ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2869/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2869/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de față, constată

următoarele:

Prin

cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța la 24 februarie 20 i

1, reclamanții G.M. și G.C. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin

CN A.D.N.R. SA, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, în temeiul Legii

nr. 198/2004 și art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, să se dispună anularea Hotărârii

nr. 54 din 13 octombrie 2010 emisă de comisia de specialitate sub autoritatea

expropriatorului, în ce privește despăgubirile propuse pentru suprafața de

teren suspusă exproprierii, obligarea expropriatorului la plata unei

despăgubiri în cuantum de 84 lei/mp.

in motivarea acțiunii, reclamanții au

arătat că sunt proprietarii unui teren în suprafață de 421 mp, teren situat în

extravilanul orașului Murfatlar, parcela având număr cadastral, iar comisia de

specialitate, încâlcind regulile de procedură stabilite de lege, nu a permis

nicio intervenție a lor în elaborarea și fundamentarea valorii despăgubirii.

Astfel, deși terenul se află în extravilanul localității Murfatlar, este situat

în apropierea unor importante căi de acces dispunând de toate utilitățile pe

care le impune regimul său agricol, încât, în prezent, valoarea terenului este

de 84 lei/mp (aproximativ 2 euro/mp) și nu 4,99 lei/mp (1 euro), cum a stabilit

comisia.

Statul Român a formulat întâmpinare

prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamanților, motivând că întreaga

procedură de expropriere a fost realizată cu respectarea dispozițiilor legale

în materie, respectiv Legea nr. 198/2004, act derogatoriu de la legea generală

Legea nr. 33/1994; cuantumul despăgubirilor acordate fiind în deplină

concordanță cu prețul de circulație al imobilelor, aspect rezultat din

rapoartele de expertiză A.N.E.V.A.R., din care rezultă că metoda comparației

directe a reprezentat prima metodă de evaluare, fiind folosită și metoda

capitalizării rentei funciare și cea a comparației prin bonitate.

La termenul de judecată din 05 mai

2011, reclamanții și-au completat acțiunea în sensul că au solicitat

exproprierea totală a terenului care face parte din parcela, cu motivarea că

prin hotărârea de expropriere le-a fost expropriat peste 80% din terenul pe

care îl dețineau, astfel ca diferența de teren rămasa nu mai prezintă interes

economie și, nu mai poate fi exploatată agricol, datorită suprafeței rămase ce

are forma unei benzi de eca 10 m și care se află în mijlocul câmpului, unde

accesul practic, este imposibil.

Cu privire la cererea completatoare,

pârâtul Statul Român a invocat excepția inadmisibilității acesteia motivând, în

esență, că potrivit dispozițiilor legale aplicabile, art. 24 alin. (4) din

Legea nr. 33/1994, expropriatul poate cere exproprierea totală a imobilului

când i-a fost expropriat parțial. Or, reclamanții cărora le-a fost expropriată

parțial o suprafață, prin prezenta acțiune mai solicita o expropriere parțială

a imobilului. Astfel, se arată că din suprafața totală a parcelei de 6.143 mp,

a fost expropriată suprafața de 421 mp, rămânând în proprietatea reclamanților

două parcele: una care se află la hotarul localității Ciocârlia cu o suprafață

de 881 mp și alta la hotarul D.N. 3 în suprafață de 4.841 mp.

Prin sentința civilă nr. 1241 din 08

martie 2012, Tribunalul Constanța a respins excepția inadmisibilității cererii

de expropriere a suprafeței de 881 mp, reprezentând parcela și a admis, în

parte acțiunea, anulând, astfel în parte, Hotărârea nr. 54 din 13 octombrie

2010 a M.T.I. - CN A.D.N.R. SA, respectiv numai în ce privește mențiunile

cuprinse în art. 2, referitoare la cuantumul despăgubirilor și la modalitatea

de plată a acestora; a stabilit despăgubirile cuvenite reclamanților pentru

exproprierea terenului în suprafață de 421,00 mp, parte din imobilul situat în

extravilanul localității Murfatiar, jud. Constanța, la suma de 4.633 lei.

