ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 205/2017

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 205/2017 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Decizia nr. 205/2017

Prin cererea înregistrată la data

de 10 aprilie 2008 pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă,

sub nr. x/3/2008, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe

pârâții C., D., SC E. SRL, F., Primăria Municipiului București

și Prefectura Municipiului București și Sectorului Agricol

Ilfov, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța: -

să oblige pârâta SC E. SRL să le lase în deplină proprietate

și liniștită imobilul situat în București, format din

construcție, două camere și dependințe, în

suprafață la sol de 55,57 mp (suprafață utilă de 77,95

mp) și teren în suprafață de 62,88 mp; - să oblige pârâta SC

E. SRL, pe calea acțiunii oblice, să lase Primăriei Municipiului

București - Consiliului General al Municipiului București, în

deplină proprietate și liniștită posesie imobilul compus

din teren suprafață de 417,12 mp aflat în București; - să

constate nulitatea absolută a următoarele documente: Ordinul nr. 241

din 23 august 1994 emis de Prefectura Municipiului București și

Sectorului Agricol Ilfov; tranzacția din 10 mai 2007 care stă la baza

pronunțării sentinței civile nr. 7394 din 14 mai 2007 în Dosar nr.

x/299/2007 a Judecătoriei sectorului 1 București; contractul de

vânzare-cumpărare autentificat din 18 iulie 2007 de B.N.P., G.; cu

cheltuieli de judecată.

Prin

sentința civilă nr. 1717 din 16 decembrie 2010, astfel cum a fost

îndreptată prin încheierea pronunțată la data de 05 ianuarie 2011,

Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis excepția

necompetenței materiale, cât privește cererea de constatarea

nulității Ordinului prefectului nr. 241 din 23 august 1994 emis de

Prefectura Municipiului București; a declinat competența de

soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei sector 1

București; a suspendat judecata celorlalte capete ale cererii de chemare

în judecată, în temeiul art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până

la rămânerea irevocabilă a hotărârii ce se va pronunța cu

privire la anularea Ordinului prefectului nr. 241 din 23 august 1994, disjunsă.

Cauza a fost

înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București la

data de 01 martie 2012 sub nr. x/299/2011. Prin încheierea de la data de 07 decembrie

2011 s-a luat act de renunțarea reclamanților la judecarea cererii de

anulare a Ordinului prefectului nr. 241 din 23 august 1994.

În urma

disjungerii, pe rolul Tribunalului București, secția a V-a

civilă, s-a format Dosarul înregistrat sub nr. x/3/2011, cauza fiind

repusă pe rol la data de 12 decembrie 2012 ca urmare a

pronunțării soluției în Dosarul nr. x/299/2011.

La termenul

din 12 decembrie 2012, reclamanții au depus o cerere precizatoare, prin

care au arătat că solicită obligarea pârâtei SC E. SRL la plata

sumei de 31.053 lei, reprezentând contravaloarea construcției care a

pierit în urma unui incendiu din 09 mai 2009.

La

același termen de judecată, Tribunalul a constatat că Prefectura

sectorului Agricol Ilfov nu mai are calitate procesuală în cauză,

însă având în vedere poziția reclamanților a menținut în

cauză pârâta Prefectura Municipiului București.

Prin

sentința civilă nr. 891 din 08 iulie 2014, Tribunalul București,

secția V-a civilă, a respins ca neîntemeiată cererea

precizată.

Împotriva acestei

sentințe, la data de 15 septembrie 2015 au declarat apel reclamanții A.

și B., care a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel

București, secția a III-a civilă, și pentru cauze cu minori

și de familie la data de 24 noiembrie 2015.

Prin Decizia nr.

487 din 28 iunie 2016, Curtea de Apel București, secția a III-a

civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul, a

schimbat sentința, în sensul că a admis, în parte, acțiunea

precizată, a obligat pârâta SC E. SRL să lase în deplină

proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață

de 62,88 mp situat sub construcția în prezent arsă, situat în

București, identificat prin raportul de expertiză efectuat în

cauză de expert G.; a obligat pârâta SC E. SRL, să lase în

deplină proprietate și liniștită posesie Municipiului

București terenul liber de construcție, în suprafață de

416,3 mp, diferența dintre totalul de 479,18 mp din imobilul situat în

București, identificat prin raportul de expertiză efectuat în

cauză de expert G., și terenul situat sub construcție, de 62,88 mp;

a obligat pârâta SC E. SRL să plătească reclamanților suma

de 31.053 lei reprezentând contravaloarea construcției. A menținut

dispoziția de respingere în rest a acțiunii precizate. A obligat

pârâta SC E. SRL să plătească reclamanților suma de 4.000

lei cheltuieli de judecată fond și 3.000 lei cheltuieli de

judecată în apel.

În motivarea

deciziei s-au reținut următoarele.

I. Prima

problemă care trebuie rezolvată în cauză este identificarea în

spațiu a imobilului din titlul de proprietate invocat de către

apelanții-reclamanți, respectiv contractul de vânzare-cumpărare din

03 octombrie 1996 încheiat cu Primăria Municipiului București, prin SC

H. SA, în baza Legii nr. 112/1995 (terenul de sub construcție fiind

proprietatea lor), precum și a celui din contractul de închiriere din 10

iunie 1992 încheiat tot cu Primăria Municipiului București, prin SC

H. SA (curtea rămânând în proprietatea Municipiului București).

prim aspect, curtea de apel a avut în vedere că individualitatea unui

teren (ca și a oricărui alt obiect material) este dată de

traiectoria liniei închise care o separă în spațiu și îi

atribuie o individualitate. Prin urmare, din perspectiva voinței interne a

părților unui contract, referirea la un teren are întotdeauna un

obiect determinat în spațiu, cel puțin teoretic, și anume în

limita reală a conturului, configurației sale topografice.

Adresa

poștală (stradă, număr) constituie doar un element de

identificare generat de rațiuni de simplificare a individualizării

și de sistematizare a teritoriului, asociat unui imobil având o

anumită delimitare în spațiu de către autoritatea administrativă

competentă care o atribuie.

