ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 520/2015

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată sub nr. 2016/118/2013 pe rolul Tribunalului Constanța, reclamanții S.N. și S.U. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin D.P.I.I.S. - CN A.D.N.R. SA, pentru ca prin hotărâre judecătorească să se dispună anularea parțială a hotărârii din 29 mai 2012; să fie obligată pârâta la plata sumei de 3.932 lei prevăzută la art. 2 din hotărâre, motivat de faptul că până la data introducerii cererii cuantumul sumei stabilite cu titlu de despăgubire nu s-a consemnat la dispoziția reclamanților; să se stabilească cuantumul justelor despăgubiri pentru expropriere, și să fie obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, au arătat că prin adresa din 17 decembrie 2010 pârâtul i-a convocat la data de 12 ianuarie 2011, cu privire la faptul că sunt persoane îndreptățite la despăgubiri în cuantum de 64.500 lei. Ulterior, la data de 19 mai 2011 C.N.A.D.N.R. a emis decizia de expropriere nr. 604, prin care a fixat un cuantum al despăgubirii de 3.923 lei pentru suprafața de 8.027 mp. Așa cum se observă, există o discrepanță evidentă între aceste despăgubiri, aspect care deschide posibilitatea stabilirii acestora prin justiție. Având în vedere faptul că terenul este situat în zona de rezervă a M.A.C.V.V., valoarea terenului pleca de la un minim de 6 euro/mp până la 15 euro/mp, pârâtul oferind o valoare derizorie pentru terenul supus exproprierii.

H.G. nr. 415/2010 a fost adoptată potrivit unei note de fundamentare, unde la pct. 2 se menționează că „suma globală estimată cu titlu de despăgubire în valoare de 87.098 mii lei înscrisă în cuprinsul proiectului de act normativ ca justă despăgubire ce urmează a fi acordată proprietarilor imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării, rezultată din raportul de expertiză întocmit de către expert autorizat A.N.E.V.A.R. pentru o suprafață de 3.967.408 mp”. Dintr-un simplu calcul matematic, rezultă că Guvernul României a acordat inițial un preț de 22 lei /mp pentru despăgubirile ce trebuiau consemnate la dispoziția proprietarilor privați de terenuri. Însă în realitate, nici până în prezent expropriatorul nu a făcut dovada consemnării sumelor cu titlu de despăgubire proprietarilor de drept, în condițiile în care Legea nr. 255/2010 prevede acest lucru expres în art. 4 alin. (2) și art. 7 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi.

Au susținut că în expertiza efectuată de experți A.N.E.V.A.R. pentru Nota de fundamentare ce stă la baza H.G. nr. 415/2010 s-a stabilit o despăgubire de 22 lei/mp, iar cuantumul despăgubirii prevăzut în hotărârea contestată a fost stabilit la 0,48 lei /mp. Reclamanții au apreciat că la data exproprierii prețul de circulație al terenurilor arabile era de 10-15 euro/mp, astfel că au solicitat suma de 48.162 euro pentru suprafața de 8.027 mp. Pârâtul nu a depus întâmpinare, dar a asigurat depunerea la dosar a documentației aferente exproprierii, constând în H.G. nr. 200/2011 și anexa, Decizia de expropriere nr. 604 din 19 mai 2011 și anexa, răspuns la cererea din 24 septembrie 2010, documentație pentru dezmembrare, extras de carte funciară pentru informare, hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 29 mai 2012 și proces verbal din aceeași dată.

De asemenea, reclamanții au depus la dosar, spre comparație, contractele de vânzare cumpărare autentificate din 27 martie 2012, din 28 februarie 2011. La cererea reclamanților, s-a administrat proba cu expertiză judiciară evaluatorie, fiind desemnați în acest sens 3 experți, potrivit dispozițiilor Legii nr. 33/1994, respectiv Beșcucă Dumitru (desemnat de instanță), G.M. (desemnat de reclamanți) și V.I. (desemnat de pârât). Învestit cu soluționarea cauzei, Tribunalul Constanța a pronunțat sentința civilă nr. 112 din 22 ianuarie 2014 prin care a respins, ca nefondată, acțiunea formulată de reclamanții S.N. și S.U. în contradictoriu cu Statul Român, prin D.P.I.I.S. - CN A.D.N.R. SA. prin D.R.P.

