ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3057/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3057/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de 24 noiembrie 2011 sub

nr. 73803/3/2011, reclamanta S.C.L. a chemat în judecată Ministerul Finanțelor

Publice, solicitând obligarea acestuia la restituirea valorii de piață a

imobilului situat în București, B-dul L.C., sect. 1, parter, ap. 1, precum și

obligarea la cheltuieli de judecată.

Prin Sentința civilă

nr. 740 din 11 aprilie 2013 a Tribunalului București, secția V-a civilă, a fost

admisă acțiunea reclamantei S.C.L. și a fost obligat pârâtul Ministerul

Finanțelor Publice să-i plătească reclamantei atât suma de 127.872 euro

(echivalentul actual 583.606 RON), echivalent în lei la data plății efective,

reprezentând valoarea de piață a apartamentului nr. 1 din imobilul situat în

București, B-dul L.C., parter, sectorul 1, cât și suma de 2.000 RON, cu titlu

de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța

această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin Decizia civilă nr. 1817R

din 10 noiembrie 2007, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă,

în Dosarul nr. 9522/299/2006, a fost admisă acțiunea în revendicare a fostului

proprietar deposedat abuziv, C.A., fiind obligată S.C.L. să-i lase în deplină

proprietate și posesie apartamentul situat în București, B-dul L.C., sect.1,

parter, ap. 1.

Astfel, instanța de

fond a reținut că reclamanta S.C.L. a fost deposedată de apartamentul cumpărat

în baza Legii nr. 112/1995, fiind însă menținut ca valabil încheiat Contractul

de vânzare-cumpărare din 15 ianuarie 1997.

În aceste condiții

reclamanta a solicitat obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata

valorii de piață pentru apartamentul nr. 1 din imobilul situat în București,

B-dul L.C., parter, sectorul 1, conform art. 50

1

din Legea nr.

10/2001, invocând buna sa credință.

Conform art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, ținând cont de buna-credință a chiriașului cumpărător,

de faptul că a fost deposedată de imobilul cumpărat și de aspectul că a fost

menținut ca valabil încheiat Contractul de vânzare-cumpărare din 15 ianuarie

1997, tribunalul a apreciat că reclamantei i se cuvin despăgubiri echivalente

prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale

de evaluare.

În ce privește prețul

de piață al imobilului, tribunalul a apreciat că expertiza tehnică de

specialitate în construcții și evaluarea proprietății imobiliare efectuată în

cauză în condiții de contradictorialitate de expertul S.I., este preferabilă

raportului de evaluare extrajudiciară a imobilului, întocmit de către SC D.E.

SRL, pe care și-a fundamentat Ministerul Finanțelor Publice obiecțiunile la

expertiza tehnică judiciară, astfel că s-a reținut că valoarea de piață a

apartamentului nr. 1 din imobilul situat în București, B-dul L.C., parter,

sectorul 1, este de 127.872 euro (echivalent actual al sumei 583.606 RON).

Împotriva acestei

sentințe a formulat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, care prin

Decizia civilă nr. 109A din 2 aprilie 2014 a Curții de Apel București, secția a

III-a civilă, a fost respins ca nefondat pentru următoarele considerente:

Conform art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare,

încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările

ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit

conform standardelor internaționale de evaluare. Valoarea despăgubirilor

prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză.

Prin aceste

dispoziții legale, legiuitorul a înțeles să deroge de la dreptul comun cu

privire la răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, fiind vorba despre

instituirea unei răspunderi speciale ale apelantului în acest caz.

Prin contract

desființat se înțelege atât situația în care contractul de vânzare-cumpărare a

fost anulat printr-o hotărâre judecătorească, cât și situația în care, deși

contractul nu a fost anulat, s-a admis acțiunea în revendicare introdusă de

fostul proprietar al imobilului.

Ca urmare, reține

instanța de apel, termenul de desființare a contractului are în prezent un sens

mai larg decât lipsirea de efecte a actului juridic ca urmare a declarării

nulității acestuia, în același cadru fiind inclusă și

"ineficacitatea" actului juridic ca și titlu de proprietate asupra

imobilului apărută în urma admiterii unei acțiuni în revendicare îndreptată

împotriva titularului dreptului de proprietate, ce a exhibat un contract

valabil încheiat.

