ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2051/2020

Obiectul cererii de chemare în judecată Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată la data de 31.05.2017, pe rolul Tribunalului București, secția a II-a contencios administrativ și fiscal, declinată pentru necompetență materială procesuală în favoarea secției a IV-a Civile din cadrul aceluiași tribunal, iar ulterior declinată pentru necompetență teritorială în favoarea Tribunalului Maramureș, secția civilă, reclamanta A. a solicitat obligarea pârâtului Primarul municipiului Baia Mare, să cumpere terenul intravilan de 1942 mp, situat în Baia Mare (cartier Firiza - Valea Neagră), str. x, CF nr. x Baia Mare, nr. topo x și y, pe care este edificată "Grădinița Valea Neagră", la valoarea pe care ar fi avut-o terenul dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat pe acest imobil, și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar, în subsidiar, obligarea pârâtului la desființarea construcției edificate în mod abuziv și ilegal, desființarea urmând a fi realizată cu respectarea dispozițiilor legale în materie, pe cheltuiala pârâtului care va fi ținut să repare orice prejudicii cauzate; obligarea pârâtului la plata lipsei de folosință a acestui teren; cu cheltuieli de judecată. Cererea a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 584 alin. (3), (59)2 alin. (1), (59)5, 582 și 584 din noul C. civ.

Sentința Tribunalului Maramureș Prin sentința civilă nr. 462 din 02.05.2019, Tribunalul Maramureș, secția I civilă a respins, ca nefondată, acțiunea formulată de către reclamanta A., în contradictoriu cu Primarul Municipiului Baia Mare.

Decizia Curții de Apel Cluj Prin decizia civilă nr. 206 A din 10 octombrie 2019, Curtea de Apel Cluj, secția I civilă a respins apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinței civile nr. 462 din 02 mai 2019 pronunțată de Tribunalul Maramureș.

Recursul declarat în cauză Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta A., solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii atacate, cu consecința trimiterii cauzei, spre rejudecare, Curții de Apel Cluj. A criticat recurenta decizia curții de apel, în esență, sub următoarele aspecte: 4.1. Hotărârea instanței de apel a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, fiind incident motivul de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. Sub un prim aspect criticat, recurenta a susținut, cu referire la art. 555 din noul C. civ., respectiv art. 480 din C. civ. din 1865, faptul că în mod greșit instanța de apel i-a limitat dreptul de a poseda, folosi și a dispune de terenul intravilan în suprafață de 1942 mp, în mod exclusiv, absolut și perpetuu (conform noii reglementări) sau de a se bucura și a dispune de imobil în mod exclusiv și absolut (conform vechii reglementări). Sub un al doilea aspect criticat, recurenta a susținut că instanța de apel a încălcat/aplicat greșit dispozițiile legale privind dreptul de accesiune asupra celor unite și încorporate în lucru, atunci când a apreciat că primarul Municipiului Baia Mare a fost de bună-credință, în detrimentul acesteia, proprietar de bună-credință, cu drept de proprietate atestat, împreună cu antecesorii săi, începând cu anul 1885. A arătat recurenta, invocând art. 14 din C. civ., faptul că ignorarea sau opunerea fățișă la toate demersurile întreprinse de aceasta, începând cu anul 2013, pentru rezolvarea unei situații care o prejudiciază grav, dovedesc, fără echivoc, intenția primarului Municipiului Baia Mare de a continua să ocupe abuziv terenul, contrar ordinii publice și bunelor moravuri. Detaliind demersurile întreprinse la datele de 29.11.2013, 07.01.2014, 23.01.2017, în sensul rezolvării pe cale administrativă amiabilă, fie prin plata unei chirii, fie prin achiziționarea la prețul pieței a terenului, recurenta