ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1191/2016

Decizia nr. 1191/2016

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Decizia civilă nr. 285 din 2 iunie 2015 Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul declarat de apelantele pârâte A. și B., împotriva Sentinței civile nr. 2728 din 08 octombrie 2013, pronunțată de Tribunalul Ilfov, secția civilă, în Dosarul nr. x/93/2012, în contradictoriu cu intimata reclamantă SC C. SRL și cu intimații pârâți D., E., F., G., H., I., J., K. și L. a anulat sentința și a reținut cauza pentru evocarea fondului.

În considerentele deciziei s-a reținut că prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată la data de 25 iunie 2013, intimata reclamantă SC C. SRL, a solicitat instanței să constate, pe cale incidentală, faptul că procurile autentificate de Notariatul de Stat al SAI sub nr. x1 din 09 mai 1995, nr. x2 din 09 mai 1995 și nr. x3 din 09 mai 1995 sunt false; să constate nulitatea absolută a acestor procuri și a tuturor actelor subsecvente încheiate cu privire la terenul în suprafață totală de 10.659 mp, situat în comuna Ciolpani, județ Ilfov, respectiv: contractele de vânzare-cumpărare autentificate de Notariatul de Stat Bolintin Vale sub nr. x4 din 30 mai 1995, x5 din 30 mai 1995 și x6 din 30 mai 1995; procesul-verbal de licitație din 10 martie 2004 încheiat de executor bancar O. și actele de adjudecare din 11 martie 2004 încheiate de N. SA prin executor bancar O. în dosarele de executare nr. x/1999, y/2000, z/2000; contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x7 din 15 august 2007 de BNP M.; contractul de cesiune de drepturi litigioase autentificat sub nr. x9 din 04 octombrie 2007 de BNP M.; repunerea părților în situația anterioară, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii, intimata reclamantă a susținut, că procurile autentificate de Notariatul de Stat al SAI sub nr. x1 din 09 mai 1995, nr. x2 din 09 mai 1995 și nr. x3 din 09 mai 1995 sunt false, ceea ce atrage și nulitatea absolută a actelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza acestora, acte autentificate sub nr. x4 din 30 mai 1995, nr. x5 din 30 mai 1995 și nr. x6 din 30 mai 1995 de Notariatul de Stat Bolintin Vale, atât pentru lipsa totală a consimțământului vânzătorilor, cât și pentru lipsa formei autentice a procurilor ce au stat la baza încheierii lor. A susținut, totodată că nulitatea actelor de vânzare-cumpărare anterior menționate atrage și nulitatea actelor subsecvente încheiate ulterior cu privire la același imobil, potrivit principiului de drept resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.

Toate aceste motive de nulitate invocate de intimata reclamantă (lipsa totală a consimțământului, nulitatea actelor de vânzare-cumpărare privind terenul pentru lipsa formei autentice a procurilor ce au stat la baza încheierii lor și nulitatea actului subsecvent ca o consecință a nulității actului principal), dacă ar fi reale, atrag potrivit legii și contrar susținerilor apelantelor pârâte nulitatea absolută a actelor încheiate în astfel de condiții, nulitate ce poate fi invocată de orice persoană interesată, oricând.

În consecință, Curtea a apreciat ca fiind legală atât soluția dispusă de instanța de fond asupra excepției privind lipsa calității procesuale active, cât și soluția dispusă cu privire la excepția de tardivitate a acțiunii, criticile formulate de apelantele pârâte în acest sens fiind nefondate.

Nefondată a fost găsită și critica prin care s-a invocat de apelantele pârâte nelegalitatea soluției dispusă de prima instanță asupra excepției lipsei de interes, argumentată în fapt prin existența Deciziei nr. 442 din 06 iulie 2009 a Curții de Apel București, rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 6324 din 25 noiembrie 2010 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, prin care o altă instanță de judecată a obligat-o pe reclamantă, definitiv și irevocabil, să respecte dreptul de proprietate al pârâtei B. asupra terenului în litigiu.