A fost respinsă ca nefondată cererea

de expropriere a suprafeței de 881 mp reprezentând parcela și a fost obligat pârâtul

Statul Român la plata către reclamant a sumei de 3.000 lei cu titlu de

cheltuieli de judecată, respectiv onorariu avocat 1.500 lei și onorariu

experți- 1.500 lei.

Pentru a ajunge la concluzia

netemeiniciei excepției inadmisibilității cererii de expropriere a suprafeței

de 881 mp, tribunalul a reținut că potrivit art. 24 alin. (4) din Legea nr.

33/1994, în cazul în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei părți

de teren sau din construcție, iar proprietarul cere instanței exproprierea

totală, instanța va aprecia, în raport cu situația reală, dacă exproprierea în

parte este posibilă, în caz contrar, va dispune exproprierea totală.

Instanța de fond a reținut că, cererea

de expropriere a suprafeței de 881 mp rămasă din parcela expropriată nu este

întemeiată, deoarece concluziile raportului de expertiză învederează că o

exproprierea parțială, (astfel cum a și fost înfăptuită), este posibilă, din

suprafața totală a parcelei de 6.143 mp, fiind expropriată suprafața de 421 mp,

rămânând în proprietatea reclamanților două parcele; una care se află la

hotarul localității Ciocârlia cu o suprafață de 881 mp - și alta la hotarul

D.N. 3 în suprafață de 4.841 mp.

Instanța de fond a mai apreciat că

parcela expropriată este niai mică decât fiecare dintre parcelele rămase și,

potrivit concluziilor experților, parcela solicitată a fi expropriată în

suprafață de 881 mp, poate fi lucrată cu utilaje agricole de dimensiuni mici.

sau poate fi dată în arendă ca și până acum, astfel că nu se impune a fi

expropriată, în completarea suprafeței de 421 mp, nefîind indestructibil legată

de aceasta.

In ce privește anularea a Hotărârii

nr. 54 din 13 octombrie 2010, cu referire la cuantumul despăgubirilor,

tribunalul a reținut că reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra

terenului în suprafață de 6.143 mp situat în extravilanul orașului Murfatlar,

jud. Constanța prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 aprilie

2003 la B.N.P., C.B., din care s-a expropriat suprafața de 421 mp,

stabilindu-se despăgubiri în cuantum de 2.100 Iei.

Prima instanță a mai constatat că din

raportul de expertiză întocmit în cauză a rezultat (cu opinia unanimă a

experților) că pentru terenul expropriat prețul este de 4.633 lei, că la

stabilirea despăgubirii, experții au avut în vedere valoarea reală a terenului

expropriat, prin stabilirea prețului folosind metoda comparației relative și

metoda rentei funciare, potrivit căreia evaluarea terenului supus exproprierii

are la bază elemente de calcul reale, pornind de Ia capacitatea de producție a

terenului respectiv și prețul produsului obținut pe teren.

Împotriva acestei hotărâri au declarat

apel reclamanții G.M. și G.C., precum și pârâtul Statul Român, prin D.P.I.I.S.,

prin CN A.D.N.R. SA.

Prin Decizia civilă nr. 3 din 18

decembrie 2013 Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a respins apelul

reclamanților, ca nefondat, și a admis apelul pârâtului Statul Român, prin

D.P.I.I.S., prin CN A.D.N.R. SA, fiind schimbată în parte sentința, în sensul

respingerii acțiunii de anulare a hotărârii de expropriere și de plată a

despăgubirilor.

Pentru a pronunța această hotărâre,

instanța de apel a reținut următoarele considerente:

În motivarea căii de atac, reclamanții

au arătat că, în mod greșit instanța de fond nu a dispus exproprierea totală a

terenului, iar suprafața rămasă este una care nu mai prezintă interes economie

și nu poate fi lucrată în limite firești, deoarece terenul rămas are forma unei

benzi late de circa 10 metri, aflându-se undeva în mijlocul câmpului, unde

accesul este practic imposibil.

Reclamanții au mai învederat că

instanța de fond nu a luat în considerare faptul ca, prin expertiză, nu au fost

calculate prejudiciile aduse prin actul de expropriere, cum ar fi: distrugerea

culturilor, blocarea accesului pe care l-au avut la teren, prin secționarea

acestuia.

