ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1085/2015

Decizia nr. 1085/2015

Deliberând asupra recursului de față, din actele și lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin sentința nr. 63 din 09 martie 2012, Tribunalul Brăila, secția a ll-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a admis cererea principală formulată de reclamantul Consiliul Local Ulmu, jud. Brăila, împotriva pârâtei SC A. SRL (fostă SC B. SRL) a constatat încetat contractul de arendă din 24 decembrie 2004 și a respins cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă SC A. SRL Cireșu, jud. Brăila, împotriva reclamantului-pârât Consiliul Local Ulmu, jud. Brăila.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că între Consiliul Local al comunei Ulmu, în calitate de arendator și SC B. SRL Cireșu, în calitate de arendaș a fost încheiat contractul de arendă din 24 decembrie 2004 privind suprafața de 73,7651 ha vie nobilă situată pe raza comunei Ulmu și că suprafața ce a format obiectul contractului de arendă a fost inițial în proprietatea privată a comunei Ulmu putând forma obiect al contractului de arendă.

S-a mai reținut că după adoptarea Legii nr. 247/2007, odată cu instituirea obligației în sarcina consiliilor locale de a reconstitui foștilor proprietari suprafețele existente în domeniul privat al comunei, pentru această suprafață s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului către un număr de 219 persoane prin hotărârea nr. 397 din 20 octombrie 2008 a Comisiei Județene de Fond Funciar, menținută prin sentința civilă nr. 899 din 15 decembrie 2009 a Judecătoriei Făurei, devenită irevocabilă prin decizia civilă nr. 300 din 11 octombrie 2010 a Tribunalului Brăila. Ca urmare a acestei situații, prin hotărârea nr. 11 din 31 martie 2011 a Consiliului Local al comunei Ulmu s-a constatat încetarea contractului de arendă sus-menționat, reclamanta fiind notificată cu notificarea din 17 decembrie 2010 în vederea rezilierii de comun acord a contractului de arendă. Prin adresa din 13 aprilie 2011 Instituția Prefectului Județului Brăila a acordat avizul de legalitate al acestei hotărârii. Tribunalul a mai reținut că din motive independente de voința părților contractul de arendă încheiat nu mai are obiect, că restituirea terenurilor către persoanele îndreptățite conduce la ideea că, în speță, contractul de arendă a încetat odată cu pierderea de către arendator a dreptului de proprietate asupra ternului din motive ce pot fi asimilate cu forță majoră.

Împotriva menționatei hotărârî, pârâta SC A. SRL (fosta SC B. SRL) din comuna Ulmu, județul Brăila, a declarat apel, invocând nelegalitatea și netemeinicia și schimbarea acesteia pentru următoarele motive:

- în temeiul art. 8 din Legea nr. 16/1994 și art. 1339 C. civ. intimatul reclamant are obligația de a-i garanta evicțiunea.

- sentința apelată a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 1441 C. civ., art. 5 alin. (2) din contract și art. 8 din Legea arendei nr. 16/1994.

- în mod greșit a reținut prima instanță că independent de voința părților contractul de arendă nu mai are obiect.

- Primăria Ulmu a refuzat să-i pună la dispoziție numele și adresele noilor proprietari pentru a le achita acestora cota parte din prețul arendei, aceasta a refuzat și a încasat arenda pe anul 2011.

- prin sentința apelată nu s-a stabilit data de la care a încetat contractul de arendă din 24 decembrie 2004.

- în mod nelegal prima instanță i-a respins cererea reconvențională.

În ședința publică din 2 noiembrie 2012, apelanta pârâtă a invocat excepția de nelegalitate a hotărârii Consiliului Local al comunei Ulmu nr. 11 din 31 martie 2011 și a solicitat sesizarea Tribunalului Brăila, secția de contencios administrativ.

