ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1016/2019

Asupra cererii de recurs de față, din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 1323 din 6 iunie 2016 pronunțată în Dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Maramureș a fost admisă în parte cererea formulată de către reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții SC C. SRL, reprezentată prin D., în calitate de administrator statutar și E. SA, și în consecință, s-a constatat că, în baza antecontractului de vânzare - cumpărare sub semnătură privată încheiat la 15 iunie 2011 între reclamanții A. și B., în calitate de vânzători și SC C. SRL prin administrator statutar D., în calitate de cumpărător, au fost achiziționate imobilele situate în Borșa, str. x și nr. 37 A, județul Maramureș, în natură teren în suprafață de 1.045 mp și construcții P + 2, cu destinația motel restaurant, înscrise în CF x Borșa, provenită din conversia pe hârtie a CF nr. x. A fost obligată pârâta SC C. SRL, prin administrator statutar D., să se prezinte în fața notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în caz contrar sentința urmând să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. A fost dispusă înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de pârâta SC C. SRL în condițiile expuse anterior. A fost obligată pârâta E. SA să plătească reclamanților suma de 216.480 Euro sau echivalentul în RON la data plății, cu titlu de diferență de preț neîncasat pentru imobilul înstrăinat pârâtei SC C. SRL și care face obiectul Contractului de credit nr. x din 10 iunie 2011. A fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâta E. - Sucursala Baia Mare. A fost obligată pârâta SC C. SRL să plătească reclamanților suma de 13.852,60 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut faptul că, prin cererea formulată la data de 18 octombrie 2011, precizată în mai multe rânduri, reclamanta SC C. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC E. IFNSA solicitând instanței să dispună rezoluțiunea Contractului de credit nr. x din 10 iunie 2011 încheiat între părți, obligarea pârâtei la plata daunelor interese contractuale în cuantum de 100.000 EUR, cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea de intervenție în interes propriu înregistrată în Dosarul nr. x/2011 la data de 7 noiembrie 2012 intervenienții A. și B. au solicitat în contradictoriu cu pârâții SC C. SRL reprezentată prin D., în calitatea de administrator statutar, E. SA și E. - Sucursala Baia Mare, ca prin hotărârea pronunțată să se constate că în baza antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiat la data de 15 iunie 2011, între reclamanți în calitate de vânzători și D. ca reprezentant al societății C. SRL, în calitate de cumpărătoare, aceasta din urmă a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor situate în Borșa, str. x și nr. 37 A, județul Maramureș, în natură teren în suprafață de 1.045 mp și construcții P+2, cu destinația motel restaurant, înscrise în CF x Borșa, provenită din conversia pe hârtie a CF x Borșa; să se dispună obligarea pârâtei de rândul 1, să se prezinte în fața notarului public în vederea semnării în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, în caz contrar, sentința pronunțată să țină loc de act apt de întabulare. Să se dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de către pârâta SC C. SRL să se dispună obligarea pârâtei E. SA, prin Sucursala Baia Mare, la plata către reclamanți a sumei de 216.480 Euro sau echivalentul în RON la data plății cu titlu de diferență de preț neîncasat pentru imobilul înstrăinat pârâtei SC C. SRL sumă care face obiectul contractului de credit nr. x din 10 iunie 2011.

Prin încheierea pronunțată la data de 9 octombrie 2013, în Dosarul nr. x/2011, a fost admisă în principiu cererea de intervenție principală și s-a reținut că, astfel cum reiese din conținutul acesteia, titularii solicită printre altele și obligarea pârâtei E. SA la plata unei sume de bani reprezentând credit acordat în vederea perfectării în formă autentică a antecontractului intervenit între titularii cererii de intervenție și reclamantă.

Prin încheierea pronunțată la data de 9 aprilie 2014 în Dosarul nr. x/2011, în temeiul art. 55 C. proc. civ., s-a dispus disjungerea cererii de intervenție și înregistrarea acesteia sub număr nou de dosar, sens în care a fost înregistrată ca cerere de chemare în judecată cu individualitate proprie în prezentul Dosar cu numărul x/2014

Prin încheierea de ședință pronunțată la data de 24 noiembrie 2014 în prezentul dosar s-a dispus suspendarea judecării cauzei în baza dispozițiilor art. 244 pct. 1 C. proc. civ., până la soluționarea irevocabilă a Dosarului x/2011 aflat pe rolul Curții de Apel Cluj.

