ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2719/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de 14 mai 2009 sub nr. 20426/3/2009, reclamanta B.V. a solicitat, în temeiul art. 9 din Legea nr. 198/2004, al Legii nr. 33/1994, art. 998-999 C. civ., art. 480 C. civ., în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiul București, anularea hotărârii nr. 8 din 06 aprilie 2009 privind stabilirea cuantumului despăgubirilor pentru imobilul supus exproprierii din Șos. O., București; obligarea pârâtului la plata despăgubirilor privind exproprierea imobilului (casa 51,53 m.p.

și teren 94,39 m.p.) aflat în proprietatea sa în cuantum de 300.000 euro; la plata despăgubirilor pentru rezilierea forțată a contractului de închiriere pe care îl avea reclamanta pentru acest spațiu și pentru lipsirea nelegală de exercitarea dreptului de proprietate asupra acestui imobil din 2006 și până în prezent, prejudicii pe care le-a evaluat la 100.000 de euro; la plata despăgubirilor pentru preluarea forțată a dreptului de proprietate în cuantum de 50.000 euro și plata daunelor morale în sumă de 50.000 de euro. La data de 07 octombrie 2009 reclamanta B.V. a formulat precizări la acțiunea dedusă judecății în sensul indicării pârâtului, respectiv, Municipiul București prin primar general.

În ceea ce privește capătul de cerere privind nelegalitatea hotărârii atacate, precum și a O.U.G. nr. 12/2009, a arătat că acesta face obiectul Dosarului nr. 33483/3/2009 aflat pe rolul Tribunalului București cu termen la 17 noiembrie 2009, astfel încât înțelege să renunțe la judecarea acestui capăt de cerere în această cauză. Cu privire la cererea de daune morale, arată că aceasta privește prejudiciul produs prin exproprierea întemeiată pe Legea nr. 198/1994, adică pentru restrângerea abuzivă, în afara limitelor exproprierii stabilite de Constituție, a dreptului fundamental la proprietate. La data de 18 ianuarie 2010, reclamanta B.V. a formulat cerere completatoare, prin care a solicitat contravaloarea bunurilor mobile aflate în locuința expropriată, contravaloarea îmbunătățirilor imobilului, a instalațiilor de furnizare a gazelor, apei potabile, curentului electric, ce au fost distruse la demolarea casei.

Evaluează toate bunurile mobile la suma de 28.950 euro. A solicitat să fie achitată și contravaloarea lipsei de folosință a terenului care i-a rămas în proprietate de la începutul exproprierii și până la pronunțarea hotărârii irevocabile în acest proces. Solicită obligarea expropriatorului să exproprieze și terenul care a rămas în proprietatea reclamantei de 37.88 m.p., întrucât acesta numai poate fi folosit pentru nimic, fiind un teren aflat aproape sub pod și mult prea mic. Solicită să fie obligat expropriatorul la plata contravalorii acestui teren. Această lipsă de folosință a fost evaluată la suma de 150 euro lunar, de la data demolării 4 noiembrie 2009 până la finalizarea lucrărilor și eliberarea terenului.

Prin sentința nr. 1656 din 21 septembrie 2012, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis în parte acțiunea modificată; a obligat pârâtul Municipiul București, prin primar general, la plata, în favoarea reclamantei, a sumei de 454.150 RON, reprezentând contravaloarea imobilului expropriat, lipsa de folosință a terenului rămas în proprietatea acesteia și contravaloarea prejudiciului generat ca urmare a rezilierii contractului de închiriere aferent imobilului, conform raportului de expertiză tehnică imobiliară omologat în cauză și a respins celelalte pretenții, ca neîntemeiate. Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5483 din 16 septembrie 1998, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 1 situat în București, str. O., având o suprafață utilă de 29,31 m.p.

