ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 279/2014

Asupra cauzei de față, deliberând, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța la 16 februarie 2011, reclamanții F.M., Z.D., Z.F., S.E., Z.R., I.A., în contradictoriu cu Statul Român prin C.N.A.D.N.R., au formulat contestație împotriva hotărârilor din 11 noiembrie 2010 emise de comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, solicitând anularea în parte a acestora în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor. În motivarea cererii, s-a arătat că prin hotărârea nr. X1 reclamanților le-a fost expropriată suprafața de 2812 mp, pentru care s-au stabilit despăgubiri în cuantum de 13.400 RON, iar prin hotărârea nr. X2, le-a fost expropriată suprafața de 2.099 mp, pentru care s-au stabilit despăgubiri în cuantum de 11.200 RON.

S-a susținut că despăgubirile acordate sunt derizorii, având în vedere că la calcularea lor trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială. Pe terenurile expropriate existau culturi nerecoltate, culturi pentru care au fost învestite sume de bani care nu au fost luate în calcul, iar pe latura de sus a autostrăzii au rămas porțiuni de teren proprietatea constatatorilor, care nu mai pot fi exploatate, iar dacă ar mai putea fi exploatate, reclamantul ar trebui să parcurgă cel puțin 10 km. Prin sentința civilă nr. 1089 din 29 februarie 2012, Tribunalul Constanța a admis acțiunea și a anulat, în parte, hotărârile de stabilire a despăgubirilor nr. X1 și nr. X2 din 11 noiembrie 2010, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor.

S-a constatat că despăgubirile cuvenite pentru terenul expropriat în suprafață de 2812 mp, situat în extravilanul orașului M.A. sunt de 25.440 RON, iar cele cuvenite pentru terenul expropriat de 2099 mp, situat în extravilanul orașului M.A. sunt de 18.990 RON și a obligat pârâtul la plata acestor sume către reclamantă. Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut, în esență, că prin hotărârile nr. X1 din 11 noiembrie 2010 și nr. X2 din 4 iunie 2013, emise de Comisia pentru verificarea drepturilor de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localității M.A., reclamanții au fost expropriați de terenul în suprafață de 2812 mp și, respectiv terenul în suprafață de 2099 mp, stabilindu-se despăgubiri în sumă de 13.400 RON pentru prima dintre suprafețele expropriate și de 11.200 RON pentru cea de-a doua.

Pentru stabilirea valorii despăgubirii datorate reclamanților pentru terenul expropriat, instanța de fond a dispus efectuarea unei expertize de evaluare, în cadrul căreia comisia de trei experți a folosit trei metode de determinare a valorii de piață: metoda comparației directe, metoda planului de numerar și metoda extracției. Instanța și-a însușit concluziile raportului de expertiză - opinia majoritară, stabilind că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamanților, calculată conform metodei comparației directe cu proprietăți similare, la care se adaugă prejudiciul suferit prin expropriere (secționarea terenurilor arabile și renta anuală viageră) este de 25.440 RON pentru terenul în suprafață de 2812 mp și de 18.990 RON pentru terenul expropriat în suprafață de 2099 mp, situat în extravilanul orașului M.A.

Împotriva acestei sentințe, a declarat apel pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R., care a criticat legalitatea hotărârii primei instanțe sub aspectul cuantumului despăgubirilor. Prin decizia nr. 68/C din 19 iunie 2013, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a admis apelul și în consecință, a schimbat în tot hotărârea atacată, în sensul respingerii acțiunii ca nefondată. Pentru a decide astfel, instanța de apel a constatat incidența dispozițiilor art. 26 alin. (1) și alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea cuvenită persoanelor expropriate este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau unor terți, prin măsura exproprierii. Cu referire la prima componentă a despăgubirii, „valoarea reală” a bunului expropriat, s-a reținut că aceasta este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de evaluare.

S-a apreciat că procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată la data evaluării, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia, în speță teren amplasat în extravilanul localității M.A.; de destinația lui la momentul exproprierii, teren agricol utilizat exclusiv pentru producția agricolă, categoria I de calitate; de inexistența unui plan de dezvoltare sau de schimbare a destinației acestui teren la momentul exproprierii și nu în ultimul rând, de criteriul cerere-ofertă pe piața imobiliară la momentul evaluării, acest ultim criteriu reflectând și efectele crizei economice ce a afectat piața imobiliară din România.

