ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5088/2018

Asupra cererii de recurs de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la 7 octombrie 2011 sub nr. x/2011, reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții S.C. C. S.R.L., S.C. AA. S.R.L., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M., N., O. și P. au solicitat constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/22.05.2005 de BNP - Q., nr. x/30.08.2005 de BNP - R. și S., nr. x/22.12.2005 de BNP - Q., nr. x/25.01.2007 de BNP - T. și U. și nr. x/27.04.2007 de BNP - Q. și, în secundar, anulare actelor subsecvente: încheierea nr. x pronunțată în dosarul nr. x/16.05.2007 de OCPIB Sector 2, încheierea nr. x pronunțată în dosarul nr. x/16.05.2007 de OCIPB Sector 2, încheierea nr. 61731 pronunțată în dosarul nr. x/16.05.2007 de OCIPB sector 2, încheierea nr. x pronunțată în dosarul nr. x/16.05.2007 de OCIPB sector 2, încheierea nr. x pronunțată în dosarul nr. x/16.05.2007 de OCIPB Sector 2, cu cheltuieli de judecată.

În drept au fost invocate dispozițiile art. 1246 și urm. C. civ., art. 112 C. proc. civ.

La data de 12 iunie 2012, V. a formulat cerere de intervenție accesorie în interesul reclamanților.

Pârâții O. și P. au formulat întâmpinare și cerere reconvențională, prin care au solicitat să se constate că au dobândit cu buna-credință dreptul de proprietate asupra terenului situat în orașul Pantelimon.

La data de 9 octombrie 2012, pârâții-reclamanți O. și P. și-au precizat cererea reconvențională, solicitând să se constate că au dobândit cu bună-credință dreptul de proprietate asupra terenului și să se dispună rectificarea cărții funciare nr. x, în sensul radierii înscrierilor reclamanților (art. 908 pct. 1 alin. (1), (3), (4) C. proc. civ.). De asemenea, au invocat excepția prescripției acțiunii în rectificare, în conformitate cu art. 909 alin. (3) C. civ.

Reclamanții-pârâți au formulat întâmpinare la cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți O. și P. prin care au invocat excepția inadmisibilității cererii, apreciind că această cerere, întemeiată pe dispozițiile art. 111 C. proc. civ. urmărește constatarea unei situații de fapt.

La data de 11 septembrie 2012, reclamanții au depus cerere precizatoare prin care au arătat că solicită și anularea actului de dezmembrare și a contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. x/02.04.2007 de BNPA T. și U., precum și rectificarea cărților funciare deschise pe numele pârâților privind terenul în suprafață totală de 6900 mp, situat în orașul Pantelimon, tarlaua x, parcela x, respectiv: nr. - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x.

De asemenea, la termenul din 10 octombrie 2012, reclamanții și-au precizat cererea de chemare în judecată în sensul că înțeleg să cheme în judecată în calitate de pârâtă pe S.C. W. S.R.L. și nu pe S.C. C. S.R.L..

Prin cererea depusă la 29 ianuarie 2013, pârâta F. a invocat excepția necompetentei materiale a Tribunalului București și excepția inadmisibilității cererii față de neîndeplinirea procedurii prealabile a concilierii.

La termenul din 26 noiembrie 2013, pârâta F. a precizat că nu mai susține excepția necompetenței materiale a Tribunalului București.

Prin încheierea de ședința din 25 martie 2014 a fost încuviințată în principiu cererea de intervenție accesorie formulată de intervenientul V., a fost respinsă excepția inadmisibilității acțiunii în rectificare a cărților funciare, a fost respinsă excepția lipsei de interes, a fost admisă excepția inadmisibilității cererii reconvenționale, pentru considerentele menționate în practicaua respectivei încheieri, iar la termenul din 2 aprilie 2014 a fost unită cu fondul excepția prescripției acțiunii în rectificare de carte funciară.

