ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2298/2018

Într-adevăr, astfel cum arată apelanta, acțiunea în simulație poate fi introdusă de orice persoană interesată, respectiv părțile, succesorii universali ai acestora sau terții, persoana care exercită acțiunea în simulație interesând numai în materie de probațiune. Atunci când este introdusă de părți sau de succesorii universali ai acestora, proba simulației se face conform regulilor de drept comun în materia actelor juridice. În mod clasic, între părți, proba se face prin înscrisuri, pentru că este de presupus că ele au avut posibilitatea să-și procure o probă scrisă, astfel că, pentru combaterea actului aparent, reclamantul trebuie să prezinte un contraînscris întocmit anterior sau concomitent actului fictiv. Așadar, între părți, simulația nu poate fi dovedită decât printr-un contraînscris care ar modifica actul aparent ce se pretinde a fi simulat. De la această regulă, doctrina și jurisprudența au consacrat unele excepții, considerând admisibile proba testimonială și prezumțiile în următoarele cazuri: când există un început de dovadă scrisă; când părțile au fost în imposibilitate de a-și preconstitui un înscris și în cazul unei simulații ilicite, a unei simulații făcute în scopul de a ocoli dispozițiile legale imperative, de ordine publică (art. 1191 alin. (2) C. civ.).

Susținând caracterul simulat al contractului de vânzare-cumpărare în ceea ce privește adevăratul proprietar al cotei de 95% din terenul aferent imobilului din str. x, București, reclamanții arată că pârâta a contractat pentru ea numai în limita a 5% din imobil și pentru ei (simulație prin interpunere de persoane) în ceea ce privește cota de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului, procedându-se în acest mod, întrucât, la acel moment - septembrie 2004 - cetățenii străini nu puteau cumpăra terenuri în România. Disputa doctrinară în ceea ce privește posibilitatea ca mandatul fără reprezentare să constituie sau nu caz de simulație, atunci când acordul simulatoriu se încheie numai între mandant și mandatarul ocult, fără știința celeilalte părți a actului public, nu interesează în prezenta cauză, întrucât reclamanții au afirmat, în mod repetat, în cererea introductivă de instanță, că vânzătorii au cunoscut, cel mai târziu, la momentul încheierii actului public faptul că ei sunt adevărații cumpărători ai imobilului și că pârâta este persoană interpusă din cauza interdicției de cumpărare instituită prin art. 44 alin. (2) din Constituția României. Esențial este scopul afirmat al acestei modalități în care a fost încheiat actul public - eludarea dispozițiilor imperative ale legii fundamentale a României - ceea ce conferă pretinsei simulații un caracter ilicit, sancțiunea fiind aceea a nulității absolute a întregii operații, respectiv atât a actului aparent, cât și a celui secret, în temeiul art. 5 din C. civ. În această situație, acțiunea în simulație este dublată de acțiunea în nulitate, consecința constatării existenței și conținutului simulației fiind aceea a desființării retroactive a ambelor contracte, atât a celui public, cât și a celui secret, ca urmare a încălcării, la momentul perfectării lor, a interdicției cetățenilor străini de a dobândi teren pe teritoriul României, înainte de data aderării României la Uniunea Europeană, când această interdicție a încetat pentru cetățenii Uniunii Europene și apatrizii care au domiciliul pe teritoriul Uniunii Europene. Altfel spus, odată dovedite intenția de a simula și acordul simulator realizate în scopul fraudării legii, vor înceta nu numai efectele pe care simulația le determină în raporturile dintre părți și în raporturile față de terți (respectiv producerea de efecte de către actul secret între părțile contractante și inopozabilitatea actului secret față de terți), cât și orice efect juridic al contractului public de vânzare-cumpărare, în considerarea faptului că simulația nu este valabilă. Fiind încheiat pentru înlăturarea unor dispoziții legale imperative, actul simulat va fi lovit de nulitate, ceea ce determină și producerea efectelor specifice sancțiunii nulității, care intervine atunci când nu sunt respectate condițiile de valabilitate la momentul încheierii actului juridic. Dorința de fraudare a legii, avută de părțile contractante la momentul încheierii actului juridic, este sancționată cu nulitatea absolută, fiind considerată o încălcare a limitelor principiului libertății actelor juridice civile, printre care se află și normele imperative civile, de la care nu se poate deroga.

