ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 847/2015

Asupra recursului de față, constată următoarele: Prin Decizia civilă nr. 229/C din data de 18 noiembrie 2014, Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a admis cererea de intervenție în interesul reclamantei CN C.F.C.F.R. SA București, formulată de intervenientul Municipiul Oradea - prin primar. A respins ca nefondate apelurile declarate de apelanții CN C.F.C.F.R. SA și SC C.L. SRL în contradictoriu cu intimata intervenientă SC I.S.C. SRL și intimatul intervenient Primăria Municipiului Oradea - prin primar împotriva sentinței nr. 475/Com din 20 noiembrie 2013 pronunțată de Tribunalul Bihor. Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea a reținut următoarele: Prin sentința nr. 475/Com din 20 noiembrie 2013 pronunțată de Tribunalul Bihor a fost admisă excepția tardivității introducerii acțiunii posesorii invocată de pârâta SC C.L.

SRL. și, pe cale de consecință, a fost respinsă cererea reclamantei CN C.F.C.F.R. SA București pentru obligarea pârâtei SC C.L. SRL. să-i lase liniștita posesie a terenului, ca tardiv introdusă. A fost respinsă excepția interesului legitim al reclamantei reconvenționale SC C.L. SRL. de a solicita constatarea dreptului de superficie asupra terenului aferent edificatelor invocată de pârâta reconvențional CN C.F.C.F.R. SA București și s-a admis, în parte, acțiunea principală formulată de reclamanta CN C.F.C.F.R. SA împotriva pârâtei SC C.L. SRL și, pe cale de consecință, a obligat pârâta să elibereze imobilul C.F.R. ocupat cu construcțiile proprietatea pârâtei edificate pe teren situat în Oradea, între km 651 + 875-652+145 pe linia C.F.

300 București-Episcopia Bihor, prin demolarea acestora și transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în caz de refuz a pârâtei, a autorizat pe reclamantă să demoleze construcțiile și să elibereze terenul pe cheltuiala pârâtei. A fost respinsă acțiunea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională SC C.L. SRL. de a se constata dreptul de superficie asupra terenului proprietatea pârâtei reconvenționale și obligarea pârâtei SC C.L. SRL. să plătească reclamantei 7.220 lei, cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunța astfel, Tribunalul Bihor a reținut următoarele: După desfiintarea sentinței nr. 143/Com/2008 a Tribunalului Bihor prin Decizia nr. 9/C/2009 - A a Curții de Apel Oradea și trimiterea cauzei pentru o nouă judecare, reclamanta principală, atât prin susținerile în fond cât și prin concluzii scrise, și-a precizat acțiunea în temeiul actiunii posesorii, prin redobândirea stăpanirii materiale a terenului, acțiune reglementată de art. 674, alin. (1) din Vechiul C. proc. civ., care stipula că cererile referitoare la posesiune vor fi admise numai dacă nu a trecut 1 an de la tulburare sau deposedare, iar reclamantul dovedește că înainte de această dată a posedat cel putin 1 an terenul.

Din actele aflate la dosar rezultă că reclamanta și-a cedat posesia dreptului de proprietate asupra terenului prin încheierea contractului de închiriere cu SC C.M.T.M. SCS care, ulterior, s-a transformat în contract de asociere în participațiune în anul 1994, iar reclamanta principală reclamă tulburarea în posesie prin dobândirea dreptului de proprietate asupra edificatelor de către pârâtă prin contractul de vânzare - cumparare, care a avut loc la data de 31 octombrie 2005. Prin urmare, de la data dobândirii dreptului de proprietate a pârâtei asupra edificatelor au avut loc tulburari în posesie, iar reclamanta cunoștea existența actului încheiat de pârâtă, conform adresei - fila 32 din dosarul de fond, astfel că, în baza art. 137 din Vechiul C. proc.

civ., s-a admis excepția tardivității acțiunii posesorii invocate de pârâta reclamantă reconventional și s-a respins capătul de cerere din acțiunea principală, privind obligarea pârâtei de a-i lăsa reclamantei liniștita posesie a terenului. În ceea ce privește excepția lipsei de interes a reclamantei reconvenționale de a solicita să se constate dreptul de superficie asupra terenului, invocată de pârâta reconvențional, pe considerentul că aceasta a urmărit demolarea construcțiilor, instanța a dispus respingerea ca neîntemeiată a acesteia, în conditiile art. 137 C. proc. civ., întrucât reclamanta reconvențional dorește păstrarea construcțiilor și edificarea supraedificatelor.

