ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1372/2019

Obiectul cererii de chemare în judecată Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată la data de 26 ianuarie 2017 pe rolul Tribunalului Galați, reclamanta A. SA prin lichidator Cabinet Individual Practician în Insolvență A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul B., obligarea acestuia să-i lase în deplină posesie și pașnică folosință imobilul situat în municipiul Galați, șoseaua x, constând în lotul x, compus din teren curți-construcții (19.008,73 mp) și construcțiile provizorii în suprafață totală construită la sol de 6.895 mp (platformă beton-organizare șantier, în suprafață construită la sol de 2.305 mp-C326 și platformă beton-organizare șantier, în suprafață construită la sol de 4.590 mp-C372 având nr. cadastral x.885), precum și aleea de acces în indiviziune, în suprafață indiviză de 273,50 mp din Lotul 7-Drum, în suprafață totală de 938,44 mp, având nr. cadastral x.887.

Sentința pronunțată de tribunal Prin Sentința nr. 1127 din 1 noiembrie 2017, Tribunalul Galați, secția I civilă a admis acțiunea și l-a obligat pe pârât să lase în deplină posesie și pașnică folosință reclamantei imobilul situat în municipiul Galați, șoseaua x, constând în lotul x, compus din teren curți-construcții, în exclusivitate, în suprafață de 19.008,73 mp și construcțiile provizorii în suprafață totală construită la sol de 6.895 mp constând din: platformă beton-organizare șantier, în suprafață construită la sol de 2.305 mp (C326) și platformă beton-organizare șantier în suprafață construită la sol de 4.590 mp (C372) având nr. cadastral x.885, precum și aleea de acces în indiviziune, în suprafață indiviză de 273,50 mp din Lotul 7-Drum, în suprafață totală de 938,44 mp, având nr. cadastral x.887. A luat act că reclamanta solicită cheltuieli de judecată pe cale separată.

Decizia pronunțată de curtea de apel Soluția primei instanțe a fost menținută de Curtea de Apel Galați, secția I civilă, prin Decizia nr. 158/A din 27 septembrie 2018, prin care s-a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârât împotriva sentinței tribunalului.

Calea de atac formulată în cauză Împotriva Deciziei nr. 158/A din 27 septembrie 2018 a Curții de Apel Galați, secția I civilă a declarat recurs pârâtul B. Recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 7 și 8 C. proc. civ. Prealabil susținerii criticilor de recurs, acesta a reiterat circumstanțele în care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil revendicat, afirmând că a depus toate diligențele unei peroane de bună-credință spre a se informa asupra situației imobilului și a raporturilor vânzătorului cu societatea reclamantă. Afirmă că i s-a adus la cunoștință existența pe rolul instanțelor a unui litigiu între aceștia, litigiu având ca obiect anularea unor hotărâri A.G.A. ale A. (notat și în cartea funciară) și care a fost retras ca urmare a înțelegerilor intervenite între părți. La data încheierii contractului exista notat în cartea funciară doar litigiul cu privire la anularea hotărârilor A.G.A. (care nu privea dreptul de proprietate asupra terenului), dar i s-a prezentat de către vânzător situația acestuia, ca și Declarația notarială autentificată sub. nr. 1007 din 25 mai 2009 prin care C. renunța la judecarea litigiului. Criticând soluția instanței de apel, recurentul-pârât a susținut următoarele: - hotărârea pronunțată în apel încălcă autoritatea de lucru judecat a celor statuate prin Sentința nr. 1127/2017 a Tribunalului Galați. Având în vedere că prin respectiva sentință s-a reținut că este cert că pârâtul a avut reprezentarea că dobândește imobilul de la adevăratul proprietar, precum și că aceasta are valoarea unei erori comune și invincibile, în opinia recurentului, curtea de apel era obligată ca, pornind din acest punct al analizei, să