Prin încheierea din data de 02 noiembrie 2012 a Curții de Apel Galați a fost sesizată instanța de contencios administrativ și fiscal a Tribunalului Brăila în vederea soluționării excepției de nelegalitate a H.C.L. nr. 11 din 31 martie 2011 emisă de Consiliul Local al comunei Ulmu, județul Brăila, a fost suspendată judecarea apelui în temeiul art. 4 alin. (1) din Legea nr. 554/2004.

Prin sentința nr. 2341 din 09 decembrie 2013 a Tribunalului Brăila - rămasă irevocabilă prin constatarea ca nul a recursului acesta nefiind motivat în termen - s-a respins ca nefondată excepția de nelegalitate formulată de reclamanta SC A. SRL.

În motivarea sentinței s-a reținut că în condițiile în care prin hotărârea nr. 398/2008 a Comisiei Județene de Fond Funciar Brăila pentru suprafața de 73,7651 ha vie nobilă ce constituia obiectul contractului de arendă s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru un număr de 219 persoane fizice, această suprafață a ieșit din patrimoniul pârâtei.

Cum dispariția bunului - în speță suprafața de teren - în orice mod duce automat la încetarea contractului de arendă, Consiliul Local nu a făcut prin hotărârea atacată decât să ia act de acest lucru.

Prin decizia civilă nr. 142/A din 26 septembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Galați, secția a ll-a civilă, a fost respins ca nefondat apelul pârâtei.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că:

Prin hotărârea nr. 398/2008 a Comisiei Județene de Fond Funciar Brăila pentru suprafața de 73,7651 ha vie nobilă ce constituia obiectul contractului de arendă s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru un număr de 219 persoane fizice. Ulterior a fost adoptată hotărârea Consiliului Ulmu nr. 11 din 31 martie 2011 prin care s-a constatat încetat de drept contractul de arendă.

Prin sentința nr. 2341 din 09 decembrie 2013 a Tribunalului Brăila s-a respins ca nefondată excepția de nelegalitate formulată de reclamanta SC A. SRL împotriva H.C.L. nr. 11/2011 astfel încât toate criticile aduse de apelant apar ca nefondate. Data încetării contractului de arendă este data adoptării acestei hotărâri și anume 31 martie 2011.

Celelalte critici privind obligația Consiliului Local de a-l garanta pentru evictiune, încălcarea dispozițiilor art. 1441 C. civ., art. 5 alin. (2) din contract și Legea nr. 16/1994 au fost pe larg analizate de către instanța de fond.

Împotriva deciziei pronunțată în apel, pârâta a declarat recurs, în motivarea căruia a invocat următoarele motive de recurs:

În susținerea acestui motiv de recurs, pârâta precizează că în temeiul art. 261 C. proc. civ., invocă nulitatea deciziei recurate, în sensul că instanța de apel nu a indicat motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile pârâților, iar în susținerea acestuia reproșează instanței anterioare că decizia atactă nu este motivată în considerarea textului de lege evocat.

2.1. Pârâta argumentează că hotărârea atacată cu recurs nu este motivată în drept și practic este lipsită de o motivare corespunzătoare.

Astfel, instanța de apel a omis să se pronunțe asupra probatoriului solicitat de părți, expertiza contabilă. Această expertiză, arată recurenta, a fost solicitată în fața ambelor instanțe, fără a exista o soluție în ceea ce privește admisibilitatea acestui mijloc de probă. Mai mult, instanța de apel în motivarea succintă a deciziei, nu face decât trimitere la hotărârile nr. 398/2008 și nr. 11/2011, fără a efectua o analiză a celorlalte critici formulate prin motive de apel.

2.2. Hotărârea atacată este dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

În susținerea acestui motiv de nelegalitate, pârâta arată, în esență, că instanța de apel a refuzat o analiză a motivelor de apel ce priveau obligația arendatorului de garantare împotriva evicțiunii în considerarea dispozițiilor din Codul civil și contractul de arendă, trebuia să verifice conținutul sentinței tribunalului. Modul în care a fost soluționat apelul a fost cu încălcarea părții la un drept echitabil conform Protocolului nr. 1 al C.E.D.O.

