ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 419/2018
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 419/2018 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2018)
Decizia nr.
419/2018
Asupra
recursului de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 134
din 8 februarie 2016 pronunțată de Tribunalul București,
secția a V-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2015, s-a respins
acțiunea formulată de reclamanții A., B. și C. în
contradictoriu cu pârâta D., ca neîntemeiată.
Pentru a
pronunța această hotărâre, instanța de judecată a
reținut următoarele:
Prin cererea
înregistrată la data de 26 iunie 2015 pe roiul Tribunalului
București, secția a V-a civilă, sub nr. x/3/2015,
reclamanții A., B. și C. au solicitat, în temeiul accesiunii
imobiliare artificiale, să se constate că sunt proprietarii
construcției D+P+4E+5 (retras) -imobil locuințe colective, edificat
de ei pe terenul proprietatea lor situat în București, sectorul 1.
În motivarea
cererii, reclamanții au arătat că au devenit proprietarii
terenului în suprafața de 749 mp situat în București, sectorul 1, cu
nr. cadastral x1, prin cumpărare de la pârâtă, în baza Contractului
de vânzare-cumpărare autentificat la data de 13 martie 2013. Odată cu
terenul, pârâta le-a transmis și o construcție în stadiul de
structura S+P+2E.
Ulterior
cumpărării terenului, au alipit terenul de mai sus terenului în
suprafață de 83 mp, cu nr. cadastral x2 în C.F. a sectorului 1,
proprietatea reclamantului A. (Contractul de vânzare-cumpărare
autentificat la data de 28 aprilie 2014 - intabulat în C.F. sub nr. x3 din 29
aprilie 2014), rezultând o suprafață totală de 832 mp, adresa
fiind aceeași.
În încercarea
de a finaliza construcția preluată de la pârâtă, au realizat
că aceasta nu corespundea exigențelor tehnice și nici
parametrilor dați de autorizația de construire, astfel încât au fost
nevoiți să demoleze o parte și să o modifice.
Preluând
părți ale construcției vechi și recuperând materiale, au
fost nevoiți să întocmească noi studii și proiecte de
arhitectură, care să corespundă noii realități.
Astfel, construcția ce face obiectul prezentei cauze a fost edificată
în baza Proiectului nr. C-76-J/2013 întocmit de arhitect E.
În
conformitate cu acesta, imobilul face parte din categoria "C" de
importanță - clasa a III-a, cu gradul de rezistență la foc
- II.
Datele
tehnice și dimensiunile exacte sunt cuprinse în memoriul tehnic întocmit
de arhitect E., atașat prezentei cereri (cap. 2 - "Descriere
funcțională").
La edificarea
construcției au urmat întocmai proiectul tehnic, folosind forța de
muncă specializată și materiale de calitate și în
cantitățile indicate prin proiect. De altfel, la finalizarea
lucrărilor, au solicitat un raport de expertiză tehnică, care
să arate dacă construcția corespunde parametrilor tehnici
și de calitate și dacă răspunde riscului seismic.
Astfel,
conform raportului de expertiză tehnică întocmit de expertul
tehnic-inginer constructor F., construcția respectă regulile de
conformare generală a structurilor și elementelor structurale,
îndeplinind toate criteriile cerute (Raportul de expertiză tehnică).
Și din punct de vedere al riscului seismic, construcția prezintă
cea mai mică vulnerabilitate, înscriindu-se în clasa "vulnerabilitate
redusă", fiind o clădire încadrată în clasa de risc seismic
RsIV (corespunzătoare construcțiilor la care răspunsul seismic
așteptat este similar celui corespunzător construcțiilor noi,
proiectate pe baza prescripțiilor în vigoare).
Prin memoriul
tehnic întocmit de arhitect E. s-a făcut și un deviz al costurilor
construcției în cauză. Astfel, având în vedere încadrarea și
dimensiunile construcției, valoarea acesteia este de 1.647.960 RON.
Față
de cele arătate mai sus, precum și de dispozițiile art. 567 C.
civ., conform cărora "proprietarul unui bun devine și
proprietarul a tot ce se alipește cu bunul ori se încorporează în
acesta, dacă legea nu prevede altfel", completate cu art. 577 C.
civ., au solicitat instanței să constate că, fiind proprietarii
terenului - bunul principal, sunt și proprietarii lucrării
(construcției, așa cum este definită prin art. 577 alin. (1) C.
civ.) efectuate pe acesta.
În probațiune,
reclamanții au solicitat proba cu înscrisuri: contracte de
vânzare-cumpărare, act de alipire, memoriu tehnic de arhitectură
întocmit de arhitect E. și raport de expertiză tehnică întocmit
de expert F.); proba testimonială, precum și proba cu expertiză
tehnică în construcții, cu obiectivele: identificarea
construcției, cu vecinătăți, amplasament, dimensiuni,
descriere și evaluarea construcției.
În drept,
cererea se întemeiază pe art. 567, 577 și urm. - C. civ.; art. 194 -
197 C. proc. civ.
Cererea a
fost timbrată cu o taxă de timbru în cuantum de 20.085 RON.