a arătat că, după mai mult de 6 ani, cu rea-credință, primarul Municipiului Baia Mare nu și-a exercitat dreptul și obligația civilă de a supune dezbaterii în Consiliul local al Municipiului Baia Mare, o decizie cu privire la situația imobilului pe care nu îl poate folosi și de care nu poate dispune în mod exclusiv și absolut. Cu privire la buna-credință, arată că în anul 2001, prin protocolul de predare-primire nr. 3454/20.08.2001/nr. 17301/23.07.2001, Municipiul Baia Mare a primit de la Inspectoratul Școlar Maramureș "Școală Generală Valea Neagră - grădinița", fiind evidentă cunoașterea viciilor ascunse ale actului translativ de proprietate, respectiv lipsa autorizației de construire. Ca atare, primarul Municipiului Baia Mare este de rea-credință, iar instanța de apel a greșit, constatând contrariul. Sub un al treilea aspect criticat, recurenta a arătat că, potrivit art. 616 din C. civ., proprietarul grădiniței care a obținut și și-a arogat în mod abuziv un drept de trecere pe proprietatea vecinului are îndatorirea de a-l despăgubi, în raport de paguba cauzată. O dispoziție similară este cuprinsă în art. 494 din C. civ. din 1865. În opinia recurentei, prejudiciul suferit echivalează cu lipsa de folosință a terenului afectat de funcționarea unității de învățământ. În lipsa unei înțelegeri amiabile, despăgubirea se fixează, potrivit legii, pe cale judecătorească, pe baza unei expertize tehnice de specialitate, cheltuielile pentru efectuarea expertizei fiind în sarcina proprietarului terenului. Or, a arătat recurenta, contravaloarea lipsei de folosință a fost cuantificată de către aceasta estimativ, în ipoteza că terenul ar fi cultivat cu legume și zarzavaturi ecologice, în regim de teren irigat și protejat temporar cu folie (solar), pentru extinderea perioadei de producție la 7 luni pe an. În conformitate cu certificatul de urbanism nr. x/25.06.2019, regimul economic pentru imobilul teren și construcții este de zonă reglementată prin PUG: UTR - L1b - subzona locuințelor individuale de tip rural cu anexe gospodărești și grădini cultivate pentru producție agricolă, cu regim izolat de construire, situat pe versanți slab construiți - având înălțimea maximă P, P+M. De asemenea, a analizat ofertele de închiriere terenuri în municipiul Baia Mare, conform datelor furnizate de firme locale având profilul "servicii imobiliare". Prin urmare, a susținut recurenta, curtea de apel a reținut greșit că estimarea prejudiciului de către aceasta, prin calcule analitice detaliate, nu constituie o probă pertinentă și concludentă în fața primei instanțe și că nu a solicitat probe noi în apel, deși curtea de apel era datoare, conform legii, să stabilească un expert tehnic care să calculeze prejudiciul pentru lipsa de folosință a terenului, cheltuielile pentru efectuarea expertizei de specialitate urmând a fi fost suportate de recurentă. Dovada existenței, începând cu anul 1885, a dreptului de proprietate asupra unui teren intravilan, liber la data ocupării sale abuzive (fără autorizație de construire și fără acceptul proprietarului), constituie ea însăși, în opinia recurentei, o probă pertinentă și concludentă cu privire la lipsa de folosință. Sub un ultim aspect criticat, recurenta a arătat că și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile noului C. civ. în materie de accesiune imobiliară artificială, respectiv art. 582 alin. (1) lit. (b) și (c) și alin. (2), art. 584 alin. (2) lit. (b) și alin. (3), art. 592 alin. (1) și art. 595, care nu fac vreo diferență între calitatea autorului de rea-credință a unei lucrări autonome/adăugate, cu caracter durabil, asupra imobilului altuia, respectiv dacă este persoană fizică sau juridică sau dacă este vreo instituție publică. Petitul principal al cererii îl constituie obligația de a face - hotărâre care ține loc de act autentic, iar petitul subsidiar este dat de obligarea autorului lucrării realizate cu rea-credință, Primarul municipiului Baia Mare, la desființarea acesteia. C. civ. din 1865 conține prevederi asemănătoare, în art. 494. 