ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2427/2015

Asupra recursului civil de față, în condițiile art. 499 C. proc. civ., constată următoarele: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Tribunalul Cluj sub nr. 8461/117/2013 reclamantul I.l. a chemat în judecată pe pârâții M.T., A.R.A. și A.S.L. solicitând obligarea pârâților să recunoască dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului-construcție compus din 6 apartamente de 74 mp și 6 apartamente de 103 mp, edificat pe terenul înscris în CF nr. XX, nr. cadastral AA, în suprafață de 2165 mp, CF nr. YY, nr. cadastral BB, În suprafață de 1150 mp și CF nr. ZZ, nr. cadastral CC, în suprafață de 1535 mp; obligarea pârâților să predea reclamantului posesia asupra imobilului arătat; să se dispună intabularea construcției în cartea funciară; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 203 din 10 aprilie 2014, pronunțată în Dosarul nr. 8461/117/2013, Tribunalul Cluj a respins ca nefondată acțiunea civilă promovată de reclamant. Prin decizia nr. 93/A din data de 20 ianuarie 2015, Curtea de Apel Cluj, secția I civilă, a respins, apelul declarat de reclamantul I.I. împotriva sentinței civile nr. 203 din 10 aprilie 2014 pronunțată de Tribunalul Cluj în Dosarul nr. 8461/117/2013. În pronunțarea soluției, instanța de apel a avut în vedere, în esență, dispozițiile art. 37 alin. (5) teza 1 din Legea nr. 50/1991, în conformitate cu care asigurarea unui statut juridic al unei construcții nou edificate în conformitate cu legea, implică în mod necesar, edificarea acesteia în temeiul unei autorizații de construire emise potrivit legii și cu respectarea autorizației, dar și realizarea de către autoritățile abilitate a recepției la terminarea lucrărilor.

Respectarea acestor condiții imperative se constituie într-o cerință fundamentală pentru a se putea considera că asupra construcției respective s-ar putea dobândi, de către cei care au edificat-o, dreptul de proprietate. În prezentul proces reclamantul-apelant I.l. a recunoscut că edificarea de construcții în baza contractului de asociere încheiat cu pârâtul M.T. la data de 08 mai 2004 s-a făcut fără autorizație de construire, contractul de asociere prevăzând obligația obținerii autorizației de construire de către reclamant, context în care nu se putea trece la recunoașterea dreptului de proprietate al acestuia asupra construcțiilor, la obligarea pârâților să i le lase în liniștită posesie și nici la intabularea acestora în cartea funciară pe numele reclamantului.

Instanța de apel a reținut că, reclamantul putea provoca o discuție pe fondul pretențiilor sale, numai dacă edificarea construcțiilor s-ar fi făcut în condiții de legalitate, în temeiul unei autorizații de construire. Prin urmare, deși reclamantul nu și-a îndeplinit o importantă obligație contractuală, acesta pretinde recunoașterea unui drept de proprietate ce s-ar fi putut naște în beneficiul său numai dacă și-ar fi executat în totul obligațiile ce-i reveneau, iar contractul de asociere încheiat ar fi fost lăsat să producă efecte juridice depline și nu să fie desființat prin voința părților. Au fost înlăturate susținerile reclamantului potrivit cărora pârâtul M.T. fiind înscris în cartea funciară ca proprietar al terenului, autorizația de construire nu putea fi emisă decât pe numele reclamantului.

S-a avut în vedere că atât timp cât prin contractul de asociere încheiat cu pârâtul cădea în sarcina reclamantului obținerea autorizației de construire, acesta era dator a face toate diligentele necesare pentru îndeplinirea, în condițiile legii, a acestei obligații, fiind de observat că, potrivit art. 1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 nu este necesar ea persoana care solicită emiterea unei autorizații de construire să aibă calitatea de proprietar asupra terenului pe care dorește a construi, fiind îngăduită și existența altui drept real asupra terenului. Instanța de apel a reținut a fi fără relevanță și faptul că pârâtul M.T. ar fi înstrăinat terenul în anul 2008 către fiica și ginerele său, câtă vreme contractul de asociere fusese „reziliat” de comun acord încă din anul 2007, astfel că nu mai putea produce efecte juridice la data înstrăinării terenului de către pârât.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul I.l. susținând că hotărârea atacată este nelegală și a solicitat casarea în toi a deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare. În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate pe dispozițiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., reclamantul a arătat că instanța de apei a pronunțat o hotărâre cu aplicarea greșită a normelor de drept material, deoarece prin evocarea dispozițiilor Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, instanța de apel a dezvoltat un raționament eronat conform căruia doar obținerea unei autorizații de construcție poate conferi un drept de proprietate asupra unei lucrări executate.

