ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 599/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 599/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin contestația înregistrată la data de 10

septembrie 2010, pe rolul Tribunalului Prahova, contestatorul P.V. a chemat în

judecată pe intimatul Statului Român, prin CN A.D.N.R. SA, solicitând modificarea

hotărârilor de stabilire a despăgubirilor din 27 aprilie 2010, și a

proceselor verbale din 23 aprilie 2010, în sensul acordării despăgubirilor în

valoare de 269.080 lei, echivalentul a 67.270 euro, pentru terenul expropriat

în suprafață de 961 mp.

Prin sentința civilă nr.

2475 din 25 octombrie 2011, Tribunalul Prahova a admis, în parte,

contestația și, în consecință, a modificat în parte hotărârile de

stabilire a despăgubirilor și procesele verbale emise de către intimat, în

sensul că a stabilit în favoarea contestatorului dreptul de a încasa

despăgubiri pentru terenurile expropriate în suprafață totală de 961,15 mp

situate în com. Bărcănești, sat Bărcănești, jud. Prahova, în valoare

totală de 86.960 lei, în loc de 14.982 lei, cât oferise expropriatorul.

În esență, tribunalul

a avut în vedere raportul de expertiză efectuat în cauză, reținând că

punctul de vedere al expertei C.M., care a stabilit că valoarea totală a

terenului de 961,15 mp, expropriat, este de 86.960 lei la data exproprierii,

adică de 22,32 euro/mp, respectă criteriile legale de evaluare. S-a avut în

vedere și faptul că la o valoarea apropiată a ajuns și experta C.M.

Punctul de vedere al

expertului M.I., susținut de către pârâtul intimat, în sensul că valoarea

reală a despăgubirii este de 14.982 lei, a fost înlăturat, cu motivarea că

acest expert nu face altceva decât să exprime, pur și simplu, opinia

intimatului, opinie care are un caracter pur subiectiv și care nu concordă cu

valoarea stabilită de către experții C.M. și C.M.

Împotriva acestei

sentințe, au declarat apel contestatorul P.V., intimatul Statul Român, prin CN

A.D.N.R. SA și Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova, criticând-o pentru

netemeinicie și nelegalitate.

Prin decizia civilă nr.

38 din 22 mai 2012, Curtea de Apel Ploiești a respins, ca nefondate, apelurile

formulate.

În ceea ce privește

apelul declarat de contestatorul P.V., Curtea a reținut că acesta se contrazice

în declarațiile sale, în sensul că arată că terenul are ieșire la două străzi

și poate fi ușor parcelat și valorificat pentru construcții, avându-se în

vedere amplasamentul acestui teren (terenul se află în vecinătatea casei

contestatorului, în prelungirea terenului categoria curți/construcții), pe de o

parte, iar pe de altă parte, arată că terenul este agricol și a plantat o

livadă, legume și cereale pe teren, constituind sursa de hrană a familiei

acestuia.

La stabilirea valorii

terenului nu pot fi avute în vedere valorile terenurilor intravilane din zonă,

întrucât vânzarea terenurilor este blocată, astfel încât nu mai există

tranzacții cu terenurile intravilane.

În ceea ce privește

apelul declarat de apelantul-intimat Statul Român, prin CN A.D.N.R. SA, care a

criticat faptul că experții nu au luat în considerare prețurile reale de

tranzacționare ale terenurilor din loc. Bărcănești, ci doar ”prețurile de

ofertare” (publicate pe internet și ziare), Curte a reținut că nu mai

există prețuri de tranzacționare actuale, datorită blocării pieței imobiliare,

ci doar prețuri de tranzacționare vechi, din perioada de „bum” imobiliar, iar

acestea au scăzut în urma crizei economice.

A arătat Curtea că,

punctul de vedere al expertului M. a avut în vedere prețurile cu care s-au

tranzacționat imobilele în unitatea administrativ teritorială a com.

Bărcănești, inventariind peste 70 de contracte de vânzare-cumpărare din anii

2007-2008, deși legea impune ca perioadă de referință prețurile actuale.

Expertul a concluzionat că prețurile maxime cu care s-au vândut terenurile în

localitatea Bărcănești au fost de 7,50 lei pentru anul 2007, 7,93 lei/mp pentru

anul 2008, prăbușindu-se după anul 2009, fără să mai arate prețurile actuale,

întrucât piața imobiliară este blocată, așa după cum este bine cunoscut.

Sumele care au fost

oferite de către expropriator, prin hotărârile de expropriere, au fost aproape

duble și, anume, de 14,57 lei/mp, astfel că au cuprins și eventualul prejudiciu

adus expropriatului. În plus, nu există dovezi ale existenței unor culturi

agricole pe terenul supus exproprierii.

În ceea ce privește

apelul declarat de Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova, Curtea a constatat

că nu este fondat, întrucât expertul M.I. a stabilit cuantumul despăgubirilor

ținând seama de prețul de tranzacționare al imobilelor de același fel, situate

în unitatea administrativ-teritorială, respectiv, în com. Bărcănești, în anii

2007-2009, menționând că, din anul 2009, prețurile au scăzut foarte mult, piața

imobiliară fiind, practic, blocată. Toți experții au menționat acest aspect.

