ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 377/2015

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 377/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Asupra

recursului de față:

Din

examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă

nr. 171 din 13 martie 2013 Tribunalul Giurgiu, secția civilă, cu prilejul

rejudecării, a respins acțiunea promovată de reclamanta SC F.R. SRL având ca

obiect rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 2

noiembrie 2007 de Biroul Notarial Public E. București, restabilirea situației

anterioare și obligarea pârâtei la restituirea prețului plătit, cu dobânda

legală de la data plății sumei de 100.000 euro clauză penală, recunoașterea dreptului

de retenție al reclamantei asupra imobilului vândut, până la realizarea creanței,

dar s-a admis acțiunea formulată de reclamanta SC A. SRL și s-a dispus obligarea

pârâtei SC F.R. SRL la plata sumei de 99.900 euro, diferență de preț datorată potrivit

contractului de vânzare-cumpărare din 2 noiembrie 2007.

Pentru

a pronunța această sentință, prima instanță a reținut, în esență, că dispozițiile

art. 1020-art. 1021 C. civ. dau dreptul părții în privința căreia angajamentul nu

s-a executat să ceară rezoluțiunea contractului cu daune interes. Potrivit prevederilor

art. 1312 C. civ., vânzătorul este dator să explice curat îndatoririle ce înțelege

a și le lua, orice clauză obscură interpretându-se în contra vânzătorului. Totodată,

potrivit art. 1325 C. civ., obligatia de a preda lucrul cuprinde și tot ceea ce

a fost răspunzător de liniștita posesiune a lucrului, iar, conform dispozițiilor

art. 1361 C. civ. cumpărătorul este dator a plăti prețul la ziua stabil tă prin

contract.

Părțile

au convenit la 2 noiembrie 2007 vânzarea-cumpărarea imobilului teren amplasat în

intravilanul satului B., scos din circuitul agricol și destinat realizării de construcții,

cu prețul total de 199.800 euro plătibil în două tranșe, cea din urmă la data îndeplinirii

de către vânzător a obligațiilor stipulate conform art. IV alin. (2)-alin. (7) din

contract.

La capitolul

declarații, garanții și obligații ale vânzătorului, părțile au stipulat că intenția

cumpărătorului este de a construi pe teren o hală de producție și că vânzătorul

se obligă să realizeze, până la 30 aprilie 2008, conectarea terenului la rețeaua

de canalizare, apă, gaz, electricitate, cu specificarea datelor tehnice, realizarea

unei căi de acces betonate și conectarea la servicii de telefonie și internet și,

pentru cazul în care rețelele ar traversa proprietăți învecinate, să-i asigure cumpărătorului

drept de servitute și respectiv folosintă.

În cuprinsul

contractului părțile au făcut referire la anexa 4 atașată, din care reiese amplasamentul

terenului, cu ieșire la drum comunal și autostradă și traversul cablului subteran

de electricitate, a conductei de gaze, a liniei subterane de telefonia-internet

și a canalului de ape pluviale, respectiv la ieșirea spre autostrada A1.

După

susținerile cumpărătorului, nu s-a asigurat realizarea lucrărilor de conectare la

utilități în conformitate cu specificațiile și planurile tehnice anexate contractului,

în consecință fiind în drept să ceară desființarea vânzării cu daune interese.

Vânzătorul

a susținut în apărare că a realizat lucrările de racordare în limitele convenției

și pentru a face posibilă edificarea construcției, rămânând în sarcina cumpărătorului

să obțină autorizație de construcție și avize care să permită racordările efective

destinate halei de producție.

Din constatările

lucrării de expertiză a reieșit că, la limita terenului, există alimentare cu energie

electrică pentru organizare unică de șantier, rețea de canalizare ce deservește

proprietarii învecinați, dar nu asigură colectarea de ape industriale uzate, rețea

subterană de distribuție gaze, nu a fost identificată instalație de telefonie sau

internet.

Din înscrisuri

depuse, s-a reținut că vânzătorul s-a adresat E.-E.E. pentru realizarea racordului

la rețeaua de energie electrică, comunicându-i-se că este posibil racordul pe baza

autorizației de construcție pentru obiectivul în cauză, SC E.S.I. SRL pentru conectarea

la rețeaua de distribuție a gazelor naturale, precum și cerințele necesare și marcându-se

traseul corespunzător, cu mențiunea că partea-cumpărător nu a cerut autorizație

de construire până la 29 iunie 2010.