Reclamanții au solicitat instanței de

apel desființarea hotărârii instanței de fond privind cuantumul despăgubirii

acordate și trimiterea cauzei, spre rejudecare, pentru efectuarea unui

supliment de expertiză, care să aibă în vedere tranzacțiile imobiliare de pe

piața liberă, conform înscrisurilor depuse în cauza dedusă judecății și nu în

raport de ofertele din ziare sau de pe internet, întrucât aceste oferte nu

vizează tranzacții imobiliare efective.

În critica sentinței apelate s-a mai

arătat că, In realitate, expropriatorul nu a făcut dovada consemnării tuturor

sumelor cu titlu de despăgubire proprietarilor de drept, în condițiile Legii

nr. 255/2010. În expertiza efectuată de experții A.N.E.V.A.R., pentru Nota de

fundamentare ce stă la baza emiterii H.G. nr. 415/2010, s-a stabilit o

despăgubire de 22 lei/mp., iar din expertizele depuse la dosarul cauzei,

rezultă o subevaluare a despăgubirii, de numai 7,2 lei/mp.

În aceste condiții, reclamanții au

susținut că experții au respectat obiectivele încuviințate de instanța de fond

la realizarea expertizei dispuse în cauză, cu excepția expertului propus de

pârât, care, în opinia separată, a expus o teorie evident părtinitoare. De

asemenea, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei rezultă fără putință de

tăgadă că, pentru cauza de utilitate publică pe raza administrativ teritorială

a aceleiași localități (Murfatlar) există o societate de interes național și

internațional (SC M. SA) care a vândut terenuri la valoarea de 15 euro/mp.

Într-un alt motiv de critică a

sentinței apelate s-a mai arătat că prima instanță nu a luat în considerare

înscrisurile depuse de reclamanți cu referire la stabilirea valorii de

circulație prin metoda comparațiilor directe cu alte proprietăți comparabile

similare, că expertul pârâtei a ignorat înscrisurile depuse de reclamanți,

luând în calcul doar ofertele de prețuri pentru terenuri arabile din ziare și

internet, eludând astfel dispozițiile Legii nr. 33/1994, sens în care s-a

pronunțat și Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia

nr. 5881/201.1.

Reclamanții au învederat că, în

virtutea faptului că menționează în considerentele hotărârii dispozițiile art.

26 și 27 din Legea nr. 33/1994, tribunalul a omis să facă aplicabilitatea

acestora, interpretând greșit înscrisurile și probatoriile administrate.

În motivarea căii de atac formulate de

pârâtul Statul Român, s-a arătat că experții ar fi trebuit să se raporteze la

ofertele existente la nivelul localității Murfatlar, în anul 2010 și nu la

parcelele expropriate, întrucât despăgubirile acordate terenurilor menționate

anterior fac la rândul lor obiectul unor litigii înregistrate pe rolul

Tribunalului Constanța. S-a mai susținut că în tabelul de comparație se face

aplicarea unor coeficienți în cuantum de -10%, -5%, tară a se specifica ce

reprezintă acești coeficienți.

Pârâtul, în motivele de apel, a mai

învederat că, în mod greșit, prin metoda capitalizării rentei funciare, prețul

grâului se calculează Ia nivelul anului 2011, deși prin obiectivul la expertiză

s-a stabilit exact momentul de referință ia determinarea valorii de piață, iar

prețui mediu pe piața din Muntenia a fost de 0,449 lei/kg. În argumentarea căii

de atac, s-a mai precizat că raportul de expertiză nu a fost întocmit cu

respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, cu atât mai mult cu

cât aceste dispoziții trebuiau coroborate cu Decizia civilă nr. 5881/2011 a

Înaltei Curții de Casație și Justiție.

Față de motivele de apel invocate de

reclamanți și pârât, instanța de apel a reținut că pentru cele două imobile -

terenuri în suprafață totală de 5.340 mp, număr cadastral, măsurând 5.199 mp și

respectiv 141 mp, la prima instanță, experții au folosit două metode pentru

stabilirea valorii pentru cea mai bună utilizare (teren arabii) adică: metoda

capitalizării rentei funciare și abordarea prin comparația vânzărilor.