Potrivit art. 27 din

Legea nr. 33/1994, despăgubirea acordată de instanță, nu poate fi mai mică

decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de

expropriat. Ca atare, prima instanță s-a încadrat în dispozițiile legale.

În ceea ce privește

sporul de valoare dobândit de partea din imobilul rămas neexpropriat, Curtea a

apreciat că acest aspect este unul viitor și incert, ca atare, el nu poate face

obiectul calculului expertizei.

Împotriva Deciziei civile

nr. 38 din 22 mai 2012 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, au declarat recurs

intimatul Statul Român, prin CN A.D.N.R. SA și Ministerul Public, Parchetul de

pe lângă Curtea de Apel Ploiești.

Prin Decizia civilă nr.

2042 din 9 aprilie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursurile,

a casate decizia recurată și a dispus trimiterea cauzei, spre rejudecare,

aceleiași instanțe.

Pentru a hotărî

astfel, Înalta Curte a reținut incidența motivului de recurs prevăzut

de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu privire la nerespectarea criteriilor

instituite de art. 26 din Legea nr. 33/1994 referitor la calcularea cuantumului

despăgubirilor.

Instanța de

recurs a constatat că punctul de vedere exprimat de expertul tehnic C.M.,

omologat de prima instanță, a avut la bază evaluarea prin comparație, fiind

evidențiată valoarea de piață estimată, având în vedere stagnarea pieței

imobiliare, deși la dosarul cauzei nu s-au depus niciun fel de dovezi din

care să rezulte că la momentul efectuării expertizei (martie-septembrie 2011)

nu au fost încheiate contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de același

fel cu terenul expropriat.

În această situație,

experții au calculat valoarea de despăgubire a imobilului în litigiu pe baza

altor date și criterii decât cele prevăzute de lege.

Așadar, în speță,

raportul de expertiză judiciară omologat de instanțe a nesocotit dispozițiile art.

26 din Legea nr. 33/1994, informațiile pe care acesta s-a fundamentat fiind în

dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.

Față de caracterul

explicit al normei legale și față de jurisprudența unitară a instanței supreme,

care a confirmat înțelesul acestei norme, Înalta Curte a stabilit că nu poate

fi avut în vedere decât prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de

același fel din unitatea administrativ teritorială în care este situat terenul

supus exproprierii (amplasate în aceeași zonă și făcând parte din aceeași

categorie de folosință), preț ce reiese din tranzacții încheiate la momentul

efectuării expertizei (preț plătit și consemnat ca atare în contracte autentice

de vânzare-cumpărare).

Drept urmare, s-a

considerat că se impun verificări la toate instituțiile care dețin date privind

încheierea tranzacțiilor cu terenuri în zonă, respectiv: administrația

financiară, primăria, camera notarilor publici, O.C.P.I., precum și efectuarea

unei expertize de specialitate, după obținerea acestor relații, pentru

evaluarea suprafeței de teren expropriat.

În ceea ce privește

prejudiciul cauzat proprietarului prin expropriere, Înalta Curte a reținut

că, din punctele de vedere formulate de cei trei experți, nu reiese modul în

care au fost calculate despăgubirile pentru prejudiciul cauzat proprietarului

și nici ce daune au fost produse proprietarului și au fost avute în vedere la

stabilirea valorilor propuse cu titlu de despăgubire.

S-a mai reținut

că terenul expropriat și cel rămas în proprietatea contestatorului au

situații și regimuri juridice diferite: terenul efectiv expropriat în suprafață

de 961 mp iese din proprietatea persoanei expropriate și intră în proprietatea

Statului Român, în timp ce diferența de teren din parcela în suprafață totală

de 2.300 mp rămâne în proprietatea și posesia reclamantului. Valoarea

despăgubirilor cuvenite reclamantului nu poate fi determinată prin folosirea

aceleiași unități de măsură, aceleiași valori/ mp de teren pentru întreaga

parcelă, când cele două terenuri au regimuri juridice diferite și nu se poate

considera că proprietarul suferă același prejudiciu pentru terenul care rămâne

în continuare în proprietatea și posesia sa, ca și pentru cel efectiv

expropriat și care iese din proprietatea sa.

Raportat la cele mai

sus reținute, pentru respectarea cerințelor prevăzute de dispozițiile art. 26

din Legea nr. 33/1994, s-a considerat că, și sub acest aspect, se impune

refacerea raportului de expertiză de specialitate, pentru defalcarea valorilor

calculate pentru imobil.

În ceea ce

privește despăgubirile solicitate pentru lipsa de folosință a suprafeței

de teren rămasă în continuare în proprietatea contestatorului, Înalta Curte a

dat îndrumare instanței de rejudecare să verifice și să stabilească dacă

contestatorul mai poate folosi în continuare terenul, independent de

expropriere, conform categoriei de folosință a acestuia, urmând ca eventualul

prejudiciu să fie calculat în legătură directă cu beneficiul actual, previzibil

a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației pe

criteriul imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității

pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase

economice.

