ÎNAPOI LA REZULTATE Înalta Curte de Casație și Justiție

Sursă originală

ÎCCJ 12.02.2015

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 464/2015

HOTĂRÂRE

12.02.2015

CAMERĂ

civil_2

RĂSFOIEȘTE: Înalta Curte de Casație și Justiție · 2015
DESCARCĂ: PDF · DOCX 🔒 Pro

Citează această cauză

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 464/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Decizia nr. 464/2015

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 10 aprilie 2009, pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, sub nr. x/94/2009, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâții B. și C., solicitând instanței pronunțarea unei sentințe prin care să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 22 ianuarie 2008 de B.N.P., D., obligarea pârâților la plata sumei de 104.000 euro, în echivalent lei, reprezentând dublul avansului achitat de reclamantă acestora, pe motivul nefinalizării construcției la data stabilită, finisaje necorespunzătoare, deficiențe de execuție și modificări la fațadă, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința civilă nr. 2182 din 16 decembrie 2010, a respins acțiunea reclamantei A. formulată în contradictoriu cu pârâții B. și C., ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, la data de 22 ianuarie 2008, între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 22 ianuarie 2008 la B.N.P., D., având drept obiect promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a apartamentului, din componenta blocului de locuințe edificat în orașul Voluntari, județul Ilfov, compus din 3 camere, 3 băi și dependințe, în suprafață construită totală de 106 mp, precum și cota parte indiviză, părțile și dependințele comune ale imobilului și dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului în cota indiviză în schimbul sumei de 166.830 euro. Promisiunea bilaterală a mai avut drept obiect și vânzarea - cumpărarea unui loc de parcare în suprafață de 15 mp situat la subsolul imobilului.

S-a stabilit ca prețul să fie achitat astfel: 3.000 euro la semnarea antecontractului, 22.025 euro, în termen de 45 zile, dar nu mai repede de stabilirea finisajelor apartamentului; 41.708 euro la data construirii blocului la roșu, iar diferența de preț de 100.097 euro la data transferului dreptului de proprietate asupra apartamentului.

Prin antecontract, pârâții și-au asumat obligația de a preda reclamantei apartamentul conform schiței de plan anexă II, cu finisajele și dotările menționate în anexa III, urmând ca transferul dreptului de proprietate asupra imobilului să se facă la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, când promitenta cumpărătoare trebuia să achite restul sumei, stabilindu-se ca dată termenul de 45 zile de la data intabulării dreptului de proprietate, dar nu mai târziu de 1 martie 2009.

În privința întinderii despăgubirilor în cazul neîndeplinirii obligațiilor, instanța a reținut că părțile au convenit că prelungirea termenului de încheiere a contractului după această dată se va face numai cu acordul scris al ambelor părți, cu excepția cazurilor de forță majoră și calamităților naturale, iar în situația întârzierii lucrărilor de construire după data de 1 martie 2009, promitenții vânzători s-au obligat la plata penalităților de 0,1% din preț pentru fiecare zi de întârziere promitentei cumpărătoare.

Părțile au stipulat prin clauză penală că dacă, din culpa promitenților-vânzători, nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data de 1 martie 2009, dacă promitenta dobânditoare nu este de acord cu prelungirea termenului, aceștia vor fi obligați să restituie dublul sumelor primite cu titlu de avans, iar dacă din culpa promitentei-cumpărătoare nu se va încheia contractul, aceasta va pierde sumele plătite cu titlu de avans.

Ulterior, au fost încheiate 3 acte adiționale care cuprindeau obligații privind finisajele în sarcina promitenților vânzători, precum și sumele plătite cu titlul de avans de promitenta cumpărătoare, respectiv actele adiționale autentificate din 06 martie 2008, din 14 noiembrie 2008 și din 09 decembrie 2008 de B.N.P., D.

Instanța de fond a reținut că reclamanta a achitat în cauză doar suma de 52.025 euro, deși se obligase să achite prețul de 166.830 euro, în tranșe distincte și cu scadențe ferme.

Din înscrisurile existente la dosar, procesul-verbal de recepție definitivă din 06 ianuarie 2009 încheiat de Primăria Orașului Voluntari și raportul de expertiză întocmit în cauză, s-a reținut că lucrările au fost făcute cu respectarea proiectului de execuție și autorizațiilor de construire din 30 octombrie 2007 și din 24 decembrie 2008, aceasta din urmă eliberată pentru prelungirea primei autorizații, dar că au existat unele abateri privind treptele și contratreptele la scările exterioare de acces la imobil, care nu reprezintă deficiențe de execuție și că piscina, trecută ca dotare standard în anexa nr. III la antecontract, nu a fost edificată.

