ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 107/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 12 februarie 2010 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București sub numărul nr. 5543/299/2010, reclamantul N.I. a chemat în judecată pe pârâții M.F.P. și Municipiul București, prin Primarul General, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună: obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la plata contravalorii sumei de 28.746.612 lei, actualizată cu indicele de inflație la zi, reprezentând contravaloarea prețului apartamentului 12 situat în București, Calea Victoriei, cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare din 05 iunie 1997 încheiat între Primăria Municipiului București prin SC H.N.

SA, în calitate de vânzător, și N.I., în calitate de cumpărător; obligarea pârâților la plata contravalorii îmbunătățirilor efectuate de reclamant la apartamentul nr. 12; obligarea pârâților la plata contravalorii prețului de piață al apartamentului nr. 12; cu cheltuieli de judecată. Prin sentința civilă nr. 2225 din 22 decembrie 2011, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins acțiunea precizată, ca neîntemeiată. Pentru a decide astfel, prima instanță a reținut că prin Decizia nr. 1588 din 23 noiembrie 2008 a Curții de Apel București s-a statuat asupra faptului că încheierea contractului de vânzare cumpărare între reclamantul din cauza de față și reprezentanții statului cu privire la imobilul de care, între timp, a fost deposedat, s-a făcut prin fraudarea Legii nr. 112/1995, inclusiv de către reclamant.

Or, de prețul de piață al apartamentelor dobândite sub acțiunea Legii nr. 112/1995, potrivit Legii nr. 1/2009 de modificare și completare a Legii nr. 10/2001, pot beneficia doar foștii proprietari cumpărători ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, ceea ce nu este cazul în speța de față. Ca atare, pretenția reclamantului de a fi despăgubit cu contravaloarea prețului de piață nu-și găsește temeiul în lege, astfel că a fost respinsă.

Împotriva acestei sentințe, la data de 23 februarie 2012 a declarat apel reclamantul N.I., care a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, la data de 05 martie 2012 iar prin decizia civilă nr. 192 din 28 aprilie 2012 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie, s-a respins apelul reținându-se următoarele considerente: În mod temeinic a stabilit prima instanță în ceea ce privește situația de fapt că, prin Decizia nr. 1588 din 23 noiembrie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, în Dosarul nr. 19998/299/2006 s-a statuat asupra faptului că încheierea contractului de vânzare cumpărare între reclamantul din cauza de față și reprezentanții statului cu privire la imobilul de care, între timp, a fost deposedat, s-a făcut prin fraudarea Legii nr. 112/1995, inclusiv de către reclamant.

În acest sens, prin hotărârea judecătorească menționată s-a reținut cu autoritate de lucru judecat că: „Potrivit art. 9 din Legea nr. 111/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, pot opta, după expirarea termenului prevăzut de art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente. Art. 14 din Legea nr. 112/1995, prevăzând că persoanele îndreptățite la restituirea în natură a apartamentelor, sau, după caz, la acordarea de despăgubiri vor depune cereri în acest sens, în termen de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii. Față de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, se constată că pot fi cumpărate imobilele care nu se restituie în natură.

Prin urmare, atât timp cât cererea formulată în baza Legii nr. 112/1995 de restituire în natură, nu a fost soluționată definitiv și irevocabil, nu poate interveni vânzarea imobilului ce face obiect al cererii. (…) pârâtul nu poate invoca buna credință și eroarea comună și invincibilă, atâta timp cât în temeiul Legii nr. 112/1995 era formulată o cerere de restituire a imobilului, înregistrată sub nr. 3305/1996, cerere care nu a fost soluționată până la data de 2 aprilie 2003. Este evident că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare în anul 1997, statul prin organele sale era notificat asupra existenței unei cereri de restituire, iar pârâtul putea lua cunoștință de existența sa cu depunerea de minime diligențe”.

Cu referire la temeiul de drept invocat de reclamant, instanța de apel a reținut că trebuie făcută o analiză cronologică a tipurilor de cereri puse de lege la dispoziția persoanelor ce au dobândit imobile în temeiul Legii nr. 112/1995 și ale căror contracte de vânzare cumpărare au fost desființate ulterior, în vederea reparării diminuării patrimoniilor acestora suferită astfel. Până la adoptarea O.U.G. nr. 184/2002, prin aplicarea dreptului comun, puteau fi distinse două situații: a) cea în care contractul de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost anulat, ca urmare a promovării de către fostul proprietar deposedat în mod abuziv a unei acțiuni cu acest obiect; b) contractul de vânzare cumpărare nu a fost anulat, dar în cadrul unei acțiuni în revendicare formulate de fostul proprietar deposedat în mod abuziv s-a dat câștig de cauză acestuia din urmă.