În rejudecarea

apelului, instanța a dispus efectuarea unei noi expertize, solicitând

experților numiți să facă verificări la instituțiile care dețin

date cu privire la tranzacționarea terenurilor.

Prin Decizia civilă nr.

1120 din 17 octombrie 2014, Curtea de Apel Ploiești, secția I civilă, a

respins, ca nefondat, apelul declarat de contestatorul P.V., a admis apelurile

declarate de intimatul Statul Român, prin CN A.D.N.R. SA și de Ministerul

Public - Parchetul de pe Lângă Tribunalul Prahova, a schimbat în tot sentința

civilă apelată, în sensul că a respins contestația, ca neîntemeiată.

Pentru a

pronunța această decizie, curtea de apel a reținut următoarele:

Apelul declarat de

contestatorul P.V. este nefondat, întrucât valoarea despăgubirilor stabilite în

primă instanță de expertul desemnat de contestator, inginer M.C., este

mult prea mare față de suprafața terenului de 961,15 mp și față de valoarea

stabilită prin hotărârile de stabilire a despăgubirilor emise de intimată.

Curtea a apreciat că

și valoarea stabilită de comisia de experți ce a întocmit raportul de expertiză

în instanța de apel, după casare de către Înalta Curte de Casați și Justiție,

este de asemenea, disproporționată față de aceleași hotărâri mai sus

menționate.

Prin Hotărârile din 27

aprilie 2010 și din 23 aprilie 2010 ale C.N.A.D.N.R. s-a stabilit că valoarea

despăgubirilor pentru terenul expropriat de 815,15 mp, 14 mp și respectiv 132 mp

este de 12.705 lei, la care se adaugă sumele de 219 lei și 2.058 lei, conform

raportului de evaluare.

Potrivit art. 26 alin.

(1) și (2) din Legea nr. 33/1994: „Despăgubirea se compune din valoarea reală a

imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și

instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după

caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia.”

Prin decizia de

casare s-a stabilit că se impun verificări la instituțiile care dețin date

privind încheierea tranzacțiilor cu terenuri în zona respectivă: administrația

financiară, primăria, camera notarilor publici, O.C.P.I.

Prin aceeași decizia

s-a dispus ca instanța, pe baza probelor administrate, să constate dacă

contestatorului i se produce un prejudiciu pentru care se pot acorda

despăgubiri cu privire la lipsa de folosință a suprafeței de teren rămasă în

continuare în proprietate lui, urmând să verifice și să stabilească dacă

contestatorul mai poate folosi în continuare terenul independent de

expropriere, conform categoriei de folosință a acestuia.

În acest sens,

expertul C.C., expert numit de către apelant, în raportul de expertiză - răspuns

obiecțiuni (fila 142 dosar apel) a precizat că în prezent se înregistrează o

scădere a pieței imobiliare în zonă, iar în perioada 2012 - 2014 în zonă nu

s-au efectuat tranzacții cu imobile asemănătoare, astfel încât la calcularea

cuantumului despăgubirilor la data întocmirii raportului de expertiză, experții

nu au putut ține seama de prețuri înscrise în contracte autentice de

vânzare-cumpărare cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, în

unitatea administrativ teritorială, folosind însă prețuri de ofertă ajustate cu

coeficienți de depreciere.

Astfel expertul a

ajuns la concluzia că terenul rămas în proprietatea contestatorului este poluat

prin noxe dezvoltate de traficul intens rutier, efectele negative sunt în

primul rând emisiile circulației rutiere, materialele poluante, prinse de fire

de praf și particulele de praf cu ulei care poluează de-a lungul autostrăzii.

Expertul a stabilit

că valoarea terenului expropriat este de 10.942 euro, iar valoarea terenului

inutilizabil este de 12 050 euro.

Expertul N.M., în

raportul de expertiză - răspuns la obiecțiuni (fila 170 dosar apel), având în

vedere obiectivele expertizei trasate de instanță pe linia deciziei de casare,

a răspuns că, din adresa C.N.P. din 4 aprilie 2014 reiese că aceștia nu dețin o

situație centralizată a actelor de vânzare-cumpărare a terenurilor, dar i s-a

transmis un extras din studiul valorii-etalon minim informativ, teren și

construcții pe județul Prahova, valabil pe 2014.

Același expert a

menționat că O.C.P.I., prin adresa din 17 aprilie 2014, i-a comunicat o copie a

contractului de vânzare cumpărare din 2013 a unui teren situat în com. Bărcănești,

al cărui preț de vânzare-cumpărare este de 10.000 lei pentru un teren în

suprafață de 2600 mp.

De asemenea D.G.R.F.P.

prin adresa din 08 aprilie 2014 i-a transmis că nu deține informațiile

solicitate privind prețurile de tranzacție încheiate pentru terenuri

extravilane Bărcănești, iar Primăria com. Bărcănești nu a răspuns solicitării.