În
susținerea cererii, reclamanții au depus copii după contractele
de vânzare-cumpărare din 13 martie 2013 și din 28 aprilie 2014
și încheierile de intabulare în C.F.; Act de alipire din 8 octombrie 2014;
memoriu tehnic de arhitectură întocmit de arhitect E., cu devizul
estimativ al lucrării; planuri; raport de expertiză tehnică
întocmit de expert F.
Pârâta a
formulat întâmpinare prin care a arătat că achiesează la
pretențiile reclamanților. În fapt, prin Contractul de
vânzare-cumpărare autentificat la data de 13 martie 2013 a transmis
reclamanților terenul, cât și un început de construcție edificat
pe acesta. Noua construcție, în formă și cu dimensiunile actuale
este rezultatul muncii reclamanților, care au contribuit exclusiv la
realizarea ei (financiar, material, cu forță de muncă etc). A
precizat totodată că nu are nicio pretenție asupra
construcției care a fost realizată exclusiv de către reclamanți.
În drept au
fost invocate dispozițiile art. 436, 454 C. proc. civ.
În cursul
judecății s-au încuviințat și administrat proba cu
înscrisuri» proba testimonială, fiind audiat martorul G. a cărui
declarație dată sub prestare de jurământ a fost consemnată
și atașată la dosar la proba cu expertiza tehnică în
construcții.
Expertiza
imobiliară a fost efectuată de expertul H., raportul de
expertiză fiind depus la dosar la data de 12 ianuarie 2016.
Analizând
probatoriul administrat în cauza de față instanța a reținut
că prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 13
martie 2013, reclamanții A. și B. căsătorit cu C. au
dobândit de la pârâta D., în cote indivize egale de 1/2 pentru fiecare, dreptul
de proprietate asupra suprafeței totale de 749 mp teren curți-construcții,
situată în București, sector 3, cu nr. cadastral x1, intabulat în CF
nr. x1 a municipiului București, sector 1. Prin același contract
pârâta a cesionat irevocabil către reclamanți drepturile și
obligațiile ce decurgeau din Autorizația de construire nr.
x/40/P/39784 din 25 august 2010 eliberată de Primăria Sectorului 1 a
mun. București, prelungită de la data de 27 august 2012 până la
data de 26 august 2013 în vederea executării lucrărilor de construire
pentru imobil, locuință cu 2 apartamente, S+P+2E, inclusiv
instalațiile interioare aferente și împrejmuire, parcaje, platforme
betonate și amenajări peisajere precum și din proiectul care
derivă din această autorizație. Pârâta a mai declarat că
este de acord ca procesul-verbal de recepție a lucrărilor edificate
în baza Autorizației de construire nr. x/40/P/19784 din data de 25 august
2010, eliberată de Primăria Sectorului 1 a municipiului
București, prelungită din data de 27 august 2012 până la data de
26 august 2013 și ca intabularea dreptului de proprietate asupra acestora
să se facă pe numele cesionarilor, A. și B., în cote egale de
câte 1/2 pentru fiecare.
Prin
Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 28 aprilie 2014,
reclamantul A. a dobândit de la pârâta D. dreptul de proprietate asupra
suprafeței totale de 83,13 mp din acte respectiv 83,03 mp teren din
măsurătorile cadastrale, situată în București, sector 1, cu
nr. cadastral x2, intabulat în CF nr. x2 a municipiului București, sector
1.
Potrivit
Actului de alipire autentificat la data de 8 octombrie 2014 terenurile ce au
făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare sus-menționate
au fost alipite, formându-se un singur imobil-teren intravilan având categoria
de folosință "curți-construcții" în
suprafață totală de 832 mp având nr. cadastral x4.
Din raportul
de expertiză tehnică în specialitatea construcții efectuat în
cauză coroborat cu declarația martorului G. rezultă că pe
terenul în suprafață de 832 mp reclamanții, cu mijloace
materiale proprii, au procedat la demolarea unei părți din
construcția cumpărată și edificarea unei alte
construcții care este un imobil de locuințe colective D+P+4E+5
(retras) care are o suprafață construită de 2.624,22 mp.
Potrivit art.
567 din C. civ. prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot
ce se alipește cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă
legea nu prevede altfel iar conform art. 577 alin, 1 C. civ.
construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate
asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului
acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
În temeiul
art. 579 alin. (1) C. civ. orice lucrare este prezumată a fi
făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că
este a lui, până la proba contrară.
Totodată
instanța a reținut că și potrivit Noului C. civ.,
accesiunea artificială imobiliară este un mod de dobândire a
proprietății și pentru a opera trebuie îndeplinite două
ipoteze.
În
speță, instanța a constatat că nu este vorba de o accesiune
imobiliară artificială, deoarece nu este vorba de o construcție
edificată de reclamanți pe terenul altuia sau cu materialele altuia
pe terenul lor, din contractele de vânzare-cumpărare, actul de alipire,
declarația martorului G. și din susținerile reclamanților
confirmate de pârâtă reieșind că la data edificării
construcției terenul era proprietatea reclamanților, iar materialele
folosite erau de asemenea ale lor fiind cumpărate de aceștia. Partea
din clădire care nu a fost demolată devenise de asemenea proprietatea
reclamanților potrivit Contractului de vânzare-cumpărare autentificat
la data de 13 martie 2013.
