ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 377/2015

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 171 din 13 martie 2013 Tribunalul Giurgiu, secția civilă, cu prilejul rejudecării, a respins acțiunea promovată de reclamanta SC F.R. SRL având ca obiect rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 2 noiembrie 2007 de Biroul Notarial Public E. București, restabilirea situației anterioare și obligarea pârâtei la restituirea prețului plătit, cu dobânda legală de la data plății sumei de 100.000 euro clauză penală, recunoașterea dreptului de retenție al reclamantei asupra imobilului vândut, până la realizarea creanței, dar s-a admis acțiunea formulată de reclamanta SC A. SRL și s-a dispus obligarea pârâtei SC F.R.

SRL la plata sumei de 99.900 euro, diferență de preț datorată potrivit contractului de vânzare-cumpărare din 2 noiembrie 2007. Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut, în esență, că dispozițiile art. 1020-art. 1021 C. civ. dau dreptul părții în privința căreia angajamentul nu s-a executat să ceară rezoluțiunea contractului cu daune interes. Potrivit prevederilor art. 1312 C. civ., vânzătorul este dator să explice curat îndatoririle ce înțelege a și le lua, orice clauză obscură interpretându-se în contra vânzătorului. Totodată, potrivit art. 1325 C. civ., obligatia de a preda lucrul cuprinde și tot ceea ce a fost răspunzător de liniștita posesiune a lucrului, iar, conform dispozițiilor art. 1361 C. civ.

cumpărătorul este dator a plăti prețul la ziua stabil tă prin contract. Părțile au convenit la 2 noiembrie 2007 vânzarea-cumpărarea imobilului teren amplasat în intravilanul satului B., scos din circuitul agricol și destinat realizării de construcții, cu prețul total de 199.800 euro plătibil în două tranșe, cea din urmă la data îndeplinirii de către vânzător a obligațiilor stipulate conform art. IV alin. (2)-alin. (7) din contract.

La capitolul declarații, garanții și obligații ale vânzătorului, părțile au stipulat că intenția cumpărătorului este de a construi pe teren o hală de producție și că vânzătorul se obligă să realizeze, până la 30 aprilie 2008, conectarea terenului la rețeaua de canalizare, apă, gaz, electricitate, cu specificarea datelor tehnice, realizarea unei căi de acces betonate și conectarea la servicii de telefonie și internet și, pentru cazul în care rețelele ar traversa proprietăți învecinate, să-i asigure cumpărătorului drept de servitute și respectiv folosintă. În cuprinsul contractului părțile au făcut referire la anexa 4 atașată, din care reiese amplasamentul terenului, cu ieșire la drum comunal și autostradă și traversul cablului subteran de electricitate, a conductei de gaze, a liniei subterane de telefonia-internet și a canalului de ape pluviale, respectiv la ieșirea spre autostrada A1.

După susținerile cumpărătorului, nu s-a asigurat realizarea lucrărilor de conectare la utilități în conformitate cu specificațiile și planurile tehnice anexate contractului, în consecință fiind în drept să ceară desființarea vânzării cu daune interese. Vânzătorul a susținut în apărare că a realizat lucrările de racordare în limitele convenției și pentru a face posibilă edificarea construcției, rămânând în sarcina cumpărătorului să obțină autorizație de construcție și avize care să permită racordările efective destinate halei de producție. Din constatările lucrării de expertiză a reieșit că, la limita terenului, există alimentare cu energie electrică pentru organizare unică de șantier, rețea de canalizare ce deservește proprietarii învecinați, dar nu asigură colectarea de ape industriale uzate, rețea subterană de distribuție gaze, nu a fost identificată instalație de telefonie sau internet.

Din înscrisuri depuse, s-a reținut că vânzătorul s-a adresat E.-E.E. pentru realizarea racordului la rețeaua de energie electrică, comunicându-i-se că este posibil racordul pe baza autorizației de construcție pentru obiectivul în cauză, SC E.S.I. SRL pentru conectarea la rețeaua de distribuție a gazelor naturale, precum și cerințele necesare și marcându-se traseul corespunzător, cu mențiunea că partea-cumpărător nu a cerut autorizație de construire până la 29 iunie 2010. S-a mai constatat că reclamanta cumpărător a beneficiat de un studiu geotehnic pentru amplasamentul unei hale industriale în luna februarie 2008, la aceeași dată a emis un draft de contract pentru proiect de construcție, la 13 noiembrie 2007 i s-a eliberat certificat de urbanism pentru construcție unitate de depozitare comercială și de producție, urmând a obține avize și acorduri privind utilitățile urbane și infrastructură.

