ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 847/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 847/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Asupra recursului de

față, constată următoarele:

Prin Decizia civilă nr. 229/C din data de 18

noiembrie 2014, Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă, de contencios

administrativ și fiscal a admis cererea de intervenție în interesul reclamantei

CN C.F.C.F.R. SA București, formulată de intervenientul Municipiul Oradea -

prin primar.

A respins ca nefondate

apelurile declarate de apelanții CN C.F.C.F.R. SA și SC C.L. SRL în

contradictoriu cu intimata intervenientă SC I.S.C. SRL și intimatul

intervenient Primăria Municipiului Oradea - prin primar împotriva sentinței nr.

475/Com din 20 noiembrie 2013 pronunțată de Tribunalul Bihor.

Pentru a pronunța

această hotărâre, Curtea a reținut următoarele:

Prin sentința nr. 475/Com

din 20 noiembrie 2013 pronunțată de Tribunalul Bihor a fost admisă excepția

tardivității introducerii acțiunii posesorii invocată de pârâta SC C.L. SRL. și,

pe cale de consecință, a fost respinsă cererea reclamantei CN C.F.C.F.R. SA

București pentru obligarea pârâtei SC C.L. SRL. să-i lase liniștita posesie a

terenului, ca tardiv introdusă.

A fost respinsă

excepția interesului legitim al reclamantei reconvenționale SC C.L. SRL. de a

solicita constatarea dreptului de superficie asupra terenului aferent

edificatelor invocată de pârâta reconvențional CN C.F.C.F.R. SA București și s-a

admis, în parte, acțiunea principală formulată de reclamanta CN C.F.C.F.R. SA împotriva

pârâtei SC C.L. SRL și, pe cale de consecință, a obligat pârâta să elibereze

imobilul C.F.R. ocupat cu construcțiile proprietatea pârâtei edificate pe teren

situat în Oradea, între km 651 + 875-652+145 pe linia C.F. 300 București-Episcopia

Bihor, prin demolarea acestora și transportul de pe teren a materialului

rezultat, iar în caz de refuz a pârâtei, a autorizat pe reclamantă să demoleze

construcțiile și să elibereze terenul pe cheltuiala pârâtei.

A fost respinsă

acțiunea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională SC C.L. SRL.

de a se constata dreptul de superficie asupra terenului proprietatea pârâtei

reconvenționale și obligarea pârâtei SC C.L. SRL. să plătească reclamantei

7.220 lei, cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunța

astfel, Tribunalul Bihor a reținut următoarele:

După desfiintarea

sentinței nr. 143/Com/2008 a Tribunalului Bihor prin Decizia nr. 9/C/2009

- A a Curții de Apel Oradea și trimiterea cauzei pentru o nouă judecare,

reclamanta principală, atât prin susținerile în fond cât și prin concluzii

scrise, și-a precizat acțiunea în temeiul actiunii posesorii, prin redobândirea

stăpanirii materiale a terenului, acțiune reglementată de art. 674, alin. (1)

din Vechiul C. proc. civ., care stipula că cererile referitoare la posesiune

vor fi admise numai dacă nu a trecut 1 an de la tulburare sau deposedare, iar

reclamantul dovedește că înainte de această dată a posedat cel putin 1 an

terenul.

Din actele aflate la

dosar rezultă că reclamanta și-a cedat posesia dreptului de proprietate asupra

terenului prin încheierea contractului de închiriere cu SC C.M.T.M. SCS care,

ulterior, s-a transformat în contract de asociere în participațiune în anul

1994, iar reclamanta principală reclamă tulburarea în posesie prin dobândirea

dreptului de proprietate asupra edificatelor de către pârâtă prin contractul de

vânzare - cumparare, care a avut loc la data de 31 octombrie 2005. Prin urmare,

de la data dobândirii dreptului de proprietate a pârâtei asupra edificatelor au

avut loc tulburari în posesie, iar reclamanta cunoștea existența actului încheiat

de pârâtă, conform adresei - fila 32 din dosarul de fond, astfel că, în baza

art. 137 din Vechiul C. proc. civ., s-a admis excepția tardivității acțiunii

posesorii invocate de pârâta reclamantă reconventional și s-a respins capătul

de cerere din acțiunea principală, privind obligarea pârâtei de a-i lăsa

reclamantei liniștita posesie a terenului.

În ceea ce privește

excepția lipsei de interes a reclamantei reconvenționale de a solicita să se

constate dreptul de superficie asupra terenului, invocată de pârâta reconvențional,

pe considerentul că aceasta a urmărit demolarea construcțiilor, instanța a

dispus respingerea ca neîntemeiată a acesteia, în conditiile art. 137 C. proc.

civ., întrucât reclamanta reconvențional dorește păstrarea construcțiilor și edificarea

supraedificatelor.

Pe fondul cererilor,

instanța a reținut că prin acțiunea principală reclamanta solicită eliberarea

terenului prin demolarea construcțiilor existente și transportul de pe teren a

materialului rezultat, iar în subsidiar, în caz de refuz să fie autorizată

reclamanta de a demola construcțiile și a elibera terenul, pe cheltuiala pârâtei,

invocând, în esență, calitatea de proprietar al terenului, recunoscând

proprietatea pârâtei asupra construcției, cu motivația că asupra construcțiilor

nu există autorizație de construcție și cu precizarea că lăsarea construcțiilor

în paragină a dus la degradarea continuă a acestora, care prezintă un pericol

pentru persoanele din zonă.

