ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2144/2019

Ședința publică din data de 21 noiembrie 2019

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Sibiu la data de 26 octombrie 2016, sub nr. x/2016, reclamanta A. a chemat în judecată pârâții B. și C., solicitând instanței constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. x din data de 31.05.2013 de către Cabinet Individual de Avocat D..

Prin sentința civilă nr. 567/2017, pronunțată la data de 26 aprilie 2017, în dosarul nr. x/2016, Tribunalul Sibiu, secția I civilă a respins acțiunea civilă formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâții B. si C..

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta A..

Curtea de Apel Alba Iulia, secția I civilă, prin decizia civilă nr. 1496/2017, pronunțată la data de 16 noiembrie 2017, în dosarul nr. x/2016, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta A., împotriva sentinței civile nr. 567/2017, pronunțate de Tribunalul Sibiu în dosarul nr. x/2016, și a obligat apelanta la 3.570 RON cheltuieli de judecată către intimata B..

Împotriva acestei decizii a formulat recurs A., înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Recurenta-reclamantă se raportează la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în esență criticând faptul că, din considerentele deciziei atacate, reiese că instanța și-a însușit pe deplin apărările intimatei și considerentele instanței de fond, preluându-le ca atare în motivarea hotărârii, apreciind recurenta că motivarea soluției este una contradictorie și lipsită de coerență juridică.

În opinia recurentei, dacă vânzarea cotelor comune indivize asupra unui planșeu este interzisă în lipsa vânzării și a bunului principal -art. 651 C. civ.-, atunci și promisiunea unei atari vânzări, în lipsa promisiunii vânzării și a bunului principal este, de asemenea, prohibită.

Astfel, susține recurenta-reclamantă, cele reținute de către instanța de apel sunt la fel de contradictorii ca și considerentele instanței de fond întrucât, pe de o parte se observa interdicția înstrăinării cotelor indivize însă, pe de altă parte, se sugerează prezența unei culpe proprii a acesteia, derivată din necunoașterea legii, chestiune care nu are legătură cu esența problemei, respectiv cazul de nulitate absolută.

Recurenta-reclamanta a mai arătat ca instanța apelează la un raționament contradictoriu și confuz, întrucât, pe de o parte, se face referire la părțile comune indivize pentru ca să se afirme apoi că transmiterea acestora ar fi legală în contextul pretinsei dobândiri din partea promitenților vânzători a dreptului de a construi pe aceste părți comune indivize; cu alte cuvinte, ceea ce este prohibit de lege, devine licit în contextul unei alte pretinse promisiuni la fel de ilicite.

În fine, recurenta a susținut ca același raționament se regăsește și în ceea ce privește dreptul de construire, acesta fiind un drept inexistent, însă, potrivit motivării instanței, acesta se transforma într-un veritabil drept doar pentru simplul fapt ca părțile l-au reținut în promisiune, nedepinzând validitatea convenției de aceasta dacă a fost asumat, si, astfel, contradictorialitatea este evidentă, caci nu poate fi de acceptat că, ceva, ce nu există juridic, să nu conducă la o invalidare a convenției.

Înalta Curte, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ., a dispus întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului; acesta a fost redactat și comunicat părților.

Analizând recursul din perspectiva criticilor formulate Înalta Curte constată că este nefondat pentru următoarele considerente:

Între părți a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare atestat de avocat sub nr. x/31.05.2013, conform căruia promitenții-vânzători s-au obligat să efectueze toate demersurile în vederea obținerii și transmiterii direct către promitenții-cumpărători a dreptului exclusiv de a construi pe terasa imobilului, respectiv dreptul de proprietate asupra părților comune indivize reprezentând planșeul terasă, aferente apartamentelor 1-6 situate în imobilul din Sibiu, str. x, FN - complex E., pentru prețul total de 70.000 euro, respectiv câte 35.000 euro pentru fiecare dintre promitenți-vânzători, din care arvuna de 30.000 euro s-a achitat la data încheierii convenției.