Prin sentința civilă nr. 819 din 19 iunie 2014, Tribunalul București, secția a V-a civilă a admis excepția prescripției, a respins cererea de anulare a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/22.02.2005, nr. x/30.08.2005, nr. x/22.12.2005, nr. x/25.01.2007, nr. x/27.04.2007 și de anulare a actului de dezmembrare și a contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. x/02.04.2007, formulată de reclamanții B. și A., ca neîntemeiată; a respins capătul de cerere privind rectificarea cărții funciare, ca prescris; a respins capătul de cerere privind rectificarea cărții funciare nr. x a orașului Pantelimon din cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți O. și P., ca neîntemeiată; a respins capătul din cererea reconvențională privind constatarea dobândirii cu bună-credință a dreptului de proprietate, ca inadmisibil; a respins cererea de intervenție accesorie formulată de intervenientul V., în favoarea reclamanților-pârâți, ca neîntemeiată și a respins ca neîntemeiată cererea pârâților K., H. și G. de obligare a reclamanților-pârâți la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că la data de 22 martie 1993, Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Ilfov a emis titlul de proprietate nr. x privind constituirea în favoarea reclamantului B. a dreptului de proprietate asupra terenului în suprafața de 3 ha situat în comuna Pantelimon.

Ulterior, așa cum rezultă din considerentele deciziei civile nr. 1486 din 31 octombrie 2006, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a Civila, rămasă irevocabilă prin nerecurare, din acest teren reclamantul B. a donat suprafața de 6900 mp, tarlaua x, parcela x lui X., prin contractul de donație autentificat sub nr. x/30.08.1996. Acesta la rândul său a donat terenul, prin contractul de donație autentificat sub nr. x/16.10.1996 de BNP Y., către S.C. C. S.R.L., care l-a vândut prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.06.2003, de BNP Expert, lui Z.. Acesta din urma a transmis dreptul de proprietate către S.C. W. S.R.L., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.09.2003 de BNP Expert.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.02.2005 de BNP Q., pârâta S.C. W. S.R.L. a vândut către pârâta S.C. AA. S.R.L. terenul în suprafață de 6900 mp, situat în com. Pantelimon, jud. Ilfov, tarla x, parcela x.

Pârâta S.C. AA. S.R.L. a transmis dreptul de proprietate asupra terenului prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/30.08.2005 de BNP R. și S. pârâtului D.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.12.2005 de BNP Q., pârâtul D. a vândut terenul în litigiu pârâtei F.

La rândul sau, pârâta F. a transmis prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/25.01.2007, de BNP - T. și U., dreptul de proprietate, în indiviziune, astfel: către pârâtul G. - cota de 11.89%, către pârâta I. - cota de 40.07 %, către paratul K. - cota de 36.16 %, către pârâta M. - cota de 5.94% și către pârâta N. - cota de 5.94%.

Prin contractul de dezmembrare și partaj voluntar autentificat sub nr. x/02.04.2007 de BNPA T. și U., terenul a fost dezmembrat în 14 loturi, care au fost atribuite coproprietarilor.

Prin sentința civilă nr. 6888/06.09.2002, pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București, rămasă definitiva prin decizia civilă nr. 551/24.03.2003 a Tribunalului București, secția a III-a civilă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 1847 din 5 septembrie 2003 a Curții de Apel București, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de donație încheiat între reclamantul B. și X..

Totodată, prin sentința civilă nr. 7430 din 8 octombrie 2004, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, astfel cum a rămas definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 1486 din 31 octombrie 2006, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de donație autentificat sub nr. x din 16 octombrie 1996, a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.06.2003 și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.09.2003.

Instanța a mai reținut că, deși în titlul de proprietate nr. x/22.03.1993 se menționează că terenul în suprafața de 6900 mp este situat în tarlaua x, parcela x, identitatea dintre terenul proprietatea reclamantului și cel care a făcut obiectul contractelor de donație nr. x/16.10.1996 și nr. y/30.08.1996 și al contractelor de vânzare-cumpărare nr. x/26.06.2003 și nr. y/22.09.2003, a fost stabilită cu putere de lucru judecat prin sentința civilă nr. 7430/2004 și sentința civilă nr. 6888/06.09.2002.