Acest element

prezintă o utilitate deosebită în situația în care în actul de

transmitere nu este indicat perimetrul imobilului, caz în care planurile

topografice sau cadastrale pe care sunt menționate și adresele

imobilelor permit indirect poziționarea în spațiu a obiectului

contractului. Într-o asemenea situație, în care din cuprinsul contractului

sau anexelor acestuia nu se rezultă niciun indiciu al unei alte

delimitări în spațiu care să fi fost avută în vedere de

părți, ci doar adresa sa, nu se poate face dovada că

părțile au intenționat de fapt să transmită un imobil

cu o altă adresă. Întrucât nu există nicio îndoială care

să pună vreo problemă de interpretare, singura ce ar conferi

prioritate voinței interne (art. 977 C. civ.), neconcordanța între,

pe de o parte, voința internă a părților, care ar fi

intenționat să transmită un teren cu un anumit perimetru și,

pe de altă parte, cea externă, indicată în cuprinsul

contractului de vânzare-cumpărare, în care imobilul este identificat

printr-o anumită adresă, nu poate fi opusă terților,

conform principiului ce se degajă din prevederile art. 1175 C. civ.

În imensa

majoritate a situațiilor în actele juridice sunt indicate ambele elemente

(adresa și conturul) și există concordanță între

limita conturului terenului și adresa sa.

Dacă

însă există o diferență, în interpretarea contractului

referitor la obiectul său, trebuie dată prioritate, din perspectiva

celor expuse anterior, conturului real al terenului avut în vedere de

părți, indicat fie în cuprinsul contractului prin dimensiunile

laturilor și vecinătăți, fie printr-o reprezentare

grafică (schiță anexă la contract).

premise aceste considerații de ordin teoretic și dat fiind că în

speță se invocă de către apelanții-reclamanți o

neconcordanță între adresa menționată în contractul de

vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 și în contractul de

închiriere din 10 iunie 1992, respectiv București, sector 1, și

perimetrul real al imobilului transmis, identificat grafic (la pct. 2 din

contractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut că „se

anexează schița de plan ce face parte din prezentul contract”)

și care ar corespunde actualei adrese București, sector 1, trebuie

stabilit, pe baza probelor administrate în cauză, care este conturul

terenului (de sub construcție și liber de construcție) obiect al

celor două contracte menționate.

Din

considerentele expuse anterior rezultă și că nu se poate

reține apărarea intimatei-pârâte SC E. SRL care susține că

de plano terenul este cel cu adresa actuală (la data transmiterii)

București, sector 1 și astfel, suprapunându-se cu terenul identificat

prin acea adresă, aparținând în prezent SC I. SRL (potrivit

extrasului din cartea funciară), Primăria Municipiului București

a vândut lucrul altuia. În planul topografic actual (depus atât de experta J.,

cât și de expertul-parte al intimatei-pârâte, K.), adresa

poștală nu apare. Această adresă a fost însă

folosită în documentația cadastrală recepționată de L.,

ceea ce îi conferă un caracter oficial, pentru terenul care, având

aceeași configurație cu cea actuală (având la Nord imobilul

situat la intersecția străzilor Șos. x - actualmente Șos. x

- și str. x - actualmente str. x - la Est str. x, la Sud două proprietăți

și str. x pe o distanță mică, iar la Vest un alt imobil), a

figurat în planul cadastral din anul 1940, comunicat de Primăria

Municipiului București, cu adresa str. x. În același plan, imobilul

situat la nordul acestuia (la intersecția străzilor x - actualmente

Șos. x - și str. x - actualmente str. y) figurează cu

numărul poștal 65, iar cel de la sudul său tot cu numărul

poștal 63. Imobilul în discuție a fost dobândit de M. și N. cu

actul de vânzare-cumpărare autentificat din 17 iulie 1945 de Tribunalul

Ilfov, în cuprinsul acestuia indicându-se adresa str. x, a fost restituit

acestora prin Decizia nr. 189 din 27 mai 1992 a Primăriei Municipiului

București, pentru edificarea unei construcții cu subsol, parter

și patru etaje pe terenul la acel moment viran proprietarele au

obținut autorizația de construcție din 15 septembrie 1993

și a făcut la data de 15 noiembrie 1993 obiectul unui contract de

asociere în vederea construirii unui imobil de locuințe și birouri cu

firma SC O. SRL, care și-a schimbat apoi denumirea în SC I. SRL.

În primul

rând, pentru stabilirea conturului imobilului dobândit de

apelanții-reclamanți trebuie avută în vedere schiță

depusă de aceștia odată cu cererea de chemare în judecată,

întocmită de SC H. SA Este de menționat că schița

comunicată de P., în calitate de administrator al SC H. SA (având

activitatea suspendată din 01 noiembrie 2014), este într-o versiune

ușor diferită, în sensul că la Est nu mai este menționată

str. x, laturile dinspre Est și dinspre Vest sunt cu 2 m mai mici (latura

dinspre Est de 32,05 m în loc de 34,05 m și partea cea mai sudică a

laturii dinspre Vest de 1.744 cm în loc de 1.944 cm), iar latura dinspre Nord

puțin mai mare (2.179 cm în loc de 20,50 m).

O primă

concluzie care rezultă din analiza acestei schițe este aceea că

imobilul trebuie să se afle în zona delimitată la nord de Bd. x și

la est str. x, putând fi astfel fie chiar pe colț, fie la o anumită

distanță de Bd. x, dar învecinat cu str. x (ceea ce ar putea confirma

teza intimatei-pârâte SC E. SRL că este vorba de imobilul cu adresa în

prezent București, sector 1), fie la o anumită distanță de

str. x, dar învecinat cu Bd. x (ceea ce ar putea confirma teza

apelanților-reclamanți că este vorba de imobilul cu adresa în

prezent București, sector 1), fie, în sfârșit, la o anumită

distanță de Bd. x și la o anumită distanță de

str. x. Este vorba de distanțe rezonabile, căci altfel nu s-ar

justifica indicarea celor două străzi pe schiță, așa

încât zona în care trebuie localizat nu trebuie să fie foarte

întinsă.

Chiar și

așa, identificarea ar fi fost imposibil de realizat strict pe baza

schiței care indică limitele terenului, dar nu și

vecinătățile, dacă nu ar exista un punct de reper fix,

și anume construcția, a cărei latură dinspre Vest se

află chiar la limita de vecinătate, fiind totodată măsurate

distinct distanțele de la Nordul terenului până la construcție,

lungimea construcției și de la construcție până la Sud.

Comparând

releveul construcției dobândite de apelanții-reclamanți,

întocmit de SC H. SA, cu releveul construcției dobândite de

intimata-pârâtă SC E. SRL, ambele depuse la termenul din 18 iunie 2008, se

observă similitudinea formei amprentei la sol, diferența de

suprafață utilă în limitele de toleranță admise (40,74

mp, respectiv 42,75 mp), împărțirea în linii mari

asemănătoare a camerelor, poziția identică a ușii exterioare

și a ușilor interne.