În fișa tehnică anexă se menționa că alimentarea cu apă se realizează printr-un puț forat, energia electrică se va asigura din rețeaua publică aflată în imediata apropriere a incintei, alimentarea cu gaze se va face din rețeaua stradală. Punctul de vedere al expertului parte S.M.I. a fost în sensul că la limita terenului există construit canal de scurgere a apelor pluviale, că pe teren nu au fost edificate construcții, dar că pentru evacuarea apelor uzate este necesară respectarea anumitor normative, în zonă există rețea electrică de medie tensiune, dar pentru stabilirea necesarului pretins de cumpărător dimensionarea este posibilă după obținerea autorizației de construcție și a avizelor corespunzătoare.

Punctul de vedere al expertului parte D.M. a fost în sensul că la limita terenului există numai canalizare publică și rețea simplă de electricitate, linie electrică aeriană, conducta de gaz nu este adusă până la limita proprietății, vânzătorul a asigurat posibilitatea racordării unui viitor obiectiv cu destinația hală de producție.

Prin urmare, Tribunalul a reținut că, potrivit cu intenția cumpărătorului de a edifica pe teren o construcție hală de producție circuite imprimate, vânzătorul a asigurat cale de acces betonată și posibilitate de racord la rețeaua de energie electrică, conducta de alimentare cu gaz și rețeaua de canalizare, că specificațiile și normele tehnice la care se face referire în contract implică soluții tehnice de racord în condițiile autorizării unei construcții încât, ce privesc exclusiv raporturile dintre constructor și executanții autorizați ai lucrărilor cum și încheierea unor contracte cu furnizorii de utilităti, în cadrul cărora să fie posibilă realizarea unor racorduri corespunzătoare activității industriale, în consecință că vânzătorul și-a îndeplinit obligația de a preda imobilul în starea corespunzătoare folosirii lui potrivit cu intenția cumpărătorului.

Asumarea unei obligații care să asigure funcționarea efectivă a unui obiectiv industrial implică, potrivit și cu clauzele contractuale, obținerea autorizației de construcție și organizarea unui șantier, iar, în măsura în care vânzătorul ar fi inteles să achite toate costurile ocazionate de realizarea racordurilor ca atare avizate și autorizate, aceasta ar fi dat drept cu pretenția cumpărătorului sau, cel mult, dacă s-ar fi apreciat că se împiedică ori este dificilă realizarea construcției, o reducere corespunzătoare de preț. Din dovezi nu au rezultat însă impedimente ale folosirii terenului potrivit cu scopul și intenția cumpărătorului, nici imposibilitatea autorizării sau obținerii avizelor necesare, dimpotrivă vânzătorul efectuând demersuri corespunzătoare în privință, iar cumpărătorul obținând studiu geotehnic și negociind realizarea proiectului de execuție.

Instalarea unui traseu pentru servicii de telefonie și internet presupunea, de asemenea, încheierea unui contract de către beneficiar, respectiv cumpărător. Probatoriul a evidențiat că vânzătorul a solicitat avize de principiu și, raportat la reglementările legale specifice, era evident că avizele finale și realizarea conexiunilor la anume cerințe tehnice presupunea parcurgerea unor etape de către proprietarul terenului, executantul și beneficiarul construcției și al serviciilor de utilități, prin urmare cumpărătorul pretinzând în mod nerezonabil executarea unor lucrări care, legal și tehnic, nu pot fi asumate de vânzător.

În consecință, neregăsindu-se elemente de neexecutare a obligației de predare a bunului vândut într-o măsură care să permită aprecierea că se impune desființarea contractului și fiind dovedit că partea cumpărătoare refuză nejustificat plata diferenței de preț, Tribunalul a respins acțiunea reclamantei-cumpărător și a admis acțiunea formulată de pârâta-reclamantă vânzător. Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, prin decizia civilă nr. 146/2014 din 5 martie 2014, cu majoritate, a admis apelul promovat de SC F.R. SRL, a schimbat sentinta civilă nr. 171 din 13 martie 2013 pronunțată de Tribunalul Giurgiu, secția civilă, în sensul că a admis actiunea formulată de reclamanta SC F.R. SRL. A fost constatată rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2 noiembrie 2007, s-a respins cererea de instituire a dreptului de retenție și s-a constatat suspendată judecata pentru capetele de cerere privind pretențiile din acțiunea reclamantei SC F.R.