S-a constatat că prima instanță și-a însușit opinia exprimată de experți, conform căreia la stabilirea valorii reale a terenului s-a acordat eficiență metodei comparației de piață directe cu proprietățile comparabile, similare având cea mai bună utilizare, teren arabil, dar situate în raza altor unități administrativ-teritoriale decât imobilul expropriat. Criticile vizând înlăturarea acestei expertize de evaluare au fost apreciate ca fondate întrucât în cadrul metodei comparației relative, experții nu s-au raportat și nu au valorificat informațiile obținute din tranzacțiile efectuate pe raza localității M.A. în anul 2010, la data exproprierii și evaluării terenului în vederea stabiliri despăgubirii, tranzacții înregistrate la Biroul de taxe și impozite al Primăriei M.A., ci s-au raportat numai la oferte de vânzare identificate în zona UAT V.T., C., T. și M., conform tabelului comparabilelor avute în vedere la evaluarea imobilului expropriat.

Mai mult, și în raport de aceste comparabile, reprezentând terenuri din raza localității V.T., experții au ales comparabila nr. 1, teren situat la limita cu intravilanul, între case și autostradă, fără nicio justificare rezonabilă în raport de elementele de similitudine între terenurile evaluate. În apel, în raport de relațiile oferite de Biroul Notarial Public B.M. cu privire la prețul de tranzacționare pe m/p a unor terenuri arabile din extravilanul orașului M.A. și față de înscrisurile existente la dosarul cauzei ce vizau tranzacții cu terenuri agricole extravilane din raza UAT M.A., s-a efectuat o nouă expertiză de evaluare a terenului expropriat. Experții au inclus în cadrul elementelor de comparație al metodei de evaluare prin comparație directă cu proprietăți similare 4 contracte de vânzare-cumpărare ce priveau terenuri din M.A.

și anume: 1. M.A., teren arabil extravilan constituind parcela în suprafață St = 1,50 ha între DN-3 (C.A.-M.A.) și S., contractul autentificat de Biroul Notarial Public B.M. în octombrie 2010 prețul de 0,16 euro/mp; 2. M.A., teren extravilan arabil constituind parcela cu suprafața St = 4,00 ha, între S. și V.D., la Nord de DC-27-ieșire S. spre M., contract autentificat de Biroul Notarial Public B.M. în octombrie 2010, prețul de 0,15 euro/mp; 3. M.A., teren extravilan arabil constituind cu suprafața de 1,4285 ha, între DN3 (C.A.-M.A.) și S., contractul de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarial Public B.L. septembrie 2010, cu prețul de 0,09 euro/mp; 4. M.A., teren extravilan arabil constituind parcela cu suprafața de 1,2858 ha, între DN3 (C.A.-M.A.) și S., contract de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarial Public B.L.

în septembrie 2010, cu prețul de 0,15 euro/mp. Experții au concluzionat că pentru evaluarea terenului în litigiu se impune a se alege ca substitut pentru terenul subiect (expropriat de la reclamanți) comparabila B (poziția nr. 2 mai sus menționată), care are corecție brută cea mai mică și anume, terenul situat în M.A., extravilan agricol, constituind parcela cu suprafața de 4 ha, teren tranzacționat în luna octombrie 2010 (în perioada exproprierii și evaluării terenului expropriat de la reclamanți) la prețul de 0,15 euro/mp.

În raport de această comparabilă, apreciind că prețul menționat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat nu poate fi considerat ca fiind credibil (0,15 euro/mp), experții au aplicat mai multe corecții acestui preț, pentru calitatea terenului, pentru localizarea sa, corecție pentru dotări edilitare-gospodărești și corecția pentru tangență cu traseul A2, concluzionând în final că „prețul corect” de piață al terenului menționat ca fiind comparabila nr. 2 (B) ar fi trebuit să fie de 1,31 euro/mp. În raport de acest preț „corectat” al comparabilei nr. 2, experții au concluzionat că terenul supus expertizării are o valoare de piață de 1,31 euro/mp, astfel încât, valoarea terenului de 2.812 mp în noiembrie 2010, era de 15.760 RON (3684 euro) și de 11.762 RON (2.749 euro) pentru terenul în suprafață de 2099 mp la un curs euro/RON de 1 euro = 42.774 RON.

Instanța de apel a înlăturat opinia (separată) a expertului desemnat la propunerea intimaților reclamanți, care a susținut că „nu se pot folosi oferte comparabile din cadrul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate la birourile notariale din care să rezulte la final o valoare posibilă de tranzacționare, întrucât respectivele valori/comparabile nu reprezintă la rândul lor, prețuri de comercializare.” Aceasta, întrucât, faptul că prețuri de tranzacționare a unor terenuri agricole extravilane situate pe raza localității M.A.

sunt menționate în contracte de vânzare-cumpărare autentificate de notari publici, au fost înscrise în evidențele fiscale ale localității în vederea achitării taxelor și impozitelor legale ce incumbau cumpărătorilor și nu s-a făcut dovada că aceste contracte au fost anulate pentru preț neserios sau pentru alte cauze legate de realitatea prețului plătit, înseamnă că ele fac dovada deplină cu privire la prețul practicat în zonă în perioadele de referință în cazul terenurilor agricole extravilane, ce prezentau aceleași caracteristici tehnico-edilitare ca și terenul expropriat de la reclamanți.