Față de situația

premisă avută în vedere de legiuitor respectiv desființarea contractului,

instanța de apel a analizat condiția respectării Legii nr. 112/1995, prin

corelare cu celelalte dispoziții ale Legii nr. 10/2001, care conferă, foștilor

chiriași ale căror contracte au fost desființate, dreptul la o despăgubire.

Dispozițiile art. 50

din Legea nr. 10/2001, modificată, obligă instanța să distingă între

"desființarea" contractului urmare a eludării prevederilor Legii nr.

112/1995 și "desființarea" contractului, deși acesta a fost încheiat

cu respectarea prevederilor legale.

Pe de altă parte,

analiza întrunirii cerințelor de valabilitate la momentul încheierii contractului

de vânzare-cumpărare trebuie realizată exclusiv prin raportare la aspectele de

fapt și de drept reținute prin hotărârea judecătorească irevocabilă, prin care

contractul a fost desființat, hotărâre de desființare la care normele legale

fac trimitere în vederea acordării despăgubirilor solicitate.

Instanța de apel a

mai reținut că prin Sentința civilă nr. 1396 din 2 octombrie 2008 pronunțată de

Tribunalul București, secția III-a civilă, în Dosarul nr. 60/3/1999, s-a

respins ca nefondată cererea formulată de reclamanta C.A. împotriva pârâtei

S.C.L. privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare a

pârâtei încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, întrucât reclamanta nu a probat

susținerea că pârâții persoane fizice ar fi încheiat contractele de

vânzare-cumpărare cu încălcarea unei dispoziții imperative a legii. Sentința a

rămas definitivă prin Decizia civilă nr. 213A din 22 martie 2010 a Curții de

Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie,

și irevocabilă prin Decizia nr. 3583 din 29 aprilie 2011 a Înaltei Curți de

Casație și Justiție.

De asemenea instanța

de apel a mai reținut că, prin Decizia civilă nr. 1817R din 23 noiembrie 2007 a

Tribunalului București, secția V-a civilă, a fost admisă acțiunea în revendicare

înaintată de reclamanta C.A. în contradictoriu cu pârâta S.C.L. (reclamanta din

prezenta cauză) fiind obligată această pârâtă să lase reclamantei în deplină

proprietate și liniștită posesie imobilul din București, B-dul L.C., parter,

ap. 1, sector 1.

Față de cele reținute

în litigiul anterior, instanța de apel a constatat că nu sunt întemeiate

criticile Ministerul Finanțelor Publice, întrucât instanța nu mai poate decât

să constate că au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995 la momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Acest beneficiu este dat de

aspectul pozitiv al puterii de lucru judecat, întrucât în mod irevocabil,

într-un litigiu anterior, instanțele de judecată au statuat asupra acestei

chestiuni de drept.

Reținând respectarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare, instanța de apel a constatat că în mod corect prima instanță

a stabilit obligația dezdăunării integrale a reclamantei prin acordarea valorii

de piață a imobilului în litigiu.

Criticile privind

valoarea mult prea mare a apartamentului au fost apreciate de instanța de apel

ca nefondate raportat la dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2010. Astfel,

s-a reținut că la instanța de fond a fost efectuat un raport de expertiză de

expert S.I., care a stabilit că valoarea de circulație a construcției este

80.948 euro (369.447 RON), iar a terenului de 46.924 euro (214.161 RON).

Conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.

112/1995, reclamanta a cumpărat atât construcția, cât și terenul în suprafață

de 26,94 mp.

Pârâtul a formulat

obiecțiuni la raportul de expertiză susținând că nu poate fi luată în calculul

despăgubirii și valoarea terenului, depunând în acest sens raportul de

expertiză întocmit de SC D.E. SRL, prin care s-a stabilit o valoare de piață

rezultantă a imobilului de 80.048 euro, fără a se stabili și o valoare în ce

privește terenul.

Cum, prin contractul

de vânzare-cumpărare, reclamanta a cumpărat și terenul, instanța de apel a

constatat că, în mod corect instanța de fond a avut în vedere raportul de

expertiză întocmit de expertul desemnat de instanță, și nu raportul de

expertiză extrajudiciar depus de pârât.