Prin Sentința civilă nr. 1638 din 30 aprilie 2014, pronunțată în Dosarul nr. x/2011, a fost respinsă excepția inadmisibilității acțiunii invocată de către pârâtă, a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea formulată de către reclamanta SC C. SRL, în contradictoriu cu pârâtele E. SA și E. Sucursala Baia Mare și a fost obligată reclamanta la plata către pârâte a sumei de 6.200 RON cheltuieli de judecată.

Prin Decizia civilă nr. 134 din 3 februarie 2015, pronunțată de Curtea de Apel Cluj în dosarul cu același număr, au fost respinse apelurile declarate împotriva sentinței civile nr. 1638/30 aprilie 2014 de către reclamanta SC C. SRL (pârâta din prezentul dosar) și E. SA, iar recursul declarat de către reclamanta SC C. SRL, împotriva acestei decizii a fost respins de către Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 141 din 28 ianuarie 2016.

În considerentele Deciziei civile nr. 134 din 3 februarie 2015 s-a reținut că, între reclamanta apelantă în calitate de împrumutat, respectiv SC C. SRL, și pârâta intimată, titulară a cererii de aderare la apel în calitate de creditor, respectiv E. SA, a intervenit contractul de credit nr. x din 10 iunie 2011 având ca obiect acordarea unui credit în sumă de 370.000 EUR pe o perioadă de 60 de luni. Potrivit art. II din contract, destinația creditului este una precisă. Astfel, creditul va fi utilizat pentru refinanțarea altor credite, pentru plata sumei necesare radierii ipotecilor înscrise în favoarea F. Borșa pentru SC G. SRL și pentru achiziționare imobil conform procesului-verbal de aprobare a creditului. Potrivit art. VII pct. 3 din contract, împrumutatul se obligă să folosească creditul primit în scopul pentru care a fost solicitat și aprobat, în condițiile contractual asumate. S-a reținut totodată că, pârâta intimată, societate de credit, avea dreptul să se asigure că, creditul acordat este folosit doar în scopul pentru care a fost acordat, sens în care, în mod temeinic și justificat de neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil, avea dreptul să refuze eliberarea sumei de bani aprobată cu titlu de împrumut în acest scop, motiv pentru care s-a apreciat că nu se poate reține vreo culpă în neexecutarea contractului de credit, iar în consecință, cererea de rezoluțiune formulată a apărut în mod justificat ca neîntemeiată, motiv pentru care a fost respinsă.

Astfel, s-a stabilit cu putere de lucru judecat faptul că destinația creditului acordat prin contractul de credit nr. x încheiat la data de 10 iunie 2011 este una precisă, respectiv creditul va fi utilizat pentru refinanțarea altor credite, pentru plata sumei necesare radierii ipotecilor înscrise în favoarea F. Borșa pentru SC G. SRL și pentru achiziționare imobilului conform procesului-verbal de aprobare a creditului, respectiv a imobilului proprietatea reclamanților din prezentul dosar care face și obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la data de 15 iunie 2011.

În situația de față, prin înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 15 iunie 2011 între reclamanții A. și B. pe de o parte și D. în calitate de reprezentantă a SC C. SRL s-a prevăzut vânzarea unui imobil situat în Borșa, str. x și a terenului aferent în suprafață de 1.045 m

2

, înscris în CF x la suma de 270.000 Euro. În cuprinsul înscrisului s-a menționat că suma se va achita de E. SA societății C. SRL la semnarea actului de vânzare cumpărare la notariat, odată cu instituirea ipotecii de rang I în favoarea E.

Susținerile pârâtei SC C. SRL în sensul că înscrisul sus menționat nu îi este opozabil deoarece ar fi fost încheiat de D. în calitatea sa de persoană fizică și nu în calitate de reprezentant al SC C. SRL au fost înlăturate de către prima instanță raportat la conținutul actului și având în vedere că antecontractul de vânzare-cumpărare depus la pârâtă în vederea obținerii unui împrumut este semnat de administratorul statutar D. și poartă ștampila SC C. SRL ceea ce înseamnă că D. a acționat ca reprezentant legal al societății cumpărătoare.