Deși reclamanta nu a indicat

temeiul juridic în soluționarea cererii principale, instanța a constatat că

sediul materiei își are izvorul în dispozițiile art. 494 alin. (2) din vechiul C.

proc. civ., care prevede că proprietarul pământului poate cere ridicarea plantațiilor

și a construcțiilor, ridicare ce va urma pe cheltuiala celui care le-a făcut,

acesta putând fi sancționat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările

suferite de proprietarul terenului.

Imobilele ce

reprezintă activul „Complex Vile” - investiție nefinalizată, aflată pe terenul

reclamantei, nu au la bază autorizație de construcție, iar Inspectoratul de

Stat în Construcții mentionează prin nota de constatare că structura de

rezistență a acestora nu corespunde cerințelor de siguranță, fiind necesară

desființarea lor, aspecte față de care instanța, în baza art. 494 alin. (2) din

Vechiul C. proc. civ. a admis în parte acțiunea principală și, pe cale de

consecință, a obligat pe pârâtă să elibereze terenul prin demolarea construcțiilor

existente și transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în caz de

refuz al pârâtei, a autorizat pe reclamantă să demoleze construcțiile și să

elibereze terenul pe cheltuiala pârâtei.

În ceea ce privește

acțiunea reconvențională, instanța a reținut că dreptul de superficie, conform

literaturii de specialitate, constă în dreptul de proprietate al unei persoane

numite superficiar la construcțiile, plantațiile, sau alte lucrări aflate pe un

teren proprietatea altei persoane, asupra căruia superficiarul are drept de

folosință. Cu referire la art. 37alin. (2) anexa 2 a Legii nr. 50/1991 privind

autorizarea executării lucrărilor de construcții și având în vedere că

edificatele-proprietate a pârâtei nu sunt finalizate și nu pot fi intabulate în

cartea funciară, în baza art. 492 din Vechiul C. civ., instanța a respins acțiunea

reconvențională de constatare a dreptului de servitute asupra terenului.

În soluționarea acțiunii

reconvenționale instanța a avut în vedere și că dreptul de superficie are

caracter perpetuu, în sensul că dureză atâta vreme cât există construcția, iar prin

acțiunea principală s-a dispus demolarea construcției.

Împotriva sentinței

primei instanțe au formulat apel atât reclamanta CN C.F.C.F.R. SA, cât și

pârâta SC C.L. SRL.

Municipiul Oradea prin

primarul Municipiului Oradea a formulat cerere de intervenție accesorie în

interesul apelantei reclamante - pârâte reconvenționale CN C.F.C.F.R. SA,

solicitând admiterea apelului declarat de aceasta și respingerea apelului

declarat de SC C.L. SRL.

Curtea de apel,

analizând apelurile declarate în cauză, a constatat caracterul nefondat al

acestora, pentru următoarele considerente:

apelantă a contestat hotărârea pronunțată de prima instanță sub aspectul

modului de soluționare a acțiunii posesorii, prin prisma excepției tardivității

acțiunii formulate.

Una dintre condițiile

prevăzute de art. 674 C. proc. civ. pentru admisibilitatea acțiunii posesorii

este aceea ca reclamantul ce introduce acțiunea la instanță să dacă dovada că

nu a trecut un an de la tulburarea sau deposedarea efectuată de către pârât.

În speță, astfel cum

în mod judicios a reținut și prima instanță, reclamanta și-a cedat posesia

asupra terenului prin încheierea contractului de închiriere cu SC C.M.T.M. SCS

și, ulterior, prin contractul de asociere în participațiune încheiat cu aceeași

societate în anul 1994. După intrarea societății ce poseda terenul în

insolvență, pârâta, prin contractul de vânzare - cumpărare încheiat la data de

31 octombrie 2005, a achiziționat construcțiile nefinalizate demarate de

societatea în insolvență, dobândind în fapt și posesia asupra terenului pe care

erau edificate construcțiile respective.

Apelanta reclamantă a

avut cunoștință atât despre intenția pârâtei de a achiziționa construcțiile

edificate pe terenul său de la constructorul acestora, cât și de încheierea

contractului de vânzare - cumpărare și intrarea pârâtei în poesesia terenului

din litigiu, fapt ce a rezultat atât din poziția exprimată de ambele părți, cât

și din corespondența purtată între aceștia privitoare la o posibilă colaborare în

vederea finalizării construcțiilor respective.

Prin urmare, în mod

corect s-a raportat prima instanță la data încheierii contractului de vânzare -

cumpărare din data de 31 octombrie 2005 în analizarea excepției tardivității

acțiunii formulate, tulburarea în posesie prin fapta pârâtei având loc de la

momentul respectiv, când pârâta a achiziționat construcțiile nefinalizate și a

intrat efectiv în posesia terenului pe care erau acestea edificate, tulburarea

fiind una de fapt.

în cauză, apelanta pârâtă a solicitat respingerea capătului de cerere din

acțiunea principală admis și admiterea cererii reconvenționale, prin care a solicitat

constatarea dreptului de superficie asupra terenului.

În ce privește cererea

principală, reclamanta nu a invocat vreun temei de drept în privința celui

de-al doilea capăt de cerere, însă instanța de judecată, în virtutea rolului

activ prevăzut la art. 129 C. proc. civ. și a considerentelor sentinței

apelate, a constatat că o calificare a cererii a făcut-o prima instanță, prin

raportare la dispozițiile legale ce vizează opțiunea pe care o are proprietarul

unui teren pe care sunt edificate constucții de către o altă persoană cu

materialele ei, respectiv dispozițiile art. 494 C. civ.