În cauza de
față, nu se regăsește așadar niciuna dintre ipotezele
sus-menționate, pentru că noua construcție a fost realizată
de proprietarii terenului cu propriile materiale.
Reclamanții
pierd din vedere esența acestei instituții de drept, și anume
faptul că accesiunea reprezintă un mod de dobândire a dreptului de
proprietate, semnificând totodată faptul material al încorporării
unui bun considerat accesoriu într-un bun considerat principal. Urmare a exercitării
acestui drept, accesiunea apare ca un mod de dobândire a dreptului de
proprietate asupra bunului accesoriu de către proprietarul bunului
principal. Accesiunea artificială, ca principiu implică
obligația proprietarului care beneficiază de ea să plătească
despăgubiri celui în detrimentul căruia a operat. În plan procesual,
aceasta se traduce prin poziția procesuală potrivnică pe care
pârâtul o va avea. Dreptul de proprietate pe care reclamanții în mod
exclusiv l-au exercitat atât asupra terenului, cât și asupra materialelor
folosite pentru edificarea construcției nu a fost contestat de nicio
persoană, sau cel puțin, nu de către pârâtă. Evident ca
nici dreptul de proprietate asupra noii construcții realizate nu a fost
contestat de către pârâta în litigiu.
Pentru toate
considerentele expuse, reținând că nu sunt întrunite cerințele
pentru constatarea dobândirii unui drept de proprietate prin efectul accesiunii
imobiliare artificiale, tribunalul a respins cererea, ca neîntemeiată.
Împotriva
Sentinței civile nr. 134 din 8 februarie 2016 pronunțată de
Tribunalul București, secția a V-a civilă, în Dosarul nr.
x/3/2015, au formulat apel reclamanții B., A. și C., criticând-o
pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea
apelului, s-a arătat că prima instanță, ignorând logica
și mecanismul instituției de drept civil - accesiunea imobiliară
artificială - refuză aplicarea prevederilor art. 577 C. civ.,
dispoziții - cadru în această materie, care la alin. (1)
statuează că orice lucrări, construcții edificate asupra
unui imobil "revin proprietarului acelui imobil", dacă prin lege
ori alt act normativ nu se prevede contrariul, iar la alin. (2) se prevede în
mod expres că "dreptul de proprietate asupra lucrării se
naște în favoarea proprietarului imobilului", indiferent dacă
"lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele
sale sau cu materialele altuia".
Așadar,
dispozițiile art. 579 alin. (2) din C. civ. instituie o dublă
prezumție: 1. că orice construcție edificată este
proprietatea titularului dreptului de proprietate al imobilului asupra
căruia a fost realizată; 2. toate cheltuielile ocazionate de
efectuarea lucrărilor au fost suportate tot de către proprietarul
imobilului.
Apelanții-reclamanți
au invocat aplicabilitatea celor două prezumții simple și nu a
dovezii contrare reținută de către instanța de fond privind
realizarea unor lucrări de către proprietarul imobilului cu
materialele altuia care este reglementată separat, în art. 580 C. civ.
instituție care nu este incidentă speței.
Aplicabilitatea
dispozițiilor privind accesiunea imobiliară artificială nu poate
fi condiționată, cum în mod neîntemeiat și nejustificat o face
instanța de fond, de despăgubiri primite de către cel "în
detrimentul căruia a operat".
De altfel, în
dispozițiile art. 580 C. civ. legiuitorul apără dreptul de
creanță al proprietarului materialelor într-un caz determinat - text
ce nu poate fi extins la situația-cadru prevăzută de art. 577 C.
civ.
Din
dispozițiile art. 577 alin. (1) C. civ. rezultă că, indiferent
de cine le-a efectuat, construcțiile, plantațiile sau lucrările
revin proprietarului acelui imobil, iar situația în care bunul principal
și cei accesoriu au același proprietar este reglementată
explicitat de art. 577 alin. (2) C. civ. "când lucrarea este
realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale."
În cazul în
care situația de fapt duce la răsturnarea prezumțiilor
referitoare la autorul lucrării și la cheltuieli, principiul
accesiunii va funcționa pe baza unui mecanism modificat prevăzut la
art. 580, 581 - 585 și art. 587 C. civ.
Apelanții-reclamanți
au arătat însă, că ei se înscriu în ipoteza de la art. 577, 579
C. civ., probând că sunt proprietarii terenului din București, sector
1 și că prin forțe proprii au edificat construcția ce face
obiectul acțiunii pendinte.
S-a solicitat
admiterea apelului, desființarea în tot a sentinței apelate și
pe fond, admiterea acțiunii și constatarea că reclamanții
sunt, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, proprietarii
construcției edificate pe terenul proprietatea lor de la adresa
sus-menționată.
Apelul s-a
timbrat legal conform O.U.G. nr. 80/2013 cu taxa judiciară de timbru în
cuantum de 10.042,5 RON.