Din cuprinsul extrasului de Carte Funciară nr. x și a Contractului de ipotecă de rang IV nr. 65 din 10 iunie 2011 a reieșit că reclamanții A. și B. s-au obligat să garanteze creditul în valoare de 370.000 Euro plus dobânzile aferente acordat SC C. SRL prin contractul de credit nr. x din 10 iunie 2011, să constituie o ipotecă pentru suma de 529.750 Euro + dobânzile aferente contractului de credit nr. x din 10 iunie 2011 asupra imobilelor: teren în suprafață de 1.045 mp și construcții - terasă, construcții P+2, cu destinația motel restaurant și casă, situate în Borșa, str. x și 37 A, județul Maramureș, înscrise în CF x Borșa, provenită din conversia pe hârtie a CF nr. x, nr. top x, imobile aflate în proprietatea reclamanților A. și B. La momentul realizării acordului de voință, imobilul din litigiu a fost ipotecat în favoarea F. SA Borșa, pentru un credit acordat SC G. SRL, societate în care reclamanții A. și B. sunt asociați. Din înscrisurile aflate la dosar, respectiv corespondența purtată de SC E. SA cu F. SA și Ordinul de plată nr. x din 27 iulie 2011 reiese că a fost achitată suma datorată de SC G. SRL la F. SA, respectiv suma de 227.460 RON, pe ordinul de plată aflat la dosar, făcându-se mențiunea că această sumă reprezintă avans contravaloare imobil.

La data de 30 septembrie 2011 reclamanții A. și B. au înregistrat la E. SA - Sucursala Baia Mare o cerere prin care solicită informații legate de nerealizarea contractului de credit nr. x din 10 iunie 2011, susținându-se că în situația de față, destinația creditului a fost pentru plata ipotecii instituite în favoarea F. SA cât și pentru achiziționarea imobilului ipotecat. Prin răspunsul comunicat reclamanților E. SA a susținut că motivele pentru care Contractul de credit nr. x din 10 iunie 2011 nu s-a realizat decât parțial sunt neplata dobânzilor și comisioanelor aferente acestui credit, respectiv neîntocmirea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în cauză.

Prin cererea înregistrată la 10 octombrie 2011 reclamanții A. și B. au solicitat pârâtei E. SA acordul în scris cu privire la vânzarea imobilului din str. x și imobilul din Borșa str. x A în vederea întocmirii contractului autentic de vânzare cumpărare, care va avea loc la data de 14 octombrie 2011 la Biroul Notarului Public H. din localitatea Borșa. Prin răspunsul aflat la dosar, nr. 1087 din 11 octombrie 2011 pârâta SC E. SA - Sucursala Baia Mare a comunicat reclamanților faptul că nu poate să transmită acordul cu privire la vânzarea imobilului situat în Borșa str. x și 37 A, întrucât SC C. SRL prin reprezentantul său legal a solicitat în mod repetat denunțarea unilaterală a contractului de credit nr. x din 10 iunie 2011 și renunțarea la derularea acestuia, iar în Dosarul nr. x/2011 al Judecătoriei Vișeu de Sus s-a promovat o cerere de către SC C. SRL pentru radierea ipotecii înscrise asupra imobilului.

Ulterior prin cererea nr. x din 12 ianuarie 2012 SC G. SRL prin administrator B. și-a manifestat voința de a prelua contractul de credit nr. x din 10 iunie 2011 în valoare de 370.000 euro pentru o perioadă de 5 ani și cu o perioadă de grație de 1 an de zile susținându-se că din valoarea totală a creditului de 370.000 euro SC G. SRL a beneficiat de 53.000 euro, reprezentând achitarea creditului ipotecat restant la F. SA, radierea ipotecii instituită în valoarea F. SA finalizându-se la data de 12 august 2011, iar ipoteca de gradul IV s-a transformat în ipotecă de gradul I constituită în favoarea E. SA pentru suma de 528.000 euro, sumă ce reprezintă valoarea de piață a imobilului situat în Borșa str. x și 37 A și a terenului aferent în suprafață de 1.045 mp, ai cărui proprietari sunt reclamanții.

Astfel, din cele expuse anterior a reieșit că vânzătorii promitenți au fost de bună credință, au făcut demersuri în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică precum și nenumărate demersuri la societatea creditoare pentru virarea diferenței de preț, demersurile nu au avut finalitate, dimpotrivă, împotriva acestora s-a pornit procedura executării silite asupra bunului adus în garanție. Astfel, reclamanții au consfințit la instituirea ipotecii în vederea respectării contractului de credit și în vederea garantării rambursării creditului, condiționat de încheierea contractului de vânzare cumpărare. Contractul de vânzare-cumpărare întocmit sub semnătură privată este opozabil societății creditoare atât în ceea ce privește prețul, persoana vânzătorilor cât și pe cea a cumpărătorilor, iar reclamanții au dat dovadă de bună credință, au îndeplinit toate cerințele în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare, neputându-li-se imputa acestora vreo conduita culpabilă.