Calitatea de reclamantă în cauză o are promitenta-vânzătoare, A., care, prin acțiunea formulată, a solicitat constatarea nulității absolute a antecontractului menționat, pe motivul existenței cauzei ilicite sub forma încălcării art. 651 C. civ. care reglementează interdicția de vânzare exclusiv a părților comune a unui bun dar și pe motivul nelegalității obligației transmiterii direct către promitentul cumpărător a dreptului exclusiv de a construi pe terasa imobilului în cauză.

Acțiunea este formulată în contextul în care promitenții-cumpărători au achitat un avans substanțial din valoarea tranzacției, fără ca promitenta-vânzătoare, reclamantă în cauză, să își fi onorat obligațiile asumate prin contract.

Prin criticile formulate la adresa deciziei atacate cu recurs, reclamanta a reiterat susținerea, făcută și în fața instanțelor de fond, că obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este ilicit prin prisma faptului că, dreptul promis a fi vândut, este unul interzis de lege și astfel întregul act este lovit de nulitate absolută, conform 651 C. civ.

Înalta Curte reține că, în sistemul de drept civil roman, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este acel contract sinalagmatic prin care promitentul-vânzător se obligă să vândă, iar promitentul-cumpărător se obligă să cumpere un anumit bun, în baza unui contract de vânzare-cumpărare care se va încheia în viitor. Pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza promisiunii sau antecontractului bilateral de vânzare-cumpărare, este necesară o nouă manifestare de voință din partea părților, în sensul încheierii contractului vizat de o atare promisiune.

Așadar, antecontractul nu reprezintă în sine un act translativ de proprietate, ci este doar izvor al obligației de a face, în baza acestuia putându-se promite transmiterea unui bun, chiar și dacă acesta nu se află în proprietatea promitentului-vânzător la momentul încheierii convenției, cum este cazul în speță.

Conform art. 1.279 C. civ. promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.

Sub aspectul efectelor, distincția între antecontract și contractul de vânzare-cumpărare este relevantă deoarece, chiar dacă între cele două acte există identitate sub aspectul elementelor esențiale asupra cărora părțile au convenit și pe care urmează să le transpună în convenția propriu zisă ulterioară, este esențial de reținut, că, ceea ce se promite prin antecontract, este doar promisiunea de încheiere a unui contract, prin urmare obiectul promisiunii de a contracta este promisiunea de încheiere a unei convenții, iar nu însuși obiectul convenției promise.

Având în vedere natura diferită a obligațiilor asumate printr-o promisiune de vânzare-cumpărare față la cele asumate prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nulitatea reglementată art. 651 C. civ., nu se poate răsfrânge decât asupra actului încheiat cu încălcarea acestui text, care nu poate fi altceva decât un contract iar nu o promisiune de încheiere a unui contract, astfel cum e cazul în speță.

În aceste condiții, rezultă cu evidență că, acțiunea în constatarea nulității absolute a antecontractului pentru cauză ilicită nu poate fi întemeiată pe dispozițiile art. 651 C. civ. pentru că acest text de lege prevede o cauză de nulitate a contractelor de vânzare cumpărare iar nu a promisiunii de vânzare, cum greșit susține recurenta.

În ceea ce privește obiectul antecontractului, promitenții-vânzători s-au obligat să efectueze toate demersurile în vederea obținerii și transmiterii direct către promitenții-cumpărători a dreptului exclusiv de a construi pe terasa imobilului, respectiv dreptul de proprietate asupra părților comune indivize reprezentând planșeul terasă, obligații care nu au caracter ilicit întrucât au în vedere acordul terților proprietari pe care promitenții-vânzători s-au obligat să-l obțină. În condițiile în care demersul promitenților-vânzători, asumat și promis ca fiind realizabil de către aceștia, s-ar fi îndeplinit, transmiterea părților indivize către promitenții-cumpărători prin contractul de vânzare-cumpărare s-ar fi putut perfecta în mod valabil.

Recurenta-reclamantă se raportează la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în esență criticând faptul că, din considerentele deciziei atacate, reiese că motivarea soluției este una contradictorie și lipsită de coerență juridică, întrucât, pe de o parte se observă interdicția înstrăinării cotelor indivize însă, pe de altă parte, se sugerează prezența unei culpe proprii a acesteia, derivată din necunoașterea legii, chestiune care nu are legătură cu esența problemei, respectiv cazul de nulitate absolută.

