ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1436/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1436/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Deliberând, asupra

cauzei civile de față, a reținut următoarele:

instanței de apel

Prin Decizia civilă nr. 540/A din 16

decembrie 2014, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins ca

nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă SC A.U.B. SA împotriva

sentinței civile nr. 322 din 15 februarie 2008, pronunțată de Tribunalul București,

secția a III-a civilă.

A admis apelul

declarat de apelanta pârâtă CN A.D.N.R. SA și a schimbat în parte sentința

apelată, în sensul că a stabilit în sarcina expropriatorului despăgubirea

datorată pentru exproprierea terenului intravilan de 1.027,45 mp din Șoseaua

București - Ploiești, sector 1, la suma totală de 380.160 euro (corespunzător

unei valori de 370 euro/mp) care se va plăti în lei la cursul de schimb de la

data plății.

A păstrat celelalte

dispoziții ale sentinței.

A respins cererea

apelantei pârâte privind cheltuielile de judecată.

A obligat-o pe

apelanta-pârâtă la 100.000 lei cheltuieli de judecată către apelanta-reclamantă,

reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

Pentru a decide

astfel, instanța de apel a reținut că prin raportul de expertiză efectuat în

rejudecare, terenul expropriat a fost evaluat în două variante, anume o

variantă prin luarea în calcul a tuturor tranzacțiilor comparabile

procurate în cauză, inclusiv a două contracte în care figurează ca parte chiar

reclamanta, iar în a doua variantă evaluarea s-a făcut pe baza tranzacțiilor

avute la dispoziție de către experți, cu excluderea acestor două tranzacții

care o au drept parte pe reclamantă.

În prima variantă, evaluarea

dată de doi dintre experți, anume B.A. și D.M. a fost de 705 euro/mp, rezultând

un total de 724.350 euro pentru suprafața de teren expropriată de 1.027,45 mp,

iar în a doua variantă de evaluare, fără luarea în considerare a celor două

comparabile, valoarea dată de cei doi experți a fost de 370 euro/mp., respectiv

un total de 380.160 euro pentru cei 1.027,45 mp expropriați.

În ambele variante,

terenul a fost evaluat la momentul august 2014, data efectuării expertizei, așa

cum s-a lămurit de către experți prin precizările depuse la dosar, și au fost aplicați

indicii de corecție necesari față de diferitele particularități ale

terenurilor.

În ce privește pe

expertul S.C.L., după ce acesta și-a exprimat în mod repetat opinia că

evaluarea nu poate fi făcută relevant decât pe bază de oferte, iar nu pe bază

de contracte, în pofida dispoziției exprese a instanței de judecată care

stabilise drept obiectiv clar al evaluării evaluarea pe bază de tranzacții

efective (în acord cu dispozițiile legale și cu cele tranșate în mod

ferm prin cele două decizii de casare anterioare), acesta și-a exprimat în final

opinia în sensul că a ”confirmat” că evaluarea de 370 euro/ mp. făcută de ceilalți

experți ”poate” fi considerată corectă, în raport de propria sa analiză, care

tot la oferte de vânzare s-a raportat, cu luarea în considerare a unui singur

contract efectiv.

Curtea a reținut la pronunțarea

soluției evaluarea făcută prin opinia majoritară a experților la suma de

370 euro/mp, fără luarea în considerare a celor două contracte în care

reclamanta figurează ca parte, considerând că aceasta respectă condițiile

instituite de art. 26 din Legea nr. 33/ 1994.

Astfel, această

evaluare a fost făcută în acord cu art. 26 din Legea nr. 33/1994, anume la

momentul expertizei și în raport de comparabile oferite de tranzacții efective încheiate

pentru imobile similare la date cât mai recente de data expertizei (anul 2013).

Curtea a constatat că s-au efectuat demersuri pentru procurarea unor tranzacții

care să aibă ca obiect terenuri similare la date cât mai recente, iar cele

avute în vedere de experți prin raportul de expertiză sunt cele astfel

procurate, neputând fi procurate alte tranzacții.

Acest raport de expertiză

a fost combătut prin obiecțiuni de către pârâtă, Curtea respingând aceste obiecțiuni,

cu motivarea arătată prin încheierea de dezbateri din 09 decembrie 2014.