Potrivit acestor

dispoziții legale, proprietarul terenului pe care se edifică o constucție de

către altcineva are la îndemână două posibilități și anume: să invoce

accesiunea imobiliară prin care să devină proprietar al construcției, ori pe pe

calea obligației de a face, să-l oblige pe constructorul de rea - credință să

demoleze construcțiile și să elibereze terenul pe cheltuiala acestuia, opțiune

manifestată în speță de reclamantă prin cel de-al doilea capăt de cerere,

invocând reaua-credință a constructorului lucrărilor edificate.

Apărările apelantei

pârâte, în sensul că o asemeneea cerere nu ar putea fi primită deoarece

reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate asupra terenului, nu pot fi

reținute câtă vreme din înscrisurile de carte funciară aflate la dosar rezultă

dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului din litigiu.

Inițial, terenul din

ltigiu a fost înscris în cartea funciară centrală 42, fiind întabulat în

favoarea Statului Român, însă ulterior acesta prin Încheierea nr. 11/2006 dată

în Dosar C.F.C. nr. 11 din 17 martie 2006 este dezlipit din cartea funciară nr.

42 și trecut în cartea funciară locală Oradea, atribuindu-i-se alte numere

cadastrale, fiind întabulat în favoarea CN C.F.C.F.R. SA, astfel cum rezultă

din înscrisurile aflate la filele 105 -122 depuse în apel. Întabularea acestui

teren pe seama reclamantei a avut loc în baza prevederilor O.U.G. nr. 12/1998

și a faptului că imobilele dezlipite nu făceau parte din infrastructura

ferovirară publică. Aplicarea corectă sau nu a prevederilor O.U.G. nr. 12/1998

de către organele O.C.P.I. Cluj, ce au aprobat cererea de dezlipire a terenului

și întabularea lui pe seama reclamantei, nu pot face obiectul analizei

instanței investite cu soluționarea prezentei cauze, câtă vreme nu s-a

solicitat în mod expres instanței anularea operațiunilor ce au stat la baza

întabulării dreptului de proprietate al reclamantei, pe de o parte și, pe de

altă parte, deoarece pentru anularea acestor operațiuni, legiuitorul a prevăzut

o procedură specială de urmat în cuprinsul dispozițiilor Legii nr. 7/1996,

procedură pe care pârâta ar fi trebuit să o urmeze dacă aprecia că întabularea

dreptului de proprietate asupra terenului pe seama reclamantei nu ar fi fost

una legală.

Aspectele legate de

modalitatea în care s-a edificat construcția din litigiu, buna sau reaua –

credință a constuctorului ori a pârâtei dobânditoare ulterioare a construcției

demarate, dar nefinalizate, nu pot fi reținute ca fondate.

În soluționarea

cererii este necesar a se analiza condițiile în care s-a inițiat și realizat

construcția, buna sau reaua - credință a constructorului și gradul de realizare

a construcției respective.

Pârâtei nu i se poate

atribui calitatea de constructor al lucrărilor edificate pe terenul reclamantei

deoarece nu a fost cea care a demarat construcția respectivă, aceasta fiind

doar proprietarul ulterior al unor construcții nefinalizate de către persoana

ce le-a demarat și care a intenționat să le edifice. Nu există, totodată,

ulterior achiziționării lor de către pârâtă, dovada efectuării vreunui demers de

finalizare, pentru ca aceasta să poată fi calificată drept un constructor al

lucrărilor respective.

Dreptul de

proprietate obținut ulterior de pârâtă nu-i conferă acesteia implicit și

calitatea de constructor al construcțiilor.

În vederea edificării

construcției pe terenul reclamantei a existat o înțelegere între aceasta și

antecesoarea în drepturi a pârâtei, CN M.T.M. SCS, materializată prin

contractul de asociere în participațiune încheiat în anul 1994, în sensul că

această ultimă societate va edifica pe terenul reclamantei un complex -

ansamblu de locuințe pe cheltuiala sa.

Această înțelegere

inițială dintre cele două părți nu a fost dusă la îndeplinire de către

constructor (antecesorul pârâtei), acesta neîndeplinindu-și obligația de

ridicare a imobilului în condițiile convenite, lucrările de construire demarate

rămânând nefinalizate, iar stadiu lor de construire nu justifică atribuirea

noțiunii de construcție raportat la gradul lor de realizare, aptă de a fi pusă

în lucru potrivit destinației ei și întabulată ca atare în cartea funciară.

Buna sau reaua -

credință a constructorului imobilului se analizează pe toată perioada în care

acesta a edificat construcția respectivă și până la momentul la care aceasta

este finalizată și aptă de a fi utilizată potrivit destinației sale.

În speță, deși la

începutul demarării lucrărilor de construire se poate reține existența unei

bune credințe a constructorului ce a demarat proiectul imobiliar, aceasta nu

poate fi reținută și pentru perioada ulterioară, în care acest constructor nu a

procedat la finalizarea demersurilor pentru obținerea autorizației de

construcție, lucrările fiind edificate fără autorizație și nu a procedat la

finalizarea lucrărilor, lăsând în nelucrare proiectul. Ori, raportat la această

atitudine ulterioară a constructorului, avută pe perioada ulterioară demarării

lucrărilor și în care ar fi trebuit să ducă la bun sfârșit proiectul inițiat,

nu se poate reține existența unei bune credințe a acestuia, bună credință care

a lipsit și la momentul la care pârâta a achiziționat lucrările de construcție

nefinalizate.