S-a mai

constatat că reclamanta cumpărător a beneficiat de un studiu geotehnic pentru amplasamentul

unei hale industriale în luna februarie 2008, la aceeași dată a emis un draft de

contract pentru proiect de construcție, la 13 noiembrie 2007 i s-a eliberat certificat

de urbanism pentru construcție unitate de depozitare comercială și de producție,

urmând a obține avize și acorduri privind utilitățile urbane și infrastructură.

În fișa

tehnică anexă se menționa că alimentarea cu apă se realizează printr-un puț forat,

energia electrică se va asigura din rețeaua publică aflată în imediata apropriere

a incintei, alimentarea cu gaze se va face din rețeaua stradală.

Punctul

de vedere al expertului parte S.M.I. a fost în sensul că la limita terenului există

construit canal de scurgere a apelor pluviale, că pe teren nu au fost edificate

construcții, dar că pentru evacuarea apelor uzate este necesară respectarea anumitor

normative, în zonă există rețea electrică de medie tensiune, dar pentru stabilirea

necesarului pretins de cumpărător dimensionarea este posibilă după obținerea autorizației

de construcție și a avizelor corespunzătoare.

Punctul

de vedere al expertului parte D.M. a fost în sensul că la limita terenului există

numai canalizare publică și rețea simplă de electricitate, linie electrică aeriană,

conducta de gaz nu este adusă până la limita proprietății, vânzătorul a asigurat

posibilitatea racordării unui viitor obiectiv cu destinația hală de producție.

Prin

urmare, Tribunalul a reținut că, potrivit cu intenția cumpărătorului de a edifica

pe teren o construcție hală de producție circuite imprimate, vânzătorul a asigurat

cale de acces betonată și posibilitate de racord la rețeaua de energie electrică,

conducta de alimentare cu gaz și rețeaua de canalizare, că specificațiile și normele

tehnice la care se face referire în contract implică soluții tehnice de racord în

condițiile autorizării unei construcții încât, ce privesc exclusiv raporturile dintre

constructor și executanții autorizați ai lucrărilor cum și încheierea unor contracte

cu furnizorii de utilităti, în cadrul cărora să fie posibilă realizarea unor racorduri

corespunzătoare activității industriale, în consecință că vânzătorul și-a îndeplinit

obligația de a preda imobilul în starea corespunzătoare folosirii lui potrivit cu

intenția cumpărătorului.

Asumarea

unei obligații care să asigure funcționarea efectivă a unui obiectiv industrial

implică, potrivit și cu clauzele contractuale, obținerea autorizației de construcție

și organizarea unui șantier, iar, în măsura în care vânzătorul ar fi inteles să

achite toate costurile ocazionate de realizarea racordurilor ca atare avizate și

autorizate, aceasta ar fi dat drept cu pretenția cumpărătorului sau, cel mult, dacă

s-ar fi apreciat că se împiedică ori este dificilă realizarea construcției, o reducere

corespunzătoare de preț.

Din dovezi

nu au rezultat însă impedimente ale folosirii terenului potrivit cu scopul și intenția

cumpărătorului, nici imposibilitatea autorizării sau obținerii avizelor necesare,

dimpotrivă vânzătorul efectuând demersuri corespunzătoare în privință, iar cumpărătorul

obținând studiu geotehnic și negociind realizarea proiectului de execuție.

Instalarea

unui traseu pentru servicii de telefonie și internet presupunea, de asemenea, încheierea

unui contract de către beneficiar, respectiv cumpărător.

Probatoriul

a evidențiat că vânzătorul a solicitat avize de principiu și, raportat la reglementările

legale specifice, era evident că avizele finale și realizarea conexiunilor la anume

cerințe tehnice presupunea parcurgerea unor etape de către proprietarul terenului,

executantul și beneficiarul construcției și al serviciilor de utilități, prin urmare

cumpărătorul pretinzând în mod nerezonabil executarea unor lucrări care, legal și

tehnic, nu pot fi asumate de vânzător.

În consecință,

neregăsindu-se elemente de neexecutare a obligației de predare a bunului vândut

într-o măsură care să permită aprecierea că se impune desființarea contractului

și fiind dovedit că partea cumpărătoare refuză nejustificat plata diferenței de

preț, Tribunalul a respins acțiunea reclamantei-cumpărător și a admis acțiunea formulată

de pârâta-reclamantă vânzător.

Curtea

de Apel București, secția a VI-a civilă, prin decizia civilă nr. 146/2014 din 5

martie 2014, cu majoritate, a admis apelul promovat de SC F.R. SRL, a schimbat sentinta

civilă nr. 171 din 13 martie 2013 pronunțată de Tribunalul Giurgiu, secția civilă,

în sensul că a admis actiunea formulată de reclamanta SC F.R. SRL.