Interesul, înțeles ca o condiție de exercițiu a acțiunii civile, nu are în vedere interesul material sau moral care formează substanța dreptului subiectiv, ci justificarea de a invoca și a urmări pe calea demersului judiciar promovat un anumit folos practic.

În condițiile în care, chiar în considerentele hotărârii irevocabile s-a reținut preferabilitatea titlului invocat de apelanta pârâtă din prezenta cauză B., în raport cu titlul invocat de reclamantă, doar în considerarea faptului că este mai vechi, iar actele ce au stat la baza încheierii lui nu au fost anulate de o instanță, nu se poate susține că nu ar fi îndeplinită condiția interesului reclamantei în formularea unei acțiuni în constatarea nulității acestor acte, acțiunea fiind singurul mijloc legal aflat la dispoziția sa pentru a împiedica predarea imobilului către pârâtă.

Pe fondul cauzei, Curtea a reținut că prin sentința apelată s-a admis acțiunea reclamantei și s-a constatat nulitatea tuturor actelor menționate în acțiune, reținându-se că procurile autentificate de Notariatul de Stat al SAI sub nr. x1 din 09 mai 1995, nr. x2 din 09 mai 1995 și nr. x3 din 09 mai 1995 sunt lovite de nulitate absolută pentru lipsa totală a consimțământului mandanților la încheierea acestora, iar efectele acestei nulități se răsfrâng și asupra actelor subsecvente, în temeiul principiului de drept al nulității actului subsecvent ca urmare a constatării nulității actului inițial.

De asemenea, a mai reținut că în cauză nu s-a făcut dovada de către pârâți a existenței vreuneia dintre excepțiile de la principiul potrivit căruia nulitatea actului principal atrage și nulitatea actului subsecvent.

Curtea a constatat, însă, că prin întâmpinările depuse la dosar în fața instanței de fond, ambele apelante pârâte au solicitat, pe fond, respingerea acțiunii reclamantei ca neîntemeiată, invocând buna-credință la momentul încheierii actelor lor de vânzare-cumpărare. În fapt, au arătat că autorii lor K. și L. au dobândit terenul în litigiu ca urmare a vânzării de către N. SA, în procedura falimentului, la licitație publică, situație în care buna-credință a cumpărătorilor nu poate fi pusă la îndoială, iar dreptul de proprietate astfel dobândit este opozabil erga omnes față de terți, fără înscriere în CF, astfel cum se prevede expres în art. 26 alin. (1) teza I din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară.

Buna-credință a subdobânditorului cu titlu oneros reprezintă o veritabilă excepție de la principiul invocat de intimata reclamantă și reținut de instanța de fond (nulitatea actului subsecvent urmare a nulității actului principal), regăsindu-se în doctrină printre acele cazuri în care, pentru anumite rațiuni, anularea actului juridic inițial nu atrage și anularea actului juridic subsecvent, ci acesta din urmă este menținut, deși se află în strânsă legătură cu actul juridic constatat nul.

Excepția se întemeiază pe principiul ocrotirii bunei-credințe, iar potrivit acesteia, numai în cazul în care terțul achizitor, cu titlu oneros, a cunoscut sau, cu diligențe minime, putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului, deci a fost de rea-credință - ceea ce trebuie dovedit - operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage și nulitatea titlului subdobânditorului.

Deși a fost invocată legal de apelantele pârâte și motivată în fapt și în drept, excepția nu a fost deloc analizată de instanța de fond, în considerentele sentinței pronunțate aceasta limitându-se doar la a reține că "în cauză nu s-a făcut dovada de către pârâți a existenței vreuneia dintre excepțiile de la principiul potrivit căruia nulitatea actului principal atrage și nulitatea actului subsecvent".

