ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 279/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 279/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, deliberând, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului

Constanța la 16 februarie 2011, reclamanții F.M., Z.D., Z.F., S.E., Z.R., I.A.,

în contradictoriu cu Statul Român prin C.N.A.D.N.R., au formulat contestație

împotriva hotărârilor din 11 noiembrie 2010 emise de comisia pentru aplicarea

Legii nr. 198/2004, solicitând anularea în parte a acestora în ceea ce privește

cuantumul despăgubirilor.

În motivarea cererii,

s-a arătat că prin hotărârea nr. X1 reclamanților le-a fost expropriată

suprafața de 2812 mp, pentru care s-au stabilit despăgubiri în cuantum de

13.400 RON, iar prin hotărârea nr. X2, le-a fost expropriată suprafața de 2.099

mp, pentru care s-au stabilit despăgubiri în cuantum de 11.200 RON.

S-a susținut că despăgubirile

acordate sunt derizorii, având în vedere că la calcularea lor trebuie să se țină

seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea

administrativ teritorială. Pe terenurile expropriate existau culturi nerecoltate,

culturi pentru care au fost învestite sume de bani care nu au fost luate în calcul,

iar pe latura de sus a autostrăzii au rămas porțiuni de teren proprietatea constatatorilor,

care nu mai pot fi exploatate, iar dacă ar mai putea fi exploatate, reclamantul

ar trebui să parcurgă cel puțin 10 km.

Prin sentința civilă

nr. 1089 din 29 februarie 2012, Tribunalul Constanța a admis acțiunea și a anulat,

în parte, hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. X1 și nr. X2 din 11

noiembrie 2010, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor. S-a constatat că despăgubirile

cuvenite pentru terenul expropriat în suprafață de 2812 mp, situat în extravilanul

orașului M.A. sunt de 25.440 RON, iar cele cuvenite pentru terenul expropriat de

2099 mp, situat în extravilanul orașului M.A. sunt de 18.990 RON și a obligat pârâtul

la plata acestor sume către reclamantă.

Pentru a pronunța această

soluție, prima instanță a reținut, în esență, că prin hotărârile nr. X1 din 11

noiembrie 2010 și nr. X2 din 4 iunie 2013, emise de Comisia pentru verificarea drepturilor

de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localității M.A., reclamanții

au fost expropriați de terenul în suprafață de 2812 mp și, respectiv terenul în

suprafață de 2099 mp, stabilindu-se despăgubiri în sumă de 13.400 RON pentru prima

dintre suprafețele expropriate și de 11.200 RON pentru cea de-a doua.

Pentru stabilirea valorii

despăgubirii datorate reclamanților pentru terenul expropriat, instanța de fond

a dispus efectuarea unei expertize de evaluare, în cadrul căreia comisia de trei

experți a folosit trei metode de determinare a valorii de piață: metoda comparației

directe, metoda planului de numerar și metoda extracției.

Instanța și-a însușit

concluziile raportului de expertiză - opinia majoritară, stabilind că valoarea despăgubirilor

cuvenite reclamanților, calculată conform metodei comparației directe cu proprietăți

similare, la care se adaugă prejudiciul suferit prin expropriere (secționarea terenurilor

arabile și renta anuală viageră) este de 25.440 RON pentru terenul în suprafață

de 2812 mp și de 18.990 RON pentru terenul expropriat în suprafață de 2099 mp, situat

în extravilanul orașului M.A.

Împotriva acestei sentințe,

a declarat apel pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R., care a criticat legalitatea

hotărârii primei instanțe sub aspectul cuantumului despăgubirilor.

Prin decizia nr. 68/C

din 19 iunie 2013, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a admis

apelul și în consecință, a schimbat în tot hotărârea atacată, în sensul

respingerii acțiunii ca nefondată.

Pentru a decide astfel,

instanța de apel a constatat incidența dispozițiilor art. 26

alin. (1) și alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea cuvenită

persoanelor expropriate este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul

cauzat proprietarului sau unor terți, prin măsura exproprierii.