SRL în baza art. 36 din Legea nr. 85/2006. A fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta SC A. SRL ca neîntemeiată. Cu opinia separată în sensul respingerii apelului și menținerea hotărârii atacate ca temeinică și legală. În argumentarea opiniei majoritare, instanța de apel a reținut, în esență, că soluția asupra apelului de față sub aspectul ambelor acțiuni este determinată de modalitatea de interpretare și finalitatea recunoscută clauzelor expres inserate în contractul părților.

Astfel, cunoscând „intenția cumpărătoarei de a construi pe terenul ce forma obiectul contractului o hală de producție”, conform art. IV lit. s) din contract, vânzătoarea a declarat că „nu cunoaste motive care ar putea împiedica sau îngreuna acest plan” și s-a angajat totodată să îndeplinească până la data de 30 aprilie 2008 o serie de obligații privind „conectarea terenului” la rețeaua de canalizare, apă epurată, gaz, electricitate la anumiți parametrii, la calea publică de acces, la serviciile de telefonie și internet, toate conform specificațiilor și planurilor tehnice atașate și cu respectarea normelor legale în vigoare. Cea de a doua rată în cuantum de 99.900 euro urma a fi achitată de cumpărătoare în termen de 3 zile lucrătoare de la data îndeplinirii de către vânzătoare în totalitate și în mod corespunzător a tuturor obligațiilor asumate.

S-a constatat că în cazul neîndeplinirii de către vânzătoare a vreunei obligații, indiferent din ce motiv, părțile au convenit prin art. IV pct. 13 rezoluțiunea de plin drept a contractului, fără punerea în întârziere și fără intervenția vreunei instanțe judecătorești, cumpărătoarea fiind singura care se putea prevala de această clauză calificată în mod expres drept pact comisoriu de gradul IV, putând opta însă și pentru solicitarea de despăgubiri fără rezoluțiunea contractului. Totodată, părțile au prevăzut că dreptul cumpărătoarei de a rezoluționa contractul și/sau de a cere despăgubiri nu presupune vreo culpă din partea vânzătoarei. În aceiași clauză, părțile au stabilit și efectele rezoluțiunii contractului constând în restituirea de către vânzătoare a prețului încasat, a cheltuielilor legate de încheierea contractului și intabularea imobilului, cu dobânda legală aferentă, precum și plata unor despăgubiri evaluate anticipat la 100.000 euro.

Instanța de apel a apreciat că, instanța de fond a analizat acțiunea apelantei ca pe o rezoluțiune judiciară, lipsind astfel de efecte lauzele asumate în mod expres de părți, care, în calitate de comercianți, trebuiau să cunoască conținutul și consecințele acestora pe termen lung. Asta în condițiile în care regula de interpretare a convențiilor prevăzută la art. 978 C. civ. spune că, și atunci „când o clauză este primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce niciunul. Părțile au înțeles însă să insereze în contract un pact comisoriu definit și enunțat în mod clar drept pact comisoriu de grad IV, acceptând ca rolul instanței să fie limitat la verificarea condițiilor prevăzute în acest pact.

O asemenea stipulație are drept efect desființarea necondiționată a contractului deîndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația debitoarei să fi fost dusă la îndeplinire. Instanța de apel aplicând aceste reguli la cazul de speță, a censtatat că vânzătoarea și-a asumat, în contextul cunoscut la data încheierii contractului, o serie de obligații precise, cu un conținut clar, precum și executarea acestora până la data de 30 aprilie 2008, sub sancțiunea expresă de rezoluțiunii necondiționate a contractului. În continutul detaliat al clauzelor contractuale obligațiile asumate nu sunt supuse niciunei condiții, nu apar a fi afectate de o anumită conduită din partea cumpărătoarei, deși se cunoștea sau ar fi trebuit să se cunoască ce presupunea executarea întocmai a unor asemenea obligații.