Apreciază că punctul de vedere expus de instanța de apel este greșit, deoarece, astfel cum s-a reținut în jurisprudență, aspectele de ordin formal legate de autorizația de construire și procesul verbal de predare primire nu pot obstrucționa sau limita dreptul de proprietate al reclamanților, după cum constatarea dreptului de proprietate al reclamanților nu poate avea consecințe pe planul raporturilor de natură administrativă legate de inexistența autorizației. Dimpotrivă, legitimarea calității de proprietari ai construcțiilor de pe teren, ar putea în lipsa autorizației de construcție și cu respectarea dispozițiilor legale, să antreneze răspunderea contravențională a acestora pentru lipsa autorizației de construire.

(Î.C.C.J. decizia nr. 3668/2005, secția civilă și de proprietate intelectuală).

Remarcă aplicarea și interpretarea greșită a normelor de drept material, deoarece legiuitorului în conținutul Legii nr. 50/1991 a prevăzut doar că autorizația de construcție constituie actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcții, dispoziții speciale care se coroborează cu cele de drept comun, potrivit cărora dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție (...), ipoteză care se regăsește în cauza de față, reclamantul susținând că este cel care a devenit proprietar pe construcție în baza contractul de asociere încheiat cu intimatul la data de 08 mai 2004. Recurentul a subliniat faptul că și-a îndeplinit obligațiile principale generate de convenția perfectată, în sensul că a construit imobilul în discuție și a predat apartamentele la care intimatul era îndreptățit, fără a primi echivalentul obligației sale, ipoteză în care, prin decizia pronunțată, instanța de apel consfințește un caz tipic de îmbogățire fără just temei, întrucât intimatul este îndreptățit doar la câte două apartamente finisate la cheie ce reprezintă contravaloarea terenului aferent celor două imobile, nicidecum la întreaga construcție.

A fost evocat și conținutul pct. 4 din contractul de asociere potrivit căruia „dacă constructorul din anumite motive nu-și poate achita obligațiile prevăzute în contract, atunci proprietarul va notifica în scris termenul limită până la care constructorul să-și achite obligațiile, dar nu mai puțin de 60 de zile calendaristice, dată după care poate valorifica investiția făcuta pentru recuperarea drepturilor contractuale". S-a subliniat faptul că instanța de fond, spre deosebire de instanța de apel, a realizat o judecată ca urmare a examinării clauzelor contractuale, fiind însă realizată o confuzie a noțiunii de „drepturi contractuale" cu cea de „costuri contractuale", în condițiile în care părțile fac referire în contractul de asociere doar la noțiunea de „drepturi contractuale". Or, instanța de apel a ignorat toate aceste aspecte, bazându-se doar pe lipsa autorizației de construire, context în care a înlăturat voința părților și a apreciat ca lipsit de relevanță împrejurarea că reclamantul și-a îndeplinit obligațiile contractuale.

Din această perspectivă, recurentul face trimitere la dispozițiile art. 969 C. civ. 1865, potrivit cărora "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante". Arată că instanța de apel a încălcat aceste norme de drept substanțial, întrucât nu a analizat clauzele contractului de asociere și ale actului adițional prin care a fost reziliat cel dintâi. Susține că instanța de apel nu a examinat nici dispozițiile art. 492 C. civ. 1865 care instituie o prezumție relativă potrivit căreia proprietarul terenului este prezumat și proprietarul construcției, prezumție în privința căreia recurentul pretinde că a făcut dovada contrarie, în sensul că este cel care a edificat construcția.

Astfel, făcând trimitere la art. 644 C. civ. 1865, recurentul susține că a devenit proprietar al construcțiilor în baza contractului de asociere încheiat la 08 mai 2004. Prin întâmpinarea formulată, intimații M.T., A.R.A. și A.S.L. au solicitat, în principal, anularea recursului pentru neplata taxei judiciare de timbru, iar în subsidiar, constatarea nulității recursului în procedura de filtru față de împrejurarea că motivele invocate nu se încadrează în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ. Relativ la obligația recurentului de a achita taxa judiciară de timbru ce a fost pusă în vedere de către completul filtru, prin rezoluția din 30 martie 2015, reclamantul a formulat la data de 14 aprilie 2015 cerere de ajutor public judiciar constând în scutirea de la plata taxei judiciare de timbru, iar la data de 25 mai 2015 a depus la dosar acte în susținerea acestei cereri.