De asemenea, chiar

dacă pârâta invocă existența unei bune credințe în operațiunea de achiziționare

a construcțiilor nefinalizate, această bună credință nu poate fi reținută prin

prisma prevederilor art. 494 C. civ., câtă vreme pârâta nu are calitatea de

constructor al acestor lucrări și nu a procedat la continuarea lucrărilor și

finalizarea construcției, nu deține acordul reclamantei pentru continuarea

lucrărilor demarate și a proiectului imobiliar. Într-adevăr, a existat anterior

vânzării - cumpărării construcțiilor nefinalizate o intenție a reclamantei, în

anumite condiții, pentru o posibilă colaborare în viitor cu pârâta, însă

această colaborare nu s-a materializat prin încheierea ulterioară a vreunui

contract între părți.

Pe de altă parte,

pârâta imediat după achiziționarea construcțiilor nefinalizate, la o lună după,

în luna noiembrie 2005 sesizează instanța de judecată cu o acțiune în constatarea

dreptului său de proprietate asupra lucrărilor respective, în care își exprimă

în mod neechivoc intenția de demolare a acestora și nu cea de continuare a lor,

invocând doar după promovarea litigiului de către reclamantă că ar intenționa

să continue lucrările prin consolidarea construcțiilor nefinalizate și care,

potrivit lucrărilor de expertiză efectuate în cauză, nu prezintă gradul de

rezistență și stabilitate necesare, potrivit normativelor în vigoare.

Drept urmare, având

în vedere aceste aspecte, nu se poate reține în sarcina pârâtei buna - credință

vizată de textul de lege incident cererii formulate de reclamantă.

Într-adevăr, expertul

judiciar concluzionează că există posibilitatea unei consolidări a lucrărilor

de construire efectuate și de finalizare a construcției, însă date fiind

condițiile de finalizare a lucrărilor neterminate, nici în proporție de

jumătate, nu se justifică menținerea lucrărilor de construcții realizate, ce nu

respectă standardele de edificare a construcțiilor, sunt în stare de degradare

datorită timpului scurs de la momentul realizării lor și prezintă un real

pericol pentru sănătatea persoanelor ce s-ar afla în preajma lor, câtă vreme în

perimetrul acestora s-au depozitat în timp diferite reziduuri, care crează

focare de infecții.

Concluzionând,

instanța de apel reține că, raportat la această stare tehnică precară a

lucrărilor de contrucție și gradul de realizare a lor, nu se poate invoca cu

drept temei că ar fi mai justificată păstrarea lucrărilor respective pe terenul

reclamantei și nu demolarea acestora.

Prin urmare, instanța

de apel a constatat că în mod judicios prima instanță a dispus admiterea

cererii reclamantei principale, în ceea ce privește capătul de cerere în

discuție, fiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 494 alin. (2) C. civ.

Cât privește cererea

apelantei, pârâtă-reclamantă, motivele de apel nu pot fi primite câtă vreme pe

calea acțiunii principale reclamanta a obținut demolarea acestor construcții.

Pe de altă parte,

chiar dacă a existat un acord inițial al proprietarului terenului, pe care s-au

edificat lucările nefinalizate, în sensul construirii pe teren de către

antecesoarea pârâtei, aspect care ar justifica reținerea intenției

proprietarului terenului de a se construi pe terenul său și implicit constituirea

în viitor a unui drept de superficie, acest drept nu poate fi constatat

anterior momentului realizării integrale a construcției. Câtă vreme construcția

nu s-a finalizat nici de proprietarul ei inițial, nici de către pârâtă, nu se

poate susține cu drept temei justificarea constituirii unui drept de superficie

pe durata unor lucrări de construcție nefinalizate, realizate defectuos și în

stare de degradare.

De altfel, date

fiind modul în care s-au desfășurat relațiile de colaborare cu antecesoarea pârâtei

și discuțiile purtate cu pârâta după achiziționarea lucrărilor nefinalizate,

reclamanta nu și-a dat acordul în sensul continuării lucrărilor de noul

proprietar și implicit acordul la constituirea vreunui drept de superficie pe

teren în favoarea pârâtei.

În conformitate cu

prevederile art. 274 C. proc. civ. instanța de apel nu va acorda cheltuieli de

judecată în apel în condițiile în care ambele apeluri declarate în cauză au

fost apreciate ca nefondate.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs

pârâta-reclamantă SC C.L. SRL., solicitând modificarea în parte a hotărârii

atacate, în modalitatea respingerii cererii de chemare în judecată și admiterii

acțiunii reconvenționale, în sensul de a i se constata dreptul de superficie

asupra terenului proprietatea pârâtei reconvenționale, păstrarea soluției

asupra excepțiilor invocate, cu cheltuieli de judecată efectuate în fața

tuturor instanțelor.

S-a susținut că

hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii,

instanța a acordat mai mult decât s-a cerut și ceea ce nu s-a cerut, iar hotărârea

este lipsită de temei legal,fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a

legii.

constatare a întrunirii cerințelor art. 494 C. civ. sunt greșite.

în cauză a proprietarului terenului, respectiv Statul român.