O astfel de soluționare a cauzei nu numai că încalcă grav dreptul la apărare al apelantelor pârâte și principiul disponibilității care dă dreptul părților să dispună de obiectul procesului și de mijloacele procesuale de apărare, obligând totodată judecătorul să se pronunțe asupra tuturor aspectelor cerute și invocate de părți, dar împiedică și exercitarea controlului judiciar în apel.

Astfel s-a apreciat, că prejudiciul creat apelantelor pârâte prin neanalizarea excepției de bună-credință, invocată în apărare și a motivelor arătate expres în susținerea acesteia nu poate fi altfel înlăturat decât prin anularea sentinței apelate, conform dispozițiilor art. 297 C. proc. civ. și reținerea cauzei pentru evocarea fondului, în condițiile în care prin cererea de apel și prin întâmpinările depuse în apel părțile nu au solicitat trimiterea cauzei pentru rejudecare la aceeași instanță. Evocând fondul cauzei cu privire la această apărare Curtea a reținut:

Buna-credință a fost definită în temeiul art. 1898 C. civ., ca acea credință a posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. Ca excepție de la principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, buna-credință presupune ca terțul achizitor să fi întreprins minime diligențe pentru a verifica situația juridică a imobilului, respectiv valabilitatea titlului transmițătorului.

În cauză, s-a invocat buna-credință de către subdobânditoarele A. și B., acestea susținând că autorul lor a dobândit dreptul prin licitație publică și act de adjudecare.

Prin contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x4, x5 și x6 toate din data de 30 mai 1995 D., în calitate de mandatar al vânzătorilor P., Q., R. a înstrăinat către J. o suprafață de 10.659 mp - teren intravilan în comuna Ciolpani, jud. Ilfov.

La rândul său, J. a garantat cu acest teren un credit la N. SA. Urmare a neachitării creditului, imobilul teren a fost scos la licitație de către bancă, procedura de executare silită fiind încheiată prin actul de adjudecare din 11 martie 2004, prin care terenul în litigiu a fost dobândit de K. și L.

Aceștia la rândul lor, au înstrăinat dreptul astfel dobândit către A. prin contractul de vânzare a drepturilor litigioase autentificat sub nr. x7 din 15 august 2007.

A. a înstrăinat, la rândul său tot printr-un contract de vânzare a drepturilor litigioase încheiat la 4 octombrie 2007, dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, către B.

Reclamanta SC C. SRL a dobândit dreptul de proprietate de la U. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x10 din 17 mai 2004, vânzătorul dobândind la rândul său dreptul de proprietate de la S. și T. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x8 din 26 septembrie 1997, vânzătorii S. și T. dobândind la rândul lor suprafața de teren înstrăinată de la E., P. și R., aceștia dobândind terenul prin reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991.

În prezenta cauză nu se poate reține buna-credință a autorilor apelantelor K. și L., chiar dacă au dobândit dreptul de proprietate printr-un act de adjudecare a terenului la licitație publică, deoarece și în acest caz, cumpărătorul este ținut a face un minim de diligențe privind existența dreptului în patrimoniul debitorului, întrucât dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 nu suplinesc necesitatea ca bunul executat să fie în patrimoniul debitorului.

Astfel, era necesar ca cel puțin sub aspectul identificării și situării, adjudecatarii să verifice situația juridică a terenului cumpărat, întrucât astfel cum se observă din actele de adjudecare, acesta a fost plasat în comuna Ciolpani sat Piscu, deși terenul se afla în satul Ciolpani din comuna Ciolpani, iar parcelele ce au făcut obiectul adjudecării erau altele decât cele reale, respectiv parcela y1, y2 și y3, deși în realitate terenul se afla în parcela y4, y5 și y3.

Din această perspectivă, cu minime diligențe, dobânditorii puteau verifica efectiv terenul cumpărat, atât sub aspectul amplasamentului, cât și în ceea ce privește situația sa juridică, cu atât mai mult cu cât nu dețineau posesia terenului și se presupune că erau real interesați de a dobândi un drept valabil.