Constanța. A dispus ca repartizarea onorariului cuvenit celor trei experți din comisia de experți să se facă astfel: B.D. - 1.000 lei; G.M. - 1.000 lei; V.I. - 1.000 de lei. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 29 mai 2012 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real la nivelul localității Medgidia, județul Constanța, s-au stabilit despăgubiri în sumă de 3.932 lei pentru exproprierea suprafeței de 8.207 mp, categoria de folosință arabil extravilan.

Suprafața de teren expropriată face parte din suprafața de 3 ha, dobândită de către reclamanți, conform actului de vânzare-cumpărare autentificat din 19 septembrie 2008. Reclamanții, nemulțumiți de valoarea despăgubirilor acordate pentru suprafața de teren expropriată, în baza art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 au formulat contestație împotriva Hotărârii din 29 mai 2012 emisă de pârâtă cu privire la cuantumul despăgubirilor stabilite, în sumă de 3.932 lei. La cererea reclamanților a fost încuviințată și administrată proba cu expertiză tehnică judiciară. La efectuarea raportului de expertiză tehnică judiciară, opinia majoritară reprezentată de experții B.D. și V.I. a utilizat două metode de evaluare: metoda comparației și metoda capitalizării rentei funciare, rezultând o valoare de 0,63 lei/mp; experții s-au raportat și la tranzacțiile efectuate în anul 2010, cu mult anterior emiterii hotărârii de stabilire a despăgubirilor.

Opinia minoritară a expertului G.M. a utilizat două metode, ca și ceilalți experți, stabilind o valoare de 24,50 lei/mp și o valoare exagerată a despăgubirilor, în sumă de 1196.661 lei. Valoarea exagerată a opiniei separate a expertului G.M. nu a fost reținută de către instanța de fond, întrucât acesta s-a raportat la comparabile neadecvate și, prin urmare, au fost nesocotite dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. De asemenea, instanța de fond nu a luat în considerare susținerile reclamanților privind stabilirea valorii de despăgubire prin împărțirea sumei totale alocate de Guvern la suprafața totală expropriată, rezultând o valoare generală de 22 lei/mp, întrucât valoarea se stabilește în concret pentru fiecare suprafață și fiecare proprietar expropriat, în funcție de anumite criterii cum sunt : afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează.

În ceea ce privește prejudiciul cauzat prin expropriere, opinia majoritară a stabilit că acesta nu există, iar opinia minoritară a stabilit că este în sumă de 1.917 lei, care nu a fost luat în calcul de către instanța de fond. Înlăturând punctul de vedere al opiniei majoritare și minoritare, instanța de fond a reținut că Hotărârea din 29 mai 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real la nivelul localității Medgidia, județul Constanța este legală și temeinică. Împotriva sentinței civile nr. 112 din 22 ianuarie 2014 au declarat apel reclamanții S.N. și S.U., susținând că acesta este nelegală și netemeinică. Au arătat că instanța de fond nu a luat în considerare înscrisurile pe care le-au depus, cu referire la stabilirea valorii de circulație, prin metoda comparațiilor directe cu proprietăți comparabile similare.

De asemenea, nu a luat în considerare nici concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză cu nesocotirea dispozițiilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, care sunt imperative și prevăd că primind rezultatul expertizei instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de către părți și va hotărî. Au susținut că despăgubirea acordată de instanță nu putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat. În conformitate cu dispozițiile legale mai sus menționate rezultă că persoanele expropriate formulează pretenții sau solicită despăgubiri, își exercită cu alte cuvinte dreptul de dispoziție, drept ce nu poate fi îngrădit de instanța de judecată, care are numai atribuția de a compara cererea și oferta.

Deși instanța în considerentele hotărârii face mențiune cu privire la dispozițiile art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, omite să facă aplicarea lor, sens în care, interpretând înscrisurile și probele încuviințate în cauză, nu a ținut cont de valoarea despăgubirilor stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză. Procedând în acest mod, a pronunțat o hotărâre nelegală și netemeinică. Curtea de apel Constanța, secția I civilă, prin Decizia nr. 77/C din 13 octombrie 2014 a admis apelul formulat de reclamanți, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a obligat pârâtul la plata sumei de 5.057 lei reprezentând despăgubiri, către reclamanți, a menținut dispozițiile sentinței apelate, cât privește plata experților.