Prin urmare, instanța a apreciat că pârâții au fost în măsură să încheie contractul de vânzare - cumpărare în termenul contractual, când întregul imobil era intabulat cu dezmembrările aferente fiecărui apartament și cote indivize corespunzătoare, precum rezultă din încheierile din 29 ianuarie 2009 și din 17 februarie 2009, motiv pentru care au și notificat-o pe reclamantă să se prezinte în fața notarului public în data de 3 martie 2009, pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare.

Analizând în ce măsură părțile și-au îndeplinit obligațiile contractuale, din interpretarea acestor clauze, instanța de fond a reținut că nu poate dispune la cererea reclamantei, rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare, deoarece clauza penală prin care părțile au convenit cuantumul despăgubirilor a fost prevăzută numai în cazul în care contractul nu se va putea încheia la data respectivă din culpa promitenților-vânzători, nu și dacă neîncheierea lui se datorează unor vicii ascunse ale lucrării executate, respectiv pentru nerespectarea obligațiilor asumate, ori din probele administrate a rezultat că aceștia au notificat reclamanta în vederea încheierii actului înainte de expirarea termenului convenit.

Cât privește acordarea despăgubirilor datorate creditorului pentru neexecutare, executare cu întârziere, executare necorespunzătoare, tribunalul a considerat că aceasta este datorată atunci când sunt întrunite toate condițiile pentru antrenarea răspunderii contractuale, respectiv existența contractului dintre părți, a unei fapte ilicite, a prejudiciului patrimonial, a raportului de cauzalitate dintre fapta și prejudiciu, a vinovăției și punerea în întârziere a debitorului.

Din probele administrate, a rezultat că, pârâții și-au îndeplinit obligația de finalizare a construcției anterior datei de 1 martie 2009, respectiv la 5 decembrie 2008, astfel cum reiese din procesul verbal de recepție calitativă și au notificat reclamanta la 25 februarie 2009, să se prezinte la 3 martie 2009 pentru încheierea contractului, când a fost încheiată încheierea de certificare de fapte din 03 martie 2009, din care reiese că părțile au convenit să se întâlnească la notar la 16 martie 2009 pentru încheierea contractului.

Prin urmare, tribunalul a considerat că pârâții și-au îndeplinit obligația de finalizare a construcției, că au pus în întârziere reclamanta pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, astfel că nu se poate reține neîndeplinirea obligației asumate în antecontract de către promitenții-vânzători, de nerespectare a termenului de perfectare a vânzării.

În ceea ce privește nerespectarea obligațiilor asumate prin antecontract cu privire la calitatea lucrărilor și la piscina prevăzută în anexa 3 la antecontract, tribunalul a reținut că lucrările au fost făcute cu respectarea proiectului de execuție și autorizațiilor de construire, că au existat unele abateri privind treptele și contratreptele la scările exterioare de acces la imobil, care nu reprezintă deficiențe de execuție și că neefectuarea piscinei nu echivalează cu neîndeplinirea culpabilă a obligației contractuale a pârâților întrucât aceasta nu reprezentă un element esențial al contractului, iar neconstruirea ei a fost decisă de Adunarea Generală a Asociației de Proprietari E.

În plus, tribunalul a reținut și faptul că, indiferent de respectarea sau nerespectarea tuturor obligațiilor asumate de către promitenții-vânzători, rezoluțiunea poate fi solicitată numai de acea parte din raportul juridic sinalagmatic, care și-a îndeplinit propriile obligații, or, așa cum s-a arătat reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de plată integrală a avansului la termenele stabilite.

În concluzie, tribunalul a reținut că reclamanta nu și-a executat integral propriile obligații conform antecontractului, astfel că singurii care și-au îndeplinit obligațiile contractuale și au pus în întârziere pentru încheierea contractului au fost pârâții, în calitate de promitenți-vânzători care s-au declarat gata să execute obligațiile asumate, astfel că reclamanta nu s-ar putea prevala de posibilitatea de a solicita rezoluțiunea antecontractului pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate, deoarece nimănui nu îi este îngăduit să se prevaleze de propria incorectitudine pentru a obține protecția juridică a unui drept subiectiv, astfel că acțiunea în rezoluțiune cu plata avansului solicitată de reclamantă este neîntemeiată.

Curtea de Apel

București,

secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin Decizia civilă nr. 172/A din 24

aprilie

2014, a a

dmis apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinței civile nr. 2182 din 16 decembrie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că a admis acțiunea reclamantei și, în consecință a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 22 ianuarie 2008 de B.N.P., D.

A obligat pârâții B. și C., să plătească reclamantei suma de 104.000 euro, echivalentul în lei de la data efectuării plății, reprezentând dublul avansului achitat de reclamantă și la 21.029 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această decizie instanța de apel a reținut următoarele:

În raport de obiectul acțiunii reclamantei, de dispozițiile art. 1020-1021 C. civ. și de probele administrate în cauză s-a reținut că reclamanta nu și-a achitat avansul în tranșele și la termenele stabilite de comun acord din contract, rămânând de achitat diferența de preț de 100.097 euro până la data transferului dreptului de proprietate asupra apartamentului ce trebuia să aibă loc la 1 martie 2009.