În prezenta cauza, reclamanții au solicitat constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente încheiate între pârâți, în temeiul principiului "resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis"- anularea actului juridic inițial atrage și anularea actului juridic subsecvent.

Numai în situația în care părțile au încheiat contractul cu rea-credință, știind că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită.

În speță, instanța a constatat, însă, că reclamanții nu au făcut dovada relei-credințe a pârâților la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare a căror desființare o solicită.

Astfel, din copiile cărților funciare nr. x-y, înaintate de OCPI Ilfov, litigiile soluționate prin sentința civilă nr. 6888 din 6 septembrie 2002, pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București și sentința civilă nr. 7430 din 8 octombrie 2004, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București nu au fost notate în cartea funciară pentru a fi aduse la cunoștința terților.

Prima notare în cartea funciară a fost cea din data de 29.06.2007 și a privit litigiul prin care s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/22.02.2005, x/30.08.2005, x/22.12.2005, nr. x/25.01.2007 și actului de dezmembrare și partaj voluntar autentificat sub nr. x/02.04.2007, ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2007 Această notare s-a făcut însă după încheierea tuturor actelor juridice a căror desființare o solicită reclamanții.

Totodată, nu a fost administrată nicio o altă probă care să ateste că pârâții cunoșteau la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare că titlurile de proprietate ale autorilor lor au fost anulate prin sentințele nr. 6888 din 6 septembrie 2002 și nr. 7430 din 8 octombrie 2004.

De altfel, reclamantul B. a arătat, cu ocazia administrării probei cu interogatoriu, că nu a avut cunoștință de existența contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâți, întrucât au fost încheiate pe parcursul procesului anterior.

Cu privire la relațiile comunicate de Primăria Orașului Pantelimon, din care rezultă că reclamantul este înscris ca titular de rol fiscal al terenului în suprafața de 6900 mp, tarla x, parcela x, instanța a constatat că, pe de o parte, reclamantul apare ca fiind înscris ca titular al dreptului de proprietate asupra unui teren situat într-o altă parcelă decât cea care unde este situat terenul tranzacționat de pârâți, iar pe de altă parte nu se menționează data înscrierii acestuia la rolul fiscal, cu atât mai mult cu cât sentința civilă nr. 1486 din 31 octombrie 2006 este ulterioară încheierii contractelor de vânzare-cumpărare dintre pârâții S.C. W. S.R.L., S.C. AA. S.R.L., D. și F.

Chiar și dacă reclamantul ar fi fost înscris ca titular de rol fiscal, în condițiile în care nu s-a făcut dovada că pârâții aveau cunoștință despre acest lucru, împrejurarea în discuție nu constituie o dovada a relei-credințe a pârâților.

Din simpla împrejurare că dreptul de proprietate s-a transmis într-o perioada relativ scurtă de timp mai multor cumpărători, instanța nu a putut prezuma că încheierea contractelor de vânzare-cumpărare s-a făcut în vedere fraudării drepturilor reclamanților, deoarece dispozițiile art. 1203 C. civ. prevăd că pentru admisibilitatea prezumțiilor simple condiția ca acestea "să aibă o greutate și puterea de a naște probabilitate". Or, în absența altor elemente care să contureze intenția frauduloasă a pârâților, în opinia instanței aceasta prezumție nu poate fi reținută.

Prin urmare, instanța a apreciat că cererea de anulare a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâți este neîntemeiată și a respins-o în consecință.

În ceea ce privește excepția prescripției cererii de rectificare a cărților funciare în care au fost intabulate drepturile de proprietate ale pârâților, instanța a avut în vedere că potrivit art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (aplicabil în temeiul art. 76 din Legea nr. 71/2011 în raport de data încheierii actelor juridice înscrise în cărțile funciare) "cuprinsul cărții funciare, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciara", iar în conformitate cu alin. (2) al aceluiași articol "dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală".

