ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2594/2020

Obiectul cererii de chemare în judecată Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj la data de 1.11.2018, reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtul B., a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, precum și intabularea dreptului de proprietate cu titlu de cumpărare cu privire la imobilul clădire (astfel cum este descris în antecontractul de vânzare-cumpărare și în cartea funciară a imobilului, având suprafața utilă de 153,49 mp) situat în Cluj-Napoca, județul Cluj, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca, provenit din conversia de pe hârtie nr. x, AL1 cu nr. cad. x, imobil ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/28.07.2015 de BNP C..

Hotărârea pronunțată în primă instanță Prin sentința nr. 237/F/8.05.2019, Tribunalul Cluj, secția I civilă a admis acțiunea și, în consecință: a obligat pârâtul să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul construcție situat în Municipiul Cluj-Napoca, județul Cluj, înscris în C.F. nr. x Cluj-Napoca, provenit din conversia de pe hârtie a C.F. nr. x, cu nr. cadastral x, compusă din: parter - hol, living, bucătărie și loc de luat masa, baie, debara, garaj, terasă; mansardă - 2 camere, hol cu casa scării, dormitor, 2 băi, cu suprafața de 153,49 mp, cu privire la care părțile au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.07.2015 de Notar public C., iar în caz contrar, hotărârea va ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare; a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantei cu privire la imobilul descris cu titlu de drept cumpărare, cu cheltuieli de judecată parțiale în cuantum de 14.764,11 RON.

Hotărârea pronunțată în apel Prin decizia nr. 220/A/23.10.2019, Curtea de Apel Cluj, secția I civilă a respins ca nefondat apelul declarat de pârâtul B. împotriva sentinței menționate, cu cheltuieli de judecată în sumă de 3.000 RON.

Calea de atac formulată în cauză Împotriva deciziei sus-menționate, a declarat recurs pârâtul B., criticând-o pentru nelegalitate pe temeiul dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. și susținând, în esență, că decizia a fost pronunțată cu încălcarea prevederilor art. 1553 C. civ. și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1552 C. civ., totodată, cu nerespectarea dispozițiilor art. 1669, art. 1279 și art. 1556 C. civ. Recurentul a făcut referire la situația de fapt și la probele administrate, susținând că, deși anumite constatări ale instanței de apel întemeiate pe clauzele antecontractului de vânzare - cumpărare sunt corecte, prin decizia recurată se adaugă la lege în privința momentului plății ultimei tranșe din preț. Astfel, data plății ultimei tranșe a prețului a fost expres reglementată de părți prin antecontract, respectiv până la 30.08.2018, dată la care avea să opereze și transferul dreptului de proprietate. Or, reținând că plata ultimei tranșe din preț urma să aibă loc la momentul autentificării contractului de vânzare - cumpărare, instanța a făcut nu doar o interpretare eronată a antecontractului, ci îl modifică fundamental, iar intervenția nepermisă a instanței de judecată trebuie sancționată prin anularea hotărârii. Pe cale de consecință, sunt lipsite de relevanță operațiunile ulterioare datei de 30.08.2018, stabilite în mod imperativ de părți ca dată limită și care au fost reținute în mod greșit de către instanța de apel. Atât data de 6.09.2019, pentru care reclamanta a notificat pârâtul în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare, cât și data de 10.09.2018, la care s-a prezentat avocatul pârâtului, sunt plasate după data de 30.08.2018. Faptul că promitentul cumpărător a inițiat această semnare după data limită la care trebuia efectuată plata integrală a prețului și implicit, transferul dreptului de proprietate, nu este de natură a modifica antecontractul semnat, în sensul prorogării tacite a termenului limită până la care avea să se perfecteze tranzacția în formă autentică, împotriva voinței exprimate neechivoc. Demersurile promitentei cumpărătoare ar fi fost legitime numai în situația în care, deși ar fi efectuat plata ultimei tranșe din preț anterior datei de 30.08.2018 și l-ar fi notificat pe pârât a se prezenta la notar în data de 30.08.2018, acesta ar fi refuzat, însă nu aceasta a fost situația în speță. De asemenea, este lipsită de relevanță faptul, constatat de instanța de judecată, conform căruia notarul public, in cuprinsul încheierii examinate, a confirmat faptul că la data de 6.09.2018 era programată atât semnarea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, cât