ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 349/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la Judecătoria sectorului 1 București, la 9 iunie 2009, reclamanții I.N. și I.A. au chemat în judecată pe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, solicitând obligarea acestuia la restituirea prețului de piață al imobilului pe care l-au dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995, prin contractul de vânzare-cumpărare din 20 noiembrie 1996, având ca obiect apartamentul, situat în București, sector 2. În motivarea acțiunii, întemeiate în drept pe dispozițiile art. 50 din Legea nr. 1/2009 și ale art. 1074-art. 1075 C. civ., reclamanții au arătat că, după cumpărarea apartamentului menționat, în care au locuit din 1983 în calitate de chiriași, au fost acționați în judecată de recurenta A.M., cesionară a drepturilor litigioase de la fostul proprietar, conform contractului de cesiune autentificat din 7 decembrie 2004 de Biroul Notarial Public C.B.

Reclamanții au precizat că, urmare a pronunțării sentinței civile nr. 3149 din 12 aprilie 2006, definitivă și irevocabilă, s-a dispus evacuarea lor din apartamentul în discuție, cumpărat legal și cu bună credință, fără a-și recupera prețul plătit. Prin sentința civilă nr. 4496 din 8 martie 2011, Judecătoria sectorului 1 București și-a declinat competența în favoarea Tribunalului București, cu motivarea că bunul în litigiu are o valoare mai mare de 500.000 RON, conform expertizei efectuate în cauză, fiind aplicabile dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ.

Tribunalul București, secția a V-a civilă, prin sentința civilă nr. 983 din 2 mai 2012, a respins acțiunea formulată de reclamanți, cu motivarea că aceștia au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului pierdut în acțiunea în revendicare, deoarece nu au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, în condițiile în care instanța a stabilit că preluarea s-a făcut fără titlu valabil, iar cumpărătorii nu au fost de bună credință, astfel cum a rezultat din considerentele reținute atunci când s-au comparat titlurile de proprietate. Împotriva sentinței menționate au declarat apel reclamanții I.N. și I.A., susținând că actul lor de proprietate asupra imobilului nu a fost anulat și că au pierdut posesia asupra imobilului pe care l-au cumpărat cu bună credință, ca urmare a aprecierii instanței care a soluționat acțiunea în revendicare în sensul preferabilității titlului de proprietate al reclamantei.

S-a criticat, astfel, hotărârea primei instanțe, ca nelegală și netemeinică pentru greșita aplicare a dispozițiilor art. 50 și 50 1 din Legea nr. 10/2001. Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 135 A din 12 aprilie 2013, în complet de divergență, a admis apelul declarat de reclamanți și a schimbat în parte sentința menționată, în sensul admiterii acțiunii și obligării pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei de 118.000 euro (în echivalent în RON la data plății), reprezentând prețul de piață al imobilului situat în București, sector 2. S-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței, respectiv soluția respingerii excepției lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, ca nefondată.

Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut, în esență, că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 pentru restituirea către reclamanți a prețului de piață al imobilului a cărui posesie a fost pierdută în acțiunea în revendicare, deoarece au fost respectate prevederile Legii nr. 112/1995 la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. S-a constatat că, în motivarea admiterii acțiunii în revendicare, instanța de judecată nu a stabilit că reclamanții au fost de rea credință la data cumpărării imobilului, ci doar că a lipsit buna credință a acestora, rezultată din comportamentul nediligent, în sensul că nu au verificat situația juridică a bunului.

În acest context, instanța de apel a considerat că motivarea soluției de admitere a acțiunii în revendicare sub aspectul elementului subiectiv al bunei credințe a părților la încheierea contractului a fost subsidiară și excedentară în raport de cererile părților din acel proces, departe de a reține vreo fraudă la lege, ci doar neglijența cumpărătorilor rezultată din lipsa unor verificări, la care subiectul implicat nu era obligat din punct de vedere legal. Împotriva deciziei menționate a declarat recurs, în termenul legal, pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, criticând-o ca nelegală pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Dezvoltând motivele de recurs, pârâtul a susținut că instanța de apel a aplicat eronat dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 întrucât în cauză nu este îndeplinită prima condiție prevăzută de textul de lege menționat, respectiv contractul să fi fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