Potrivit Încheierii nr.

11/2006 a O.C.P.I. Cluj, în C.F. centrală nr. 42 Linia C.F. Oradea-Brașov

Comuna I - Oradea, partea constitutivă, este înscris imobilul teren în suprafață

de 7.406 stjp și mijloace fixe, iar dreptul de proprietate asupra acestui

imobil este intabulat în favoarea statului român.

Conform art. 9 din

O.U. nr. 12/1998 administrarea infrastructurii feroviare, proprietate publică

sau privată a statului se asigură de către o companie națională rezultată prin

reorganizarea SN C.F.R. SA (conform art. 1 din H.G. nr. 518/1998 această

societate este SC C.C.F.R. SA) căreia i se atribuie în concesiune, fără plata

redevenței, infrastructura feroviară publică.

Argumentele pentru introducerea

în cauză a Statului Român au fost nesocotite de către instanța de apel, iar

acestea sunt întărite de poziția acestuia în întâmpinarea depusă în dosarul de

apel în 28 august 2014.

de apel extinde cerințele de verificat, deși legea (art. 494 C. civ.)

face referire la lucrări făcute de către a treia persoana cu materialele ei, analiza

efectuată depășind cadrul legal și cuprinzând motive străine de natura pricinii

- în înțelesul art. 304 alin (7) C. proc. civ.

Există în cauză toate

elementele necesare succesorului în drepturi în a obține constatarea dreptului

de superficie pe durata existenței construcției și respingerea cererii de

demolare.

Prin sentința comercială

nr. 232/2006 pronunțată în Dosar nr. 2289/2006 al Tribunalului Bihor definitivă

și irevocabilă i se constată că a dobândit dreptul de proprietate asupra

imobilelor construcții, investiție nefinalizată, fiind astfel înlaturată

prezumția prev. art. 492 C. civ.

Nu este necesară stabilirea

noțiunii de construcție, care oricum nu se atribuie în funcție de gradul de

construire/realizare - construcția fiind aptă de altfel a fi pusă în lucru

potrivit raportului de expertiză efectuat, iar intabularea în cartea funciară

potrivit Legii nr. 115/1938 nu putea fi avută în vedere la data de 1 decembrie

1865.

Tot cu depășirea

cadrului legal se reține că buna sau reaua-credință a constructorului se

analizează pe toată durata în care acesta a edificat construcția respectivă și

până la momentul în care aceasta este finalizată și aptă de a fi utilizată

potrivit destinației sale. Instanța de apel afirma totuși că la începutul

demarării lucrărilor de construire se poate reține existența unei bune credințe

a constructorului.

Contrar probatoriului

existent și a argumentelor logice se reține faptul că recurenta nu deține

acordul reclamantei pentru continuarea lucrărilor demarate și a proiectului

imobiliar.

Considerentul

referitor la pericolul pentru sănătatea persoanelor este contrazis de dovada că

SC C.F.R. SA anunța responsabilul cu salubrizarea zonei încă din anul 2010, Secția

Intreținere Linii L 5 Oradea.

Se mai reține că

nu au autorizație de construcție deși antecesoarea în drepturi

SC C.M.T.M. SCS a obținut o hotărâre judecătorească a Tribunalului Bihor, în Dosar

nr. 9/CA/1993, prin care Primăria este obligată să emită autorizație de

construire. Oricum, nu are importanță dacă există sau nu autorizație de

construcție, codul civil analizând situația exclusiv din punctul de vedere

al bunei-credințe a constructorului, aspect pe care instanța de fond nu-l

analizează.

Art. 494 alin. (3) din

vechiul C. civ. în care e prevăzută situația constructorului de bună-credință nu

a fost analizat de instanță, deoarece buna sa credință a fost suficient

demonstrată, făcându-se referire la argumentele care susțin această

apărare.

Fără drept și temei

legal, ulterior achiziționării imobilelor, în timpul negocierilor purtate cu recurenta,

reclamanta a încheiat o licitație pentru închiriere (exemplu SC S. SRL ), însă instanța

judecătorească a anulat contractul de închiriere, apreciind terenul ca fiind cu

sarcina construcțiilor nefinalizate, teren ce rămâne câștigat recurentei pentru

superficie.

soluția și în ceea ce privește acțiunea reconventională.

Faptul că, oricum, reclamanta

a obținut demolarea construcțiilor nu poate justifica soluția privind

dreptul solicitat atât timp cât cererea a fost formulată încă din anul 2006,

dată la care reclamanta formulase o acțiune posesorie, cerere principală ce s-ar

fi impus a fi analizată în raport cu cererea reconvențională.

Fără a analiza niciuna

din probele administrate de recurentă pentru admisibilitatea acțiunii

reconvenționale,

instanțele de fond și apel resping cererea sa.

Prin contractul de

vânzare-cumpărare încheiat la 31 octombrie 2005 în calitate de cumpărător și SC

C.M.T.M. SCS prin lichidator judiciar SC R. SRL Oradea în calitate de vânzător,

asistat de către unicul creditor al vânzătoarei falimentare, au dobândit

activul "Complex vile -Investiție Nefinalizată " supraedificată pe

terenul situat în Oradea, iar vânzarea a fost încuviințată de către judecătorul

sindic desemnat de către Tribunalul Bihor în falimentul autorului său, prin

încheierea din data de 03 noiembrie 2005.