și semnarea contractului de ipotecă între reclamantă și D., Sucursala Cluj, cu privire la ultima tranșă din preț. Recurentul a mai arătat faptul că raționamentul instanței de judecată potrivit căruia pârâtul nu avea intenția de a semna contractul translativ de proprietate este greșit, întrucât acesta nu avea intenția de a face altceva decât ceea ce era expres reglementat în contract. Or, ceea ce i s-a pretins exceda dispozițiilor contractului semnat, care stipula în mod neechivoc un termen limită pentru semnarea contractului în formă autentică, termen nerespectat din culpa exclusivă a reclamantei. Prin motivele de recurs, a fost criticată aprecierea instanței potrivit căreia antecontractul semnat nu ar conține un pact comisoriu, în condițiile în care este pe deplin incident art. 1553 C. civ., pactul comisoriu inserat fiind în deplină concordanță cu exigențele legiuitorului. Instanța de judecată nu poate trece peste dispozițiile actului semnat și asumat de către părți. Acest antecontract nu a fost modificat printr-un act menit a proroga termenul limită, astfel încât toate demersurile efectuate de către promitenta cumpărătoare după data de 30.08.2018 excedează cadrul contractual și legal incident. Instanța de apel a făcut aplicarea greșită a normei de drept material, în sensul că a omis să verifice incidența art. 1553 C. civ., reținând în schimb art. 1552, deși acesta nu conține dispoziții incidente în cazul de față. Spre deosebire de reglementarea consacrată de vechiul C. civ., în care pactele comisorii nu erau prevăzute în mod expres, acestea fiind un rezultat al dezbaterilor doctrinare și ale jurisprudenței, noul Cod prevede nu doar mecanismul rezoluțiunii/rezilierii unilaterale, ci și posibilitatea operării acesteia în baza unor pacte comisorii, aspect ce rezultă din art. 1553 C. civ. Pactul comisoriu are ca efect rezoluțiunea/rezilierea de drept a contractului, însă este necesar ca prin acordul părților să fi fost prevăzut în mod expres care sunt obligațiile a căror neexecutare atrage acest remediu contractual. Această cerință legală a fost denumită în doctrină regula specializării pactului comisoriu, având drept consecință ineficiența unui pact care conține doar referiri generale la neîndeplinirea obligațiilor contractuale. Întrucât în antecontract a fost inclus un pact comisoriu care opera de plin drept în cazul neexecutării obligațiilor prevăzute, nu era necesară notificarea promitentului cumpărător, în aplicarea art. 1553 alin. (2) C. civ. Chiar și în situația în care notificarea ar fi fost necesară, această condiție este oricum îndeplinită, având în vedere faptul că din încheierea de certificare nr. 3/10.09.2018 întocmită de notar E. reiese în mod neîndoielnic intenția pârâtului de a nu mai încheia contractul, dând efectivitate pactului comisoriu, legea impunând doar modalitatea scrisă a notificării, fără a preciza exact ce formă trebuie să îmbrace aceasta. Totodată, fiind vorba despre un pact comisoriu, nu era necesar nici un mandat prin care avocatul să îl reprezinte pe promitentul vânzător pentru alte demersuri decât cele de a comunica poziția acestuia. În aceste condiții, ar fi trebuit reținut că mandatarul convențional, domnul avocat F., a fost prezent, în numele și pe seama pârâtului, în baza mandatului acordat, pentru a prezenta poziția acestuia cu privire la situația antecontractului, respectiv pentru a învedera o dată în plus că termenul limită până la care se putea încheia contractul translativ de proprietate în acord cu angajamentul reciproc a fost 30.08.2018, termen depășit și că, la împlinirea acelui termen, pârâtul a înțeles să dea efectivitate clauzei din antecontract care îi permitea să-i pună în vedere promitentului cumpărător să elibereze imobilul și să valorifice imobilul, urmând a-1 despăgubi pe acesta din suma obținută din vânzare, la nivelul sumelor pe care i le-a achitat pârâtului. Recurentul a susținut, totodată, că, în mod greșit, instanța de judecată a reținut reaua sa credință pentru a nu se fi prezentat la notar la o dată ulterioară celei agreate contractual, dând efect juridic faptelor/alegațiilor reclamantei cu încălcarea prevederilor înscrisului semnat care trebuie să prevaleze. Fiind vorba despre un moment ulterior termenului de 30.08.2018, este fără relevanță analizarea bunei sau relei credințe, pârâtul fiind îndreptățit să refuze încheierea contractului de vânzare - cumpărare, clauza din antecontract care prevede că neachitarea la timp a ultimei tranșe duce la încetarea de drept a antecontractului fiind acceptată pe deplin de către intimată, aceasta fiind în deplină cunoștință de cauză cu privire