Într-o atare ipoteză și pornind de la premisa că mecanismul juridic propus de apelantă pentru prima dată în apel - conversiunea actului juridic nul ca vânzare într-unul valabil, respectiv un antecontract de vânzare-cumpărare a cotei de 95% din teren - nu este condiționat de existența prealabilă a unei hotărâri judecătorești prin care să fi fost anulat actul inițial, Curtea a constatat, ca și instanța de fond, că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare ar fi posibilă numai în contradictoriu cu vânzătorii din Contractul autentificat sub nr. x/07.09.2004, întrucât, consecință a nulității absolute ce lovește întreaga simulație, imobilul vândut s-ar întoarce în patrimoniul acestora. Pe de altă parte, operațiunea juridică a conversiunii se bazează pe voința prezumată a părților actului inițial (prezumție legală și relativă conform dispozițiilor art. 1260 alin. (2) din C. civ. 2009 și bazată pe echivalența dintre actul inițial și cel subsecvent în ceea ce privește asigurarea realizării scopurilor urmărite de părți, în cazul contractelor încheiate anterior datei de 1 octombrie 2011, cum este cel în discuție) și, cum prin cererea introductivă de instanță, s-a susținut că vânzătorii au participat la simulație, existența și valabilitatea/nevalabilitatea actului juridic secret, iar, apoi, conversiunea acestuia într-unul valabil nu ar putea fi discutată în absența acestora. Or, vânzătorii nu au fost chemați în judecată și nici prima instanță nu a dispus introducerea lor în cauză, în condițiile art. 78 din C. proc. civ. Dincolo de acest fapt, analizând, în cadrul procesual fixat de reclamanți, ipoteza afirmată prin motivele de apel (punctul 43. III): "manifestarea de voință a părților (reclamanții și pârâta) este favorabilă conversiunii, părțile prevăzând în mod expres în cuprinsul actului secret că reclamanții sunt proprietarii a 95% din teren și că remiterea titlului de la pârâtă urma să aibă loc la momentul abrogării incapacității temporare a străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor", Curtea a reținut că actul inițial este lovit de o cauză de nulitate absolută, care exclude conversiunea, întrucât se susține că intenția de a simula și acordul simulator au fost realizate în scopul fraudării legii. Întrucât conversiunea presupune echivalența dintre actul inițial și cel subsecvent în privința posibilității de realizare a scopurilor urmărite de părți, aceste scopuri se vor regăsi și în domeniul cauzei mediate a actului subsecvent. Ca atare, scopul ilicit al actului inițial este preluat de actul subsecvent, care nu ar putea fi valabil.

Singura înțelegere valabilă ar fi fost aceea ca pârâta, devenită, în mod real, proprietar al întregului teren, să transmită reclamanților, cumpărători ai cotei de 95% din construcție, cota de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului la momentul abrogării incapacității temporare a străinilor de a cumpăra terenuri în România. O astfel de promisiune nu era necesar a fi simulată, putea fi încheiată cu sau fără cunoștința vânzătorilor din Contractul nr. x/07.09.2004 și nu presupunea, în mod necesar, încheierea unui contract de vânzare-cumpărare între reclamanți și pârâtă, cu atât mai mult cu cât, fapt necontestat, reclamanții au fost aceia care au plătit întregul preț. De altfel, în cererea introductivă de instanță nici nu se vorbește despre vreo promisiune de revânzare, ci numai de "transferul dreptului de proprietate", de "dreptul reclamanților de a solicita remiterea titlului de proprietate asupra terenului" ori despre înțelegerea ca "la data la care legislația va deveni permisivă, părțile vor transpune realitatea de fapt în realitate de drept, în sensul că pârâta va transfera dreptul de proprietate asupra terenului (remițând titlul) în patrimoniul reclamanților". În acest context s-a solicitat "pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru teren, solicitarea de pronunțare a unei hotărâri "care să țină loc de contract de vânzare" fiind formulată pentru prima dată în apel. Întreaga construcție juridică dedusă judecății în fața primei instanțe se întemeiază pe existența simulației prin interpunere de persoane, reclamanții susținând că sunt adevărații beneficiari ai actului public și solicitând instanței "să constate existența dreptului de proprietate al Reclamanților cu privire la cota totală ideală de 95% din dreptul de proprietate asupra Terenului și, în consecință, să pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic pentru teren", acesta fiind practic efectul admiterii acțiunii în simulație în situația în care pretinsul contract secret, ce nu este consemnat într-un înscris, ar fi avut caracter licit. În apel, reclamanta H. S.R.L., cumpărător al drepturilor a doi dinte reclamanții inițiali (B., C.) a invocat un "mecanism juridic" prin care a modificat cauza cererii de chemare în judecată, solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare prin mecanismul conversiunii actului juridic civil. De această dată, constatarea caracterului simulat al Contractului de vânzare-cumpărare nr. x/07.09.2004 (cauza cererii introductive de instanță), urmată de constatarea nulității acordului simulatoriu pentru fraudă la lege, este propusă ca prim element al raționamentului ce ar fi urmat să conducă la pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Apelanta susține că, prin motivele de apel, nu a făcut decât să dezvolte argumentele de fapt și de drept invocate prin cererea introductivă de instanță, dat fiind modul în care instanța de fond a motivat respingerea acțiunii, însă, în opinia Curții, o astfel de dezvoltare nu poate fi considerată drept explicitare a pretențiilor "care au fost cuprinse implicit în cererile sau apărările adresate primei instanțe", în accepțiunea art. 478 alin. (4) din C. proc. civ.