stabilească dacă buna credință unită cu eroarea comună se pot valorifica pe calea acțiunii în revendicare, fără însă a mai putea contesta calitatea pârâtului de cumpărător de bună credință, stabilită de prima instanță și necontestată de părți. Această constatare a primei instanțe a intrat în puterea lucrului judecat, potrivit art. 430 C. proc. civ., întrucât reclamanta nu a declarat apel, iar pârâtul a criticat soluția numai prin prisma lipsirii de consecințe juridice a acestei constatări, tribunalul apreciind în mod greșit că valorificarea acesteia nu se poate face decât în cadrul unei acțiuni în constatarea nulității titlului. - instanța de apel a dat o aplicare greșită normelor de drept material referitoare la buna-credință și la aparența în drept. În opinia recurentului, în mod eronat, curtea de apel a reținut că în cauză nu este îndeplinită condiția erorii individuale a terțului dobânditor, în sarcina cumpărătorului existând doar obligații cu privire la verificări de carte funciară, pentru a observa regimul juridic al imobilului, proprietarul și eventuale sarcini, iar nu dacă s-a plătit prețul, cum greșit s-a reținut. Or, la momentul cumpărării terenului în litigiu, extrasul de carte funciară preciza faptul că D. era proprietar și că este notat un litigiu referitor la anularea unei hotărâri AGA ce nu punea în discuție dreptul de proprietate asupra imobilului. Deși în cartea funciară nu era notat privilegiul vânzătorului, pârâtul a făcut verificări pentru a vedea dacă s-au îndeplinit obligațiile contractuale, ocazie cu care i s-au prezentat două înscrisuri: declarația notarială autentificată sub nr. x/2009 la BNP E. prin care C. SRL, prin administrator D., a renunțat la judecată și la dreptul pretins în litigiul nr. 1515/121/2008 aflat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție în contradictoriu cu SC A. SA și declarația notarială autentificată sub nr. x/2009 la același notar, prin care numita F., în calitate de președinte al Consiliului de administrație al SC A. SA a declarat că este de acord cu radierea din cartea funciară a privilegiului vânzătorului, întrucât s-au îndeplinit condițiile stipulate în Contractul de vânzare-cumpărare nr. 1003 din 25 mai 2009. Potrivit recurentului, Declarația notarială autentificată sub nr. x/2009 nu constituie o simplă renunțare la drept, ci constituie un act de recunoașterea primirii plății prețului. De aceea, consideră că dispozițiile art. 1021 din C. civ. nu sunt aplicabile speței. În aceste condiții, recurentul a susținut că este evident că a avut convingerea fermă, deplină, că nu există vreo suspiciune cu privire la plata prețului, la dreptul de proprietate al autorului D. asupra terenului sau asupra oricărei alte împrejurări de natură a aduce atingere în viitor dreptului de proprietate. - instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 901 C. civ. privind dobândirea cu bună credință a unui drept tabular, prin ignorarea apărărilor pârâtului, deși în cauză erau întrunite condițiile de aplicabilitate ale textului de lege, respectiv la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului de proprietate nu exista nicio acțiune prin care să se conteste conținutul cărții funciare, din cartea funciară nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în folosul altei persoane, iar pârâtul nu cunoștea, dintr-o altă sursă că ar exista vreo inexactitate în cuprinsul cărții funciare.

Procedura de filtru Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 17 aprilie 2019, completul de filtru a admis, în principiu, recursul declarat de pârâtul B. și a fixat termen de judecată în ședință publică, cu citare părți la data de 12 iunie 2019, dată la care s-a amânat judecata pentru imposibilitatea de prezentare a apărătorului recurentului, următorul termen de judecată fixat fiind la 18 septembrie 2019.