Având în vedere că prima notare în cartea funciară a litigiilor declanșate de reclamanți pentru anularea actelor juridice prin care s-a transmis succesiv dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 6900 mp, tarlaua x, parcela x, la data de 29.06.2007, după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror anulare s-a solicitat, precum și faptul că din analiza acestor contracte și din cuprinsul cărților funciare nu rezultă existența unei neconcordanțe între cartea funciară și situația juridică reală a imobilului, instanța a constatat că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, conform cărora "acțiunea în rectificare întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului care a stat la baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acțiunea de fond nu s-a prescris".

Din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.02.2005 rezultă că dreptul de proprietate al pârâtei S.C. W. S.R.L. era înscris în CF nr. x, sub nr. cad. x, anterior datei încheierii sale, astfel că acțiunea în rectificarea cărților funciare, fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 7 octombrie 2011, a fost formulată cu depășirea evidentă a termenului de prescripție extinctivă.

Împotriva acestei sentințe au formulat apel reclamanții B. și A., solicitând modificarea în parte a hotărârii apelate, iar pe fondul cauzei, admiterea cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată și precizată, precum și a cererii de intervenție, cu cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 223/A din 7 martie 2018 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, s-a respins ca nefondat, apelul declarat de reclamanții B. și A. împotriva sentinței civile nr. 819 din 19 iunie 2014, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în dosarul nr. x/2011.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut referitor la criticile formulate de apelanți că acestea vizează în esență aprecierea privitoare la buna-credință a pârâților la încheierea contractelor de vânzare cumpărare a căror nulitate se solicită a fi constatată, în plus aceștia consideră că sancțiunea nulității decurge oricum ca efect al principiului de drept resoluto iure dantis resolvitur ius accipients, dat fiind că titlurile de proprietate ale transmițătorilor fuseseră desființate anterior.

În ceea ce privește această din urmă susținere, instanța de apel a constatat că prima instanță a analizat pretențiile reclamanților atât prin raportare la principiul de drept resoluto iure dantis resolvitur ius accipients, care privește unul din efectele nulității, potrivit cu care desființarea actului principal are drept efect desființarea actului subsecvent, principiu care a constituit cauza cererii de chemare în judecată, dar examinând și apărările pârâților, care în esență s-au întemeiat din punct de vedere juridic pe principiul ocrotirii bunei-credințe a dobânditorului cu titlu oneros, principiu recunoscut în doctrina juridică și aplicat în jurisprudență.

Astfel, buna-credinţă a cumpărătorului poate fi reținută numai raportat la demersurile pe care acesta le-a efectuat prealabil îîncheierii contractului pentru a afla situaţia juridică a imobilului şi a înlăturat astfel orice echivoc cu privire la diligenţ;a pe care a depus-o în materializarea posibilităţii de a afla dacă; imobilul face, de exemplu, obiectul unor acțiuni în justiție în cadrul cărora să se conteste titlul transmițătorului.

În acest context, instanța de apel reținând că pretențiile reclamanților privind constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare cumpărare și întemeiate pe efectul desființării actului subsecvent pot fi paralizate prin invocarea excepției de la această regulă, excepție ce o reprezintă ocrotirea dobânditorului de bună credință, apreciază că instanța de fond nu a pronunțat o hotărâre nelegală, ci a aplicat raportului juridic dedus judecății reguli și principii recunoscute în doctrina juridică și aplicate constant de instanțele de judecată.

De asemenea, a reținut că, față de probele administrate în cauză, aprecierea tribunalului privitor la calitatea de dobânditori de bună credință a pârâților este corectă.

Cât privește referirea la prevederile Legii nr. 54/1998, pretins încălcate prin încheierea contractelor de vânzare cumpărare, Curtea a constatat că a fost invocată pentru prima dată în apel ca motiv de nulitate, nefăcând obiect al analizei efectuate de prima instanță, astfel că nu ar putea face obiectul unei critici în apel decât cu încălcarea limitelor stabilite de dispozițiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ. și deci a regulii tantum devolutum, quantum iudicatum.