Pe fondul cererilor, instanța a reținut că prin acțiunea principală reclamanta solicită eliberarea terenului prin demolarea construcțiilor existente și transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în subsidiar, în caz de refuz să fie autorizată reclamanta de a demola construcțiile și a elibera terenul, pe cheltuiala pârâtei, invocând, în esență, calitatea de proprietar al terenului, recunoscând proprietatea pârâtei asupra construcției, cu motivația că asupra construcțiilor nu există autorizație de construcție și cu precizarea că lăsarea construcțiilor în paragină a dus la degradarea continuă a acestora, care prezintă un pericol pentru persoanele din zonă. Deși reclamanta nu a indicat temeiul juridic în soluționarea cererii principale, instanța a constatat că sediul materiei își are izvorul în dispozițiile art. 494 alin. (2) din vechiul C. proc.

civ., care prevede că proprietarul pământului poate cere ridicarea plantațiilor și a construcțiilor, ridicare ce va urma pe cheltuiala celui care le-a făcut, acesta putând fi sancționat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările suferite de proprietarul terenului. Imobilele ce reprezintă activul „Complex Vile” - investiție nefinalizată, aflată pe terenul reclamantei, nu au la bază autorizație de construcție, iar Inspectoratul de Stat în Construcții mentionează prin nota de constatare că structura de rezistență a acestora nu corespunde cerințelor de siguranță, fiind necesară desființarea lor, aspecte față de care instanța, în baza art. 494 alin. (2) din Vechiul C. proc. civ.

a admis în parte acțiunea principală și, pe cale de consecință, a obligat pe pârâtă să elibereze terenul prin demolarea construcțiilor existente și transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în caz de refuz al pârâtei, a autorizat pe reclamantă să demoleze construcțiile și să elibereze terenul pe cheltuiala pârâtei. În ceea ce privește acțiunea reconvențională, instanța a reținut că dreptul de superficie, conform literaturii de specialitate, constă în dreptul de proprietate al unei persoane numite superficiar la construcțiile, plantațiile, sau alte lucrări aflate pe un teren proprietatea altei persoane, asupra căruia superficiarul are drept de folosință. Cu referire la art. 37alin.

(2) anexa 2 a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și având în vedere că edificatele-proprietate a pârâtei nu sunt finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară, în baza art. 492 din Vechiul C. civ., instanța a respins acțiunea reconvențională de constatare a dreptului de servitute asupra terenului. În soluționarea acțiunii reconvenționale instanța a avut în vedere și că dreptul de superficie are caracter perpetuu, în sensul că dureză atâta vreme cât există construcția, iar prin acțiunea principală s-a dispus demolarea construcției. Împotriva sentinței primei instanțe au formulat apel atât reclamanta CN C.F.C.F.R. SA, cât și pârâta SC C.L. SRL. Municipiul Oradea prin primarul Municipiului Oradea a formulat cerere de intervenție accesorie în interesul apelantei reclamante - pârâte reconvenționale CN C.F.C.F.R.

SA, solicitând admiterea apelului declarat de aceasta și respingerea apelului declarat de SC C.L. SRL. Curtea de apel, analizând apelurile declarate în cauză, a constatat caracterul nefondat al acestora, pentru următoarele considerente: 1. Reclamanta apelantă a contestat hotărârea pronunțată de prima instanță sub aspectul modului de soluționare a acțiunii posesorii, prin prisma excepției tardivității acțiunii formulate. Una dintre condițiile prevăzute de art. 674 C. proc. civ. pentru admisibilitatea acțiunii posesorii este aceea ca reclamantul ce introduce acțiunea la instanță să dacă dovada că nu a trecut un an de la tulburarea sau deposedarea efectuată de către pârât. În speță, astfel cum în mod judicios a reținut și prima instanță, reclamanta și-a cedat posesia asupra terenului prin încheierea contractului de închiriere cu SC C.M.T.M.

SCS și, ulterior, prin contractul de asociere în participațiune încheiat cu aceeași societate în anul 1994. După intrarea societății ce poseda terenul în insolvență, pârâta, prin contractul de vânzare - cumpărare încheiat la data de 31 octombrie 2005, a achiziționat construcțiile nefinalizate demarate de societatea în insolvență, dobândind în fapt și posesia asupra terenului pe care erau edificate construcțiile respective. Apelanta reclamantă a avut cunoștință atât despre intenția pârâtei de a achiziționa construcțiile edificate pe terenul său de la constructorul acestora, cât și de încheierea contractului de vânzare - cumpărare și intrarea pârâtei în poesesia terenului din litigiu, fapt ce a rezultat atât din poziția exprimată de ambele părți, cât și din corespondența purtată între aceștia privitoare la o posibilă colaborare în vederea finalizării construcțiilor respective.

Prin urmare, în mod corect s-a raportat prima instanță la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare din data de 31 octombrie 2005 în analizarea excepției tardivității acțiunii formulate, tulburarea în posesie prin fapta pârâtei având loc de la momentul respectiv, când pârâta a achiziționat construcțiile nefinalizate și a intrat efectiv în posesia terenului pe care erau acestea edificate, tulburarea fiind una de fapt. 2. Prin apelul declarat în cauză, apelanta pârâtă a solicitat respingerea capătului de cerere din acțiunea principală admis și admiterea cererii reconvenționale, prin care a solicitat constatarea dreptului de superficie asupra terenului. În ce privește cererea principală, reclamanta nu a invocat vreun temei de drept în privința celui de-al doilea capăt de cerere, însă instanța de judecată, în virtutea rolului activ prevăzut la art. 129 C. proc.

civ. și a considerentelor sentinței apelate, a constatat că o calificare a cererii a făcut-o prima instanță, prin raportare la dispozițiile legale ce vizează opțiunea pe care o are proprietarul unui teren pe care sunt edificate constucții de către o altă persoană cu materialele ei, respectiv dispozițiile art. 494 C. civ. Potrivit acestor dispoziții legale, proprietarul terenului pe care se edifică o constucție de către altcineva are la îndemână două posibilități și anume: să invoce accesiunea imobiliară prin care să devină proprietar al construcției, ori pe pe calea obligației de a face, să-l oblige pe constructorul de rea - credință să demoleze construcțiile și să elibereze terenul pe cheltuiala acestuia, opțiune manifestată în speță de reclamantă prin cel de-al doilea capăt de cerere, invocând reaua-credință a constructorului lucrărilor edificate.