Prin convenție s-a stabilit obligația promitenților vânzători de a preda apartamentul cu finisajele și dotările menționate în anexa III la contract, ce constituia parte integrantă din acesta, dar și faptul că dacă nu se va ajunge la încheierea actului de vânzare cumpărare până la data limită stabilită în act, iar părțile nu vor conveni prelungirea acestei date, partea în culpă va plăti daune interese, respectiv promitenții vânzători vor restitui dublul avansului, iar promitenta cumpărătoare va pierde avansul plătit.

În urma interpretării convenției conform art. 977 și art. 982 C. civ. a rezultat că voința reală a reclamantei a fost de a achiziționa de la intimații pârâți un apartament, situat într-un bloc rezidențial, cu finisajele și dotările menționate în anexa III la antecontract, cota parte indiviză din părțile și dependințele comune ale imobilului, dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului în cotă indiviză și dreptul de proprietate asupra unui loc de parcare, în suprafață de 15 mp situat la subsolul clădirii, astfel cum rezultau din autorizația de construire din 30 octombrie 2007 eliberată de Primăria Orașului Voluntari.

În consecință, obligația intimaților pârâți era de a transmite reclamantei, până la termenul convenit, dreptul de proprietate asupra apartamentului, cum a reținut și instanța de fond, dar nu oricum, ci cu finisajele și dotările menționate în anexa III la antecontract, inclusiv piscină, dreptul de proprietate asupra unui loc de parcare, dreptul de coproprietate asupra cotei indivize din părțile și dependințele comune ale imobilului, dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului în cotă indiviză, întinderea fiind cea care rezulta din antecontract.

Reclamantă avea obligația de a achita prețul convenit, în modalitatea de plată stabilită de părți.

Instanța a reținut că blocul nu a fost construit, conform certificatului de urbanism ce a stat la baza eliberării autorizației inițiale, modificându-se atât volumetria și plastica arhitecturală a construcției, inclusiv ferestrele convenite la apartamentul în litigiu, cât și suprafața terenului aferent clădirii, care s-a micșorat, că la fațada principală, în partea stângă, s-a realizat un nou acces cu scară separat pentru un apartament de la parter și, de asemenea, s-a mutat accesul și scările din fațada principală, iar terasa comună de la parter a fost repartizată unui apartament de la parter, de la scara C, în care este situat și apartamentul în litigiu, micșorându-se astfel spațiul comun și că lucrările de amenajare a imobilului nu au respectat indicatorii de calitate.

Rezoluțiunea, ca sancțiune aplicabilă actelor juridice, poate fi dispusă de instanță, atât pentru neexecutarea obligațiilor asumate de parte, cât și pentru executarea necorespunzătoare, cu condiția ca această neexecutare să fie importantă.

S-a reținut că micșorarea curții imobilului, modificarea fațadei imobilului, neefectuarea piscinei, prevăzută expres în anexa III la contract, sunt elemente esențiale și suficiente ale convenției părților, de natură să atragă rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare, în condițiile în care, prin antecontract s-a prevăzut expres obligația promitenților vânzători de a transmite promitentei cumpărătoare apartamentul în litigiu cu dotările expres prevăzute în anexă, dar și dreptul de proprietate asupra părților comune din imobil și asupra cotei indivize de teren.

Instanța a respins apărarea intimaților pârâți, întemeiată pe faptul că piscina nu a mai fost executată datorită hotărârii adunării generale, întrucât antecontractul fusese încheiat de părți la o dată anterioară înființării acestei entități juridice, iar reclamanta nu a făcut parte din această asociație, pentru a-i fi opozabilă o astfel de hotărâre.

A fost înlăturată și apărarea intimaților pârâți întemeiată pe hotărârile judecătorești depuse la dosar, prin care o altă instanță a respins cererea altor persoane având ca obiect rezoluțiunea unui antecontract de vânzare cumpărare, ce privea un alt apartament situat în același bloc, reținând că situația a fost diferită, în considerarea faptului că se referea la convenții diferite, cu obiecte diferite.

Instanța a reținut că intimații pârâți, nu și-au respectat obligații esențiale asumate prin contract, situație în care reclamanta este îndreptățită să solicite instanței rezoluțiunea convenției și obligarea acestora la restituirea dublului avansului, astfel cum s-a convenit prin clauză penală expres menționată în convenție și că pentru îndeplinirea obligației nu era suficientă notificarea promitentei cumpărătoare în vederea încheierii actului de vânzare cumpărare înainte de termenul convenit, ci era necesar ca la data notificării, promitenții vânzători să fi fost în măsură să transmită acesteia în proprietate apartamentul, cu finisajele și dotările convenite, inclusiv piscina, cota parte aferentă din părțile comune ale imobilului și din curte, ori la acea dată, fațada imobilului fusese modificată, suprafața curții și a părților comune micșorate, iar piscina nu fusese efectuată.