De asemenea, mențiunile reclamanților privitoare la împrejurarea în care numitul X. a înstrăinat terenul în suprafață totală de 6900 mp către societatea la care fiica sa era asociat, S.C. C. S.R.L. nu au putut fi considerate relevante în stabilirea situației de fapt, câtă vreme în cauza prezentă instanța avea de verificat apărarea privitoare la calitatea de dobânditor de bună-credință a pârâților ce au dobândit dreptul de proprietate prin contractele de vânzare cumpărare a căror nulitate se solicită a se constata, fiind fără dubiu că vânzătoarea S.C. BB. S.R.L. avea cunoștință de nevalabilitatea titlului său la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/22.02.2005.

În acest sens, instanța de apel a reținut că împrejurarea la care fac referire apelanții fusese deja constatată de către o instanță de judecată, reprezentând un element pe baza căruia s-a reținut irevocabil prin decizia civilă nr. 1486 din 31 octombrie 2006 pronunțată de Tribunalul București că și contractele autentificate sub nr. x/26.06.2005 și sub nr. x/22.09.2005 sunt lovite de nulitate.

Cât privește susținerea apelanților referitoare la mențiunile din cartea funciară și din evidențele fiscale, ce ar înlătura prezumția bunei credințe a dobânditorilor, instanța de apel a constatat că sunt în mod evident neîntemeiate, câtă vreme nu s-a făcut nici în fața primei instanțe și nici în apel, proba unei astfel de susțineri.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termen legal, reclamanții B. și A. solicitând instanței admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, iar pe fondul cauzei admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și precizată.

În argumentarea memoriului de recurs, recurenții susțin că decizia atacată este netemeinică și nelegală, hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii și a principiilor de drept aplicabile în materie, critici ce se subscriu dispozițiilor art. 304 pct. 9 din C. proc. civ. de la 1865.

Astfel în mod greșit, instanța de apel dă o interpretare eronată principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), principiu aplicabil în speța de față.

Regula anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), deși fără o consacrare legală cu titlu general în vechiul C. civ., are caracterul unui principiu care guvernează efectele nulităților - retroactivitatea și repunerea în situația anterioară, dar și a principiului potrivit căruia nimeni nu poate transmite altuia un drept pe care nu îl are, în sensul că, dacă prin anularea actului juridic inițial se desființează dreptul transmițătorului din actul juridic subsecvent, înseamnă că acesta a transmis un drept pe care nu îl avea, deci nici subdobânditorul nu putea deveni titularul acestui drept.

Principiul presupune două sau mai multe acte succesive prin care s-au transmis aceleași drepturi ori s-au constituit sau transmis drepturi aflate în strânsă legătură.

În opinia recurenților, sunt considerate excepții de la acest principiu situațiile în care pentru anumite rațiuni, anularea actului juridic inițial nu atrage și anularea actului juridic subsecvent, acesta din urmă menținându-se, deși se afla în strânsă legătură cu actul juridic desființat.

Ca urmare, deși anularea actului juridic primar are drept consecință desființarea dreptului care a fost constituit sau transmis prin intermediul acestui act, rămâne totuși valabil actul juridic încheiat ulterior de una din părțile actului juridic inițial cu un terț și care are legătură cu dreptul dobândit prin actul primar, astfel încât, menținându-se actul juridic subsecvent, rămâne valabil și dreptul dobândit de terț în temeiul acestuia.

Astfel, sunt excepții acele situații în care se produce resoluto iure dantis, dar nu mai intervine și resolvitur jus accipientis. Ca regulă generală, excepțiile în această materie se întemeiază pe două principii de drept, și anume pe principiul ocrotirii bunei-credințe a dobânditorului unui bun cu titlu oneros, precum și pe principiul asigurării stabilității circuitului civil, care este o necesitate de ordin general. Instanța de apel apreciază în mod greșit faptul că în speța dedusă judecății sunt aplicabile aceste două principii.