4.2. Hotărârea instanței de apel cuprinde motive contradictorii ori străine de natura cauzei, fiind incident motivul de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ. În dezvoltarea acestui motiv de casare, recurentul a susținut că instanța de apel avea obligația de a opta între aplicarea imediată a legii noi (C. civ. din 2009) și nu ultraactivitatea (supraviețuirea) legii vechi (C. civ. din 1865), deoarece speța intră în categoria situațiilor juridice facta pendentia. Efectele produse în timp ale situației juridice în discuție sunt cele stabilite de legea în vigoare la momentul la care se realizează fiecare efect în parte; or, recurenta a dezbătut moștenirea în anul 2013, conform noului C. civ., iar așa-zisele modernizări/îmbunătățiri ale grădiniței (geamuri termopane, izolare termică parțială) au fost realizate până în anul 2010, astfel că, având în vedere că noua reglementare nu a făcut altceva decât să preia dispozițiile din reglementarea anterioară, coroborat cu imperativul unei practici unitare previzibile, este aplicabilă legea nouă. A mai susținut recurenta că, în privința accesiunii, legea nouă și cea veche conțin unele prevederi contradictorii, în sensul că, potrivit Legii nr. 71/2011, în toate cazurile în care accesiunea artificială presupune exercitarea unui drept de opțiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării., iar potrivit art. 6 alin. (2) din C. civ. din 1865, accesiunea este supusă legii în vigoare la data producerii sau săvârșirii împrejurării sau faptei care atrage incidența accesiunii, pentru ipoteza unor fapte continue interesând legea în vigoare la data începerii acesteia.

Apărările formulate în cauză Intimatul-pârât Municipiul Baia Mare, prin primar, a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția nulității recursului, iar pe fond a solicitat respingerea ca neîntemeiată a căii de atac. În susținerea poziției sale procesuale, intimatul a arătat că, pe de o parte, criticile nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de lege, iar pe de altă parte, nu au fost indicate critici concrete cu privire la decizia din apel, ci, în realitate, au fost reiterate motivele din cererea de apel. Pe fondul recursului, intimatul s-a apărat arătând că acțiunea introductivă îmbracă de fapt forma exproprierii unei suprafețe de teren la cererea unei persoane fizice, care este suspusă procedurii speciale reglementate de Legea nr. 33/1994. În opinia intimatului, obligarea sa la cumpărarea terenului reclamantei nu este posibilă, deoarece între părți nu există niciun angajament sau acord și nici nu este încheiat vreun antecontract de vânzare-cumpărare, cu referire la art. 1204 și art. 1169 din C. civ., astfel că soluția dată de instanța de fond și păstrată în apel este legală. În privința contravalorii lipsei de folosință a terenului, intimata a arătat că în mod corect au reținut instanțele de fond și apel argumentul că nu s-a solicitat, nu s-a încuviințat și nici nu s-a administrat vreo probă din care să reiasă perioada lipsei de folosință ori dacă terenul s-ar fi putut ori nu cultiva cu legume, dacă în apropiere ar exista astfel de terenuri cultivate sau care ar fi valoarea recoltei, certificatul de urbanism depus la dosarul nefiind apt să aibă o asemenea forță probantă. Se mai apără intimata, arătând că nu sunt îndeplinite în cauză condițiile prevăzute de art. 1357 și 1358 din C. civ.. nu există o faptă ilicită, unitatea de învățământ fiind edificată anterior preluării în proprietatea Municipiului Baia Mare, pe baza protocolului de predare-primire din anul 2001, aspect reținut corect de instanța de apel.