Expertul N.M. a depus

în acest sens la dosar adresele sus menționate în raportul de expertiză (filele

186, 190, 191), studiul privind estimarea valorilor etalon minime de piață a

C.N.P. Ploiești (filele 187-189), contractul de vânzare cumpărare autentificat

din 2013 de către B.N.N. (filele 192 - 193).

Expertul M.S.,

desemnat din partea apelantei-intimate și-a exprimat punctul de vedere, inițial

stabilind o valoare de 76.525 lei care cuprinde valoarea terenului expropriat

și prejudiciul pentru restul de teren rămas fără acces, (fila 86), ulterior, ca

urmare a încuviințării obiecțiunilor în ședința din data de 12 martie 2014,

și-a exprimat punctul de vedere, fiind consemnat la filele 135 - 137 dosar

apel, stabilind că valoarea terenului la data efectuării expertizei este de 5.022

euro, iar prejudiciul calculat pe o perioadă de 3 ani este de 9639 lei,

întrucât din studierea și analiza schimbărilor produse pe piața imobiliară din

2008 și până în prezent prețurile terenurilor au scăzut anual cu 10%, iar în

prezent piața imobiliară s-a blocat, nu se mai fac tranzacții din lipsă de

credite financiare.

Întrucât, cei trei

experți nu au stabilit în lucrările efectuate prețurile cu care se vând în mod

obișnuit imobilele, astfel cum se prevede în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

ci au stabilit valori de despăgubiri estimate, Curtea apreciază că valoarea

corectă a despăgubirilor este cea stabilită prin hotărârile din 27 aprilie 2010,

din 23 aprilie 2010 și din 23 aprilie 2010 a C.N.A.D.N.R.

Se impune astfel,

respingerea apelului ca nefondat și pentru faptul că, așa cum a stabilit și

Înalta Curte de Casație și Justiție, apelantul-contestator trebuia să facă

dovada prejudiciului, însă acesta nu a făcut vreo dovadă în acest sens pentru

restul terenului rămas neexpropriat.

Mențiunile experților

C.C. și M.S., în sensul că terenul este poluat prin noxe datorită traficului

intens, materialelor poluate care poluează dea lungul autostrăzii, precum și

faptul că terenul este greu accesibil, fiind în zona limitrofă a autostrăzii

(mențiunile expertului M.S. fila 136 dosar) nu pot fi avute în vedere la

stabilirea unui eventual prejudiciu produs contestatorului, întrucât acest

prejudiciu nu poate fi cuantificat, iar susținerile experților nu se

coroborează cu alte probe din dosar.

Față de toate aceste

considerente Curtea în baza dispozițiilor art. 296 C. proc. civ., Curtea de

apel a respins apelul, ca nefondat.

Cu privire la apelul

declarat de intimatul Statul Român - prin CN A.D.N.R. SA, Curtea a reținut că

acesta este fondat, deoarece în mod greșit s-a dispus omologarea raportului de

expertiză C.M.

Curtea a mai

reținut că, la dosarul de apel s-a depus un anunț din partea Cabinetului

de Avocat „A.Ț.”, în care se menționează existența unei oferte a

expropriatorului Statul Român - prin C.N.A.D.N.R., pentru teren extravilan de

16 euro/mp și teren intravilan de 36 euro/mp, însă acest anunț nu poartă ștampila,

nici a Primăriei com. Bărcănești și nici a expropriatorului, astfel că, nu

poate fi luată în considerare la stabilirea unei valori reale a despăgubirilor.

Este fondată

susținerea apelantei că cererea contestatorului de a se omologa punctul de

vedere atât al expertului C.M. la instanța de fond, dar și punctul de vedere al

experților ce au efectuat expertiza în apel, după casare, urmărește un interes

material și să speculeze o eventuală creștere a prețurilor terenurilor în zonă.

Curtea a mai

reținut că apelantul contestator nu a făcut dovada că terenul ce a rămas

neexpropriat ar fi fost cultivat de acesta și dacă prin expropriere i s-a

produs vreun prejudiciu.

În ceea ce privește

apelul declarat de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova,

Curtea a reținut ca fiind fondată critica în sensul că hotărârea instanței de

fond este netemeinică, deoarece, nesocotind dispozițiile art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994, tribunalul a stabilit dreptul contestatorului la despăgubiri

în valoare de 86.960 lei, conform opiniei expertului C.M.

Așa cum s-a statuat

de către Înalta Curte de Casație și Justiție, prin decizia de casare, în mod

greșit s-a dispus omologarea raportului de expertiză C.M. și obligarea Statului

Român la plata despăgubirilor stabilite de către acesta, întrucât nu au fost

avute în vedere dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Este adevărat că la

instanța de fond numai expertul M.I. a stabilit cuantumul despăgubirilor ținând

seama de criteriile prevăzute de dispozițiile legale enunțate, inclusiv de

prețul de tranzacționare a imobilelor de același fel situate în unitatea

administrativ-teritorială, respectiv, în com. Bărcănești.