Pornind, însă, de la premisa că apelul respectă limitele impuse de art. 478 din C. proc. civ. și că cererea de chemare în judecată ar fi cuprins o solicitare implicită de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în baza unui antecontract valabil pe care pârâta refuză să îl respecte, Curtea a constatat că, din construcția juridică propusă de apelantă, lipsește unul dintre elementele contractului de vânzare-cumpărare, și anume prețul acestei a doua vânzări, întrucât se afirmă că procentul de 5% ar fi reprezentat prețul intermedierii. Pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este necesar ca antecontractul să cuprindă toatele elementele vânzării, unul dintre acestea fiind prețul care, potrivit art. 1303 din C. civ., trebuie să fie "serios și determinat de părți". Or, nici în cererea introductivă de instanță și nici în motivele de apel nu se face referire la un alt preț al terenului decât acela plătit vânzătorilor din contractul autentificat sub nr. x/07.09.2004, iar prețul intermedierii încheierii unui contract nu se confundă cu prețul obiectului material al acelui contract. Despre un posibil preț s-a vorbit numai în întâmpinarea formulată de pârâtă și în declarațiile de martori, dar este vorba despre suma de 50.000 euro pe care ar fi oferit-o reclamantul A. "pentru a nu se ajunge la proces" (declarație martor J. - dosar fond) sau "urmare a refuzului (pârâtei n.n.) de a-i transmite gratuit terenul" (declarație martor K. - dosar apel), sumă pe care intimata pârâtă a refuzat-o. Prin urmare, chiar martorii audiați la solicitarea reclamanților infirmă existența unui antecontract de vânzare-cumpărare, afirmațiile acestora venind să susțină, mai degrabă, varianta subsidiară propusă de apelantă, aceea a mandatului fără reprezentare, care, odată dovedit și sub condiția valabilității actului juridic intermediat, ar fi putut justifica pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să substituie consimțământul mandatarului în cazul în care acesta ar fi refuzat să încheie cu mandantul actul de transmitere a imobilului în formă autentică, astfel cum se arată la punctul 116 din notele scrise depuse de apelantă. Însă, probatoriul administrat în cauză nu a dovedit nici existența unei alte înțelegeri decât aceea care rezultă din actele autentice ce au fost perfectate în anul 2004 cu privire la imobilul în litigiu și nici imposibilitatea morală a preconstituirii unui înscris care să o consemneze (necesar a fi probată în ipoteza unei simulații licite). Curtea a apreciat că nici din înscrisurile depuse de părți și nici din declarațiile martorilor nu a rezultat că, între reclamanți și pârâtă, s-ar fi stabilit relații atât de apropiate încât să fi existat un impediment moral în a consemna, în scris, înțelegerea pe care ei o afirmă. De altfel, conform susținerilor reclamanților și ale martorilor propuși de aceștia, relațiile pretins apropiate ar fi existat între reclamanți și fostul soț al intimatei pârâte (în prezent decedat), prin intermediul căruia au cunoscut-o, iar martora K. a declarat și că, pe lângă relația de prietenie cu soțul pârâtei, ceea ce i-a împiedicat pe reclamanți să încheie un înscris în care să se consemneze o altă situație juridică decât aceea din actul public sau o promisiune viitoare a fost faptul că sunt "prietenoși și ușor inocenți". Această afirmație contrazice, însă, susținerile de la punctul 17 din cererea de chemare în judecată, unde se arată că "Părțile au optat pentru neconsfințirea actului secret într-un act scris din considerentul legalității înțelegerii, având în vedere că la acel moment o instanță putea califica înțelegerea ca reprezentând o fraudă la lege, anulând astfel actul secret.", ipoteza fiind aceea a simulației ilicite, ce poate fi dovedită prin orice mijloc de probă, dar care este sancționată cu nulitatea absolută, astfel că, dacă ar fi existat, nu putea fi consfințită printr-o hotărâre judecătorească, soluția de respingere a acțiunii fiind temeinică și legală. Cât privește existența acestei înțelegeri, contestată de pârâtă, Curtea a reținut că singurul martor care susține că a asistat la unele dintre discuțiile purtate între părți în legătură cu achiziționarea imobilului din str. x este J., însă, din declarația acestuia, nu rezultă cu certitudine condițiile în care s-a convenit achiziționarea imobilului. Și acest martor, ca și martora K., audiată în apel, au arătat că exista o practică constantă în ceea ce privește achiziționarea, de către pârâtă, a unor imobile atât pentru reclamanți, cât și pentru alți cetățeni spanioli, și, de fiecare dată, dreptul de proprietate asupra terenului a fost transferat către proprietarii construcției, fie prin perfectarea unor așa zise contracte de vânzare-cumpărare în care se menționa că prețul vânzării a fost achitat pârâtei vânzătoare încă de la momentul perfectării actului inițial (încheiat sub incidența interdicției impuse de art. 44 din Constituția României), fie prin dublarea actului public