Sub acest aspect este relevant că reclamanta și autorii săi au deținut efectiv posesia asupra terenului, fapt necontestat de niciuna din părți, iar dreptul de proprietate fusese înscris la Biroul de Carte Funciară încă din anul 2000 pe numele lui U., autorul reclamantei, acesta efectuând și demersuri pentru scoaterea unei suprafețe de 6000 mp din circuitul agricol, demersuri începute încă din anul 2002 prin obținerea aprobării din 25 octombrie 2002, aprobarea OJCGC Ilfov din 22 mai 2004 și certificatul de urbanism din 12 mai 2004.

Prin urmare, dacă s-ar fi efectuat un minim de diligențe la Primăria comunei Ciolpani a situației juridice a terenului scos la licitație de bancă în contul creanței sale, s-ar fi putut constata existența altor acte de vânzare-cumpărare și a altor proprietari ai terenului decât debitorul băncii, neprocedându-se astfel, adjudecatarii și-au asumat riscul de a dobândi prin această modalitate un teren a cărui situație juridică le era necunoscută și incertă.

Astfel fiind, având în vedere că procurile autentificate sub nr. x2, x3 și x1 din 9 mai 1995 nu corespund realității deoarece nu au fost semnate de mandanți și nici nu au fost încheiate de notarul public, aspecte care rezultă din rezoluția Parchetului de pe lângă Tribunalul București precum și din adresa din 13 octombrie 2008 a Camerei Notarilor Publici, dar și din probele administrate în fondul cauzei.

Sub acest aspect, referitor la susținerile apelantelor în sensul că s-au încălcat dispozițiile art. 1171 C. civ., Curtea a apreciat că instanța de fond a analizat potrivit art. 184 C. proc. civ. falsul în cadrul acțiunii civile, rezultând fără echivoc că acțiunea penală este prescrisă.

De altfel, reclamanta a formulat în mod expres o cerere întemeiată pe dispozițiile art. 177 - 184 C. proc. civ. la 25 iunie 2013 comunicată tuturor părților din dosar.

Sub aspectul aprecierii probelor administrate, Curtea a avut în vedere atât rezoluțiile parchetului care a investigat plângerea reclamantei, adresele Camerei Notarilor Publici precum și interogatoriile administrate în cauză, din care rezultă că proprietarii terenului nu și-au dat consimțământul la încheierea procurilor și nu cunosc nici măcar persoana desemnată mandatar.

În ceea ce privește autentificarea procurilor, a rezultat că numerele de autentificare x2 și x3 nu au fost date în ziua de 9 mai 1995 ci la o altă dată și între alte părți, iar numărul de autentificare x1 aparține altui act autentic.

În consecință, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin Decizia civilă nr. 428A din 28 septembrie 2015 evocând fondul, a admis acțiunea formulată de reclamanta SC C. SRL, a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x4, nr. x5, nr. x6 din 30 mai 1995 și a procurilor autentificate sub nr. x2, nr. x3, nr. x1 din 09 mai 1995, a procesului-verbal de licitație din 10 martie 2004 a Executorului Bancar în dosarele nr. z/2000, nr. y/2000 și nr. x/1999; a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2007 și a contractului de cesiune drepturi litigioase din 04 octombrie 2007 și a dispus repunerea părților în situația anterioară.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâtele B. și A., prin care au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului declarat împotriva sentinței de fond și respingerea cererii de chemare în judecată, în principal ca urmare a admiterii excepțiilor invocate de reclamante, iar în subsidiar, ca nefondată.

Cererea de recurs a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Sub un prim aspect, recurenta-reclamantă a formulat critici în ceea ce privește excepțiile respinse de către instanța de fond și anume, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, excepția prescripției dreptului material la acțiune și excepția lipsei de interes a reclamantei în promovarea acțiunii.

