ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 516/2017

Decizia nr. 516/2017

Asupra recursului de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

A. Obiectul cererii introductive.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, la data de 22 septembrie 2014, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta B. și C., precum și cu Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună următoarele:

- să constate că prețul chiriei pentru terenul aferent construcției situate la adresa din București, sector 1, închiriată de reclamant conform contractului de închiriere nr. 2945 din 2 aprilie 1990, astfel cum a fost completat și modificat prin actul adițional nr. 944 din 13 mai 2013, este disproporționat de mare raport cu prețul actual al chiriei, considerată a fi prețul pieței chiriilor, determinând o îmbogățirea fără justă cauză a pârâtei;

- să constate că actul adițional nr. 944 din 13 mai 2013 este un contract de adeziune, acesta conținând o clauză abuzivă cu privire la chiria asupra terenului aferent clădirii închiriate, care prin raportare la condițiile reale ale pieței apare ca fiind total inechitabilă;

- să suspende până la soluționarea prezentul litigiu, obligația de plată a chiriei aferente terenului anterior menționat;

- să oblige pârâta B. la recalcularea chiriei și modificarea în consecință a clauzei contractuale referitoare la cuantumul chiriei, pârâta urmând să facă toate formalitățile necesare aducerii la îndeplinire a modificării contractului, în condițiile dispuse de instanța de judecată, sub sancțiunea achitării de daune cominatorii de 200 RON pe fiecare zi de întârziere, de la rămânerea definitivă și irevocabilă a hotărârii până la executarea efectivă a obligației;

- să oblige pârâta să îi restituie diferența de chirie suportată nejustificat de către reclamant în ultimii trei ani, anterior introducerii prezentei cereri de chemare în judecată;

- să oblige pârâta la plata cheltuielilor de judecată.

B. Hotărârea primei instanțe.

Prin Sentința civilă nr. 874 din 29 iunie 2015, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis excepția inadmisibilității cererii pentru capetele 1, 2 și 3 de cerere și a respins ca inadmisibile aceste petite și a respins în rest ca neîntemeiată cererea.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanțe.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul A. solicitând anularea hotărârii atacate și trimiterea spre rejudecare instanței de fond, întrucât prima instanță a soluționat procesul fără a intra în judecata fondului, iar în cazul în care se va aprecia că instanța a soluționat fondul cauzei să se procedeze la rejudecare și să fie schimbată în tot sentința, în sensul admiterii în tot a cererii de chemare în judecată formulată de reclamant.

D. Hotărârea instanței de apel.

Prin Decizia civilă nr. 354A din 25 mai 2016, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins ca nefondat apelul formulat de reclamantul A. împotriva Sentinței civile nr. 874 din 29 iunie 2015 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă.

E. Calea de atac împotriva hotărârii instanței de apel.

Împotriva Deciziei civile nr. 354A din 25 mai 2016 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a declarat recurs reclamantul A. criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate:

Hotărârea este dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, conform art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În mod greșit s-a considerat cererea de chemare în judecată ca fiind inadmisibilă, în condițiile în care numai instanța de judecată poate stabili caracterul de contract de adeziune al contractului de închiriere și a actelor adiționale, parte integrantă a acestuia, încheiat între recurent și intimată, precum și caracterul abuziv al clauzei privind chiria stabilită cu privire la teren. Cererea este astfel admisibilă.

Recurentul-reclamant nu a avut posibilitatea să negocieze niciuna dintre clauzele contractului, ci a fost obligat să accepte contractul, așa cum l-a redactat B.

Acest contract de închiriere cuprinde o clauză abuzivă referitoare la chiria aplicabilă terenului reprezentând curtea locuinței preluate de recurent, respectiv un preț disproporționat prin raportare la nivelul chiriilor practicate pe piața liberă a chiriilor sau a oricărei noțiuni de chirie justă raportat la același domeniu privat al statului reglementat de Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 26/2010.

Prin raportare la natura de contract de adeziune a contractului de închiriere, în cauză sunt întrunite condițiile pentru a califica clauza privind stabilirea chiriei asupra terenului ca fiind abuzivă, chiar și raportat la prevederile Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori.

Bunul supus închirierii nu aparține domeniului public, ci domeniului privat al statului.

În speță, sarcina de a demonstra existența "bunei-credințe" și a "negocierii" revine profesionistului, probă pe care B. nu a făcut-o în cazul de față.

Prin Hotărârea din 27 iunie 2000 Curtea de Justiție a Uniunii Europene stabilește că "trebuie considerată abuzivă în sensul art. 3 din Directivă clauza considerată în contradicție cu cerința de bună-credință care provoacă un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților în detrimentul consumatorului".