În ceea ce privește

criticile pârâtului privind modalitatea de calcul a despăgubirilor raportate la

prețul pe care reclamanta l-a achitat în temeiul Legii nr. 112/1995, instanța

de apel le-a apreciat de asemenea nefondate, față de dispozițiile exprese și

clare ale art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, care prevăd că

proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost

desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul

la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor

internaționale de evaluare și că valoarea despăgubirilor se stabilește prin

expertiză.

Împotriva acestei

hotărâri a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, solicitând

modificarea ei în sensul admiterii apelului și pe cale de consecință a se

respinge acțiunea reclamantei ca neîntemeiată.

Criticile aduse

hotărârii instanței de apel vizează nelegalitatea ei sub următoarele aspecte,

prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:

Astfel, recurentul

susține că față de lipsa calității procesuale pasive în mod greșit a fost

obligat la plata sumei de 127.872 euro în echivalent în lei la data plății,

reprezentând valoarea de piață a imobilului situat în București, B-dul L.C.,

parter, ap. 1, sector 1.

În aceeași idee

recurentul susține că, potrivit principiului relativității efectelor

contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând

nici profita și nici dăuna unui terț. Or, Ministerul Finanțelor Publice nefiind

parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre reclamantă și

Primăria Municipiului București, este terț față de acesta, având doar calitatea

de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de

Primăria Municipiului București.

În aceeași idee, se mai

arată că nici dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, nu sunt de natură să

determine introducerea în cauză a Statului Român prin Ministerul Finanțelor

Publice și să acorde calitate procesuală acestor instituții, cât timp obligația

de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a

prețului.

Or, susține

recurentul, deposedarea reclamanților de imobilul ce face obiectul prezentului

litigiu, întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț.

Această tulburare de

drept, susține recurentul, este de natură să angajeze răspunderea contractuală

pentru evicțiune totală a vânzătorului, respectiv Primăria Municipiului

București, față de pretențiile privind restituirea valorii prețului de

circulație pentru imobilul în litigiu, nu poate fi antrenată răspunderea

Ministerului Finanțelor Publice, având în vedere că în prezenta cauză nu există

culpa acestei instituții.

Mai mult, arată

același recurent, instanța de fond, cât și cea de apel trebuia să aibă în

vedere dispozițiile art. 1336 și urm. C. civ., cu atât mai mult cu cât

contractul de vânzare-cumpărare nu a fost anulat printr-o hotărâre

judecătorească definitivă și irevocabilă și, prin urmare este în vigoare

obligația reglementată de art. 1336 pct. 1 C. civ., de garanție pentru

evicțiune.

Or, susține același

recurent, în această situație, calitate procesuală poate avea doar vânzătorul

imobilului, respectiv Primăria Municipiului București, prin Primar General. În

situația evingerii cumpărătorilor, prin deposedarea acestora de imobilul pe

care l-au deținut în baza contractului de vânzare-cumpărare, arată recurentul,

obligația de garanție pentru evicțiune trebuie să fie instituită în

conformitate cu dispozițiile art. 1337 C. civ., în sarcina vânzătoarei Primăria

Municipiului București, această dispoziție de drept comun neputând fi

înlăturată prin nicio dispoziție specială contrară, fiind așadar pe deplin

aplicabilă între părțile din prezentul litigiu.

De asemenea,

recurentul mai învederează că prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr.

10/2001 nu sunt norme cu caracter procesual, prin care să se acorde calitate

procesuală pasivă Ministerului Finanțelor Publice, că într-adevăr, în cadrul

Legii nr. 10/2001 legiuitorul a intervenit în acest sens, când a considerat

necesar, instituind prevederi cu caracter procesual, caracter ce rezultă clar

din formularea textului și, în plus, referindu-se numai la efecte ale faptului

juridic (îmbogățirea fără justă cauză), nu ale unui act juridic (contractul

fiind, conform art. 969 C. civ., "legea părților" neputându-se

interveni peste voința contractanților, indiferent că este vorba de repunerea

părților în situația anterioară în urma constatării nulității contractului).