Cu referire la prima componentă

a despăgubirii, „valoarea reală” a bunului expropriat, s-a reținut că aceasta

este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de evaluare.

S-a apreciat că procesul

de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele,

analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului,

aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca

fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată la data evaluării, într-o

tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea

de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile

bunului prin raportare la amplasamentul acestuia, în speță teren amplasat în extravilanul

localității M.A.; de destinația lui la momentul exproprierii, teren agricol utilizat

exclusiv pentru producția agricolă, categoria I de calitate; de inexistența unui

plan de dezvoltare sau de schimbare a destinației acestui teren la momentul exproprierii

și nu în ultimul rând, de criteriul cerere-ofertă pe piața imobiliară la momentul

evaluării, acest ultim criteriu reflectând și efectele crizei economice ce a afectat

piața imobiliară din România.

S-a constatat că prima

instanță și-a însușit opinia exprimată de experți, conform căreia la stabilirea

valorii reale a terenului s-a acordat eficiență metodei comparației de piață directe

cu proprietățile comparabile, similare având cea mai bună utilizare, teren arabil,

dar situate în raza altor unități administrativ-teritoriale decât imobilul expropriat.

Criticile vizând înlăturarea

acestei expertize de evaluare au fost apreciate ca fondate întrucât în cadrul metodei

comparației relative, experții nu s-au raportat și nu au valorificat informațiile

obținute din tranzacțiile efectuate pe raza localității M.A. în anul 2010, la data

exproprierii și evaluării terenului în vederea stabiliri despăgubirii, tranzacții

înregistrate la Biroul de taxe și impozite al Primăriei M.A., ci s-au raportat numai

la oferte de vânzare identificate în zona UAT V.T., C., T. și M., conform tabelului

comparabilelor avute în vedere la evaluarea imobilului expropriat.

Mai mult, și în raport

de aceste comparabile, reprezentând terenuri din raza localității V.T., experții

au ales comparabila nr. 1, teren situat la limita cu intravilanul, între case și

autostradă, fără nicio justificare rezonabilă în raport de elementele de similitudine

între terenurile evaluate.

În apel, în raport de

relațiile oferite de Biroul Notarial Public B.M. cu privire la prețul de tranzacționare

pe m/p a unor terenuri arabile din extravilanul orașului M.A. și față de înscrisurile

existente la dosarul cauzei ce vizau tranzacții cu terenuri agricole extravilane

din raza UAT M.A., s-a efectuat o nouă expertiză de evaluare a terenului expropriat.

Experții au inclus în

cadrul elementelor de comparație al metodei de evaluare prin comparație directă

cu proprietăți similare 4 contracte de vânzare-cumpărare ce priveau terenuri din

M.A. și anume: 1. M.A., teren arabil extravilan constituind parcela în suprafață

St = 1,50 ha între DN-3 (C.A.-M.A.) și S., contractul autentificat de Biroul Notarial

Public B.M. în octombrie 2010 prețul de 0,16 euro/mp; 2. M.A., teren extravilan

arabil constituind parcela cu suprafața St = 4,00 ha, între S. și V.D., la Nord

de DC-27-ieșire S. spre M., contract autentificat de Biroul Notarial Public B.M.

în octombrie 2010, prețul de 0,15 euro/mp; 3. M.A., teren extravilan arabil constituind

cu suprafața de 1,4285 ha, între DN3 (C.A.-M.A.) și S., contractul de vânzare-cumpărare

autentificat de Biroul Notarial Public B.L. septembrie 2010, cu prețul de 0,09 euro/mp;

între DN3 (C.A.-M.A.) și S., contract de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul

Notarial Public B.L. în septembrie 2010, cu prețul de 0,15 euro/mp.