În
susținerea apelului s-a depus Adresa nr. x/732/1 din 15 februarie 2013 de
la Primăria Sectorului 1 - D.I.T.L. către pârâta D., prin care s-a
comunicat - ca urmare a cererii sale depuse inclusiv la Direcția
Patrimoniu din 18 ianuarie 2013 ca imobilul, lotul nr. 2, în
suprafață de 749 mp la care se referă Actul de dezlipire
autentificat la data de 15 ianuarie 2013 la B.N.P. E. - secțiune din
imobilul cu nr. 1, sector 1 va purta provizoriu numărul 1A, sector 1,
București iar definitivarea adresei poștale se va face după
intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate.
S-a depus cu
titlu de practică judiciară și sentințe de la
Judecătoria sectorului 6, Judecătoria sectorului 4, Judecătoria
sectorului 5 București pronunțate în perioada 2013 - 2015
(fără mențiunea "Definitivă" potrivit Noului C. proc.
civ.), dar și ale altor instanțe, inclusiv din țară, din
2009 ale Curții de Apel București și Curții de Apel
Ploiești (irevocabile) cu soluții de admitere a unor acțiuni
similare.
Curtea, din
oficiu, a solicitat relații privind situația juridică a
imobilului și ca urmare, D.I.T.L. sector 1 București a comunicat faptul
că în prezent, în evidențele fiscale la imobilul de la adresa
sus-menționată figurează coproprietari B., A. și C. cu
teren intravilan în suprafață neocupată de construcții de
749 mp, atașându-se și contractele de achiziționare, inclusiv de
la pârâta D., actul de dezlipire etc. cu mențiunea că nu dețin
documente pentru un imobil cu aceeași adresă, anterior anului 2013.
O.C.PI.
Sector 1 București a comunicat că pentru imobilul - teren, s-a
deschis carte funciară nr. x4, atașându-se și documentația
cadastrală tehnica aferentă.
Primăria
sector 1 București - Direcția Cadastru a comunicat că
evidențele cadastrale întocmite la nivelul anului 1986 nu sunt
actualizate, nefiind evidențiat în prezent imobilul.
Primăria
Municipiului București - Direcția Patrimoniu a comunicat că este
în imposibilitate de a identifica imobilul din sectorul 1, în lipsa planurilor
topografice, pe care a fost identificat (marcat) imobilul pentru care se
folosește adresa sus-menționată în prezent.
Prin Decizia
civilă nr. 413A din 5 mai 2017, Curtea de Apel București, secția
a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a
respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanții-reclamanți A., B.
și C., împotriva Sentinței civile nr. 134 din 8 februarie 2016,
pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a
civilă, în contradictoriu cu intimata-pârâtă D.
Pentru a
pronunța această decizie, instanța de apel a reținut
următoarele:
Curtea a
constatat mai întâi, că soluția primei instanțe privind
respingerea acțiunii ca neîntemeiată este legală și
temeinică, dar cu o motivare care nu corespunde instituției
accesiunii imobiliare artificiale potrivit art. 577 - 579 alin. (2) din C. civ.
care statuează, astfel cum în mod corect s-a susținut în apelul
reclamanților dubla prezumție: 1. că orice lucrare,
construcție etc. edificată de o persoană pe terenul proprietatea
sa îi aparțin; 2. se prezumă că lucrarea s-a efectuat cu
cheltuiala proprie a proprietarului terenului.
Or, prima
instanță face referire la altă instituție, cea
reglementată de dispozițiile art. 580 C. civ., care într-adevăr
nu este incidentă speței, și care se referă la realizarea
unor lucrări de către proprietarul imobilului cu materialele altuia,
conturând un drept de creanță în contra acestuia, al proprietarului
materialelor utilizate, ajungându-se la situația în care soluția
dată de instanța de fond este motivată greșit din punctul
de vedere al dreptului substanțial aplicabil - prezentele considerente
(din apel) înlocuind motivarea sentinței apelate, nefiind necesar în acest
sens o reformare a sentinței prin admiterea apelului.
În al doilea
rând, având în vedere celelalte critici pe fond ale apelului (acesta fiind
devolutiv), Curtea a reținut că acțiunea reclamanților este
neîntemeiată prin raportare la cerințele accesiunii imobiliare prevăzute
de art. 577 - 579 alin. (2) din C. civ. cu raportare și la
dispozițiile imperative cu privire la construcții din Legea nr.
50/1991 - art. 1 și art. 37.
Curtea, a
constatat din înscrisurile administrate în cauză, că în
evidențele actuale (începând cu Contractul de vânzare-cumpărare
autentificat la data de 13 martie 2013 prin care apelanții au
cumpărat terenul cu construcția edificată parțial potrivit
autorizației de construcție emisă pârâtei-vânzătoare D.
pentru un imobil tip S+P+2E de către Primăria Sectorului 1
București), D.I.T.L. Sector 1 - figurează în evidențe teren
fără construcții de 749 mp - începând cu anul 2013, pe numele
celor trei reclamanți, nu și anterior acestui an, justificat ulterior
prin atribuire de nouă adresă poștală, conform adeverinței
depusă de apelanții reclamanți în dosarul de apel - și care
se regăsește înscris în Cartea funciară, astfel cum a comunicat
la dosar și O.C.P.I. București - inclusiv prin actul de alipire a 83
mp - proprietate cumpărător A., rezultând un teren total de 832 mp.
