ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2427/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2427/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Asupra recursului civil de față, în condițiile

art. 499 C. proc. civ., constată următoarele:

Prin

cererea de chemare în judecată înregistrată la Tribunalul Cluj sub nr. 8461/117/2013

reclamantul I.l. a chemat în judecată pe pârâții M.T., A.R.A. și A.S.L. solicitând

obligarea pârâților să recunoască dreptul de proprietate al reclamantului asupra

imobilului-construcție compus din 6 apartamente de 74 mp și 6 apartamente de 103

mp, edificat pe terenul înscris în CF nr. XX, nr. cadastral AA, în suprafață de

2165 mp, CF nr. YY, nr. cadastral BB, În suprafață de 1150 mp și CF nr. ZZ, nr.

cadastral CC, în suprafață de 1535 mp; obligarea pârâților să predea reclamantului

posesia asupra imobilului arătat; să se dispună intabularea construcției în cartea

funciară; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 203 din 10 aprilie

2014, pronunțată în Dosarul nr. 8461/117/2013, Tribunalul Cluj a respins ca nefondată

acțiunea civilă promovată de reclamant.

Prin decizia nr. 93/A din data de 20 ianuarie

2015, Curtea de Apel Cluj, secția I civilă, a respins, apelul declarat de reclamantul

I.I. împotriva sentinței civile nr. 203 din 10 aprilie 2014 pronunțată de Tribunalul

Cluj în Dosarul nr. 8461/117/2013.

În pronunțarea soluției, instanța de apel

a avut în vedere, în esență, dispozițiile art. 37 alin. (5) teza 1 din Legea

nr. 50/1991, în conformitate cu care asigurarea unui statut juridic al unei construcții

nou edificate în conformitate cu legea, implică în mod necesar, edificarea acesteia

în temeiul unei autorizații de construire emise potrivit legii și cu respectarea

autorizației, dar și realizarea de către autoritățile abilitate a recepției la terminarea

lucrărilor. Respectarea acestor condiții imperative se constituie într-o cerință

fundamentală pentru a se putea considera că asupra construcției respective s-ar

putea dobândi, de către cei care au edificat-o, dreptul de proprietate.

În prezentul proces reclamantul-apelant

I.l. a recunoscut că edificarea de construcții în baza contractului de asociere

încheiat cu pârâtul M.T. la data de 08 mai 2004 s-a făcut fără autorizație de construire,

contractul de asociere prevăzând obligația obținerii autorizației de construire

de către reclamant, context în care nu se putea trece la recunoașterea dreptului

de proprietate al acestuia asupra construcțiilor, la obligarea pârâților să i le

lase în liniștită posesie și nici la intabularea acestora în cartea funciară pe

numele reclamantului.

Instanța de apel a reținut că, reclamantul

putea provoca o discuție pe fondul pretențiilor sale, numai dacă edificarea construcțiilor

s-ar fi făcut în condiții de legalitate, în temeiul unei autorizații de construire.

Prin urmare, deși reclamantul nu și-a îndeplinit o importantă obligație contractuală,

acesta pretinde recunoașterea unui drept de proprietate ce s-ar fi putut naște în

beneficiul său numai dacă și-ar fi executat în totul obligațiile ce-i reveneau,

iar contractul de asociere încheiat ar fi fost lăsat să producă efecte juridice

depline și nu să fie desființat prin voința părților.

Au fost înlăturate susținerile reclamantului

potrivit cărora pârâtul M.T. fiind înscris în cartea funciară ca proprietar al terenului,

autorizația de construire nu putea fi emisă decât pe numele reclamantului. S-a avut

în vedere că atât timp cât prin contractul de asociere încheiat cu pârâtul cădea

în sarcina reclamantului obținerea autorizației de construire, acesta era dator

a face toate diligentele necesare pentru îndeplinirea, în condițiile legii, a acestei

obligații, fiind de observat că, potrivit art. 1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991

nu este necesar ea persoana care solicită emiterea unei autorizații de construire

să aibă calitatea de proprietar asupra terenului pe care dorește a construi, fiind

îngăduită și existența altui drept real asupra terenului.