la consecințele nerespectării clauzei. Contrar celor reținute de instanță, chiar dacă în mod formal instanța nu a fost învestită cu un capăt de cerere care să vizeze rezoluțiunea, aceasta avea, în virtutea rolului său activ, atât dreptul cât și obligația de a cerceta sub toate aspectele situația litigioasă cu care a fost învestită. Astfel, o verificare simplă ar fi permis instanței să constate că, în speță, nu sunt îndeplinite condițiile expres prevăzute de legiuitor pentru admiterea cererii reclamantei. Concluzia se desprinde neechivoc din analiza coroborată a textelor legale invocate de către reclamantă, în cuprinsul cererii de chemare în judecată, și, mai apoi, de către instanța de judecată care folosește ca temei de drept, respectiv cele ale art. 1669, art. 1279 și art. 1556 C. civ. Cât privește aprecierea instanței conform căreia la data de 30.08.2018 reclamanta era în măsură să-și îndeplinească obligațiile contractuale asumate la data la care a notificat pârâtul să se prezinte la notar, deoarece avea aprobată solicitarea de credit pentru ultima tranșă din preț, recurentul a arătat că, având în vedere că data la care urma să se efectueze ultima tranșă era cunoscută de promitenta cumpărătoare încă de la încheierea antecontractului, aceasta trebuia să depună toate diligentele ca măcar la acea dată să transfere pârâtului respectiva sumă, nu să aștepte să se împlinească acel termen ca abia atunci să îi fie aprobată solicitarea de credit, deci plata urmând să se facă ulterior, la un moment care depășea termenul stabilit.

Procedura de filtru Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 13 octombrie 2020, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de pârâtul B. și a fixat termen de judecată la data de 8 decembrie 2020, în ședință publică, cu citarea părților.

Apărările formulate în cauză Intimata reclamantă a formulat întâmpinare, în termen legal, prin care a invocat excepția nulității recursului pentru neîncadrarea criticilor formulate în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ., iar, în subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat. Recurentul pârât a formulat răspuns la întâmpinare, solicitând admiterea recursului astfel cum a fost formulat. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele: Recurentul - pârât a susținut, în esență, că instanța de apel a ignorat prevederile art. 1553 C. civ. referitoare la pactul comisoriu, în condițiile în care în antecontractul de vânzare - cumpărare a unei construcții, încheiat de părți în formă autentică la data de 28.07.2015, a fost inclus un pact comisoriu, potrivit căruia neachitarea ultimei tranșe din preț la data stabilită atrage desființarea de drept a contractului. Din acest motiv, nu era necesară nici notificarea promitentului cumpărător - reclamanta din cauză -, nici un mandat de reprezentare pentru alte demersuri în afară de cel de a comunica poziția promitentului vânzător în sensul rezoluțiunii de drept a antecontractului. S-a mai susținut prin motivele de recurs că, omițând verificarea dispozițiilor art. 1553 C. civ., instanța de apel a făcut în mod greșit aplicarea dispozițiilor art. 1552 C. civ. referitoare la rezoluțiunea unilaterală. Totodată, menținându-se prin decizia de apel admiterea cererii de chemare în judecată, au fost aplicate greșit dispozițiile art. 1669 și art. 1279 C. civ. referitoare la promisiunea de vânzare, respectiv de cumpărare, deoarece nu a fost vorba despre un refuz al pârâtului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică și nici nu erau îndeplinite toate condițiile de validitate pentru a opera transferul dreptului de proprietate. S-a făcut referire și la prevederile art. 1556 C. civ. Criticile recurentului - pârât nu sunt fondate, în condițiile în care instanța de apel a apreciat în mod corect că antecontractul de vânzare - cumpărare nu cuprinde un pact comisoriu pentru ipoteza neplății la termen a ultimei tranșe din preț. Potrivit art. 1553 alin. (1) C. civ., "Pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului." Pe acest temei, este necesar ca înțelegerea părților să cuprindă în mod expres și neechivoc mențiunea că neexecutarea unor obligații, anume prevăzute, atrage desființarea de drept ex tunc a convenției, ceea ce nu este cazul în speță. Este adevărat că, astfel cum s-a reținut prin decizia recurată, părțile au prevăzut în antecontract obligația promitentei cumpărătoare ca, în cazul în care nu achită la termen o tranșă din preț, să elibereze imobilul în termen de 30 zile, urmând ca întreaga sumă achitată până la acea dată să fie restituită de promitentul vânzător din prețul încasat de acesta din