În mod greșit prima

instanță a omologat raportul de expertiză întocmit de experții C.M. și C.M.,

astfel cum, de altfel, a statuat și Înalta Curte de Casație și Justiție,

întrucât, aceștia nu au stabilit modul în care au fost calculate despăgubirile pentru

prejudiciul cauzat contestatorului, mai ales că, nici experții desemnați în

instanța de apel după casare, nu au stabilit valoarea reală, astfel cum este

definită în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, având în vedere și

considerentele menționate în precedent.

Având în vedere

neconcordanța dintre valoarea despăgubirilor stabilite prin Hotărârile de

stabilire a despăgubirilor din 23 aprilie 2010, emise de Comisia pentru

aplicarea Legii nr. 198/2004 și valoarea despăgubirilor stabile de experții

desemnați de instanța de apel după casare, Curtea reținut, așa cum s-a arătat

în precedent, că valoarea despăgubirilor stabilite de către experți sunt

exagerat de mari față de valoarea reală a terenului expropriat și a

prejudiciului cauzat prin lipsa de folosință.

Față de toate aceste

considerente, în baza art. 296 C. proc. civ., Curtea a admis apelurile declarate

de intimatul Statul Român - prin CN A.D.N.R. SA și de Ministerul Public -

Parchetul de pe lângă Tribunalul Prahova și a schimbat în tot sentința, în

sensul respingerii contestației, ca neîntemeiată.

Împotriva Deciziei nr.

1120 din 17 octombrie 2014 a Curții de Apel Ploiești, secția I civilă, a

declarat recurs

contestatorul

P.V., invocând motive de recurs ce se pot încadra în prevederile art. 304 pct. 1

și 9 C. proc. civ.

- Instanța nu a fost

legal constituită, pronunțându-se în apel, deși calea legală de atac

împotriva sentinței pronunțate de Tribunalul Prahova era recursul, dat fiind că

obiectul cererii avea o valoare mai mică de 100.000 lei;

- Instanța de

apel a încălcat dispozițiile art. 25-26 din Legea nr. 33/1994, deoarece a

respins acțiunea, deși prin raportul de expertiză comun, efectuat în

rejudecare, cei trei experți desemnați au ajuns la concluzia unanimă că terenul

expropriat este un teren valoros și l-au evaluat la 97.974 lei și, respectiv, 99.810

lei.

- Instanța de

apel a ignorat dispozițiile deciziei de casare, deoarece nu a fost determinat

prejudiciul suferit de contestator prin expropriere;

- Valoarea

despăgubirii trebuia să fie stabilită în cuantumul precizat de expertul C.C., a

cărui opinie întrunește cerințele impuse de art. 25-26 Legea 33/1994, iar în

subsidiar trebuiau omologate punctele de vedere - similare - ale

celorlalți doi experți;

- Despăgubirea

acordată de expropriator (3,6 euro/mp) este derizorie, deoarece la stabilirea

acestei valori nu s-a avut în vedere prețul de circulație a terenului în zonă

(18 euro conform contractului de vânzare cumpărare, anexat la pag. 35 dosarul

Înaltei Curții de Casație și Justiție, 36 euro conform

ofertei C.N.A.D.N.R., anexată la p. 100-101 dosar), amplasamentul acestui teren

(terenul se afla în imediata vecinătate a Municipiului Ploiești, are deschidere

la D.N. și D.J.), pagubele produse prin expropriere;

- Prin exproprierea

unei a părți din terenul respectiv, scade considerabil valoarea terenului rămas

în proprietatea contestatorului, fără a avea posibilitatea de a-l mai

valorifica ulterior, întrucât nu mai există cale de acces la drumul public, iar

efectuarea de construcții este interzisă de-a lungul autostrăzii;

- La dosar s-au depus

probe din care a rezultat că valoarea pe piața liberă a terenului este

mult mai mare (contractul din 27 mai 2011 prin care, pentru un teren inferior

categoriei de folosința a celui expropriat, vânzătorul a obținut în plin declin

al pieței imobiliare 18 euro/mp; hotărâri judecătorești privind

exproprierea unor terenuri din aceeași localitate, dar aflate la

distanță mare de D.N.1, hotărâri pronunțate în Dosarele nr. 485/105/2010, nr.

23/105/2008, nr. 22/105/2008 și nr. 2640/105/2009, prin care instanțele au

acordat despăgubiri de 22-23 euro/mp).

Examinând decizia

recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte reține

următoarele:

Prima critică din recurs,

în cadrul căreia se susține că instanța nu a fost legal constituită, se

încadrează în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 1 C. proc. civ., însă

nu este fondată.

