ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2280/2018

Asupra recursurilor de față, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 177/C din data de 17 octombrie 2016, Tribunalul Bihor a admis în parte cererea formulată și precizată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții Municipiul Oradea, prin Consiliul Local al Municipiului Oradea, Administrația Imobiliară Oradea, Primarul Municipiului Oradea și Comisia de Aplicare a Legii nr. 255/2010.

A respins cererea având ca obiect anularea hotărârii de stabilire a despăgubirii nr. 22/21.12.2011, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010.

A constatat că reclamanții sunt îndreptățiți la încasarea unor despăgubiri în cuantum total de 403.677,89, din care 371.416,75 RON reprezintă prețul de piață al terenului expropriat, iar 32.261,14 RON daune suplimentare produse prin scăderea valorii suprafeței suplimentare de 39 m.p. teren rămase neexpropriate.

A luat act de declarația reclamanților de renunțare la judecata capătului de cerere privind acordarea de despăgubiri pentru construcția ridicată pe terenul expropriat.

A respins celelalte pretenții formulate.

A obligat pârâtul Municipiul Oradea să plătească reclamantei cu titlul de cheltuieli de judecată suma de 6.500 RON, din care suma de 5.000 RON reprezintă contravaloarea onorariului de efectuare a expertizei judiciare, iar suma de 1.500 de RON onorariu avocațial, redus potrivit prevederilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

Prin decizia nr. 73/A/2018 din data de 5 februarie 2018, Curtea de Apel Oradea, secția I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanții A. și B. împotriva sentinței civile nr. 177/C din data de 17 octombrie 2016, pronunțată de Tribunalul Bihor.

A admis apelul declarat de pârâții Consiliul Local al Municipiului Oradea, Municipiul Oradea, prin primar și Comisia de aplicare a Legii nr. 255/2010 Oradea împotriva aceleiași sentințe, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a stabilit că reclamanții sunt îndreptățiți la acordarea de despăgubiri în cuantum total de 141.300 RON, din care suma de 130.000 RON reprezintă prețul de piață al terenului expropriat, iar suma de 11.300 RON daunele suplimentare pentru prejudiciul produs prin scăderea valorii suprafeței de 39 m.p. teren, rămasă neexpropriată.

A menținut celelalte dispoziții ale sentinței.

A obligat pe apelanții-reclamanți A. și B. la plata către apelantul-pârât Municipiul Oradea, prin primar a sumei de 6000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 22/21.12.2011, a fost aprobată acordarea despăgubirilor în cuantum de 110.454 RON pentru suprafața de 449 m.p. teren expropriat, având categoria de folosință intravilan - teren de construcții, situat în municipiul Oradea, în favoarea apelanților-reclamanți A. și B.

Potrivit extrasului de carte funciară nr. x Oradea, provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr. x Oradea, terenul expropriat face parte din parcela cu nr. cadastral x, în suprafață totală de 488 m.p., intravilan, proprietatea reclamanților.

Temeiul de drept al prezentei acțiuni îl constituie dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 și art. 21- 27 din Legea nr. 33/1994.

Prin decizia nr. 380/26.05.2015, Curtea Constituțională a admis excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Curtea Constituțională a statuat că stabilirea cuantumului despăgubirii este o măsură conexă și indisolubil legată de momentul transferului dreptului de proprietate, întrucât acest moment este cel determinant în raportul juridic ce se naște între expropriat și expropriator, iar nu de vreun alt moment ulterior stabilit aleatoriu. A constatat că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului.

Rezultă din dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum au fost interpretate prin decizia Curții Constituționale nr. 380/2015, cele două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată, respectiv prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții efective, reale și concrete, încheiate în perioada relevantă, iar, în al doilea rând, momentul de referință al determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al exproprierii.

În consecință, momentul la care trebuie să se raporteze experții la calcularea cuantumului despăgubirilor este data exproprierii, în speță decembrie 2011, conform deciziei de expropriere nr. x/12.12.2011.

Curtea de apel a reținut că, prin raportul de expertiză efectuat în primă instanță de experți C., D. și E. (înregistrat la Tribunalul Bihor la data de 28.10.2015), a fost stabilit cuantumul despăgubirii în funcție de prețul terenului la un moment ulterior celui al transferului dreptului de proprietate, respectiv la data întocmirii raportului de expertiză. De asemenea, experții au avut în vedere, la stabilirea prețului de piață, ofertele de vânzare existente la data evaluării, și nu tranzacții efective reale, concrete, încheiate în perioada relevantă, aspecte ce rezultă din cuprinsul lucrării de expertiză și al răspunsului la obiecțiuni din 16 mai 2016, în cuprinsul cărora se face referire la oferte preluate de pe site-urile de specialitate din octombrie 2015 și mai 2016.