În ceea ce privește soluția de respingere a excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei, recurentele-pârâte arată că în speța de față nu se poate pune problema unei nulități absolute a vânzării-cumpărării, pentru cauză ilicită, întrucât reclamanta nu a dovedit că ambele părți ale convenției au fost în cunoștință de cauză că tranzacționează bunul altuia.

Astfel, față de motivul de nulitate invocat care constă în inexistența consimțământului vânzătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare și având în vedere că falsul procurilor autentice nu a fost constatat, apreciază recurentele că nu poate fi vorba de o lipsă de consimțământ a vânzătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare autentificate de notarul public.

În situația în care s-ar dovedi ca întemeiate susținerile reclamantei, nu poate fi vorba decât despre un consimțământ viciat, ce poate atrage cel mult o nulitate relativă. Pârâtele au demonstrat că vânzătorii cu care au contractat au dobândit dreptul de proprietate prin acte de adjudecare întocmite în procedura de licitație publică, fiind incidente dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

În raport de aceste constatări, recurentele-pârâte solicită să se rețină că în speță sancțiunea aplicabilă este nulitatea relativă, atât timp cât reclamanta nu a fost parte la încheierea actelor juridice contestate și deci nu are calitate procesuală activă în prezenta cauză.

Sub al doilea aspect, recurentele-pârâte critică decizia instanței de apel prin prisma respingerii excepției prescripției dreptului material la acțiune, care a fost exercitat de către reclamantă peste termenul de trei ani stabilit de prevederile art. 3 alin. (1) coroborat cu art. 9 din Decretul nr. 167/1958.

Sub al treilea aspect, se susține nelegalitatea deciziei pronunțată de instanța de apel față de respingerea excepției lipsei de interes a reclamantei în promovarea acțiunii, pentru lipsa folosului practic.

Astfel, se arată că reclamanta nu justifică un interes actual în promovarea acțiunii, în condițiile în care printr-o hotărâre judecătorească anterioară reclamanta a fost obligată să respecte dreptul de proprietate al pârâtelor.

Pornind de la finalitatea acțiunii de față, fiind recunoașterea dreptului de proprietate asupra terenului, admiterea acțiunii nu poate conduce la dobândirea proprietății asupra terenurilor.

Pentru aceste considerente, recurentele-pârâte solicită admiterea excepției lipsei de interes.

Față de fondul cauzei, recurentele-pârâte au formulat critici prin care au susținut nelegalitatea deciziei instanței de apel, fiind rezultatul încălcării unor prevederi legale exprese.

Astfel, se arată că hotărârea atacată a fost pronunțată cu interpretarea eronată a prevederilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

Potrivit textului de lege evocat, actele de adjudecare au fost opozabile erga omnes încă din data de 11 martie 2004, data încheierii acestora, astfel încât la data dobândirii dreptului de proprietate, pârâtele au avut convingerea rezonabilă că dobândesc de la un proprietar.

Prin urmare, susținerea instanței de apel cu privire la efectuarea altor diligențe privind existența dreptului de proprietate este greșită.

Pe cale de consecință, recurentele susțin valabilitatea dreptului de proprietate și existența bunei-credințe.

Se mai susține de către recurente încălcarea dispozițiilor art. 1171 C. civ. potrivit cărora constatările personale ale notarului public, făcute prin propriile simțuri, în limitele atribuțiilor sale, fac dovada până la înscrierea în fals, iar celelalte mențiuni până la proba contrară.

Aceste constatări pot fi combătute exclusiv prin procedura înscrierii în fals, procedură care a fost respinsă de către instanța civilă.

Prin urmare, arată recurentele, soluția de anulare a procurilor autentice este nelegală.

Analizând decizia recurată, în raport de motivul de nelegalitate invocat și față de criticile invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei în promovarea acțiunii de față, Înalta Curte apreciază ca fiind legală soluția pronunțată de instanța de fond și menținută de către instanța de apel, având în vedere următoarele:

Recurentele-pârâte susțin excepția invocată, în raport de sancțiunea aplicabilă în cauza de față, respectiv nulitatea relativă, raportat la temeiul acțiunii, inexistența consimțământului vânzătorilor și la faptul că falsul procurilor nu a fost constatat de către instanța civilă.