Curtea a constatat că apelul este fondat pentru următoarele considerente: Legiuitorul a statuat că despăgubirea cuvenită persoanei expropriate este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului și/sau unor terți de măsura exproprierii, așa cum rezultă din dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994. În ceea ce privește valoarea reală a bunului expropriat, aceasta este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de evaluare, iar valoarea de piață a imobilului se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, prin raportare la amplasamentul acestuia din urmă.

În speță,în primă instanță, la propunerea reclamanților a fost încuviințată proba cu expertiză tehnică judiciară, iar prin raportul de expertiză s-a stabilit că valoarea acestor despăgubiri se ridică la suma de 5.072 lei. La stabilirea acestei valori experții cu opinie majoritară D.B. și V.I. au avut în vedere poziția parcelei de teren, categoria de folosință, categoria localității, posibilități de transport. Terenul a fost evaluat atât după metoda comparației cu vânzări de proprietăți comparabile, identificându-se (potrivit mențiunilor din raport 5 parcele tranzacționate în anul 2012), stabilindu-se o valoare de 0,64 lei/mp, cât și prin metoda capitalizării rentei funciare, stabilindu-se o valoare de 0,63 lei/mp.

În urma concilierii valorilor s-a stabilit că valoarea de piață este cea determinată prin metoda capitalizării rentei funciare de 0,63 lei/mp, care reflectă mai bine posibilitatea de a obține profit din exproprierea aplicată. Curtea a mai reținut că, urmare a exproprierii terenului în litigiu, nu s-a produs nici un prejudiciu reclamanților, întrucât terenul rămas după expropriere poate fi lucrat în continuare cu aceleași cheltuieli.

De asemenea, s-a avut în vedere, la evaluarea despăgubirilor, prețul de circulație cu care s-au vândut terenuri similare la nivelul anului 2013 din aceeași unitate administrativ-teritorială, precum și terenurile învecinate din alte localități; s-au avut în vedere anumite principii, valoarea fiind determinată ținând seama exclusiv de aprecierile din raport, opinia evaluatorului se referă la bun așa cum se prezintă el la data evaluării, valoarea propriu-zisă ține seama de caracteristicile proprietății relevate în cuprinsul lucrării, valoarea are o anumită subiectivitate determinată de conjunctura economică de moment, evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Existența unei diferențe între despăgubirea stabilită de către Comisia de analizare a terenului expropriat și cea rezultată din probele administrate nu conduce la respingerea cererii reclamanților, astfel cum a procedat instanța de fond, ci la admiterea cererii și acordarea de despăgubiri ce rezultă din probele administrate în cauză, despăgubiri care reflectă adevărata valoare a terenului expropriat, având în vedere cele relatate. Împotriva deciziei pronunțate de instanța de apel a declarat recurs pârâta CN A.D.N.R. SA prin D.R.D.P. Constanța în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ.

O primă critică a vizat faptul că la termenul de judecata din 13 octombrie 2014 instanța a pus in discuție necesitatea efectuării unei noi expertize în cauză precum și data la care ar trebui efectuată aceasta expertiză raportat la Decizia Curții Constituționale nr. 23 din 21 ianuarie 2014, acordând cuvântul pe noua expertiză vizând contracte de vânzare - cumpărare încheiate în perioada 2011 -2012. Apărătorul reclamanților a solicitat încuviințarea acestei probe, a arătat că la dosar sunt depuse contracte de vânzare - cumpărare din perioada anilor 2011 - 2012 și că nu dețin și alte contracte în afara celor depuse la fond.