Mai mult, până la momentul invocării rezoluțiunii de către cumpărătoare în condițiile acestor clauze, vânzătoare nu a le-a contestat conținutul, finalitatea și aplicabilitatea. Pe de altă parte, orice aspect privind valabilitatea, legalitatea unei asemenea clauze se apreciază în raport de momentul încheierii actului și doar în cazul invocării nulitătii acestora. S-a reținut că termenul stabilit a expirat fără ca obligațiile să fie duse la îndeplinire, ele nefiind realizate în parametrii stabiliți nici până la acest moment și s-a apreciat că în cauză a operat pactul comisoriu, fiind întrunite condițiile pentru rezoluțiunea convențională a contractului. Efectele acesteia vor fi retroactive și nu mai dau dreptul vânzătoarei la încasarea celei de a doua rate de preț.

Astfel instanța de apel a apreciat că se impune schimbarea soluției primei instanțe sub aceste aspecte, și a se constata conform solicitărilor reclamantei SC F.R. SRL că a operat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare din 2 noiembrie 2007 în temeiul pactului comisoriu inserat de părți. În mod implicit, acțiunea reclamantei SC A. SRL privind executarea acestui contract va fi respinsă ca neîntemeiată ca urmare a desființării contractului. În ceea ce privește capetele de cerere accesorii invocate de reclamanta SC F.R. SRL ca efecte ale rezoluțiunii, s-a subliniat cu prioritate faptul că societatea pârâtă SC A. SRL este în insolvență, iar, în raport de această situație juridică, toate acțiunile în realizarea creanțelor asupra averii sale sunt suspendate de drept în baza art. 36 din Legea nr. 85/2006.

Această măsură va afecta cererile în pretenții formulate de SC F.R. SRL privind restituirea ratei de preț, cu dobânda legală aferentă, a cheltuielilor de intabulare, cu dobânda legală acumulată, și plata penalităților determinate potrivit clauzei contractuale. Măsura suspendării nu putea afecta întregul apel deoarece prin sentința atacată s-au soluționat două acțiuni conexe dintre care în una dintre ele debitoarea aflată în procedura insolvenței deținea calitatea de reclamantă și, chiar și în acțiunea în care era pârâtă, acțiunea în constatarea rezoluțiunii nu era afectată de dispozițiile art. 36 din Legea nr. 85/2006.

În ceea ce privește instituirea unui drept de retenție, s-a constatat, pe de o parte, că acesta ar fi fost condiționat de recunoașterea unei creanțe în patrimoniul pârâtei, iar, pe de altă parte, prin art. IV pct. 13 din contract, cumpărătoarea s-a angajat să restituie terenul în cazul în care invoca rezoluțiunea, iar vânzătoarea nu a solicitat încă recunoașterea legală a dreptului corelativ. Împotriva acestei decizii pârâta SC F.R. SRL a declarat recurs întemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ.

În susținerea motiv lor invocate, recurenta după o prezentare detaliată a situației de fapt, a susținut, în esență, că instanța de apel cu interpretarea greșită a contractului și a legii, se mărginește la a constata, fără nicio nuanțare, suspendarea judecății pentru capetele de cerere privind pretențiile sale împotriva SC A. SRL, respinge cererea de instituire a dreptului de retenție și omite să se pronunțe asupra cererii pârâtei de acordare a cheltuielilor de judecată. Recurenta susține că instanța de apel nu a reținut că în speța de față există o corelație specifică între prezenta cauză și procedura insolvenței societății intimate, pronunțându-se asupra capetelor de cerere privind repunerea părților în situația anterioară ca și cum ne-am afla în prezența unor pretenții care ignoră procedura insolvenței, ori tind să o ocolească.

Recurenta solicită instanței de recurs să reconfirme legalitatea și temeinicia pretențiilor pecuniare ale sale împotriva SC A. SRL, astfel încât înscrierea sa în tabelul creanțelor din cadrul procedurii insolvenței să rămână în mod irevocabil recunoscută și reconsolidată. În opinia recurentei, reținerile instanței de apel privind faptul că dreptul de retenție ar fi condiționat de recunoașterea unei creanțe în patrimoniul său, că pârâta s-a angajat să restituie terenul în cazul în care ar invoca rezoluțiunea și că vânzătoarea nu a solicitat încă recunoașterea legală a dreptului corelativ acestei obligații de restituire, sunt greșite și vădesc o interpretare greșită a actului juridic dedus judecății, precum și o aplicare greșită a normelor legale incidente.