Instanța de apel era obligată să examineze pricina în raport de caracterul devolutiv al apelului, omisiunea instanței anterioare dea examina pricina conduce la casarea deciziei recurate.

Analizând decizia atacată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de pârâtă, Înalta Curte constată că recursul este nefondat și urmează a fi respins pentru următoarele considerente:

1.1. Cu privire la primul motiv de recurs, Înalta Curte urmează să îl respingă ca nefondat, întrucât după cum se poate observa din examinarea considerentelor deciziei recurate, aceasta a fost motivată în spiritul dispozițiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ. raportat la circumstanțele speței. Celelalte critici din apel formulate de recurentă nu se mai impuneau a fi analizate/sau examinate, în condițiile în care prin hotărârea nr. 398/2008 a Comisiei Județene de Fond Funciar Brăila - atacată în contenciosul administrativ, prin excepția de nelegalitate, care a fost respinsă ca neîntemeiată, decizie care a intrat în puterea lucrului judecat - s-a luat act că pentru suprafața de 73,7651 ha vie nobilă ce constituia obiectul contractului de arendă s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru un număr de 219 persoane, această suprafață ieșind din patrimoniul pârâtei, intimată din prezenta cauză, iar prin hotărârea Consiliului Ulmu nr. 11 din 31 martie 2011 - emisă ulterior citatei hotărâri - s-a constatat încetat de drept contractul de arendă.

Concluzionând, instanța de apel a motivat în fapt și în drept în limitele cu care a fost învestită, iar criticile recurentei presupus neanalizate, în circumstanțele speței nu mai erau necesare și nu se impuneau dat fiind încetarea contractului de arendă.

Prin urmare, nu se poate reproșa instanței de apel că hotărârea din apel nu este motivată în fapt și în drept, în condițiile pierderii titlului de proprietate de către arendaș.

Mai mult decât atât, așa cum rezultă din înscrisurile aflate la dosar, reclamantul în acest sens, a emis hotărârea nr. 11/2011, care la rândul ei a fost atacată în contenciosul administrativ, prin excepția de nelegalitate, care a fost respinsă ca neîntemeiată, decizie care a intrat în puterea lucrului judecat; sentința civilă nr. 2341 din 09 decembrie 2013 pronunțată de Tribunalul Brăila.

De aceea, instanța de apel în raport de dispozițiile art. 295 C. proc. civ., a examinat pricina în limitele cererii de apel, stabilind situația de fapt și aplicarea dispozițiilor legale incidente.

2.1. Trebuie de remarcat că, instanța de judecată s-a pronunțat asupra expertizei solicitată, în sensul respingerii ei, ca fiind neutilă.

Împrejurarea că cererea de încuviințare a unei expertize contabile nu i-a fost admisă, nu poate conduce la omisiunea instanței de a se pronunța asupra cererii cerute de recurentă, întrucât față de datele speței, o atare expertiză nu mai era utilă și nici concludentă, în condițiile în care încetarea contractului de arendă a avut loc potrivit legii, H.C.L. nr. 11/2011 astfel încât toate criticile aduse de recurent apar ca nefondate. Data încetării contractului de arendă este data adoptării acestei hotărâri, și anume 31 martie 2011.

De menționat că instanța de judecată este suverană să dispună dacă într-o cauză necesită efectuarea unei expertize sau nu, fiind atributul exclusiv al instanței de judecată.

De remarcat motivarea succintă a deciziei atacate a fost determinată de datele speței, în condițiile arătate mai sus și nu pot fi asimilate cu o nepronunțare asupra unor chestiuni pretinse de recurentă, instanța de apel făcând trimitere în ceea ce privește cererea reconvențională, la considerentele instanței de fond, considerente pe care și Ie-a însușit.