În ceea ce privește contradictorialitatea relevată de către recurentă, Înalta Curte reține că aceasta nu se regăsește în considerentele deciziei atacate, ci reprezintă consecința redării trunchiate, de către recurentă, a argumentelor reținute de instanță pe acest aspect.

Astfel, instanța a reținut interdicția de vânzare exclusiv a părților comune prevăzută de art. 651 C. civ. însă numai în ce privește încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu și în privința promisiunii de vânzare-cumpărare, căreia nu i se aplică această interdicție pentru argumentele deja expuse.

Recurenta-reclamantă a mai arătat că instanța apelează la un raționament contradictoriu și confuz, în ceea ce privește posibilitatea transmiterii legale a părților comune în contextul pretinsei dobândiri din partea promitenților vânzători a dreptului de a construi pe aceste părți comune indivize, cu alte cuvinte, în opinia recurentei, ceea ce este prohibit de lege, devine licit în contextul unei alte pretinse promisiuni la fel de ilicite.

Critica este nefondată întrucât se bazează pe redarea eronată a argumentelor reținute de instanță.

Înalta Curte reține că raționamentul instanței de apel a avut la bază o corectă aplicare a art. 651 C. civ. raportat la datele concrete ale speței, soluția de respingere a demersului judiciar al reclamantei fiind justă luând în considerare situația promitenților-cumpărători care au fost singurii prejudiciați ca urmare a neîndeplinirii promisiunilor asumate de reclamantă, aceștia achitând o sumă considerabilă de bani fără a fi urmată de încheierea contractului de vânzare-cumpărare promis.

Contrar susținerilor recurentei, dreptul de construire asumat a fi transmis de aceasta, nu a primit, ca urmare a deciziei atacate, o altă valență decât cea dată de părți, pentru simplul motiv că instanța de judecată nu poate modifica acordul părților, instanța putând să anuleze doar clauzele contrare legii, or raportat la cele menționate anterior, încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare în cauză nu conține clauze al căror conținut să fie prohibit de lege.

În ceea ce privește legitimitatea demersului judiciar afirmat de reclamantă, Înalta Curte reține că, aceasta a solicitat constatarea nulității unui act juridic pentru cauză ilicită în condițiile în care ea însăși a fost ințiatoarea acestui act, asumându-și obligația de vânzare a părților comune în contextul în care ceilalți terți proprietari își dăduseseră acordul în acest sens, acordul fiind obținut prin prisma faptului că, având calitatea de constructor al imobilului, recurenta a putut controla, la limita legii, conținutul clauzelor prevăzute în actele de înstrăinare ale apartamentelor.

Acțiunea de anulare a antecontractului pentru cauză ilicită vine în contextul în care pârâții au achitat avansul solicitat.

Or, este imoral din partea reclamantei să solicite nulitatea absolută a actului în condițiile arătate, aceasta invocând propria turpitudine, cum corect a reținut instanța de apel.

Chiar dacă regula nemo auditur propriam turpitudinem allegans potrivit căreia, nimănui nu-i este îngăduit să se prevaleze în fața justiției de propria culpă pentru a valorifica un drept, invocând nerespectarea de către el însuși a unor norme legale, nu are o consacrare legislativă în dreptul românesc iar incidența ei nu poate fundamenta respingerea unei acțiunii, în mod exclusiv, pe acest considerent, regula constituie un reper al analizei legitimității exercitării drepturilor procesuale.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ. va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 1496/2017 din 16 noiembrie 2017, pronunțate de Curtea de Apel Alba Iulia, secția I civilă.

Totodată, în temeiul art. 453 C. proc. civ., constatând culpa procesuală, Înalta Curte va obliga recurenta A. să plătească intimatei-pârâte B. suma de 5000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 1496/2017 din 16 noiembrie 2017, pronunțate de Curtea de Apel Alba Iulia, secția I civilă.

Obligă recurenta A. să plătească intimatei-pârâte B. suma de 5000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 noiembrie 2019.