Prin urmare, arată

recurentul, având în vedere că în acest moment nu există o sentință definitivă

și irevocabilă în ce privește constatarea nulității absolute a Contractului de

vânzare-cumpărare din 15 ianuarie 1997 încheiat de reclamantă cu Primăria

Municipiului București, nu poate fi justificată calitatea procesuală pasivă a Ministerului

Finanțelor Publice.

Față de argumentele

expuse se susține că Ministerul Finanțelor Publice nu are calitate procesuală

pasivă în cauză, impunându-se respingerea acțiunii ca fiind formulată împotriva

unor persoane fără calitate procesuală pasivă.

O altă critică adusă

de recurent hotărârii instanței de apel, vizează greșita obligare a

Ministerului Finanțelor Publice la plata valorii de piață a imobilului și

raportat la dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001.

Astfel, arată

recurentul, potrivit modificărilor aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr.

1/2009 la art. 50 alin. (3), cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect

restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de

vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru. Restituirea

prețului prevăzut la alin. (2) și (2

1

) se face de către Ministerul

Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13

alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Așadar, susține

recurentul, pentru a fi aplicabile dispozițiile legale sus-evocate și pentru ca

Ministerul Finanțelor Publice să poată fi obligat la restituirea prețului de

piață plătit de chiriași în baza contractelor de vânzare-cumpărare, având ca

temei Legea nr. 112/1995, se cere să fie întrunite, cumulativ două condiții, și

anume: încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu

respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiție

prevăzută imperativ de lege este ca aceste contracte de vânzare-cumpărare să fi

fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

În aceeași idee, se

mai arată că dispozițiile art. 50

1

vizează "contractele ce au

fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile",

însă acest text de lege are în vedere, atunci când reglementează plata prețului

de piață, existența unei hotărâri în care să se rețină respectarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului, în caz contrar

legiuitorul nu ar mai fi inclus în art. 50

1

condițiile pe care

reclamanta trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea

prețului la valoarea de piață.

Nerespectarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995 de reclamantă rezidă în faptul că, urmărind să

încheie un contract de vânzare-cumpărare, avea obligația de a cunoaște care

este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca, în calitate

de cumpărători al unul bun important, cum este un apartament, să nu efectueze

un minim de diligențe pentru a afla situația juridică a imobilului.

Or, susține

recurentul, dacă reclamanta ar fi întreprins aceste minime diligențe, ar fi

aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără

titlu valabil în baza Decretului nr. 92/1950 și, prin urmare, nu putea face

obiectul Legii nr. 112/1995.

Faptul că reclamanta

nu a depus minime diligențe, cu ocazia încheierii contractului de

vânzare-cumpărare, pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut

în proprietatea statului, susține același recurent, echivalează cu

nerespectarea Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea cu

bună-credință a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiție intrinsecă

de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul

respectivei legi, respectiv validitatea cauzei. Reaua-credință determină în

realitate ilicitatea cauzei, ori prin existența unei cauze ilicite este

afectată însăși validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995.

Mai mult decât atât,

susține recurentul, existența sau inexistența bunei-credințe a chiriașului

cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiză a respectării sau eludării

dispozițiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerințele

prevăzute de Legea nr. 112/1995, pentru perfectarea valabilă a contactului de

vânzare-cumpărare.

Prin urmare, susține

recurentul, având în vedere că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat

fără titlu valabil, dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente, situație

în care încheierea contractului de vânzare-cumpărare, s-a făcut cu

nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. În consecință, având în vedere

că reclamanta își invocă propria turpitudine și anume încălcarea dispozițiilor

legale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru a obține

recunoașterea unui drept care nu este admisibil, aceasta nu poate beneficia de

restituirea prețului la valoarea de piață.

În ce privește cea

de-a doua condiție prevăzută imperativ de lege, se susține că deposedarea

reclamantei de imobilul care face obiectul prezentului litigiu, s-a realizat în

urma unei acțiuni în revendicare, Contractul de vânzare cumpărare din 15

ianuarie 1997 încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamantă

și Primăria Municipiului București nefiind anulat printr-o hotărâre

judecătorească definitivă și irevocabilă.

Prin urmare, arată

recurentul, în cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile

art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001.

În ceea ce privește

raportul de expertiză, recurentul susține că acesta a fost omologat în mod

greșit de instanță, întrucât valoarea reținută nu reflectă prețul real al

imobilului în discuție.