Prin metoda capitalizării rentei

funciare s-a ajuns la valoarea de 46.130 lei pentru terenul de 5.199 mp și de

1.250 lei pentru terenul de 141 mp, iar prin comparațiile de preț, la valoarea

de 48.145 lei și respectiv 1.305 lei. Deși nu rezultă explicit din motivare,

prima instanță a considerat că rezultatele stabilite prin metoda comparației ar

reprezenta valoarea reală a imobilului.

De aceea, față de împrejurarea că

tribunalul nu a folosit rezultatele raportului de expertiză privind valoarea

terenurilor conform metodei rentei funciare, criticile pârâtei care se referă

la această modalitate de întocmire a lucrării nu au fost analizate din moment

ce nu au tăcut obiectul judecății în primă instanță. Conform aceluiași

principiu tanium apelattum quantum judicaium, nici nemulțumirile care se referă

la „renta anuală" nu au putut fi cercetate de instanța de apel, atât timp

cât nici prima instanță nu a le-a acordat reclamanților.

Referitor la suma ce se cuvine celui

expropriat drept despăgubire pentru preluarea bunului pentru cauze de utilitate

publică, s-a reținut că aceasta cuprinde două componente: „valoarea reală a

imobilului" și „prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane în

drept".

Astfel, instanța de apel reține că

această concluzie rezultă din prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994

(aplicabil în speță conform art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004), potrivit

cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul

cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, la calcularea

cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor tine seama de:

prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiza, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia, urmând ca experții să

defalce despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor

de alte drepturi reale.

Ca atare, reține instanța de apel,

„prejudiciul cauzat proprietarului" este altceva decât echivalentul

valoric al bunului precum „pierderi pentru recolta neadunată", „pierderi

din subvenții", „compensații referitoare la secționarea terenului"

sau „compensații referitoare la prejudicii triangulare", dar fără a se

limita la acestea, putându-se încadra în această categorie orice pierdere

cauzată în mod direct de expropriere (exemplu: cheltuieli angajate în vederea

unei viitoare modificări a regimului juridic al bunului; avansul care nu mai

poate fi recuperat pentru lucrările de terasament sau de natură agricolă;

întocmirea unei documentații pentru lotizare sau trecere în intravilan, etc).

Instanța de apel a mai reținut că în

ce privește componenta despăgubirii „valoarea reală" a bunului expropriat,

aceasta este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în

unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de evaluare,

Prin urmare, valoarea de piața a

imobilului expropriat, se impune a fi determinată în raport de toate

caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia (teren situat

la S-V de localitatea Murfatlar., la limita de hotar cu localitatea Siminoc),

destinația terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul octombrie

2010 (teren agricol extravilan ce era cultivat cu plante tehnice) și, nu în

ultimul rând, în raport de criteriul cerere-ofertă la momentul expertizăriî în

faza administrativă.

Or, această analiză a tranzacțiilor

pentru bunurile comparabile presupunea dovedirea (de către orice parte

interesată), a unor tranzacții certe cu terenuri având caracteristici

comparabile, tranzacții care să se fi produs într-o epocă cât mai apropiată

exproprierii (11 noiembrie 2010). S-a reținut că pârâtul, în solicitarea sa de

probatorii, a dovedit încheierea unor acte de vânzare-cumparare ce priveau

altfel de bunuri ca localizare ori ca dată a tranzacționării.

Instanța de apel a mai constatat că

Hotărârile nr. 47 și nr. 48 din 12 august 2010 emise de CN A.D.N.R. SA Comisia

Murfatlar vizează suprafețe făcând parte din aceeași parcelă ce a fost

dobândită de cei expropriați (R.Ș. și A.l.), prin același act care constituie,

de altfel, și titlul de proprietate al reclamanților, respectiv contractul de

partaj voluntar autentificat din 05 martie 2003.

S-a mai reținut de către instanța de

apel, că deși acest criteriu de stabilire a calității drept „comparabil"

pare a fi unul obiectiv și perfect justificat pentru a se calcula despăgubirea

cuvenită reclamanților, o analiză atentă a Hotărârilor nr. 47 și nr. 48 din 12

august 2010, constituie un argument în sensul respingerii apelurilor

reclamanților și a înlăturării expertizei efectuate în apel ca nefiind

pertinentă pentru soluționarea pricinii.