Chiar

dacă există într-adevăr anumite diferențe: pozițiile 1

și 5 din primul releveu - vestibul și cameră - au suprafața

de 5,25 mp+7,34 mp=12,59 mp și le corespunde poziția 3 din al doilea

releveu - cameră - cu suprafața de 10,86 mp; poziția 2 din

primul releveu - cameră - are suprafața de 13,09 mp și îi

corespunde poziția 2 din al doilea releveu - cameră - cu

suprafața de 10,17 mp; poziția 3 din primul releveu -

bucătărie - are suprafața de 6,73 mp și îi corespunde

poziția 1 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 9,84 mp;

poziția 4 din primul releveu - baie - are suprafața de 8,33 mp

și îi corespund pozițiile 4 și 5 din al doilea releveu -

bucătărie și baie - cu suprafața de 6,70 mp+5,18 mp=11,88 mp,

aceste diferențe, cu privire la cele două camere dinspre Nord

(pozițiile 2 și 3 din primul releveu), sunt nesemnificative,

rezultând din măsurători, iar cu privire la cele trei camere dinspre

Sud, sunt nerelevante, explicându-se prin efectuarea unor

recompartimentări (după dobândirea apartamentului de către

apelanții-reclamanți și până la pierderea posesiei lui),

câtă vreme perimetrul tuturor acestora trei (pereții exteriori, dar

și cei interiori, care le despart de camerele dinspre Nord) este

același.

De asemenea,

chiar dacă în primul releveu apar și 2 boxe la subsol,

nemenționate în cel de-al doilea, aceasta se explică printr-o

omisiune în cadrul celui de-al doilea, câtă vreme existența lor

fizică a fost constatată de către expertul J. Constatările

expertului, care lucrează în calitate de delegat al instanței, bazate

pe constatările sale de fapt, fac dovadă până la înscrierea în

fals, chiar dacă expertiza este anulată, ceea ce în cauză nici

nu s-a întâmplat, la termenul din 11 noiembrie 2009 instanța dispunând din

oficiu și o nouă expertiză de identificare a construcției

fără a invalida concluziile celei dintâi, care a avut și un

asemenea obiectiv, pe lângă cel de evaluare a imobilului (teren și

construcție).

Pe de

altă parte, curtea de apel a constatat, pe baza planul topografic actual

anterior menționat (depus atât de experta J., cât și de

expertul-parte al intimatei-pârâte, K.), că nu există nicio altă

construcție asemănătoare ca formă a amprentei la sol în

zona stabilită mai sus.

Pe cale de

consecință, terenul dobândit de apelanții-reclamanți este

cel pe care se află construcția aflată în prezent în posesia SC

E. SRL și care are adresa actuală București, sector 1.

De altfel,

folosind acest raționament, la aceeași concluzie au ajuns și

experții J. și G.

În al doilea

rând, strict în vederea identificării imobilului din schița

anexă la contractul de vânzare-cumpărare prin care

apelanții-reclamanți au dobândit imobilul, poate fi avută în

vedere adresa pe care o asociază SC H. SA imobilului astfel reprezentat,

și anume București, sector 1, și în consecință dosarul

întocmit de SC H. SA pentru acest imobil, deținut de R. după

preluarea-predarea arhivei în anul 1999, depus direct în apel cu adresa din 08

martie 2016.

În acest

dosar se regăsește un plan de situație scara 1 : 200, pe care

apare aceeași clădire (individualizată ca fiind corp A, corpul B

fiind ulterior demolat), de data aceasta fiind indicate și

vecinătățile terenului pe care este edificată, un teren mai

mare, în care este inclus și cel în litigiu. Astfel, terenul mai mare este

cel situat chiar la intersecția dintre Bd. x și str. x, pe fișa

aflată pe aceeași pagină (pe față) existând

mențiunea făcută în februarie 1955 că s-a constatat că

din curte s-a luat aproximativ o jumătate și s-a transformat în parc

public, diferența rămasă, identificată în continuare ca

fiind imobilul din București. Din schiță rezultă că

jumătatea transformată în parc este cea dinspre str. x.

Prin urmare,

imobilul pentru care SC H. SA avea în evidențe adresa din București,

este chiar cel în litigiu. Ca atare, folosirea acestei adrese în contractul de

vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 se explică prin

neactualizarea bazei sale de date, pentru a corespunde cu modificările

operate prin planurile topografice ulterioare.

Din

același dosar comunicat de R., Curtea mai reține că întregul

imobil apare ca fiind naționalizat la data de 20 aprilie 1950 în temeiul

unui proces-verbal întocmit pe baza Decretului nr. 92/1950, de la R. În

fișa juridică este indicat modul în care a fost preluat în

administrare corpul B (cel ulterior demolat) de către T., și anume

„în baza. (nicio mențiune) U.”

Este de

observat că, deși în procesul-verbal întocmit la data 27 martie 1940

de Comisiunea pentru înființarea cărților funciare în

București s-a reținut că imobilul situat în str. x, colț cu

Șos. x, în suprafață de 938 mp, este proprietatea lui V., X., Z.

(moștenitorii lui Y.), A.A. (moștenitoarea lui B.B.), C.C.

(moștenitor al lui D.D.), E.E., F.F., G.G. și H.H. (moștenitori

ai lui I.I.), în schimb în actul de vânzare-cumpărare autentificat din 17

iulie 1945 de Tribunalul Ilfov, prin care imobilul de la Sud a fost dobândit de

M. și N., se indică drept vecinătate la Nord „proprietatea S.”,

după care se face referire la modalitatea de dobândire la o

tranzacție-partaj încheiată în anul 1938 cu moștenitorii

defunctului Y. și se arată că „decedatul Y. poseda acest teren

în baza actelor mai jos arătate, aflate în posesia D-nei S. (...)”. Prin

urmare, este posibil ca între anii 1940 și 1945 să fi intervenit un

transfer de proprietate în favoarea acestei persoane.

De asemenea,

este posibil ca imobilul dobândit de M. și N. de la J.J., situat în București,

să fi provenit dintr-un teren mai mare care îl includea și pe cel de

la Sudul acestuia, de vreme ce prin actul de vânzare-cumpărare

autentificat din 21 decembrie 1943 de Tribunalul Ilfov - Secția Notariat K.K.

și L.L. dobândiseră tot de la J.J. imobilul situat în București.