La data de 18 aprilie 2007, reclamantei i s-a emis titlul de proprietate privind imobilul teren în suprafața de 94,39 m.p., aferent apartamentului nr. 1 din str. O. Reclamanta obținea venituri din cedarea folosinței imobilului apartament descris mai sus, conform contractului de închiriere din 1 octombrie 2005 și a actului adițional din data de 10 martie 2006, convenția fiind reziliată înainte de termen din cauza exproprierii. Prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 8 din 6 aprilie 2009 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a constatat că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului format din teren în suprafață de 56,51 m.p. și construcții de 29,31 m.p.

situat în str. O. și s-a dispus consemnarea despăgubirii în cuantum de 245.529,42 RON stabilită pentru imobilul menționat, pe numele reclamantei, care nu a fost de acord cu cuantumul acesteia. Împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, reclamanta a formulat contestație susținând că despăgubirile propuse sunt inferioare, iar actul juridic atacat nu respectă prevederile legale. La termenul de judecată din data de 16 noiembrie 2009, instanța a luat act că reclamanta a renunțat la judecata acestui capăt de cerere, față de existența pe rolul tribunalului a unui alt dosar, având același obiect.

Prin sentința civilă nr. 1176 din 9 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a IX-a de contencios administrativ și fiscal, a fost anulată hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 160 din 6 iulie 2006 privind declararea de utilitate publică a lucrării de interes local „Pasaj Denivelat Superior Basarab”, hotărâre care a stat la baza emiterii actului juridic în baza căruia s-a dispus exproprierea reclamantei-hotărârea nr. 8/2009.

Potrivit mențiunilor din extrasul de carte funciară pentru informare privind imobilul care face obiectul cauzei, extras emis la data de 23 martie 2011, pârâtul Municipiul București prin primar general este înscris cu drept de proprietate cu titlu de expropriere asupra suprafeței de teren de 56,51 m.p., în baza hotărârii nr. 8 din 6 aprilie 2009. Conform art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, în vigoare la momentul promovării acțiunii, „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a despăgubirilor, sub sancțiunea decăderii”, fără ca exercitarea căilor de atac să suspende transferul dreptului de proprietate asupra terenului.

Din economia textelor prevăzute de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, care stabilesc modalitatea de calcul a despăgubirii prin efectuarea unei expertize tehnice, rezultă că, în cadrul contestațiilor formulate de persoanele supuse exproprierii împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor, valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobil se stabilește prin expertiză, de către o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și unul desemnat de persoanele supuse exproprierii, în funcție de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială” definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate. Instanța de fond nu a reținut raportul de expertiză întocmit de expert parte B.A.M.D., propus de către pârât, având în vedere că lucrarea întocmită de experții V.M.

și O.C. analizează valoarea imobilului din perspectiva mai multor metode de calcul, prin raportare și la oferta de piață. Astfel, expertul parte B.A.M.D., având în vedere doar metoda comparației directe (deși în cuprinsul lucrării atașate, face vorbire și despre metoda costurilor, fără a indica în concret răspunsurile la obiectivele stabilite), ajunge la o valoare a proprietății imobiliare expropriate și neexpropriate de 67.116 euro, respectiv, 275.773 RON. Prin coraportul de expertiză întocmit de expertul O.C. propus de reclamantă s-a stabilit o valoare a despăgubirilor la suma de 396.958 RON. Expertul a folosit metoda comparației (prin raționament statistic, bonitate și a ofertelor) pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă.

De asemenea, expertul parte a avut în vedere și prejudiciul generat reclamantei de rezilierea contractului de închiriere și valoarea lipsei de folosință a terenului, cuantificat la suma de 11.900 euro. Totodată amplasamentul terenului expropriat a fost determinat de acest expert împreună cu cel judiciar cu precizie, prin raportare la planurile cadastrale, evaluarea fiind raportată la prețuri ale unor terenuri amplasate în aceeași zonă de utilități ca și cel expropriat. Tribunalul și-a însușit concluziile raportului de expertiză împreună cu răspunsul la obiecțiuni, astfel cum au fost formulate de expertul tehnic M.V., desemnat de instanță, constatând că acesta a avut în vedere metoda costului standard și metoda comparației prin bonitate, ajungând la un nivel al despăgubirii de 399.848 RON, apropiat de cel stabilit de expertul tehnic O.C.