În ceea ce privește concluziile celorlalți doi experți referitoare la stabilirea unui preț de circulație de 1,31 euro/mp, determinat prin „corectarea” prețului de vânzare-cumpărare menționat în contractele de vânzare-cumpărare analizate, în raport de anumite elemente apreciate ca nefiind valorificate la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare vizat (comparabila nr. 2), Curtea a constatat că nu pot fi însușite.

Astfel, s-a constatat că întreaga evaluare prin metoda comparației directe a plecat de la premisa că prețul menționat în contractele de vânzare-cumpărare analizate în expertiză nu este corect stabilit, iar pentru calcularea despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru terenul expropriat nu s-au avut în vedere prețurile de vânzare-cumpărare menționate în actele autentice (ce ar fi putut fi eventual corectate doar pentru terenul subiect, în funcție de caracteristicile speciale ale acestuia) ci s-a plecat de la prețurile „corectate” de experți și apreciate ca fiind mai apropiate de piața imobiliară.

Prin urmare, premisa fiind denaturată (prețurile din actele de vânzare-cumpărare „corectate” de experți) și concluzia expertizei este denaturată, câtă vreme valoarea terenului a fost determinată, nu în raport de prețul de vânzare-cumpărare practicat pentru o anumită comparabilă, cu corecțiile ce se impuneau în raport cu caracteristicile terenului expropriat, cum ar fi fost corect, ci în raport de un preț nereal (nemenționat în contractul de vânzare-cumpărare) stabilit de experți, prin corectarea prețului menționat în tranzacțiile depuse la dosar. Or, această evaluare nerăspunzând exigențelor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a fost înlăturată de către instanța de apel. A fost înlăturată, ca nefondată, susținerea intimaților-reclamanți, conform căreia prețul menționat în contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar drept comparabile și care au avut ca obiect terenuri agricole extravilane din raza localității M.A.

(prețuri ce variau între 0,09-0,16 euro), nu constituie prețul practicat pe piața liberă din localitatea M.A., cât timp nu s-a făcut dovada că aceste contracte au fost anulate. Analizând înscrisurile de la dosar (avute în vedere și în cadrul expertizei realizate în apel), Curtea a constatat că valoarea de tranzacționare pe mp a unui teren agricol extravilan în localitatea M.A., în perioada de referință în care s-a produs exproprierea reclamanților și s-au stabilit prin hotărârile contestate despăgubirile cuvenite reclamanților expropriați, a variat între 0,09 euro și 0,16 euro. Cum expropriatorul a oferit reclamanților pentru terenul expropriat o despăgubire de 4,1 RON (1 euro/mp), valoare superioară celor menționate în contractele de vânzare-cumpărare menționate, Curtea a constatat că toate criticile pârâtului sunt fondate, astfel încât a admis apelul și a schimbat în tot sentința, în sensul respingerii acțiunii ca nefondate.

Decizia a fost atacată cu recurs de către reclamanți, care au formulat critici sub următoarele aspecte: - Soluția este nelegală, fiind de notorietate sumele care au fost acordate inițial de expropriator pe mp pentru parcele învecinate și chiar raportat la suma stabilită prin suplimentul la raportul de expertiză efectuat în faza apelului, în funcție de care nu se putea ajunge la respingerea acțiunii ca nefondată. - Din contractele de vânzare-cumpărare autentificate de notar și avute în vedere la efectuarea expertizei nu rezultă caracteristicile parcelelor și nici data reală a tranzacționării. Totodată, experții au arătat că tranzacțiile notariale sunt necredibile, prețul menționat în contracte nu reprezintă un preț de circulație, ci „un preț minim de barem” sub care nu se poate situa un preț în cadrul unui contract de vânzare-cumpărare.

- Cu referire la art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, art. 44 din Constituție, art. 1 din Protocolul nr. 1, recurenții au arătat că despăgubirea ce se acordă expropriaților trebuie să acopere valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului, or, în speță, despăgubirile au caracter derizoriu. Aceasta, având în vedere și faptul că în zonă, pentru o suprafață de teren aproximativ egală, suma acordată a fost mult mai mare. Intimatul nu a formulat întâmpinare în condițiile art. 308 alin. (2) C. proc. civ.