Curtea a apreciat că

nu poate fi luată în considerare evaluarea făcută și prin raportare la cele două

tranzacții în care reclamanta însăși figurează ca parte, întrucât acestea nu

sunt relevante cu privire la prețul cu care se vând în mod obișnuit

terenuri similare, datorită condițiilor în care au fost încheiate și care le-au

circumstanțiat clauzele, inclusiv referitoare la preț. Astfel, contractul

de vânzare-cumpărare din 11 martie 2014 este un contract încheiat cu anumite

clauze speciale, anume reclamanta vinde către SC R.C.I. SRL sub rezerva

anumitor condiții referitoare la obținerea unei autorizații de construire,

asigurarea utilităților pe teren, dar, în mod esențial, și a hotărârii

adunării generale a acționarilor prin care să se aprobe practic încheierea

acestui contract, ceea ce echivalează practic unei condiții a cărei îndeplinire

atârnă de voința vânzătorului însuși.

S-a observat și

clauza din contract care stabilește că transferul de proprietate are loc de la vânzător

la cumpărător nu la data încheierii acestui contract, ci la data achitării diferenței

de preț, diferență de preț a cărei plată este condiționată la rândul ei de

cele menționate mai sus, printre care în mod esențial și aprobarea de însăși

adunarea generală a acționarilor societății vânzătoare, deci Curtea a constatat

că în ansamblul acestor clauze transferul dreptului de proprietate nu este amânat

pur și simplu până la îndeplinirea unui termen suspensiv sau a unei condiții

oarecare stabilite strict obiectiv, ci a unor condiții care țin, în mare

parte, de vânzător, precum și a uneia care ține în mod exclusiv de voința vânzătorului

- aprobarea adunării generale a acționarilor.

S-a observat că și

plata prețului este amânată până la anumite termene (iarăși nedeterminate

prin contract într-o manieră obiectivă - de pildă, 50 % din restul de preț se

achită în 2 zile calendaristice de la data deschiderii oficiale a

restaurantului care va fi edificat pe teren, fără a se specifica o obligație în

acest sens, cu un anumit termen clar, de edificare a restaurantului și de deschidere

oficială a acestuia).

S-a mai remarcat și

faptul că o parte din suma stabilită drept preț reprezintă de fapt T.V.A.

Curtea a remarcat

aceste condiții speciale în care a fost încheiat acest contract, fără a se

pronunța în vreun fel asupra valabilității clauzelor sale sau a consecințelor

juridice ale acestor clauze, nefăcând obiectul acestui litigiu această analiză.

Pe de altă parte,

Curtea a considerat că este în măsură să aprecieze, în acord cu dispozițiile

art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/ 1994, asupra evaluării făcute în cauză și să

aprecieze că acest contract, încheiat în aceste condiții speciale, nu este

relevant în ce privește prețul real de tranzacționare a terenului pe piață

imobiliară, aceasta și în condițiile în care diferența de preț dintre acest

contract și celelalte comparabile, chiar cu indicii de corecție aplicați

de experți în raport de diferitele particularități, este foarte mare, ceea

ce îl duce în afara unei marje de evaluare de medie a prețurilor pe piață. De

altfel, în același sens s-au exprimat și cei doi experți în opinie majoritară.

Aceeași este situația

și cu antecontractul de vânzare-cumpărare din 24 aprilie 2013, care prevede același

tip de clauze care condiționează încheierea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare,

anume în mod esențial obligația de aprobare a încheierii contractului de către

adunarea generală a acționarilor societății promitente vânzătoare, motiv

pentru care Curtea a apreciat că nici această convenție nu poate fi luată în considerare

la evaluare ca fiind relevantă pentru prețul cu care se vând în mod obișnuit

pe piață terenuri similare.

Pentru aceste motive,

Curtea a avut în vedere la soluționarea apelului evaluarea făcută, în opinie

majoritară, pe baza tranzacțiilor pentru terenuri comparabile, cu

excluderea acestor două convenții irelevante sub aspectul prețului cu care

se vând în mod obișnuit pe piață terenuri similare, această evaluare respectând

condițiile legale instituite de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Curtea a înlăturat apărările

pârâtei referitoare la neconcludența acestei evaluări făcute de experți la

valoarea de 370 euro/mp și solicitarea pârâtei ca instanța să decidă ea însăși,

cu ignorarea acestei evaluări, o altă evaluare a terenului, pentru argumentele

expuse în încheierea de dezbateri din data de 09 decembrie 2014 care au

fundamentat soluția de respingere a obiecțiunilor formulate de pârâtă la

raportul de expertiză.