Prin urmare,

folosirea aceluiași număr poștal pentru imobile distincte, fie nr.

63 (pe planul cadastral din anul 1940, pentru cele două menționate

imediat anterior), fie nr. 65 (pentru cel cumpărat de M. și N., în

actul lor de dobândire, și pentru cel care era proprietatea

moștenitorilor lui Y. în anul 1940), se explică prin efectuarea

acestor dezmembrări, neurmată de identificări riguroase

distincte a imobilelor obținute astfel.

În orice caz,

modificarea adresei poștale a unuia dintre imobilele identificate ambele

la un moment dat ca fiind situate în București, este certă și a

intervenit cel târziu la data de 03 august 1959 și pentru imobilul în

litigiu (cu următoarele vecinătăți: „Față Bulev.

x , Fund x, Dreapta parc - loc viran și Stînga Bulev. x), întrucât în

fișa imobilului întocmită de Institutul „Proiect București” s-a

menționat „str. x, Raionul I.V. Stalin.

În al treilea

rând, în identificarea imobilului transmis prin contractul de

vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 ca fiind cel care corespunde

actualei adresei București, sector 1, pledează și faptul că

acesta este cel preluat în posesie de către

apelanții-reclamanți.

Astfel, prin

cererea înregistrată la data de 23 mai 1997 pe rolul Judecătoriei sectorului

1 București sub nr. x/1997, reclamanta A. a chemat în judecată pârâta

SC O. SRL, pentru a fi obligată să mute gardul ce se află în

posesia reclamantei, arătând că în anul 1992 a convenit cu

administratorul societății constructoare ca pârâta să

folosească o parte din curtea sa prin mutarea gardului în interior, cu

condiția ca după terminarea construcției gardul să fie

mutat în poziția inițială, lucru care nu s-a întâmplat.

În

dispozitivul hotărârii, atât la domiciliul reclamantei, cât și la

domiciliul pârâtei apare adresa București, sector 1.

În concluzie,

părțile din contractul de vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996

au avut reprezentarea terenului transmis ca fiind cel cu configurația ce

corespunde actualei adrese București, sector 1, existând astfel o

suprapunere cu imobilul dobândit de SC E. SRL prin contractul de

vânzare-cumpărare autentificat din 18 iulie 2007 de B.N.P., G.

II.

Subsecvent, a doua problemă o reprezintă determinarea și

aplicarea în cauză a regulilor din materia acțiunii în revendicare

imobiliară.

1.

Acțiunea în revendicare, potrivit definiției date de practica

judiciară și de literatura de specialitate în absența unei

definiții legale, constituie un mijloc de apărare al dreptului de

proprietate (reglementat de art. 480 C. civ.) prin care proprietarul care a

pierdut posesia unui bun individual determinat solicită instanței

să i se stabilească dreptul de proprietate asupra bunului respectiv

și să redobândească posesia lui de la cel care îl

stăpânește fără a fi proprietar.

În aceste

condiții, se impune stabilirea apartenenței dreptului de proprietate,

iar acest drept se regăsește în patrimoniul ultimei persoane care l-a

dobândit în mod valabil, ca efect al principiului de drept conform căruia

nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparține.

Aplicarea regulilor

de drept în materia apărării dreptului de proprietate presupune în

primul rând să se stabilească dacă terenul în litigiu se

regăsește în titlul de proprietate al uneia (situație în care

aceea va avea câștig de cauză) sau ambelor părți (în acest

ultim caz urmând a se da prioritate unuia din titlurile de proprietate,

potrivit regulilor stabilite de jurisprudență și de literatura

de specialitate).

Aplicarea

regulilor de drept consacrate în materia revendicării imobiliare

implică astfel în cel de-al doilea caz, care se regăsește în

speță, compararea titlurilor de proprietate prezentate de către

părți. Dacă titlurile lor provin de la autori diferiți se

compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile.

Această soluție, care corespunde în cea mai mare măsură

principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult

decât ceea ce îi aparține, asigurând astfel respectarea efectivă a

dreptului de proprietate asupra bunului în discuție, trebuie aplicată

ori de câte ori este posibil, pentru a identifica, pe cât posibil, momentul la

care apar pentru prima oară două titluri de proprietate asupra

aceluiași bun.

Nicio

altă modalitate de comparare a titlurilor de proprietate prezentate de

părți nu corespunde într-o asemenea situație principiului de

drept pe care trebuie să îl reflecte acțiunea în revendicare, astfel

că aplicarea oricărui alt criteriu de preferabilitate care să

ignore scopul urmărit de o asemenea acțiune, și anume stabilirea

patrimoniului în care se regăsește dreptului de proprietate asupra

bunului revendicat, nu poate fi admisă.

În aceste

condiții, în cauză trebuie să aplice regula consacrată în

materia revendicării imobiliare pentru ipoteza în care titlurile

emană de la autori diferiți, enunțată anterior, și nu

un alt criteriu de preferință, pentru a da câștig de cauză

intimatei-pârâte, pe considerentul că aceasta și-a întocmit prima

documentația cadastrală și și-a înscris prima imobilul în

cartea funciară, dat fiind că această regulă se aplică

pentru o situație distinctă, aceea în care titlurile provin de la

același autor.

O asemenea

soluție nu poate fi admisă și în ipotezele precum cea de

față, pentru că, deși intabularea în cartea funciară

are într-adevăr efectul de a face opozabil tuturor acest drept, conform art.

25 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data înscrierii imobilului în

cartea funciară de către autorii intimatei-pârât, respectiv 20 iunie 2007),

în același timp actul normativ invocat permite, în cazurile prevăzute

de art. 34, rectificarea cărții funciare la cererea persoanelor

interesate care pretind și dovedesc printr-o hotărâre

judecătorească irevocabilă o neconcordanță între

cuprinsul cărții funciare și situația juridică

reală a imobilului. Or, acțiunea în revendicare constituie tocmai

unul dintre mijloacele procedurale prin care adevăratul proprietar al unui

imobil înscris în cartea funciară în favoarea unei alte persoane

înțelege să îndeplinească condiția prealabilă

impusă de art. 34 din Legea nr. 7/1996, aceea a existenței unei

hotărâri judecătorești definitive și irevocabile prin care

să se constate că situația juridică reală a imobilului

este cea pe care o pretinde.

Prin urmare,

nu numai că Legea nr. 7/1996 nu exclude punerea în discuție a

drepturilor înscrise în cartea funciară, ci chiar face referire

expresă la posibilitatea înlăturării unei eventuale

neconcordanțe între cuprinsul cărții funciare și

situația juridică reală a imobilului, conferind astfel un suport

legal pentru contestarea acelor drepturi.