În primul caz, întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu mai era în vigoare, fiind desființat prin constatarea nulității absolute a acestuia, se punea problema repunerii în situația anterioară, potrivit principiului restitutio in integrum ce guvernează efectele nulității, devenind incidentă astfel obligația de restituire a prestațiilor efectuate în temeiul contractului nul, ce reprezintă unul dintre principiile efectelor nulității actului juridic civil, fundamentat pe faptul juridic licit al îmbogățirii fără justă cauză. Având în vedere că banii proveniți din vânzarea apartamentelor, potrivit art. 39 din Normele Metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 fuseseră virați într-un fond al Ministerului Finanțelor Publice, acestuia îi revenea obligația de restituire a prețului actualizat.

Repunerea în situația anterioară presupune în mod firesc restituirea sumelor de bani de către persoana în al cărei patrimoniu au intrat, consecință a modului în care au fost reglementate prin lege raporturile juridice născute ca urmare a încheierii contractului de vânzare cumpărare, neexistând niciun argument logic care să constituie un impediment în a considera că repunerea în situația anterioară poate viza și alte persoane decât părțile contractului. Instanța de apel a reținut că este de remarcat și faptul că în asemenea situații întrucât contractul de vânzare cumpărare nu mai este în vigoare, nu își mai produce nici efectele juridice (drepturile și obligațiile). De vreme ce obligația de garanție pentru evicțiune constituie un asemenea efect al contractului de vânzare cumpărare, odată cu anularea convenției încetează și aceasta.

Prin urmare, persoanele interesate puteau obține de la Ministerul Finanțelor Publice restituirea prețului actualizat. În cel de-al doilea caz, potrivit regulilor generale din materia contractului de vânzare cumpărare, obligația de evicțiune, în temeiul căreia cumpărătorii evinși puteau obține restituirea prețului, dar și diferența între preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii revenea vânzătorului (art. 1336 C. civ.), respectiv unității deținătoare. Prin adoptarea O.U.G.

nr. 184/2002, deci începând cu data de 21 decembrie 2002, care a prevăzut că: „La art. 51 se introduc alin. (2) și (3) cu următorul cuprins: „(2) Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxe de timbru. (3) Plata sumelor prevăzute la alin. (2) se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995. ” , soluția legală este parțial diferită, în privința titularului obligației corelative de restituire a prețului actualizat în ipoteza în care contractul de vânzare cumpărare nu a fost anulat.

Astfel, în situația în care contractul de vânzare cumpărare a fost anulat, obligația de restituire a prețului actualizat revenea Ministerului Finanțelor Publice, astfel cum prevede expres textul de lege citat. În cea de-a doua situație, textul derogă în schimb în parte de la dreptul comun, în sensul că pentru restituirea prețului actualizat - plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate - componentă a obligației de garanție pentru evicțiune, răspunderea nu mai revine cocontractantului, respectiv unității deținătoare, ci Ministerului Finanțelor Publice.

S-a avut în vedere împrejurarea că, în fapt, contractele de vânzare cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au o situație specială, ele neconstituind pentru unitatea deținătoare o expresie a libertății contractuale, ci executarea unei obligații legale exprese, cea corelativă dreptului chiriașului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din acest act normativ. Că unitățile deținătoare acționau ca mandatari fără reprezentare ai statului, rezultă și din împrejurarea că sumele încasate din aceste vânzări nu intrau în patrimoniul lor, ci într-un fond extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor constituit prin dispozițiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Tocmai de aceea, prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat, s-a stabilit că restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Acest text de lege este incident deci și în situația în care contractul încheiat de foștii chiriași nu a fost anulat, ci numai în urma comparării de titluri, a fost considerat mai puțin preferabil.

Tocmai de aceea norma juridică nu face referire la „anularea” acestor contracte, ci la „desființarea” lor, ceea ce include orice situație care le lipsește de efecte juridice. La interpretarea gramaticală se adaugă argumentul de analogie. Nu există nicio rațiune care să justifice o diferență de tratament sub aspectul persoanei care trebuie să răspundă juridic pentru pierderea dreptului de proprietate de către cumpărători între ipoteza în care contractul a fost anulat, în raport de cea în care contractul nu a fost anulat. În plus, nu este echitabil ca răspunderea să revină celui care și-a îndeplinit o obligație legală, ci celui care a dispus această măsură și cu atât mai mult în situația în care contractul nu a fost anulat, deci dispozițiile legale au fost respectate întocmai de către vânzător.