vânzarea ulterioară a aceluiași imobil către un terț, dar nu mai târziu de 6 luni. O asemenea clauză, chiar dacă s-ar considera că include un pact comisoriu, nu are în vedere, însă, prin modul în care este formulată, și ultima tranșă din preț, a cărei executare are un regim juridic diferit de al celorlalte tranșe, analizat în mod corect de către instanța de apel. Astfel, potrivit înțelegerii părților, ultima tranșă din preț trebuia achitată până la data de 30.08.2018 și tot până la aceeași dată trebuia încheiat contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică, ceea ce relevă simultaneitatea executării acestor obligații reciproce. Or, a considera că neexecutarea obligației privind plata tranșei de preț finale atrage rezoluțiunea de drept a antecontractului, independent de îndeplinirea ori neîndeplinirea obligației promitentului vânzător vizând încheierea vânzării în formă autentică, înseamnă a institui o altă ordine de executare a obligațiilor decât cea prevăzută de părți și a ignora voința părților în privința caracterului simultan al acestora. Este de precizat că întreaga apărare calificată a pârâtului în prezenta cauză, consecventă conduitei adoptate prin avocatul ales pe parcursul derulării raportului contractual, se bazează pe afirmarea implicită a obligației de executare a diferenței de preț prioritar îndeplinirii obligației promitentului vânzător de încheiere a contractului în formă autentică, chiar dacă abia în recurs a articulat, în mod explicit, această aserțiune. Formularea explicită a tezei privind subordonarea executării propriei obligații plății în prealabil a ultimei tranșe din preț confirmă premisa apărării concepute încă din cursul judecății în primă instanță, iar instanța de apel, de altfel, a și analizat clauzele antecontractului în privința ordinii de executare a obligațiilor. Se constată, în acest sens că, în interpretarea recurentului, neplata integrală a prețului justifică activarea pactului comisoriu și exclude caracterul nejustificat al refuzului său de încheiere a contractului. Aceste susțineri ale pârâtului, în combaterea aprecierii instanței de apel referitoare la simultaneitatea executării obligațiilor reciproce în discuție, nu iau, însă, în considerare prevederile art. 1555 alin. (1) C. civ., în conformitate cu care "Dacă din convenția părților sau din împrejurări nu rezultă contrariul, în măsura în care obligațiile pot fi executate simultan, părțile sunt ținute să le execute în acest fel." Norma citată consacră regula simultaneității obligațiilor, în sensul că, în absența unei prevederi exprese în convenția părților sau dacă nu reiese contrariul din circumstanțele încheierii convenției ori din alte împrejurări relevante, invocate ca atare, obligațiile trebuie executate concomitent. Or, în prezenta cauză, antecontractul de vânzare - cumpărare nu conține, contrar celor susținute de către recurentul - pârât, o prevedere expresă în sensul că obligația promitentului vânzător de a se prezenta la notar și de a încheia actul în formă autentică era subsecventă obligației de achitare a restului de preț. Dimpotrivă, faptul că ambele obligații aveau aceeași dată - limită, fără alte mențiuni privind prioritatea uneia față de cealaltă, relevă tocmai intenția părților ca acestea să se execute concomitent, ceea ce înseamnă plata diferenței de preț la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, astfel cum, în mod corect, a stabilit instanța de apel, confirmând constatările primei instanțe pe acest aspect. În consecință, simultaneitatea executării obligațiilor legate de aceeași scadență - avându-se în vedere, totodată, faptul că, potrivit antecontractului, în cazul neexecutării obligației de către promitentul vânzător, celalaltă parte avea dreptul să solicite instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare - împiedică o interpretare a clauzelor contractuale, astfel cum au fost formulate, în sensul că ar conține un pact comisoriu privind plata ultimei tranșe din preț. În aplicarea art. 1553 alin. (1) C. civ., citat anterior, doar o clauză expresă și neechivocă în legătură cu această obligație a promitentului cumpărător ar fi exprimat intenția părților ca neexecutarea ei să conducă la rezoluțiunea de drept a convenției, independent de executarea ori de neexecutarea obligației asumate de promitentul vânzător. Față de cele expuse, urmează a respinge susținerile recurentului referitoare la existența unui pact comisoriu pentru ipoteza neplății la termen a ultimei tranșe din preț. Pe cale de consecință, nu poate fi primită nici susținerea potrivit căreia nu era necesară punerea în întârziere a reclamantei cu