A fost

constatată rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2

noiembrie 2007, s-a respins cererea de instituire a dreptului de retenție și s-a

constatat suspendată judecata pentru capetele de cerere privind pretențiile din

acțiunea reclamantei SC F.R. SRL în baza art. 36 din Legea nr. 85/2006.

A fost

respinsă acțiunea formulată de reclamanta SC A. SRL ca neîntemeiată.

Cu opinia

separată în sensul respingerii apelului și menținerea hotărârii atacate ca temeinică

și legală.

În argumentarea

opiniei majoritare, instanța de apel a reținut, în esență, că soluția asupra apelului

de față sub aspectul ambelor acțiuni este determinată de modalitatea de interpretare

și finalitatea recunoscută clauzelor expres inserate în contractul părților.

Astfel,

cunoscând „intenția cumpărătoarei de a construi pe terenul ce forma obiectul contractului

o hală de producție”, conform art. IV lit. s) din contract, vânzătoarea a declarat

că „nu cunoaste motive care ar putea împiedica sau îngreuna acest plan” și s-a angajat

totodată să îndeplinească până la data de 30 aprilie 2008 o serie de obligații privind

„conectarea terenului” la rețeaua de canalizare, apă epurată, gaz, electricitate

la anumiți parametrii, la calea publică de acces, la serviciile de telefonie și

internet, toate conform specificațiilor și planurilor tehnice atașate și cu respectarea

normelor legale în vigoare. Cea de a doua rată în cuantum de 99.900 euro urma a

fi achitată de cumpărătoare în termen de 3 zile lucrătoare de la data îndeplinirii

de către vânzătoare în totalitate și în mod corespunzător a tuturor obligațiilor

asumate.

S-a constatat

că în cazul neîndeplinirii de către vânzătoare a vreunei obligații, indiferent din

ce motiv, părțile au convenit prin art. IV pct. 13 rezoluțiunea de plin drept a

contractului, fără punerea în întârziere și fără intervenția vreunei instanțe judecătorești,

cumpărătoarea fiind singura care se putea prevala de această clauză calificată în

mod expres drept pact comisoriu de gradul IV, putând opta însă și pentru solicitarea

de despăgubiri fără rezoluțiunea contractului. Totodată, părțile au prevăzut că

dreptul cumpărătoarei de a rezoluționa contractul și/sau de a cere despăgubiri nu

presupune vreo culpă din partea vânzătoarei. În aceiași clauză, părțile au stabilit

și efectele rezoluțiunii contractului constând în restituirea de către vânzătoare

a prețului încasat, a cheltuielilor legate de încheierea contractului și intabularea

imobilului, cu dobânda legală aferentă, precum și plata unor despăgubiri evaluate

anticipat la 100.000 euro.

Instanța

de apel a apreciat că, instanța de fond a analizat acțiunea apelantei ca pe o rezoluțiune

judiciară, lipsind astfel de efecte lauzele asumate în mod expres de părți, care,

în calitate de comercianți, trebuiau să cunoască conținutul și consecințele acestora

pe termen lung. Asta în condițiile în care regula de interpretare a convențiilor

prevăzută la art. 978 C. civ. spune că, și atunci „când o clauză este primitoare

de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea efect, iar nu în

acela ce n-ar putea produce niciunul.

Părțile

au înțeles însă să insereze în contract un pact comisoriu definit și enunțat în

mod clar drept pact comisoriu de grad IV, acceptând ca rolul instanței să fie limitat

la verificarea condițiilor prevăzute în acest pact. O asemenea stipulație are drept

efect desființarea necondiționată a contractului deîndată ce a expirat termenul

de executare fără ca obligația debitoarei să fi fost dusă la îndeplinire.

Instanța

de apel aplicând aceste reguli la cazul de speță, a censtatat că vânzătoarea și-a

asumat, în contextul cunoscut la data încheierii contractului, o serie de obligații

precise, cu un conținut clar, precum și executarea acestora până la data de 30

aprilie 2008, sub sancțiunea expresă de rezoluțiunii necondiționate a contractului.

În continutul detaliat al clauzelor contractuale obligațiile asumate nu sunt supuse

niciunei condiții, nu apar a fi afectate de o anumită conduită din partea cumpărătoarei,

deși se cunoștea sau ar fi trebuit să se cunoască ce presupunea executarea întocmai

a unor asemenea obligații. Mai mult, până la momentul invocării rezoluțiunii de

către cumpărătoare în condițiile acestor clauze, vânzătoare nu a le-a contestat

conținutul, finalitatea și aplicabilitatea. Pe de altă parte, orice aspect privind

valabilitatea, legalitatea unei asemenea clauze se apreciază în raport de momentul

încheierii actului și doar în cazul invocării nulitătii acestora.