Recurenta este

proprietar asupra imobilelor : zid de sprijin -consolidare terminată pe întreg

tronsonul; imobilele fundații armături stâlpi parter; imobilele structura cadre

parter; imobilele structura cadre etajl ; imobilele structura cadre etaj III;

structura cadre etaj I, conform sentinței comerciale nr. 232/Com/2006 a

Tribunalului Bihor pronunțată în ședința publică din 01 iunie 2006. A

achiziționat deci construcții neterminate, cu fundație, cadre etaj 1, 2, 3 și

nicidecum echivalentul a metri cubi de ciment.

Considerentul

referitor la nerealizarea integrală a construcției este făcut cu depășirea

puterii judecătorești, dreptul de proprietate nefăcând distincție între

construcțiile terminate și neterminate.

Dată fiind atitudinea

ostilă a pârâtei, au refăcut proiectele și doresc supraedificarea imobilelor pe

structura și fundațiile vechi, expertiza tehnică de rezistență aratând că

stâlpii consolidați pot fi folosiți în continuarea construcțiilor. Tot datorită

atitudinii reclamantei bunul s-a deteriorat,iar cheltuielile de consolidare

cresc și îi produc prejudicii.

Din materialul

probator depus la dosarul cauzei reiese că sunt îndeplinite condițiile

prevăzute de codul civil și anume existența convenției între constructor și

proprietarul terenului, ceea ce arată buna credință a antecesorului său în

drepturi, constructorul, fapt care coroborat cu art. 1860 C. civ. denotă și

buna sa credință.

De la contractul de

asociere în participațiune încheiat între antecesorul său în drepturi, vanzatorul

construcțiilor - reclamanta nu a întreprins nicio procedură care să constate

rezilierea contractului.

Recurenta a

achiziționat construcțiile nefinalizate pentru a ridica un complex de locuințe,

acordul de principiu exprimat anterior vânzării de către CN C.F.C.F.R. SA având

un

rol

important la achitarea prețului construcțiilor și în recunoașterea dreptului

conferit de lege proprietarului unei construcții asupra terenului aferent.

Expertiza tehnică

rezistență, încuviințată și efectuată asupra fiecărei fundații, asupra tuturor

stâlpilor, asupra cadre etaj I și II demonstrează faptul că fundațiile,

structurile și cadrele, se pot consolida pe normativ 2013 și pot fi folosite în

maximă siguranță, potrivit normativelor aplicabile construcțiilor pentru

continuarea supraedificarii.

Expertiza tehnică

evaluare, încuviințată și efectuată asupra terenului cu sarcina existenței construcțiilor

stabilește despăgubirea cuvenită, potrivit legii, proprietarului terenului.

Analizând decizia în

raport de citicile formulate, Înalta Curte constată că acestea sunt în parte

fondate, după cum se va detalia în cele ce urmează.

aplicarea dispozițiilor art. 494 C. civ.

1.a. În

susținerea primului motiv de recurs se fac referiri la cartea funciară

centrală 42 și la dispozițiile O.U. nr. 12/1998 privind administrarea

infrastructurii feroviare.

Instanța de apel

a reținut că din înscrisurile de carte funciară aflate la dosar rezultă

dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului din litigiu, cu referire

la aceleași apărări formulate și în recurs.

Astfel, a confirmat

că, inițial, terenul din ltigiu a fost înscris în cartea funciară centrală 42,

fiind întabulat în favoarea Statului Român, însă ulterior acesta, prin

încheierea din 2006 dată în Dosar C.F.C. nr. 11 din 17 martie 2006, este

dezlipit din C.F. și trecut în cartea funciară locală Oradea, atribuindu-i-se

alte numere cadastrale, fiind întabulat în favoarea CN C.F.C.F.R. SA,cu

referire la probele avute în vedere.

S-a mai reținut

și că întabularea acestui teren pe seama reclamantei a avut loc în baza

prevederilor O.U.G. nr. 12/1998 și a faptului că imobilele dezlipite nu făceau

parte din infrastructura ferovirară publică, iar aplicarea corectă sau nu a

prevederilor O.U.G. nr. 12/1998 de către organele Oficiului de Cadastru și

Proprietate Imobiliată Cluj, ce au aprobat cererea de dezlipire a terenului și

întabularea lui pe seama reclamantei, nu fac obiectul cercetării

judecătorești în cadrul procesual al litigiului de față.

Argumentele invocate

au fost avute în vedere, prin urmare, de instanța de apel, fiind înlăturată

incidența dispozițiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ, iar prin cererea de

recurs nu s-au formulat critici care să vizeze modul de dezlegre a cauzei sub

acest aspect, așa cum impune art. 302

1

alin. (1) lit. c) C.

proc. civ.

1.b. În

soluționarea apelului, relativ la cel de-al doilea petit al acțiunii

principale, s-a făcut trimitere la dispozițiile legale relevante, iar

modul de interpretare și aplicare a acestora pot fi cenzurate în cadrul

motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 și nu pct. 7 C. proc.

civ., cum se indică în recurs.

Din această

perspectivă, se constată că s-a făcut o greșită aplicare în cauză a

dispozițiilor legale incidente, respectiv art. 494 alin. (3) teza a II-a

C. civ., potrivit căruia

, dacă plantațiile, clădirile și operele

au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul

pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și

lucrări.