Concluzia

celor expuse anterior este aceea că se impune compararea între ele a

drepturile autorilor de la care provin titlurile.

Astfel,

titlul de proprietate al statului este actul administrativ individual de

preluare din 20 aprilie 1950, iar autorul statului (pentru terenul liber de

construcție) și indirect al autorilor-reclamanți (pentru terenul

de sub construcție, cumpărat de la stat) este fostul proprietar, fie

că este vorba de S., fie de moștenitorii lui Y., de la care a fost

preluat prin invocarea Decretului nr. 92/1950 (fără a fi enumerat în

lista-anexă inițială).

Pe de

altă parte, titlul de proprietate invocat de intimata-pârâtă SC E.

SRL este contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 18 iulie 2007 de

B.N.P., G., prin care a dobândit imobilul în litigiu de la vânzătorii C.

și D.

Titlul de

proprietate invocat de aceștia din urmă este sentința

civilă nr. 7394 din 14 mai 2007 pronunțată de Judecătoria sectorului

1 București în Dosarul nr. x/299/2007, prin care s-a admis cererea

formulată de reclamantul C. în contradictoriu cu pârâta F. și s-a

constatat, ca urmare a încheierii unei tranzacții, că pârâta a vândut

reclamantului imobilul situat în București, sector 1, format din teren în

suprafață de 480 mp și construcție edificată pe teren,

compusă din trei camere și dependințe, urmând ca hotărârea

să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

F. a dobândit

a dobândit o cotă de ½ din imobil prin moștenire de la M.M., conform

certificatului de moștenitor din 24 ianuarie 2007 eliberat de notar public

N.N., și cealaltă cotă de ½ prin contractul de

vânzare-cumpărare autentificat din 26 aprilie 1993 de fostul Notariat de

Stat al sectorului 1 București (construcția și dreptul de

folosință asupra terenului), precum și prin certificatul de

atestare a dreptului de proprietate privată din 16 octombrie 1994 eliberat

de Prefectura Municipiului București și a Sectorului Agricol Ilfov

(terenul). Aceste două titluri de proprietate sunt depuse la rolul fiscal

și în ceea ce îl privește pe M.M.

Or, potrivit

adresei din 20 august 2008 emise de Camera Notarilor Publici contractul de

vânzare-cumpărare autentificat din 26 aprilie 1993 nu se

regăsește în arhiva sa, numărul de autentificare 1019 a fost

emis la o altă dată (18 ianuarie 1993) și pentru un alt gen de

act autentic (declarație notarială), iar în data de 26 aprilie 1993

nu au fost instrumentate acte autentice cu numărul de autentificare 1019.

Aceeași

este situația și cu privire la certificatul de moștenitor din 1984

eliberat de Notariatul de Stat al Sectorului 1 București menționat în

contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 26 aprilie 1993 ca fiind

modalitatea de dobândire a imobilului de către vânzătorul O.O.

Astfel,

potrivit adresei din 20 august 2008 emise de Camera Notarilor Publici

certificatul din 08 martie 1984 a fost emis în Dosarul succesoral nr. x/1984

conexat cu Dosarul succesoral nr. x/1984 care a făcut obiectul dezbaterii

succesiunii unui alt defunct.

Cu adresa

depusă în apel Camera Notarilor Publici a confirmat cele învederate

anterior, a depus înscrisurile la care a făcut referire și a

arătat că actul autentificat din 1979 de Notariatul de Stat sector 1,

la care se face referire în contractul de vânzare-cumpărare autentificat din

26 aprilie 1993 ca fiind actul de dobândire al autoarei P.P., are ca obiect un

autoturism.

Din adresa

emisă de Secretariatul General al Guvernului rezultă că în anul

1958 au fost emise hotărâri până la nr. 1949, deși în contractul

de vânzare-cumpărare autentificat din 26 aprilie 1993 se face referire la

H.C.M. nr. 4017/1958.

De asemenea,

potrivit adresei trimise de L., contractul de vânzare-cumpărare

autentificat din 26 aprilie 1993 nu se regăsește ca fiind înscris în

evidențele sale în registrul de transcripțiuni. La numărul de

transcriere din 1993 menționat pe contract este efectuată o

transcriere privind un imobil situat în str. x, iar transcrierea din 1993 care

se regăsește în evidențele sale este din data de 14 ianuarie 1993.

Tot astfel,

certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată din 16

octombrie 1994 eliberat de Prefectura Municipiului București și a

Sectorului Agricol Ilfov nu a fost identificat în arhiva acestei

instituții, așa cum rezultă din întâmpinarea depusă în Dosarul

nr. x/299/2011 al Judecătoriei sectorului 1 București, iar referirea

la poziția nr. 131 din ordinul nr. 241 din 23 august 1994 nu se

regăsește în cuprinsul ordinului, trimis de Instituția prefectului

Municipiului București cu adresa din 01 iunie 2009. Ordinul respectiv a

fost emis la data de 18 iulie 1994, iar M.M. nu se regăsește la

niciuna dintre poziții, la poziția 131 fiind menționat R.R. cu

un teren situat în București.

Pe cale de

consecință, reținând că titlul

apelanților-reclamanți și al statului provin de la

adevăratul proprietar, în timp ce titlurile autorilor intimatei-pârâte SC

E. SRL nu au corespondent în realitate, Curtea reține că titlul de

proprietate al primilor este preferabil, urmând ca intimata-pârâtă să

fie obligată să predea posesia terenului și, întrucât

construcția a pierit, acțiunea în revendicare fiind transformată

sub acest aspect într-una în despăgubiri, să plătească suma

ce reprezintă contravaloarea acesteia.

aspect, instanța de apel are în vedere că potrivit art. 974 C. civ.:

„creditorii pot exercita toate drepturile și acțiunile debitorului

lor, afară de acelea care îi sunt exclusiv personale”.

Așadar,

acțiunea oblică este acea acțiune în justiție pe care

creditorul o exercită pentru valorificarea unui drept care aparține

debitorului său. Această acțiunea este exercitată de

creditor în numele debitorului său, dar va duce la același rezultat

ca și cum ar fi fost exercitată de debitor.

Pentru a se

putea intenta acțiunea oblică este necesară îndeplinirea unor

condiții, astfel: - debitorul să fie inactiv, adică să nu

intenteze el însuși acțiunea; - creditorul trebuie să aibă

un interes serios și legitim; - creanța pe care o are creditorul

trebuie să fie certă, lichidă și exigibilă.