Apărările formulate în cauză Intimata - reclamantă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, arătând că atâta timp cât executarea garanției pentru neplata prețului nu constituie pentru vânzător decât o opțiune și nu o obligație, recurentul nu poate fi considerat că a avut convingerea legitimă că dobândește de la adevăratul proprietar, decât dacă i-ar fi cerut vânzătorului și acesta ar fi probat că și-a îndeplinit obligația față de vânzător, prezentându-i înscrisul doveditor al eliberării de plata prețului sau al executării garanției asupra acțiunilor. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Analizând criticile de recurs formulate, Înalta Curte apreciază asupra caracterului fondat al căii de atac formulate. Se reține că, în cauza dedusă judecății, instanțele judecătorești au fost învestite cu soluționarea unei acțiuni în revendicare, subsecvente aceleia în rezoluțiunea contractului de înstrăinare de către reclamanta A. S.A. a bunului imobil, pentru neplata prețului (acțiune admisă în mod definitiv) introdusă împotriva terțului dobânditor cu titlu oneros al acestuia. Față de acțiunea promovată în aceste circumstanțe, pârâtul (actualul recurent) s-a apărat invocând în favoarea sa aplicarea principiului aparenței de drept pentru ca, reținându-se eroarea comună și invincibilă în care s-a aflat la dobândirea bunului, acesta să câștige imobilul pentru sine, în concursul cu adevăratul (în sens de originar) proprietar. Soluționând acțiunea, prima instanță a admis-o și a obligat pe pârât să restituie reclamantei bunul imobil, reținând că, deși "este cert că pârâtul B. a avut reprezentarea că dobândește un imobil de la adevăratul proprietar, precum și faptul că această reprezentare are valoarea unei erori comune și invincibile", apărarea ar putea fi utilă într-o acțiune în desființarea contractului său de vânzare-cumpărare, iar nu și în cea în revendicarea bunului de către adevăratul proprietar, al cărui titlu a fost preferat ca fiind mai bine caracterizat. Împotriva acestei sentințe a declarat apel exclusiv pârâtul, calea sa de atac fiind respinsă ca nefondată de curtea de apel care, în opoziție cu prima instanță, a apreciat că principiul aparenței de drept este producător de consecințe juridice în acțiunea în revendicare introdusă de adevăratul proprietar, numai că în concret, în cazul dedus judecății, condițiile sale nu sunt întrunite întrucât pârâtul nu s-a aflat într-o eroare comună asupra calității de proprietar a vânzătorului, la data dobândirii bunului (analiza instanței de apel fiind făcută în legătură cu aspectul neplății prețului de către D. și al radierii prejudiciului vânzătoarei asupra bunului vândut). Procedând în acest fel, instanța de apel nu a încălcat autoritatea de lucru judecat a hotărârii de primă instanță, după cum neîntemeiat critică recurentul, de vreme ce sentința tribunalului fusese atacată pe calea apelului chiar de către acesta, care prin motivele formulate, provocase o nouă dezbatere asupra apărării sale întemeiate pe principiul aparenței în drept, sub toate aspectele (cel al condițiilor necesare pentru a fi în prezența erorii comune și invincibile, dar și cel al consecințelor aplicării principiului într-o acțiune în revendicare). Astfel, în virtutea efectului devolutiv al apelului, consacrat prin dispozițiile art. 476 C. proc. civ., instanța de apel a procedat la o nouă judecată asupra fondului, apreciind, la rândul său, că acțiunea în revendicare trebuie admisă, aceasta însă, întrucât a considerat că la data achiziționării bunului imobil pârâtul nu s-a aflat într-o eroare comună și invincibilă asupra calității de proprietar a celui de la care a dobândit. Pentru acest motiv, cea dintâi critică a recursului întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., prin care s-a invocat încălcarea puterii de lucru judecat a hotărârii de primă instanță, nu va fi reținută. În mod justificat însă critică recurentul hotărârea instanței de apel pentru motivul prevăzut de art. 488 (1) pct. 8 C. proc. civ., acuzând o greșită aplicare a normelor de drept material referitoare la buna credință și la aparența de drept. Critica recurentului a fost susținută cu referire la aprecierea instanței de apel în sensul că, de vreme ce nu s-a asigurat asupra plății prețului datorat de vânzătorul D. intimatei-reclamante în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 mai 2009, nu se poate considera că B. ar fi avut credința legitimă că titularul aparent are calitatea de veritabil titular al dreptului de proprietate asupra bunului imobil pe care i l-a înstrăinat. În opinia instanței de apel, radierea