S-a apreciat că neachitarea celei de a treia rate a prețului convenit în totalitate și la termenul stabilit inițial de părți, nu poate fi reținut ca motiv de respingere a acțiunii atâta vreme cât ceea ce s-a plătit din această rată a fost primit, fără obiecțiuni de intimații pârâți, ceea ce însemnă că s-a dovedit că a prezentat interes și utilitate pentru aceștia.

Modalitatea în care au înțeles să acționeze intimații pârâți, respectiv să primească banii de la apelanta reclamantă, alta decât cea convenită inițial, fără obiecțiuni, vine în contradicție evidentă cu mențiunea făcută în actele adiționale încheiate la momentul la care s-au primit banii, în sensul că celelalte clauze din cuprinsul antecontractului rămân neschimbate. Invocând această clauză, intimații pârâți au susținut că voința reală a părților a fost de a păstra neschimbată și clauza privind termenele de plată a prețului.

Față de această situație, având în vedere art. 983 C. civ., instanța a reținut că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate față de intimații pârâți.

În baza art. 274 C. proc. civ., au fost obligați pârâții la 21.029 lei cheltuieli de judecată.

Împotriva Deciziei civile nr. 172/A din 24

aprilie

2014, pronunțatǎ de Curtea de Apel

București,

secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, au declarat recurs

pârâț

B. și C., întemeiat pe art. 304 pct. 6,7,8 și 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, în principal respingerea acțiunii reclamantei pentru lipsa calității procesuale active, iar în secundar, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare pentru administrarea de probe, sau modificarea deciziei în sensul respingerii apelului reclamantei.

În criticile formulate, recurenții pârâți au susținut în esență următoarele:

- Au invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei arătând că antecontractul de vânzare cumpărare autentificat din 20 ianuarie 2008 de notar public D. a fost încheiat între B. și C., în calitate de promitenți vânzători și A., căsătorită cu F., promitenți cumpărători, situație în raport de care doar ambii promitenți cumpărători aveau calitate procesuală activă și puteau solicita rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare menționat.

Cum F. nu a consimțit la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare el nu poate să ceară constatarea nulității antecontractului, dreptul său de creanță putând fi apărat numai pe calea acțiunii în împărțeală, astfel că norma din art. 35 C. fam., care prevede funcționarea între soți a prezumției mandatului tacit reciproc, nu se aplică în cazul actelor de dispoziție cu privire la imobile, care presupun consimțământul expres al ambilor soți.

Prin urmare, cum antecontractul de vânzare cumpărare menționat a fost încheiat cu nesocotirea dispozițiilor legale menționate, acesta nu putea fi executat în condițiile art. 969 și art. 1295 C. civ. din culpa reclamantei.

Urmare neîndeplinirii condiției coparticipării procesuale active obligatorii în cauză, care rezultă din interpretarea dispozițiilor art. 47-48 C. proc. civ., recurenții au cerut să se constate inadmisibilitatea rezoluțiunii antecontractului întrucât nu a fost formulată în contradictoriu cu toate părțile față de care acest act și-a produs efectele.

În raport de obiectul cererii de chemare în judecată, coparticiparea procesuală activă este obligatorie și necesară, situație în care pronunțarea unei hotărâri judecătorești unitare, în contradictoriu cu toate părțile care figurează în act este o necesitate obiectivă, fiind obligatoriu ca instanța să constate, dacă se impune nevalabilitatea actului juridic față de toate părțile din act.

- Recurenta a susținut că decizia pronunțată de instanța de apel este greșită întrucât antecontractul de vânzare cumpărare încheiat de părți este o convenție sinalagmatică, în care fiecare dintre părți are față de cealaltă, concomitent, atât calitatea de debitor, cât și pe aceea de creditor, obligațiile părților fiind reciproce și interdependente, motiv de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

A arătat că prin contractul încheiat părțile au prevăzut o clauză penală potrivit căreia, în cazul în care vânzătorii promitenți nu-și respectă obligația de a încheia contractul de vânzare cumpărare la termenul stabilit, fără ca promitenta cumpărătoare să fie de acord cu prelungirea termenului, aceștia se obligă să achite de două ori acontul primit cu titlu de avans, adică 66.733 euro, iar în cazul în care cumpărătorii promitenți nu-și respectă obligația de cumpărare a apartamentului la același termen, aceștia pierd acontul achitat.

În caz de rezoluțiune, instanța are a verifica dacă în cauză sunt întrunite condițiile răspunderii contractuale, existența faptei ilicite a debitorului, existența vinovăției acestuia, existența prejudiciului suferit de creditor, legătura de cauzalitate dintre fapta ilicită și prejudiciu, îndeplinirea cerinței punerii în întârziere a debitorului obligației neexecutate, având în vedere art. 1020, art. 1021 și art. 1066 C. civ.