Potrivit dispozițiilor art. 222 alin. (2) C. proc. civ. D., asociatul cu drept de reprezentare a SC C. SRL a fost citată cu mențiunea personal la interogatoriu, însă aceasta nu s-a prezentat în fața instanței.

În situația de față antecontractul/promisiune de vânzare cumpărare încheiat la data de 15 iunie 2011 îndeplinește cerințele generale de valabilitate prevăzute de art. 948 din C. civ. de la 1864, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părților ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită. Convenția încheiată de părți, are valoare de antecontract de vânzare cumpărare, generând în sarcina ambelor părți o obligație de a face, de a perfecta în viitor contractul în formă autentică, în situația de față, promitenta-cumpărătoare prin conduita sa refuzând încheierea contractului în formă autentică.

În condițiile speței, instanța a apreciat că devin incidente următoarele dispoziții legale: art. 2 alin. (1) și art. 5 alin. (2) din Titlul X Circulația Juridică a Terenurilor din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției precum și alte măsuri adiacente, art. 969, art. 948, art. 1073 și art. 1077 din C. civ. Instanța a apreciat ca fiind aplicabile aceste dispoziții legale deoarece pentru actul juridic este aplicabilă legea în vigoare la data încheierii acestuia atât în ceea ce privește condițiile de validitate cât și în ceea ce privește efectele actului juridic și executarea obligațiilor asumate de către părți. Antecontractul de vânzare-cumpărare fiind încheiat la data de 15 iunie 2011 regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii în vigoare la acea dată respectiv dispozițiilor C. civ. de la 1864. Această regulă reiese cu certitudine atât din dispozițiile art. 6 alin. (2) și 3 din noul C. civ. cât și din dispozițiile art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 conform cărora, contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa. Instanța a observat că, potrivit dispozițiilor art. 2 alin. (1) din Titlul X Circulația juridica a terenurilor din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, terenurile, indiferent că sunt situate în intravilanul sau extravilanul localităților și indiferent de destinația sau întinderea lor, pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, sub sancțiunea nulității absolute, numai daca actul a fost încheiat în formă autentică. Dacă după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcții, una din părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. Astfel convenția părților reprezintă un antecontract bilateral de vânzare cumpărare, dând însă naștere în sarcina părților unei obligații de a face, constând în obligația de a încheia în formă autentică convenția de înstrăinare a imobilului în cauză. Însă, pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, în condițiile art. 1073 - 1077 C. civ. și art. 5 alin. (2) din titlul X din Legea nr. 247/2005, trebuie să fie îndeplinite toate condițiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, fiind necesară dovada dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește solicitarea formulată de reclamanți în sensul obligării pârâtei E. SA la plata diferenței de 216.480 Euro sau a echivalentului în RON a acestei sume la data plății, s-a reținut că prin contractul de credit nr. x din 10 iunie 2011, creditorul E. SA s-a obligat să pună la dispoziția împrumutatului creditul acordat în condițiile menționate în contract. În situația de față, având în vedere reaua-credință a împrumutatului, respectiv SC C. SRL atât în ceea ce privește executarea contractului de credit cât și a promisiunii de vânzare-cumpărare, s-a apreciat că plata poate fi efectuată direct promitenților-vânzători la momentul finalizării operațiunii de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de SC C. SRL în condițiile stabilite prin prezenta hotărâre.

Pentru considerentele menționate, acțiunea promovată în contradictoriu cu pârâții SC C. SRL reprezentată prin D. și E. SA s-a admis potrivit dispozitivului. În ceea ce privește cererea promovată de reclamanții în contradictoriu cu pârâta E. - Sucursala Baia Mare, aceasta s-a respins în condițiile în care contractul de credit nr. x din 10 iunie 2011 a fost încheiat între E. SA prin Sucursala Baia Mare și SC C. SRL reprezentată prin D. și nu între Sucursala Baia Mare în calitate de creditor și SC C. SRL în calitate de împrumutat, iar pe de altă parte E. SA - Sucursala Baia Mare nu are personalitate juridică.