De asemenea, expertul judiciar a avut în vedere și prejudiciul generat reclamantei de rezilierea contractului de închiriere și valoarea lipsei de folosință a terenului, cuantificat la suma de 54.302 RON. În consecință, în baza dispozițiilor art. 481 C. civ. potrivit cărora nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire, precum și a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, tribunalul a admis în parte cererea formulată de reclamantă și a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 454.150 RON, reprezentând contravaloarea imobilului expropriat, lipsa de folosință a terenului rămas în proprietatea reclamantei și contravaloarea prejudiciului generat ca urmare a rezilierii contractului de închiriere aferent imobilului.

În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea expropriatorului să exproprieze și terenul în suprafață de 37,88 m.p. rămas în proprietatea reclamantei, tribunalul, față de prevederile art. 4 din Legea nr. 198/2004, a constatat netemeinicia acestei pretenții. Astfel, s-a constatat că textul de lege stabilește în mod cert legitimarea activă în demararea procedurilor de expropriere exclusiv în favoarea Guvernului sau a autorității publice locale, care, în considerarea competenței speciale atribuite de lege, aprobă, prin hotărâre, indicatorii tehnico-economici, amplasamentul lucrării, sursa de finanțare, suma globală a despăgubirilor, realizarea documentației cadastrale-juridice. Instanța a constatat că reclamanta nu mai poate folosi terenul în discuție, motiv pentru care a admis pretenția acesteia având ca obiect contravaloarea lipsei de folosință.

Însă a apreciat că, în exercitarea controlului de legalitate, nu se poate substitui autorității publice. Neîntemeiată a fost constatată de către tribunal și pretenția având ca obiect obligarea pârâtului la plata daunelor morale justificate de demolarea abuzivă și distrugerea bunurilor aflate în locuință, întrucât legea specială nu prevede o asemenea reparație, cuantumul despăgubirii aferente exproprierii, chiar dacă aceasta se realizează prin demolare, fiind menit să asigure acoperirea întregului prejudiciu ce ar putea fi încercat de persoana expropriată. Instanța de fond a reținut că reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii cerințelor pentru atragerea răspunderii delictuale. Astfel reclamanta nu a probat care este fapta ilicită, măsura exproprierii nefiind o faptă ilicită și nu a indicat care valoare nepatrimonială a suferit o gravă atingere.

Împotriva acestei sentințe au formulat apel atât reclamanta cât și pârâtul. Reclamanta B.V. a formulat următoarele critici: 1. Instanța de fond a încălcat dispozițiile art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994 atunci când a apreciat că nu este competentă să soluționeze cererea reclamantei de expropriere totală a proprietății sale. În temeiul acestei dispoziții legale instanța de fond era competentă să cerceteze cererea reclamantei de expropriere totală a terenului în suprafață de 37,88 m.p. deoarece terenul nu mai poate fi folosit și nici vândut sau închiriat întrucât nu are valoare nici comercială, nici de locuire. 2. Instanța de fond a încălcat reclamantei dreptul la apărare, respingând acele probe prin care putea dovedi temeinicia solicitării sale de plată a unor daune morale.

Astfel, reclamanta are dreptul la recuperarea daunelor de orice natură produse în cursul exproprierii, așa cum dispune art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care nu distinge între daunele materiale sau morale. Pentru dovedirea daunelor morale suportate, reclamanta a solicitat proba cu martori care a fost respinsă de instanța care a motivat că legea nu ar permite acordarea de daune morale pentru cauzele de expropriere. 3. Instanța a indicat în hotărâre numai contravaloarea în RON a sumelor de bani calculate în expertiză ca despăgubiri, deși reclamanta a solicitat ca suma de bani să se raporteze la valoarea în euro a imobilului. Instanța a încălcat principiul disponibilității, obligând expropriatorul la o valoare de plată mai mică datorită devalorizării monedei naționale până la sfârșitul acestui litigiu și la acțiuni suplimentare pentru actualizarea acesteia.