Nelegala alcătuire a

completului de judecată decurge, în opinia recurentului, din calificarea

greșită a căii de atac, respectiv, se susține în motivarea recursului că

instanța a considerat greșit că este învestită cu soluționarea căii de atac a

apelului și s-a constituit în complet format din doi judecători, deși, raportat

la valoarea obiectului pricinii, care era situată sub limita de 100.000 lei

prevăzută de art. 282

1

alin. (1) C. proc. civ., sentința era supusă

căii de atac a recursului, iar completul trebuia să fie format din trei

judecători.

Această critică nu

este fondată, deoarece prin acțiunea introductivă reclamantul a învestit

instanța cu soluționarea unei acțiuni având ca obiect plata despăgubirilor

pentru terenul expropriat, iar conform propriei evaluări, despăgubirile

solicitate reprezentau, în opinia reclamantului, suma de 269.080 lei,

echivalentul a 67.270 euro.

Împrejurarea că,

ulterior administrării probei cu expertiza, reclamantul a fost de acord cu

opinia unuia dintre cei trei experți, care a cuantificat valoarea despăgubirii

la o sumă mai mică decât cea prevăzută de art. 282

1

alin. (1) C.

proc. civ., nu este de natură să înlăture calea de atac a apelului, deoarece

relevantă în stabilirea căii de atac, în sensul textului legal menționat, este

valoarea obiectului pricinii, astfel cum a fost determinată prin cererea de

chemare în judecată, nemodificată în sensul diminuării pretențiilor, nu

valoarea care a rezultat în urma administrării probatoriului și care a generat

soluția de admitere în parte a acțiunii de către prima instanță.

Pe de altă parte, se

constată că Decizia civilă nr. 1120 din 17 octombrie 2014 a Curții de Apel

Ploiești, criticată prin prezentul recurs, a fost pronunțată în al doilea ciclu

procesual, după ce decizia din apel anterioară a aceleiași instanțe a fost

casată cu trimitere spre rejudecare. Atâta vreme cât, în recursul anterior,

motivul prevăzut de art. 304 pct. 1 C. proc. civ. nu a fost pus în discuție de

niciuna dintre părți și nici de instanță din oficiu, iar soluția Înaltei Curți,

ca instanță de recurs, a fost aceea de trimitere spre rejudecare la aceeași

instanță, ca instanță de apel, problema calificării căii de atac și a

compunerii completului de judecată nu mai poate fi analizată, intrând sub puterea

lucrului judecat.

Critica referitoare

la încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 25-26

din Legea nr. 33/1994, critică încadrabilă în motivul de recurs prevăzut de art.

304 pct. 9 C. proc. civ., este întemeiată, pentru următoarele considerente:

Casarea cu trimitere

spre rejudecare, dispusă de Înalta Curte prin Decizia nr. 2042 din 9 aprilie

2013, a fost determinată, pe de o parte, de împrejurarea că sentința primei

instanțe, menținută prin decizia din apel din primul ciclu procesual, a omologat

punctul de vedere al expertei C.M., bazat pe o valoare de piață estimativă,

fără a exista la dosar dovezi din care să rezulte că la momentul efectuării

expertizei nu au fost încheiate contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile

de același fel cu terenul expropriat, iar, pe de altă parte, de faptul că, din

punctele de vedere ale celor trei experți nu a rezultat modul în care s-au

calculat despăgubirile pentru prejudiciul cauzat proprietarului și nici ce

daune au fost avute în vedere la stabilirea acestei componente a prejudiciului.

Instanța de recurs a

subliniat, în motivarea deciziei de casare, că, se impune efectuarea unei noi

expertize, iar în ceea ce privește stabilirea valorii despăgubirii pentru

terenul expropriat, sunt relevante toate înscrisurile care furnizează

informații concludente privind prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în

cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare, precum și orice alte

relații care sunt compatibile normei legale incidente.

De asemenea, instanța

de rejudecare a fost îndrumată, în privința despăgubirilor solicitate de

contestator pentru lipsa de folosință a terenului rămas în continuare în

proprietatea acestuia, „să verifice și să stabilească dacă contestatorul mai

poate folosi în continuare terenul, independent de expropriere, conform

categoriei de folosință”.

În rejudecare,

instanța de apel a dispus efectuarea unei noi expertize, de către o comisie

formată din trei experți, așa cum s-a dispus prin decizia de casare, instanța

punând în vedere experților să solicite relații de la instituțiile care dețin

date privind încheierea tranzacțiilor cu terenuri în zonă.

Cu privire la

raportul de expertiză depus la dosar s-au formulat obiecțiuni de către

intimatul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. și reprezentantul Parchetului, iar

experții au depus, fiecare, un răspuns la obiecțiuni propriu.

Expertul M.S. a

concluzionat, în răspunsul la obiecțiuni, că valoarea terenului la data

expertizei era de 22.395 lei (echivalentul a 5.022 euro), iar la data

exproprierii de 36.089 lei (echivalentul a 9.728 euro). Expertul a menționat că

a efectuat evaluarea pe baza prețurilor din contractele de vânzare-cumpărare

comunicate de Primăria com. Bărcănești prin adresa din 29 octombrie 2012,

prețuri la care s-au făcut corecții în funcție de diferențele de poziție,

datele de contractare, categoria de folosință a terenurilor și individualizarea

acestora.