În baza art. 274 C. proc. civ., pârâta C. SRL a fost obligată să plătească reclamanților 13.852,60 RON cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel E. SA,

Intimații A. și B. au formulat întâmpinare la apelul declarat de către Rocredit IFN SA

Prin Decizia civilă nr. 293/2018 din 22 mai 2018 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, a fost admis apelul declarat de E. SA împotriva Sentinței civile nr. 1323 din 6 iunie 2016 pronunțată în Dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Maramureș, care a fost schimbată în tot în sensul că a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de B. și A. în contradictoriu cu pârâții SC C. SRL, E. SA și E. SA. Au fost obligați intimații B. și A. să plătească apelantei E. SA suma de 17.111,50 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocat.

Analizând apelul declarat din perspectiva actelor și a lucrărilor dosarului, instanța a reținut următoarele:

Un prim aspect care a fost analizat se referă la enunțarea soluției dispuse de către instanță cu privire la un al doilea apel declarat în cauză împotriva aceleiași Sentințe cu nr. 1323 din 6 iunie 2016 pronunțată în Dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Maramureș. Astfel, împotriva acestei sentințe a declarat apel și pârâta SC C. SRL, apel înregistrat inițial în prezentul Dosar cu numărul x/2014

Conform încheierii ședinței publice din data de 13 decembrie 2016, instanța a pus în discuția părților și a disjuns apelul declarat de către pârâta apelantă SC C. SRL, având în vedere faptul că respectiva cale de atac era în stare de judecată din perspectiva admiterii unei excepții procesuale peremptorii, spre deosebire de apelul declarat de către pârâta E. SA în vederea soluționării căruia părțile au mai solicitat o suplimentare de probatoriu, instanța luând în discuție și alte incidente procedurale.

Apelul declarat de către pârâta apelantă SC C. SRL a fost înregistrat sub un nou număr de Dosar (x/33/2016), iar potrivit dispozițiilor art. 111 alin. (4) din R.O.I. a fost repartizat manual aceluiași complet.

Prin Decizia civilă nr. 1055 din 13 decembrie 2016 pronunțată în Dosarul x/2016, instanța a admis excepția de netimbrare a apelului și în consecință a anulat ca netimbrat apelul declarat de către apelanta SC C. SRL împotriva Sentinței civile nr. 1323/06 iunie 2016 pronunțată în Dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Maramureș. Decizia a rămas irevocabilă prin nerecurare, sub imperiul vechiul C. proc. civ., act normativ incident prin raportare la data formării dosarului inițial (în cursul anului 2011) în care a fost formulată o cerere de intervenție disjunsă și înregistrată apoi ca cerere de chemare în judecată separată în prezentul dosar.

În ceea ce privește solicitarea apelantei E. SA de anulare a sentinței apelate ca nemotivată, urmată de trimiterea cauzei spre rejudecare, instanța de apel a apreciat solicitarea ca neîntemeiată deoarece sentința analizată cuprinde o expunere a argumentelor care au format convingerea instanței, respectiv respectă exigențele minimale impuse de dispozițiile art. 261 pct. 5 C. proc. civ.

În ceea ce privește apelul declarat de către pârâta E. SA, instanța a reținut că soluționarea acestuia presupune o analiză a antecontractului în baza căruia reclamanții-intimați A. și B. au solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Cererea de chemare în judecată este atipică în raport de numeroasele demersuri cu obiect identic înregistrate pe rolul instanțelor de judecată și care au dat naștere la o bogată jurisprudență în aplicarea dispozițiilor art. 2 alin. (1) coroborat cu 5 alin. (2) din Titlul X "Circulația juridica a terenurilor, din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției.

Aspectul particular constă în faptul că, în dosarul analizat, nu promitentul cumpărător cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ci promitenții vânzători, reclamanții intimați A. și B., concomitent cu obligarea pârâtei apelante E. SA să achite diferența de preț dintr-un credit contractat.

Demersul de soluționare a cererii de chemare în judecată și implicit a căii de atac cu caracter devolutiv declarată împotriva sentinței de primă instanță prin care cererea de chemare în judecată a fost admisă, presupune ca element esențial stabilirea identității părților contractante și identitatea deplină dintre persoanele fizice și juridice care și-au asumat drepturi și obligații prin actul sub semnătură privată și cele care figurează ca părți în procesul civil prin care se solicită instanței valorificarea acestor drepturi pretins dobândite prin actul sub semnătură privată.