Pârâtul Municipiul București, prin primar general, a arătat că a stabilit contravaloarea despăgubirii cu respectarea prevederilor art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în funcție de grila notarilor publici raportată la locul unde se situa imobilul expropriat, iar instanța de fond și-a însușit concluziile unei expertize care nu a verificat modul de calcul al despăgubirii, ci a calculat valoarea despăgubirii în baza unui alt mod de calcul, ceea ce este profund greșit. Dacă valoarea din grila notarilor publici din martie 2012, data efectuării raportului de expertiză, era mai mare decât valoarea din grila notarilor publici de la data emiterii hotărârii de expropriere, instanța de judecată ar fi putut acorda suma mai mare, iar dacă s-ar fi considerat că trebuie acordată valoarea de circulație a imobilului expropriat, atunci ar fi trebuit respectate prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Așa cum rezultă din raportul de expertiză judiciară omologat și din considerentele sentinței civile nr. 1656 din 21 septembrie 2012, instanța de judecată a acordat contravaloarea imobilului stabilită pe baza comparației ofertelor de vânzare, ceea ce contravine regulii menționate de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv, valorii din acte juridice translative de proprietate. Pe de altă parte, instanța a acordat reclamantei și contravaloarea despăgubirii pentru o parte din teren pentru care reclamanta nu a fost expropriată, ceea ce încalcă orice regulă în materia exproprierii. Nu este posibil ca reclamanta să rămână și cu o parte din teren și să primească în același timp și contravaloarea terenului respectiv.

În apel s-a administrat proba cu înscrisuri, cu martori și expertiză de evaluare a imobilului în raport de criteriile art. 26 din Legea nr. 33/1994, avându-se în vedere prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile în zonă la data întocmirii raportului de expertiză. Prin decizia nr. 26/A din 29 ianuarie 2014 Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelurile; a schimbat în parte sentința în sensul că a dispus exproprierea și trecerea în proprietatea publică a Municipiului București și a suprafeței de 37,88 m.p. situat în București, str. O.; a obligat pârâtul să plătească reclamantei echivalentul în RON la cursul Băncii Națioanle a României din ziua plății a sumei de 84.735 euro (contravaloarea întregului teren și a construcției) a sumei de 982,8 euro, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a terenului în suprafață de 37,88 m.p.

pe perioada septembrie 2009 - ianuarie 2014 și a sumei de 11.900 euro, reprezentând contravaloarea prejudiciului generat ca urmare a rezilierii contractului de închiriere; a menținut restul dispozițiilor sentinței. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că, potrivit art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994, în cazul în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei părți de teren sau din construcție, iar proprietarul cere instanței exproprierea totală, instanța va aprecia, în raport cu situația reală, dacă exproprierea în parte este posibilă. În caz contrar, va dispune exproprierea totală. Prin titlul de proprietate din 18 aprilie 2007 emis de Prefectul Municipiului București s-a stabilit dreptul de proprietate în favoarea reclamantei pentru terenul în suprafață de 94,39 mp - cotă indiviză din suprafața totală de 316,32 m.p.

aferent apartamentului nr. 1, proprietatea acesteia conform contractului de vânzare-cumpărare din 16 septembrie 1998. Din această suprafață de 94,39 m.p. s-a dispus exproprierea numai a suprafeței de 56,51 m.p., rămânând în proprietatea reclamantei suprafața de 37,88 m.p. Instanța de apel a apreciat că această suprafață nu va putea fi exploatată de către proprietar, întrucât nu poate fi utilizată pentru edificarea unei locuințe, dată fiind suprafața redusă și amplasamentul acestui teren - Podul Basarab. Mai mult, acest teren reprezintă o cotă indiviză dintr-o suprafață mai mare (508,21 m.p.), diferența aparținând în principal Municipiului București.