Reprezentantul Ministerului Public a arătat că respectivele contracte au fost avute în vedere de expert G.M., care a înțeles să formuleze un punct de vedere separat, precum și faptul că experții B. și V. au formulat un punct de vedere comun, ce a fost înlăturat de instanța de fond pe considerentul că au utilizat tranzacții încheiate cu mult timp înainte de expropriere, deși în expertiză se face vorbire de anul 2012. Instanța de fond a reținut ca au fost utilizate contracte din anul 2010, fapt pentru care reprezentantul Ministerului Public a considerat ca expertiza trebuie refăcută, întrucât instanța fondului a dispus, totuși, ca expertiza sa fie efectuată la momentul anului 2013. Instanța de apel a respins efectuarea unei alte expertize tehnice evaluatorii considerând că actele depuse la acel moment nu sunt unele contemporane datei la care s-ar dispune efectuarea unei expertize.

Recurenta a susținut că pentru a clarifica situația de fapt și pentru a se respecta principiul contradictorialității, instanța ar fi trebuit să pună in discuție necesitatea de a i se solicita să depună la dosarul cauzei contracte de vânzare - cumpărare din anii 2011 - 2012, dacă instanța de apel ar fi considerat ca raportul de expertiză trebuia realizat la această epocă. De asemenea, in virtutea rolului activ și pentru îndeplinirea principiului aflării adevărului, instanța de apel ar fi trebuit sa pună in discuție necesitatea emiterii de adrese la Primăria municipiului Medgidia și la birourile notariale din Medgidia în vederea obținerii de informații cu privire la tranzacții imobiliare reale înregistrate la data la care trebuia efectuată expertiza si abia apoi sa se pronunțe cu privire la solicitarea de a se efectua o nouă expertiză.

Instanța de apel a respins in mod nejustificat proba cu efectuarea unei noi expertize, apreciind formal ca actele depuse nu sunt unele contemporane datei la care s-ar dispune efectuarea unei expertize, încălcând atât principiul contradictorialității cât și dispozițiile art. 138 alin. (2) C. proc. civ., care permitea părții care nu a solicitat probe sa solicite contraproba pe același aspect. Nu în ultimul rând , instanța de apel nu a clarificat nici data la care trebuia efectuată expertiza raportat la Decizia Curții Constituționale nr. 23 din 21 ianuarie 2014. O altă critică se referă la faptul că instanța de apel nu a stabilit data la care trebuia efectuată expertiza, și nici nu a avut în vedere existența unor neconcordanțe în cuprinsul raportului de expertiză tehnică întocmit de experții D.B.

si V.I., în sensul că aceștia au menționat ca s-au raportat la tranzacții din anul 2012, astfel cum li s-a comunicat de Primăria municipiului Medgidia, iar la raportul de expertiză au atașat un extras din adresa din 30 iulie 2013 emisă de această instituție, în care sunt comunicate prețurile din tranzacțiile efectuate în anul 2010 (filele 181 - 182 din dosarul de fond), valori care nu puteau fi luate in considerare, fiind mult anterioare hotărârii de stabilire a despăgubirilor. Totodată, instanța de apel a reținut că experții cu opinie majoritară ar fi avut in vedere, la evaluarea despăgubirilor, prețul de circulație cu care s-au vândut terenuri similare la nivelul anului 2013 din aceeași unitate administrativ - teritorială, precum si terenurile învecinate din alte localități.

Aceasta susținere nu este, însă, reală. La pag.

3 din Raportul de expertiză tehnică, experții menționează că raportul de evaluare a fost întocmit ținând cont de datele de pe piața anului 2012, iar la Raport au anexat un extras din adresa din 30 iulie 2013 emisă de Primăria municipiului Medgidia, în care sunt evidențiate prețurile din tranzacțiile efectuate în anul 2010. Prin urmare, instanța de apel nu trebuia să valideze raportul de expertiză întocmit de cei doi experți, ci ar fi trebuit sa dispună efectuarea unui nou raport de expertiză avându-se în vedere dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum și Decizia civila nr. 5881 din 08 iulie 2011 a Înaltei Curți de Casație si Justiție, iar la calcularea cuantumului despăgubirii pentru terenul expropriat experții trebuiau să se raporteze la momentul întocmirii raportului de expertiză, trebuiau să aibă în vedere comparabile din aceeași unitate administrativ - teritorială cu imobilul expropriat, care să prezinte aceleași caracteristici și amplasament cu imobilul expropriat, iar sursa de informare să fie constituită din tranzacții notariale.