Față de această situație, recurenții au susținut că soluția pronunțată de instanța de apel nu este corectă, întrucât reclamanta este în culpă procesuală, aceasta fiind cea care nu a respectat și nu a executat clauzele din antecontractul de vânzare cumpărare, contractul în formă autentifică neîncheindu-se din vina acesteia până la termenul convenit 1 martie 2009, fapt ce rezultă din neachitarea avansului în tranșele și la termenele stabilite.

Deși au fost achitate primele două tranșe din avans la termenele convenite prin antecontact, cea de a treia tranșă nu a fost achitată integral și la termenul menționat, s-a plătit numai 27.00 euro când apartamentul a fost terminat la roșu, deși blocul a fost recepționat la data de 28 septembrie 2008, caz în care devine incidentă clauza penală instituită în favoarea promitenților vânzători, situație în care cumpărătorii promitenți pierdeau acontul achitat de 66.733 euro.

Recurenții au susținut că și-au executat integral toate obligațiile din contract, punând-o în întârziere pe reclamantă, care s-a prevalat de propria turpitudine, instanța reținând greșit că a fost modificată autorizația de construire din 30 octombrie 2007 care a stat la baza încheierii contractului din 24 decembrie 2008, în cauză nefiind dovedită culpa lor întrucât proiectele sunt întocmite de arhitecți, iar în ceea ce privește pretenția ca lucrările de finisare a interioarelor să fie terminate la standardele indicate și neexecutarea dotărilor menționate în anexele la contract, vina aparține și reclamantei care nu a achitat integral tranșa a treia din avans.

- S-a mai arătat că raportul de expertiză efectuat în cauză nu răspunde obiectivelor solicitate de instanță, întrucât verificarea s-a făcut numai cu privire la apartamentul cumpărat de reclamantă, nu și la situația din proiect și cea de pe teren, ci face analiza autorizațiilor de construcție, astfel că decizia pronunțată în apel a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

- În ceea ce privește suma solicitată de reclamantă, instanța de apel avea obligația să se pronunțe asupra acesteia prin raportare la moneda națională în lei și nu în euro, situația fiind aceeași și în cazul stabilirii taxei judiciare de timbru, când reclamanta trebuia să achite diferența de taxă raportat la cursul leu/euro.

- A susținut că în apel, în mod greșit au fost obligați pârâții la plata sumei de 21.029 lei cu titlu de cheltuieli de judecată la fond și apel, în condițiile în care reclamanta nu le-a cerut, decizia fiind dată cu încălcarea

dispozițiilor art. 274 C. proc. civ.

Analizând recursul declarat

pârâț

B. și C.

împotriva Deciziei civile nr. 172/A din 24

aprilie

2014, pronunțatǎ de Curtea de Apel

București,

secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie,

din perspectiva criticilor formulate și temeiurilor de drept arătate, ținând cont de limitele controlului de legalitate, Înalta Curte a constat că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente:

- Critica recurenților privind excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei A., raportat la faptul că aceasta apare ca unic semnatar al antecontractului, cu mențiunea căsătorită, și că doar ambii promitenți cumpărători aveau calitate procesuală activă, sens în care cererea de rezoluțiune trebuia formulată în contradictoriu cu toate părțile față de care contractul și-a produs efectele, întrucât coparticiparea procesuală activă a codebitorilor este obligatorie, nu poate fi primită.

Potrivit art. 35 alin. (1) din C. fam.: ,,soții administrează și folosesc împreună bunurile comune și dispun tot astfel de ele”.

Pentru a înlesni exercitarea actelor de administrare, folosință și dispoziție asupra bunurilor comune, alin. (2) din același articol a instituit prezumția mandatului tacit reciproc de reprezentare, prevăd că,,oricare dintre soți, exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are și consimțământul celuilalt soț”.

Cu privire la anumite acte de dispoziție, însă, soții nu pot beneficia de aceiași libertate. În alin. (2) al art. 35, partea finală din același cod, se arată că „niciunul dintre soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție care face parte din bunurile comune, dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț”, interdicția operând în considerarea importanței și implicațiilor pe care astfel de acte le pot avea.

Din perspectiva viitorului cumpărător al bunului, cum este și cazul reclamantei, antecontractul de vânzare-cumpărare a apartamentului menționat reprezintă un act de dobândire a unui imobil, iar nu de înstrăinare, caz în care nu era necesar consimțământul expres al celuilalt soț, funcționând prezumția de mandat tacit reciproc.

Ca atare, antecontractul de vânzare-cumpărare în discuție putea fi încheiat doar de soțul reclamant, în mod valabil, astfel cum s-a întâmplat și în speță, întrucât acesta are semnificația unei promisiuni de vânzare cumpărare de natură a da naștere unei obligații personale între părțile ce l-au încheiat, valabilitatea unei astfel de convenții nefiind condiționată de existența consimțământului expres al ambilor soți.