privire la diferența de preț, cât timp a fost infirmată premisa existenței pactului comisoriu pe care se bazează această susținere, nefiind, astfel, incident art. 1553 alin. (2) C. civ. (recurentul invocând, de fapt, situația de excepție din această normă), în conformitate cu care "În cazul prevăzut la alin. (1), rezoluțiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării." Pentru aceeași rațiune, urmează a fi înlăturate și susținerile referitoare la întinderea mandatului acordat de către pârât avocatului său, în legătură cu reprezentarea în fața notarului public în data de 10.09.2018, din moment ce au fost formulate tot în considerarea existenței pactului comisoriu. Cât privește modul de aplicare a dispozițiilor art. 1552 C. civ. referitoare la rezoluțiunea unilaterală de către instanța de apel, care a apreciat că nu sunt îndeplinite cerințele de aplicare a acestei norme, se constată că recurentul nu critică însăși concluzia la care a ajuns instanța, ci îi reproșează acesteia verificarea incidenței în cauză a normei, în condițiile în care aplicabil este art. 1553 C. civ., ce reglementează pactul comisoriu, și nu art. 1552. Întrucât recurentul nu a învestit instanța de recurs cu cercetarea condițiilor de operare a rezoluțiunii unilaterale, este suficient a se arăta, față de criticile formulate, că instanța de apel a procedat la verificarea incidenței art. 1552 C. civ. socotindu-se învestită pe acest aspect prin susținerile pârâtului, care a pretins că a notificat reclamanta cu privire la intenția de rezoluțiune unilaterală a contractului. Prin motivele de recurs, această apreciere nu a fost criticată ca atare, recurentul subliniind doar lipsa de relevanță a prevederilor art. 1552 C. civ., motiv pentru care, avându-se în vedere și respingerea criticilor vizând aplicabilitatea art. 1553 C. civ., Înalta Curte va înlătura susținerile recurentului în legătură cu art. 1552 C. civ. În ceea ce privește neîndeplinirea condițiilor de validitate pentru admiterea cererii de chemare în judecată și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contrat, în baza antecontractului de vânzare - cumpărare, se constată că susținerile recurentului nu conțin critici de nelegalitate a deciziei recurate, susceptibile de a fi analizate în raport de vreunul dintre cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ. Astfel, recurentul contestă aprecierile instanței de apel vizând caracterul justificat sau nejustificat al neexecutării obligațiilor asumate de părți prin antecontractul de vânzare - cumpărare. Pe acest aspect, instanța de apel, reținând că obligația de plată a ultimei tranșe din preț trebuia achitată chiar la data încheierii în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare, așadar simultan cu obligația pârâtului, a constatat refuzul nejustificat al acestuia din urmă în îndeplinirea propriei obligații asumate, inclusiv reaua sa credință, precum și absența oricărei culpe a reclamantei în ceea ce privește întârzierea plății (plata integrală a prețului fiind făcută în cursul lunii septembrie 2018). Ca elemente de fapt relevante au fost reținute, printre altele, împrejurarea că, la data scadenței - 30.08.2018, reclamanta avea aprobată solicitarea de credit pentru ultima tranșă din preț, astfel încât era în măsură să-și îndeplinească obligațiile contractuale la momentul notificării pârâtului pentru a se prezenta la notar, în timp ce pârâtul a fost cel care i-a solicitat reclamantei stabilirea unei date în luna septembrie, când urma să se întoarcă în țară, pentru perfectarea contractului în formă autentică. Situația de fapt astfel stabilită, pe baza probelor administrate, nu poate fi reevaluată de către instanța de recurs, deoarece atribuțiile acestei instanțe de control judiciar sunt circumscrise verificării exclusiv a legalității deciziei recurate, prin prisma motivelor de recurs expres și limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., nu și a temeiniciei acesteia, care nu se subsumează niciunuia dintre cazurile care pot conduce la casarea deciziei. În aceste condiții, urmează ca susținerile recurentului ce nu relevă critici de nelegalitate la adresa deciziei de apel să fie înlăturate. Față de toate considerentele expuse, Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat, pe temeiul art. 496 C. proc. civ. În aplicarea art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va obliga pe recurentul-pârât B. la plata către intimata-reclamantă A. S.R.L. a cheltuielilor de judecată efectuate în recurs în cuantum de 4.108 RON, reprezentând onorariu de avocat și cheltuieli de deplasare (cost carburant), conform dovezilor de la dosar .