Se mai susține că în speța de față ne aflăm în ipoteza vânzării bunului altuia, sancțiunea aplicabilă fiind de asemenea, nulitatea relativă, fiind invocate și dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

Este de observat că prin cererea inițială de chemare în judecată, reclamanta a invocat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate de Notariatul de Stat Bolintin Vale sub nr. x4/1995, x5/1995 și x6/1995, prin lipsa totală a consimțământului mandanților menționați în cuprinsul acestora, întrucât aceștia nu au semnat procurile pretins autentificate sub nr. x2, x3 și x1 din 09 mai 1995.

Față de acest petit al acțiunii, se constată că instanțele de fond au dat o corectă calificare motivelor de nulitate invocate de reclamantă, ca fiind motive de nulitate absolută, care privesc lipsa totală a consimțământului și nu vicii de consimțământ care ar fi putut afecta mandatul dat de cei trei vânzători mandatarului D. Or, lipsa totală a consimțământului, potrivit dispozițiilor art. 948 C. civ. atrage exclusiv nulitatea absolută, neconstituind o cauză de nulitate relativă a actului juridic.

Susținerea recurentelor legată de necesitatea constatării falsului în instanța civilă nu vor fi reținute, în raport de statuările instanțelor de fond, care pe baza probelor administrate au constatat nevalabilitatea procurilor inițiale pretins a fi date de autorii comuni ai părților. În speță, instanța de apel a constatat că mandanții nu au semnat procurile în litigiu, această situație de fapt reieșind din cuprinsul interogatoriilor administrate în cauză și din înscrisurile de la dosar. De asemenea, instanța de fond a stabilit față de consemnările notarului public, inexistența consimțământului vânzătorilor având în vedere probele administrate, reținând că procurile reprezintă falsuri, pentru lipsa condițiilor de validitate.

Recurentele-pârâte au mai susținut ipoteza vânzării bunului altuia, pentru a demonstra că la momentul dobândirii dreptului de proprietate pârâtele nu ar fi avut cunoștință de împrejurarea că nu contractează cu adevăratul proprietar, având în vedere dobândirea dreptului de proprietate prin acte de adjudecare întocmite într-o procedură de licitație publică.

Prealabil este de menționat că ipoteza evocată este irelevantă pentru calificarea motivului de nulitate ca fiind de nulitate absolută sau relativă. Pe de altă parte, dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 se referă la opozabilitatea erga omnes a dreptului de proprietate dobândit prin vânzare silită. De altfel, ipoteza susținută de recurente este în contradicție cu dezlegările instanțelor devolutive, care au reținut lipsa de diligențe din partea cumpărătorilor, ceea ce denotă că nu au fost de bună-credință la încheierea actului.

În consecință, excepția lipsei calității procesuale active a fost în mod corect respinsă.

Față de excepția prescripției dreptului material la acțiune, Înalta Curte constată că față de considerentele anterior arătate, care demonstrează că motivele invocate de reclamantă sunt de nulitate absolută, termenul de prescripție aplicabil nu poate fi cel prevăzut de art. 3 alin. (1) coroborat cu art. 9 din Decretul nr. 167/1958.

În ceea ce privește excepția lipsei de interes în promovarea acțiunii de față de către reclamantă, Înalta Curte apreciază criticile nefondate.

Esențial este de observat că Decizia nr. 442 din 06 iulie 2009 pronunțată de Curtea de Apel București în Dosarul nr. x/3/2008 a avut ca obiect acțiunea în revendicare prin comparație de titluri și nu s-a pronunțat asupra valabilității contractelor de vânzare-cumpărare sau a procurilor.