de o procură prin care pârâta mandata cumpărătorii construcției să vândă terenul, conturându-se prezumția că, și în privința terenului în discuție, a existat aceeași înțelegere. Înscrisurile doveditoare ale acestor tranzacții se regăsesc la dosarul de apel și, din cercetarea lor, se constată că, în toate cazurile, a fost vorba despre suprafețe mici de teren, aferente unor apartamente din blocuri de locuințe, pârâta nedobândind vreun drept asupra construcției. Or, nu aceeași este situația în privința imobilului din str. x, construcția, cumpărată în cote diferite de drept (42,5%, 33,5%, 12%, 5% și 5%) de către pârâtă și reclamanți, fiind monument istoric, valoarea imobilului fiind dată de construcție și nu de terenul ocupat aproape în totalitate, aspect relevat și de modalitatea în care a fost stabilit prețul - 633.000 euro construcția și 67.000 euro terenul. În aceste condiții, nu apare deloc absurd ca înțelegerea reală a cumpărătorilor să fi fost aceea consemnată în actul public, cu atât mai mult dacă intenția intimatei a fost, astfel cum se arată în întâmpinarea la apel, să restaureze imobilul și apoi să îl revândă, împreună cu reclamanții. Pe de altă parte, nu s-ar putea reține că actuala situație juridică ar fi absurdă pentru reclamanți, care s-ar afla "sub amenințarea desființării superficiei și accesiunii", întrucât dreptul de superficie s-a constituit pe întreaga durată a existenței construcției, și nici pentru pârâtă, care și-a asumat dobândirea dreptului de proprietate în aceste condiții, și, conform susținerilor necontestate ale acesteia, s-a comportat ca un adevărat proprietar, plătind taxele și impozitele aferente. În consecință, în temeiul art. 480 alin. (1) din C. proc. civ., apelul a fost respins ca nefondat și, în conformitate cu prevederile art. 453 alin. (1) din același cod, Curtea a obligat-o pe apelanta reclamantă la plata sumei de 8.006,50 RON cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat în apel. Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs reclamanta S.C. H. S.R.L., criticând-o pentru următoarele motive: I. Decizia a fost pronunțată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, instanța de apel nerespectând prevederile art. 478 alin. (3) C. proc. civ., întrucât a considerat că apelantul și-a modificat, în apel, cauza cererii de chemare în judecată - art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. Prin decizia civilă atacată, instanța de apel a stabilit că apelantul H. și-ar fi modificat cauza cererii de chemare în judecată, reținând că dezvoltarea argumentelor în apel nu poate fi considerată drept o explicitare a pretențiilor care au fost cuprinse, implicit, în cererile sau apărările adresate primei instanțe. O asemenea decizie este nelegală, întrucât restrânge, în mod nepermis, dreptul apelantului de a critica hotărârea instanței de fond. Apelul nu trebuie să reprezinte o reluare a argumentelor dezvoltate în fața instanței de fond, regulile de procedură admițând invocarea de noi argumente în apel, cu păstrarea cauzei cererii de chemare în judecată. Or, prin acțiunea introductivă de instanță, reclamanții au dedus judecății chestiunea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic pentru reclamanți cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului în cauză. Faptul că, prin cererea de chemare în judecată, s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de "act autentic", iar nu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de "contract de vânzare", așa cum s-a solicitat prin apel, reprezintă doar o chestiune de semantică, care nu are nicio incidență în ceea ce privește soluționarea justă a cauzei, contractul de vânzare fiind un act juridic. Astfel, prin apelul astfel formulat nu s-a modificat cauza cererii de chemare în judecată, dezvoltarea argumentelor în apel fiind făcută în considerarea acestui capăt de cerere cu care reclamanții au învestit instanța de fond. Mecanismul juridic propus în apel nu poate să reprezinte o modificare a cauzei cererii de chemare în judecată, întrucât reclamanții apelanți nu și-au modificat pretențiile și nici nu au cerut instanței de apel să pronunțe o hotărâre prin care să constate alte elemente de drept decât cele invocate prin cererea de chemare în judecată. Mecanismul juridic propus în apel reprezintă doar o explicitare a pretențiilor deduse judecății instanței de fond, nefiind astfel dezvoltat în fața instanței de fond determinat de caracterul său necesar în raport cu capetele de cerere cu care a fost învestită. În concluzie, reținând că apelantul a modificat cauza cererii de chemare în judecată, instanța de apel a pronunțat o hotărârea nelegală, cu încălcarea prevederilor art. 478 alin. (3) C. proc. civ. II. Decizia civilă nr. 507 A/2017 a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, respectiv a prevederilor art. 5, art. 1175 și art. 1306 din C. civ. 1864, a principiilor simulației, a principiilor conversiunii actului juridic civil și a principiilor în materia pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare - art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. 