Așa fiind și având în vedere că acest teren a fost folosit de către reclamantă ca și teren aferent unui apartament, cu destinația de farmacie, că terenul rămas nu poate primi o altă destinație din punctul de vedere al reclamantei, instanța de apel a constatat că în mod greșit instanța de fond nu a admis și acest capăt de cerere privind exproprierea toată a imobilului, deși legea specială permite acest lucru. Dispunând exproprierea totală a imobilului, pârâtul a fost obligat la plata contravalorii acestei suprafețe de teren, potrivit concluziilor raportului de expertiză întocmit în faza de judecată a apelului, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Nu au fost primite susținerile pârâtului în sensul că se aplică numai dispozițiile Legii speciale nr. 198/2004, având în vedere că aceeași lege, în art. 9 alin. (3), stipulează că acțiunea formulată în conformitate cu prevederile acestui art. se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește despăgubirea. Având în vedere că reclamanta nu a putut folosi terenul neexpropriat de la data când s-a efectuat demolarea construcției, respectiv, septembrie 2009 și până la data pronunțării prezentei hotărâri prin care se dispune exproprierea întregului teren, instanța de apel a apreciat că, pentru această perioadă, pârâtul datorează reclamantei contravaloarea lipsei de folosință.

La stabilirea cuantumului lipsei de folosință instanța a avut în vedere raportul de expertiză întocmit în faza de judecată a fondului, respectiv, 0,5 euro/m.p. pe lună. Instanța de apel a mai apreciat că este întemeiat motivul de apel formulat de reclamantă privind stabilirea valorii despăgubirilor prin raportare la contravaloarea în euro, având în vedere, pe de o parte, principiul disponibilității (astfel cum s-a cerut prin acțiune), cât și faptul că moneda națională poate suferi fluctuații mari. În ceea ce privește acordarea daunelor morale, instanța de apel a reținut că declarațiile martorilor audiați în cauză nu sunt concludente pentru a se stabili în sarcina pârâtului o atare obligație, în condițiile în care trauma suferită de către reclamantă ca urmare a exproprierii este inerentă, dar despăgubirea nu trebuie să constituie izvorul unei îmbogățiri fără justă cauză.

În speță, prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 8 din 06 aprilie 2009, în art. 3, este prevăzut că transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu operează de drept la data consemnării despăgubirilor pentru expropriere în baza art. 15 din Legea nr. 198/2004, completată și modificată. Prin aceeași hotărâre s-a dispus consemnarea despăgubirilor în sumă de 245.529,42 RON, sumă consemnată la Banca B. conform convenției din 27 mai 2009, în contul reclamantei. Din procesul-verbal întocmit la data de 24 aprilie 2009 rezultă că reclamanta a primit această hotărâre și procesul-verbal din 06 aprilie 2009, dar că nu a fost de acord cu noua lege de expropriere și nici cu suma oferită.

Astfel, de la data trecerii imobilului în proprietatea statului, până la data de 05 noiembrie 2009 au trecut mai multe luni până a intervenit demolarea, timp în care reclamanta nu a mai locuit în imobil, dar în care ar fi putut să își ridice bunurile pe care le-ar fi avut în locuința expropriată. Prin urmare, instanța de apel a reținut că pârâtul a acționat în temeiul legii, chiar dacă reclamanta nu este de acord cu această lege care nu prevede somarea persoanelor care nu mai locuiesc în imobil cu un anumit interval de timp înainte de demolare, astfel încât nu se poate reține exercitarea abuzivă a dreptului. Or, abuzul de drept presupune exercitarea unui drept cu intenția de a produce vătămarea unei persoane, iar nu în vederea realizării finalității sale.