Prin

contractul de închiriere din 10 iunie 1992 încheiat cu Primăria

Municipiului București, prin SC H. SA (terenul fiind în proprietatea

Municipiului București), apelanții-reclamanți au dobândit un

drept de folosință asupra terenului de sub construcție (asupra

cărora au devenit ulterior proprietari) și asupra celui de

construcții. Acest contract a fost prelungit succesiv de drept în temeiul

Legii nr. 17/1994, O.U.G. nr. 40/1999, O.U.G. nr. 8/2004, O.U.G. nr. 44/2009.

Potrivit art.

1411 C. civ., locațiunea este un contract prin care o persoană,

numită locator, pune la dispoziția altei persoane, numite locatar,

folosința temporară a unui bun, în schimbul unei sume de bani,

numită chirie.

Dreptul de

folosință al locatarului este un drept de creanță. Dreptul

de folosință, ca drept de creanță, nu conferă

locatarului dreptul de urmărire a bunului aflat asupra terților,

așa cum nu conferă nici dreptul de preferință (specifice

doar drepturilor reale).

În temeiul

contractului principala obligație a locatorului este de a asigura

locatarului folosința lucrului pe toată durata locațiunii, obligație

de a face cu caracter succesiv, din care decurg mai multe obligații secundare

(cu scopul de a asigura garantarea folosinței liniștite și utile

a lucrului închiriat). Pentru asigurarea executării obligației

principale de folosință a lucru­lui, locatorul are trei

obligații subsecvente: a) obligația de predare a lucrului; b)

obligația efectuării reparațiilor capitale și c)

obligația de garanție.

Nimic nu

impune însă chiriașului să se limiteze la a invoca garanția

pentru tulburările de drept provenite prin faptele terților,

dacă sunt întrunite condițiile unei alte acțiuni, cum este

acțiunea oblică, asumându-și costurile și riscurile

acesteia.

Or, aceste

cerințe sunt întrunite, pentru că: - locatorul, Municipiul

București, a fost inactiv, acestea nepreluând nici acțiunea

introdusă de apelanții-reclamanți; - interesul

apelanților-reclamanți este să poată să-și

exercite dreptul de folosință asupra curții, fără de

care nu pot nici să-și exercite în condiții adecvate dreptul de

proprietate asupra terenului care s-a situat sub construcția în prezent

arsă, ce nu are ieșire la drumul public; - creanță

corelativă obligație a locatorului este de a asigura locatarului

folosința lucrului pe toată durata locațiunii este certă,

lichidă și exigibilă.

În aceste

condiții, curtea de apel a constatat caracterul întemeiat și al celui

de-al doilea capăt de cerere.

Sub un alt

aspect, instanța de apel reține că Municipiul București

este titularul dreptului de proprietate asupra terenului, iar nu Primăria

Municipiului București, care are numai calitatea de a reprezenta în

justiție unitatea administrativ-teritorială (art. 21 alin. (2) din

Legea nr. 215/2001).

Fiind vorba

de o reprezentare legală, se constată că, în drept (iar nu în

fapt), la judecată a participat titularul dreptului real, astfel că

nu s-ar putea respinge acest capăt de cerere cu argumentul distincției

formale care există între Municipiul București, reprezentat de

Primăria Municipiului București, pe de o parte, și Primăria

Municipiului București, pe de altă parte, iar acțiunea va fi

admisă în raport de titularul dreptului de proprietate, drepturile neputând

fi stabilite prin hotărâre judecătorească decât celor

recunoscuți de lege a fi titularii lor.

De altfel,

tot Primăria Municipiului București este menționată și

în contractul de închiriere care a generat raportul juridic în cadrul

căruia apelanții-reclamanți figurează în calitate de

subiect activ, iar cea dintâi în calitate de subiect pasiv.

Pentru

stabilirea regimului juridic al imobilului în litigiu anterior adoptării

actualei Constituții, curtea de apel a avut în vedere faptul că

dreptul de proprietate a intrat într-adevăr la momentul preluării în

patrimoniul statului, deoarece potrivit art. 5 din Constituția din 1948,

proprietatea putea aparține statului sau organizațiilor cooperative

sau particularilor, persoane fizice sau juridice, iar unitățile

administrativ-teritoriale nu se încadrează în niciuna din aceste două

categorii. Transmiterea dreptului de administrare a bunurilor proprietatea

statului între instituțiile centrale de stat, sfaturile populare și

unitățile tutelate de acestea se făcea în condițiile

Decretului Consiliului de Stat nr. 409/1955.

După

intrarea în vigoare a Constituției din anul 1991, pornind de la

dispozițiile art. 136 alin. (2), bunurile care erau până la acel

moment erau proprietate socialistă de stat au fost însă

împărțite în bunuri proprietate (publică sau privată) de

stat, respectiv bunuri proprietatea (publică sau privată)

unităților administrativ-teritoriale.

În acest

context, dreptul de proprietate privată asupra imobilului în litigiu poate

aparține, potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998, domeniului privat al

statului sau al unității administrativ-teritoriale, în

speță recurentul-pârât Municipiul București. Întrucât, pe de o

parte, se impune aplicarea prin analogie a criteriului de delimitare a

domeniului public al statului de cel al unitarilor administrativ teritoriale,

și anume interesul, național sau local, al acestor bunuri, conform art.

3 din același act normativ și, pe de altă parte, nu există

nicio rațiune pentru a aprecia că bunul care face obiectul litigiului

ar fi de interes național și deci proprietatea ar aparține

Statului Român, prin S.S., se impune concluzia că acesta se află în

prezent în patrimoniul recurentului-pârât Municipiul București.

Totodată,

dacă sub imperiul Constituției din anul 1948 unitățile administrativ-teritoriale

nu aveau calitatea de subiecte de drept, iar consiliile populare locale erau

doar organele locale ale puterii de Stat (art. 76), în prezent art. 21 din

Legea nr. 215/2001 prevede că: „Unitățile

administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate

juridică deplină și patrimoniu propriu”, ceea ce înseamnă

că sunt subiecte de drept distincte de stat.

De altfel,

acestea sunt considerentele în baza cărora pentru bunurile preluate de

stat (inclusiv în temeiul Decretului nr. 92/1950) Legea nr. 10/2001 a

recunoscut prin art. 21 calitatea de unitate deținătoare

unității administrativ-teritoriale, iar nu Statului, prin S.S.