Instanța a precizat ab initio faptul că, actul sub semnătură privată depus în probațiune, probă esențială în soluționarea cauzei, este intitulat "contract de vânzare-cumpărare". Desigur că potrivit dispozițiilor anterior enunțate ale art. 2 alin. (1) din Titlul X - "Circulația juridică a terenurilor, din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, contractul este lovit de nulitate absolută ca și contract de vânzare-cumpărare, dar în baza principiului conversiunii actelor juridice, doctrina și practica judiciară au acceptat cu largă majoritate recalificarea acestor acte lovite de nulitate absolută pentru lipsa formei autentice în antecontracte de vânzare-cumpărare.

Iar în cazul concret analizat, acceptând existența unui antecontract de vânzare-cumpărare, instanța a reținut că trebuie stabilit din analiza conținutului acestuia cine deține calitatea de promitent cumpărător: societatea C. SRL sau persoana fizică D. În opinia instanței de apel, mențiunile antecontractului încheiat la 15 iunie 2011 relevă faptul că persoana fizică D. a participat la încheierea antecontractului și la semnarea acestuia în nume personal, deoarece nu există vreo referire în cuprinsul actului analizat care să dovedească intenția de a acționa în calitate de reprezentant al vreunei societăți înființate în baza Legii nr. 31/1990.

Dimpotrivă, în calitate de părți ale antecontractului apar reclamanții Roman și persoana fizică D., promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare este semnată exclusiv de aceste persoane fizice fără vreo referire la faptul că doamna D. ar reprezenta în calitate de administrator vreo societate, iar înscrisul nu poartă ștampila vreunei societăți. Toate aceste elemente au putut fi stabilite cu certitudine la ultimul termen de judecată din data de 15 mai 2018, termen la care, la solicitarea instanței formulată în temeiul art. 139 alin. (1) din vechiul C. proc. civ., apărătorul ales al intimaților Roman a prezentat spre vedere originalul antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 15 iunie 2011 încheiat între intimații A. și B. cu D. Instanța a constatat astfel, din confruntarea originalului, că înscrisul esențial pentru soluționarea dosarului nu poartă vreo ștampilă ci doar semnăturile părților contractante, persoane fizice, înscrisul fiind completat doar pe prima filă.

Referirea expresă din cuprinsul actului la faptul că prețul contractual se va achita dintr-un credit care va fi acordat societății C. SRL nu schimbă cu nimic concluzia anterioară, deoarece, calitatea de promitent cumpărător trebuie stabilită independent de sursa banilor cu care va fi achitat prețul contractual, cele două aspecte fiind distincte. Altfel spus, nu este obligatorie o identitate între promitentul cumpărător și persoana fizică sau juridică care va achita prețul în baza unor raporturi juridice preexistente între acestea.

Mai mult, în opinia instanței de apel, mențiunile înscrisului analizat relevă următorul aspect esențial: în condițiile în care societatea C. SRL apare în antecontract în calitate de entitate care va obține un credit pentru plata prețului, nu a existat vreun impediment ca această societate să apară și în calitate de promitent cumpărător, dacă aceasta ar fi fost intenția reală a părților. Acest fapt nu a fost însă realizat, ci în calitate de (promitent) cumpărător apare doar persoana fizică D., fără mențiunea că ar reprezenta pe cineva.

Ulterior, la data de 26 august 2011 a fost redactată o altă propunere de antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la același imobil, în care apare în calitate de promitent cumpărător societatea C. SRL Acest înscris nu a fost însă semnat de către reclamanții A. și B., deși aceștia figurează expres în calitate de promitenți vânzători.

Iar în ceea ce privește cererea adresată apelantei E. SA pentru eliberarea creditului, acest înscris nu este relevant pentru demersul de identificare a părților care și-au asumat drepturi și obligații prin antecontractul analizat în paragrafele precedente, fiind ulterior din perspectivă cronologică și cu un obiect distinct. Așa cum s-a arătat anterior, finanțarea pentru plata prețului reprezintă un aspect diferit față de stabilirea calității de promitent cumpărător.