Apărările apelantei pârâte, în sensul că o asemeneea cerere nu ar putea fi primită deoarece reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate asupra terenului, nu pot fi reținute câtă vreme din înscrisurile de carte funciară aflate la dosar rezultă dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului din litigiu. Inițial, terenul din ltigiu a fost înscris în cartea funciară centrală 42, fiind întabulat în favoarea Statului Român, însă ulterior acesta prin Încheierea nr. 11/2006 dată în Dosar C.F.C. nr. 11 din 17 martie 2006 este dezlipit din cartea funciară nr. 42 și trecut în cartea funciară locală Oradea, atribuindu-i-se alte numere cadastrale, fiind întabulat în favoarea CN C.F.C.F.R.

SA, astfel cum rezultă din înscrisurile aflate la filele 105 -122 depuse în apel. Întabularea acestui teren pe seama reclamantei a avut loc în baza prevederilor O.U.G. nr. 12/1998 și a faptului că imobilele dezlipite nu făceau parte din infrastructura ferovirară publică. Aplicarea corectă sau nu a prevederilor O.U.G. nr. 12/1998 de către organele O.C.P.I.

Cluj, ce au aprobat cererea de dezlipire a terenului și întabularea lui pe seama reclamantei, nu pot face obiectul analizei instanței investite cu soluționarea prezentei cauze, câtă vreme nu s-a solicitat în mod expres instanței anularea operațiunilor ce au stat la baza întabulării dreptului de proprietate al reclamantei, pe de o parte și, pe de altă parte, deoarece pentru anularea acestor operațiuni, legiuitorul a prevăzut o procedură specială de urmat în cuprinsul dispozițiilor Legii nr. 7/1996, procedură pe care pârâta ar fi trebuit să o urmeze dacă aprecia că întabularea dreptului de proprietate asupra terenului pe seama reclamantei nu ar fi fost una legală. Aspectele legate de modalitatea în care s-a edificat construcția din litigiu, buna sau reaua – credință a constuctorului ori a pârâtei dobânditoare ulterioare a construcției demarate, dar nefinalizate, nu pot fi reținute ca fondate.

În soluționarea cererii este necesar a se analiza condițiile în care s-a inițiat și realizat construcția, buna sau reaua - credință a constructorului și gradul de realizare a construcției respective. Pârâtei nu i se poate atribui calitatea de constructor al lucrărilor edificate pe terenul reclamantei deoarece nu a fost cea care a demarat construcția respectivă, aceasta fiind doar proprietarul ulterior al unor construcții nefinalizate de către persoana ce le-a demarat și care a intenționat să le edifice. Nu există, totodată, ulterior achiziționării lor de către pârâtă, dovada efectuării vreunui demers de finalizare, pentru ca aceasta să poată fi calificată drept un constructor al lucrărilor respective.

Dreptul de proprietate obținut ulterior de pârâtă nu-i conferă acesteia implicit și calitatea de constructor al construcțiilor. În vederea edificării construcției pe terenul reclamantei a existat o înțelegere între aceasta și antecesoarea în drepturi a pârâtei, CN M.T.M. SCS, materializată prin contractul de asociere în participațiune încheiat în anul 1994, în sensul că această ultimă societate va edifica pe terenul reclamantei un complex - ansamblu de locuințe pe cheltuiala sa. Această înțelegere inițială dintre cele două părți nu a fost dusă la îndeplinire de către constructor (antecesorul pârâtei), acesta neîndeplinindu-și obligația de ridicare a imobilului în condițiile convenite, lucrările de construire demarate rămânând nefinalizate, iar stadiu lor de construire nu justifică atribuirea noțiunii de construcție raportat la gradul lor de realizare, aptă de a fi pusă în lucru potrivit destinației ei și întabulată ca atare în cartea funciară.

Buna sau reaua - credință a constructorului imobilului se analizează pe toată perioada în care acesta a edificat construcția respectivă și până la momentul la care aceasta este finalizată și aptă de a fi utilizată potrivit destinației sale. În speță, deși la începutul demarării lucrărilor de construire se poate reține existența unei bune credințe a constructorului ce a demarat proiectul imobiliar, aceasta nu poate fi reținută și pentru perioada ulterioară, în care acest constructor nu a procedat la finalizarea demersurilor pentru obținerea autorizației de construcție, lucrările fiind edificate fără autorizație și nu a procedat la finalizarea lucrărilor, lăsând în nelucrare proiectul.