Prin dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 a fost reglementat cu caracter de normă specială dreptul chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate, la restituirea prețului de la Ministerul Finanțelor Publice, motiv pentru care în astfel de situații este atrasă incidența normei speciale, fiind exclusă astfel de la aplicare, potrivit unei reguli de interpretare general acceptate ce nu poate fi înlăturată decât în ipoteza unor acte juridice care nu au forță juridică egală, norma generală, în speță, dreptul comun privind răspunderea exclusivă a vânzătorului pentru evicțiune.

Pe de altă parte, pentru restul elementelor ce constituie obligația de garanție a vânzătorului, între care și obligația de a plăti și diferența între preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, se aplica în continuare dreptul comun (art. 1336 C. civ.). În prezent, ca urmare a modificării Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009, se face o nouă distincție, după cum contractele de vânzare cumpărare au fost încheiate cu eludarea sau cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, fără a mai prezenta deci importanță dacă acestea au fost anulate sau nu, soluția legală fiind deci diferită de cea prevăzută de Codul civil.

O primă categorie de cereri este cea privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (art. 50 alin. (2)). Cel de-al doilea tip de cereri sunt cele având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile (art. 50 alin. (2 1 )). Chestiunea pusă în discuție prin apelul declarat în cauză de reclamant este aceea dacă instanța poate verifica dacă încheierea contractului de vânzare cumpărare s-a făcut cu respectarea sau, din contră, cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, și într-un alt cadru procesual decât cel generat de o cerere având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare respectiv.

Or, nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 constituie ipoteza normativă atât pentru constatarea nulității actului juridic încheiat în temeiul acesteia (ca sancțiune de drept civil care lipsește actul juridic de efectele contrare normelor juridice pentru încheierea sa valabilă), cât și pentru nașterea dreptului cumpărătorului la restituirea prețului în anumite limite (prețul actualizat). Cu alte cuvinte, aceeași situație premisă poate produce efecte juridice distincte în materii diferite, astfel încât în acest caz particular constatarea unui drept la restituirea prețului actualizat constituie o consecință a nerespectării prevederilor Legii nr. 112/1995 distinctă de constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare.

Totodată, reținerea primului efect juridic nu are semnificația constatării producerii și a celui de-al doilea, nici măcar pe cale incidentală. Pe cale de consecință, contractul de vânzare cumpărare încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 este considerat valabil dacă în termenul prevăzut prin dispozițiile art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu a fost pronunțată o hotărâre judecătorească de constatare a nulității acestuia, însă obligația de garanție pentru evicțiune în materia specială în discuție este una mai puțin favorabilă cumpărătorului în raport cu prevederile de drept comun C. civ. Instanța de apel a reținut astfel că în aceste condiții, nu există nici un impediment pentru instanță în a reține faptul că în cauză contractul de vânzare cumpărare nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, astfel încât temeiul juridic invocat de reclamant nu este aplicabil.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul N.I. solicitând modificarea ei în sensul admiterii apelului astfel cum a fost formulat. Criticile aduse hotărârii instanței de apel vizează nelegalitatea ei sub următoarele aspecte prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Reclamantul susține că instanța de apel a făcut o greșită interpretare și aplicare a legii în condițiile în care acțiunea în revendicare a fostului proprietar finalizată prin decizia civilă nr. 1411 din 16 noiembrie 2007 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, se circumscrie condiției prevăzute de art. 50 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 aceea de contract de vânzare - cumpărare desființat prin hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă.

În aceeași idee reclamantul susține că nu s-a avut în vedere adresa nr. 97 din 26 ianuarie 2007 emisă de SC H.N. SA din care rezultă că a fost cumpărător de bună - credință la momentul încheierii contractului, cu atât mai mult cu cât apartamentul înstrăinat nu era exceptat de la vânzare fiind preluat cu titlu potrivit legislației în vigoare la acea dată. Din această perspectivă, se invocă și incidența dispozițiilor art. 46.3 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, cu atât mai mult cu cât și prin dispoziția nr. 812 din 11 februarie 2000 emisă de Primarul General al Municipiului București s-a statuat că nu se restituie apartamentul nr. 12 etajul 3 vândut în baza Legii nr. 112/1995 cu contractul de vânzare - cumpărare nr. x. Această dispoziție depusă în recurs, este apreciată de recurent ca act nou.