Prin încheierea din 11 iunie 2015, Înalta Curte a admis cererea de ajutor public judiciar, dispunând scutirea recurentului de la plata taxei judiciare de timbru în cuantum de 16.660,50 RON. Prin raportul din 17 iunie 2015 întocmit asupra admisibilității în principiu a recursului declarat de reclamantul I.l. împotriva deciziei nr. 93/A din 20 ianuarie 2015 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă, s-a constatat că cererea de recurs îndeplinește cerințele de formă prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. a), b), c), d) și e) din Legea nr. 134/2010 privind C. proc. civ., s-a constatat eă recursul este admisibil în principiu, completul urmând a se pronunța asupra fondului cererii de recurs. Prin încheierea de ședință din 23 iunie 2015, având în vedere dispozițiile art. 493 alin. (5) și (6) și art. 493 alin. (7) C. proc.

civ., completul filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamantul I.l. împotriva deciziei nr. 93/A din 20 ianuarie 2015 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă, și a fixat termen de judecată a recursului la data de 24 septembrie 2015, cu citarea părților, în ședință publică. Examinând criterile în vederate prin cererea de recurs, în raport de dispozițiile legale incidente în cauză, Înalta Carte va constata că recursul se vădește a fi fondat având în vedere următoarele considerente: Hotărârea instanței de apel este nelegală din perspectiva motivului de recurs care se referă la ipoteza în care hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, nelegalitate care atrage casarea deciziei pentru motivul înscris în art. 488 pct. 8 C. proc.

civă. Prin acțiunea înregistrată la data de 16 iulie 2014 (15 iulie 2014 data poștei) pe rolul Tribunalului Cluj, reclamantul I.I. a solicitat instanței de fond, în contradictoriu cu pârâții M.T., A.R.A. și A.S.L., să constate dreptul său de proprietate asupra imobilului-construcție compus din 6 apartamente în suprafață de 74 mp și 6 apartamente de 103 mp edificat pe terenul înscris în cartea funciară, proprietatea pârâtului M.T.; obligarea pârâților să îi predea posesia asupra imobilului arătat; să dispună intabularea construcției în cartea funciară; să dispună obligarea pârâților Ia plata cheltuielilor de judecată. Reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 480 și art. art. 969 alin. (1) C. civ.

de la 1864 susținând că dreptul său de proprietate a fost dobândit în baza contractului de asociere încheiat la dala de 08 mai 2004 și care a avut drept obiect executarea mai multor imobile-construcții pe terenul proprietatea pârâtului M.T., imobile a căror structură urma să fie stabilită ulterior. Astfel, relativ la obiectul cererii deduse judecății și temeiul de drept evocat, reiese că prin acțiunea formulată, reclamanții urmărește să probeze un anumit mod de dobândire a dreptului de proprietate care operează în favoarea sa, invocând ca mod de dobândire a dreptului său de proprietate actul juridic, intitulat contract de asociere, perfectat la data de 08 mai 2004 cu pârâtul M.T. Din situația de fapt reținută de instanța de fond, rezultă faptul că, potrivit clauzei contractuale înscrisă la pct. 3.1 din actul evocat, reclamantul, în calitate de constructor s-a obligat față de pârâtul M.T.

ca, în cursul anului 2004, să obțină documentația necesară și să înceapă execuția a două imobile care urmau să fie finalizate până la data de 31 iulie 2005, termen la care se obligă să predea proprietarului câte două apartamente finisate la cheie (...), aceste apartamente reprezentând contravaloarea terenului aferent celor două imobile, iar în cursul anului 2005 urma să înceapă execuția celorlalte patru imobile prevăzute în contract și să se finalizeze până în data de 1 august 2006. Prin același contract, în conformitate cu clauza 3.2, pârâtul M.T. s-a obligat să pună la dispoziția constructorului terenul ce face obiectul respectivului contract și să nu înstrăineze terenul sau cote părți din acesta.

Investită cu soluționarea apelului declarat de reclamantul I.l., împotriva hotărârii instanței de fond prin care acțiunea acestuia a fost respinsă ca nefondată, instanța de prim control judiciar a reținut, în esență, că edificarea construcțiilor realizate în baza contractului de asociere s-a efectuat fără obținerea autorizației de construcție de către reclamant, situație în care examinarea în fond a pretențiilor acestuia, inclusiv a efectelor pe care le-ar fi generat convenția intitulată „act adițional" încheiată la data de 01 noiembrie 2007, putea fi realiza numai dacă construcțiile erau edificate în condiții de legalitate.