Ori, raportat la această atitudine ulterioară a constructorului, avută pe perioada ulterioară demarării lucrărilor și în care ar fi trebuit să ducă la bun sfârșit proiectul inițiat, nu se poate reține existența unei bune credințe a acestuia, bună credință care a lipsit și la momentul la care pârâta a achiziționat lucrările de construcție nefinalizate. De asemenea, chiar dacă pârâta invocă existența unei bune credințe în operațiunea de achiziționare a construcțiilor nefinalizate, această bună credință nu poate fi reținută prin prisma prevederilor art. 494 C. civ., câtă vreme pârâta nu are calitatea de constructor al acestor lucrări și nu a procedat la continuarea lucrărilor și finalizarea construcției, nu deține acordul reclamantei pentru continuarea lucrărilor demarate și a proiectului imobiliar.

Într-adevăr, a existat anterior vânzării - cumpărării construcțiilor nefinalizate o intenție a reclamantei, în anumite condiții, pentru o posibilă colaborare în viitor cu pârâta, însă această colaborare nu s-a materializat prin încheierea ulterioară a vreunui contract între părți. Pe de altă parte, pârâta imediat după achiziționarea construcțiilor nefinalizate, la o lună după, în luna noiembrie 2005 sesizează instanța de judecată cu o acțiune în constatarea dreptului său de proprietate asupra lucrărilor respective, în care își exprimă în mod neechivoc intenția de demolare a acestora și nu cea de continuare a lor, invocând doar după promovarea litigiului de către reclamantă că ar intenționa să continue lucrările prin consolidarea construcțiilor nefinalizate și care, potrivit lucrărilor de expertiză efectuate în cauză, nu prezintă gradul de rezistență și stabilitate necesare, potrivit normativelor în vigoare.

Drept urmare, având în vedere aceste aspecte, nu se poate reține în sarcina pârâtei buna - credință vizată de textul de lege incident cererii formulate de reclamantă. Într-adevăr, expertul judiciar concluzionează că există posibilitatea unei consolidări a lucrărilor de construire efectuate și de finalizare a construcției, însă date fiind condițiile de finalizare a lucrărilor neterminate, nici în proporție de jumătate, nu se justifică menținerea lucrărilor de construcții realizate, ce nu respectă standardele de edificare a construcțiilor, sunt în stare de degradare datorită timpului scurs de la momentul realizării lor și prezintă un real pericol pentru sănătatea persoanelor ce s-ar afla în preajma lor, câtă vreme în perimetrul acestora s-au depozitat în timp diferite reziduuri, care crează focare de infecții.

Concluzionând, instanța de apel reține că, raportat la această stare tehnică precară a lucrărilor de contrucție și gradul de realizare a lor, nu se poate invoca cu drept temei că ar fi mai justificată păstrarea lucrărilor respective pe terenul reclamantei și nu demolarea acestora. Prin urmare, instanța de apel a constatat că în mod judicios prima instanță a dispus admiterea cererii reclamantei principale, în ceea ce privește capătul de cerere în discuție, fiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 494 alin. (2) C. civ. Cât privește cererea apelantei, pârâtă-reclamantă, motivele de apel nu pot fi primite câtă vreme pe calea acțiunii principale reclamanta a obținut demolarea acestor construcții.

Pe de altă parte, chiar dacă a existat un acord inițial al proprietarului terenului, pe care s-au edificat lucările nefinalizate, în sensul construirii pe teren de către antecesoarea pârâtei, aspect care ar justifica reținerea intenției proprietarului terenului de a se construi pe terenul său și implicit constituirea în viitor a unui drept de superficie, acest drept nu poate fi constatat anterior momentului realizării integrale a construcției. Câtă vreme construcția nu s-a finalizat nici de proprietarul ei inițial, nici de către pârâtă, nu se poate susține cu drept temei justificarea constituirii unui drept de superficie pe durata unor lucrări de construcție nefinalizate, realizate defectuos și în stare de degradare.

De altfel, date fiind modul în care s-au desfășurat relațiile de colaborare cu antecesoarea pârâtei și discuțiile purtate cu pârâta după achiziționarea lucrărilor nefinalizate, reclamanta nu și-a dat acordul în sensul continuării lucrărilor de noul proprietar și implicit acordul la constituirea vreunui drept de superficie pe teren în favoarea pârâtei. În conformitate cu prevederile art. 274 C. proc. civ. instanța de apel nu va acorda cheltuieli de judecată în apel în condițiile în care ambele apeluri declarate în cauză au fost apreciate ca nefondate. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta-reclamantă SC C.L.