privilegiului vânzătorului pentru neplata prețului în baza declarației autentificate în 23 iunie 2009 nu putea fi suficientă pentru formarea convingerii legitime a recurentului că dobândește bunul de la cel îndreptățit să i-l înstrăineze. Considerentele ce prezintă analiza instanței de apel sunt, în primul rând contradictorii, dar, în egală măsură, și greșite, observându-se că aceasta aplică într-un mod confuz propriile concepte pe care le utilizează în evaluarea situației juridice a părților. Astfel, instanța de apel reține că eroarea comună e caracterizată de două trăsături - invincibilitatea și credința legitimă - în privința cărora arată că nu sunt cerute cumulativ. Cu toate acestea, deși constată că invincibilitatea erorii apelantului-pârât a fost demonstrată prin verificările de carte funciară a imobilului (care au relevat că imobilul este proprietatea lui D., că bunul nu este grevat de sarcini, că privilegiul pentru neplata prețului instituit în beneficiul A. S.A. fusese radiat anterior), apreciază totuși că acestuia i-a lipsit credința legitimă că tranzacționează cu veritabilul titular al dreptului (deoarece nu a verificat plata prețului din Contractul autentificat sub nr. x din 25 mai 2009). Drept consecință, concluzionează asupra neîndeplinirii condiției erorii comune în persoana pârâtului la momentul dobândirii imobilului revendicat, fără să justifice impunerea cumulativă a condițiilor invincibilității și credinței legitime, în cazul dedus judecății, precum se înțelege că a procedat, contrar afirmației inițiale în sensul că aceste trăsături ale erorii nu ar fi cumulative. De asemenea, deși reține corect că eroarea comună - ca element psihologic al aparenței - trebuie să fie una scuzabilă, adică dincolo de eroarea ce ar fi putut fi înlăturată prin măsuri impuse de prudența normală în gestionarea patrimoniului ori în întocmirea diverselor acte juridice asupra bunurilor, deduce concluzia asupra inexistenței sale în persoana apelantului-pârât întrucât consideră că, pentru ca buna sa credință să fi fost lipsită de orice culpă sau îndoială imputabilă, ar fi presupus ca pârâtul să se fi asigurat în privința plății prețului datorat de D. societății A. SA. Or, tocmai impunând acest standard de conduită în circumstanțele prezente la data cumpărării imobilului litigios de către recurent, se dovedește că instanța de apel a pretins părții măsuri care depășesc cu mult diligența ori prudența normală, despre care a reținut ea însăși că trebuie să caracterizeze eroare comună ca element psihologic al aparenței. Este adevărat că în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 mai 2009 - care constituie titlu proprietarului aparent D. - se specifica în mod clar că prețul vânzării cumpărării imobilului litigios, de 640.911 RON, inclusiv TVA, nu a fost plătit la momentul autentificării actului, ci avea a fi plătit de cumpărător până la data de 5 iunie 2009. Vânzarea-cumpărarea în această modalitate a fost însă însoțită de o serie de garanții ale drepturilor vânzătoarei A. SA, respectiv prin instituirea privilegiului vânzătorului asupra prețului neplătit, în temeiul art. 1787 C. civ., și a unui drept de gaj asupra a 810.000 de acțiuni deținute de cumpărător la societatea vânzătoare (în baza Contractului de gaj nr. x din 1 iunie 2009 încheiat între aceleași părți), urmând ca în situația neplății la termen a prețului, societatea să procedeze la executarea gajului fără formulare de opoziții. Privilegiul vânzătoarei asupra prețului neplătit a fost înscris în CF nr. x a imobilului vândut în baza Încheierii nr. 16126 din 26 mai 2009 a OCPI Galați și radiat prin Încheierea nr. 1914 din 23 iunie 2009 a aceleiași autorități, așadar anterior vânzării-cumpărării aceluiași imobil între D. și recurentul-pârât în baza Contractului autentificat sub nr. x din 20 august 2009. Data radierii privilegiului - 23 iunie 2009 - este una relativ apropiată de cea stabilită prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 25 mai 2009 ca dată limită a plății prețului, respectiv 5 iunie 2009. La baza radierii privilegiului înscris în cartea funciară a imobilului a stat declarația dată de același administrator al SC A. SA care a consimțit la înstrăinarea bunului către D., autentificată sub nr. x din 19 iunie 2009, prin care acesta, în numele societății, declara că întrucât "s-au îndeplinit condițiile stipulate în Contractul de vânzare-autentificat sub nr. x din 25 mai 2009 de Biroul Notarului Public E." este de acord cu radierea privilegiului vânzătorului asupra imobilelor descrise în contract. Raportarea onestă și cu bună-credință la realitatea