În ceea ce privește

prejudiciul suferit prin expropriere, același expert a reținut că acesta constă

în producția agricolă nerealizată, datorită faptului că suprafața de teren de 1.338,

85 mp, rămasă neexpropriată, este greu accesibilă și se situează în zona

limitrofă autostrăzii, cu noxele caracteristice. Expertul a calculat acest

prejudiciu în două variante: pe o perioadă de trei ani - 9.639 lei și pe o

perioadă de 6 ani - 19.278 lei.

Expertul C.C. a

concluzionat, în răspunsul la obiecțiuni, că valoarea justă a despăgubirii se

compune din valoarea terenului expropriat, de 48.598 lei și valoarea terenului

neexpropriat, devenit inutilizabil, de 53.520 lei. Pentru a ajunge la aceste

valori, expertul a avut în vedere răspunsurile transmise de instituțiile de la

care s-au solicitat relații, potrivit celor dispuse de instanță, precum și

faptul că piața imobiliară este inactivă, neputând fi identificate contracte de

vânzare-cumpărare care să aibă o dată apropiată datei expertizei, situație în

care s-au avut în vedere prețuri din oferte de vânzare, ajustate cu coeficienți

de depreciere. S-a constatat de către expert, urmare a identificării la fața locului,

că terenul rămas neexpropriat nu are cale de acces, din cauza construirii

autostrăzii și a sensului giratoriu din vecinătate, iar terenul este poluat de

noxele dezvoltate de traficul rutier intens.

Experta N.M. a efectuat

trei variante de calcul (varianta I - conform S.I.E.: 25.940 lei la data

exproprierii, respectiv, 76.525 lei la data efectuării expertizei; varianta a

II-a - conform hotărârilor de stabilire a despăgubirilor emise de comisia de

expropriere pentru terenuri din aceeași localitate: 36.099 lei la data

exproprierii, respectiv, 97.974 lei la data efectuării expertizei; varianta a

III-a - conform adreselor emise de C.N.A.D.N.R. în 2009 cu oferte de preț:

124.503 lei la data exproprierii, respectiv, 297.933 lei la data efectuării

expertizei). Experta a propus instanței varianta a doua, ca fiind mai

concludentă, deoarece reflectă prețul practicat la expropriere pentru teren

similar adiacent proprietății contestatorului. A menționat că a avut la

dispoziție un singur contract de vânzare-cumpărare, comunicat de O.C.P.I., însă

nu se poate stabili valoarea despăgubirii pe baza prețului menționat în acest

contract, deoarece este singular și reprezintă un preț de tranzacționare

determinat pe piața liberă de orice constrângeri, ceea ce nu este cazul în

ipoteza exproprierii.

Instanța de apel a

înlăturat toate cele trei puncte de vedere exprimate de experți, cu motivarea

că aceștia nu au stabilit prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele,

așa cum prevede art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ci au stabilit valori

de despăgubiri estimate. În acest context, curtea de apel a apreciat că este

corectă valoarea despăgubirilor stabilită prin hotărârile emise de intimată, contestate

în prezenta cauză de contestator, situație în care instanța a apreciat că se

impune soluția respingerii acțiunii.

Concluzia curții de

apel, astfel argumentată, este greșită. În primul rând, așa cum s-a arătat,

instanța de recurs, în primul ciclu procesual, a dispus casarea cu trimitere

spre rejudecare, pe motiv că instanțele anterioare concluzionaseră, în lipsa

vreunor probe, că, la momentul efectuării expertizei nu existau contrate de

vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel cu cel expropriat. De aceea, s-a

stabilit în sarcina instanței de rejudecare să efectueze verificări în acest

sens și să dispună o nouă expertiză, care să aibă în vedere rezultatele acestor

verificări.

Ca atare, ceea ce s-a

imputat instanței a fost faptul că nu a verificat existența unor tranzacții

concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat,

ci a validat un raport de expertiză care avusese în vedere doar oferte de

vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru terenuri

asemănătoare.

Însă, dacă în urma

verificărilor efectuate, se constată că nu există contracte de vânzare

cumpărare, sau acestea sunt sporadice, astfel încât nu sunt în măsură să releve

prețul obișnuit de tranzacționare al imobilelor de același fel cu cel

expropriat, acțiunea reclamantului nu poate fi respinsă pur și simplu, menținând

despăgubirea oferită de expropriator, în condițiile în care nici aceasta din

urmă nu este rezultatul unei evaluări pe bază de contracte de

vânzare-cumpărare.

Așa cum Înalta Curte

a menționat expres în considerentele deciziei de casare, sunt relevante orice

alte relații care sunt compatibile normelor legale incidente, relații din care

să rezulte informații concludente privind prețul de vânzare al unor astfel de

imobile, în acest caz, atât experții, cât și instanța de judecată, trebuind să

valorifice toarte probele administrate în vederea determinării valorii

despăgubirii.