În aceste condiții, raportat și la decizia Curții Constituționale nr. 380/2015, concluziile acestei lucrări de expertiză nu pot fi avute în vedere de către instanță, în apel fiind încuviințată efectuarea unui nou raport de expertiză, pentru stabilirea valorii despăgubirii raportat la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data exproprierii.

Potrivit raportului de expertiză întocmit în apel, valoarea de piață a terenului expropriat, la data exproprierii, prin raportare la tranzacții efectiv încheiate este de 130.000 RON, echivalentul a 30.212 euro, cursul de schimb avut în vedere fiind de 4,3045 RON/euro.

Din cuprinsul lucrării de expertiză, instanța de apel a reținut că evaluarea imobilului supus exproprierii s-a realizat, în această variantă, prin metoda comparației directe, utilizându-se ca și comparabile trei contracte de vânzare-cumpărare încheiate aproximativ în aceeași perioadă cu exproprierea (+/-3 ani) și în zone apropiate de obiectivul de evaluat, similare ca și amplasare, la care s-au aplicat ajustările necesare.

În ceea ce privește cea de-a doua variantă de evaluare a terenului, efectuată prin lucrarea de expertiză din apel, prin raportare la oferte corespunzătoare perioadei 2011-2017, curtea de apel a apreciat că aceasta nu poate fi avută în vedere.

Astfel, sintagma prevăzută de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" definește prețul cu care se vând efectiv imobilele, fiind vorba de prețul consemnat în contracte de vânzare-cumpărare.

Norma legală evocată stabilește criteriile de evaluare a despăgubirilor cuvenite celor ce au fost expropriați de proprietățile lor, între care și raportarea la prețul consemnat în acte autentice de vânzare-cumpărare, criteriu ce a fost respectat de comisia de experți, care a întocmit raportul de expertiză în apel, în varianta 1 de evaluare.

Pentru stabilirea valorii terenului expropriat, experții au avut în vedere convențiile de vânzare-cumpărare apreciate de aceștia drept comparabile relevante în determinarea prețului efectiv cu care se vând imobile de același fel în aceeași unitate administrativ-teritorială și au ținut seama de faptul că terenul este intravilan, are acces direct la șosea din punct de vedere fizic, dar nereglementat juridic, dispune de iluminat public, etc.

Toate aceste aspecte au fost lămurite de experți și prin răspunsul la obiecțiuni, aceștia motivând detaliat concluzia la care au ajuns cu privire la valoarea terenului, raportul de expertiză fiind întocmit în acord cu exigențele art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Referitor la contractele de vânzare-cumpărare prin care F. și G. au cumpărat în zonă terenuri, în mod corect prima instanță a reținut că în cele două cazuri invocate de reclamanți prețul vânzării a fost justificat nu numai de apropierea sau îndepărtarea de centru, cum sugerează reclamanții, ci de faptul că obiectul vânzării au fost terenuri la front stradal, cu suprafețe mari, de 2.474 m.p., respectiv 7140 m.p. teren, pretabile pentru exploatarea de către deținătorii celor două branduri, mai ales că F. avea deja amenajat un restaurant și o parcare pe terenul în discuție, iar terenul cumpărat de S.C. G. beneficia de vad comercial considerabil, datorită apropierii de centrul comercial aparținând vânzătorului (S.C. H. S.R.L.).

În același sens, comisia de experți desemnată în apel a reținut că pentru a estima, în mod obiectiv, valoarea de piață a terenului în litigiu nu pot fi luate în considerare contractele de vânzare-cumpărare și hotărârile Consiliului Local Oradea depuse de reclamanți, întrucât cumpărătorul F. este un cumpărător interesat, iar valoarea de înstrăinare a acelui teren este o valoare specială, iar nu una de piață. De asemenea, tranzacțiile depuse la dosar nu pot fi verificate cu privire la existența unei motivații speciale din partea participanților, nici a timpului de expunere pe piață, iar unele suprafețe sunt foarte mari (peste 5000 m.p.), neputând fi considerate comparabile adecvate. În analiza efectuată prin raportul întocmit în apel, experții au eliminat acele contracte cu prețuri minimale sau maximale, acestea nereflectând o valoare de piață.