Pe lângă analiza

cerințelor acestui text legal, recurenta se mai prevalează de calitatea de

succesor în drepturi în urma contractului de asociere în participațiune

încheiat între antecesorul său în drepturi - vânzătorul construcțiilor și

reclamanta intimată. Astfel, aceasta susține că probele administrate

dovedesc că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de C. civ. și anume existența

convenției între constructor și proprietarul terenului, ceea ce arată buna

credință a antecesorului său în drepturi, constructorul, fapt care coroborat cu

art. 1860 C. civ. denotă și buna sa credință.

Ambele instanțe au

reținut că reclamanta și-a cedat posesia asupra terenului prin încheierea

contractului de închiriere cu SC C.M.T.M. SCS și, ulterior, prin contractul de

asociere în participațiune încheiat cu aceeași societate în anul 1994. După

intrarea societății ce poseda terenul, în insolvență, pârâta prin contractul de

vânzare - cumpărare încheiat la data de 31 octombrie 2005 a achiziționat

construcțiile nefinalizate demarate de societatea în insolvență, dobândind în

fapt și posesia asupra terenului pe care erau edificate construcțiile

respective.

În acest context

și din perspectiva normei legale aplicate în cauză, recurentei nu i se

poate reține calitatea de constructor, în persoana căreia se analizează

cerințele legale și nu a sa, care este un dobânditor ulterior.

În speță, în

procedura insolvenței, recurenta a dobândit construcțiile/bun

individual determinat de la cel care le-a edificat, fapt care îi conferă

calitatea de succesor cu titlu particular, iar în această calitate se poate

prevala de situația autorului său în ceea ce privește bunul achiziționat.

Existența

contractului dintre autorul recurentei și intimata - reclamantă nu înlătură

numai orice analiză relativ la atitudinea subiectivă a constructorului -

constructorul de bună credință fiind cel care, necunoscând că terenul

aparține altcuiva, crezând că îi aparține, construiește sau face

lucrări pe acest teren - ci pune în discuție chiar aplicarea

dispozițiilor art. 494 C. civ. Aceasta întrucât ipoteza avută în vedere de

norma legală este aceea în care un posesor de bună-credință

construiește pe terenul altuia, fără știrea proprietarului, deci în

afara unei convenții cu acesta.

În acest context nu

se mai impune analiza celorlalte critici formulate, iar soluția nu poate

fi decât de r

espingere

în tot a acțiunii principale, respectiv, ca neîntemeiat, și a capătului de

cerere privind obligarea pârâtei reclamante SC C.L. SRL de eliberare a

imobilului ocupat cu construcțiile proprietatea pârâtei, edificate pe terenul

situat în Oradea, între km 651 + 875-652+145, pe linia C.F. 300

București-Episcopia Bihor, prin demolarea acestora și transportul de pe teren a

materialului rezultat, iar în caz de refuz al pârâtei, de autorizare a

reclamantei să demoleze construcțiile și să elibereze terenul pe cheltuiala

acesteia - celălalt petit fiind respins definitiv și necontestat în

recurs.

privește cererea reconventională, soluția urmează a fi confirmată de

instanța de recurs.

Sub primul aspect

învederat, atât timp cât completarea cererii principale a fost făcută cu

respectarea dispozițiilor procedurale, lucru necontestat în cauză,

soluționarea cererii reconvenționale a fost raportată în mod corect

la toate capetele de cerere principală - ceea ce atrage caracterul nefondat al

criticii, din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

Instanța de apel

a avut în vedere apărările și probatoriile formulate în susținerea

acestei cereri, ceea ce înlătură motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C.

proc. civ., iar analizarea unor alte cerințe decât cele susținute ca

circumscriindu-se cererii formulate nu poate fi analizată din perspectiva

dispozițiilor art. 304 pct. 4 C. proc. civ. - depășirea

atribuțiilor puterii judecătorești, ci a art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., punând în discuție o greșită aplicare a normelor legale.

Dreptul de superficie

este un drept real care permite unei persoane (superficiar) să fie proprietarul

construcțiilor, lucrărilor sau plantațiilor pe un teren aparținând unei alte

persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosință. Dreptul de

superficie constituie o excepție de la regula alăturării imobiliare

reglementată de articolul 492 C. civ. El este definit ca un drept real

imobiliar, perpetuat și imprescriptibil.

Regimul juridic al

dreptului de superficie nu este definit prin nicio dispoziție legală, fiind rezultatul

jurisprudenței și doctrinei, care sunt unanime în a spune că dreptul de

superficie se dobândește în baza înțelegerilor părților, legatelor,

prescripției achizitive sau legii. În lipsa unei dispoziții legale, a unui

legat sau dacă condițiile prescripției achizitive nu sunt îndeplinite, existența

unei convenții între proprietarul terenului și persoana care a înălțat

construcțiile este indispensabilă pentru a obține dreptul de superficie. Simplul

fapt de a ridica construcții, chiar de bună credință, în lipsa unui acord, nu

conduce la obținerea unui drept real de superficie.

Recurenta pârâtă se

prevalează de modalitatea de constituire a dreptului de superficie reprezentată

de acordul părților, dintre cele în care se poate constitui dreptul

solicitat.

În acest sens se face

referire la contractul de asociere în participațiune, încheiat de autorul

său cu reclamanta și la un acord de principiu exprimat anterior vânzării

de către SC C.F.R. SA.