raporturilor juridice derulate între reclamanta A. SA și D., astfel cum acestea s-au materializat și s-au exteriorizat prin actele juridice anterior înfățișate nu reclama, în mod obișnuit, din partea unui terț interesat de bunul tranzacționat de aceștia, verificări suplimentare, altele decât cele specifice determinării situației de carte funciară a bunului. Aceasta întrucât, în mod uzual și firesc, un proprietar/creditor diligent cu bunul sau dreptul său nu ar renunța sau ceda niciodată garanția anume instituită spre a-i proteja dreptul mai înaintea realizării (sub forma stingerii prin plată sau compensare, etc.) acestuia. În plus, prin conținutul său, Declarația autentificată sub nr. x din 19 iunie 2009 chiar sugera realizarea dreptului în vederea garantării căruia fusese instituit privilegiul. Nu în ultimul rând, actele conservatorii și de dispoziție ale reclamantei, în sensul înscrierii în cartea funciară a imobilului vândut a dreptului de privilegiu, iar ulterior, în sensul radierii acestuia, au fost supuse verificării registratorului de carte funciară care a dat curs acestora în raport de conținutul și manifestarea de voință exprimată în cuprinsul lor, conținut și manifestare de voință care sugerau o realizare a dreptului garantat, iar nicidecum o renunțare la garanție. În mod firesc, aceleași acte juridice nu puteau avea pentru terți (între care și recurentul) decât aceeași semnificație juridică întocmai ca și pentru funcționarul de carte funciară care, pe baza conținutului lor, dispusese radierea privilegiului înscris inițial. Soluția și argumentarea deciziei instanței de apel exprimă ideea că aceleași acte juridice, în același conținut, ar fi trebuit să aibă altă semnificație ori alt înțeles pentru terții interesați de bun și, în particular, pentru recurentul-pârât (în sensul sporirii vigilenței acestuia). Este adevărat că radierea din cartea funciară a privilegiului asupra prețului neplătit ar fi putut avea la bază nu doar realizarea dreptului de creanță (cazurile îndeobște întâlnite), ci și o posibilă renunțare la drept din partea creditorului, numai că nu aceasta a fost situația în cazul dedus judecății, radierea înscrierii fiind dispusă în baza declarației dată de reprezentantul legal al reclamantei în sensul că "s-au îndeplinit condițiile stipulate în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 25 mai 2009 de B.N.P. E." Atribuirea semnificației de renunțare la drept (de privilegiu) a Declarației autentificate sub nr. x din 19 iunie 2009, care a stat la baza radierii dreptului de privilegiu din cartea funciară, a fost realizată de instanța de apel în afara conținutului însuși al actului juridic în cauză ori a unor explicații în acest sens din partea reclamantei care, într-un mod absolut neconvingător a arătat (prin răspunsul la interogatoriul propus de reclamant în fața primei instanțe) că nu cunoaște ce a determinat conducerea societății de la acel moment să elibereze acea declarație. În sfârșit, se reține că aceasta nici nu a contestat încheierea registratorului de CF prin care s-a dispus în sensul radierii privilegiului. Or, buna-credință care stă la baza erorii comune și invincibile a terțului dobânditor - care se traduce prin convingerea sa eronată că transmițătorul este veritabilul proprietar al imobilului - impune ca acesta să facă toate verificările necesare cu privire la calitatea de proprietar a transmițătorului, verificări care poartă atât asupra conținutului cărții funciare, dar și a documentelor care au stat la baza acestor înregistrări. Nu în ultimul rând, aceste verificări trebui apreciate nu doar prin raportare la criteriul bunului gospodar (bonus pater familias), ci funcție de criteriul celui mai exigent membru al comunității. Or, prin apărările sale formulate în proces, recurentul-pârât a demonstrat că anterior încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 20 august 2009 a avut o astfel de conduită, verificând situația juridică a bunului imobil pe baza interogărilor la cartea funciară și efectuând verificări asupra actelor ce au stat la baza înscrierilor/notărilor și radierilor acestora în/din cartea funciară, cercetând situația litigiului notat la poziția 1 din Partea a III-a a CF (în legătură cu care i-a fost prezentată declarația de renunțare la judecată și la drept autentificată sub nr. x din 25 mai 2009, dată de vânzătorul D.) și a privilegiului radiat (în legătură cu care i-a fost prezentată Declarația autentificată sub nr. x din 19 iunie 2009). Impunând necesitatea unor verificări peste conținutul cărții funciare a imobilului și al actelor ce au stat la baza