S-a reținut

că termenul stabilit a expirat fără ca obligațiile să fie duse la îndeplinire, ele

nefiind realizate în parametrii stabiliți nici până la acest moment și s-a apreciat

că în cauză a operat pactul comisoriu, fiind întrunite condițiile pentru rezoluțiunea

convențională a contractului. Efectele acesteia vor fi retroactive și nu mai dau

dreptul vânzătoarei la încasarea celei de a doua rate de preț.

Astfel

instanța de apel a apreciat că se impune schimbarea soluției primei instanțe sub

aceste aspecte, și a se constata conform solicitărilor reclamantei SC F.R. SRL că

a operat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare din 2 noiembrie 2007 în

temeiul pactului comisoriu inserat de părți. În mod implicit, acțiunea reclamantei

SC A. SRL privind executarea acestui contract va fi respinsă ca neîntemeiată ca

urmare a desființării contractului.

În ceea

ce privește capetele de cerere accesorii invocate de reclamanta SC F.R. SRL ca efecte

ale rezoluțiunii, s-a subliniat cu prioritate faptul că societatea pârâtă SC A.

SRL este în insolvență, iar, în raport de această situație juridică, toate acțiunile

în realizarea creanțelor asupra averii sale sunt suspendate de drept în baza

art. 36 din Legea nr. 85/2006. Această măsură va afecta cererile în pretenții formulate

de SC F.R. SRL privind restituirea ratei de preț, cu dobânda legală aferentă, a

cheltuielilor de intabulare, cu dobânda legală acumulată, și plata penalităților

determinate potrivit clauzei contractuale. Măsura suspendării nu putea afecta întregul

apel deoarece prin sentința atacată s-au soluționat două acțiuni conexe dintre care

în una dintre ele debitoarea aflată în procedura insolvenței deținea calitatea de

reclamantă și, chiar și în acțiunea în care era pârâtă, acțiunea în constatarea

rezoluțiunii nu era afectată de dispozițiile art. 36 din Legea nr. 85/2006.

În ceea

ce privește instituirea unui drept de retenție, s-a constatat, pe de o parte, că

acesta ar fi fost condiționat de recunoașterea unei creanțe în patrimoniul pârâtei,

iar, pe de altă parte, prin art. IV pct. 13 din contract, cumpărătoarea s-a angajat

să restituie terenul în cazul în care invoca rezoluțiunea, iar vânzătoarea nu a

solicitat încă recunoașterea legală a dreptului corelativ.

Împotriva

acestei decizii pârâta SC F.R. SRL a declarat recurs întemeiat pe dispozitiile

art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ.

În susținerea

motiv lor invocate, recurenta după o prezentare detaliată a situației de fapt, a

susținut, în esență, că instanța de apel cu interpretarea greșită a contractului

și a legii, se mărginește la a constata, fără nicio nuanțare, suspendarea judecății

pentru capetele de cerere privind pretențiile sale împotriva SC A. SRL, respinge

cererea de instituire a dreptului de retenție și omite să se pronunțe asupra cererii

pârâtei de acordare a cheltuielilor de judecată.

Recurenta

susține că instanța de apel nu a reținut că în speța de față există o corelație

specifică între prezenta cauză și procedura insolvenței societății intimate, pronunțându-se

asupra capetelor de cerere privind repunerea părților în situația anterioară ca

și cum ne-am afla în prezența unor pretenții care ignoră procedura insolvenței,

ori tind să o ocolească.

Recurenta

solicită instanței de recurs să reconfirme legalitatea și temeinicia pretențiilor

pecuniare ale sale împotriva SC A. SRL, astfel încât înscrierea sa în tabelul creanțelor

din cadrul procedurii insolvenței să rămână în mod irevocabil recunoscută și reconsolidată.

În opinia

recurentei, reținerile instanței de apel privind faptul că dreptul de retenție ar

fi condiționat de recunoașterea unei creanțe în patrimoniul său, că pârâta s-a angajat

să restituie terenul în cazul în care ar invoca rezoluțiunea și că vânzătoarea nu

a solicitat încă recunoașterea legală a dreptului corelativ acestei obligații de

restituire, sunt greșite și vădesc o interpretare greșită a actului juridic dedus

judecății, precum și o aplicare greșită a normelor legale incidente.

Astfel,

susține recurenta, recunoașterea unei creanțe în patrimoniul său nu este absentă,

ci dimpotrivă s-a realizat atât implicit prin constatarea rezoluțiunii contractului

prin chiar decizia atacată, cât și explicit, prin înscrierea sa în tabelul creanțelor

în cadrul procedurii de insolvență, iar obligația de restituire în caz de rezoluțiune

era supusă condiției implicite ca și cealaltă parte să-și execute obligația corelativă

de returnare a primei rate de preț și a cheltuielilor și penalităților aferente.