Curtea de apel a reținut, de asemenea, că, potrivit lucrării de expertiză din apel, deși parcela deținută de reclamanți înainte de expropriere nu avea reglementat din punct de vedere juridic accesul la drumul public, această situație nu poate să invalideze valoarea și utilitatea terenului (putându-se obține în instanță eventual un drept de servitute asupra nr. cadastral x), întrucât faptic exista acces la drumul public, astfel cum rezultă din fotografiile proprietății înainte de expropriere.

Cu privire la prejudiciul suferit de reclamanți ca urmare a diminuării suprafeței terenului deținut în proprietate de la 488 m.p. la 39 m.p., instanța de apel a apreciat, în acord cu cele reținute de prima instanță, că acesta este egal cu valoarea terenului neexpropriat, întrucât suprafața rămasă în proprietatea reclamanților și-a diminuat valoarea total, nemaiputând fi utilizată. Astfel, experții au reținut prin expertiza efectuată în apel că o suprafață atât de mică de teren nu poate fi nici construită, nici cultivată.

În aceste condiții, chiar dacă terenul de 39 m.p. a rămas în proprietatea reclamanților, acestora li se cuvine o despăgubire într-un cuantum egal pe metru pătrat cu cel acordat pentru terenul expropriat, respectiv suma de 11.300 RON, echivalentul a 2624 euro, conform variantei 1 din lucrarea de expertiză efectuată în apel, prin raportare la tranzacții efectiv încheiate, cursul de schimb avut în vedere fiind de 4,3045 RON/euro.

Cu privire la solicitarea apelanților-pârâți Consiliul Local al Municipiului Oradea și Municipiul Oradea, prin primar, formulată pentru prima dată prin notele de ședință depuse în apel la data de 25 septembrie 2017, de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare între reclamanți și Municipiul Oradea pentru suprafața de 39 m.p. teren, rămasă după expropriere în proprietatea reclamanților, curtea de apel a reținut că aceasta reprezintă o cerere nouă în apel, inadmisibilă în această etapă procesuală, conform art. 294 alin. (1) C. proc. civ., potrivit căruia în apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot face alte cereri noi.

Cererea reclamanților privind acordarea unor despăgubiri suplimentare în sumă de 5640 euro pe an, respectiv 56.400 euro/10 ani, pentru închirierea unui nou spațiu în care să desfășoare activitate producătoare de venituri a fost în mod corect respinsă de prima instanță, apelul declarat de reclamanți cu privire la acest aspect fiind nefondat.

Astfel, apelanții-reclamanți nu au făcut dovada că au deținut un service auto autorizat și, în aceste condiții, nefiind vorba despre venituri obținute în mod legal, nu pot pretinde reparații pentru imposibilitatea continuării activității în locația respectivă, prin acoperirea costurilor de închiriere a unui alt spațiu, aspecte reținute în mod corect și de prima instanță.

Împrejurarea că întreprinderea individuală era autorizată de R.A.R. să desfășoare activitatea de service auto nu prezintă relevanță în cauză, atâta timp cât apelanții-reclamanți invocă pierderea unor venituri realizate în mod nelegal. Această pierdere nu reprezintă un prejudiciu cert cauzat de expropriere, care să poată fi reparat în condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Amplasarea unui atelier auto în curtea persoanei expropriate și existența în evidențele Oficiului Registrului Comerțului a unei întreprinderi individuale, fără a avea autorizată activitatea nici la sediu, nici la punctul de lucru, nu fac dovada prejudiciului a cărui acoperire se solicită.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții A. și B., precum și pârâții Consiliul Local al Municipiului Oradea și Municipiul Oradea, prin primar.

1). Recurenții-reclamanți A. și B. au invocat în drept dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și au solicitat modificare în totalitate a deciziei atacate, în sensul respingerii în totalitate a apelului declarat de Municipiul Oradea, ca fiind nefondat, admiterii apelului reclamanților, astfel cum a fost formulat, obligarea intimatei-pârâte la plata sumei de 5640 euro/an, deci 56.400 euro/10 ani, reprezentând despăgubiri pentru închirierea unui nou spațiu în care să se desfășoare activitatea producătoare de venituri și menținerea sentinței civile nr. 177/C din 17.10.2016, pronunțată de Tribunalul Bihor, privind plata sumei de 403.677,89 RON și a cheltuielilor de judecată acordate.