Instanța de apel a reținut a fi fără relevanță

și faptul că pârâtul M.T. ar fi înstrăinat terenul în anul 2008 către fiica și ginerele

său, câtă vreme contractul de asociere fusese „reziliat” de comun acord încă din

anul 2007, astfel că nu mai putea produce efecte juridice la data înstrăinării terenului

de către pârât.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs

reclamantul I.l. susținând că hotărârea atacată este nelegală și a solicitat casarea

în toi a deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare.

În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate

pe dispozițiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., reclamantul a arătat că instanța

de apei a pronunțat o hotărâre cu aplicarea greșită a normelor de drept material,

deoarece prin evocarea dispozițiilor Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării

lucrărilor de construcții, instanța de apel a dezvoltat un raționament eronat conform

căruia doar obținerea unei autorizații de construcție poate conferi un drept de

proprietate asupra unei lucrări executate.

Apreciază că punctul de vedere expus de

instanța de apel este greșit, deoarece, astfel cum s-a reținut în jurisprudență,

aspectele de ordin formal legate de autorizația de construire și procesul verbal

de predare primire nu pot obstrucționa sau limita dreptul de proprietate al reclamanților,

după cum constatarea dreptului de proprietate al reclamanților nu poate avea consecințe

pe planul raporturilor de natură administrativă legate de inexistența autorizației.

Dimpotrivă, legitimarea calității de proprietari ai construcțiilor de pe teren,

ar putea în lipsa autorizației de construcție și cu respectarea dispozițiilor legale,

să antreneze răspunderea contravențională a acestora pentru lipsa autorizației de

construire. (Î.C.C.J. decizia nr. 3668/2005, secția civilă și de proprietate intelectuală).

Remarcă aplicarea și interpretarea greșită

a normelor de drept material, deoarece legiuitorului în conținutul Legii nr. 50/1991

a prevăzut doar că autorizația de construcție constituie actul final de autoritate

al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor

de construcții, dispoziții speciale care se coroborează cu cele de drept comun,

potrivit cărora dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin

convenție (...), ipoteză care se regăsește în cauza de față, reclamantul susținând

că este cel care a devenit proprietar pe construcție în baza contractul de asociere

încheiat cu intimatul la data de 08 mai 2004.

Recurentul a subliniat faptul că și-a îndeplinit

obligațiile principale generate de convenția perfectată, în sensul că a construit

imobilul în discuție și a predat apartamentele la care intimatul era îndreptățit,

fără a primi echivalentul obligației sale, ipoteză în care, prin decizia pronunțată,

instanța de apel consfințește un caz tipic de îmbogățire fără just temei, întrucât

intimatul este îndreptățit doar la câte două apartamente finisate la cheie ce reprezintă

contravaloarea terenului aferent celor două imobile, nicidecum la întreaga construcție.

A fost evocat și conținutul pct. 4 din contractul de asociere potrivit căruia „dacă

constructorul din anumite motive nu-și poate achita obligațiile prevăzute în contract,

atunci proprietarul va notifica în scris termenul limită până la care constructorul

să-și achite obligațiile, dar nu mai puțin de 60 de zile calendaristice, dată după

care poate valorifica investiția făcuta pentru recuperarea drepturilor contractuale".

S-a subliniat faptul că instanța de fond,

spre deosebire de instanța de apel, a realizat o judecată ca urmare a examinării

clauzelor contractuale, fiind însă realizată o confuzie a noțiunii de „drepturi

contractuale" cu cea de „costuri contractuale", în condițiile în care

părțile fac referire în contractul de asociere doar la noțiunea de „drepturi contractuale".