Curtea a mai
reținut că, dispozițiile art. 577 alin. (1) din C. civ. -
statuează că orice lucrări asupra unui imobil "revin
proprietarului acelui imobil, dacă prin lege (...) nu se prevede
altfel".
Tot astfel,
cu privire la prezumțiile stabilite în favoarea proprietarului imobilului,
legiuitorul în art. 579 alin. (1) C. civ. a statuat că orice lucrare este
prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala
sa și că este a lui "până la proba contrară", iar
în art. 579 alin. (2) C. civ. a prevăzut că "Proba contrară
se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul
imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării
noi sau alte cazuri prevăzute de lege" (sublin. red.).
În
speță, proba contrară rezultă clar din înscrisurile
administrate și relațiile obținute la dosar inclusiv, de la OCPI
București și DI.T.L. Sector 1 București, în sensul că
lucrarea, respectiv construcția etajată, edificată pe terenul în
cauză situat, potrivit noii adrese poștale provizoriu în sector 1,
București, nu a fost intabulată.
Curtea a mai
constatat că în speță, sunt incidente și condițiile
din art. 577 și 579 alin. (2) C. civ., citate mai sus, în expresiile
statuate "(...) dacă prin lege (...) nu se prevede altfel", respectiv
"(...) sau alte cazuri prevăzute de lege".
Or, cu
privire la construcții, devin, potrivit celor statuate în cele două
articole de lege sus-menționate, deopotrivă (în condițiile
aplicării Noului C. civ.) și prevederile imperative din Legea nr. 50/1991.
Astfel,
potrivit art. l alin. (1) din Legea nr. 50/2001: "Executarea
lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei
autorizații de construire sau de desființare, emisă în
condițiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real
asupra unui imobil - teren și/sau construcții - identificat prin
număr cadastral (...)" (sublin. red.).
Mai mult,
prin dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991,
republicată, s-a statuat că "nu se consideră
finalizate" construcțiile edificate fără autorizația
legală și "nu pot fi intabulate în cartea funciară".
Scopul
autorizației legale în construcții este dat de respectarea și
încadrarea acelei lucrări în P.U.G.-ul și P.U.Z-ul general/local, în
normele de rezistență și siguranță în construcții,
evitarea riscului de mediu, dar și a încălcării eventualelor
drepturi ale altor persoane, a normelor de urbanism, sistematizare a
Municipiului București, respectiv de protejare a unor zone cu specific
arhitectural, istoric, normelor I.S.U. etc.
Curtea a
constatat că în speță se tinde a se obține pronunțarea
unei hotărâri judecătorești privind dobândirea dreptului de
proprietate asupra construcției prin accesiune imobiliară
artificială de către instanțele judecătorești, în
condiții de eludare a normelor privind autorizarea și disciplina în
construcții emise de către legiuitor, spre a se intabula ulterior
titlul astfel obținut în cartea funciară, în contra prevederilor art.
37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 (coroborat cu art. 577 alin. (2) teza
ultimă C. civ. și art. 579 alin. (2) C. civ.) care în mod expres
dispun că "nu se consideră finalizate" și deci nu pot
fi intabulate, construcțiile edificate fără autorizația
legală.
Se
constată că viziunea Noului C. civ. este aceea de a analiza în
concret într-o acțiune privind dobândirea dreptului de proprietate prin
accesiune imobiliară artificială, prevederile art. 577 - 579 C. civ.
trebuind a fi analizate în coroborare cu alte dispoziții legale edictate
în materie, pentru a stabili temeinicia și deopotrivă legalitatea
unei acțiuni cu obiectul sus-menționat dedus judecății.
În
speță, este cert că autorizația legală nu a fost
solicitată, nici pentru demolarea vechii construcții ori a unei
părți din construcția inițială, dar nici pentru
edificarea noii construcții supraetajate, din înscrisurile dosarului
și relațiile obținute nerezultând nici un demers în acest sens.
Achiesarea la
acțiunea reclamanților făcută de către pârâta -
(vânzătorul) D. la instanța de fond nu este în măsură
să acopere nelegalitatea privind edificarea construcției în lipsa
autorizațiilor legale, ca și a practicii judiciare mai vechi - în
baza C. civ. de la 1865 ori a practicii judiciare recente în baza Noului C.
civ. (neunitare).
Pentru
considerentele reținute, apelul a fost respins ca nefondat.
Împotriva
acestei din urmă decizii au formulat recurs reclamanții criticând-o
prin memoriile de recurs sub următoarele aspecte:
Inexistența
unei autorizații de construire pentru imobilul construit nu poate limita
dreptul reclamanților de a se adresa instanței de judecată
pentru consacrarea dreptului de proprietate dobândit în baza accesiunii
imobiliare artificiale, deoarece temeiul juridic în raport de care se
analizează cererea este dat de C. civ., iar nu de normele speciale ale
Legii nr. 50/1991.