1. În mod nelegal, instanța de apel a reținut că simulația intervenită în cauză are caracter ilicit. Prin hotărârea judecătorească astfel pronunțată, instanța de apel a reținut că, în speță, ar fi incidentă sancțiunea nulității absolute a întregii operații, respectiv a actului aparent, cât și a celui secret. Or, o astfel de soluție este contrară prevederilor art. 1175 din C. civ. 1864, care nu sancționează cu nulitatea actul simulat, sancțiunea în astfel de situații, consacrată jurisprudențial și doctrinar, fiind aceea a inopozabilității actului secret față de terți. Argumentul instanței de apel în sensul că, prin simulație, s-ar încălca prevederile art. 5 din C. civ. nu poate fi reținut, întrucât obligația asumată de pârâtă de a transmite dreptul de proprietate asupra cotei de 95% din terenul în litigiu nu este nelegală, legea interzicând doar încheierea unor acte translative de proprietate cu persoanele care nu au cetățenia română, nu și asumarea de obligații de a transmite în viitor aceste drepturi către persoane străine. Printr-o serie de contracte încheiate în anul 2004, unele publice - Antecontractul de vânzare nr. x/18.08.2004 și Contractul de vânzare nr. x/07.09.2004, altele secrete - convenția încheiată între reclamanți și pârâtă, s-a constituit o configurație complexă de drepturi și obligații în legătură cu imobilul, teren și construcție, situat în București, str. x. Astfel, în anul 2004, înainte de a fi încheiate actele publice, între reclamanți și pârâtă a fost încheiată o înțelegere secretă, care urma să fie pusă în aplicare în trei etape, după cum urmează: (1) încheierea Antecontractului de vânzare nr. x/18.08.2004, (2) încheierea Contactului de vânzare nr. 3383/07.09.2004 și (3) transmiterea dreptului de proprietate asupra cotei de 95% din teren în patrimoniul reclamanților, atunci când urma să fie abrogată incapacitatea temporară de a cumpăra, instituită pentru străini. Instanța, în mod nelegal, a reținut că ambele acte juridice (atât actul aparent, cât și actul secret) sunt parte a unei operațiuni nelegale, întrucât vânzătorii au cunoscut, cel mai târziu, la momentul încheierii actului public faptul că reclamanții sunt adevărații proprietari. Așa cum s-a arătat prin cererea de chemare în judecată, vânzătorii au cunoscut că dreptul de proprietate asupra terenului urma să revină reclamanților atunci când legea va permite, însă, acest fapt nu înseamnă că vânzătorii au fost parte la simulație, pentru a-i conferi, astfel, caracter nelegal. Vânzătorii nu și-au dat consimțământul la un acord simulatoriu, ci au încheiat doar antecontractul și contractul de vânzare, acte notariale publice. Înțelegerea secretă, deci, actul juridic secret, a fost încheiată doar între reclamanți și pârâtă, vânzătorii, având doar cunoștință de aceasta, dar neparticipând la încheierea sa, nu și-au dat consimțământul în legătură cu încheierea actului secret și nu sunt parte la acesta. Simplul fapt că o persoană are cunoștință despre încheierea unui act juridic nu înseamnă că este parte la acesta. Identitatea dintre părțile actului public și cele ale actului secret nu reprezintă o condiție pentru existența simulației. Așa cum s-a arătat în doctrina de specialitate, nu este necesară nici identitatea dintre părțile actului aparent și cele ale actului real și nici participarea tuturor subiectelor de drept din actul public la acordul simulatoriu. Identitatea de părți sau participarea tuturor protagoniștilor actului public la acordul simulatoriu constituie caracteristici care sunt de natura, iar nu de esența simulației. Astfel, întregul raționament al instanței referitor la nulitatea simulației este întemeiat pe o premisă greșită, și anume că vânzătorii sunt parte la acordul simulatoriu, ceea ce nu este real. Având în vedere acest aspect, rezultă că simulația nu este ilicită, întrucât nu s-a urmărit eludarea normelor legale speciale referitoare la incapacitatea străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, ci s-a creat un mecanism prin care cumpărătoarea pârâtă și-a asumat, în mod valabil, obligația de a transmite către reclamanți dreptul de proprietate asupra cotei de 95% din teren, atunci când legea va permite acest lucru. În concluzie, instanța de apel a aplicat, în mod nelegal, art. 5 din C. civ. 1864, potrivit căruia: "Nu se poate deroga prin convenții sau dispoziții particulare, la legile care interesează ordinea publică și bunele moravuri". Aplicarea nelegală a acestor prevederi rezultă din faptul că instanța de apel a reținut incidența lor într-o situație în care premisa textului, respectiv încălcarea unor legi care interesează ordinea publică și bunele moravuri, nu este îndeplinită, întrucât vânzătorii și pârâta cumpărătoare nu s-au înțeles în sensul eludării legilor referitoare la capacitatea străinilor de a dobândi terenuri ci, în mod legal, pârâta și-a asumat, față de reclamanți, obligația mai sus menționată. Or, ținând cont și de aplicarea principiului conversiunii actelor juridice, nu există nicio incapacitate în ceea ce privește încheierea unui contract netranslativ de proprietate. În ceea ce privește incapacitatea temporară a reclamanților de a încheia actul secret-antecontractul, conform art. 1306 C. civ. 1864, legea aplicabilă în speță, "Pot cumpăra și vinde toți cărora nu le este oprit prin lege". Așadar, regula este capacitatea, iar incapacitatea este excepția. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres și limitativ prevăzute de lege și sunt de strictă interpretare. În materia dobândirii dreptului de proprietate de către străini asupra terenurilor, prevederile constituționale postdecembriste au cunoscut o evoluție conformă cu angajamentele Românei rezultate din aderarea la Uniunea Europeană. Potrivit art. 41 alin. (2) din Constituția României din 1991 (nemodificată în 2003), "Cetățenii străini și apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor". Astfel, potrivit Constituției din 1991, incapacitatea străinilor era nelimitată în timp. Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituția României din 2003, "Cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală". Prin urmare, incapacitatea străinilor a devenit una temporară. Astfel, ulterior modificărilor constituționale din anul 2003, modificări necesare în procesul de aderare la Uniunea Europeană, incapacitatea străinilor a devenit una temporară astfel încât, având în vedere perspectivele de aderare la Uniunea Europeană, străinii au creat mecanisme juridice prin care au achiziționat terenuri în România. Având în vedere că incapacitatea era una temporară, puteau să fie încheiate, în mod valabil, acte juridice din care să se nască dreptul străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, atunci când interdicția urma să fie ridicată (1 ianuarie 2012). Incapacitatea temporară instituită de art. 44 alin. (2) din Constituția României este referitoare doar la dobândirea dreptului de proprietate, adică, doar la încheierea unui contract de vânzare translativ de proprietate și nu se aplică în cazul actelor netranslative, care dau naștere unor drepturi de creanță, cum este cazul antecontractului de vânzare. În acest sens sunt și prevederile Legii nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, care au în vedere, exclusiv, dobândirea dreptului de proprietate prin acte între vii, adică prin contracte de vânzare. Din dispozițiile acestei legi rezultă că nu este instituită nicio incapacitate în ceea ce privește încheierea de acte juridice netranslative de proprietate, cum este cazul antecontractului de vânzare încheiat între reclamanți și pârâtă. Asumarea unei obligații civile, în temeiul principiului conversiunii actelor juridice, a unei obligații personale de a transmite către reclamanți dreptul de proprietate asupra cotei de 95% din teren, atunci când legea va permite acest lucru, nu reprezintă o încălcare a unor prevederi legale speciale, care instituie anumite incapacități de a primi (astfel, nu sunt instituite incapacități obligaționale personale, care nu implică transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor), derogatorii de la regula plenitudinii capacității civile. Pentru aceste motive, sunt nelegale și argumentele instanței de apel în sensul că pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare ar putea fi posibilă numai în contradictoriu cu vânzătorii din Contractul autentificat sub nr. x/07.09.2004, întrucât premisa instanței este eronată, vânzătorii nefiind parte la simulație, neasumându-și obligații față de reclamanți. În consecință, nu este necesar ca vânzătorii să fi fost parte în prezentul litigiu, întrucât au fost terți la înțelegerea dintre reclamanți și pârâtă referitoare la obligația asumată de aceasta de a transmite către reclamanți dreptul de proprietate asupra cotei de 95% din teren, atunci când legea va permite acest lucru. Totodată, ipoteza instanței de apel în sensul că imobilul s-ar întoarce în patrimoniul vânzătorilor este nelegală întrucât nu există niciun argument în sensul desființării unui contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat între vânzători și cumpărătoarea pârâtă. Faptul că vânzătorii știau despre mecanismul juridic încheiat între cumpărătoarea pârâtă și reclamanți nu reprezintă o cauză de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare a terenului. 