S-a arătat, astfel, că în procesul de revendicare, instanța a stabilit că imobilul în discuție a fost preluat în proprietatea statului fără titlu valabil, aspect cunoscut de către cumpărători, și că actualii reclamanți nu au fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Prin urmare, în speță, s-a stabilit deja, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, lipsa bunei credințe a reclamanților la data încheierii actului de vânzare-cumpărare, cauzată de comportamentul neglijent și nediligent. În consecință, s-a susținut că, nedovedindu-se îndeplinirea cumulativă a celor două condiții la care fac referire dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, nu se putea acorda prețul de piață.

S-a învederat, totodată, că prețul achitat de reclamanți pentru cumpărarea imobilului vândut în temeiul Legii nr. 112/1995, stabilit de art. 16 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, era inferior valorii de circulație de la momentul edictării legii. Prin cel de-al doilea motiv de recurs, pârâtul a susținut că prețul de piață stabilit la suma de 118.000 euro este exagerat de mare, în comparație cu prețul unor imobile similare, tranzacționate recent pe piață și cu prețul social, cu mult inferior, cu care apartamentul a fost achiziționat, recurentul arătând că se impune o corecție negativă a acestuia de cel puțin 30% din valoarea reală, pentru a nu opera îmbogățirea fără justă cauză.

Intimații reclamanți I.N. și I.A. au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat. În faza procesuală a recursului nu s-au administrat probe noi. Examinând criticile invocate de pârâtul recurent, raportat la motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Curtea va constata că recursul este fondat pentru considerentele ce succed: Critica formulată prin primul motiv de recurs vizând greșita aplicare a dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 este întemeiată. Așa cum rezultă din dispozitivul sentinței civile nr. 3149 din 12 aprilie 2006, definitivă prin decizia nr. 1633 din 21 noiembrie 2006 a Tribunalului București secția a V-a civilă și irevocabilă prin decizia nr. 1854 din 6 noiembrie 2007 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, Judecătoria sectorului 2 București, a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta A.M.

în contradictoriu cu pârâții I.N. și I.A. (reclamanții din prezenta cauză), obligându-i pe aceștia să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul situat în București, sector 2, respingându-se ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâților. Din considerentele sentinței menționate rezultă că instanța a reținut că încheierea contractului de vânzare-cumpărare reprezentând titlul pârâților a avut loc la data de 20 noiembrie 1996, în baza cererii depuse de pârâți la 17 iulie 1996, în condițiile în care printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă pronunțată în contradictoriu cu vânzătorul Municipiul București se constatase, cu 6 luni înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, inaplicabilitatea față de imobilul din sector 2 a tuturor actelor normative indicate expres ca reprezentând titlu în accepțiunea art. 1 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G.

nr. 20/1996. S-a statuat, totodată, că, la data la care apartamentul a fost vândut în temeiul Legii nr. 112/1995, Municipiul București reprezentat de SC A. SA avea obligația legală de a se conforma dispozitivului hotărârii judecătorești și de a preda proprietarului recunoscut prin aceasta imobilul, asupra căruia nu avea niciun drept, buna credință a vânzătorului fiind exclusă. Pe de altă parte, s-a reținut că buna credință constă în credința dobânditorului imobilului că a contractat cu un veritabil proprietar, dar pentru a produce efecte, aceasta trebuie să fie dincolo de orice culpă sau îndoială. Dacă, cu minime diligențe, cumpărătorul ar fi aflat situația juridică a bunului, sau dacă, aflând-o, o ignoră, acesta nu mai poate fi considerat ca fiind de bună credință.

În cauză nu s-a făcut dovada unor astfel de verificări de către pârâți, astfel că nu se poate aprecia că aceștia s-au comportat ca niște cumpărători diligenți, care să fi întreprins toate demersurile ce țineau de ei pentru verificarea calității de proprietar a statului vânzător, astfel că nu se poate reține nici buna lor credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. În același sens s-au pronunțat și instanțele de control judiciar, din analiza considerentelor deciziilor din apel și recurs rezultând că nu a fost reținută buna credință a cumpărătorilor la momentul achiziționării imobilului în litigiu.