Nici în legea
specială a construcțiilor, nici în C. civ., nu exista o
condiționare expresă a aplicării mecanismului accesiunii
imobiliare artificiale de existența autorizației de construire.
Existența
unei construcții este un fapt juridic producător de consecințe juridice,
stabilirea situației juridice a acestuia este o problemă de drept
civil, care se poate clarifica prin aplicarea dispozițiilor privitoare la
accesiunea imobiliară artificială.
Este
discriminatoriu a se aprecia admisibilă acțiunea în accesiune imobiliară
artificială în situația construcției edificate pe terenul unui
terț sau construcției edificate cu materialele altuia chiar
fără autorizație, și inadmisibilă acțiunea în
accesiune imobiliară formulată de proprietarul terenului, care
construiește pe terenul său, cu materialele sale. Legiuitorul nu a
condiționat aplicabilitatea art. 577 din C. civ. de existența
autorizației de construire, așa cum în mod greșit reține
instanța de apel.
Mențiunea
din cuprinsul art. 577 din C. civ. potrivit căreia "dacă prin
lege sau act juridic nu se prevede altfel" are în vedere reglementări
din materia drepturilor reale, de natură a împiedica mecanismul de
dobândire a proprietății prin accesiune, și nu de chestiuni
exterioare, administrative.
Din cuprinsul
dispozițiilor art. 17, art. 20 alin. (1) și alin. (3) din Legea nr.
7/1996, a art. 589 din C. civ., reiese ca legiuitorul nu numai ca nu a
condiționat aplicarea de existența autorizației de construire,
dar a prevăzut și acceptat finalitatea acțiunii în dobândirea
unui astfel de drept prin înscrierea în cartea funciară.
Prin cel
de-al doilea motiv de recurs, reclamanții au susținut nelegalitatea
deciziei curții de apel, și invocând dispozițiile art. 488 pct.
8 din Legea nr. 134/2010 privind C. proc. civ., au argumentat următoarele:
Cererea de
chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 577
din C. civ.
Prin imobil,
în accepțiunea prevederilor consacrate accesiunii de noul C. civ., se
înțelege, după caz, fie terenul, fie o construcție
preexistentă lucrărilor.
Astfel, în
cazul edificării unor construcții, al înființării unor
plantații sau al efectuării oricăror alte lucrări pe teren
sau în subsolul acestuia (ziduri de sprijin, fântâni, foraje, depozite
subterane sau altele asemenea), proprietarul terenului va dobândi și
proprietatea bunurilor astfel create, care sunt considerate a avea un caracter
accesoriu.
Construcțiile
sunt bunuri principale atunci când asupra acestora se realizează
intervenții care au ca rezultat adăugiri de orice fel. Aceste
adăugiri sunt bunuri accesorii.
Termenul de
lucrări folosit de dispoziția legală analizată
desemnează, după caz, construcțiile, plantațiile sau alte
bunuri imobile edificate pe teren sau în subsolul acestuia ori adăugirile
aduse unei construcții. Asupra tuturor acestor lucrări proprietarul
imobilului va dobândi dreptul de proprietate prin accesiune, dacă prin
lege sau act juridic nu se prevede altfel.
Dobândirea
dreptului de proprietate prin accesiune se produce de plin drept, pe
măsura edificării construcției, fără a fi necesară
o manifestare de voință din partea proprietarului terenului.
Conform art.
58 din legea de punere în aplicarea Noului C. civ., în toate cazurile în care
accesiunea imobiliară artificială presupun exercitarea unui drept de
opțiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt
guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării.
Reiese,
așadar, că dreptul de proprietate asupra unor asemenea lucrări,
care, potrivit noii reglementări, s-ar dobândi numai prin înscriere în
cartea funciară, se dobândește din momentul realizării lor,
chiar dacă proprietarul imobilului și-a exercitat dreptul de
opțiune după intrarea în vigoare a noului C. civ.
Prin urmare,
atât practica instanțelor cât și doctrina au apreciat admisibile
acțiunile având ca obiect accesiunea dreptului de proprietate asupra
construcțiilor, edificate de către proprietarul terenului, chiar
fără autorizație. Lipsa autorizației de construire poate
produce consecințe doar în planul raporturilor juridice de drept
contravențional, nu și sub aspectul dreptului civil.
Aprecierile
instanței de apel sunt nefondate, față de împrejurarea că
rezultatul acestui raționament ar fi că lucrările realizate nu
ar avea proprietar, fapt vădit eronat, întrucât accesiunea operează
de drept pe măsură ce acestea sunt realizate.
Cât timp
legea prevede faptul că dacă lucrarea este realizată de
proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul
de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului
imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării
acesteia, neexistând dispoziții legale care să prevadă
contrariul, dreptul de proprietate al reclamanților asupra
construcției ridicate pe terenul proprietatea acestora, s-a născut
din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei.