SRL., solicitând modificarea în parte a hotărârii atacate, în modalitatea respingerii cererii de chemare în judecată și admiterii acțiunii reconvenționale, în sensul de a i se constata dreptul de superficie asupra terenului proprietatea pârâtei reconvenționale, păstrarea soluției asupra excepțiilor invocate, cu cheltuieli de judecată efectuate în fața tuturor instanțelor. S-a susținut că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii, instanța a acordat mai mult decât s-a cerut și ceea ce nu s-a cerut, iar hotărârea este lipsită de temei legal,fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii. 1. Ambele hotărâri de constatare a întrunirii cerințelor art. 494 C. civ.

sunt greșite. 1. a. A solicitat introducerea în cauză a proprietarului terenului, respectiv Statul român. Potrivit Încheierii nr. 11/2006 a O.C.P.I. Cluj, în C.F. centrală nr. 42 Linia C.F. Oradea-Brașov Comuna I - Oradea, partea constitutivă, este înscris imobilul teren în suprafață de 7.406 stjp și mijloace fixe, iar dreptul de proprietate asupra acestui imobil este intabulat în favoarea statului român. Conform art. 9 din O.U. nr. 12/1998 administrarea infrastructurii feroviare, proprietate publică sau privată a statului se asigură de către o companie națională rezultată prin reorganizarea SN C.F.R. SA (conform art. 1 din H.G. nr. 518/1998 această societate este SC C.C.F.R. SA) căreia i se atribuie în concesiune, fără plata redevenței, infrastructura feroviară publică.

Argumentele pentru introducerea în cauză a Statului Român au fost nesocotite de către instanța de apel, iar acestea sunt întărite de poziția acestuia în întâmpinarea depusă în dosarul de apel în 28 august 2014. 1. b. Instanța de apel extinde cerințele de verificat, deși legea (art. 494 C. civ.) face referire la lucrări făcute de către a treia persoana cu materialele ei, analiza efectuată depășind cadrul legal și cuprinzând motive străine de natura pricinii - în înțelesul art. 304 alin (7) C. proc. civ. Există în cauză toate elementele necesare succesorului în drepturi în a obține constatarea dreptului de superficie pe durata existenței construcției și respingerea cererii de demolare. Prin sentința comercială nr. 232/2006 pronunțată în Dosar nr. 2289/2006 al Tribunalului Bihor definitivă și irevocabilă i se constată că a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor construcții, investiție nefinalizată, fiind astfel înlaturată prezumția prev. art. 492 C. civ.

Nu este necesară stabilirea noțiunii de construcție, care oricum nu se atribuie în funcție de gradul de construire/realizare - construcția fiind aptă de altfel a fi pusă în lucru potrivit raportului de expertiză efectuat, iar intabularea în cartea funciară potrivit Legii nr. 115/1938 nu putea fi avută în vedere la data de 1 decembrie 1865. Tot cu depășirea cadrului legal se reține că buna sau reaua-credință a constructorului se analizează pe toată durata în care acesta a edificat construcția respectivă și până la momentul în care aceasta este finalizată și aptă de a fi utilizată potrivit destinației sale. Instanța de apel afirma totuși că la începutul demarării lucrărilor de construire se poate reține existența unei bune credințe a constructorului.

Contrar probatoriului existent și a argumentelor logice se reține faptul că recurenta nu deține acordul reclamantei pentru continuarea lucrărilor demarate și a proiectului imobiliar. Considerentul referitor la pericolul pentru sănătatea persoanelor este contrazis de dovada că SC C.F.R. SA anunța responsabilul cu salubrizarea zonei încă din anul 2010, Secția Intreținere Linii L 5 Oradea. Se mai reține că nu au autorizație de construcție deși antecesoarea în drepturi SC C.M.T.M. SCS a obținut o hotărâre judecătorească a Tribunalului Bihor, în Dosar nr. 9/CA/1993, prin care Primăria este obligată să emită autorizație de construire. Oricum, nu are importanță dacă există sau nu autorizație de construcție, codul civil analizând situația exclusiv din punctul de vedere al bunei-credințe a constructorului, aspect pe care instanța de fond nu-l analizează.

Art. 494 alin. (3) din vechiul C. civ. în care e prevăzută situația constructorului de bună-credință nu a fost analizat de instanță, deoarece buna sa credință a fost suficient demonstrată, făcându-se referire la argumentele care susțin această apărare. Fără drept și temei legal, ulterior achiziționării imobilelor, în timpul negocierilor purtate cu recurenta, reclamanta a încheiat o licitație pentru închiriere (exemplu SC S. SRL ), însă instanța judecătorească a anulat contractul de închiriere, apreciind terenul ca fiind cu sarcina construcțiilor nefinalizate, teren ce rămâne câștigat recurentei pentru superficie. 2. Este greșită soluția și în ceea ce privește acțiunea reconventională.

Faptul că, oricum, reclamanta a obținut demolarea construcțiilor nu poate justifica soluția privind dreptul solicitat atât timp cât cererea a fost formulată încă din anul 2006, dată la care reclamanta formulase o acțiune posesorie, cerere principală ce s-ar fi impus a fi analizată în raport cu cererea reconvențională. Fără a analiza niciuna din probele administrate de recurentă pentru admisibilitatea acțiunii reconvenționale, instanțele de fond și apel resping cererea sa. Prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 31 octombrie 2005 în calitate de cumpărător și SC C.M.T.M.