Pentru a face dovada că, atât la nivelul anului 2012, cât și la nivelul anului 2013, s-au înregistrat tranzacții la nivelul U.A.T. Medgidia este și adresa nr. 40330/30 iulie 2013 emisă de Primăria municipiului Medgidia în care sunt evidențiate tranzacțiile cu privire la terenurile agricole situate in extravilanul municipiului Medgidia din anii 2010, 2011 si 2012, precum și adresa din 13 mai 2014 emisă de Primăria municipiului Medgidia în care sunt evidențiate tranzacțiile cu privire la terenurile agricole situate in extravilanul municipiului Medgidia din perioada 01 ianuarie 2013-13 mai 2014, tranzacții înregistrate în evidențele fiscale.

A arătat că, jurisprudența constantă a Înaltei Curți în materie de expropriere a relevat faptul ca nu pot fi validate de către instanță concluziile unui raport de expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege, fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în dezacord cu cerințele impuse de textul legal. A solicitat, în principal, admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului formulat de reclamanți și menținerii, ca temeinică și legală a sentinței civile apelate. În subsidiar, a solicitat casarea deciziei recurate și trimiterea spre rejudecare la aceeași instanța de apel, cu obligarea reclamanților la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de proces.

Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele: I. În ceea ce privește critica vizând contradictorialitatea hotărârii din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. se reține că recurenta a invocat acest motiv de recurs fără a argumenta ce anume atrage incidența acestuia. Dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. prevăd că modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în situația în care hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii. Potrivit cerințelor impuse de norma de procedură, motivarea unei hotărâri trebuie să fie clară, precisă, să răspundă în fapt și drept la toate pretențiile formulate de către părți și să conducă în mod logic și convingător la soluția din dispozitiv.

Pentru a se regăsi ipoteza prevăzută de norma de drept invocată de recurentă este necesar să existe fie o contradicție între considerente și dispozitiv, în sensul că motivarea hotărârii conduce la o altă soluție decât cea exprimată în dispozitiv, fie între considerente, în sensul că din unele rezultă temeinicia pretențiilor deduse judecății, iar din altele netemeinicia lor. În speța dedusă judecății nu se poate reține existența unei contradicții între considerente și dispozitiv întrucât instanța de apel a admis apelul, validând expertiza efectuată de experții D.B. și V.I.

- filele 163-174 dosar tribunal, expertiză efectuată în data de 29 octombrie 2013. Critica referitoare la faptul că instanța de apel nu a încuviințat o nouă expertiză în această fază procesuală, pentru a elimina contradicțiile conținute de Raportul depus în primă instanță de experții cu opinie majoritară, și nu a clarificat data la care trebuia realizată expertiza nu se circumscrie însă motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., ci vizează un aspect de nelegalitate în raport de modul de interpretare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 și, prin urmare, va fi analizat din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. II. R ecurenta a indicat și motivul de nelegalitate reglementat de dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., dar nu a dezvoltat critici care să fie subsumate acestui motiv de nelegalitate. Dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. sunt impropriu invocate, deoarece prin act juridic dedus judecății nu se poate înțelege modul în care instanța de apel a înțeles să încuviințeze și să administreze anumite probe. Încadrarea de către reclamanți a acestei critici în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. este greșită, deoarece textul legal menționat are în vedere schimbarea naturii „actului juridic dedus judecății”, prin interpretarea lui greșită.

Înalta Curte constată că instanțele nu au schimbat natura juridică a acțiunii deduse judecății, așa cum susține recurenta, ci au analizat acțiunea civilă dedusă judecății în prezenta cauză în raport de cauza juridică a acestei acțiuni, care presupune nu numai temeiul juridic invocat de reclamanți prin cererea de chemare în judecată, ci și împrejurările de fapt și de drept care determină afirmarea în justiție a dreptului ce se pretinde a fi încălcat, situație în care instanța este chemată, potrivit art. 129 alin. 6 C. proc. civ. să soluționeze obiectul cererii deduse judecății, prin calificarea și încadrarea exactă a acesteia în normele de drept aplicabile. III. În ce privește criticile încadrate în art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte constată următoarele: Criticile formulate prin cererea de recurs sunt fondate, în măsura în care sunt de natură a susține necesitatea completării în apel a probatoriilor, pentru lămurirea pe deplin a împrejurărilor legate de determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamanților expropriați în baza Legii nr. 255/2010. Stabilirea valorii de circulație a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste și echitabile în accepțiunea legii generale în materie, dar și a normelor constituționale (art. 44 din Constituție).