De altfel, interesul în eventuala combatere a „validității” antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat doar de unul dintre soți privind un imobil aparține soțului care nu a participat la perfectarea actului, iar nu cocontractanților, susținerile recurenților din această perspectivă neputând fi reținute.

Așa fiind, în mod legal s-a reținut că reclamanta se legitimează procesual activ, avându-se în vedere că principiul unanimității potrivit cu care nici un act nu poate fi înfăptuit cu privire la un bun, privit în materialitatea sa fără acordul unanim al copărtașilor, nu funcționează în cauză.

Este știut că regula unanimității este de altfel o construcție jurisdicțională ce decurge dintr-o procedură specifică, ce poate duce la limitări ale dreptului de acces la o instanță.

În acest sens s-a apreciat că art. 6 alin. (1) din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, îi garantează fiecăruia dreptul ca o instanță să ia act de orice contestație legată de drepturile și obligațiile sale cu caracter civil, însă dreptul la o instanță nu este absolut. El poate da ocazia unor limitări implicit admise, deoarece el reclamă prin însăși natura sa o reglementare din partea statului. Cu toate acestea, limitările aplicate nu pot restrânge accesul deschis individului de o manieră sau într-o asemenea măsură încât dreptul să fie atins în însăși substanța sa. Mai mult decât atât ele nu se conciliază cu art. 6 alin. (1) decât dacă urmăresc un scop legitim și dacă există un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele utilizate și scopul vizat - Hotărârea din 14 decembrie 2006 în cauza Lupaș și alții împotriva României.

În lumina acestor considerente, se apreciază că dacă s-ar aplica strict regula unanimității i s-ar impune reclamantei o sarcină disproporționată, care ar priva-o de posibilitatea clară și concretă de a obține examinarea cererii sale de către instanță, aducând astfel atingere substanței însăși a dreptului său de acces la justiție și o încălcare a art. 6 alin. (1) din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., poate fi invocat atunci când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu aplicarea greșită a legii.

În speță prin prisma acestui motiv de recurs, s-a pus în discuție nerespectarea prevederilor art. 969 C. civ., în raport de executarea obligațiilor asumate de

reclamanta A. și de

pârâț

B. și C. prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 22 ianuarie 2008 de B.N.P., D., ce fac obiectul cauzei deduse judecății.

Este de necontestat că

, între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 22 ianuarie 2008 de B.N.P., D., prin care reclamanta

A. și

intimații pârâți B. și C., în calitate de promitenți vânzători s-au obligat să vândă reclamantei A., în calitate de promitentă cumpărătoare, apartament a blocului de locuințe edificat în orașul Voluntari, județul Ilfov, cota parte indiviză din părțile și dependințele comune ale imobilului, dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului în cotă indiviză și dreptul de proprietate asupra unui loc de parcare, în suprafață de 15 mp situat la subsolul clădirii, în schimbul sumei de 166.830 euro ce urma să fie achitată de reclamantă, astfel: 3.000 euro la semnarea antecontractului, 22.025 euro, în termen de 45 zile, dar nu mai repede de stabilirea finisajelor apartamentului, 41.708 euro la data construirii blocului la roșu, iar diferența de preț de 100.097 euro la data transferului dreptului de proprietate asupra apartamentului, dar nu mai târziu de 1 martie 2009.

Astfel, prin antecontractul menționat, care este un contract sinalagmatic, părțile au stabilit drepturi și obligații reciproce, caracteristica esențială constituind-o reciprocitatea și interdependența obligațiilor ce revin acestora.

Este știut că, în sfera noțiunii de neexecutare definitivă și irevocabilă, intră nu numai imposibilitatea obiectivă de executare dar și situațiile în care nu mai există interesul creditorului pentru executarea în natură datorita întârzierii debitorului, rezoluțiunea putând fi dispusă și în cazul unei neexecutări parțiale, dar suficient de importantă, în sensul că poate viza doar o obligație din cele asumate de debitor, dar care, din punct de vedere juridic poate fi considerată ca fiind totală, câtă vreme executarea contractului nu este divizibilă.

În virtutea dreptului de opțiune al creditorului între executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare și rezoluțiunea acestuia, reclamanta a optat pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, având în vedere neîndeplinirea culpabilă de către pârâți a obligației de a preda bunul imobil așa cum acesta a fost descris în convenție și împrejurarea că nu poate accepta un apartament care nu corespunde din punct de vedere cantitativ și calitativ normelor tehnice în vigoare și în care nu se poate locui în condiții de confort.

Or, recunoscând părții care și-a executat obligația sau care se declară gata să și-o execute, în speță, obligația de plată a avansului, posibilitatea de a alege între executarea silită și desființarea contractului prin rezoluțiune, legiuitorul a realizat echilibrul firesc între principiul forței obligatorii a contractului, principiul executării în natură și cu bună-credință a obligațiilor asumate și principiul echității.