SCS prin lichidator judiciar SC R. SRL Oradea în calitate de vânzător, asistat de către unicul creditor al vânzătoarei falimentare, au dobândit activul "Complex vile -Investiție Nefinalizată " supraedificată pe terenul situat în Oradea, iar vânzarea a fost încuviințată de către judecătorul sindic desemnat de către Tribunalul Bihor în falimentul autorului său, prin încheierea din data de 03 noiembrie 2005. Recurenta este proprietar asupra imobilelor : zid de sprijin -consolidare terminată pe întreg tronsonul; imobilele fundații armături stâlpi parter; imobilele structura cadre parter; imobilele structura cadre etajl ; imobilele structura cadre etaj III; structura cadre etaj I, conform sentinței comerciale nr. 232/Com/2006 a Tribunalului Bihor pronunțată în ședința publică din 01 iunie 2006. A achiziționat deci construcții neterminate, cu fundație, cadre etaj 1, 2, 3 și nicidecum echivalentul a metri cubi de ciment.

Considerentul referitor la nerealizarea integrală a construcției este făcut cu depășirea puterii judecătorești, dreptul de proprietate nefăcând distincție între construcțiile terminate și neterminate. Dată fiind atitudinea ostilă a pârâtei, au refăcut proiectele și doresc supraedificarea imobilelor pe structura și fundațiile vechi, expertiza tehnică de rezistență aratând că stâlpii consolidați pot fi folosiți în continuarea construcțiilor. Tot datorită atitudinii reclamantei bunul s-a deteriorat,iar cheltuielile de consolidare cresc și îi produc prejudicii. Din materialul probator depus la dosarul cauzei reiese că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de codul civil și anume existența convenției între constructor și proprietarul terenului, ceea ce arată buna credință a antecesorului său în drepturi, constructorul, fapt care coroborat cu art. 1860 C. civ.

denotă și buna sa credință. De la contractul de asociere în participațiune încheiat între antecesorul său în drepturi, vanzatorul construcțiilor - reclamanta nu a întreprins nicio procedură care să constate rezilierea contractului. Recurenta a achiziționat construcțiile nefinalizate pentru a ridica un complex de locuințe, acordul de principiu exprimat anterior vânzării de către CN C.F.C.F.R. SA având un rol important la achitarea prețului construcțiilor și în recunoașterea dreptului conferit de lege proprietarului unei construcții asupra terenului aferent. Expertiza tehnică rezistență, încuviințată și efectuată asupra fiecărei fundații, asupra tuturor stâlpilor, asupra cadre etaj I și II demonstrează faptul că fundațiile, structurile și cadrele, se pot consolida pe normativ 2013 și pot fi folosite în maximă siguranță, potrivit normativelor aplicabile construcțiilor pentru continuarea supraedificarii.

Expertiza tehnică evaluare, încuviințată și efectuată asupra terenului cu sarcina existenței construcțiilor stabilește despăgubirea cuvenită, potrivit legii, proprietarului terenului. Analizând decizia în raport de citicile formulate, Înalta Curte constată că acestea sunt în parte fondate, după cum se va detalia în cele ce urmează. 1. În ceea ce privește aplicarea dispozițiilor art. 494 C. civ. 1.a. În susținerea primului motiv de recurs se fac referiri la cartea funciară centrală 42 și la dispozițiile O.U. nr. 12/1998 privind administrarea infrastructurii feroviare. Instanța de apel a reținut că din înscrisurile de carte funciară aflate la dosar rezultă dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului din litigiu, cu referire la aceleași apărări formulate și în recurs.

Astfel, a confirmat că, inițial, terenul din ltigiu a fost înscris în cartea funciară centrală 42, fiind întabulat în favoarea Statului Român, însă ulterior acesta, prin încheierea din 2006 dată în Dosar C.F.C. nr. 11 din 17 martie 2006, este dezlipit din C.F. și trecut în cartea funciară locală Oradea, atribuindu-i-se alte numere cadastrale, fiind întabulat în favoarea CN C.F.C.F.R. SA,cu referire la probele avute în vedere. S-a mai reținut și că întabularea acestui teren pe seama reclamantei a avut loc în baza prevederilor O.U.G. nr. 12/1998 și a faptului că imobilele dezlipite nu făceau parte din infrastructura ferovirară publică, iar aplicarea corectă sau nu a prevederilor O.U.G. nr. 12/1998 de către organele Oficiului de Cadastru și Proprietate Imobiliată Cluj, ce au aprobat cererea de dezlipire a terenului și întabularea lui pe seama reclamantei, nu fac obiectul cercetării judecătorești în cadrul procesual al litigiului de față.

Argumentele invocate au fost avute în vedere, prin urmare, de instanța de apel, fiind înlăturată incidența dispozițiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ, iar prin cererea de recurs nu s-au formulat critici care să vizeze modul de dezlegre a cauzei sub acest aspect, așa cum impune art. 302 1 alin. (1) lit. c) C. proc. civ. 1.b. În soluționarea apelului, relativ la cel de-al doilea petit al acțiunii principale, s-a făcut trimitere la dispozițiile legale relevante, iar modul de interpretare și aplicare a acestora pot fi cenzurate în cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 și nu pct. 7 C. proc. civ., cum se indică în recurs.

Din această perspectivă, se constată că s-a făcut o greșită aplicare în cauză a dispozițiilor legale incidente, respectiv art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ., potrivit căruia , dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări. Pe lângă analiza cerințelor acestui text legal, recurenta se mai prevalează de calitatea de succesor în drepturi în urma contractului de asociere în participațiune încheiat între antecesorul său în drepturi - vânzătorul construcțiilor și reclamanta intimată. Astfel, aceasta susține că probele administrate dovedesc că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de C. civ.