Reținându-se caracterul excepțional al cedării proprietății prin expropriere și în scopul asigurării unei protecții depline și adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziția menționată din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”. Art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză (…)”.

Sintagma „ prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială” definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

În speță, instanța de apel a apreciat că trebuie să valideze raportul de expertiză întocmit în primă instanță, acesta respectând principiile de evaluare stabilite de dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, respectiv prețul de circulație cu care s-au vândut terenuri similare la nivelul anului 2013 din aceeași unitate administrativ-teritorială, caracteristicile proprietății evaluate. Critica recurentei în ceea ce privește nerespectarea criteriilor legale de stabilire a cuantumului despăgubirii este fondată, întrucât instanța de apel a omologat raportul de expertiză întocmit la data de 29 octombrie 2013, deși, pe de o parte, acesta conținea mențiuni contradictorii, iar, pe de altă parte, a înlăturat în concluziile finale un criteriu legal de evaluare, respectiv abordarea metodei comparației cu tranzacții pentru proprietăți comparabile, în sensul art. 26 alin. (2) din Lege.

Astfel, în ceea ce privește metoda comparației, experții au consemnat în conținutul raportului de expertiză efectuat în cauză că evaluarea a avut în vedere comparabile privind tranzacții încheiate în anul 2012, așa cum rezultă din informațiile oferite de Primăria municipiului Medgidia din 6 august 2013, iar, pe de altă parte, mențiunile cuprinse în adresa emisă de Primăria municipiului Medgidia la data de 6 august 2013, aflate la filele 181-183 dosar tribunal, privesc tranzacții încheiate în anul 2010 a terenurilor extravilane situate în sat Valea Dacilor, municipiul Medgidia. Faptul că tranzacțiile imobiliare au fost încheiate cu mult anterior emiterii hotărârii de stabilire a despăgubirilor a determinat prima instanță să nu le ia în considerare.

În spiritul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză se poate dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte autentice de vânzare-cumpărare, care exprimă cel mai convingător prețul rezultat în urma întâlnirii cererii și ofertei. Doar în lipsa unor astfel de dovezi evaluarea poate avea în vedere și alte criterii, cum sunt ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de același fel. Or, deși în apel s-au formulat critici pe aspectul neaplicării criteriilor legale stabilite prin art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, expertiza omologată de instanța de apel, respectiv raportul de expertiză tehnică pentru evaluare imobiliară din data de 29 octombrie 2013, cu opinia majoritară a experților D.B.

și V.I. a menționat că au existat, drept variabile de comparație, tranzacții care nu corespund criteriului legal al epocii încheierii contractelor de vânzare din perspectiva textului legal menționat, respectiv data întocmirii raportului de expertiză („prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele (…), la data întocmirii raportului de expertiză”), nefiind întrunite cerințele impuse de norma legală. Rezultă din dispozițiile art. 27 alin. (1) Legea nr. 33/1994 că p rimind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî. Așa fiind, lucrarea de specialitate a experților, deși are o puternică forță probantă, nu leagă instanța, care trebuie să își formeze părerea în raport de întreg ansamblul probator, cu atât mai mult cu cât în apel au fost depuse contracte de vânzare încheiate cu privire la terenuri similare pe o piață concurențială.

Este adevărat că lipsa tranzacțiilor pe piața imobiliară nu poate determina amânarea efectuării expertizei până la data încheierii unor astfel de acte juridice, întrucât dacă s-ar limita posibilitatea experților de a evalua imobilul numai în raport de tranzacțiile deja efectuate la data întocmirii raportului, pe lângă posibilitatea ca la acel moment să nu se fi încheiat asemenea acte juridice, s-ar limita nejustificat posibilitatea lor de apreciere și s-ar lipsi de conținut însuși scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui raport de către o comisie formată din trei experți, propuși de instanță și de părțile aflate în conflict, fiind suficientă depunerea unui număr oarecare de acte juridice încheiate pentru terenuri asemănătoare, ceea ce legea nu consideră că este suficient.