Clauza contractuală expresă din antecontract privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, se referă la obligația promitenților vânzători de a preda apartamentul cu finisajele și dotările menționate în anexa III la contract, ce constituia parte integrantă din acesta, dar și faptul că dacă nu se va ajunge la încheierea actului de vânzare cumpărare până la data limită stabilită în act, iar părțile nu vor conveni prelungirea acestei date, partea în culpă va plăti daune interese, respectiv promitenții vânzători vor restitui dublul avansului, iar promitenta cumpărătoare va pierde avansul plătit.

Prin acțiune, reclamanta a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 22 ianuarie 2008 de B.N.P., D., obligarea pârâților la plata sumei de 104.000 euro, în echivalent lei, reprezentând dublul avansului achitat de reclamanți, pârâților, motivul rezoluțiunii invocat constând în neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către pârâți.

Acțiunea în rezoluțiune a contractului poate fi invocată numai de partea care a executat sau s-a declarat gata să execute contractul,

pe motiv că cealaltă parte nu a executat culpabil obligațiile la care s-a îndatorat.

În speță instanța de apel pornind de la regula generală instituită de art. 1326 C. civ., conform căreia vânzătorul trebuie să predea cuprinsul lucrului vândut în măsura determinată prin contract și de la interpretarea prevederilor art. 1020-1021 C. civ., în raport de clauzele contractuale a analizat succesiunea obligațiilor asumate de părți.

În mod just s-a apreciat în cauză, conform art. 977 și art. 982 C. civ., că voința reală a reclamantei a fost aceea de a achiziționa de la intimații pârâți un apartament, situat într-un bloc rezidențial, cu finisajele și dotările menționate în anexa III la antecontract, cota parte indiviză din părțile și dependințele comune ale imobilului, dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului în cotă indiviză și dreptul de proprietate asupra unui loc de parcare, în suprafață de 15 mp situat la subsolul clădirii.

Obligația intimaților pârâți era de a transmite reclamantei, până la termenul convenit, dreptul de proprietate asupra apartamentului, cum de altfel a reținut și instanța de apel, dar nu oricum, ci cu finisajele și dotările menționate în anexa III la antecontract, inclusiv piscină, dreptul de proprietate asupra unui loc de parcare, dreptul de coproprietate asupra cotei indivize din părțile și dependințele comune ale imobilului, dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului în cotă indiviză, întinderea fiind cea care rezulta din antecontract, dar cu obligația corelativă a reclamantei de a achita prețul convenit, în modalitatea de plată stabilită de părți.

Astfel, se constată că instanța de apel, în virtutea caracterului devolutiv al apelului, a stabilit în mod just că blocul nu a fost construit, conform certificatului de urbanism ce a stat la baza eliberării autorizației inițiale, modificându-se atât volumetria și plastica arhitecturală a construcției, inclusiv ferestrele convenite la apartamentul în litigiu, cât și suprafața terenului aferent clădirii, care s-a micșorat, că s-a mutat accesul și scările din fațada principală, iar terasa comună de la parter a fost repartizată unui apartament de la parter, micșorându-se astfel spațiul comun și că lucrările de amenajare a imobilului nu respectă indicatorii de calitate.

Cum micșorarea curții imobilului, modificarea fațadei imobilului, neefectuarea piscinei, prevăzută expres în anexa III la contract, sunt elemente esențiale și suficiente ale convenției părților, de natură să atragă rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare, în condițiile în care, prin antecontract s-a prevăzut expres obligația promitenților vânzători de a transmite promitentei cumpărătoare apartamentul în litigiu cu dotările expres prevăzute în anexă, dar și dreptul de proprietate asupra părților comune din imobil și asupra cotei indivize de teren, se apreciază că soluția instanței de apel pe acest aspect este una corectă.

Or, prevederea din cuprinsul antecontractului, din care face parte și anexa III, cu privire la piscină ca parte integrantă a ansamblului arhitectonic și structural a complexului nu poate fi considerată un element neesențial al contractului, prin a cărui încheiere, reclamanta nu a urmărit doar să obțină dreptul de proprietate asupra unui apartament situat într-un bloc, ci a urmărit transmiterea în proprietate a apartamentului prevăzut și identificat în proiectul imobiliar inițial, cu caracteristicile convenite atât pentru apartament, cât și pentru întregul condominiu, asupra căruia aceasta urma să dobândească un drept de coproprietate, în cota indiviză aferentă apartamentului, după cum a reținut și instanța de apel.