În ce

privește nesolicitarea recunoașterii acestui drept de către SC A. SRL recurenta

susține că era logic în condițiile în care SC A. SRL se opunea rezoluțiunii.

Recurenta

susține că instanța de apel a omis să se pronunțe asupra cererii de acordare a cheltuielilor

de judecată, deși a fost formulată și probată corespunzător la ultimul termen de

judecată.

Pentru

aceste motive recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate

în sensul reconfirmării legalității și temeiniciei pretențiilor pecuniare, recunoașterea

dreptului de retenție asupra terenului și obligarea intimatei SC A. SRL la plata

cheltuielilor de judecată.

Analizând

decizia recurată, în limitele permise de această cale extraordinară de atac, se

constată că recursul reclamantei este nefondat pentru următoarele considerente:

Critica

întemeiată pe art. 304 alin. (8) C. proc. civ. este nefondată întrucât nu s-a demonstrat

că în cauză, instanța a schimbat natura și înțelesul lămurit al actului dedus judecății.

Astfel,

se constată, că instanța de apel a apreciat în mod corect că vânzătoarea și-a asumat,

în contextul cunoscut la data încheierii contractului, o serie de obligații precise,

cu un conținut clar, precum și executarea acestora până la data de 30 aprilie 2008,

sub sancțiunea expresă a rezoluțiunii necondiționate a contractului.

Așadar,

cenzura instanței de recurs, potrivit motivului invocat se reduce la a constata

că instanța, nu a denaturat actul juridic dedus judecătii, ci, a constatat, în mod

corect, că în cauză a operat pactul comisoriu fiind întrunite condițiile pentru

rezoluțiunea convențională a contractului.

Totodată

se reține, că obiectul prezentului litigiu are la bază contractul de vânzare-cumpărare

încheiat între părțile litigante, la data de 2 noiembrie 2007 cu privire la terenul

cu suprafața de 5400 mp amplasat în intravilanul localității B.D. sat B., jud. Giurgiu,

în raport de care reclamanta a formulat mai multe capete de cerere, printre care

și instituirea unui drept de retenție.

Din sinteza

motivelor de recurs, se constată că recurenta critică decizia recurată în ceea ce

privește respingerea cererii de instituire a dreptului de retenție și respingerea,

cererii de acordare a cheltuielilor de judecată.

Întreaga

argumentare a recurentei privind instituirea dreptului de retenție va fi respinsă

ca nefondată având în vedere faptul că nu există o creanță pentru instituirea acestui

drept, chiar dacă SC F.R. SRL, dată fiind declararea stării de insolvență a SC

A. SRL, s-a înscris în tabelul creditorilor, creanța nu a fost recunoscută în patrimoniul

debitoarei.

Dispozițiile

art. 36 din Legea nr. 85/2006 reglementează suspendarea de drept a judecății cauzei,

care operează ex lege în ipoteza în care procesul poartă asupra unui drept de creanță

al creditorului asupra averii debitorului, scopul declarat al acestui text de lege

fiind menținerea averii debitorului aflat sub incidența legii insolvenței în starea

existentă, la momentul declanșării procedurii.

Astfel

încât în mod corect instanța de apel a constatat că cererile în pretenții formulate

de SC F.R. SRL privind restituirea ratei de preț, cu dobânda legală aferentă, a

cheltuielilor de intabulare, cu dobânda legală acumulată și plata penalităților

determinate potrivit clauzei contractuale, sunt afectate de măsura suspendării prevăzută

de dispozitiile art. 36 din Legea nr. 85/2006.

În ce

privește critica prin care recurenta susține că instanța de apel a omis să se pronunțe

asupra cererii sale privind acordarea cheltuielilor de judecată, se reține că această

chestiune privește aspecte de netemeinicie, de analiză a probatoriului administrat

în dovedirea cheltuielilor, aspecte ce nu pot fi analizate în această etapă procesuală.

Pentru

această situație partea avea la dispoziție prevederile art. 281 C. proc. civ., prin

care instanța putea analiza înscrisurile doveditoare și temeinicia solicitărilor

efectuate de către parte.

Pentru

aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C.

proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN

NUMELE LEGII

D E C

I D E

Respinge

ca nefondat recursul declarat de pârâta SC F.R. SRL împotriva deciziei civile

nr. 146/2014 din 5 martie 2014 a Curții de Apel București, secția a VI-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi 5 februarie 2015.