Procedura de filtru Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) din C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 4 iunie 2020, completul de filtru a respins excepția nulității recursului, invocată de pârâtul Primarul Municipiului Baia Mare, și a admis în principiu recursul declarat de reclamanta A., fixând termen pentru judecata recursului la data de 22 octombrie 2020, complet C6 noul C. proc. civ., în ședință publică, cu citarea părților. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat în parte, în limitele și potrivit considerentele expuse în continuare. Recursul recurentei-reclamante A. a fost întemeiat pe motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ., susținându-se, în esență, pe de o parte, greșita aplicare în timp a normelor C. civ. care reglementează accesiunea imobiliară artificială, iar, pe de altă parte, încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 582, 584, 592 și 595 din noul C. civ., din perspectiva reținerii greșite atât a bunei-credințe a pârâtului, cât și a inexistenței prejudiciului reprezentat de lipsa de folosință a terenului, precum și nesocotirea prerogativelor dreptului de proprietate asupra terenului, consacrate atât în vechea, cât și în noua reglementare a C. civ. (art. 555, respectiv art. 480). Cu titlu preliminar, Înalta Curte are în vedere că demersul judiciar declanșat de reclamantă - astfel cum a fost fixat cadrul procesual prin elementele cererii introductive și examinat de către instanțele de fond - vizează exercitarea, negativă, a dreptului potestativ de accesiune imobiliară, de către reclamanta proprietar al terenului, cu referire la construcția grădiniță edificată pe acest teren. Astfel, prin primul capăt de cerere din acțiunea introductivă, înregistrată la 31.05.2017, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Primarul municipiului Baia Mare, în principal, obligarea pârâtului să cumpere terenul intravilan în suprafață de 1924 mp, situat în municipiul Baia Mare, nr. topo x și y, la valoarea de circulație pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat, cu stabilirea prețului de către instanță și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar, în subsidiar, obligarea pârâtului la desființarea construcției edificate pe terenul proprietatea reclamantei. Prin cel de-al doilea capăt de cerere, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la despăgubiri civile, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a terenului pe ultimii 3 ani. Drept temei legal al cererii introductive au fost indicate prevederile art. 582 alin. (1) lit. b) și c) și alin. (2), art. 584 alin. (2) lit. b) și alin. (3), art. 592 alin. (1) și art. 595 din noul C. civ. Soluția de respingere ca neîntemeiată a cererii introductive, dată în primă instanță, a fost confirmată de instanța de prim control judiciar, argumentele expuse în cadrul silogismului judiciar al instanțelor de fond evidențiind, în esență, că: dispozițiile noului C. civ. în materia accesiunii imobiliare artificiale, evocate de reclamantă, nu sunt aplicabile, în raport de prevederile art. 3 din Legea de punere în aplicare nr. 71/2011 și de data la care a început ocuparea terenului și a fost edificată construcția; în absența aplicabilității temeiului legal invocat, a acordului pârâtului sau a unui antecontract de vânzare-cumpărare, nu poate fi suplinit consimțământul pârâtului la cumpărarea terenului reclamantei; buna-credință a pârâtului în edificarea construcției cu destinație de școală generală este relevată de împrejurările că a fost realizată anterior anului 1990 și preluată în anul 2001 în proprietatea municipiului Baia Mare pe bază de protocol de predare-primire încheiat cu Inspectoratul Școlar Județean Maramureș; nu s-a făcut în proces dovada întinderii prejudiciului constând în lipsa de folosință a terenului. Luând în analiză primul motiv de recurs, prevăzut de art. 488 pct. 6 din C. proc. civ., prin care recurenta a susținut că, reprezentând facta pendentia, raportul juridic litigios fundamentat pe instituția accesiunii imobiliare artificiale - ipoteza realizării unei lucrări autonome/adăugate utile, cu caracter durabil, asupra imobilului altuia - este guvernat de prevederile Legii nr. 287/2009 privind C. civ. (în continuare, noul C. civ.), în vigoare din 1 octombrie 2011, iar nu de cele ale C. civ. din 1864 (greșit reținute de instanța de fond ca fiind aplicabile primului capăt de cerere), Înalta Curte constată că sunt nefondate criticile