În acest sens, instanța de apel a

reținut că, într-adevăr, în Hotărârea nr. 47/2010, s-a stabilit valoarea totală

a despăgubirilor plătibile numitei R.Ș. la suma de 6.200 lei, însă, așa cum

reiese din raportul de expertiză care a stat la baza stabilirii acestei sume

valoarea despăgubirilor se compune din valoarea terenului de 1.800 lei și

valoarea daunelor de 4.400 lei. Or, față de împrejurarea că, în prezenta cauză,

se contestă exclusiv valoarea terenului și a despăgubirilor, rezultă ca în

categoria „comparabile" ar fi trebuit inclusă valoarea de 1 euro/mp, fapt

ce reiese din cele două hotărâri și expertizele aferente (raport de evaluare

pentru Hotărârea nr. 48, filele 157 și unnătoareie, cu valoarea terenului de 1.800

lei și valoarea daunelor de 4.900 lei).

S-a reținut de către instanța de apel

că, analizând comparativ aceste două rapoarte cu cel în baza căruia comisia a

calculat despăgubirile datorate reclamanților, prima instanță a constatat că

pentru toate loturile expropriate din parcelă, statul a evaluat un mp la suma

de 1 euro. Apoi, comparabilele 3, 4 și 5 sunt oferte culese de pe internet,

două postate în februarie 2013 (3 și 4) și una Iară dată (oferta 5); acestea

cuprind prețuri situate între 0,0316 euro/mp și 8 euro/mp, dar experții nu

arată de ce se opresc asupra unui preț de 3,5 euro/mp. în fine, instanța de

apel a mai reținut că nu se arată de ce nu a fost reținută nici comparabila 7

(contractul de vânzare-cumpărare din 06 martie 2013 al B.N.P., B.L.) din care

rezultă un preț de 0,75 euro/mp.

Pentru aceste considerente, în

principal pentru că la dosar există date concrete despre tranzacții reale cu

terenuri având aceleași caracteristici ca și cel expropriat și pentru că, în Hotărârile

nr. 47 și 48, prețul terenurilor nu este de 3,46 sau 3,63 euro/mp., ci de 1

euro/mp, instanța de apel a reținut că apelul pârâtului în care se contestă

valoarea stabilita de prima instanță este întemeiat, probele administrate în

apel demonstrând că, în mod corect, în etapa administrativa s-a stabilit

valoarea terenului expropriat. Pentru aceleași considerente apelul

reclamanților care au criticat și ei valoarea reținută de prima instanță drept

despăgubire pentru teren, a fost respins ca nefondat.

În privința solicitării reclamanților

ca instanța să dispună exproprierea totală a terenului deținut de aceștia,

respectiv lotul de 881 mp din partea de sud a lotului inițial, s-a apreciat că,

în mod corect, această solicitare a fost respinsă de instanța de fond,

avându-se în vedere concluziile raportului de expertiză din care rezultă că

această parcelă „poate fi lucrată numai cu utilaje agricole mici „cum a fost

lucrată și până. în prezent".

Instanța de apel a mai reținut că este

adevărat că terenul reclamanților, care măsura inițial 6.143 mp, este împărțit

acum în două loturi de 4841 mp și 881 mp despărțite de parcela expropriată,

însă trebuie observat că, de ia început, acest lot avea o formă atipică

(lungime de aprox. 950 m și lățime de numai 6,4 m) care, din start, îi făcea

impropriu utilizării individuale,

Împotriva acestei hotărâri au declarat

recurs reclamanții G.M. și G.C., solicitând modificarea hotărârii în sensul

admiterii apelului lor și respingerii recursului pârâtului.

Criticile aduse hotărârii instanței de

apel vizează următoarele aspecte de nelegalitate prin prisma dispozițiilor art.

304 pet.9 C. proc. civ.