În cadrul litigiului menționat, prin considerentele hotărârii s-a reținut preferabilitatea titlului invocat de pârâte, în raport de titlul reclamantei, doar în considerarea faptului că este mai vechi, fiind prezumate valabile titlurile comparate.

În condițiile în care actele care au stat la baza încheierii titlurilor nu au fost analizate din punct de vedere al valabilității lor, acțiunea de față a reclamantei din acest punct de vedere este justificată din punct de vedere al interesului actual.

Dreptul de proprietate al pârâtelor a fost recunoscut sub rezerva prezumării ca valabile a titlurilor comparate, situație în care nu se poate susține inexistența interesului reclamantei în formularea unei acțiuni în constatarea nulității absolute a titlurilor comparate.

În continuare, Înalta Curte va analiza criticile recurentelor-pârâte efectuate în ceea ce privește fondul cauzei, cu referirile la încălcarea dispozițiilor de drept material, respectiv a dispozițiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 și art. 1171 C. civ.

Astfel, efectul nulității actelor juridice civile se exprimă în adagiul quod nullum est, nullum producit efectum, concretizat în operarea a trei principii, dintre care nulitatea actului inițial, atrage nulitatea actului subsecvent.

Principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis cunoaște o excepție care înlătură sau atenuează efectele nulității și anume cazul subdobânditorului de bună-credință și cu titlu oneros al unui imobil.

Prin aplicarea acestor principii de drept și cu luarea în considerare a poziției practicii judiciare, instanța de apel a statuat în mod corect că nu se poate reține buna-credință a autorilor pârâților K. și L., chiar dacă au dobândit dreptul de proprietate printr-un act de adjudecare a terenului la licitație publică.

"Minimele diligențe" ale terțului achizitor față de cunoașterea nevalabilității titlului de proprietate a înstrăinătorului, au fost apreciate necesare de către instanța de apel, pentru verificarea situației juridice a terenului cumpărat.

Revenind la critica recurentelor, privind încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1997, se constată că aceste dispoziții nu înlătură necesitatea efectuării "minimelor diligențe".

Dispozițiile citate se referă la opozabilitatea dreptului de proprietate care nu trebuie înscris în cartea funciară, atunci când este dobândit prin licitație publică și nu pot constitui o excepție de la aplicarea principiilor nulității actelor juridice.

Față de nelegalitatea deciziei recurată în raport de încălcarea dispozițiilor art. 1171 - 1174 C. civ., Înalta Curte constată că aceste dispoziții reglementează regimul juridic al înscrisurilor autentice, stabilind că faptele materiale constatate de notarul public fac dovada până la înscrierea în fals.

Pe de o parte se constată că valabilitatea procurilor inițiale a fost analizată în pricina de față, în raport de probele administrate în cauza de față, precum și în Dosarul penal nr. x/P/2009 al Parchetului de pe lângă Tribunalul București, fiind reținută lipsa condițiilor de validitate.

Dispozițiile care reglementează forța probantă a înscrisurilor autentice se referă la faptele materiale constatate de notarul public, or în situația de față s-a analizat de către instanța civilă validitatea procurilor care au stat la baza încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.

Față de aceste considerente, argumentele recurentelor cu privire la existența și valabilitatea consimțământului mandanților sunt nefondate.

Pentru aceste considerente, având în vedere dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul pârâtelor urmează să fie respins ca nefondat.

În ceea ce privește cererea formulată de intimata reclamantă privind acordarea de cheltuieli de judecată, Înalta Curte urmează să o respingă, având în vedere că dovezile depuse de parte la dosarul cauzei privesc asistența și reprezentarea părții în etapele procesuale anterioare și nu judecata pricinii în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentele-pârâte A. și B. împotriva Deciziei civile nr. 428 A din 28 septembrie 2015 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Respinge cererea formulată de intimata-reclamantă SC C. SRL privind acordarea de cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 23 iunie 2016.

Procesat de GGC - CT