În fine, curtea

de apel a reținut că identificarea terenului făcută de

expertul G. este corectă, fiind avizată de L. cu procesul-verbal de

recepție din 2014, suprapunerea de 5 mp cu imobilul situat în

București, neavând legătură cu imobilul pentru care a făcut

obiectul acțiunii în revendicare și acțiunii oblice, astfel

încât comunicarea punctelor de contur Primăriei Municipiului

București nu ar fi putut conduce la o altă concluzie, iar pe de

altă parte o mai mare precizie în datele comunicate nu puteau afecta

situația juridică deja comunicată, pentru imobilele identificate

prin adrese poștale.

III. O

altă problemă este cea legată de efectele juridice ale

calității intimatei-pârâte SC E. SRL de subdobânditor de

bună-credință.

problema efectelor față de terți ale admiterii acțiunii în

revendicare își găsește în prezent rezolvarea, pentru imobilele

înscrise în cartea funciară, în regulile de carte funciară

prevăzute de Legea nr. 7/1996, iar nu în prevederile C. civ., exprese sau

deduse pe cale de interpretare. Astfel, după intrarea în vigoare a acestei

legi, protecția terțului trebuie analizată pe terenul principiilor

de carte funciară.

Este

astfel necesară prezentarea în prealabil a unor considerații

teoretice în legătură cu principiul publicității materiale,

unul din principiile fundamentale ale cărților funciare, reglementat

de art. 31 din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data efectuării

înscrierii titlului de proprietate al autorilor intimatei-pârâte SC E. SRL,

sentința civilă nr. 7394 din 14 mai 2007 pronunțată de

Judecătoria sectorului 1 București (20 iunie 2007).

Analiza

principiului publicității materiale a cărților funciare

presupune, la rândul său, cercetarea prioritară a regimului probator

al cărții funciare, respectiv a prezumțiilor stabilite de art. 30

din Legea nr. 7/1996.

Înscrierea

drepturilor tabulare în cartea funciară nu este prin ea însăși

constitutivă de drepturi, în sensul că ea nu este destinată

să remedieze nevalabilitatea actului viciat și nici să

suplinească lipsa totală a actului, astfel încât cel care obține

înscrierea pe baza unui act viciat (nul) ori în lipsă de titlu, deci

fără cauză legitimă, nu se poate pune la adăpost de

orice contestație invocând pur și simplu înscrierea în cartea

funciară. Aceasta întrucât înscrierea unui drept tabular are caracter

cauzal și, în plus, spre deosebire de sistemul Decretului - Lege nr. 115/1938,

asigură numai opozabilitatea erga omnes a dreptului tabular. De altfel,

nici în sistemul Decretului - Lege nr. 115/1938, între părți, simpla

înscriere a unui drept tabular nu este, eo ipso, constitutivă de drepturi

reale (cum se întâmplă în alte sisteme de drept, în care existența

și valabilitatea înscrierii sunt independente de existența și

valabilitatea contractului obligațional), ci ea produce un astfel de efect

numai sub condiția și în măsura în care actul sau faptul juridic

generator este apt să-l producă.

Prezumțiile

instituite de art. 30 din Legea nr. 7/1996 se referă la existența

sau, după caz, inexistența unor drepturi reale având ca obiect un

imobil înscris în cartea funciară. Cel care este înscris ca proprietar,

titular al unui drept de uzufruct sau servitute etc., este reputat a avea acea

calitate juridică. Invers, cel al cărui drept de uzufruct, servitute

sau ipotecă a fost radiat din cartea funciară, este prezumat că

nu mai are această calitate. Sub aspectul forței probante,

prezumțiile instituite de art. 30 sunt relative (iuris tantum), iar nu

absolute (iuris et de iure), putând fi combătute prin proba contrară,

ce poate fi făcută de orice persoană interesată să le

răstoarne și să restabilească, pe cale de

consecință, situația juridică reală a cuprinsului

cărții funciare. Practic, din punct de vedere probator, aceste

prezumții dispensează pe cel care le invocă (de ex. proprietarul

tabular care intentează o acțiune în revendicare sau negatorie) de

sarcina de a dovedi că operațiunea formală a înscrierii (și

deci statutul juridic înscris în cartea funciară) este exactă. Prin

urmare, el nu are să facă nicio alegațiune (susținere) ori

probă în ce privește faptul juridic (spre pildă, contractul de

vânzare-cumpărare) prin care a dobândit imobilul. Invers, acela care

înțelege să înlăture prezumția și consecințele ce

decurg din ea este ținut să dezvăluie complet starea de fapt,

adică tot ceea ce este necesar pentru a putea ajunge la concluzia

contrară aceleia ce rezultă din prezumție, respectiv la faptul

că cel înscris în cartea funciară nu este titularul dreptului

litigios (este doar un proprietar sau titular aparent). Prezumțiile

operează în favoarea sau contra titularului înscris indiferente dacă

acesta a fost ori nu de bună-credință, cu titlu oneros ori

gratuit și fără a distinge după cum înscrierea s-a

făcut în temeiul unui act juridic valabil, nul sau chiar inexistent.

Revenind

la principiul publicității materiale, curtea de apel a avut în vedere

că potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996, cel care a dobândit un drept de

proprietate, o servitute sau o ipotecă, întemeindu-se pe exactitatea

cuprinsului cărții funciare, devine proprietar, beneficiar al

servituții sau titular al ipotecii, chiar dacă persoana înscrisă

ca proprietar și de la care a dobândit dreptul (adică autorul

său nemijlocit) nu era în realitate proprietar. În alți termeni,

față de terții subdobânditori de bună-credință

și cu titlu oneros, înscrierile de carte funciară sunt „prezumate”

exacte și complete în mod absolut, iar nu relativ, deoarece terții

subachizitori sunt puși la adăpost de orice cauze de evicțiune

derivând din titlurile de dobândire anterioare achizițiunii dreptului lor,

dacă sunt întrunite cerințele prevăzute de art. 31. Respectarea

drepturilor reale dobândite de terții de bună-credință este

trăsătura cea mai caracteristică a instituției

cărților funciare. Această caracteristică se degajă cu

multă claritate din întreaga economie a Legii nr. 7/1996, însă ea

rezultă cu prisosință din art. 31 care consacră principiul

publicității materiale: „Cuprinsul cărții funciare, în

afara îngrădirilor și excepțiilor legale, se consideră

exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu

titlul legal, a dobândit cu bună-credință un drept real înscris

în cartea funciară”.