Astfel, reclamanții au susținut că

instanța de apei în mod greșit a reținut că nu au depus înscrisuri și acte

doveditoare în ce privește valoarea mai mare a unor terenuri similare din raza

teritorială a localității Murfatlar, întrucât la dosarul cauzei există astfel

de dovezi,

O altă critică vizează faptul că

experții nu au apreciat corect valoarea terenului situat în zona Murfatlar,

întrucât valoarea de circulație a terenurilor din zonă este apreciată între 5

și 15 euro/mp

Reclamanții mai susțin că, au fost

încălcate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât experții nu au

avut în vedere la stabilirea valorii terenului expropriat înscrisuri autentice

prin care terenurile din zonă au fost tranzacționate, ci doar oferte din ziare

și de pe internet.

În aceeași idee se mai învederează că

prin expertiză nu s-au calculat nici prejudiciile aduse prin actul de

expropriere cum ar fi distrugerea culturilor, blocarea accesului la terenul

rămas neexpropriat.

Ca atare, reclamanții susțin că

procedura de expropriere șî demararea lucrărilor, reprezintă o încălcare a

dreptului de proprietate, că în această situație prejudiciul constă în lipsirea

folosului, dar și în valorificarea tuturor beneficiilor materiale, motiv pentru

care susțin că acordarea despăgubirilor se datorează de la data când

proprietarul a fost împiedicat în exercitarea prerogativelor dreptului de

proprietate, aspect ce a fost ignorat de instanță.

O altă critică vizează faptul că nu

s-au luat în calcul despăgubirilor nici aspectele ce vizează posibilitățile de

irigare ale terenului și nici faptul că parcela rămasă neexpropriată de 881 mp

nu mai prezintă interes economie datorită, formei și suprafeței mici, cu atât

mai mult cu cât nu mai poate fî lucrată cu utilaje agricole, fiind situată în

mijlocul câmpului, unde accesul este imposibil.

De asemenea, reclamanții au mai

susținut că în mod greșit instanța a acordat prioritate opiniei separate a

expertului V. (propus de pârâtă) întrucât prețul corect, în ce privește

evaluarea terenurilor, este cel stabilit de comisia de experți.

Se mai arată că prețul rezultat din

contractele depuse de la Notariatul din Murfatlar nu reprezintă o probă

absolută, în condițiile în care acest preț este rezultatul negocierilor dintre

părți ce au avut în vedere anumite interese.

În concluzie, reclamanții au solicitat

modificarea hotărârii în sensul acordării despăgubirilor în cuantum de 84

lei/mp pentru terenul de 421 mp, situat în parcelă, obligarea pârâtului și ia

exproprierea terenului de 881 mp, precum și la plata cheltuielilor de judecată

reprezentând onorariu avocat și experți.

Examinând hotărârea instanței de apel

prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte, reține următoarele;

Este real ca finalitatea procedurii de

expropriere este aceea de a stabili o dreaptă și justă despăgubire, în

condițiile în care exproprierea reprezintă o ingerință permisă nu numai de art.

44 din Constituție, dar și de art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la

Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, în

măsura în care este fundamentată pe o cauză de utilitate publică.

Or, o justă despăgubire presupune

acordarea proprietarului expropriat a prețului pe care l-ar fi încasat în cazul

în care ar fi vândut de bunăvoie terenul, acesta fiind prețul pieții, adică

prețul cu care se vând sau se cumpără, în mod obișnuit, astfel de terenuri.

Valoarea de piață a imobilului

expropriat se impune a fi determinată în raport de toaie caracteristicile

bunului prin raportare atât la amplasamentul acestuia, destinația lui, cât și

poziționarea acestuia față de alte localități și de căile de acces.

Astfel, potrivit articolului 26 alin.

(1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate

publică „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din

prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane", iar potrivit alin. (2)

al aceluiași articol „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții,

precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de aceiași fel în aceeași unitate administrativ-teritorială, la data

întocmirii raportului de expertiză."

Rezultă astfel, că textul legal mai

sus menționat indică un criteriu legal obiectiv de determinare a

despăgubirilor, astfel încât, la calcularea acestora trebuie să se țină seama

de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele cu caracteristici

similare amplasate în aceeași unitate administrativ-teritorială, îa data

întocmirii raportului de expertiză.