Or, instanța de apel a ignorat toate aceste aspecte, bazându-se doar pe lipsa autorizației

de construire, context în care a înlăturat voința părților și a apreciat ca lipsit

de relevanță împrejurarea că reclamantul și-a îndeplinit obligațiile contractuale.

Din această perspectivă, recurentul face trimitere la dispozițiile art. 969 C. civ.

1865, potrivit cărora "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile

contractante". Arată că instanța de apel a încălcat aceste norme de drept substanțial,

întrucât nu a analizat clauzele contractului de asociere și ale actului adițional

prin care a fost reziliat cel dintâi.

Susține că instanța de apel nu a examinat

nici dispozițiile art. 492 C. civ. 1865 care instituie o prezumție relativă potrivit

căreia proprietarul terenului este prezumat și proprietarul construcției, prezumție

în privința căreia recurentul pretinde că a făcut dovada contrarie, în sensul că

este cel care a edificat construcția. Astfel, făcând trimitere la art. 644 C. civ.

1865, recurentul susține că a devenit proprietar al construcțiilor în baza contractului

de asociere încheiat la 08 mai 2004.

Prin întâmpinarea formulată, intimații

M.T., A.R.A. și A.S.L. au solicitat, în principal, anularea recursului pentru neplata

taxei judiciare de timbru, iar în subsidiar, constatarea nulității recursului în

procedura de filtru față de împrejurarea că motivele invocate nu se încadrează în

motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Relativ la obligația recurentului de a

achita taxa judiciară de timbru ce a fost pusă în vedere de către completul filtru,

prin rezoluția din 30 martie 2015, reclamantul a formulat la data de 14 aprilie

2015 cerere de ajutor public judiciar constând în scutirea de la plata taxei judiciare

de timbru, iar la data de 25 mai 2015 a depus la dosar acte în susținerea acestei

cereri.

Prin încheierea din 11 iunie 2015, Înalta

Curte a admis cererea de ajutor public judiciar, dispunând scutirea recurentului

de la plata taxei judiciare de timbru în cuantum de 16.660,50 RON.

Prin raportul din 17 iunie 2015 întocmit

asupra admisibilității în principiu a recursului declarat de reclamantul I.l. împotriva

deciziei nr. 93/A din 20 ianuarie 2015 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă, s-a

constatat că cererea de recurs îndeplinește cerințele de formă prevăzute de

art. 486 alin. (1) lit. a), b), c), d) și e) din Legea nr. 134/2010 privind C. proc.

civ., s-a constatat eă recursul este admisibil în principiu, completul urmând a

se pronunța asupra fondului cererii de recurs.

Prin încheierea de ședință din 23 iunie

2015, având în vedere dispozițiile art. 493 alin. (5) și (6) și art. 493 alin.

(7) C. proc. civ., completul filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamantul

I.l. împotriva deciziei nr. 93/A din 20 ianuarie 2015 a Curții de Apel Cluj, secția

I civilă, și a fixat termen de judecată a recursului la data de 24 septembrie 2015,

cu citarea părților, în ședință publică.

Examinând criterile în vederate prin cererea

de recurs, în raport de dispozițiile legale incidente în cauză, Înalta Carte va

constata că recursul se vădește a fi fondat având în vedere următoarele considerente:

Hotărârea instanței de apel este nelegală

din perspectiva motivului de recurs care se referă la ipoteza în care hotărârea

a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material,

nelegalitate care atrage casarea deciziei pentru motivul înscris în art. 488

pct. 8 C. proc. civă.

Prin acțiunea înregistrată la data de 16

iulie 2014 (15 iulie 2014 data poștei) pe rolul Tribunalului Cluj, reclamantul I.I.

a solicitat instanței de fond, în contradictoriu cu pârâții M.T., A.R.A. și A.S.L.,

să constate dreptul său de proprietate asupra imobilului-construcție compus din

6 apartamente în suprafață de 74 mp și 6 apartamente de 103 mp edificat pe terenul

înscris în cartea funciară, proprietatea pârâtului M.T.; obligarea pârâților să

îi predea posesia asupra imobilului arătat; să dispună intabularea construcției

în cartea funciară; să dispună obligarea pârâților Ia plata cheltuielilor de judecată.

Reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe

dispozițiile art. 480 și art. art. 969 alin. (1) C. civ. de la 1864 susținând că

dreptul său de proprietate a fost dobândit în baza contractului de asociere încheiat

la dala de 08 mai 2004 și care a avut drept obiect executarea mai multor imobile-construcții

pe terenul proprietatea pârâtului M.T., imobile a căror structură urma să fie stabilită

ulterior. Astfel, relativ la obiectul cererii deduse judecății și temeiul de drept

evocat, reiese că prin acțiunea formulată, reclamanții urmărește să probeze un anumit

mod de dobândire a dreptului de proprietate care operează în favoarea sa, invocând

ca mod de dobândire a dreptului său de proprietate actul juridic, intitulat contract

de asociere, perfectat la data de 08 mai 2004 cu pârâtul M.T.

Din situația de fapt reținută de instanța

de fond, rezultă faptul că, potrivit clauzei contractuale înscrisă la pct. 3.1 din

actul evocat, reclamantul, în calitate de constructor s-a obligat față de pârâtul

M.T. ca, în cursul anului 2004, să obțină documentația necesară și să înceapă execuția

a două imobile care urmau să fie finalizate până la data de 31 iulie 2005, termen

la care se obligă să predea proprietarului câte două apartamente finisate la cheie

(...), aceste apartamente reprezentând contravaloarea terenului aferent celor două

imobile, iar în cursul anului 2005 urma să înceapă execuția celorlalte patru imobile

prevăzute în contract și să se finalizeze până în data de 1 august 2006. Prin același

contract, în conformitate cu clauza 3.2, pârâtul M.T. s-a obligat să pună la dispoziția

constructorului terenul ce face obiectul respectivului contract și să nu înstrăineze

terenul sau cote părți din acesta.

Investită cu soluționarea apelului declarat

de reclamantul I.l., împotriva hotărârii instanței de fond prin care acțiunea acestuia

a fost respinsă ca nefondată, instanța de prim control judiciar a reținut, în esență,

că edificarea construcțiilor realizate în baza contractului de asociere s-a efectuat

fără obținerea autorizației de construcție de către reclamant, situație în care

examinarea în fond a pretențiilor acestuia, inclusiv a efectelor pe care le-ar fi

generat convenția intitulată „act adițional" încheiată la data de 01

noiembrie 2007, putea fi realiza numai dacă construcțiile erau edificate în condiții

de legalitate.

Raționamentul instanței de apel este eronat

deoarece exclude verificarea, într-o procedură jurisdicțională contradictorie, a

clauzelor inserate în contractul de asociere încheiat la data de 08 mai 2004, invocat

ca temei în justificarea de către reclamant a dreptului de proprietate asupra construcțiilor

litigioase, procedeu care are semnificația unei vătămări a principiului garantat

de art. 6 din Convenția europeană.

Într-adevăr, Legea nr. 50/1991 reglementează

condițiile în care trebuie sa aibă loc executarea lucrărilor de construcții, stabilind

în sarcina deținătorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren și/sau

construcții - anumite obligații ce derivă din necesitatea protejării interesului

general pe care sistematizarea și amenajarea teritoriului, precum și securitatea

și siguranța în construcții îl reprezintă. Ca atare, potrivit acestei legi, construcțiile

civile, industriale, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai în baza

autorizației de construire, ce reprezintă actul de autoritate al administrației

locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege referitoare

la amplasarea, proiectarea și executarea construcțiilor.