În susținerea recursului, reclamanții au arătat că decizia Curții de Apel Oradea este lipsită de temei legal, fiind pronunțată în afara probațiunii administrate, cu ignorarea prevederilor legale invocate de reclamanți, respectiv art. 22 din Legea nr. 255/2010 și art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, care stabilesc modul în care se acordă despăgubirile în cazul exproprierii.

1.1. Sub aspectul sumei la care reclamanții sunt îndreptățiți în urma exproprierii, instanța de fond a apreciat corect, legal și întemeiat că aceștia sunt îndreptățiți la plata sumei de 403.677,89 RON, terenul fiind corect evaluat, prin expertiza realizată la prima instanță, la 184 euro/m.p.

Motivarea Curții de Apel Oradea, conform căreia prin raportul de expertiză întocmit la instanța de fond nu s-a ținut cont de decizia nr. 380/2015 a Curții Constituționale este greșită, întrucât la stabilirea valorii terenului, experții de la prima instanță au avut în vedere tranzacții concrete, unele încheiate de însuși Municipiul Oradea.

Valoarea stabilită de experții care au efectuat expertiza de la Tribunalul Bihor, de 184 euro/m.p. este, oricum, sub valoarea de 220 euro/m.p.+TVA, pe care a primit-o Municipiul de la F. în aceeași primăvară din anul 2011.

Este nefiresc ca instanțele să nu aplice principiul echității în drept și să devină ocrotitori ai bugetului local, cu toate ca au la dosar tranzacții concrete, transparente, reale, cu un preț corect, care reflectă valoarea de piață a unui bun.

Reclamanții consideră că nu pot fi ignorate contractele pe care aceștia le-au depus la dosar: Municipiu - F. - 220 Euro + TVA; H.- G. - 246 euro +TVA; aport în natură H. 169 euro +TVA. Raportat la aceste tranzacții încheiate în momentul exproprierii, se poate observa că, inclusiv valoarea stabilită prin expertiza de la tribunal este cu mult sub valorile la care s-au tranzacționat terenuri în vecinătate. Experții au ajuns la această valoare, întrucât au ținut cont, la efectuarea expertizei, de caracteristicile fizice ale terenului, de utilități, de localizarea și de topografia acestuia.

De asemenea, experții au putut efectua comparații cu valori de piață ale unor terenuri învecinate.

Instanța de apel a ignorat cu desăvârșire grila de evaluare a imobilelor din anul 2011, depusă de reclamanți la dosar, de pe site-ul camerei Notarilor Publici, grilă din care rezultă că terenurile, cu cât au suprafețe mai mari, cu atât prețul acestora se diminuează procentual. Astfel, sub aspectul terenului vândut de Primărie companiei F. în 2011, teren având o suprafață între 1000 si 3000 m.p., prețul se diminuează cu 10% comparativ cu un teren mai mic. Aceste grile au fost întocmite de experți evaluatori, de profesioniști care stabilesc asemenea criterii de comparație în cunoștință de cauză, nu în mod empiric, cum a făcut-o instanța de apel.

Pe de altă parte, așa cum reclamanții au invocat de nenumărate ori în cadrul apelului, pentru a avea o justiție cu adevărat echitabilă, instanța trebuia să țină cont, în spiritul legii și al deciziei Curții Constituționale de tranzacțiile transparente depuse la dosar, încheiate între autorități și o companie, de exemplu, sau între două societăți, care realizează plățile în mod transparent, prin transfer bancar, declarând prețul real la momentul tranzacției. În schimb, instanța a avut în vedere tranzacții între persoane fizice, extrase de Primărie din propria bază de date, în mod nelegal, în condițiile în care este de notorietate că persoanele fizice declară în fața notarului prețul minimal din grila de expertiză, cu scopul eludării prevederilor Codul fiscal.

1.2. În ceea ce privește daunele suplimentare acordate de instanța de fond pentru cei 39 de m.p. lăsați în proprietatea reclamanților, o suprafață de teren infimă, care nu poate fi utilizată sau valorificată în vreun fel, recurenții-reclamanți apreciază firesc a fi despăgubiți la valoarea stabilită pentru 1 m.p. de teren.