Analizând aspectele deduse judecății, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarele considerente: - Susținând caracterul nelegal al soluției întrucât „este de notorietate” că expropriatorul a acordat cu privire la terenuri expropriate în aceeași zonă (parcele alăturate) sume mult mai mari, recurenții nu formulează, de fapt, o critică de nelegalitate, ci supun judecății o apreciere a acestora în legătură cu o stare de fapt, pe care o pretind notorie și care vizează despăgubiri stabilite pentru alte loturi din aceeași zonă. Or, pe de o parte, instanța este învestită să soluționeze, în concret, un anume raport juridic litigios, cu referire la situația juridică a unui teren, iar, pe de altă parte, afirmațiile și aprecierile părții nu sunt susceptibile de valorificare în faza recursului decât în măsura în care se constituie în suport al unei critici de nelegalitate.

Pe acest din urmă aspect, făcând trimitere la dezlegarea punctuală dată de instanța de apel problemei cuantumului despăgubirilor, recurenții au susținut că, potrivit experților, „tranzacțiile notariale sunt necredibile, prețul menționat în contracte nefiind un preț de circulație, ci un preț minim de barem sub care nu se poate situa prețul dintr-un contract de vânzare-cumpărare autentificat”. Recurenții nu au combătut însă, în niciun fel, argumentarea juridică a instanței, conform căreia astfel de prețuri, ca element-reper în funcție de care să se stabilească valoarea de piață a imobilelor de același fel, nu pot fi ignorate, în condițiile în care ele sunt menționate în contracte de vânzare-cumpărare autentice, care n-au fost anulate (pentru preț neserios sau fictivitatea acestuia).

Or, considerentul instanței de apel care, în evaluarea despăgubirilor în funcție de prețul practicat pe piața liberă a localității M.A., a făcut referire la contracte de vânzare-cumpărare autentice nedesființate este unul valid, care se circumscrie cerinței art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 („la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială). - Tot astfel, împrejurarea relevată de către recurenți, conform căreia prin raportul de expertiză efectuat în faza apelului a fost stabilită o sumă mai mare decât cea din hotărârile comisiei, așa încât, nu se putea ajunge prin admiterea apelului la schimbarea sentinței și respingerea acțiunii ca nefondate, nu denotă un aspect de nelegalitate a deciziei atacate.

Aceasta, având în vedere că instanța de apel a arătat că prețurile au fost „corectate” de către experți care, intervenind asupra celor menționate în contractele de vânzare-cumpărare autentificate, au considerat că n-au fost valorificate anumite elemente la momentul tranzacționării. Sub acest aspect, decizia din apel a argumentat corect că o asemenea premisă nu poate constitui, în înțelesul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, o premisă corectă pentru evaluarea despăgubirilor. Câtă vreme criteriul legal menționat este reprezentat de prețul de piață, el rezultă din tranzacții efective, cum sunt cele relevate de contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar în faza apelului.

Cum experții nu s-au raportat la aceste prețuri, ci la unele „corectate” de ei (considerând insuficientă convenția părților, deși aceasta este cea care dă expresie valorii de circulație a bunurilor pe piața liberă), rezultă că în mod corect instanța a înlăturat rezultatul expertizei pe care l-a considerat denaturat de intervenția „corectoare” a experților asupra prețului din contracte. În același timp, observând pe baza înscrisurilor (contractelor) depuse la dosar, că valoarea de tranzacționare pe mp a unui teren agricol extravilan în localitatea M.A., a fost, în perioada de referință analizată, între 0,09 euro și 0,16 euro, iar prin hotărârile a căror anulare s-a solicitat, s-a stabilit în favoarea reclamanților o valoare mai mare (1 euro/mp), instanța a procedat corect la menținerea acestor hotărâri (prin respingerea contestației promovate).

În acest context, enumerarea de către recurenți a unor texte de lege (art. 9 din Legea nr. 198/2004, cu referire la art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994, art. 44 din Constituție, art. 1 din Protocolul nr. 1) nu reprezintă decât o indicare formală a normelor care reglementează materia, fără să demonstreze în ce fel ar fi fost nesocotite prin soluția adoptată. Dimpotrivă, conform considerentelor expuse anterior, a rezultat că decizia din apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 (care trebuie avute în vedere pentru determinarea despăgubirilor, conform normei de trimitere din art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004), atunci când a constatat că valoarea de piață dată de tranzacții efective se situează sub valoarea acordată de expropriator prin hotărârile a căror anulare s-a cerut.

Pentru toate argumentele expuse anterior, criticile formulate au fost găsite nefondate, recursul urmând să fie respins în consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții F.M., Z.D., Z.F. și S.E. împotriva deciziei civile nr. 68/C din 19 iunie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă . Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 29 ianuarie 2014.