În esență, Curtea a

arătat că, deși textul art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 dă posibilitatea

instanței de judecată să hotărască nu exclusiv pe baza raportului de evaluare,

ci pe baza ansamblului probelor, coroborate, aceasta nu semnifică posibilitatea

pentru instanță să se erijeze în evaluator și să decidă în mod arbitrar o

anumită valoare, dincolo și eventual contrar celor rezultate din proba esențial

relevantă, anume expertiza efectuată de persoanele cu pregătire specifică - experți

evaluatori.

Curtea a reținut

evaluarea de 370 euro/mp și a constatat că evaluarea reținută de către instanța de apel la acest moment combate evaluarea confirmată prin

sentința apelată și în același timp este superioară ofertei făcute de

expropriator, astfel că, ținând seama de dispozițiile art. 27 din Legea nr.

33/1994, luarea ei în considerare conduce la respingerea apelului reclamantei

și la admiterea apelului pârâtului.

Curtea a constatat că

celelalte critici dezvoltate de părți prin apelul declarat împotriva sentinței nr.

322/2008 au fost tranșate în căile de atac anterioare.

Totodată, având în vedere

și dispozițiile art. 38 din Legea nr. 33/1994 a respins cererea apelantei

pârâte privind cheltuielile de judecată și a obligat-o pe apelanta-pârâtă la

100.000 lei cheltuieli de judecată către apelanta - reclamantă, reduse conform

art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

Curtea a apreciat că

onorariul de 264.322, 12 lei achitat de către reclamantă avocatului care i-a

asigurat apărarea în cauză este exagerat și nejustificat, în raport de muncă

depusă de avocat și de complexitatea cauzei. Curtea a constatat că pricina

prezentă nu ridică în mod fundamental probleme de complexitate deosebită, tranșându-se

în mod esențial în raport de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/ 1994

și în raport de evaluarea făcută de experți, fiind absolut nejustificat în raport

de această complexitate și costurile obișnuite ale acestui proces acest

onorariu. De aceea, în acord cu art. 38 din Legea nr. 33/1994 Curtea a acordat

integral reclamantei cheltuielile de judecată făcute cu onorariile experților,

în raport de art. 274 alin. (2) C. proc. civ., totalizând 5.000 lei în toate

ciclurile procesuale, diferența până la suma de 100.000 lei, anume 95.000

lei, reprezentând onorariu avocat, considerat de Curte absolut îndestulător în raport

de criteriile menționate mai sus.

2.1. Motive

Ministerul Public -

Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București și pârâta CN A.D.N.R. SA au

declarat recurs.

Criticile formulate

de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București vizează

următoarele aspecte:

În mod nelegal a fost

obligată CN A.D.N.R. SA la 100.000 lei cheltuieli de judecată către reclamantă,

în temeiul dispozițiilor art. 38 din Legea nr. 33/1994.

Obligarea pârâtei la

cheltuieli de judecată este greșită, în condițiile în care apelul declarat de

aceasta a fost admis, iar dispozițiile arătate nu-și găsesc aplicare în cauză.

Cheltuielile pentru realizarea procedurilor de expropriere nu vizează și

cheltuielile judiciare efectuate în procesul de cuantificare a despăgubirilor.

CN A.D.N.R. SA a

criticat decizia instanței de apel, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

întrucât a făcut aplicarea greșită a dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004,

art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, art. 315 și art. 274 C. proc. civ.

Astfel, valoarea

propusă de instanța de apel este viciată prin faptul că, la stabilirea valorii

de circulație la data întocmirii raportului experții au utilizat, drept

comparabilă, imobilul teren ce a făcut obiectul contractului de

vânzare-cumpărare din 2013. Însă, acest teren nu este de aceeași categorie cu

terenul expropriat, care este un teren intravilan situat în zona comercială a

cartierului Băneasa, în timp ce terenul din contractul de vânzare-cumpărare avut

în vedere de experți face parte din zona rezidențială a cartierului Băneasa.

Instanța de apel nu a

ținut cont de faptul că toate comparabilele alese de specialiști, cu excepția

contractului de vânzare-cumpărare menționat, confirmau justețea cuantumului

despăgubirii stabilite de proprietar.

Instanța de apel a

încălcat prevederile art. 315 C. proc. civ. pentru că a nesocotit dispozițiile

de îndrumare din Decizia civilă nr. 864/2013 a Înaltei Curți de Casație și

Justiție în sensul de a fi avute în vedere toate înscrisurile pertinente

existente la dosarul cauzei.