Experții au concluzionat

că pentru evaluarea terenului în litigiu se impune a se alege ca substitut pentru

terenul subiect (expropriat de la reclamanți) comparabila B (poziția nr. 2 mai sus

menționată), care are corecție brută cea mai mică și anume, terenul situat în M.A.,

extravilan agricol, constituind parcela cu suprafața de 4 ha, teren tranzacționat

în luna octombrie 2010 (în perioada exproprierii și evaluării terenului expropriat

de la reclamanți) la prețul de 0,15 euro/mp.

În raport de această comparabilă,

apreciind că prețul menționat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat nu

poate fi considerat ca fiind credibil (0,15 euro/mp), experții au aplicat mai multe

corecții acestui preț, pentru calitatea terenului, pentru localizarea sa, corecție

pentru dotări edilitare-gospodărești și corecția pentru tangență cu traseul A2,

concluzionând în final că „prețul corect” de piață al terenului menționat ca fiind

comparabila nr. 2 (B) ar fi trebuit să fie de 1,31 euro/mp.

În raport de acest preț

„corectat” al comparabilei nr. 2, experții au concluzionat că terenul supus expertizării

are o valoare de piață de 1,31 euro/mp, astfel încât, valoarea terenului de 2.812

mp în noiembrie 2010, era de 15.760 RON (3684 euro) și de 11.762 RON (2.749 euro)

pentru terenul în suprafață de 2099 mp la un curs euro/RON de 1 euro = 42.774 RON.

Instanța de apel

a înlăturat opinia (separată) a expertului desemnat la propunerea intimaților reclamanți,

care a susținut că „nu se pot folosi oferte comparabile din cadrul contractelor

de vânzare-cumpărare încheiate la birourile notariale din care să rezulte la final

o valoare posibilă de tranzacționare, întrucât respectivele valori/comparabile nu

reprezintă la rândul lor, prețuri de comercializare.”

Aceasta, întrucât, faptul

că prețuri de tranzacționare a unor terenuri agricole extravilane situate pe raza

localității M.A. sunt menționate în contracte de vânzare-cumpărare autentificate

de notari publici, au fost înscrise în evidențele fiscale ale localității în vederea

achitării taxelor și impozitelor legale ce incumbau cumpărătorilor și nu s-a făcut

dovada că aceste contracte au fost anulate pentru preț neserios sau pentru alte

cauze legate de realitatea prețului plătit, înseamnă că ele fac dovada deplină cu

privire la prețul practicat în zonă în perioadele de referință în cazul terenurilor

agricole extravilane, ce prezentau aceleași caracteristici tehnico-edilitare ca

și terenul expropriat de la reclamanți.

În ceea ce privește concluziile

celorlalți doi experți referitoare la stabilirea unui preț de circulație de 1,31

euro/mp, determinat prin „corectarea” prețului de vânzare-cumpărare menționat în

contractele de vânzare-cumpărare analizate, în raport de anumite elemente apreciate

ca nefiind valorificate la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare

vizat (comparabila nr. 2), Curtea a constatat că nu pot fi însușite.

Astfel, s-a constatat

că întreaga evaluare prin metoda comparației directe a plecat de la premisa că prețul

menționat în contractele de vânzare-cumpărare analizate în expertiză nu este corect

stabilit, iar pentru calcularea despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru terenul

expropriat nu s-au avut în vedere prețurile de vânzare-cumpărare menționate în actele

autentice (ce ar fi putut fi eventual corectate doar pentru terenul subiect, în

funcție de caracteristicile speciale ale acestuia) ci s-a plecat de la prețurile

„corectate” de experți și apreciate ca fiind mai apropiate de piața imobiliară.

Prin urmare, premisa fiind

denaturată (prețurile din actele de vânzare-cumpărare „corectate” de experți) și

concluzia expertizei este denaturată, câtă vreme valoarea terenului a fost determinată,

nu în raport de prețul de vânzare-cumpărare practicat pentru o anumită comparabilă,

cu corecțiile ce se impuneau în raport cu caracteristicile terenului expropriat,

cum ar fi fost corect, ci în raport de un preț nereal (nemenționat în contractul

de vânzare-cumpărare) stabilit de experți, prin corectarea prețului menționat în

tranzacțiile depuse la dosar.