Împotriva acestei hotărâri precum și sentinței de primă instanță a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. pârâtul Municipiul București, prin primar general. În motivare s-a arătat că hotărârea instanței de apel este nelegală întrucât a dispus exproprierea diferenței de teren în suprafață de 37,88 m.p., deși legea specială în baza căreia s-a făcut exproprierea permitea criticarea în fața instanței de judecată doar a cuantumului despăgubirii; a stabilit despăgubirea corespunzătoare întregului imobil, inclusiv a suprafeței de 37,88 m.p.

ce nu a făcut obiectul hotărârii nr. 8 din 06 aprilie 2009; a stabilit despăgubirea corespunzătoare imobilului expropriat în baza unui raport de evaluare ce nu a ținut cont de valorile cu care se vând imobile în unitatea administrativ-teritorială și care nu a respectat dispozițiile Legii nr. 198/2004 și ale Legii nr. 33/1994; calcularea despăgubirii s-a făcut prin metoda costurilor standard sau prin metoda comparației prin bonitate conform raportului de expertiză efectuat în apel, fără a corespunde exigențelor Legii generale nr. 33/1994 sau ale Legii speciale nr. 198/2004. Arată recurentul că despăgubirea trebuia stabilită cu respectarea Legii nr. 198/2004 în funcție de grila notarilor publici.

Susține că prin acordarea sumei de 11.900 euro reprezentând despăgubirea pentru încetarea contractului de închiriere a fost acoperită și lipsa de folosință a porțiunii din imobil neexpropriate întrucât chiria reprezintă contravaloarea cedării folosinței unui bun, astfel că instanța de apel a despăgubit reclamanta de două ori pentru lipsa folosinței terenului de 37,88 m.p. Recurentul critică distinct și sentința nr. 1656 din 21 septembrie 2012 care a stabilit despăgubirea prin raportare la oferte de vânzare și nu la grila notarilor publici așa cum prevede Legea nr. 198/2004. Precizează că art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în ceea ce privește competența instanței și componența comisiei de experți, dar nu în ceea ce privește persoana care învestește instanța, dispunerea exproprierii sau criteriile de stabilire a despăgubirii.

Intimata reclamantă a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului. Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele: Sunt întemeiate, în parte, susținerile recurentului referitoare la aplicarea greșită, de către instanța de apel, a dispozițiilor Legii nr. 33/1994 prin coroborare cu cele ale Legii nr. 198/2004 incidente în cauză. Astfel, invocând dispozițiile art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994, instanța de apel a dispus exproprierea unei suprafețe suplimentare de teren față de hotărârea expropriatorului, de 37,88 m.p., reținând imposibilitatea obiectivă de utilizare a terenului de către fostul proprietar.

O astfel de măsură încalcă, însă, prevederile legii speciale în baza căreia a fost dispusă exproprierea, respectiv Legea nr. 198/2004, care în art. 4 stabilește exclusiv în sarcina Guvernului sau a autorității publice locale competente atribuții în ceea ce privește aprobarea, prin hotărâre, a indicatorilor tehnico-economici, a amplasamentului lucrării, a sursei de finanțare, precum și declanșarea procedurii de expropriere. Art. 9 alin. (1) din lege prevede că expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului.

Alin. (3) al art. 9 precizează că acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului art. se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. Prin urmare, în mod clar și fără echivoc, Legea nr. 198/2004, lege specială în materia exproprierii, limitează aplicarea Legii nr. 33/1994, dreptul comun în această materie, exclusiv la procedura de stabilire a despăgubirilor, fără a mai acorda posibilitatea, prevăzută de art. 24 alin. (4), expropriatului de a solicita el însuși exproprierea indiferent de motiv și instanței de a dispune în consecință. Exproprierea suprafețelor de teren în scop de utilitate publică, reprezintă un drept recunoscut de lege în sarcina organului administrativ și nu poate fi asimilată problemei stabilirii întinderii despăgubirilor, cum a susținut reclamanta.