Au fost încălcate

prevederile art. 274 alin. (1) C. proc. civ. pentru că, deși instanța de apel a

admis apelul CN A.D.N.R. SA nu a obligat-o pe reclamantă la 5.500 lei cheltuieli

de judecată reprezentând onorariile de expertiză achitate ci, din contră, a

obligat-o pe pârâtă la 100.000 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.

S-a făcut aplicarea

greșită a prevederilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ. în condițiile în care

suma de 95.000 lei onorariu de avocat este excesivă în raport cu activitatea

efectiv prestată de avocat și în raport cu dificultatea speței.

Instanța de apel a

făcut referire în mod greșit la prevederile art. 38 din Legea nr. 33/1994

pentru că acest act normativ nu-și găsește aplicabilitatea în litigiile

întemeiate pe dispozițiile Legii nr. 198/2004.

2.2. Analiza

recursurilor

Recursurile sunt

întemeiate în sensul următoarelor considerente:

Ambele

părți au susținut, într-o critică comună, aplicarea greșită în cauză a

prevederilor art. 38 din Legea nr. 33/1994

privind exproprierea pentru cauză de

utilitate publică conform cu care, toate cheltuielile efectuate pentru

realizarea procedurilor de expropriere și retrocedare, inclusiv înaintea

instanțelor judecătorești, se suportă de expropriator.

Această

critică este întemeiată.

Astfel, sintagma

„cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere și

retrocedare” cuprinsă în textul enunțat, și pe care instanța de apel

și-a fundamentat soluția, este inaplicabilă în speță, pe de o parte

pentru faptul că exproprierea a operat sub imperiul Legii nr. 198/2004, care

trimite exclusiv la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, nu și la art. 38,

iar pe de altă parte, pentru că în cheltuielile de expropriere nu pot fi

incluse cele efectuate în procedura judiciară care privește doar

stabilirea valorii despăgubirilor, în condițiile în care exproprierea deja

operase la momentul emiterii hotărârii de consemnare a acestora.

Prin urmare,

cheltuielile pentru realizarea procedurilor de expropriere nu vizează și

cheltuielile judiciare efectuate în procesul de cuantificare a despăgubirilor, de

vreme ce nu poartă asupra transferului dreptului de proprietate cu privire la

terenul expropriat, acestea fiind supuse normelor dreptului comun.

Or, în condițiile în

care instanța de apel a admis apelul pârâtei și a respins apelul reclamantei, a

nesocotit dispozițiile art. 274 alin. (1) C. proc. civ. făcând aplicarea art. 38

din Legea nr. 33/1994 pentru a respinge cererea apelantei-pârâte de obligare a

celeilalte părți la plata cheltuielilor de

judecată

din apel.

Pe de altă parte,

instanța nu putea face un melanj între prevederile art. 38 din Legea nr. 33/1994

și cele ale art. 274 alin. (3) C. proc. civ., cheltuielile avute în vedere de

aceste două texte având regimuri juridice diferite. Pe cale de consecință,

cuantumului sumei vizate de art. 38 din Legea nr. 33/1994 nu i se poate aplica

dispoziția art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

Având în vedere cele

menționate, instanța de apel a pronunțat o soluție nelegală, critica formulată

în recurs întrunind cerințele art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

Critica vizând

aplicarea greșită a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 va fi

subsumată celor menționate în Decizia Curții Constituționale nr. 12/2015 prin

care s-a constatat că prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004

privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și

drumuri naționale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008

pentru modificarea și completarea Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri

prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale,

raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în

dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publică sunt neconstituționale.

Cum pârâta a invocat

prin recurs faptul că nu s-a stabilit corect situația de fapt privitoare la

terenul în litigiu, decurgând din nelămurirea categoriei de folosință căreia

aparține acesta, în raport cu terenurile ce au format obiectul contractelor de

vânzare-cumpărare utilizate drept comparabile, Înalta Curte a considerat că se

impune casarea cu trimitere spre rejudecare pentru a se efectua o nouă

expertiză în care aplicarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) C. proc. civ. să se

facă în considerarea celor decise de Curtea Constituțională.

Cu ocazia rejudecării

va fi soluționată și problema cheltuielilor de judecată efectuate de părți în

apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile

declarate de recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de

Apel București și de pârâta CN A.D.N.R. SA împotriva Deciziei civile nr. 540/A

din 16 decembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a

civilă.

Casează decizia

recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 28 mai 2015.