Examinând hotărârea instanței de apel prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., și a motivelor de recurs invocate, Înalta Curte reține următoarele: Legea nr. 1/2009 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989 a modificat art. 50 alin. (3) din Legea 10/2011, având astfel următorul cuprins: „restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și alin. (2 1 ) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor, din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

Tot astfel, după art. 50, prin același act normativ sus evocat s-a introdus un nou articol, art. 50 1 , cu următorul cuprins: „proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare; valoarea despăgubirilor, se stabilește prin expertiză”. Din interpretarea sistematică a acestor dispoziții legale, Înalta Curte apreciază că, inclusiv după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, publicată în M. Of.

nr. 63 din 03 februarie 2009, trebuie realizată distincția între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, și această distincție funcționează, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare - cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare - cumpărare, încheiat cu rea-credință, ce reprezenta titlul său de proprietate, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate, sau prin admiterea unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.

Înalta Curte apreciază astfel că, menținându-se alin. (2) al art. 50, realizându-se modificarea de la alin. (3) al art. 50, care cuprinde ipotezele de la alin. (2) și alin. (2 1 ), și introducându-se art. 50 1 , este evidentă concluzia că, nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați), în sens larg, se impune acordarea valorii de piață, a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr. 112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, chiriașii au fost evinși, prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.

În contextul cauzei, se constată, însă, că recurentul nu se încadrează în ipoteza reglementată de art. 50 1 al Legii nr. 10/2001 republicată, respectiv a încheierii contractului de vânzare - cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, în condițiile în care prin decizia civilă nr. 1538 din 23 octombrie 2008 - irevocabilă - a Curții de Apel București secția a IV-a civilă, s-a statuat cu autoritate de lucru judecat că respectivul contract de vânzare cumpărare a fost încheiat cu fraudarea Legii nr. 112/1995, chiar dacă nu s-a solicitat expres nulitatea lui.

În acest sens, deși se poate retine că, în sensul sau etimologic, evicțiunea desemnează pierderea unui drept prin judecată - evincere est vicendo in judicio aliquid auferre - instanța de recurs consideră necesar să reitereze că, în opinia sa, în cauză, nu sunt incidente aceste reguli, întrucât evicțiunea presupune un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, iar, în ipoteza în care contractul translativ de proprietate, cu titlu oneros, se desființează, ca o consecința a admiterii acțiunii in nulitate, devin aplicabile principiile ce guvernează efectele nulității, respectiv desființarea contractului cu efect retroactiv, cu consecința repunerii pârtilor în situația anterioara (restitutio in integrum).

În temeiul acestor principii, tot ceea ce s-a executat in baza unui act juridic anulat trebuie restituit, pentru ca părțile raportului juridic să ajungă în situația în care acest act nu s-ar fi încheiat, și, cum obligația fiecăruia dintre părțile contractului sinalagmatic, desființat retroactiv, deși executată, apare ca și când nu a existat vreodată, restituirea prestațiilor se întemeiază pe plata lucrului nedatorat. Or, în speța dedusă judecății, prin decizia civilă nr. 1538 din 23 octombrie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, s-a stabilit cu putere de lucru judecat că este exclusă buna - credință a cumpărătorului, în condițiile în care încheierea contractului s-a făcut cu fraudarea Legii nr. 112/1995.

Cum, aceste aspecte de drept au fost dezlegate în mod irevocabil, printr-o hotărâre ce se bucură de o prezumție de validitate, nu mai pot fi repuse în discuție în prezentul recurs, situație ce exclude aplicabilitatea și incidența dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Or, de prețul de piață al apartamentelor dobândite sub acțiunea Legii nr. 112/1995, potrivit Legii nr. 1/2009 de modificare și completare a Legii nr. 10/2001, pot beneficia doar foștii proprietari cumpărători ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, ceea ce nu este cazul în speța de față, astfel că instanța de apel a făcut o legală interpretare și aplicare a legii, motiv pentru care nu sunt incidente în cauză dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Din perspectiva celor expuse, și a faptului că prin decizia civilă sus evocată, s-a respins recursul recurentului de azi împotriva sentinței civile nr 1411/2007 a Tribunalului București secția a IV-a civilă, sunt nefondate și susținerile recurentului legate atât de ignorarea sentinței civile nr 1411/2007, cât și de buna credință la încheierea contractului, ce ar rezulta din adresa nr. 97 din 26 ianuarie 2007 emisă de SC H.N. SA cât și a Dispoziției nr 8 din 12 noiembrie 2000 emisă de Primarul General al Municipiului București,și implicit de incidența dispozițiilor art. 46.3 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr 10/2001. Astfel nici una din criticile recurentului nu se circumscriu dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., motiv pentru care recursul urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul N.I. împotriva deciziei nr. 192/ A din 26 aprilie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 21 ianuarie 2013.