În lipsa

unor contracte de vânzare-cumpărare, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă

în vedere alte criterii, precum: ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau

prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru

imobile de același fel, hotărâri de stabilire a despăgubirilor emise de

comisiile de expropriere sau de instanțele de judecată pentru terenuri de

același fel din aceeași localitate sau învecinate, metoda comparației în raport

de diferitele prețuri de tranzacționare, caracteristicile fizice ale terenului,

localizare, acces, alte elemente caracteristice ale proprietății, etc.

În speță,

cei trei experți au făcut mai multe propuneri de evaluare, în raport de diverse

criterii, folosind, de exemplu, drept variabile de comparație, ofertele de pe

piața imobiliară, la care s-au efectuat corecții în raport de elementele

caracteristice ale proprietății în condițiile unei piețe imobiliare inactive,

sau a fost propusă varianta de evaluare bazată pe valorile despăgubirilor

propuse chiar de către intimat pentru terenuri din aceeași localitate (unul

dintre aceste terenuri învecinându-se cu terenul în litigiu). Instanța de apel

nu a analizat niciuna dintre aceste propuneri, din considerentele deciziei

recurate nerezultând care sunt considerentele pentru care instanța a refuzat să

valideze una dintre variantele propuse de experți.

În acest

context al analizei, se reține că lipsa tranzacțiilor pe piața imobiliară nu

poate determina respingerea acțiunii reclamantului și nici amânarea efectuării

expertizei până la data încheierii unor astfel de acte juridice.

Dacă s-ar

limita posibilitatea experților de a evalua imobilul numai în raport de

tranzacțiile deja efectuate la data întocmirii raportului, în contextul

riscului ca la acel moment să nu se fi încheiat asemenea acte juridice, s-ar

limita nejustificat posibilitatea lor de apreciere și s-ar lipsi de conținut

însuși scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui raport de către o

comisie formată din trei experți, propuși de instanță și de părțile aflate în

conflict, fiind suficientă depunerea unui număr oarecare de acte juridice

încheiate pentru terenuri asemănătoare, ceea ce legea nu consideră că este

suficient.

În concluzie, Înalta

Curte constată că soluția pronunțată de către instanța de apel nu se bazează pe

o analiză completă a probatoriului administrat, opiniile celor trei experți

fiind înlăturate în totalitate, fără ca instanța să motiveze și să argumenteze

de ce niciuna dintre propunerile făcute nu pot constitui temei pentru

stabilirea justă a despăgubirilor, ceea ce echivalează cu nelămurirea pe deplin

a situației de fapt.

Simpla constatare în

sensul că valorile stabilite de experți în rejudecare sunt mult mai mari decât

valoarea acordată de expropriator nu poate reprezenta un argument juridic în

respingerea acțiunii contestatorului, deoarece scopul pentru care legiuitorul a

prevăzut necesitatea expertizei efectuate de către o comisie formată din trei

experți este tocmai acela de a se cenzura într-o modalitate obiectivă oferta de

despăgubire a expropriatorului și de a se asigura o despăgubire justă și

echitabilă a persoanei expropriate.

În al doilea rând,

Înalta Curte constată că, prin invalidarea în totalitate a raportului de

expertiză, astfel cum a fost completat în urma obiecțiunilor, fără a se

dispune, în acest caz, un nou raport de expertiză care să respecte criteriile

legale, instanța s-a aflat în situația de a se pronunța asupra despăgubirilor

fără a avea un raport de expertiză valid, element obligatoriu prevăzut de art. 25-27

din Legea nr. 33/1994.

În ceea ce privește prejudiciul

suferit prin expropriere, Înalta Curte constată că instanța de apel a respectat

dispozițiile deciziei de casare, în sensul că a încuviințat părților

administrarea de probe în acest sens, însă a respins pretențiile formulate cu

acest titlu de contestator, cu motivarea că nu s-a făcut dovada că terenul

rămas neexpropriat ar fi fost cultivat și că, prin expropriere, s-ar fi

provocat vreun prejudiciu. Recurentul formulează în cererea de recurs simple

afirmații, în sensul că exproprierea a determinat scăderea valorii terenului

rămas în proprietatea sa, fără însă ca aceste afirmații să poată fi calificate

ca motive de nelegalitate încadrabile în vreunul dintre motivele de recurs

prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

În raport cu aceste

considerente, în temeiul art. 312 alin. (1), art. 304 pct. 9, art. 313 și art. 314

C. proc. civ., se impune casarea deciziei recurate, cu trimiterea cauzei spre rejudecare,

în limitele considerentelor anterior expuse, în vederea stabilirii pe deplin a

situației de fapt și determinării corecte a prejudiciului corespunzător valorii

terenului expropriat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de contestatorul P.V. împotriva Deciziei nr. 1120 din data de 17

octombrie 2014 a Curții de Apel Ploiești, secția I civilă.

Casează decizia și

trimite cauza spre rejudecare la Curtea de Apel Ploiești.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 26 februarie 2015.