2. În mod nelegal, instanța de apel a reținut că, în cauză, nu sunt îndeplinite condițiile pentru conversiunea actului juridic. Prin hotărârea judecătorească astfel pronunțată, instanța de apel a reținut că, în cauză, nu poate fi aplicată instituția conversiunii actelor juridice, întrucât: (i) conversiunea ar trebui să fie discutată în contradictoriu cu vânzătorii din Contractul nr. x/07.09.2004, care nu au fost introduși în cauză, și (ii) actul inițial este lovit de o cauză de nulitate absolută care exclude conversiunea. Ambele argumente ale instanței de apel pleacă de la ipoteza greșită că vânzătorii din contractul nr. x/07.09.2004 sunt parte la simulație, ceea ce ar atrage nulitatea operațiunii juridice, fiind incidente prevederile art. 5 din C. civ. 1864. Or, vânzătorii din Contractul nr. x/07.09.2004 nu sunt parte la simulație, doar aveau cunoștință despre faptul că adevărații proprietari ai cotei de 95% din teren erau reclamanții, în condițiile pe care legea le va reglementa odată cu intrarea României în Uniunea Europeană. Astfel, raționamentul instanței de apel nu poate fi reținut, întrucât premisa sa este greșită. Prin urmare, vânzătorii din Contractul nr. x/07.09.2004 nu trebuiau să fie introduși în cauză, întrucât nu se pune problema conversiunii actului juridic public, respectiv a Contractului nr. x/07.09.2004, ci doar a actului juridic secret, încheiat între reclamanți, pe de o parte, și pârâtă, pe de altă parte. De asemenea, întrucât, în cauză, nu se pune problema conversiunii Contractului nr. x/07.09.2004, ci a actului secret încheiat între reclamanți și pârâta, considerentul instanței de fond referitor la sancțiunea nulității absolute a actului inițial (Contractul nr. x/07.09.2004) nu poate fi reținută, fiind străină de prezenta cauză. În legătură cu cel de-al doilea act juridic, cel secret, încheiat între reclamanți și pârâtă, indiferent de calificarea juridică a acestuia - simulație sau mandat fără reprezentare - sunt îndeplinite toate condițiile pentru conversiune. Prin conversiunea actului juridic se înțelege considerarea manifestării de voință în sensul în care reprezintă un act juridic valabil, iar nu numai în sensul în care reprezintă un act juridic lovit de nulitate. În alte cuvinte, în cazul conversiunii, manifestarea de voință este calificată ca echivalentă unui anumit act juridic, chiar dacă nu este valabilă ca alt act juridic. În cauză, sunt îndeplinite toate condițiile pentru a opera conversiunea actului secret, astfel încât acesta să fie considerat ca antecontract de vânzare: - există un element de diferență între actul juridic nul (actul juridic pentru care a fost emisă manifestarea de voință) și actul juridic ce urmează a fi considerat valabil. Un prim element de diferență privește natura și conținutul celor două acte juridice - primul act este un contract de vânzare, act translativ de proprietate, care creează drepturi reale, iar cel de-al doilea este un antecontract de vânzare, act netranslativ de proprietate, care dă naștere doar la drepturi de creanță reciproce. Un al doilea element de diferență privește forma celor două acte - primul, fiind un contract de vânzare care are ca obiect terenuri, forma autentică este necesară, iar, pentru valabila încheiere a antecontractului de vânzare, nu este necesară o anumită formă, fiind, pe deplin, aplicabil principiul consensualismului. - actul juridic ce urmează a fi socotit valabil (antecontractul de vânzare) îndeplinește toate condițiile de validitate, iar acestea se regăsesc în chiar cuprinsul actului secret încheiat între părți - contractul de vânzare având ca obiect 95% din dreptul de proprietate asupra terenului. Astfel, actul secret prevede părțile, consimțământul acestora la încheierea actului translativ de proprietate, la momentul abrogării incapacității temporare a străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, obiectul (95% din teren) și prețul (deja plătit de către reclamanți). - manifestarea de voință a părților (reclamanții și pârâta) este favorabilă conversiunii, părțile prevăzând, în mod expres, în cuprinsul actului secret, că reclamanții sunt proprietarii a 95% din teren și că remiterea titlului de la pârâtă urma să aibă loc la momentul abrogării incapacității temporare a străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor. În doctrina juridică, cazul contractului translativ de proprietate nul, dar care valorează antecontract de vânzare, este exemplul clasic de conversiune a unui act juridic. În concluzie, actul secret încheiat între reclamanți și pârâtă are natura juridică a unui antecontract de vânzare și are ca obiect obligația pârâtei de a transfera cota de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului în patrimoniul reclamanților la momentul abrogării incapacității temporare a străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Pentru aceste motive, rezultă că instanța de apel a reținut, în mod nelegal, că, în cauză, nu este incident principiul conversiunii actului juridic, hotărârea fiind pronunțată cu încălcarea regulilor de drept material referitoare la conversiune, așa cum au fost dezvoltate de practica instanțelor de judecată și de doctrina de specialitate. 