înscrierilor/notărilor/radierilor din cuprinsul acesteia, respectiv a realității manifestărilor de voință ce au fundament aceste acte (întrucât radierea privilegiului a fost dispusă în baza, nu a unei declarații de renunțare la drept, ci a uneia ce confirmă "realizarea condițiilor stipulate în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 mai 2009), instanța de apel a depășit limitele aprecierii erorii comune și invincibile care fundamentează principiul aparenței de drept. Astfel de verificări s-ar fi justificat, cel mult, dacă vânzarea-cumpărarea dintre reclamantă și D., în lipsa plății prețului, nu ar fi fost însoțită de nicio garanție ori dacă, însoțită fiind de garanții, nu ar fi existat acte de încetarea/stingere și radiere a acestora într-o aparență de realizare a drepturilor astfel asigurate, așa cum s-a regăsit în cazul dedus judecății. Ceea ce a omis în analiza sa instanța de apel a fost tocmai aparența de realizare a dreptului (de creanță) reclamantei, generată de conținutul Declarației autentificate sub nr. x din 19 iunie 2009, care, însoțită de celelalte mențiuni ale cărții funciare, nu putea decât induce recurentului-reclamant convingerea fermă, neîndoielnică asupra faptului că tratează, în persoana lui D., cu un proprietar al cărui titlu asupra bunului nu putea fi contestat ori pus sub semnul îndoielii. Procedând astfel, instanța de apel a reproșat terțului ce pretinde a se fi aflat la data cumpărării bunului litigios într-o eroare comună și invincibilă asupra calității de proprietar necontestat a vânzătorului, necesitatea unor verificări neuzuale în general și nejustificate chiar în cazul particular în care acesta s-a regăsit, la data autentificării Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 august 2009, potrivit celor arătate anterior. Consecința a fost aceea a transferării riscurilor, decurgând dintr-o atitudine de neglijență/indiferență a proprietarului/creditorului față de garanțiile instituite tocmai spre a-i proteja drepturile - prin realizarea unor inexplicabile acte de renunțare la acestea - pe seama terților dobânditori care, tratați cu cea mai înaltă exigență, sunt considerați de rea-credință ori doar insuficient de diligenți întrucât s-au încrezut în mod loial în realitatea și veridicitatea unor acte juridice care au trecut și prin cenzura funcționarului de carte funciară. Or, o astfel de măsură în analiza situației fiecăreia din părțile litigante înfrânge principiul echității care constituie, în realitate, fundamentul principiului aparenței în drept. Cât privește critica de încălcare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 901 din C. civ., Înalta Curte reține conținutul normei tranzitorii a art. 76 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., potrivit căruia "Dispozițiile art. 876 - 915 din C. civ. privitoare la cazurile, condițiile, efectele și regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor și faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse după intrarea în vigoare a C. civ.". Separat de aceasta, se observă că, la baza adoptării soluției de admitere a acțiunii în revendicare introdusă de reclamantă a stat concluzia greșită a instanței de apel asupra neregăsirii în cauză a unui caz de eroare comună și invincibilă în care s-ar fi aflat recurentul-pârât la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 20 august 2009, iar nu încălcarea sau aplicarea greșită a dispozițiilor art. 901 din C. civ. Pentru aceste motive, în temeiul art. 488 pct. 8 și 497 C. proc. civ., recursul declarat va fi admis, cu consecința casării hotărârii atacate și a trimiterii cauzei aceleiași instanțe spre rejudecarea cererii în revendicare, cu luarea în considerare, ca fiind câștigată cauzei, a apărării formulate în proces de recurentul-pârât în sensul reținerii erorii comune și invincibile în care s-a aflat acesta la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 20 august 2009. În acest sens, instanța de rejudecare va analiza și răspunde și celorlalte apărări formulate de părți în proces (anume că reclamanta era la curent cu situația juridică a imobilului, figurând în aceeași carte funciară cu pârâtul pe lotul cu destinație de cale de acces, și a omis cu știință să-l cheme în procesul având ca obiect rezoluțiunea Contractului nr. x din 25 mai 2009 ori că pârâtul, ca proprietar al bunului, l-a grevat de garanții imobiliare, etc), având a aprecia dacă situația litigioasă corespunde cazului de excepție ce presupune sacrificarea principiului potrivit căruia ceea ce s-a desființat nu poate produce niciun efect, în favoarea principiului error communis facit jus.