și anume existența convenției între constructor și proprietarul terenului, ceea ce arată buna credință a antecesorului său în drepturi, constructorul, fapt care coroborat cu art. 1860 C. civ. denotă și buna sa credință. Ambele instanțe au reținut că reclamanta și-a cedat posesia asupra terenului prin încheierea contractului de închiriere cu SC C.M.T.M. SCS și, ulterior, prin contractul de asociere în participațiune încheiat cu aceeași societate în anul 1994. După intrarea societății ce poseda terenul, în insolvență, pârâta prin contractul de vânzare - cumpărare încheiat la data de 31 octombrie 2005 a achiziționat construcțiile nefinalizate demarate de societatea în insolvență, dobândind în fapt și posesia asupra terenului pe care erau edificate construcțiile respective.

În acest context și din perspectiva normei legale aplicate în cauză, recurentei nu i se poate reține calitatea de constructor, în persoana căreia se analizează cerințele legale și nu a sa, care este un dobânditor ulterior. În speță, în procedura insolvenței, recurenta a dobândit construcțiile/bun individual determinat de la cel care le-a edificat, fapt care îi conferă calitatea de succesor cu titlu particular, iar în această calitate se poate prevala de situația autorului său în ceea ce privește bunul achiziționat. Existența contractului dintre autorul recurentei și intimata - reclamantă nu înlătură numai orice analiză relativ la atitudinea subiectivă a constructorului - constructorul de bună credință fiind cel care, necunoscând că terenul aparține altcuiva, crezând că îi aparține, construiește sau face lucrări pe acest teren - ci pune în discuție chiar aplicarea dispozițiilor art. 494 C. civ.

Aceasta întrucât ipoteza avută în vedere de norma legală este aceea în care un posesor de bună-credință construiește pe terenul altuia, fără știrea proprietarului, deci în afara unei convenții cu acesta. În acest context nu se mai impune analiza celorlalte critici formulate, iar soluția nu poate fi decât de r espingere în tot a acțiunii principale, respectiv, ca neîntemeiat, și a capătului de cerere privind obligarea pârâtei reclamante SC C.L. SRL de eliberare a imobilului ocupat cu construcțiile proprietatea pârâtei, edificate pe terenul situat în Oradea, între km 651 + 875-652+145, pe linia C.F. 300 București-Episcopia Bihor, prin demolarea acestora și transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în caz de refuz al pârâtei, de autorizare a reclamantei să demoleze construcțiile și să elibereze terenul pe cheltuiala acesteia - celălalt petit fiind respins definitiv și necontestat în recurs.

2. În ceea ce privește cererea reconventională, soluția urmează a fi confirmată de instanța de recurs. Sub primul aspect învederat, atât timp cât completarea cererii principale a fost făcută cu respectarea dispozițiilor procedurale, lucru necontestat în cauză, soluționarea cererii reconvenționale a fost raportată în mod corect la toate capetele de cerere principală - ceea ce atrage caracterul nefondat al criticii, din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ. Instanța de apel a avut în vedere apărările și probatoriile formulate în susținerea acestei cereri, ceea ce înlătură motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., iar analizarea unor alte cerințe decât cele susținute ca circumscriindu-se cererii formulate nu poate fi analizată din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 4 C. proc.

civ. - depășirea atribuțiilor puterii judecătorești, ci a art. 304 pct. 9 C. proc. civ., punând în discuție o greșită aplicare a normelor legale. Dreptul de superficie este un drept real care permite unei persoane (superficiar) să fie proprietarul construcțiilor, lucrărilor sau plantațiilor pe un teren aparținând unei alte persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosință. Dreptul de superficie constituie o excepție de la regula alăturării imobiliare reglementată de articolul 492 C. civ. El este definit ca un drept real imobiliar, perpetuat și imprescriptibil. Regimul juridic al dreptului de superficie nu este definit prin nicio dispoziție legală, fiind rezultatul jurisprudenței și doctrinei, care sunt unanime în a spune că dreptul de superficie se dobândește în baza înțelegerilor părților, legatelor, prescripției achizitive sau legii.

În lipsa unei dispoziții legale, a unui legat sau dacă condițiile prescripției achizitive nu sunt îndeplinite, existența unei convenții între proprietarul terenului și persoana care a înălțat construcțiile este indispensabilă pentru a obține dreptul de superficie. Simplul fapt de a ridica construcții, chiar de bună credință, în lipsa unui acord, nu conduce la obținerea unui drept real de superficie. Recurenta pârâtă se prevalează de modalitatea de constituire a dreptului de superficie reprezentată de acordul părților, dintre cele în care se poate constitui dreptul solicitat. În acest sens se face referire la contractul de asociere în participațiune, încheiat de autorul său cu reclamanta și la un acord de principiu exprimat anterior vânzării de către SC C.F.R.