În construirea fundamentului logic al acestei motivări, recurenții susțin că instanța pornește de la o premisă falsă și anume cea conform căreia înscrierea în cartea funciară este un element necesar ce intră în componența laturii materiale a aparenței bunei-credințe a pârâților.

Este adevărat, că anterior adoptării Legii nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, această situație a subdobânditorului de bună-credință și cu titlu oneros al unui imobil a fost considerată de doctrină și jurisprudență ca o excepție de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, fără a exista o dispoziție legală expresă în sensul menținerii actului juridic civil al subdobânditorului. Ea era justificată pe ideea ocrotirii bunei-credințe (a subdobânditorului) și principiul asigurării stabilității circuitului civil, dar lipsa unei reglementari legale a fost invocată ca o critică a susținerii sale.

Dar, după apariția dispozițiilor în materia publicității imobiliare, doctrina judiciară și practica constantă au impus că trebuie să se țină seama de dispozițiile art. 36-38 din Legea nr. 7/1996, deoarece după intrarea în vigoare a acestei legi nu mai exista nicio justificare pentru susținerea soluției potrivit căreia, în toate cazurile, trebuie menținut actul juridic cu titlu oneros al subdobânditorului de buna-credință al unui imobil.

În acest cadru, constituie excepții de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis numai următoarele două situații reglementate de Legea nr. 7/1996: 1) cazul celui care, întemeindu-se pe înscrierea din cartea funciară, a dobândit un drept real imobiliar cu bună-credință și printr-un act juridic cu titlu oneros, însă numai după trecerea unui termen de 3 ani de la data la care a fost înregistrată cererea sa de înscriere a dreptului real imobiliar respectiv în cartea funciară (art. 36 pct. 1 și art. 38); 2) cazul subdobânditorului de buna-credință și cu titlu gratuit al unui drept real imobiliar, însă numai dacă au trecut 10 ani de la data la care s-a înregistrat cerere lui de înscriere a respectivului drept în cartea funciara. Deși nici una din cele două ipoteze nu este incidentă în speță dedusă judecății, instanța de apel apreciază că simpla înscriere în cartea funciară este un element suficient în a aprecia buna-credință a pârâților.

În plus, se arată că instanță de apel ca și cea de fond omite să aibă în vedere perioadă scurtă în care au avut loc toate aceste vânzări (a se vedea: actele emise de OCPI; precum și adresele emise de către Primăria Pantelimon - prin care se atestă cu prisosință existența litigiului asupra acestui teren).

În acest context, recurenții apreciază că în speță nu poate fi vorba de existența bunei-credințe atâta timp cât, cu bună știință, numitul X. a înstrăinat terenul aflat în litigiu în suprafața totală de 6900 mp către societatea la care fiica sa era asociat, respectiv la S.C. C. S.R.L., iar ulterior, deși era notat litigiu s-a procedat la vânzarea succesivă a acestui teren și implicit la dezmembrarea sa într-o perioadă de timp foarte scurtă.

În continuare, după descrierea parcursului istoric al dosarului, recurenții susțin că nu se poate reține existența bunei-credințe a intimaților-pârâți motivat de faptul că aceștia nu au avut cunoștință de existența litigiului asupra terenului în suprafața totală de 6900 mp atâta timp cât acesta a fost notat asupra rolului fiscal cât și în registrul CF, aspecte probate atât în fața instanței de fond, cât și în fața instanței de apel, dar neluate în considerare de către acestea.

Mai mult, reclamanții au solicitat instanței de fond, cât și instanței de apel, în combaterea existenței bunei-credințe să țină seama de faptul că, după rămânerea definitivă a sentinței civile nr. 6888/2002, dar înainte de rămânerea irevocabilă a acesteia a intervenit contractual de vânzare-cumpărare încheiat între S.C. C. S.R.L. și Z.

Făcând abstracție de existența litigiului de care se avea cunoștință, deci cu bună-știință, în timpul procesului, terenul cu privire la care se purta litigiu a fost înstrăinat către Z.