Susținerile Municipiului conform cărora acest teren este atât de mic, încât nu mai are nicio valoare și singurul care ar putea fi eventual interesat de achiziția acelui teren ar fi însuși Municipiul confirmă în fapt prejudiciul cauzat reclamanților prin diminuarea drastică a suprafeței de teren și lăsarea în proprietate a unei suprafețe infime, complet inutilizabile și nevandabile.

Prejudiciul cauzat reclamanților trebuie reparat integral. Conform prevederilor dreptului comun, respectiv C. civ., trebuie respectat principiul "reparării integrale a prejudiciului", ceea ce înseamnă acoperirea nu numai a prejudiciului efectiv (damnum emergens), dar și a beneficiului nerealizat (lucrum cessans).

În înțelesul chiar al Legii nr. 33/1994 (art. 26), despăgubirea acordată în caz de expropriere a unui imobil, se compune din "valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului".

1.3. Sub aspectul prejudiciului reprezentând chiria pe care reclamantul A. este nevoit să o plătească după mutare, acesta este dovedit, fiind depusă la dosar autorizația R.A.R. pentru desfășurarea activității de service auto pe strada x și contractul de închiriere al spațiului pe care reclamantul a fost obligat să îl închirieze pentru a-și putea desfășura orice activitate producătoare de venituri.

Nu se poate aprecia că reclamantul a realizat venituri în mod nelegal, de vreme ce avea autorizație de funcționare de la organismul competent, Registrul Auto Român. Reclamantul nu a solicitat, deși ar fi avut dreptul, prejudicii pentru beneficiul nerealizat, respectiv veniturile realizate în mod legal din activitatea prestată, venituri care asigurau traiul familiei sale.

Instanța de apel face o confuzie gravă între veniturile obținute, pe care reclamantul nu le-a solicitat, și prejudiciul pentru plata unei chirii pe care anterior exproprierii acesta nu o plătea, fiind proprietar, iar după expropriere a fost nevoit să o plătească.

Acest prejudiciu a fost stabilit la suma de 5.640 euro/an, deci 56.400 euro/10 ani, raportat la contractul de închiriere a unei hale și reprezintă sume pe care reclamantul le plătește din ianuarie 2014. Recurentul-reclamant solicită obligarea pârâtului la plata acestei sume, întrucât, reclamantul nu realizează alte venituri decât cele provenite din activități comerciale ale Întreprinderii Individuală A. Această chirie este un prejudiciu cert cauzat de expropriere, prejudiciu care se impune a fi reparat, conform prevederilor dreptului comun, respectiv C. civ., trebuie respectat principiul "reparării integrale a prejudiciului".

2). Recurenții-pârâți Consiliul Local al Municipiului Oradea și Municipiul Oradea, prin primar au invocat în drept dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. și au solicitat schimbarea în parte a deciziei atacate, în sensul respingerii în parte a acțiunii formulate de reclamanții A. și B.

În susținerea recursului, pârâții au arătat că în mod greșit a apreciat instanța de apel cu privire la prejudiciul suferit de reclamanți ca urmare a diminuării suprafeței terenului deținut în proprietate de la 488m.p. la 39 m.p., că acesta este egal cu valoarea terenului neexpropriat, întrucât suprafața rămasă în proprietatea reclamanților și-a diminuat valoarea total, nemaiputând fi utilizat.

Practic, instanța nu a motivat hotărârea cu privire la aceasta solicitare a reclamanților, având în vedere că nu a ținut cont în primul rând de faptul că terenul, cu toată suprafața sa de 488 m.p. nu avea acces la drumul public și, prin urmare, nici front la stradă, decât prin obținerea ipotetică a unui drept de servitute asupra cadastralului 9852, astfel încât, din acest punct de vedere, reclamanții nu au obținut, deși au încercat, autorizație de construire. Instanța s-a limitat doar la a prelua concluziile experților conform cărora nereglementarea din punct de vedere juridic a accesului la drumul public nu poate invalida valoarea și utilitatea terenului și că suprafața de 39 m.p., rămasă în proprietatea reclamanților după expropriere nu poate fi nici construită, nici cultivată.

Potrivit celor arătate, terenul nu putea fi construit nici anterior exproprierii. Prin urmare, nu și-a pierdut din valoare. Dimpotrivă, expropriații au reușit să valorifice terenul la valoarea unui teren construibil, deși nu era construibil.

În prezenta cauză, instanța nu putea să acorde, în ce privește suprafața de 39 m.p. rămasă neexpropriată, despăgubiri la valoarea circulației de piață a terenului, calculate la suprafața de 488 m.p. Cel mult, expropriații ar fi putut cere contravaloarea lipsei de folosință a suprafeței de 39 m.p., însă acesta nu a făcut obiectul expertizei și nu a fost pusă în discuție.

