ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5758/2005

Asupra recursului în anulare de față:

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Procurorul General al Parchetului de

le lângă Înalta Curte de Casație și Justiție a declarat recurs în anulare

împotriva deciziilor civile nr. 1475/A din 18 iunie 2002 a Tribunalului

București, secția a IV-a civilă, și nr. 2381 din 1 noiembrie 2003 a Curții de

Apel București, secția a III-a civilă, considerând că aceste hotărâri au fost

pronunțate cu încălcarea esențială a legii, ceea ce a determinat o soluționare

greșită a cauzei de fond. Totodată a apreciat că deciziile sunt și vădit

netemeinice.

În motivarea recursului în anulare,

se arată că prin sentința civilă nr. 4696 din 22 iunie 1998 s-a constatat

nevalabilitatea titlului statului-vânzător, iar în baza acestei sentințe,

reclamanta J.M.R. a fost pusă în posesia imobilului, conform dispoziției

Primarului General al Municipiului București, nr. 2061 din 1 septembrie 1998 și

procesului-verbal nr. 16321 din 7 octombrie 1998.

În aceste condiții, se susține că

adevăratul proprietar poate exercita acțiunea în revendicare împotriva terțului

achizitor, fără a fi condiționat în nici un fel de anularea sau constatarea

vânzării lucrului altuia.

Consideră că motivarea instanței de

recurs, în sensul că pârâții-cumpărători au fost de bună credință la

perfectarea vânzării, nu poate avea relevanță, de vreme ce, în această materie,

buna credință a celui ce încheie un contract translativ de proprietate cu un

neproprietar, nu este aptă să creeze vreun drept în favoarea subdobânditorului,

chiar dacă acesta intră în posesia bunului.

Împrejurarea avută în vedere în

considerentele hotărârii criticate, în sensul că la data încheierii

contractului de vânzare-cumpărare nu exista un litigiu privind imobilul

respectiv, este considerată ca neputând fundamenta, soluția, deoarece eroarea

comună și invincibilă invocată de pârâți trebuie să fie nu numai publică, ci și

una insesizabilă, greu de descoperit și de evitat.

Se subliniază că pârâții cu minime diligențe puteau cunoaște situația

juridică a imobilului, și că buna credință a chiriașului nu-l poate pune la

adăpost de orice acțiune în revendicare a fostului proprietar, cu atât mai

mult, cu cât s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat lipsa titlului

statului vânzător. Asemenea interpretare, ar fi contrară dispozițiile art. I

din Protocolul nr. 1, adițional Convenției Europene a Drepturilor Omului și

Libertăților Fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/1994 și dispozițiile

Constituției.

În situația în care se analizează și

se reține buna credință la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare,

raportat la dispozițiile Legii nr. 112/1995, se susține că instanța trebuia să

facă același lucru și cât privește reclamantul care a solicitat compararea

titlului său cu cel al chiriașului cumpărător, pentru a asigura astfel un

tratament juridic egal părților litigante, în spiritul normei constituționale.

Titlul fostului proprietar este preferabil, fiind mai vechi.

De aceea, se solicită admiterea

recursului în anulare, casarea celor două decizii, cu consecința menținerii

sentinței primei instanțe.

Recursul în anulare este nefondat.

În conflictul de interese legitime

dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună credință al bunului său

imobil, atât practica cât și doctrina nu au înțeles să recunoască, în toate cazurile,

eficiența principiului

nemo plus iuris ad allium transferre potest quam ipse

habet

.

Astfel, recunoașterea prevalenței

interesului subdobânditorului de bună credință, a fost impusă, în baza unor

rațiuni cu aplicare mai largă și care au creat un principiu de asigurare a

securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice.

S-a considerat, pe drept cuvânt, că

legea, care apără proprietatea, urmează să se încline înaintea unui principiu

superior de echitate și de justiție: buna credință a cumpărătorului.

Din punct de vedere juridic, soluția

și-a aflat suport în rațiuni de ordin pragmatic concretizate în principiul

validității aparenței de drept, a cărui esență este exprimată în adagiul

error

communis facit jus

.

În speță, deși s-a reținut că

imobilul a fost preluat abuziv de către stat, instanțele nu au dat eficiență

acestui principiu, deoarece pârâții-cumpărători posesori au dobândit cu titlu

oneros imobilul în litigiu, de la un proprietar aparent, fiind de bună credință

și împărtășind o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de

proprietar a înstrăinătorului.

Astfel, acțiunea în revendicare

formulată de reclamantă a fost depusă la instanță la data de 9 aprilie 2001, în

timp ce contractul de vânzare-cumpărare încheiat de stat cu autoarea pârâților F.V.,

cu nr. 41073 a avut loc la data de 16 decembrie 1996, deci cu 5 ani înainte,

când nu exista nici o cerere de revendicare, sau acțiune în justiție.

Abia după 2 ani de la vânzare,

reclamanta a fost sesizat instanța cu o acțiune în revendicare în

contradictoriu numai cu Consiliul General al Municipiului București, (deși

imobilul era vândut iar pârâta nu mai avea calitate procesuală pasivă) iar prin

sentința civilă nr. 4696 din 22 iunie 1998 a Judecătoriei sectorului 5

București, acțiunea este admisă, iar hotărârea rămâne definitivă și

irevocabilă, prin neapelare.

Urmare acestei sentințe, Primarul

General al Municipiului București a emis dispoziția nr. 2061 din 1 septembrie

1998, iar prin procesul verbal nr. 1632 din 7 octombrie 1998, reclamanta a fost

pusă în posesie asupra imobilului teren și construcție situat în București, „cu

excepția spațiilor vândute de SC C. SA conform Legii nr. 112/1995”.