Astfel, în raport de

evaluarea făcută de expert, recurentul arată că în cadrul metodelor de evaluare

nu este menționată nicio corecție legată de blocajul actual al pieței

imobiliare. Suma stabilită în raport este exagerat de mare pentru imobilul în

cauză, reclamanții achiziționându-l la un preț social, preferențial, cu mult

sub prețul pieții, motiv pentru care recurentul apreciază că se impune o

diminuare a valorii cu cel puțin 30% din valoarea reală.

Evaluatorul nu a

introdus în cadrul factorilor de individualizare și pe cel referitor la

ponderea dintre cerere și oferta aferentă actualului blocaj al pieței

imobiliare, pe care recurentul o apreciază astfel de 30%.

Prin urmare,

recurentul susține că operează îmbogățirea fără justă cauză, fiind nepermis ca

reclamanții să încaseze în 2013 o diferență de sumă în plus față de valoarea

achitată în contractul de vânzare-cumpărare, valoare care depășește cu mult

valoarea de piață a imobilului pe piața imobiliară de la ora actuală.

Astfel, obligația de

garanție pentru evicțiune nu presupune în niciun caz valoarea de piață a

imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii

nr. 112/1995.

Astfel, recurentul

învederează că o aplicare corectă a dispozițiilor privind obligarea la garanția

pentru evicțiune și respectiv a stabilirii sporului de valoare ar presupune

luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piață a

imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a

prețului derizoriu plătit de reclamanți); stabilirea valorii de piață la

momentul evicțiunii; diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului

la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare

reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.

Or, arată recurentul,

având în vedere că prețul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul

preferențial, diferența dintre prețul plătit și sporul de valoare nu se poate

stabili decât în condițiile arătate mai sus, în caz contrar ar fi lipsite de

eficiență dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune, acestea

având în vedere plata unui preț real la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare. Prin stabilirea valorii de piață la momentul încheierii

contractului de vânzare se poate stabili valoarea reală a imobilului din acel

moment pentru a se putea determina cuantumul real al sporului de valoare,

acesta din urmă în niciun caz nu poate fi stabilit la prețul efectiv plătit de

chiriașul - cumpărător.

Astfel, recurentul

mai învederează că în ce privește imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995,

obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică

specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte de

normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001. Așadar, pe

criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite

după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația

de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin

raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

Recurentul mai

susține că în spiritul protejării drepturilor reclamanților în baza unei legi,

respectiv Legea nr. 112/1995, și a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția

Europeană a Drepturilor Omului, aceștia ar fi îndreptățiți să primească numai o

despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcție de prețul plătit la

achiziționarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de

imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de

piață a unui astfel de imobil. Numai în aceste limite s-ar putea aprecia

valoarea economică a dreptului de proprietate dobândit de reclamanți și pierdut

ca urmare a evicțiunii și, nicidecum prin raportare la valoarea actuală de

piață a imobilului, întrucât obligația de garanție pentru evicțiune

funcționează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului față de

pierderea dreptului dobândit, iar reparația pecuniară pentru această pierdere

se apreciază în raport de valoarea efectivă și reală a prejudicierii acestui

patrimoniu.

În situația în care

din acest patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea

unui imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter

aleatoriu, în sensul speculării fluctuațiilor pieței, susține recurentul, valoarea

prejudiciului și limitele obligației de garanție nu pot fi decât în condițiile

arătate mai sus.

Prin urmare, această

cauză se deosebește de alte situații, în care titlul chiriașului cumpărător al

imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat și consolidat

prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de

fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în

revendicare.

Pentru aceste din

urmă situații, arată același recurent, jurisprudența Curții Europene a

Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga

valoare de piață a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care

reprezintă o parte din această valoare (Velikovi c. Bulgariei), ori

contravaloarea prețului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (Tudor Tudor

c. României).

Astfel în cauza

Velikovi și alții c. Bulgariei, din 15 martie 2007 s-a statuat că "trebuie

să se recunoască statului dreptul de a hotărî neîngrădit asupra regimului

juridic al bunurilor intrate în proprietatea sa în baza unor titluri conforme

cu legislația existentă în momentul dobândirii dreptului sau de

proprietate", dar că "alta este însă situația locuințelor care au

fost preluate de stat printr-un act administrativ ilegal, ori pur și simplu în

fapt, fără titlu, în condițiile inexistenței unei reglementări legale care să

constituie temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al

statului.