Inexistența
unei autorizații de construire pentru imobilul construit nu poate limita
dreptul reclamanților de a se adresa instanței de judecată
pentru constatarea dobândirii dreptului de proprietate, dobândit în temeiul
accesiunii imobiliare artificiale, deoarece dobândirea dreptului de proprietate
prin efectul accesiunii imobiliare artificiale nu poate fi afectat de
nerespectarea unor dispoziții legale a căror încălcare poate
atrage cel mult răspunderea contravențională, iar nu inaplicabilitatea
dispozițiilor art. 577 și urm. C. civ., cum în mod greșit a
apreciat instanța de apel.
Chiar
admițând teza instanței de apel, potrivit căreia nu pot fi
intabulate construcțiile fără autorizație, această
împrejurare nu poate fi modificată, în sensul că sancțiunea
privind imposibilitate de intabulare operează chiar și în măsura
în care dreptul de proprietate este recunoscut, recunoașterea acestui
drept neschimbând cu absolut nimic modalitatea de edificare a lucrărilor,
ori posibilitatea organelor competente de a constata acest aspect.
În ceea ce
privește construcția finalizată, instanța de apel în mod
greșit nu a avut în vedere și definiția data de pct. 31 alin.
(6) lit. c) din H.G. nr. 44/2004, potrivit căruia prin clădire
finalizată se înțelege clădirea care îndeplinește cumulativ
următoarele condiții: servește la adăpostirea de oameni, de
animale, de obiecte, de produse, de materiale, de instalații și de
altele asemenea; are elementele de bază ale unei clădiri, respectiv
pereți și acoperiș, are expirat termenul de valabilitate
prevăzut în autorizația de construire și nu s-a solicitat
prelungirea valabilității acesteia, ori clădirea a fost
realizată fără autorizație de construire.
Față
de aceste prevederi legale, chiar dacă sunt specifice materiei fiscale,
este fără putință de tăgadă că imobilul,
clădire, care face obiectul prezentei acțiuni este finalizat.
Instanța
de apel, prin considerentele deciziei atacate a creat reclamanților o
situație mai grea în propria cale de atac, fiind încălcat principiul
non reformatio inpeius, consacrat de art. 481 C. proc. civ.
Astfel, prima
instanță a reținut în considerentele Sentinței civile nr.
134 din 8 februarie 2016 ca motiv al respingerii acțiunii faptul că
"în cauza de față, nu se regăsește așadar nici una
dintre ipotezele sus-menționate, pentru că noua construcție a
fost realizată de proprietarii terenului cu propriile materiale", iar
instanța de apel, prin Decizia nr. 413A din 5 mai 2017, a reținut ca
motiv pentru respingerea apelului formulat de subsemnații faptul ca
"în speță se tinde a se obține prin pronunțarea unei
hotărâri judecătorești privind dobândirea dreptului de
proprietate asupra construcției prin accesiune imobiliară
artificială de către instanțele judecătorești, în
condiții de eludare a normelor privind autorizarea și disciplina în
construcții emise de legiuitor, spre a se intabula ulterior titlul astfel
obținut în cartea funciară, în contra prevederilor art. 37 alin. (5)
din Legea nr. 50/1991 (coroborat cu art. 577 alin. (2) teza ultimă C. civ.
și art. 579 alin. (2) Noul C. civ.) care în mod expres dispun că nu
se considera finalizate și deci nu pot fi intabulate, construcțiile
edificate fără autorizație legală."
Deși
prin dispozitivul Deciziei nr. 413A din 5 mai 2017 pronunțată de
instanța de apel nu se modifică soluția pronunțată de
prima instanță, prin considerentele acestei hotărâri se
creează o situație mai grea reclamanților, în propria cale de
atac.
Pentru
considerentele mai sus expuse, recurenții-reclamanți au solicitat
admiterea recursului și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța
de apel.
Examinând
decizia atacată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte
constată că recursul formulat este nefondat urmând a fi respins
pentru considerentele ce succed:
Obiectul
cererii de chemare în judecată este reprezentat de o acțiune în
constatarea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară
artificială respectiv că, reclamanții sunt proprietarii
construcției D+P+4E+5 (retras) - imobil locuințe colective, edificat
de ei pe terenul proprietatea lor situat în București, sector 1.
În motivarea
cererii reclamanții au arătat ca au devenit proprietarii terenului în
suprafață de 749 mp, situat în București, sectorul 1, cu nr.
cadastral x1, prin cumpărare de la pârâtă, în baza Contractului de
vânzare-cumpărare autentificat la data de 13 martie 2013.
Odată cu
terenul, pârâta le-a transmis și o construcție în stadiul de
structură S+P+2E.
Ulterior
cumpărării terenului, au alipit terenului în suprafață de
749 mp, și suprafața de 83 mp, cu număr cadastral x2 în CF,
sectorul 1, proprietatea reclamantului A. (Contractul de vânzare-cumpărare
autentificat la data de 28 aprilie 2014, intabulat în CF nr. x3 din 29 aprilie
2014), rezultând o suprafață totală de 832 mp, adresa fiind
aceeași.