Or, această evaluare nerăspunzând

exigențelor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a fost înlăturată de către instanța de

apel.

A fost înlăturată, ca

nefondată, susținerea intimaților-reclamanți, conform căreia prețul menționat în

contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar drept comparabile și care au avut

ca obiect terenuri agricole extravilane din raza localității M.A. (prețuri ce variau

între 0,09-0,16 euro), nu constituie prețul practicat pe piața liberă din localitatea

M.A., cât timp nu s-a făcut dovada că aceste contracte au fost anulate.

Analizând înscrisurile

de la dosar (avute în vedere și în cadrul expertizei realizate în apel), Curtea

a constatat că valoarea de tranzacționare pe mp a unui teren agricol extravilan

în localitatea M.A., în perioada de referință în care s-a produs exproprierea reclamanților

și s-au stabilit prin hotărârile contestate despăgubirile cuvenite reclamanților

expropriați, a variat între 0,09 euro și 0,16 euro.

Cum expropriatorul a oferit

reclamanților pentru terenul expropriat o despăgubire de 4,1 RON (1 euro/mp), valoare

superioară celor menționate în contractele de vânzare-cumpărare menționate, Curtea

a constatat că toate criticile pârâtului sunt fondate, astfel încât a admis apelul

și a schimbat în tot sentința, în sensul respingerii acțiunii ca

nefondate.

Decizia a fost atacată

cu recurs de către reclamanți, care au formulat critici sub următoarele aspecte:

- Soluția este nelegală,

fiind de notorietate sumele care au fost acordate inițial de expropriator pe mp

pentru parcele învecinate și chiar raportat la suma stabilită prin suplimentul la

raportul de expertiză efectuat în faza apelului, în funcție de care nu se putea

ajunge la respingerea acțiunii ca nefondată.

- Din contractele de vânzare-cumpărare

autentificate de notar și avute în vedere la efectuarea expertizei nu rezultă caracteristicile

parcelelor și nici data reală a tranzacționării. Totodată, experții au arătat că

tranzacțiile notariale sunt necredibile, prețul menționat în contracte nu reprezintă

un preț de circulație, ci „un preț minim de barem” sub care nu se poate situa un

preț în cadrul unui contract de vânzare-cumpărare.

- Cu referire la art.

9 din Legea nr. 198/2004, art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, art. 44 din Constituție,

art. 1 din Protocolul nr. 1, recurenții au arătat că despăgubirea ce se acordă expropriaților

trebuie să acopere valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului,

or, în speță, despăgubirile au caracter derizoriu. Aceasta, având în vedere și faptul

că în zonă, pentru o suprafață de teren aproximativ egală, suma acordată a fost

mult mai mare.

Intimatul nu a formulat

întâmpinare în condițiile art. 308 alin. (2) C. proc. civ.

Analizând aspectele deduse

judecății, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarele

considerente:

- Susținând caracterul

nelegal al soluției întrucât „este de notorietate” că expropriatorul a acordat cu

privire la terenuri expropriate în aceeași zonă (parcele alăturate) sume mult mai

mari, recurenții nu formulează, de fapt, o critică de nelegalitate, ci supun judecății

o apreciere a acestora în legătură cu o stare de fapt, pe care o pretind notorie

și care vizează despăgubiri stabilite pentru alte loturi din aceeași zonă.

Or, pe de o parte, instanța

este învestită să soluționeze, în concret, un anume raport juridic litigios, cu

referire la situația juridică a unui teren, iar, pe de altă parte, afirmațiile și

aprecierile părții nu sunt susceptibile de valorificare în faza recursului decât

în măsura în care se constituie în suport al unei critici de nelegalitate.

Pe acest din urmă aspect,

făcând trimitere la dezlegarea punctuală dată de instanța de apel problemei cuantumului

despăgubirilor, recurenții au susținut că, potrivit experților, „tranzacțiile

notariale sunt necredibile, prețul menționat în contracte nefiind un preț de circulație,

ci un preț minim de barem sub care nu se poate situa prețul dintr-un contract de

vânzare-cumpărare autentificat”.