Astfel, recurenții susțin că nu se poate reține existența bunei-credințe atâta timp cât numitul X., în timpul procesului, înstrăinează cu bună-știință terenul în litigiu către S.C. C. S.R.L., societate ce avea ca asociat S.C. BB. S.R.L., societate care la rândul său avea ca asociat pe fiica numitului X. (AA.).

Prin întâmpinarea depusă de intimata F. la data de 26 septembrie 2018 s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei atacate ca fiind legală și temeinică.

Înalta Curte, analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile cauzei, constată că recursul reclamanților B. și A. este nefondat și va fi respins, pentru următoarele considerente:

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii sau când hotărârea este lipsită de temei legal.

Altfel spus, motivul de recurs invocat statuează trei ipoteze distincte - prima vizând lipsa temeiului legal, situație în care urmează a se demonstra lipsa de bază legală a soluției cu argumente din care să rezulte că, din conținutul deciziei atacate, nu se poate determina dacă legea a fost sau nu corect aplicată, a doua ipoteză se referă la încălcarea unei norme de drept substanțial, iar ultima vizează interpretarea eronată a unei norme juridice.

Pentru a fi în prezența celei de-a doua ipoteze - încălcarea unei norme de drept substanțial - trebuie îndeplinite următoarele condiții: norma încălcată să existe și să fie în vigoare la momentul judecății, să existe o contradicție între considerentele și dispozitivul hotărârii, viciul să se afle în dispozitivul hotărârii, iar acesta să contravină dispozițiilor legale.

Pentru a fi în prezența ultimei ipoteze, speța de față - interpretarea eronată a unei norme juridice - trebuie ca instanța, recurgând la un text de lege, să-i fi dat o greșită interpretare sau faptul reținut să fi fost greșit calificat, în raport cu exigențele unui anumit text de lege.

În susținerea acestui motiv de recurs, recurenții arată că instanța de apel a dat o interpretare eronată principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

În construirea fundamentului logic al acestei motivări, recurenții susțin că instanța pornește de la o premisă falsă și anume cea conform căreia înscrierea în cartea funciară este un element necesar ce intră în componența laturii materiale a aparenței bunei-credințe a pârâților.

În acest sens, recurenții arată că au solicitat celor două instanțe, în combaterea existenței bunei-credințe să aibă în vedere faptul că, după rămânerea definitivă a sentinței civile nr. 6888/2002, dar înainte de rămânerea irevocabilă a acesteia, a intervenit contractual de vânzare-cumpărare încheiat între S.C. C. S.R.L. și Z.

Prin urmare, recurenții apreciază că principiul validității aparenței unui drept care validează actul prin care subdobânditorii cu titlu oneros au obținut bunul, dacă sunt de bună credință, nu își găsește incidența în cauză, atâta timp cât revânzarea succesivă a acestui teren s-a folosit ca un subterfugiu juridic pentru a imprima operațiunii caracter oneros în scopul de a beneficia de protecția acordată dobânditorului de bună-credință cu titlu oneros.

Criticile formulate de reclamanți ce vizează aprecierea referitoare la buna-credință a pârâților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate se solicită, se constată a fi nefondate, urmând a fi respinse, în considerarea următoarelor aspecte:

Astfel, în prezenta cauza, reclamanții au solicitat constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente încheiate între pârâți, în temeiul principiului "resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis"- anularea actului juridic inițial atrage și anularea actului juridic subsecvent.

În acest sens se reține că unul dintre principiile efectelor nulității este acela al anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, însă aplicarea acestui principiu nu atrage, în cazul vânzării-cumpărării sancțiunea nulității absolute a actului subsecvent, ci sancțiunea nulității relative.

Practic, prin desființarea actului juridic inițial (care constituie prin ipoteză titlul de proprietate al vânzătorului), părțile se află în situația vânzării lucrului altuia, iar sancțiunea care intervine este nulitatea relativă a vânzării pentru eroare asupra calității esențiale a vânzătorului, cu privire la care cumpărătorul a crezut că este proprietarul bunului.