O altă critică

vizează greșita obligare la plata cheltuielilor de judecată, având în vedere

faptul că Ministerul Finanțelor Publice nu a dat dovadă de rea-credință,

neglijență, nu se face vinovat de declanșarea litigiului și, prin urmare, nu

poate fi sancționat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de

judecată, cu atât mai mult cu cât în sarcina Ministerului Finanțelor Publice nu

există culpă procesuală pentru a fi incidente dispozițiile art. 274 C. proc.

civ.

Examinând hotărârea

instanței de apel prin prisma motivelor de recurs invocate și a dispozițiilor

art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reține următoarele:

Criticile vizând

lipsa calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice

sunt nefondate.

Contrar susținerilor

recurentului, instanța de apel a făcut o aplicare corectă a dispozițiilor art. 50

alin. (3) din Legea nr. 10/2001, apreciind că în raport de acestea pârâtul

Ministerul Finanțelor Publice justifică legitimare procesuală pasivă în cauză.

Astfel, conform art.

50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, restituirea prețului prevăzut la alin. (2)

(prețul actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de

vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au

fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile) și

alin. (2

1

) prețul de piață al imobilelor privind contractele de

vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor,

în prezent Ministerul Finanțelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în

temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Se instituie, așadar,

ex lege, obligația Ministerului Finanțelor Publice de dezdăunare a cumpărătorului

pe Legea nr. 112/1995, indiferent de ipoteza legală în care acesta se plasează

și, implicit, calitatea procesuală pasivă a acestei instituții în astfel de

litigii.

Obligația de plată a

prețului de piață revine pârâtului în temeiul dispoziției legale sus-enunțate,

astfel încât nu prezintă relevanță persoana care a încheiat contractul de

vânzare-cumpărare, în numele statului, cu chiriașul cumpărător.

Nu acesteia din urmă

îi revine obligația de plată, deoarece această obligație nu are la bază raporturile

contractuale stabilite între părțile actului juridic perfectat în temeiul Legii

nr. 112/1995, ci voința legiuitorului, care a înțeles să o stabilească în

sarcina Ministerului Finanțelor Publice, în condițiile arătate mai sus.

Ca atare, nu

interesează nici aspectul culpei la încheierea actului juridic în cauză.

Nici principiul

relativității efectelor actului juridic nu poate constitui temei pentru

reținerea lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice,

din moment ce nu relațiile contractuale stau la baza obligației de restituire a

prețului de piață.

Cât privește

susținerile recurentului privind lipsa calității sale procesuale pasive în

raport de normele de drept în materie de evicțiune (art. 1337 și urm. C. civ.),

acestea nu pot fi primite, deoarece el nu a fost chemat în judecată în calitate

de responsabil pentru evicțiune potrivit dreptului comun, ca parte

contractantă, ceea ce nici nu este, ci în temeiul legii speciale, respectiv a

dispozițiilor Legii nr. 10/2001.

Prin derogare de la

dreptul comun, modalitatea și condițiile de despăgubire a persoanelor care au

cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, ale căror contracte de vânzare-cumpărare

au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt

reglementate prin art. 50 și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

Aceste dispoziții ale

Legii nr. 10/2001 au caracter special față de dispozițiile de drept comun în

materie de evicțiune, prevăzute de art. 1337 și urm. C. civ. și, ca atare, ele

se aplică prioritar, înlăturând de la aplicare normele de drept comun ale

Codului civil, conform principiului de drept "specialia generalibus

derogant".

Or, față de

dispozițiile legii speciale, aplicabile în cauză, pârâtul Ministerul Finanțelor

Publice are calitate procesuală pasivă, potrivit celor expuse deja.

Referitor la natura

normei instituite prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, aceasta

stabilește, în mod clar, calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor

Publice în cererile de restituire a prețului actualizat plătit sau, după caz, a

prețului de piață al imobilului, această dispoziție are caracter procesual,

legiuitorul nerezumându-se doar la identificarea sursei din care se va face

plata, contrar susținerilor recurentului.