Actul de reglementare al chiriilor pentru Municipiul București schimbă, începând cu 2010, valoarea chiriilor și modifică implicit vechea reglementare din 2008.

Cererea introductivă este admisibilă în condițiile în care O.U.G. nr. 9/2008 nu este singurul act care reglementează nivelul chiriilor imobilelor deținute de către stat și închiriate către persoane fizice, instanța de judecată fiind singura în măsură să soluționeze litigiile în care un chiriaș este prejudiciat de o autoritate a statului prin impunerea unei chirii nejustificate, în raport cu ceilalți chiriași de pe piața liberă într-o economie de piață adevărată.

În speță, chiria nu a fost negociată de către recurent cu B., fiind impusă de pârâta-intimată și creând un dezechilibru semnificativ între B. și chiriaș.

Prin calificarea contractului de închiriere ca fiind un contract de adeziune ce cuprinde clauze abuzive, se impune aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente, în speță, aplicarea Legii nr. 193/2000.

Se solicită admiterea recursului, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel.

F. Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte apreciază recursul ca fiind nefondat și acesta urmează a fi respins pentru următoarele considerente:

Chiria aferentă terenului și construcției este stabilită prin O.U.G. nr. 9/2008, aprobată prin Legea nr. 183/2008, așadar printr-un act normativ obligatoriu.

Se arată că numai instanța poate constata ca abuzivă o clauză contractuală, ceea ce este real. Însă, în cauză, chiria a fost stabilită prin lege, astfel că această clauză nu poate fi negociată.

Instanța de apel a reținut că potrivit jurisprudenței Curții de Justiție a Uniunii Europene, "principiile din dreptul Uniunii referitoare la protecția consumatorilor și la echilibrul contractual trebuie interpretate în sensul că sunt excluse din domeniul lor de aplicare acte cu putere de lege și norme administrative ale unui stat membru, precum cele în discuție în litigiul principal, în lipsa unei clauze contractuale de modificare a conținutului sau a domeniului de aplicare al acestora".

Așa fiind, instanța nu poate aprecia, împotriva legii, dacă o chirie este mare sau mică.

În ceea ce privește contractul de adeziune, acesta nu este interzis de lege cu condiția ca acesta să nu conțină clauze abuzive.

În speță, nu se poate constata că un act normativ nu respectă ordinea publică și buna-credință, astfel că respectiva clauză privind cuantumul chiriei nu poate fi considerată abuzivă, cu atât mai mult cu cât aceasta a fost stabilită prin lege.

În mod corect instanța de apel a apreciat că nu poate stabili ca abuzivă o clauză inserată într-un contract, urmare a aplicării unui act normativ.

În speță, nu sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 193/2000 și nici ale Directivei 93/13/CEE, acestea nefăcând referire la contracte ce conțin clauze stabilite pe baza dispozițiilor legale.

În acest sens, în mod corect s-a reținut că respectiva clauză referitoare la chirie rezultă din norme legale și pentru niciuna dintre părți nu este prevăzută posibilitatea de a stabili cuantumul chiriei.

Recurentul este beneficiarul folosinței unui imobil aflat în administrarea B. și a semnat toate actele adiționale încheiate după intrarea în vigoare a O.U.G. nr. 9/2008.

Criticile referitoare la aplicarea în cauză a altor prevederi care reglementează nivelul chiriilor aplicate imobilelor statului nu pot fi primite deoarece chiria pentru imobilele aflate în proprietatea statului și administrarea B. a fost stabilită printr-un act normativ.

Prin O.U.G. nr. 9/2008 s-a stabilit tariful lunar al chiriei pe mp care se aplică locuințelor și terenurilor aferente acestora, administrate de B. Acest act normativ a fost adoptat tocmai din necesitatea reglementării nivelului chiriilor practicate de regie față de cel practicat pe piața imobiliară.

Legea nu prevede posibilitatea ca regia să negocieze în vreun fel cuantumul chiriei.

Raporturile juridice născute între părți prin închirierea contractului de închiriere nu intră în domeniul de aplicare a Directivei Consiliului 93/13/CEE și nici în cel al Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori.

În contractul de închiriere, clauza privind cuantumul chiriei pentru teren este stabilită printr-un act normativ, astfel că nu se poate reține că această clauză încalcă ordinea publică sau a fost stabilită cu rea-credință.

Față de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea deciziei recurate și, potrivit dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamantul A. împotriva Deciziei nr. 354 A din 25 mai 2016, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 23 martie 2017.

Procesat de GGC - CT