Sub acest aspect, constatând greșita aplicare a legii, Înalta Curte va admite recursul în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și va modifica decizia recurată în sensul că va înlătura dispoziția instanței privind exproprierea și trecerea în proprietatea publică a Municipiului București a suprafeței de 37,88 m.p. teren. În consecință, vor fi reduse și despăgubirile acordate pentru întregul imobil de la 84.735 euro la 65.340 euro (cuprinzând valoarea terenului în suprafață de 56,51 m.p. de 28.800 euro și a construcției de 36.630 euro, cu excluderea sumei de 19.305 euro reprezentând valoarea suprafeței neexpropriate).

Înalta Curte va menține celelalte dispoziții ale deciziei recurate, înlăturând criticile formulate de recurent, pentru următoarele considerente: În ceea ce privește modul de stabilire a despăgubirilor, recurentul susține că acestea trebuie să se raporteze exclusiv la nivelul grilei notarilor publici și nu la valoarea pieței de la momentul efectuării expertizei, în aceste limite urmând a fi efectuat și controlul de legalitate. În formularea acestei critici, deși recurentul indică formal decizia recurată dar și sentința instanței de fond, sunt vizate considerentele instanței de apel din decizia recurată, prin care aceasta reține că, în ceea ce privește despăgubirea, acțiunea în fața instanței se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

Înalta Curte constată că aceste dispoziții, la care art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, ca normă specială, trimite, au fost corect aplicate în ceea ce privește stabilirea cuantumului efectiv al despăgubirii. Teza invocată de către recurentul-pârât, cu referire la art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, potrivit căreia „raportul de evaluare se întocmește având în vedere expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, potrivit art. 77 1 alin. (5) C. fisc.”, reglementează modul de stabilire a despăgubirilor realizat în procedura administrativă, prealabilă învestirii instanței cu contestația împotriva hotărârii expropriatorului.

În lipsa unei dispoziții legale exprese, modalitatea de evaluare a proprietăților imobiliare prin raportare la grilele notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica și în procedura judiciară, în cadrul căreia instanța are de analizat, cu referire la un anumit imobil, dacă despăgubirile reflectă valoarea reală de circulație a bunului și acoperă integral prejudiciul produs prin expropriere. Prin urmare, la stabilirea cuantumului despăgubirilor în fața instanței, trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, așa cum de altfel, în mod corect a statuat și instanța de apel.

Trimiterea pe care art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 o face la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu poate fi restrânsă, cum greșit pretinde recurentul-pârât, doar la aspectele de competență și de control al modului de stabilire a despăgubirilor în faza administrativă, întrucât legiuitorul a statuat explicit că, în procedura jurisdicțională, se aplică dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirile se stabilesc ținând cont de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Prin urmare procedura în fața instanței este distinctă de cea administrativă, legiuitorul instituind criterii diferite de evaluare. Referitor la critica privind greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în sensul că instanțele anterioare au valorificat concluziile unui raport de expertiză întocmit cu nerespectarea criteriilor reglementate de textul legal arătat, Înalta Curte constată că aceasta este nefondată. Se constată că, în speță, în aplicarea disp. art. 26 alin. (2) menționate anterior, instanța de apel a dat dovadă de rol activ, efectuând demersuri în vederea identificării tranzacțiilor apte a releva prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială unde este situat imobilul, solicitând relații instituțiilor care dețin astfel de date.

Astfel din răspunsul Direcției de impozite și taxe locale și al Oficiului de cadastru și publicitate imobiliară ale sectorului 1 București, a rezultat că nu există comparabile, respectiv tranzacții care să aibă ca obiect imobile similare terenului expropriat, fiind depuse, cu raportare la anul 2013, tranzacții privind apartamente din blocurile din zona urbanistică I, unde se află imobilul în litigiu și terenuri cu construcții din zona urbanistică II, aflate la limita sectorului 1 cu comuna Chitila. Experții au exclus motivat aceste tranzacții, arătând că nu prezintă caracteristici similare cu imobilul în cauză, însă au precizat că au avut în vedere contractele de vânzare cumpărare din zona 3 și au aplicat coeficienții zonei 1. De asemenea au procedat la verificarea unor oferte de vânzare, ajungând la o valoare apropiată de cea obținută prin metoda anterioară.