Art.

31 este însă incomplet, deoarece înțelesul și întinderea lui

reale nu pot fi cunoscute la adevărata lor valoare fără

corelarea cu prevederile art. 36, de unde rezultă una din

restricțiile cele mai importante ale principiului publicității

materiale.

Astfel,

potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996: „Acțiunea în rectificare,

întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza

acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris, se va putea

îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un

drept real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic

cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen

de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată

de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere,

afară de cazul când dreptul material la acțiunea de fond nu s-a

prescris”.

Din

dispozițiile legale precitate rezultă că principiul

publicității acționează numai când sunt întrunite,

cumulativ, toate cerințele expres sau, după caz, implicit

prevăzute de lege. Aceste cerințe sunt, în esență,

următoarele: - înscrierea lui Secundus în cartea funciară să fie

inexactă; - din cuprinsul cărții funciare să rezulte o

aparență de existență a dreptului înscris în folosul lui

Secundus; - cel înscris în cartea funciară să fi transmis sau

constituit un drept real în favoarea altuia (Tertius), printr-un act juridic

valabil, cu titlu oneros și particular; - terțul să fi dobândit

dreptul real cu bună credință, întemeindu-se pe cuprinsul

cărții funciare; - dreptul real dobândit să fi fost, la rândul

său, înscris în cartea funciară; - la data înscrierii dreptului în

folosul terțului să fi trecut cel puțin 3 ani de la înscrierea

dreptului real în folosul dobânditorului nemijlocit (Secundus).

Efectul

juridic al regulii prevăzute de art. 31 este acela că terțul

subachizitor cu titlu oneros și de bună-credință devine

prin înscriere proprietar, chiar dacă persoana înscrisă ca proprietar

în realitate nu era. Așadar, principiul publicității materiale

constituie o veritabilă excepție de la regulile nemo plus iuris ad

alium transferre potest quam ipse habet și resoluto iure dantis,

resolvitur ius accipientis, ceea ce presupune și că în conflictul

dintre proprietar și un neproprietar este și trebuie să fie o

măsură excepțională, a cărei justificare trebuie

să fie suficient de puternică și constă în întrunirea

condițiilor enunțate anterior.

Cu

toate acestea, în termenul de trei ani publicitatea materială (mai exact,

beneficiul acordat terților prin principiul publicității

materiale) este suspendată. Termenul de 3 ani este destul de lung pentru

ca proprietarul adevărat să atace înscrierea inexactă și,

mai ales, pentru a nu acoperi fraudele săvârșite la adăpostul

publicității materiale și este rezonabil de scurt pentru a nu

împiedica circulația imobilelor. În consecință, numai după

expirarea termenului de 3 ani, dobânditorul unui drept real accesoriu se

bucură pe deplin de efectele publicității materiale.

În

concluzie, așa cum rezultă din prevederile art. 36 din Legea nr. 7/1996,

în regulă generală acțiunea în revendicare poate fi

intentată de adevăratul proprietar cu succes împotriva

subdobânditorului de bună-credință în termen de 3 ani de la data

înregistrării cererii de înscriere formulată de cumpărătorul

inițial și ar trebui respinsă dacă este formulată

după expirarea acestui termen.

în cauză aceste considerații teoretice, se constată că,

întrucât la data introducerii prezentei acțiuni (10 aprilie 2008) nu

trecuseră 3 ani de la data înscrierii autorilor nemijlociți ai

intimatei-pârâte SC E. SRL în cartea funciară (20 iunie 2007), principiul

publicității materiale nu acționează.

IV. Referitor

la constatarea nulității absolute a tranzacției din 10 iulie 2007

și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 18 iulie 2007

de B.N.P., G., curtea de apel a reținut, în primul rând, că

apelanții-reclamanți nu au indicat cauza de nulitate.

Faptul

că cele două acte de transmisiune nu provin de la adevăratul

proprietar, în sine, nu constituie o cauză de nulitate absolută, ci

una de nulitate relativă, pentru că soluția

tradițională în dreptul civil român, impusă de o

jurisprudență constantă și de literatura de specialitate,

este aceea că vânzarea lucrului altuia este lovită de nulitate

relativă, ce nu poate fi invocată decât de părțile

contractului. Excepția o constituie încheierea contractului în

cunoștință de cauză, adică cu rea-credință,

știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane, care,

reprezentând o operațiune speculativă, are o cauză ilicită

și este nulă absolut în baza art. 968 C. civ.

Or, în

cauză, nu s-a dovedit conivența intimaților-pârâți F., C.

și D., cu atât mai mult a intimatei-pârâte SC E. SRL.

Împotriva

acestei decizii (inclusiv a încheierii din data de 14 iunie 2016), a declarat

recurs pârâta SC E. SRL.

În motivarea

recursului s-au arătat următoarele.

principal, solicită să se dispună modificarea deciziei atacate,

respingerea apelului declarat de apelanții reclamanți A. și B.

împotriva sentinței civile nr. 891 pronunțată în data de 8 iulie

2014 de Tribunalul București, secția a V-a civilă, și

menținerea sentinței instanței de fond ca temeinică și

legală.

1.1. Motivul

de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din

1865.

1.1.1. Prin

critică adusă soluției pronunțate de instanța de apel

vizează faptul că aceasta a admis acțiunea în revendicare

formulată de către apelanții-reclamanți fără a

proceda la o corectă aplicare a legii și analiză a titlurilor de

proprietate, având în vedere că recurenta și-a înscris dreptul de

proprietate în cartea funciară, iar potrivit principiului

publicității materiale beneficiază de o prezumție

legală relativă de proprietate care poate fi răsturnată

doar prin dovada contrară, însă în sistemul cărților

funciare, dovada contrară se poate face numai în cadrul unei acțiuni

în rectificare de carte funciară prin care se tinde la dovedirea

împrejurărilor de excepție prevăzute de art. 43 din Decretul-Lege

nr. 115/1938 (preluat de art. 34 din Legea nr. 7/1996), iar, pe de altă

parte, intimații reclamanți nu și-au înscris dreptul de

proprietate în cartea funciară și nici nu au promovat acțiunea

în rectificare. Așadar, hotărârea a fost pronunțată cu

încălcarea art. 30, art. 31 și art. 34 din Legea nr. 7/1996, fiind

incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din

1865.

Instanța

de apel a trecut peste faptul ca recurenta este înscrisă în cartea

funciară, iar reclamanții nu sunt și a procedat l