Relativ la autorizarea executării lucrărilor

de construcții, art. 1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 prevede că executarea lucrărilor

de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de

desființare, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren

și/sau construcții - identificat prin număr cadastral, respectiv a deținătorului

titlului de proprietate asupra unui imobil – teren și/sau construcții - ori a altui

act care conferă dreptul de construire sau de desființare, în condițiile legii.

Lipsa autorizației de construire nu poate

obstrucționa sau limita dreptul de proprietate pretins dobândit în baza unei convenții

legal încheiată, deoarece lipsa unui atare act administrativ are drept consecință

aplicarea sancțiunilor prevăzute de lege, cum ar fi, în speță, antrenarea unei răspunderi

contravenționale pe planul raporturilor de natură administrativă, sancțiune reținută,

de altfel, în sarcina pârâtului M.T., împrejurare care însă nu poate nega posibilitatea

dobândirii unui drept de proprietate în temeiul unei convenții perfectate în condițiile

legii.

Aspectul relativ la proba modului de dobândire

a dreptului de proprietate, care înseamnă chiar proba acestui drept, nu are aceeași

semnificație cu problema opozabilității față de terți a modului respectiv de dobândire,

ultima chestiune putând fi analizată în contextul publicității imobiliare, fiind,

astfel distinctă și de cea a obținerii a unei autorizații de construire, act care

prezintă relevanță, conform art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, pentru finalizarea

lucrărilor de construcții și înscrierea acestora în cartea funciară.

Or, în speță, potrivii clauzei înscrisă

la pct. 3.1.1. din contractul de asociere încheiat în anul 2004, reclamantul, în

calitate de constructor, avea obligația de a obține documentația și începe execuția

imobilelor, context în care potrivit art. 1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 obținerea

autorizației de constucție se putea obține numai de titularul dreptului real asupra

terenului pe care urmau a fi edificate respectivele construcții, titular care, în

speță, era doar pârâtul M.T. și nu reclamantul cum eronat s-a reținut în cauză,

calitate în considerarea căreia acesta a și obținut autorizația de construire, precum

și procesul verbal de recepție a lucrărilor, în temeiul cărora a procedat la intabularea

în cartea funciară a imobilelor litigioase.

Prin urmare, realizând o aplicare greșită

a dispozițiilor art. 1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 prin reținerea eronată a

calității reclamantului de titular a dreptului de a solicita eliberarea autorizației

de construcție, instanța de apel nelegal nu a supus controlului judiciar examinarea

clauzelor contractului de asociere din 08 mai 2004 sub aspectul verificării dobândirii

dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate în temeiul convenției evocate,

dând doar eficiență juridică clauzelor inserate în actul adițional încheiat la data

de 01 noiembrie 2007 între reclamant și pârâtul M.T. pe care nu le-a analizat decât

din perspectiva înstrăinării terenului de către primul pârât către ceilalți doi

pârâți, respectiv A.R.A. și A.S.L. și nu în raport cu tranșarea dobândirii dreptului

de proprietate în baza contractului de asociere inițial invocat de reclamant ca

mod de dobândire a dreptului său de proprietate asupra imobilelor care fac obiceiul

acțiunii de față.

În consecință, reținând incidența în cauză

a motivului de recurs înscris în art. 488 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte va

admite recursul în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) și art. 497 din același

cod, va casa decizia atacată și va dispune trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași

instanțe, urmând ca instanța de trimitere să procedeze la cercetarea fondului pretențiilor

reclamantului din perspectiva examinării și valorizării efectelor juridice generate

atât de clauzele contractului de asociere încheiat la data de 09 mai 2004, cât și

a actului ulterior perfectat la data de 01 noiembrie 2007, ocazie cu care vor fi

avute în vedere și celelalte critici și apărări formulate în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul formulat de reclamantul

I.l. împotriva deciziei nr. 93/A din 20 ianuarie 2015 a Curții de Apel Cluj, secția

I civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza

spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 29

octombrie 2015.