În consecință, Înalta Curte apreciază că expertiza la care instanța de apel s-a raportat în conturarea soluției adoptate, în situația în care s-a probat inexistența unor tranzacții efective, respectă dispozițiile legale. În lipsa tranzacțiilor de pe piața imobiliară, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere metoda costului standard pentru construcție și metoda comparației prin bonitate pentru teren, calculele fiind în conformitate cu recomandările privind determinarea valorii de piață a imobilelor cuprinse în buletinul documentar al Corpului experților tehnici din România și se apropie, în opinia instanței, de prețul de vânzare-cumpărare practicat pe piața liberă. Prin urmare, Înalta Curte apreciază că evaluarea făcută prin expertiza însușită de instanța de apel respectă criteriile legale reglementate prin Legea nr. 33/1994, în determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantei, astfel încât critica recurentului nu poate fi reținută.

Recurentul a contestat și modul de calcul al lipsei de folosință pentru terenul neexpropriat, susținând că prin acordarea sumei de 11.900 euro reprezentând despăgubirea pentru încetarea contractului de închiriere a fost acoperită și lipsa de folosință a porțiunii din imobil neexpropriate astfel că instanța de apel ar fi despăgubit reclamanta de două ori pentru lipsa folosinței terenului de 37,88 m.p. Intimata reclamantă a solicitat să nu fie analizate în recurs criticile referitoare la contravaloarea lipsei de folosință și contravaloarea rezilierii forțate a contractului de închiriere lor, ca fiind formulate omisso medio. Verificând criticile dezvoltate în apel sub acest aspect, se constată că recurentul a invocat dubla despăgubire acordată reclamantei pentru terenul neexpropriat sub forma contravalorii lipsei de folosință, cu motivarea că reclamanta a rămas în posesia terenului respectiv.

Răspunzând acestui motiv, instanța de apel confirmat temeinicia acordării lipsei de folosință pe perioada septembrie 2009- ianuarie 2014, pentru terenul neexpropriat, calculată la valoarea de 0,5 euro/m.p. stabilită de expertiza efectuată în primă instanță, reținând că reclamanta nu a mai putut să își exercite dreptul de proprietate asupra acestuia. În actuala fază procesuală, recurentul critică acordarea dublei despăgubiri însă prin raportare la o altă împrejurare și anume aceea că lipsa de folosință pentru terenul neexpropriat ar fi fost acordată și sub forma prejudiciului recunoscut pentru rezilierea intempestivă a contractului de închiriere în perioada mai 2009-octombrie 2010. Or această împrejurare nu a fost invocată în apel, motiv pentru care instanța de apel nici nu a mai procedat la verificarea modului în care a fost cuantificat prejudiciul rezultat din încetarea, înainte de termen, a contractului de închiriere.

În aceste condiții, critica privind stabilirea acestui prejudiciu apare a fi formulată cu încălcarea unui grad de jurisdicție, motiv pentru care nu poate fi analizată de către instanța de recurs. Pentru considerentele expuse anterior, Înalta Curte va admite recursul și va modifica în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., în parte, decizia recurată înlăturând dispoziția privind exproprierea suprafeței de 37,88 m.p. teren și plata despăgubirilor aferente acestei suprafețe, menținând celelalte dispoziții ale deciziei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Municipiul București, prin primar general împotriva deciziei nr. 26/A din 29 ianuarie 2014 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Modifică în parte decizia recurată în sensul că înlătură dispoziția instanței privind exproprierea și trecerea în proprietatea publică a Municipiului București și a suprafeței de 37,88 m.p. teren. Obligă pe pârât să plătească reclamantei B.V. echivalentul în RON la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății a sumei de 65.430 euro (contravaloarea terenului expropriat și a construcției). Menține celelalte dispoziții ale deciziei. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 15 octombrie 2014.