Recurenții nu au combătut

însă, în niciun fel, argumentarea juridică a instanței, conform căreia astfel de

prețuri, ca element-reper în funcție de care să se stabilească valoarea de piață

a imobilelor de același fel, nu pot fi ignorate, în condițiile în care ele sunt

menționate în contracte de vânzare-cumpărare autentice, care n-au fost anulate (pentru

preț neserios sau fictivitatea acestuia).

Or, considerentul instanței

de apel care, în evaluarea despăgubirilor în funcție de prețul practicat pe piața

liberă a localității M.A., a făcut referire la contracte de vânzare-cumpărare autentice

nedesființate este unul valid, care se circumscrie cerinței art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994 („la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și

instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de

același fel din unitatea administrativ-teritorială).

- Tot astfel, împrejurarea

relevată de către recurenți, conform căreia prin raportul de expertiză efectuat

în faza apelului a fost stabilită o sumă mai mare decât cea din hotărârile comisiei,

așa încât, nu se putea ajunge prin admiterea apelului la schimbarea sentinței și

respingerea acțiunii ca nefondate, nu denotă un aspect de nelegalitate a deciziei

atacate.

Aceasta, având în vedere

că instanța de apel a arătat că prețurile au fost „corectate” de către experți care,

intervenind asupra celor menționate în contractele de vânzare-cumpărare autentificate,

au considerat că n-au fost valorificate anumite elemente la momentul tranzacționării.

Sub acest aspect, decizia

din apel a argumentat corect că o asemenea premisă nu poate constitui, în înțelesul

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, o premisă corectă pentru evaluarea despăgubirilor.

Câtă vreme criteriul legal

menționat este reprezentat de prețul de piață, el rezultă din tranzacții efective,

cum sunt cele relevate de contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar în faza

apelului.

Cum experții nu s-au raportat

la aceste prețuri, ci la unele „corectate” de ei (considerând insuficientă convenția

părților, deși aceasta este cea care dă expresie valorii de circulație a bunurilor

pe piața liberă), rezultă că în mod corect instanța a înlăturat rezultatul expertizei

pe care l-a considerat denaturat de intervenția „corectoare” a experților asupra

prețului din contracte.

În același timp, observând

pe baza înscrisurilor (contractelor) depuse la dosar, că valoarea de tranzacționare

pe mp a unui teren agricol extravilan în localitatea M.A., a fost, în perioada de

referință analizată, între 0,09 euro și 0,16 euro, iar prin hotărârile a căror anulare

s-a solicitat, s-a stabilit în favoarea reclamanților o valoare mai mare (1 euro/mp),

instanța a procedat corect la menținerea acestor hotărâri (prin respingerea contestației

promovate).

În acest context, enumerarea

de către recurenți a unor texte de lege (art. 9 din Legea nr. 198/2004, cu referire

la art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, art. 44 din Constituție, art. 1 din Protocolul

nr. 1) nu reprezintă decât o indicare formală a normelor care reglementează materia,

fără să demonstreze în ce fel ar fi fost nesocotite prin soluția adoptată.

Dimpotrivă, conform considerentelor

expuse anterior, a rezultat că decizia din apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor

art. 26 din Legea nr. 33/1994 (care trebuie avute în vedere pentru determinarea

despăgubirilor, conform normei de trimitere din art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004),

atunci când a constatat că valoarea de piață dată de tranzacții efective se situează

sub valoarea acordată de expropriator prin hotărârile a căror anulare s-a cerut.

Pentru toate argumentele

expuse anterior, criticile formulate au fost găsite nefondate, recursul urmând să

fie respins în consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de reclamanții F.M., Z.D., Z.F. și S.E. împotriva deciziei civile

nr. 68/C din 19 iunie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă .

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 29 ianuarie 2014.