Acordând despăgubiri pentru suprafața neexpropriată la valoarea de piață a imobilului, și nu la lipsa de folosință a acestuia, instanța a creat, prin hotărârea pronunțată, un grav dezechilibru între părți, prin faptul că a obligat Municipiul Oradea la plata prețului unui teren pe care nu l-a dobândit în drept, în timp ce reclamanții au primit prețul unei proprietăți care, în drept, rămâne în continuare în patrimoniul lor.

Așadar, despăgubirile acordate suplimentar nu au fost concepute ca o formă de reparație pentru lipsa de folosință a bunului, ci au fost concepute și evaluate ca preț de piață al bunului, similar unei tranzacții definitive de transfer a proprietății de la reclamanți către Municipiul Oradea.

Specific unei exproprieri este faptul că valoarea de circulație a imobilului se calculează la data transferului dreptului de proprietate. Or, în acest caz, despăgubirile au fost stabilite la nivelul valorii de piață, calculate în procedura exproprierii, însă transferul dreptului de proprietate nu a operat și nu va opera, nici în fapt și nici în drept, rămânând doar obligația expropriatorului de a plăti despăgubiri.

În consecință, nu există contemporaneitatea pe care Curtea Constituțională a reținut-o ca fiind definitorie pentru conceptul de despăgubire justă.

De asemenea, nelegală apare hotărârea, întrucât în lipsa oricărei interdicții stabilite prin hotărârea pronunțată, expropriatul poate înstrăina, atât anterior, cât și ulterior încasării despăgubirilor, bunul pentru care s-au acordat, născându-se astfel posibilitatea ca noul proprietar să se îndrepte, la rândul său, cu pretenții împotriva expropriatorului.

Recurenții-pârâți au invocat excepția nulității recursului declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei civile nr. 73/A/2018 din 5 februarie 2018 a Curții de Apel Oradea, ce va fi respinsă.

Prin cererea de recurs, reclamanții susțin o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor legale incidente în cauză și anume, art. 22 din Legea nr. 255/2010 și art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, precum și a deciziei Curții Constituționale nr. 380/2015.

Criticile dezvoltate prin cererea de recurs în susținerea nelegalității deciziei atacate se circumscriu cazului de modificare prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., urmând a fi analizate prin prisma acestui motiv de recurs.

Recursurile declarate de reclamanții A. și B. și de pârâții Consiliul Local al Municipiului Oradea și Municipiul Oradea, prin primar sunt nefondate, urmând a fi respinse, pentru considerentele ce succed:

1.1. Printr-un prim motiv de recurs, reclamanții au invocat nerespectarea criteriilor instituite de lege cu privire la calcularea cuantumului despăgubirilor ce le-au fost acordate pentru terenul expropriat.

Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Prin decizia nr. 380/2015, Curtea Constituțională a statuat că exproprierea pentru cauză de utilitate publică trebuie corelată cu stabilirea despăgubirilor la valoarea imobilului de la data exproprierii. Așadar, stabilirea cuantumului despăgubirii este o măsură conexă și indisolubil legată de momentul transferului dreptului de proprietate, întrucât acest moment este cel determinant în raportul juridic ce se naște între expropriat și expropriator, iar nu de vreun alt moment ulterior stabilit aleatoriu.

În speță, pentru stabilirea valorii despăgubirii, cu respectarea dispozițiilor legale menționate și a deciziei Curții Constituționale nr. 380/2015, instanța de apel a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare, având în vedere că raportul de expertiză întocmit la prima instanță nu îndeplinea aceste criterii.

Contrar susținerilor recurenților, comisia de experți ce a întocmit raportul de expertiză în faza apelului a stabilit valoarea reală a terenului expropriat având în vedere acele tranzacții relevante din punct de vedere al criteriilor cuprinse în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Astfel, experții au determinat cuantumul despăgubirii utilizând tehnica "comparației directe a vânzărilor" la nivelul prețurilor de la momentul transferului dreptului de proprietate, raportându-se la imobile de același fel, aflate în aceeași unitate administrativă și având în vedere întreaga suprafață de teren deținută de reclamanți.