Raționamentul instanței de apel este eronat deoarece exclude verificarea, într-o procedură jurisdicțională contradictorie, a clauzelor inserate în contractul de asociere încheiat la data de 08 mai 2004, invocat ca temei în justificarea de către reclamant a dreptului de proprietate asupra construcțiilor litigioase, procedeu care are semnificația unei vătămări a principiului garantat de art. 6 din Convenția europeană. Într-adevăr, Legea nr. 50/1991 reglementează condițiile în care trebuie sa aibă loc executarea lucrărilor de construcții, stabilind în sarcina deținătorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren și/sau construcții - anumite obligații ce derivă din necesitatea protejării interesului general pe care sistematizarea și amenajarea teritoriului, precum și securitatea și siguranța în construcții îl reprezintă.

Ca atare, potrivit acestei legi, construcțiile civile, industriale, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai în baza autorizației de construire, ce reprezintă actul de autoritate al administrației locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea și executarea construcțiilor. Relativ la autorizarea executării lucrărilor de construcții, art. 1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 prevede că executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren și/sau construcții - identificat prin număr cadastral, respectiv a deținătorului titlului de proprietate asupra unui imobil – teren și/sau construcții - ori a altui act care conferă dreptul de construire sau de desființare, în condițiile legii.

Lipsa autorizației de construire nu poate obstrucționa sau limita dreptul de proprietate pretins dobândit în baza unei convenții legal încheiată, deoarece lipsa unui atare act administrativ are drept consecință aplicarea sancțiunilor prevăzute de lege, cum ar fi, în speță, antrenarea unei răspunderi contravenționale pe planul raporturilor de natură administrativă, sancțiune reținută, de altfel, în sarcina pârâtului M.T., împrejurare care însă nu poate nega posibilitatea dobândirii unui drept de proprietate în temeiul unei convenții perfectate în condițiile legii.

Aspectul relativ la proba modului de dobândire a dreptului de proprietate, care înseamnă chiar proba acestui drept, nu are aceeași semnificație cu problema opozabilității față de terți a modului respectiv de dobândire, ultima chestiune putând fi analizată în contextul publicității imobiliare, fiind, astfel distinctă și de cea a obținerii a unei autorizații de construire, act care prezintă relevanță, conform art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, pentru finalizarea lucrărilor de construcții și înscrierea acestora în cartea funciară. Or, în speță, potrivii clauzei înscrisă la pct. 3.1.1.

din contractul de asociere încheiat în anul 2004, reclamantul, în calitate de constructor, avea obligația de a obține documentația și începe execuția imobilelor, context în care potrivit art. 1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 obținerea autorizației de constucție se putea obține numai de titularul dreptului real asupra terenului pe care urmau a fi edificate respectivele construcții, titular care, în speță, era doar pârâtul M.T. și nu reclamantul cum eronat s-a reținut în cauză, calitate în considerarea căreia acesta a și obținut autorizația de construire, precum și procesul verbal de recepție a lucrărilor, în temeiul cărora a procedat la intabularea în cartea funciară a imobilelor litigioase.

Prin urmare, realizând o aplicare greșită a dispozițiilor art. 1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 prin reținerea eronată a calității reclamantului de titular a dreptului de a solicita eliberarea autorizației de construcție, instanța de apel nelegal nu a supus controlului judiciar examinarea clauzelor contractului de asociere din 08 mai 2004 sub aspectul verificării dobândirii dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate în temeiul convenției evocate, dând doar eficiență juridică clauzelor inserate în actul adițional încheiat la data de 01 noiembrie 2007 între reclamant și pârâtul M.T. pe care nu le-a analizat decât din perspectiva înstrăinării terenului de către primul pârât către ceilalți doi pârâți, respectiv A.R.A.

și A.S.L. și nu în raport cu tranșarea dobândirii dreptului de proprietate în baza contractului de asociere inițial invocat de reclamant ca mod de dobândire a dreptului său de proprietate asupra imobilelor care fac obiceiul acțiunii de față. În consecință, reținând incidența în cauză a motivului de recurs înscris în art. 488 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) și art. 497 din același cod, va casa decizia atacată și va dispune trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe, urmând ca instanța de trimitere să procedeze la cercetarea fondului pretențiilor reclamantului din perspectiva examinării și valorizării efectelor juridice generate atât de clauzele contractului de asociere încheiat la data de 09 mai 2004, cât și a actului ulterior perfectat la data de 01 noiembrie 2007, ocazie cu care vor fi avute în vedere și celelalte critici și apărări formulate în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul formulat de reclamantul I.l. împotriva deciziei nr. 93/A din 20 ianuarie 2015 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel. Definitivă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 octombrie 2015.