Pe de o parte, se

observă că prin contractul de asociere în participațiune acordul a fost

dat de proprietarului terenului autorului recurentei, iar acesta este înserat

în clauza aferentă, care concretizează modul în care au convenit părțile

sub acest aspect. Astfel, în art. 4 și 5 ale contractului de asociere se arată

că aportul S.N.C.F.R. constă în participarea cu amplasamentul fixat pe teren,

asigurând CN M. SCS Oradea dreptul de folosință asupra acestui teren pe durata

de existență a clădirilor construite conform acestui contract, iar transmiterea

dreptului de folosință asupra terenului se face în schimbul unei chirii - filele

nr. 35 și 36 dos. prima instanță.

Analiza clauzelor

aferente dreptului de folosință a terenului nu se mai impune atât timp cât, cum

s-a mai arătat, recurenta a dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare, în

procedura specială a insolvenței, dreptul de proprietate asupra unui bun

individualizat, neavând loc o preluare a contractului de asociere în

participațiune, prin care să fi intervenit o subrogare a sa în drepturile

și obligațiile autorului. Prin sentința comercială nr. 232 din 1 iunie

2006 pronunțată de Tribunalul Bihor, secția comercială și de contencios

administrativ și fiscal, s-a constatat dreptul de proprietate al recurentei

asupra imobilului cumpărat prin contractul menționat, în temeiul art. 111 C.

proc. civ.

Pe de altă parte, recurenta

nu poate susține un acord de constituire a dreptului de superficie în

favoarea sa, dat de proprietarul terenului.

Instanța de apel

a reținut că prin discuțiile purtate cu recurenta după achiziționarea

lucrărilor nefinalizate reclamanta nu și-a dat acordul în sensul continuării

lucrărilor de noul proprietar și, implicit, la constituirea vreunui drept de

superficie pe teren în favoarea acesteia.

Prin declanșarea

procesului și pe parcursul procesului reclamanta intimată a avut o poziție de

contestare a cererii recurentei, susținând că aceasta a cumpărat pe riscul său,

neexistând un acord din partea sa de asociere în participațiune, iar faptul că

i-a comunicat acesteia prin actul din 2005 că sunt interesați de o colaborare

profitabilă care să se concretizeze prin încheierea unui contract de asociere,

benefic pentru ambele societăți, pentru valorificarea terenului în discuție, nu

constituie un acord pentru asociere între părți și nu poate produce efectele

juridice ale unei convenții (fila nr. 214 dos. prima instanță) - apărare

confirmată și de instanța de apel. Mai mult, întâmpinarea din prezentul dosar,

tardiv depusă dar cu valoare de note scrise, subliniază lipsa acordului în

vederea încheierii unui contract de asociere, chiar și în urma solicitării în

acest sens venită din partea recurentei.

Aceste considerente

înlătură orice altă analiză făcută de instanța de apel referitoare la

constituirea acestui drept și, totodată, criticile aferente din prezentul

recurs.

Constatând, prin

urmare, că sunt fondate în parte criticile formulate, Înalta Curte urmează să

facă aplicarea dispozițiilor art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (1) C.

proc. civ (neconturându-se aspecte care să susțină și motivul prevăzut de art. 304

pct. 6, invocat), dispunând în consecință.

Se va modifica, în

parte, decizia, în sensul admiterii apelului declarat de pârâta reclamantă SC

C.L. SRL împotriva sentinței primei instanțe.

Se va schimba, în

parte, sentința, în sensul respingerii, în tot, a acțiunii principale,

respectiv și capătul de cerere privind obligarea pârâtei reclamante SC C.L. SRL

de eliberare a imobilului ocupat cu construcțiile proprietatea pârâtei,

edificate pe terenul situat în Oradea, între km 651 + 875-652+145, pe linia

C.F. 300 București-Episcopia Bihor, prin demolarea acestora și transportul de

pe teren a materialului rezultat, iar în caz de refuz al pârâtei, de autorizare

a reclamantei să demoleze construcțiile și să elibereze terenul pe cheltuiala

acesteia, ca neîntemeiat.

Se vor menține

celelalte dispoziții ale sentinței și deciziei.

Cu aplicarea art. 276

C. proc. civ., se vor compensează integral cheltuielile de judecată efectuate

de pârâtă în toate ciclurile procesuale.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâta reclamantă SC C.L. SRL, împotriva Deciziei nr. 229/C din

data de 18 noiembrie 2014 a Curții de Apel Oradea, secția a II a civilă, de

contencios administrativ și fiscal.

Modifică,în parte,

decizia, în sensul că:

Admite apelul

declarat de pârâta reclamantă SC C.L. SRL împotriva sentinței nr. 475/Com din

data de 20 noiembrie 2013 a Tribunalului Bihor, secția a II a civilă, de

contencios administrativ și fiscal.

Schimbă, în parte,

sentința, în sensul că:

Respinge în tot,

acțiunea principală, respectiv și capătul de cerere privind obligarea pârâtei

reclamante SC C.L. SRL de eliberare a imobilului ocupat cu construcțiile

proprietatea pârâtei, edificate pe terenul situat în Oradea, între km 651 +

875-652+145, pe linia C.F. 300 București-Episcopia Bihor, prin demolarea

acestora și transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în caz de

refuz al pârâtei, de autorizare a reclamantei să demoleze construcțiile și să

elibereze terenul pe cheltuiala acesteia, ca neîntemeiat.

Menține celelalte

dispoziții ale sentinței și deciziei.

Compensează integral

cheltuielile de judecată efectuate de pârâtă în toate ciclurile procesuale.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 24 martie 2015.