În acest sens, în mod legal, au fost avute în vedere ca și comparabile, contractele de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare ca suprafață (cuprinse între 300-500 m.p.) și amplasament, pentru a determina un preț de piață real al terenului proprietatea reclamanților (449 m.p.), ce a fost supus procedurii de expropriere.

Tranzacțiile invocate de reclamanți pentru terenurile F. și G. nu au fost ignorate în sensul susținut de recurenții-reclamanți, ci acestea nu puteau fi avute în vedere la stabilirea valorii terenului expropriat, deoarece nu se încadrează în criteriile stabilite prin dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, nefiind comparabile nici ca suprafață (2.474 m.p., 7.140 m.p.), nici ca valoare economică cu imobilul în litigiu (front la stradă, amenajare, vad comercial), așa încât nu se poate susține argumentat că acele terenuri sunt "imobile de același fel" cu imobilul expropriat.

Valoarea economică a terenului în litigiu nu poate fi în niciun caz similară cu cea a terenurilor sus-menționate, având în vedere, pe de o parte, suprafața acestuia și lipsa accesului la drumul public (în fapt, reclamantul se folosea pentru acces de un teren interpus, proprietatea pârâților, după cum rezultă din raportul de expertiză topo efectuat în apel), iar de pe altă parte, lipsa amenajărilor și facilităților de nivelul și calitatea corespunzătoare comparabilelor invocate.

Dată fiind această situație, curtea de apel a stabilit valoarea despăgubirilor având în vedere un raport de expertiză judiciară ce a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în acord cu cerințele normei legale incidente, care impune condiția ca imobilele să fie de același fel, comparabile cu bunul supus exproprierii.

1.2. Prin cel de-al doilea motiv de recurs, reclamanții au invocat acordarea unei juste despăgubiri pentru suprafața de 39 m.p., rămasă neexpropriată, apreciind firesc a fi despăgubiți la valoarea stabilită pentru 1 m.p. de teren expropriat.

Recurenții-pârâți au formulat, de asemenea, critici cu privire la modul de stabilire a valorii acestei suprafețe de teren, rămase în proprietatea reclamanților, însă din altă perspectivă, susținând că despăgubirea nu poate fi calculată la valoarea circulației de piață a terenului în suprafață de 488 m.p.

Aceste motive de recurs vor fi supuse unei analize comune, în considerentele ce urmează.

Din decizia de expropriere nr. 197/12.12.2011 rezultă că reclamanții A. și B. dețin dreptul de proprietate pentru o suprafață totală de 488 m.p., din care suprafața afectată de expropriere este de 449 m.p., iar suprafața rămasă neexpropriată este de 39 m.p.

Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 22/21.12.2011, s-a aprobat acordarea despăgubirii titularului dreptului de proprietate pentru terenul în suprafață de 449 m.p. din parcela cu nr. top x, înscris în CF x Oradea (art. 1 din hotărâre).

Prin ambele rapoarte de expertiză topo administrate în cauză s-a evidențiat faptul că terenul de 39 m.p. rămas neexpropriat, datorită formei, suprafeței mici și lipsei oricărei posibilități de acces la drumul public, nu mai poate fi valorificat sau exploatat în vreun fel de către reclamanți.

Așadar, ținând cont de circumstanțele particulare ale cauzei, având în vedere caracteristicile sus-menționate, terenul în suprafață de 39 m.p. nu mai prezintă nicio valoare economică, acesta fiind argumentul pentru care instanțele fondului au acordat pentru această suprafață o despăgubire calculată la valoarea unui metru pătrat expropriat din terenul reclamanților.

Nu poate fi primită susținerea recurenților-pârâți potrivit căreia acest teren, rămas în proprietatea persoanei expropriate, ar putea fi valorificat prin vânzare, noul proprietar putând să ridice ulterior pretenții de despăgubire.

În susținerea unei astfel de afirmații nu pot fi găsite argumente sustenabile, deoarece o fracție rămasă dintr-un teren fărâmițat, ce și-a pierdut în mod indiscutabil valoarea economică nu prezintă un interes real pentru o eventuală vânzare-cumpărare.

Așa fiind, în aplicarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a principiilor constituționale care ocrotesc dreptul de proprietate și prevăd o justă și prealabilă despăgubire pentru lipsirea oricărei persoane de proprietatea sa ca urmare a exproprierii pentru cauză de utilitate publică, reclamanții au dreptul, pentru suprafață de 39 m.p., la acordarea unei despăgubiri calculată la valoarea de circulație a întregului teren de 488 m.p. ce a aparținut acestora, întrucât și această suprafață, chiar dacă rămâne cu un regim juridic diferit, a fost afectată de exproprierea operată de către autoritățile publice.