recurentei. Astfel, motivul de nelegalitate anterior evocat supune analizei instanței de recurs problematica conflictului de drept intertemporal generat de intrarea în vigoare a noului C. civ., sub aspectul normelor juridice aplicabile dreptului de accesiune al reclamantei-recurente, ca drept potestativ, fiind vorba, mai exact, despre manifestarea negativă a acestui drept, concretizată în opțiunea acesteia, în calitate de proprietar al terenului, de a cere obligarea pârâtului, în calitate de autor al lucrării, fie la cumpărarea terenului (în principal), fie la desființarea construcției (în subsidiar). Se cuvine a aminti că rezolvarea conflictului de legi în timp se realizează ținându-se seama de cele două principii fundamentale, care se presupun și se completează reciproc, anume principiul constituțional al neretroactivității legii civile (consacrat și de art. 1 din C. civ. din 1864 și preluat de art. 6 alin. (1) teza a II-a din noul C. civ.) și principiul aplicării imediate a legii civile noi (consacrat expres în noul C. civ., art. 6 alin. (5) și (6), cel din urmă principiu cunoscând excepția ultraactivității (supraviețuirii) legii vechi. Ultraactivitatea legii vechi este justificată, de cele mai multe ori, de necesitatea ca anumite situații juridice pendente să rămână guvernate de legea sub imperiul căreia au început să se constituie, să se modifice ori să se stingă. Este și cazul opțiunii legiuitorului de a reglementa în privința accesiunii, norma juridică tranzitorie consacrată de art. 58 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2019 privind C. civ., potrivit cu care "În toate cazurile în care accesiunea imobiliară artificială presupune exercitarea unui drept de opțiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării". Or, în speță, începerea lucrării, ca moment de referință în accepțiunea normei tranzitorii anterior redată, este plasată în timp cu mult înaintea intrării în vigoare a noului C. civ., astfel cum rezultă din situația de fapt reținută de instanțele de fond pe baza probelor dosarului, cu referire la adresa nr. x/13.03.2017 emisă de Municipiul Baia Mare - Direcția Urbanism - Serviciul autorizare construcții, care atestă edificarea construcției anterior anului 1990, cunoscut fiind că situația de fapt nu mai poate fi reexaminată în cadrul controlului de legalitate permis instanței de recurs. De altfel, în chiar conținutul construcției argumentative propuse de recurentă, prin critica adusă modului de rezolvare a conflictului de drept intertemporal, se menționează că inclusiv "așa-zisele modernizări/îmbunătățiri ale grădiniței (geamuri termopane, izolare termică parțială) au fost realizate până în anul 2010". A fortiori, "data începerii lucrării", în accepțiunea normei tranzitorii precitate, este plasată, din unghiul criteriului temporal, în domeniul de acțiune al vechii reglementări în materia accesiunii imobiliare artificiale. Drept urmare, ținând seama că textul art. 58 din Legea nr. 71/2011, atât prin amplasarea sa în corpul legii, cât și prin câmpul său de aplicare (fiind cuprins în Secțiunea 1 a Capitolului V, intitulată "Dispoziții tranzitorii și de punere în aplicare a cărții a III-a "Despre bunuri" a C. civ.."), constituie o normă tranzitorie specială, derogatorie, Înalta Curte reține că este deplin legal raționamentul juridic al instanțelor de fond, în cadrul căruia au concluzionat că nu sunt aplicabile dispozițiile noului C. civ., pretențiilor deduse judecății prin primul capăt al cererii introductive, astfel încât, nefiind nicidecum vorba despre considerente străine de natura cauzei, criticile recurentei se vădesc a fi nefondate. În continuare, examinând criticile de nelegalitate subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte reține cele ce succed: Calitatea reclamantei de proprietar al terenului în suprafață de 1942 mp, situat în mun. Baia Mare, este necontestată în proces și dovedită cu titlu. Astfel, cu efect de lucru judecat, atașat hotărârilor judecătorești irevocabile analizate în considerentele sentinței primei instanțe (sentințele civile nr. 6489/1999, nr. 5614/2005 și nr. 9094/2012 ale Judecătoriei Baia Mare și decizia civilă nr. 969/2001 a Curții de Apel Cluj), s-a recunoscut dreptul de proprietate al reclamantei, dobândit prin moștenire de la autorul B., decedat în 1935, fostul deținător al terenului. Istoricul regimului juridic al acestui teren, relevat de instanțele de fond și apel pe baza hotărârilor judecătorești anterior enunțate și