Curtea va constata, cu referire la efectele sentinței menționate, ale cărei considerente au intrat în puterea lucrului judecat, că deși prin această hotărâre s-a soluționat o acțiune în revendicare prin comparare de titluri, s-a statuat incidental asupra chestiunii valabilității contractului de vânzare-cumpărare constituind titlul reclamanților din prezenta cauză, în sensul că acesta a fost încheiat cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, întrucât statul nu a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu. Înalta Curte va constata, astfel, că ceea ce este esențial pentru a fi îndeplinită prima condiție din cele două prevăzute de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, este aceea ca actul de vânzare-cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Or, așa cum s-a arătat, în condițiile în care în procesul având ca obiect acțiunea în revendicare, formulată în contradictoriu cu reclamanții din prezenta cauză, s-a stabilit că imobilul în discuție a fost preluat în proprietatea statului fără titlu valabil, iar acest aspect a fost cunoscut de cumpărători, aceștia nefiind de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în speță nu sunt întrunite cumulativ cele două condiții impuse de textul art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. În acest context, distincțiile pe care instanța de apel le-a făcut între reaua credință și lipsa bunei credințe, echivalentă simplei neglijențe, rezultând din comportamentul nediligent al cumpărătorilor, nu pot avea consecințe în ceea ce privește aplicarea în cauză a art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Prin urmare, Curtea va constata că, în speță, nu sunt incidente dispozițiile legale menționate, ci dispozițiile art. 50 alin. (2) din același act normativ. Pentru ca obligația legală de despăgubire a statului să opereze în temeiul art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 este necesar să existe o hotărâre judecătorească irevocabilă prin care instanțele să fi statuat asupra unui contract încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Această condiție este îndeplinită în cauză, întrucât prin pronunțarea sentinței civile nr. 3149 din 12 aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 București, soluționarea acțiunii în revendicare a fostului proprietar a determinat lipsirea de efecte juridice a titlului reclamanților intimați.

Ca atare, acestora li se cuvin despăgubiri, constând în prețul imobilului, actualizat la data plății. Chiar dacă prin petitul acțiunii introductive, reclamanții au solicitat prețul de piață al imobilului, fără a formula în mod explicit un capăt de cerere subsidiar, prin care să solicite prețul actualizat, Înalta Curte va constata că aceștia au făcut referire (în finalul acțiunii) la „pagubele materiale” cauzate de nerecuperarea prețului plătit pentru imobilul cumpărat. Astfel, având în vedere și temeiul de drept al acțiunii invocat de reclamanți, Legea nr. 1/2009, art. 50 și art. 1074-art. 1075 C. civ., Curtea va constata că din modul de formulare a cererii introductive rezultă implicit că aceștia au avut în vedere o solicitare subsidiară a prețului actualizat al imobilului.

Prin urmare, reclamanții pot fi compensați cu valoarea prețului actualizat, plătit pentru imobil, conform contractului de vânzare-cumpărare, dispozițiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 determinând o admitere parțială a pretențiilor acestora. Față de soluția dată primului motiv de recurs, celelalte critici formulate de pârâtul recurent nu se impun a fi analizate cu atât mai mult cu cât nu se circumscriu motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., vizând modul de apreciere a probei cu expertiză, respectiv o chestiune de netemeinicie. În consecință, Curtea va constata că, în aceste limite, se impune reformarea deciziei recurate, sens în care, în temeiul art. 312 alin. (1)-alin.

(3) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se va admite recursul pârâtului Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. a Municipiului București și se va modifica în parte decizia recurată. Se va admite în parte acțiunea reclamanților I.N. și I.A. și va fi obligat pârâtul la plata prețului menționat în contractul de vânzare-cumpărare din 20 noiembrie 1996, actualizat la data plății. Se vor menține celelalte dispoziții ale deciziei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. a Municipiului București împotriva deciziei nr. 135 A din 12 aprilie 2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Modifică în parte decizia recurată. Admite în parte acțiunea și obligă pe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului menționat în contractul de vânzare-cumpărare din 20 noiembrie 1996, actualizat la data plății. Menține celelalte dispoziții ale deciziei. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 februarie 2014.