1.3. Prin cel de-al treilea motiv de recurs, reclamanții critică soluția instanței de apel pentru neacordarea prejudiciului reprezentând chiria pe care reclamantul A. este nevoit să o plătească după mutarea, ca urmare a exproprierii terenului.

Sub acest aspect, recurenții-reclamanți susțin că instanța de apel a făcut o confuzie între "veniturile obținute, pe care reclamantul nu le-a solicitat, și prejudiciul pentru plata unei chirii pe care anterior exproprierii acesta nu o plătea, fiind proprietar."

Critica este nefondată, întrucât o astfel de solicitare de despăgubiri se încadrează în ipoteza avută în vedere de către curtea de apel și reglementată de art. 26 din Legea nr. 33/1994, prin alin. (1), care prevede că despăgubirea cuprinde, pe lângă valoarea reală a imobilului, și prejudiciul cauzat proprietarului, dar și prin alin. (2), care prevede că, la calcularea cuantumului despăgubirilor, vor fi avute în vedere de către instanță și daunele aduse proprietarului, luând în considerare și dovezile prezentate de acesta.

Față de probatoriu administrat în cauză și de dispozițiile legale incidente, instanța de judecată trebuie să verifice dacă reclamantului i s-a produs un prejudiciu pentru care se pot acorda despăgubiri ca urmare a exproprierii bunului imobil.

Or, în speță, în mod legal instanțele fondului au reținut că solicitarea reclamanților de acordare a unei despăgubiri pentru imposibilitatea, în continuare, de desfășurare a activității în același spațiu și pentru închirierea, pentru viitor, a unui spațiu de desfășurare a activității de service auto, nu se încadrează în ipoteza prevăzută de dispozițiile legale incidente.

Aceasta întrucât, la adresa unde se afla terenul supus exproprierii nu era înregistrat sediu sau punct de lucru pentru desfășurarea unei astfel de activități în condiții de legalitate, fiind respinsă cererea reclamantului de autorizare și de construire, în lipsa unui drept de acces la drumul public.

Prin urmare, nu poate fi reținut ca efect al exproprierii terenului în litigiu, producerea unui prejudiciu cert constând în veniturile obținute de reclamantul A. în mod nelegal, în acest spațiu neautorizat și neînregistrat pentru activitatea desfășurată.

2). Principala critică invocată de recurenții-pârâți a fost analizată în precedent și viza nelegalitatea deciziei pronunțate de către curtea de apel din perspectiva valorii calculate pentru despăgubirea acordată pentru suprafața de 39 m.p. din terenul reclamanților, rămasă neexpropriată.

Sub acest aspect, în temeiul motivului prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenții-pârâți au invocat și faptul că instanța de apel nu a motivat hotărârea, însă această critică nu se verifică, întrucât în considerentele deciziei se regăsește, la fila 9, analiza și răspunsul punctual al curții de apel pe această chestiune.

Neanalizarea unui motiv de apel și implicit, nemotivarea hotărârii cu privire la acesta, poate fi acceptată doar atunci când, în lipsa oricăror considerente pe aspectul contestat, nu se poate ști dacă soluția dată în apel este efectul, rezultatul cercetării respectivei critici invocate în calea de atac, ceea ce nu este cazul în cauza de față.

În speță, decizia curții de apel respectă cerințele art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., hotărârea cuprinzând, pe aspectul contestat de recurenții-pârâți, motivarea ce susține soluția adoptată și în temeiul căreia instanța și-a format convingerea.

În ceea ce privește invocarea dispozițiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ. ca temei de drept al recursului, Înalta Curte constată că acest text legal a fost indicat în mod formal de către recurenții-pârâți, întrucât, prin cererea de recurs, nu au fost dezvoltate critici care să poată fi încadrate în motivul de recurs menționat.

Având în vedere toate considerentele reținute, hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate, recursurile urmând a fi respinse, ca nefondate, cu aplicarea art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția nulității recursului declarat de reclamanții A. și B., invocată de recurenții-pârâți și de intimatul-pârât.

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanții A. și B. și de pârâții Consiliul Local al Municipiului Oradea și Municipiul Oradea, prin primar împotriva deciziei nr. 73/A/2018 din 5 februarie 2018 a Curții de Apel Oradea, secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 06.06.2018.