al cuprinsului cărții funciare, evidențiază că, ulterior anului 1991, acesta a avut regim de proprietate privată a terțului C., în baza unui titlu de proprietate emis în anul 1994, în procedura Legii fondului funciar nr. 19/1991, în privința căruia s-a dispus anularea actului și radierea intabulării dreptului de proprietate, prin hotărâre judecătorească irevocabilă. Mai apoi, terenul a avut regimul juridic de proprietate publică a Municipiului Baia Mare, bunul domenial făcând obiectul Protocolului de predare-primire încheiat în data de 20.08.2001, între Inspectoratul Școlar al Județului Maramureș și Municipiul Baia Mare, prin primar, în temeiul art. 166 alin. (4 1 ) din Legea Învățământului nr. 84/1995. În fine, începând cu anul 2005 a fost recunoscut dreptul de proprietate privată al fostului deținător, autorul reclamantei, în favoarea acestuia din urmă realizându-se și intabularea în cartea funciară, cu titlu de moștenire, în cotă de 1/1. Ca atare, calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra terenului îi conferă recurentei-reclamante, conform art. 555 din noul C. civ. (corespondentul art. 480 din C. civ. din 1864), atributele de posesie, folosință și dispoziție, care intră în conținutul juridic al acestui drept și care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a limitelor juridice, argument de principiu corect susținut în motivele de recurs. Cu referire la clădirea "Grădinița Valea Neagră" din structura Școlii Gimnaziale "Mihail Sadoveanu" Baia Mare, vizată de dreptul de accesiune în litigiu, Înalta Curte are a observa că nu fac obiect de controversă judiciară în litigiul pendinte nici istoricul edificării construcției și nici apartenența acesteia la domeniul public al Municipiului Baia Mare. În acest sens, instanțele de fond au reținut, în cadrul expunerii situației de fapt, că imobilul construcție a fost edificat anterior anului 1990, cu destinația de unitate de învățământ, a intrat în domeniul public în anul 2001, în baza prevederilor art. 166 alin. (4 1 ) din Legea Învățământului nr. 84/1995, și nu mai funcționează ca unitate de învățământ (școală sau grădiniță) din anul 2010. În raport de aspectele arătate în cele ce preced, Înalta Curte constată că sunt nefondate criticile recurentei, prin care s-a susținut nelegalitatea soluției de respingere a capătului de cerere privind obligarea la cumpărarea terenului, cu stabilirea prețului de către instanță și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Aceasta întrucât, mecanismul suplinirii consimțământului autorului lucrării, la cumpărarea terenului, a fost instituit prin dispozițiile noului C. civ., în art. 581 lit. b), art. 582 alin. (1) lit. c) (după caz, art. 584 alin. (3) și art. 592 alin. (1), procedura fiind menită să conducă la executarea unei obligații legale de a face, în cazul refuzului de a participa la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. În speță, reclamanta proprietar al terenului a optat, în exercitarea dreptului său potestativ de accesiune, în primul rând, pentru obligarea pârâtului la cumpărarea terenului, această alegere făcând parte din categoria formelor de manifestare negativă a dreptului de accesiune și fiind reglementată de dispozițiile noului C. civ. precitate. Or, un atare drept de opțiune al reclamantei, în sensul dat de noua reglementare în materie civilă, nu este aplicabil în cauză, din rațiuni care au fost expuse pe larg la analiza criticilor aduse modului de rezolvare a conflictului de drept intertemporal. Atare rațiuni derivă din incidența normei juridice tranzitorii cuprinse în art. 58 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, care plasează cererea în discuție înafara domeniului de acțiune al dispozițiilor din noul C. civ., ce constituie cauza juridică a demersului reclamantei. Drept urmare, în absența unui temei legal, Înalta Curte reține că este corectă argumentația instanței de apel care a apreciat că nu poate fi instituită o asemenea obligație în sarcina pârâtului, întrucât acesta nu și-a manifestat acordul pentru achiziționarea terenului, iar între părți nu s-a încheiat vreun antecontract de vânzare-cumpărare. Se cuvine a aminti faptul că, și în vechea reglementare, legiuitorul a pus la îndemâna părții interesate instrumentul juridic al pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, întemeiat pe principiul executării reale sau în natură specifică a obligațiilor civile concrete, consacrat de art. 1073 și art. 1075 din C. civ. din 1864, respectiv