Această nulitate relativă poate fi invocată doar de către cumpărător, nu și de adevăratul proprietar pentru care, încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către vânzătorul-neproprietar este un act care nu îl poate prejudicia, întrucât potrivit dispozițiilor art. 973 C. civ. "convențiile n-au efecte decât între părțile contractante". Cu alte cuvinte, vânzarea lucrului altuia este un act care nu poate să îl priveze pe adevăratul proprietar în niciun fel de dreptul său, iar ca proprietar al bunului acesta poate să îl revendice de la cumpărător.

Numai în situația în care părțile au încheiat contractul cu rea-credință, știind că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită.

Buna-credință, respectiv credința greșită a cumpărătorului subsecvent că cel de la care a dobândit era titularului dreptului de proprietate asupra bunului vândut se prezumă până la proba contrară - art. 1899 C. civ. Așadar, sarcina de a proba că părțile contractului de vânzare-cumpărare au fost de rea-credință, revine celui care solicită constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, iar în speță, reclamanții nu au făcut dovada relei-credințe a pârâților la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare a căror desființare o solicită.

Astfel, prin raportare la probatoriul administrat în cauză, se constată că în mod corect instanțele au dat eficiență principiului ocrotirii bunei-credințe a dobânditorului cu titlu oneros, principiu recunoscut de doctrina juridică și aplicat în jurisprudență.

Buna-credință, semnificând convingerea eronată a dobânditorului că cel ce i-a transmis dreptul este veritabilul proprietar al imobilului, impune ca dobânditorul să fi făcut toate verificările necesare cu privire la calitatea de proprietar a transmițătorului, în primul rând verificarea înregistrărilor din cartea funciară, inclusiv a documentelor ce au stat la baza acestor înregistrări.

Așadar, buna-credință a cumpărătorului poate fi reținută numai raportat la demersurile pe care acesta le-a efectuat prealabil încheierii contractului pentru a afla situația juridică a imobilului și a înlătura astfel orice echivoc cu privire la diligența pe care a depus-o în materializarea posibilității de a afla dacă imobilul face, de exemplu, obiectul unor acțiuni în justiție în cadrul cărora să se conteste titlul transmițătorului. Astfel cum s-a reținut în jurisprudență, eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, trebuie să fie comună și invincibilă, imposibil de prevăzut și înlăturat, iar buna-credință a subdobânditorului, trebuie să fie lipsită de orice culpă sau îndoiala imputabilă.

Pe de altă parte, având în vedere că înscrierea în cartea funciară este un element necesar care intră în componența laturii materiale a aparenței, se poate avea în vedere noțiunea de bună-credință astfel cum este definită în art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, potrivit cu care dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală.

Astfel cum s-a reținut și în doctrina juridică, o aplicație a excepției ocrotirii dobânditorului de bună-credință prin act cu titlu oneros poate fi considerată norma legală care stabilește condițiile de exercitare a acțiunii în rectificare a înscrierilor în cartea funciară și care potrivit art. 38 din Legea nr. 7/1996 se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acțiunea de fond nu s-a prescris.

Prin urmare, se reține că simpla nemulțumire a părții cu privire la soluția pronunțată de instanța de apel, la modalitatea în care aceasta a analizat și interpretat probele administrate, nu poate constitui obiectul cenzurii instanței de recurs în raport de dispozițiile legale aplicabile speței.

În acest context, nu se poate constata că s-au încălcat dispozițiile legii pentru a fi reținut motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și pe cale de consecință, întrucât critica adusă deciziei pronunțate de Curtea de Apel București este nefondată, potrivit art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții-reclamanți B. și A. împotriva deciziei civile nr. 223/A din 7 martie 2018 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții-reclamanți B. și A. împotriva deciziei civile nr. 223/A din 7 martie 2018 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 22 noiembrie 2018.