2.2. Nici criticile recurentei privind analiza motivelor de apel referitoare la obligația arendatorului de garantare împotriva evicțiunii în considerarea dispozițiilor din Codul civil și contractul de arendă, având în vedere considerentele următoare:

Art. 8 din Legea nr. 16/1994 - în prezent abrogată - și art. 1441 din vechiul C. civ., prevăd o măsură de protecție pentru arendașul care a dobândit această calitate în baza unui act încheiat cu respectarea condițiilor prevăzută de lege, respectiv obligația arendatorului de a garanta pentru evicțiune.

Textele de lege menționate îi ocrotesc pe toți locatarii, în speță arendașii, ce se află în situația în care bunul dat în arendă, în condițiile cerute de lege, a fost dobândit de un terț prin acte juridice între vii și nu pot fi extinse altor categorii de locatari.

De altfel, în toate situațiile de încetare a contractului de locațiune/arendare prin efectul înstrăinării bunului, locatarul/arendașul este îndreptățit să ceară daune-interese de la locator/arendator.

Or, în cauză, în mod corect s-a considerat că nu operează dispozițiile legale privind obligația arendatorului de garantare pentru evicțiune, întrucât contractul de arendă a încetat din motive independente de voința părților contractului de arendă odată cu pierderea de către arendator a dreptului de proprietate asupra terenului din motive ce pot fi asimilate cu forță majoră.

Prin urmare, contractul de arendă încheiat nu mai are obiect, iar arendatorul nu are nicio culpă în încetarea contractului de arendă, situație în raport cu care nu datorează daune-interese, respectiv sumele pretinse de recurenta-pârâtă prin cererea reconvențională, cu titlu de prejudiciu.

Mai mult decât atât, în considerarea hotărârii nr. 398/2008 a Comisiei Județene de Fond funciar Brăila pentru suprafața de 73,7651 ha vie nobilă ce a constituit obiectul contractului de arendă, s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru un număr de 219 persoane fizice, iar ulterior a fost adoptată hotărârea Consiliului Ulmu nr. 11 din 31 martie 2011, potrivit căreia s-a constatat încetat de drept contractul de arendă.

În atare situație, instanța de apel a confirmat soluția instanței de fond cu privire la acest aspect, tocmai că nu se mai impunea a fi examinat, așa încât nu pot fi reținute susținerile recurentei potrivit cărora, sub acest aspect decizia atacată nu este motivată.

Concluzionând, în această situație, nu poate opera obligația arendatorului de garanție pentru evicțiune și nu numai, dar modul de obținere a terenurilor de către cele 219 persoane fizice s-a făcut printr-o hotărâre judecătorească prin care li s-au reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor care erau în arendă, așa încât arendatorul nu a fost de rea-credință, ci dimpotrivă a fost pus în situația unei hotărâri de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor din litigiu, fapt ce nu atrage incidența dispozițiilor art. 8 din Legea nr. 16/1994 și art. 1441 din vechiul C. civ.

Referitor la susținerile recurentei privind Protocolul nr. 1 al C.E.D.O. Înalta Curte constată că acestea nu sunt incidente în cauză, întrucât acestea se referă la violarea dreptului de proprietate din perspectiva dreptului național intern, a drepturilor fundamentale constituționale raportate la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, respectiv Protocolul nr. 1 al acestei convenții - acest act internațional protejează dreptul de proprietate al cetățenilor țărilor la care acestea sunt parte în convenție - știut fiind că articol îmbracă un caracter general, enunțând principiul respectării proprietății și se referă la dreptul oricărei persoane, indiferent că este vorba de o persoană fizică sau de o persoana juridică, de a se bucura nestingherit de proprietatea sa. Principiul respectării proprietății se consideră încălcat nu numai în ipoteza în care o persoană este lipsită în mod propriu-zis de proprietatea sa, dar și atunci când unei persoane nu i se acordă posibilitatea de a se folosi în mod normal de aceasta.

Prin urmare, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. Înalta Curte urmează să respingă ca nefondat recursul declarat de pârâta SC A. SRL împotriva deciziei civile nr. 142/A din 26 septembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Galați, secția a ll-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC A. SRL împotriva deciziei civile nr. 142/A din 26 septembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Galați, secția a ll-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 22 aprilie 2015.