În raport de aceste

considerente, urmează a se constata că pârâtul Ministerul Finanțelor Publice

justifică legitimare procesuală pasivă în cauză.

În ce privește

criticile vizând greșita obligare a Ministerului Finanțelor Publice la

restituirea prețului de piață al imobilului, față de neîntrunirea în cauză a

condițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, sunt de reținut

următoarele aspecte:

Dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 instituie, într-adevăr, două condiții pentru restituirea

prețului de piață al imobilului, respectiv contractul de vânzare-cumpărare să

fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și ca acest

contract să fie desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și

irevocabilă.

Contrar însă celor

afirmate prin motivele de recurs, ambele condiții sunt îndeplinite în cauză.

Astfel, referitor la

prima condiție, recurentul a susținut că nerespectarea dispozițiilor Legii nr.

112/1995 de către reclamantă rezidă în reaua-credință la contractare, decurgând

din faptul că la acel moment nu au depus minime diligențe pentru a cunoaște

titlul statului vânzător.

Reaua-credință a

reclamantei nu a fost însă reținută în hotărârea irevocabilă de admitere a

acțiunii în revendicare a fostei proprietare, care a lipsit de efecte juridice

contractul de vânzare-cumpărare al reclamantei, hotărâre în raport de care se

verifică aspectele legate de respectarea/nerespectarea dispozițiilor Legii nr.

112/1995, de către chiriașul-cumpărător, la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare.

Așa fiind, în

contextul realizării, prin hotărârea irevocabilă dată în acțiunea în

revendicare, a poziției subiective a chiriașilor cumpărători la momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare, raportat la dispozițiile art.

1189 C. civ., potrivit cărora buna-credință se prezumă, urmează a se reține că

reclamanta a fost de bună-credință la încheierea contractului.

Pe cale de

consecință, nu poate fi primit argumentul recurentului privind reaua-credință

la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Referitor la cea de-a

doua condiție instituită de art. 50

1

din Legea nr. 10/2001,

recurentul a susținut că admiterea unei acțiuni în revendicare împotriva

chiriașilor cumpărători pe Legea nr. 112/1995, nu semnifică o desființare a

contractului de vânzare-cumpărare al acestora, motiv pentru care în cauză nu poate

fi angajată răspunderea Ministerului Finanțelor Publice la restituirea prețului

de piață al imobilului.

Această susținere a

recurentului nu poate fi primită, întrucât s-ar ignora sensul real al

termenului de "desființare" a contractelor de vânzare-cumpărare"

din cuprinsul art. 50

1

al Legii nr. 10/2001, sens ce rezultă din

analiza sistematică a dispozițiilor Legii nr. 10/2001.

Astfel, art. 50 alin.

(2) din Legea nr. 10/2001, republicată, prevede că în ipoteza contractelor de

vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile,

chiriașii-cumpărători au dreptul la restituirea prețului actualizat, iar art.

50 alin. (2

1

) și respectiv art. 50

1

din același act

normativ prevăd că în situația contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/3995, desființate prin hotărâri

irevocabile definitive și irevocabile, se restituie prețul de piață al

imobilelor.

De asemenea, este de

reținut că art. 20 alin. (2

1

) din aceeași lege prevede că "în

cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr.

112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu

bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare

au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a

unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe (...)"

Acest din urmă text

introdus prin Legea nr. 1/2009 explicitează, ca atare, termenul de

"desființare" a contractelor de vânzare-cumpărare, prevăzând expres

că "desființarea" poate fi urmarea atât a unei acțiuni în anularea

contractului, cât și a unei acțiuni în revendicare.

Din această

perspectivă, interpretarea sistematică a normelor legale enunțate impune

concluzia că termenul de "desființare" a contractelor de

vânzare-cumpărare, din cuprinsul art. 50 alin. (2) al Legii nr. 10/2001, are în

vedere lipsirea de efecte juridice a contractelor de vânzare-cumpărare

încheiate în baza Legii nr. 112/1995, nu doar urmare a unei acțiuni în anulare,

ci și a unei acțiuni în revendicare.