art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005. Însă, premisa obligatorie pentru a fi activat un asemenea mecanism este dată de existența unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare (antecontract) încheiat între părți, ceea ce, incontestabil, lipsește în cauza de față. În consecință, nu ar putea fi reținut nici argumentul de interpretare logică privind analogia legii (ubi eadem ratio, ibi idem ius), nefiind vorba, prin ipoteză, de o situație litigioasă similară. Astfel fiind, criticile recurentei anterior analizate se vădesc a fi nefondate. Examinând criticile aduse soluției de respingere a cererii vizând desființarea construcției, prin care s-a susținut reținerea greșită a bunei-credințe a pârâtului, Înalta Curte constată că este deplin legală aplicarea normei juridice, pe care instanțele de fond au făcut-o în privința dispozițiilor art. 494 din C. civ. din 1864, la împrejurările de fapt reținute pe baza probatoriului administrat în proces. Astfel, potrivit art. 494: "Dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice. Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantațiilor și a construcțiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut; el poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului. Dacă proprietarul voiește a păstra pentru dânsul acele plantații și clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor și prețul muncii, fără ca să se ia în considerație sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantații și construcții. Cu toate acestea, dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului" Așadar, reglementând opțiunile recunoscute în favoarea proprietarului terenului, legiuitorul a făcut distincție între reaua-credință și buna-credință a autorului lucrării. În prima ipoteză, când autorul lucrării este de rea-credință, proprietarul imobilului are drept de opțiune între păstrarea lucrării și obligarea celui care a făcut-o să o ridice de pe teren, în această din urmă situație, pe cheltuiala celui care a realizat-o, cu posibilitatea obligării lui și la daune-interese pentru prejudiciile cauzate proprietarului imobilului. Dimpotrivă, când autorul lucrării este de bună-credință, proprietarul imobilului nu mai poate cere ridicarea lucrării, ci trebuie să o păstreze, însă are un drept de opțiune cu privire la întinderea despăgubirii datorate, în sensul că poate alege între valoarea materialelor și prețul muncii, pe de o parte, și valoarea creșterii fondului, pe de altă parte. Se cuvine a aminti că prezumția de bună-credință este de aplicare generală. Mai mult decât atât, în înțelesul art. 494 redat anterior, buna-credință a fost definită, în doctrina și jurisprudența dezvoltate pe marginea acestui text legal, în funcție de existența unui titlu - în sens larg - care întemeiază convingerea eronată a autorului lucrării că a devenit titularul dreptului de proprietate asupra imobilului sau al oricărui alt drept real care îi permite să devină proprietarul lucrării. În plus, este e principiu admis că buna-credință trebuie să existe în momentul efectuării lucrării. În cauză, instanțele de fond și de apel au dedus prezumția de bună-credință - împotriva căreia au reținut că nu s-a făcut dovada contrară, în sensul probării relei-credințe a autorului lucrării - pe baza împrejurărilor că edificarea construcției cu destinația de unitate de învățământ s-a realizat anterior anului 1990 și că apartenența terenului la domeniul public al Municipiului Baia Mare pentru o perioadă de timp, începând cu anul 2001, a fost recunoscută, cu efect de lucru judecat, prin hotărârile judecătorești evocate. În consecință, reținând ipoteza bunei-credințe a autorului lucrării, în mod legal au concluzionat instanțele de fond asupra inexistenței dreptului de opțiune al reclamantei de a cere desființarea construcției, în raport de dispozițiile art. 494 din C. civ. din 1864. De altfel, prin chiar criticile din recurs, reaua-credință, pretins dovedită pe seama pârâtului Primarul Municipiului Baia Mare, este afirmată în legătură cu împrejurări nicidecum contemporane edificării construcției, ci cu mult ulterioare acesteia, așa cum este și cazul, pe de o parte, al cunoașterii aspectului legat de lipsa autorizației de construire în contextul preluării imobilului în domeniul public în anul 2001, ori, pe de altă parte, al șirului de măsuri întreprinse de reclamantă începând cu anul 2013, pe lângă autoritățile administrației juridice locale. Drept urmare, și