După cum este de observat, punerea

în posesie nu s-a făcut pentru întreg imobilul, așa cum se susține în recursul

în anulare, pentru că în procesul verbal, la excepție este nominalizat

contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 1 din imobil cumpărat

de autoarea pârâților.

Ceea ce este foarte importat pentru

dezlegarea pricinii, iar Procurorul General nu relevă această situație fiind

defavorabilă reclamantei în sprijinul căreia a declarat recursul în anulare,

este că reclamanta a avut pe rolul instanțelor și o acțiune în constatarea

nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 41073 din 16 decembrie 1996.

Această acțiune a fost respinsă ca

neîntemeiată prin sentința civilă nr. 1755 din 8 martie 1999 pronunțată de

Judecătoria sectorului 5, rămasă definitivă și irevocabilă, în baza deciziei

civile nr. 1968/2000 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă.

Subliniem că și această hotărâre

prin care s-a respins irevocabil constatarea nulității absolute a contractului

de vânzare-cumpărare, chestiune prejudicială, este anterioară acțiunii de

revendicare supusă recursului în anulare, aceasta stabilind cu putere de lucru

judecat, că, actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu bună credință și cu

respectarea dispozițiilor legale în vigoare la data respectivă.

Potrivit art. 1899 C. civ., buna

credință se prezumă, iar cel care o contestă trebuie să facă dovada contrară,

respectiv a relei credințe.

În cauză, reclamanta nu a răsturnat

prezumția bunei credințe a cumpărătorilor.

Aceasta nu a dovedit că înainte de

încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ar fi notificat chiriașii de

intenția sa de a revendica imobilul și de atenționarea acestora să nu încheie

contractul. Mai mult, reclamanta, prin cererea înregistrată sub nr. 543 din 23

iulie 1996, anterioară încheierii contractului, a solicitat despăgubiri conform

Legii nr. 112/1995, ceea ce a întărit convingerea părților contractante că

vânzătorul, respectiv, statul, este proprietar.

De asemenea, o lege specială

permitea cumpărarea de către chiriași a apartamentelor, în condițiile strict

reglementate de art. 9 din Legea nr. 112/1995 și nici o hotărâre judecătorească

contrară acestei aparențe de legalitate a titlului statului, nu fusese

pronunțată, acțiunea reclamantei în contradictoriu cu Consiliul General al

Municipiului București, fiind promovată ulterior încheierii contractului.

Legea nr. 112/1995 cât și H.G. nr.

20/1996, în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, nu

prevedeau în sarcina chiriașului de a depune diligențe în sensul verificării

valabilității titlului statului.

Abia prin H.G. nr. 11/1997 pentru

modificarea și completarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.

112/1995, act normativ emis ulterior încheierii contractului de

vânzare-cumpărare, a fost introdus textul art. 9

2

care stabilește

obligația comisiilor de aplicare a legii, să întreprindă toate demersurile

necesare pentru clarificarea situației juridice a imobilelor pentru care ar fi

avut indicii că fac parte din categoria celor menționate în art. 1 alin. (4)

din respectiva hotărâre de guvern. Și în asemenea cazuri să suspende

procedurile de încheiere a contractelor. Practica judiciară și literatura

juridică de specialitate au statuat că în spețe similare în care se revendică

un imobil cumpărat de chiriași, nu se procedează la compararea titlurilor.

Oricum, la data încheierii

contractului de vânzare, reclamanta avea cerere de acordare despăgubiri pentru

imobil, în temeiul Legii nr. 112/1995 și deci pârâții au avut convingerea că

statul este proprietarul imobilului, nemaifiind necesar să facă alte

verificări.

Art. 6 din Convenția Europeană

prevede că unul din elementele fundamentale ale preeminenței dreptului este

principiul securității raporturilor juridice care înseamnă, între altele, că o

soluție definitivă a oricărui litigiu, nu trebuie rediscutată. Acest text este

favorabil pârâților și nu reclamantei, dat fiind că înainte de promovarea

prezentei acțiuni, existau deja hotărâri pronunțate irevocabil prin care se

respinsese constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, reținându-se

buna credință a acestora.

Nu au fost încălcate nici

dispozițiile constituționale, ambele părți apărând dreptul de proprietate al

fiecăruia.

Pe de altă parte, reclamanta a depus

acțiunea în revendicare la data de 9 aprilie 2001, după intrarea în vigoare a

Legii nr. 10/2001, 14 februarie 2001, iar recurentul nu a observat că acțiunea

era inadmisibilă.

După intrarea în vigoare a Legii nr.

10/2001, pentru toate imobilele care intră sub incidența ei, persoanele

îndreptățite pot obține măsuri reparatorii, inclusiv restituirea imobilului în

natură, numai în condițiile acestei legi, iar nu pe calea acțiunii în

revendicare fondată pe art. 480, art. 481 C. civ. și chiar dacă statul a

preluat numai în fapt imobilul.

Față de cele de mai sus, în temeiul

art. 314 C. proc. civ., urmează a respinge ca nefondat recursul în anulare

formulat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de

Justiție împotriva deciziei civile nr. 1475 din 18 iunie 2002 a Tribunalului

București, secția a IV-a civilă, și deciziei nr. 2381 din 10 noiembrie 2003 a

Curții de Apel București, secția a III-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge, ca nefondat recursul în

anulare formulat de Procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea

Supremă de Justiție împotriva deciziei nr. 1475 din 18 iunie 2002 a

Tribunalului București, secția a IV-a civilă, și deciziei nr. 2381 din 1

noiembrie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 1 iulie 2005.