Astfel, susține recurenta, recunoașterea unei creanțe în patrimoniul său nu este absentă, ci dimpotrivă s-a realizat atât implicit prin constatarea rezoluțiunii contractului prin chiar decizia atacată, cât și explicit, prin înscrierea sa în tabelul creanțelor în cadrul procedurii de insolvență, iar obligația de restituire în caz de rezoluțiune era supusă condiției implicite ca și cealaltă parte să-și execute obligația corelativă de returnare a primei rate de preț și a cheltuielilor și penalităților aferente. În ce privește nesolicitarea recunoașterii acestui drept de către SC A. SRL recurenta susține că era logic în condițiile în care SC A. SRL se opunea rezoluțiunii. Recurenta susține că instanța de apel a omis să se pronunțe asupra cererii de acordare a cheltuielilor de judecată, deși a fost formulată și probată corespunzător la ultimul termen de judecată.

Pentru aceste motive recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul reconfirmării legalității și temeiniciei pretențiilor pecuniare, recunoașterea dreptului de retenție asupra terenului și obligarea intimatei SC A. SRL la plata cheltuielilor de judecată. Analizând decizia recurată, în limitele permise de această cale extraordinară de atac, se constată că recursul reclamantei este nefondat pentru următoarele considerente: Critica întemeiată pe art. 304 alin. (8) C. proc. civ. este nefondată întrucât nu s-a demonstrat că în cauză, instanța a schimbat natura și înțelesul lămurit al actului dedus judecății. Astfel, se constată, că instanța de apel a apreciat în mod corect că vânzătoarea și-a asumat, în contextul cunoscut la data încheierii contractului, o serie de obligații precise, cu un conținut clar, precum și executarea acestora până la data de 30 aprilie 2008, sub sancțiunea expresă a rezoluțiunii necondiționate a contractului.

Așadar, cenzura instanței de recurs, potrivit motivului invocat se reduce la a constata că instanța, nu a denaturat actul juridic dedus judecătii, ci, a constatat, în mod corect, că în cauză a operat pactul comisoriu fiind întrunite condițiile pentru rezoluțiunea convențională a contractului. Totodată se reține, că obiectul prezentului litigiu are la bază contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părțile litigante, la data de 2 noiembrie 2007 cu privire la terenul cu suprafața de 5400 mp amplasat în intravilanul localității B.D. sat B., jud. Giurgiu, în raport de care reclamanta a formulat mai multe capete de cerere, printre care și instituirea unui drept de retenție. Din sinteza motivelor de recurs, se constată că recurenta critică decizia recurată în ceea ce privește respingerea cererii de instituire a dreptului de retenție și respingerea, cererii de acordare a cheltuielilor de judecată.

Întreaga argumentare a recurentei privind instituirea dreptului de retenție va fi respinsă ca nefondată având în vedere faptul că nu există o creanță pentru instituirea acestui drept, chiar dacă SC F.R. SRL, dată fiind declararea stării de insolvență a SC A. SRL, s-a înscris în tabelul creditorilor, creanța nu a fost recunoscută în patrimoniul debitoarei. Dispozițiile art. 36 din Legea nr. 85/2006 reglementează suspendarea de drept a judecății cauzei, care operează ex lege în ipoteza în care procesul poartă asupra unui drept de creanță al creditorului asupra averii debitorului, scopul declarat al acestui text de lege fiind menținerea averii debitorului aflat sub incidența legii insolvenței în starea existentă, la momentul declanșării procedurii.

Astfel încât în mod corect instanța de apel a constatat că cererile în pretenții formulate de SC F.R. SRL privind restituirea ratei de preț, cu dobânda legală aferentă, a cheltuielilor de intabulare, cu dobânda legală acumulată și plata penalităților determinate potrivit clauzei contractuale, sunt afectate de măsura suspendării prevăzută de dispozitiile art. 36 din Legea nr. 85/2006. În ce privește critica prin care recurenta susține că instanța de apel a omis să se pronunțe asupra cererii sale privind acordarea cheltuielilor de judecată, se reține că această chestiune privește aspecte de netemeinicie, de analiză a probatoriului administrat în dovedirea cheltuielilor, aspecte ce nu pot fi analizate în această etapă procesuală.

Pentru această situație partea avea la dispoziție prevederile art. 281 C. proc. civ., prin care instanța putea analiza înscrisurile doveditoare și temeinicia solicitărilor efectuate de către parte. Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN

NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC F.R. SRL împotriva deciziei civile nr. 146/2014 din 5 martie 2014 a Curții de Apel București, secția a VI-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 5 februarie 2015.