aceste critici sunt nefondate. Luând în analiză criticile recurentei aduse modului de soluționare a cererii de despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului, Înalta Curte are a observa, mai întâi, că instanța de apel nu a lămurit îndestulător temeiul juridic al cererii de despăgubiri, în sensul în care, solicitând despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului, ca petit subsecvent opțiunilor manifestate pentru obligarea la cumpărarea terenului, respectiv desființarea construcției, reclamanta a indicat în cererea introductivă dispozițiile legale în materia accesiunii imobiliare artificiale, iar prin notele scrise din 12.11.2018, dispozițiile de drept comun ale art. 1357 și art. 1358 din noul C. civ. în materia răspunderii civile delictuale. Incontestabil, însă, obținerea de despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului, pe tărâmul răspunderii civile delictuale, presupune în mod necesar îndeplinirea cumulativă a cerințelor legale obligatorii, între care și cea referitoare la existența și întinderea prejudiciului. Drept urmare, instanța de apel era ținută a examina condiția legală a prejudiciului, prin raportare la împrejurări de fapt care să fi fost deplin stabilite pe bază de probe administrate în process, conform dispozițiilor art. 479 din C. proc. civ. În cauză, instanța de apel și-a fundamentat soluția dată cererii de despăgubiri, pe considerentul că reclamanta nu a făcut dovada întinderii prejudiciului, în sensul că nu a solicitat, nici la judecarea în primă instanță și nici în faza apelului, în condițiile art. 470 alin. (1) lit. d) și alin. (3) din C. proc. civ., probe pertinente și concludente pentru a dovedi pretenția dedusă judecății. Însă, în răspunsul la întâmpinarea din apel, depus la data de 01.08.2019, reclamanta a menționat expres următoarele: "Cuantumul daunelor-interese pretinse este stabilit de subsemnata prin raportare la venitul actual net, rezonabil, care s-ar putea obține prin cultivarea terenului cu legume și zarzavaturi ecologice, urmând ca această sumă să fie validată de un expert evaluator stabilit de instanță". Ca atare, rolul activ al judecătorului în materie de probațiune, conturat de dispozițiile art. 22, art. 254 alin. (5) și art. 479 alin. (2) din C. proc. civ., impunea instanței de apel îndatorirea de a pune în discuția părților și a soluționa cererea reclamantei referitoare la expertiza tehnică de specialitate. Aceasta întrucât, dreptul părții de a formula critici de netemeinicie, adică de a contesta modul în care prima instanță a stabilit situația de fapt, nu ar putea fi exercitat în mod efectiv dacă invocarea acestor motive nu ar fi însoțită și de posibilitatea de a dovedi în fața instanței de apel susținerile formulate prin cererea de apel. De altfel, într-o bogată jurisprudență (cu titlu de exemplu, cauza Albina c. României, cauza Virgil Ionescu c. României), instanța de contencios european al drepturilor omului a reținut că dreptul la un proces echitabil nu poate fi considerat efectiv decât dacă cererile și observațiile părților sunt într-adevăr "auzite", adică dacă se procedează la o examinare efectivă a motivelor, argumentelor și cererilor de probatoriu ale părților. Raportat considerentelor expuse, Înalta Curte constată că soluția dată cererii de apel, cu referire la criticile circumscrise solicitării de despăgubiri, echivalează cu nerezolvarea fondului cauzei, sancționată cu casarea în parte a deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului reclamantei, în ceea ce privește soluția dată capătului de cerere privind acordarea de despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului. În consecință, în baza dispozițiilor art. 496 și art. 497 din C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat și va casa, în parte, decizia atacată, cu trimiterea cauzei la aceeași curte de apel pentru rejudecare, în limitele anterior arătate. Urmează ca instanța de trimitere să se pronunțe asupra raportului juridic litigios, în limitele trasate prin decizia de casare, utilizând și reperele de analiză fixate prin Decizia RIL nr. 9/2020 referitoare la probele noi din apel și aplicând la circumstanțele concrete ale cauzei raționamentul juridic și argumentele care fundamentează dezlegarea dată prin anterior evocata decizie a instanței supreme. De asemenea, va ține seama și de celelalte critici de fond din recursul reclamantei care nu au putut face obiect de analiză în această fază procesuală. PENTRU ACESTE MOTIVE,