Așa cum s-a cristalizat în practica

judiciară sintagma „prețui cu care se vând în mod obișnuit imobilele" are

în vedere prețul de piață, respectiv cel de tranzacționare, stipulat în acte de

înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza

de evaluare.

„Prețul de piață" este considerat

prețul cel mai probabil, la o anumita dată, ia care ar trebui să se vândă

dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o

măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate

condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează

prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând ca niciunul

dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate. Stabilirea prețului

de piață presupune astfel administrarea unor probatorii pertinente.

Or, din această perspectivă, este de

reținut că instanța de apel a examinat cauza atât prin prisma dispozițiilor

art. 26, cât și ale art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ce privește momentul în

raport de care trebuie stabilită valoarea imobilului expropriat și anume cea de

îa data întocmirii raportului de expertiză, cât și în ce privește criteriile ce

se impun a fi avute în vedere la stabilirea valorii de piață a imobilului.

Astfel, este de reținut că la

stabilirea valorii de piață a imobilului expropriat, instanța de apel a avut în

vedere toate caracteristicile bunului, prin raportare la amplasamentul acestuia

(teren situat la S-V de localitatea Murfatlar, la limita de hotar cu

localitatea Siminoc), destinația terenului îa momentul evaluării, teren agricol

extravilan, prin raportare și la valorile rezultate din tranzacții reale cu

terenuri având aceleași caracteristici ca și terenul expropriat.

În raport de aceste aspecte și, prin

raportare la dispozițiile art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, instanța de apel

în mod legal s-a raportat la evaluarea de 1 curo/mp pentru terenul din litigiu,

în condițiile în care la această valoare au fost evaluate de altfel toate

terenurile din parcela ce au fost expropriate.

Ca atare, din această perspectivă,

este de reținut că în mod corect și legal instanța de apel a înlăturat din

expertiza efectuată în apel, comparabilele 3, 4 și 5, ce vizau oferte luate de

pe internet.

Nefondată este și susținerea

reclamanților legată de faptul că nu s-au calculat și respectiv nu au fost

acordate nici prejudiciile aduse prin actul de expropriere, cum ar fi

distrugerea culturilor, blocarea accesului la terenul rămas neexpropriat, în

condițiile în care, în mod corect șt legal a reținut instanța de apel că în

prezenta cauză a fost contestată doar valoarea terenului expropriat și a

despăgubirilor stabilite prin Hotărârea nr. 54 din 13 octombrie 2010. emisa de

Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real de la

nivelul localității Murfatlar.

Nefondată este și critica legată de

suprafața de 881 mp rămasă neexpropriată, în condițiile în care așa cum rezultă

din expertiza efectuată în cauză, această suprafață nu este indestructibil

legată de suprafața expropriată, putând fi lucrată cu utilaje agricole de

dimensiuni mici, sau poate fi dată în arendă, cum de altfel s-a procedat și

anterior exproprierii.

În ce privește suprafața de 881 mp

rămasă neexpropriată, mai este de reținut că terenul de 6143 mp din care făcea

parte anterior exproprierii și parcela de 881 mp, a avut încă de la început o

formă atipică față de dimensiunile avute, respectiv de aproximativ 950 mp

lungime și de numai 6,4 mp lățime.

Or, fața de forma atipică inițială a

trenului, în raport de dimensiunile sus arătate, este nefondată și susținerea

reclamanților că parcela de 881 mp are acum forma unei benzi, ce face

imposibilă exploatarea ei, întrucât suprafața de 881 mp este raportată tot la

forma atipică inițială a terenului. De altfel, expertiza efectuată în cauză a

avut în vedere atât forma atipică a terenului inițial cât și forma parcelei

rămasă neexpropriată de 881 mp, ce poate fi exploatată în condițiile deja

expuse.

Cum din perspectiva celor expuse,

niciuna din criticile reclamanților nu se circumscrie dispozițiilor art. 304

pct. 9 C. proc. civ., recursul urmează a fi respins ca nefondat în temeiul art.

312 alin (3) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de reclamanții G.M. și G.C. împotriva Deciziei nr. 3/C din 18

decembrie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi,

24 octombrie 2014.