3. În mod nelegal, instanța de apel a reținut că, în cauză, nu sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare, lipsind prețul vânzării. Considerentele instanței de apel sunt nelegale, întrucât nu țin cont de faptul că, în cauză, sunt îndeplinite toate condițiile cerute pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare. Așa cum a reținut Înalta Curte de Casație și Justiție, prin Decizia nr. 23/2017 pronunțată în Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, "114. în ceea ce privește condițiile esențiale și de fond, promisiunea de vânzare, fiind ea însăși un contract, trebuie să îndeplinească condițiile de validitate aplicabile contractelor în general [art. 1.179 alin. (1) din C. civ. - capacitatea de a contracta, consimțământul valabil exprimat, un obiect determinat și licit, o cauză licită și morală]. Fiind o proiecție a unui contract de vânzare viitor, promisiunea sinalagmatică de vânzare trebuie să îndeplinească și condițiile de validitate specifice acestui contract (de exemplu, consimțământul valabil exprimat să vizeze transmiterea, respectiv dobândirea, în viitor, a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, acordul de voință al părților să privească elementele esențiale ale contractului prefigurat, și anume lucrul vândut și prețul)." Deși această decizie a Înaltei Curți de Casație și Justiție a fost pronunțată prin raportare la prevederile noului C. civ., totuși, întreaga construcție juridică astfel realizată de către instanța de casație reprezintă chintesența unei practici judiciare unanime a instanțelor de judecată, anterioară încheierii contractelor relevante în prezenta cauză (în anul 2004), precum și a unor argumente doctrinare în materie. Or, toate aceste condiții, inclusiv condiția privitoare la preț, sunt îndeplinite în prezenta cauză. Astfel, în ceea ce privește prețul obligației asumate de pârâtă de a transmite către reclamanți dreptul de proprietate asupra cotei de 95% din teren, atunci când legea va permite acest lucru, în primul rând, reclamanții au plătit prețul pentru întregul imobil (teren și construcție). Faptul plății întregului preț pentru imobil (teren și construcție) de către reclamanți este necontestat în prezenta cauză și reprezintă un element foarte important în aprecierea intenției părților la actul secret. Este de necontestat că, în mod normal, persoana care plătește prețul aferent unei vânzări intenționează să devină proprietarului bunului astfel cumpărat, iar, în cazul unui teren afectat de o construcție, intenția normală a celui care plătește prețul este aceea de a deveni proprietar atât asupra terenului, cât și asupra construcției. În cazul dedus judecății, voința părților actului secret a fost aceea ca reclamanții să dețină în proprietate 95% din imobil (construcție și teren - atunci când urma să se abroge incapacitatea străinilor de a dobândi terenuri), iar pârâta 5%, cu titlu de comision pentru serviciile astfel întreprinse. Deși, în dosarul cauzei au fost depuse dovezi și există recunoașteri în sensul plății prețului de către reclamanți, instanța de apel nu a analizat aceste înscrisuri, analizând elementul preț al înțelegerii dintre reclamanți și pârâtă ca și cum ar fi un element separat, distinct, al complexului contractual, fără să țină seama de faptul că pârâta a fost plătită de către reclamanți cu o valoare mult mai mare decât prețul de piață al terenului, având în vedere că acesta nu poate fi valorificat, fiind afectat de o servitute instituită prin interdicția dărâmării construcției monument istoric, edificată pe acest teren. În al doilea rând, la pct. 11 din întâmpinarea depusă la dosarul cauzei în instanța de fond, reclamanta arată că valoarea comisionului (inclusiv pretinsele cheltuieli) pe care l-ar fi pretins reclamanților, în lipsa înțelegerii referitoare la dobândirea a 5% din imobil (teren și construcție), ar fi fost de 70.000 euro. Așa cum rezultă din înscrisurile administrate în fața instanței de fond, prețul de vânzare al imobilului a fost de 700.000 euro, defalcat astfel: 635.000 euro pentru construcție și 65.000 euro pentru teren. Având în vedere aceste coordonate, dacă s-ar reține teza pârâtei (în sensul că intenția părților a fost în sensul ca pârâta să dețină 5% din clădiri și 100% din teren) ar rezulta că comisionul acesteia ar fi fost de aprox. 100.000 euro [(5/100 * 635.000) + 65.000], sumă exorbitant de mare raportat la serviciile prestate de către pârâtă. Evident că această sumă de 100.000 euro cu titlu de comision reprezintă doar o cuantificare minimă, având în vedere previziunile evoluției pieței imobiliare în București, în sensul că era un fapt necontestat că prețurile urmau să crească în contextul aderării României la Uniunea Europeană, astfel încât valoarea comisionului în forma pretinsă de către pârâtă în prezentul litigiu era mult mai mare decât exorbitanta sumă de 100.000 euro. Astfel, este evident că o parte din comisionul astfel achitat de către reclamanți pârâtei include și prețul viitorului contract de vânzare dintre pârâtă și reclamanți privitor la cota de 95% asupra terenului. Ca atare, prețul vânzării cotei de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului nu numai că este serios, dar a fost și plătit anticipat de către reclamanți pârâtei în