În încercarea
de a finaliza construcția preluată de la pârâtă, au realizat
că aceasta nu corespundea exigențelor tehnice și nici
parametrilor dați de autorizația de construire, astfel încât au fost
nevoiți să demoleze o parte din construcție și să o
modifice.
Preluând
părți ale construcției vechi și recuperând materialele, au
fost nevoiți să întocmească noi studii și un nou proiect de
arhitectură, care să corespundă noii realități.
Potrivit art.
555 alin. (1) C. civ., "proprietatea privată este dreptul titularului
de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și
perpetuu, în limitele stabilite de lege.
Prin lege
poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate".
Potrivit art.
555 alin. (1) C. civ., "dreptul de proprietate se poate dobândi, în
condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau
testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de
bună-credință în cazul bunurilor mobile și al fructelor,
prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre
judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate
prin ea însăși".
Nu în ultimul
rând, alin. (3) al art. 563 C. civ. arată că "dreptul de
proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii,
este pe deplin recunoscut".
De asemenea,
Legea specială în materia autorizării executării lucrărilor
de construcție, nr. 50/1991 republicată, prevede în cuprinsul art. 1
că (1) "Executarea lucrărilor de construcții este
permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de
desființare. Autorizația de construire sau de desființare se
emite la solicitarea destinatarului titlului de proprietate asupra unui imobil
-teren și/sau construcții - ori a altui act care conferă dreptul
de construire sau de desființare, în condițiile prezentei legi. (2)
Construcțiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susținerea
instalațiilor și utilajelor tehnologice, agricole sau de orice
altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizației de
construire, emisă în condițiile prezentei legi".
Prin urmare,
reclamanții fără a solicita un aviz legal, din proprie
inițiativă, au demolat o parte din construcție, au edificat
lucrări noi și fără a face niciun demers pentru
reglementarea situației juridice au promovat prezenta acțiune pentru constatarea
dreptului de proprietate în temeiul accesiunii imobiliare.
În
speță, reclamanții nu se pot prevala de buna-credință
pentru a beneficia de recunoașterea dreptului de proprietate, în
condițiile art. 577 și urm. C. proc. civ., câtă vreme nimeni nu
se poate prevala de necunoașterea legii.
O interpretare
contrară ar lipsi de conținut și de finalitate dispozițiile
Legii nr. 50/1991 republicată, în situația în care, fără
nicio justificare obiectivă, ci doar prin simpla manifestare
unilaterală de voință, părților le-ar fi permisă
și recunoscută opțiunea între respectarea procedurii
autorizării prevăzute de lege sau, în caz contrar, adresarea ulterior
a unei acțiuni în justiție.
De altfel,
dispozițiile art. 577 și urm. C. civ. reprezintă doar dreptul
comun în motivarea accesiunii imobiliare artificiale, însă, ori de câte
ori legea specială (nr. 50/1991R) impune condiții derogatorii acestea
trebuie respectate, potrivit principiului "specialia generalibus
derogant".
Nefondată
este și critica recurenților-reclamanți referitoare la faptul
că instanța de apel, prin considerentele deciziei atacate, a creat
acestora o situație mai grea în propria cale de atac, fiind încălcat
principiul non reformatio in peius, reținând ca motiv pentru respingerea
apelului că, "în speță, se tinde a se obține prin
pronunțarea unei hotărâri judecătorești privind dobândirea
dreptului de proprietate asupra construcției prin accesiune
imobiliară artificială, de către instanțele
judecătorești, în condiții de eludare a normelor privind
autorizarea și disciplina în construcții emise de către
legiuitor, spre a se intabula ulterior titlul astfel obținut în cartea
funciară, în contra prevederilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991
care, în mod expres, dispun că nu se consideră finalizate și
deci nu pot fi intabulate, construcțiile edificate fără
autorizația legală".
Agravarea
situației în propria cale de atac nu poate fi reținută în
cauză, deoarece acțiunea a fost respinsă în primă
instanța, iar instanța de apel nu a făcut decât să
păstreze această soluție, completând motivarea cu noi argumente,
așa încât situația reclamanților a rămas neschimbată.
Nefondată
este și critica potrivit căreia dispozițiile art. 494 C. civ. ar
crea o discriminare evidentă între proprietarul construcției și
proprietarul terenului pe care este edificată construcția, de vreme
ce aceasta se aplică în mod egal tuturor persoanelor aflate în
situația reglementată de ipoteza normei juridice, fără
nicio discriminare pe criterii arbitrare.
În concluzie,
reținând că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 35 C. proc.
civ. și nici incidente dispozițiile de art. 577 și urm. C. civ.,
Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul formulat de
reclamanții-recurenți.
PENTRU ACESTE
MOTIVE
ÎN NUMELE
LEGII
D E C I D E
Respinge, ca
nefondat, recursul declarat de reclamanții B., A. și C. împotriva
Deciziei nr. 413A din data de 5 mai 2017, pronunțată de Curtea de
Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu
minori și de familie.
Decizia este
definitivă și se va comunica părților, conform
dispozițiilor art. 427 alin. (1) din C. proc. civ.
Pronunțată
în ședință publică, astăzi, 14 februarie 2018.
Procesat de