În ce privește

susținerile recurentului potrivit cărora reclamanții nu ar fi îndreptățiți la

restituirea valorii actuale de piață a imobilului, motivat de o îmbogățire fără

justă cauză, având în vedere că prețul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995

este unul preferențial, acestea sunt neîntemeiate raportat la dispozițiile

legale incidente în cauză, respectiv art. 50

1

din Legea nr. 10/2001,

care determină întinderea despăgubirii la nivelul prețului de piață al

imobilului.

Din perspectiva celor

expuse, raportat la reglementarea din legea specială, susținerile privind

determinarea despăgubirii cuvenite reclamantei după alte criterii decât

valoarea de piață a imobilului nu pot fi primite.

Referitor la

jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului invocată de recurent, este

de reținut că trimiterile la cauzele Tudor Tudor c. României, Velikovi și alții

c. Bulgariei nu se pliază pe situația de fapt dedusă judecății, iar pe de altă

parte instanța de contencios european, în aceste cauze, a verificat dacă

remediile juridice interne confereau reclamanților obținerea unor despăgubiri

adecvate și suficiente pentru a nu fi încălcate dispozițiile art. 1 din

Protocol 1 Adițional la Convenție.

Pe de altă parte este

de reținut că nu este posibilă aplicarea altor principii rezultând din

Convenția Europeană a Drepturilor Omului, cât timp legislația internă prevede

expres modul în care se stabilesc aceste despăgubiri, iar jurisprudența Curții

Europene a Drepturilor Omului nu a identificat reglementări internaționale care

să conțină dispoziții mai favorabile, pentru a fi aplicate prevederile art. 20

alin. (2) din Constituția României.

Or, așa cum deja s-a

arătat, norma internă aplicabilă cauzei reglementează despăgubirea

cumpărătorului evins cu valoarea de piață a imobilului, cum de altfel corect și

legal a reținut și instanța de apel.

Critica vizând

cuantumul despăgubirii acordate reclamantei ridică o problemă ce ține strict de

aprecierea probelor, chestiune sustrasă competenței instanței de recurs față de

actuala reglementare a art. 304 C. proc. civ., care permite reformarea unei

hotărâri în recurs numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie.

Ca atare, critica în

discuție nu poate fi analizată de prezenta instanță, întrucât nu se încadrează

în niciunul din cazurile de nelegalitate prevăzute expres și limitativ de art.

304 pct. 1 - 9 C. proc. civ. pentru exercitarea controlului judiciar în recurs.

Nefondate sunt și

criticile legate de greșita aplicare a dispozițiilor art. 274 C. proc. civ.,

motivat de faptul că Ministerul Finanțelor Publice nu a dat dovadă de

rea-credință, neglijență și, că nu se face vinovat de declanșarea litigiului.

Astfel, dispozițiile

textului legal sus-menționat reglementează un aspect al raportului juridic de

drept procesual, textul stabilind că: "Partea care cade în pretenții va fi

obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată".

În cadrul acestui

raport instanța poate determina cuantumul cheltuielilor de judecată, iar partea

din vina căreia s-a purtat procesul trebuie să suporte cheltuielile făcute

justificat de partea câștigătoare.

Din perspectiva

dispozițiilor legale sus-evocate, este de reținut că nu are relevanță

buna-credință a părții care a pierdut procesul, după cum este lipsit de

importanță și faptul că instanța a respins o cale de atac pe fond sau pe calea

unei excepții.

Or, raportat le cele

expuse este de reținut că instanța de apel a făcut o corectă aplicare și

interpretare a dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., nefiind fondat motivul de

recurs legat de greșita aplicare a dispozițiilor legale sus-menționate.

Din perspectiva celor

expuse, cum niciuna din criticile recurentului nu se circumscrie dispozițiilor

art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C.

proc. civ., urmează a respinge recursul pârâtului Ministerul Finanțelor Publice

ca nefondat, iar în temeiul art. 274 C. proc. civ. urmează a fi obligat

recurentul la plata sumei de 1.000 RON către intimată, reprezentând cheltuieli

de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice împotriva

Deciziei nr. 109A din 2 aprilie 2014 a Curții de Apel București, secția a III-a

civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Obligă pe recurent la

plata către intimată a sumei de 1.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 7 noiembrie 2014.

Procesat

de GGC - AZ