SA. Pe de o parte, se observă că prin contractul de asociere în participațiune acordul a fost dat de proprietarului terenului autorului recurentei, iar acesta este înserat în clauza aferentă, care concretizează modul în care au convenit părțile sub acest aspect. Astfel, în art. 4 și 5 ale contractului de asociere se arată că aportul S.N.C.F.R. constă în participarea cu amplasamentul fixat pe teren, asigurând CN M. SCS Oradea dreptul de folosință asupra acestui teren pe durata de existență a clădirilor construite conform acestui contract, iar transmiterea dreptului de folosință asupra terenului se face în schimbul unei chirii - filele nr. 35 și 36 dos. prima instanță.

Analiza clauzelor aferente dreptului de folosință a terenului nu se mai impune atât timp cât, cum s-a mai arătat, recurenta a dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare, în procedura specială a insolvenței, dreptul de proprietate asupra unui bun individualizat, neavând loc o preluare a contractului de asociere în participațiune, prin care să fi intervenit o subrogare a sa în drepturile și obligațiile autorului. Prin sentința comercială nr. 232 din 1 iunie 2006 pronunțată de Tribunalul Bihor, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal, s-a constatat dreptul de proprietate al recurentei asupra imobilului cumpărat prin contractul menționat, în temeiul art. 111 C. proc. civ. Pe de altă parte, recurenta nu poate susține un acord de constituire a dreptului de superficie în favoarea sa, dat de proprietarul terenului.

Instanța de apel a reținut că prin discuțiile purtate cu recurenta după achiziționarea lucrărilor nefinalizate reclamanta nu și-a dat acordul în sensul continuării lucrărilor de noul proprietar și, implicit, la constituirea vreunui drept de superficie pe teren în favoarea acesteia. Prin declanșarea procesului și pe parcursul procesului reclamanta intimată a avut o poziție de contestare a cererii recurentei, susținând că aceasta a cumpărat pe riscul său, neexistând un acord din partea sa de asociere în participațiune, iar faptul că i-a comunicat acesteia prin actul din 2005 că sunt interesați de o colaborare profitabilă care să se concretizeze prin încheierea unui contract de asociere, benefic pentru ambele societăți, pentru valorificarea terenului în discuție, nu constituie un acord pentru asociere între părți și nu poate produce efectele juridice ale unei convenții (fila nr. 214 dos.

prima instanță) - apărare confirmată și de instanța de apel. Mai mult, întâmpinarea din prezentul dosar, tardiv depusă dar cu valoare de note scrise, subliniază lipsa acordului în vederea încheierii unui contract de asociere, chiar și în urma solicitării în acest sens venită din partea recurentei. Aceste considerente înlătură orice altă analiză făcută de instanța de apel referitoare la constituirea acestui drept și, totodată, criticile aferente din prezentul recurs. Constatând, prin urmare, că sunt fondate în parte criticile formulate, Înalta Curte urmează să facă aplicarea dispozițiilor art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (1) C. proc. civ (neconturându-se aspecte care să susțină și motivul prevăzut de art. 304 pct. 6, invocat), dispunând în consecință.

Se va modifica, în parte, decizia, în sensul admiterii apelului declarat de pârâta reclamantă SC C.L. SRL împotriva sentinței primei instanțe. Se va schimba, în parte, sentința, în sensul respingerii, în tot, a acțiunii principale, respectiv și capătul de cerere privind obligarea pârâtei reclamante SC C.L. SRL de eliberare a imobilului ocupat cu construcțiile proprietatea pârâtei, edificate pe terenul situat în Oradea, între km 651 + 875-652+145, pe linia C.F. 300 București-Episcopia Bihor, prin demolarea acestora și transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în caz de refuz al pârâtei, de autorizare a reclamantei să demoleze construcțiile și să elibereze terenul pe cheltuiala acesteia, ca neîntemeiat.

Se vor menține celelalte dispoziții ale sentinței și deciziei. Cu aplicarea art. 276 C. proc. civ., se vor compensează integral cheltuielile de judecată efectuate de pârâtă în toate ciclurile procesuale.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta reclamantă SC C.L. SRL, împotriva Deciziei nr. 229/C din data de 18 noiembrie 2014 a Curții de Apel Oradea, secția a II a civilă, de contencios administrativ și fiscal. Modifică,în parte, decizia, în sensul că: Admite apelul declarat de pârâta reclamantă SC C.L. SRL împotriva sentinței nr. 475/Com din data de 20 noiembrie 2013 a Tribunalului Bihor, secția a II a civilă, de contencios administrativ și fiscal. Schimbă, în parte, sentința, în sensul că: Respinge în tot, acțiunea principală, respectiv și capătul de cerere privind obligarea pârâtei reclamante SC C.L. SRL de eliberare a imobilului ocupat cu construcțiile proprietatea pârâtei, edificate pe terenul situat în Oradea, între km 651 + 875-652+145, pe linia C.F.

300 București-Episcopia Bihor, prin demolarea acestora și transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în caz de refuz al pârâtei, de autorizare a reclamantei să demoleze construcțiile și să elibereze terenul pe cheltuiala acesteia, ca neîntemeiat. Menține celelalte dispoziții ale sentinței și deciziei. Compensează integral cheltuielile de judecată efectuate de pârâtă în toate ciclurile procesuale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 martie 2015.