Nici faptul că reclamanta nu a achitat cea de a treia rată a prețului convenit în totalitate și la termenul stabilit inițial de părți, nu poate fi primit ca motiv de respingere a acțiunii reclamantei, avându-se în vedere că ceea ce s-a plătit din această rată a fost primit, fără obiecțiuni de recurenții pârâți, reținându-se că plata făcută a prezentat interes și utilitate pentru aceștia, astfel că în raport de art. 983 C. civ. se apreciază că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate față de intimații pârâți.

Este de observat că în neexecutarea contractului culpa este un element esențial pentru rezoluțiune, și cum în speță

intimații pârâți, în calitate de promitenți vânzători nu și-au respectat obligații esențiale asumate prin contract, se constată că reclamanta este îndreptățită să solicite instanței rezoluțiunea convenției și obligarea acestora la restituirea dublului avansului, astfel cum s-a convenit prin clauza penală expres menționată în convenție, reținându-se că pentru îndeplinirea obligației nu era suficientă notificarea promitentei cumpărătoare în vederea încheierii actului de vânzare cumpărare înainte de termenul convenit, ci era necesar ca la data notificării, promitenții vânzători să fi fost în măsură să transmită acesteia în proprietate apartamentul, cu finisajele și dotările convenite, inclusiv piscina, cota parte aferentă din părțile comune ale imobilului și din curte, astfel că

în mod justificat instanța de apel a concluzionat neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1020-1021 C. civ. pentru desființarea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată cu privire la apartamentul menționat.

- Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri poate fi cerută atunci când hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii o

ri străine de natura pricinii.

Față de textul de lege evocat, motivarea unei hotărâri este contradictorie atunci când există considerente contradictorii, din care să rezulte atât temeinicia cât și netemeinicia cererii de chemare în judecată, ori atunci când există contradicție între considerente și dispozitiv.

Se observă că această critică vizează raportul de expertiză efectuat în cauză, care nu a răspuns obiectivelor solicitate de instanță, întrucât verificarea s-a făcut numai cu privire la apartamentul cumpărat de reclamantă, fără să-și raporteze concluziile la situația din proiect și de pe teren, și vizează aspecte de netemeinicie, ce exced prezentului recurs, odată cu abrogarea art. 304 pct. 11 C. proc. civ.

Astfel, se constată că instanța de apel a analizat toate criticile invocate de reclamantă prin cererea de apel, argumentând motivele avute în vedere pentru care a fost reținută răspunderea pârâților, ținând cont de obligațiile asumate prin convenția încheiată în condițiile art. 969 C. civ.

Nici susținerea legată de

modul de stabilire al taxei judiciare de timbru la cuantumul pretențiilor exprimate în euro, ce se impunea a fi achitată de reclamantă nu poate fi reținută

în raport de dispozițiile

art. 18 alin. (2) din Legea nr. 146/1997, din analiza cărora rezultă, fără echivoc, că cererea de reexaminare a taxei judiciare de timbru reprezintă un mijloc procedural aflat exclusiv la îndemâna titularului cererii, în speță a reclamantei.

Ca atare, Înalta Curte reține că această cale procedurală, contestarea modului de stabilire a taxei judiciare de timbru este deschisă doar celui în sarcina căruia a fost stabilită obligația de plată a taxei de timbru, articolul menționat din Legea nr. 146/1997 fiind adoptat pentru armonizarea legislației naționale la legislația europeană, respectiv, la art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului ce consacră dreptul la un proces echitabil, drept ce include și accesul liber la justiție.

- Nefondată este și critica recurenților, referitoare la greșita obligare a lor în apel la plata cheltuielilor de judecată efectuate de reclamantă la fond și apel, știut fiind că dreptul de a cere plata cheltuielilor de judecată se naște pentru partea care a câștigat procesul, ca efect al hotărârii judecătorești prin care cealaltă parte a căzut în pretenții potrivit art. 274 alin. (1) C. proc. civ.

Cum recurenții pârâți sunt cei care au căzut în pretenții în sensul dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., se apreciază că în mod corect aceștia au fost obligați de instanța de apel la plata cheltuielilor de judecată suportate de reclamantă la fond și apel.

Recurenții au invocat formal în cauză și dispozițiile art. 304 pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ., dar fără să arate criticile în raport de care decizia instanței de apel nu este legală, motive de recurs ce nu pot fi analizate.

Dar chiar și așa, susținerea potrivit căreia instanța de apel a dat mai mult decât s-a cerut este greșită, deoarece dispozițiile art. 304 pct. 6, plus petita, au avut în vedere cadrul procesual determinat de părți în privința obiectului litigiului, respectându-se principiul disponibilității procesuale întrucât reclamanta p

rin acțiune a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare menționat și obligarea pârâților la plata sumei de 104.000 euro, în echivalent lei, reprezentând dublul avansului achitat de reclamantă pârâților.

Față de cele ce preced, pentru considerentele arătate, cum în cauză nu se poate reține incidența prevederilor art. 304 pct. 6, 7, 8 și 9 C. proc. civ., Înalta Curte, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de

pârâț