Conform art. 292 alin. (2) teza a II-a C. proc. civ., instanța de apel încuviințează si administrează probele a căror necesitate rezulta din dezbateri, iar conform art. 295 alin. (2) C. proc. civ. va putea încuviința refacerea sau completarea probelor administrate de prima instanță, precum și administrarea probelor noi propuse în condițiile art. 292, dacă le consideră ca fiind necesare pentru soluționarea cauzei. Înalta Curte constată, însă, că nu s-au depus diligențe pentru a se determina dacă au avut loc tranzacții efective, însuși părțile având posibilitatea de a face dovezi în acest sens.

Or, în această manieră de soluționare a cauzei, a lipsit rolul activ al instanței, care era obligată să lămurească dacă la data întocmirii raportului de expertiză s-au încheiat contracte de vânzare cu privire la imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, respectiv Valea Dacilor, municipiul Medgidia, cu atât mai mult cu cât reclamanții au depus în apel, cum s-a menționat, noi contracte de vânzare încheiate în anii 2011, 2012, iar pârâtă a solicitat un supliment de expertiză, în apărare. Neprocedând în această modalitate, instanța a înlăturat criteriul legal de evaluare a despăgubirilor - prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 - validând concluzii ale unei expertize care s-a bazat pe date nerelevante pe aspectul stabilirii cuantumului despăgubirilor datorate.

Curtea avea posibilitatea să suplimenteze materialul probator, inclusiv solicitând, prin grefa instanței, informații de la primăria în raza căreia se află situat imobilul - și unde se face înregistrarea fiscală a proprietăților imobiliare - sau de la camera notarilor publici, care poate furniza informații asupra documentelor pe care le arhivează vizând tranzacțiile imobiliare. În operațiunea de valorizare a probatoriului, inclusiv atunci când la dosarul cauzei există un raport de expertiză pentru care însăși norma legală prescrie strict obiectivul de urmărit în evaluarea imobilului, instanța de apel era obligată să facă verificările necesare pentru deplina stabilire a situației de fapt a cauzei pendinte, raportul de expertiză judiciară nesocotind cu evidență dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, și, fiind în consecință, de neacceptat.

Prin urmare, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamanților, în baza art. 312 alin. (1)-(3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul și va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor legale menționate și chiar refacerea expertizei probă incompatibilă cu structura recursului, potrivit dispozițiilor art. 305 C. proc. civ. În rejudecare, se va avea în vedere și faptul că prin Decizia nr. 12 din 15 ianuarie 2015, pronunțată de Curtea Constituțională și publicată în M. Of.

nr. 152 din 3 martie 2015, s-a admis excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008 pentru modificarea și completarea Legii nr. 198/2004, raportate la sintagma la data întocmirii raportului de expertiză, cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Rezultă, din dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum au fost interpretate prin decizia Curții Constituționale, că cele două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată, respectiv prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, eventual, din oferte de tranzacționare, iar în al doilea rând, momentul de referință al determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al exproprierii. Totodată, se reține că prin Decizia nr. 23 din 21 ianuarie 2014, invocată de recurentă în motivarea recursului, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 pentru expropriere pentru cauză de utilitate publică, text prin care se stabilesc criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirilor acordate persoanelor expropriate, a fost declarat constituțional.

Astfel, urmează ca instanța de apel să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din Legea cadru în materia exproprierilor pentru cauză de utilitate publică, urmând ca experții să stabilească despăgubirile cuvenite reclamantului în raport de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data exproprierii, respectiv mai 2011 - conform Deciziei de expropriere nr. 604 din 9 mai 2011, preț rezultat din contracte de vânzare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta CN A.D.N.R. SA prin D.R.D.P. Constanța împotriva Deciziei nr. 77/C din 13 octombrie 2014 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecarea la aceeași instanță. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 februarie 2015.