În aceste circumstanțe, solicitarea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de transfer al dreptului de proprietate către o persoană juridică, pârâta intimată, care nu și-a asumat în vreun fel calitatea de promitent cumpărător al imobilului ipotecat, nu poate reprezenta un demers judiciar întemeiat. În mod subsecvent, dacă, pentru toate argumentele analizate, instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nici cererea cu caracter accesoriu privind obligarea pârâtei reclamante E. SA la plata restului de preț nu poate fi admisă, soluționarea acestei cereri depinzând în mod esențial de pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, act care să nască obligația de plată a restului de preț. Or, în lipsa actului autentic obținut în această manieră și în lipsa unui transfer al dreptului de proprietate, nu s-a născut nici obligația subsecventă de plată a restului de preț.

Pentru toate aceste argumente, în baza dispozițiilor art. 296 alin. (1) din vechiul C. proc. civ., act normativ incident prin raportare la data introducerii cererii de chemare în judecată în dosarului inițial care a trasat cadrul procesual sub aspectul normelor incidente (2011), instanța a admis apelul declarat de E. SA, împotriva Sentinței civile nr. 1323 din 6 iunie 2016 pronunțată în Dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Maramureș, pe care o schimbat-o în tot în sensul că a respins cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanții B. și A., în contradictoriu cu pârâții SC C. SRL E. SA și E. SA - Sucursala Baia Mare.

În baza dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., instanța a obligat intimații B. și A. să plătească apelantei E. SA suma de 17.111,50 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru în cuantum de 5.111,5 RON și onorariu avocat în cuantum de 12.000 RON, justificat prin raportare la volumul de muncă depus și cele șapte termene de judecată necesare pentru soluționarea apelului.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs A. și B. solicitând în principal admiterea recursului, modificarea deciziei atacate și respingerea apelului declarat de E. SA iar în subsidiar, admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare având în vedere că, deși decizia este dată pe fond, în realitate instanța nu a cercetat fondul.

În dezvoltarea criticilor întemeiate pe art. 304 pct. 6,8 și 9 C. proc. civ. se arată că instanța a statuat greșit că între consorțiul contractual și litisconsorțiul procesual nu ar exista identitate. Soluția de admitere a apelului declarat de E. SA cu consecința respingerii acțiunii introductive a fost motivată în totalitate pe o construcție ce înfrânge voința părților apreciindu-se eronat că societatea C. SRL nu ar avea calitate de promitentă-cumpărătoare, respectiv că D. ar fi încheiat actul în nume propriu.

Recurenții arată că promitenta cumpărătoare C. SRL și-a exprimat acordul la cumpărarea imobilului iar intimata E. i-a asigurat că va pune la dispoziția cumpărătoarei suma de 370.000 Euro cu destinația achiziționare imobil, însă după semnarea contractului de credit, respectiv după semnarea contractului de ipotecă prin care recurenții au garantat acordarea creditului cu bunul promis spre vânzare, intimata și-a schimbat atitudinea, refuzând să transfere banii, pentru diferența de preț opunându-se explicit la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Voința reală a părților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare trebuie analizată în raport de toate elementele ce preced încheierea antecontractului de vânzare cumpărare și nu în mod exclusiv de antecontractul de vânzare-cumpărare apreciat ca o piesă izolată, scoasă din contextul general de către instanța de apel.

Printr-o altă critică se arată că instanța de apel a nesocotit faptul că interpretarea convențiilor se face după intenția comună a părților potrivit art. 977 C. civ. Arată recurenții că interpretarea corectă a convenției este aceea că achiziționarea imobilului s-a făcut de către D. în numele societății pe care o reprezenta, respectiv în numele societății C., aceasta neacționând în nume propriu ci în calitate de reprezentantă a societății, în această calitate fiind făcută și cererea de acordare credit precum și planul de afaceri ce a însoțit-o.

Instanța a nesocotit conduita intimatei E. înainte și după încheierea contractului de credit, aceasta obligându-se să pună la dispoziția cumpărătoarei creditul cu destinație expresă. Reaua credință a intimatei E. cu privire la acest aspect a fost probată cu dovezile existente la dosar din care rezultă refuzul acesteia.

Arată recurenții că nu ar fi semnat niciodată contractul de garanție imobiliară, respectiv nu ar fi adus niciodată bunul adus garanție dacă nu ar fi avut asigurarea intimatei că li se pune la dispoziție diferența de preț în contul transferului dreptului de proprietate.

Decizia recurată este criticată și pentru faptul că instanța a acordat mei mult decât s-a cerut în sensul că a respins acțiunea și în raport de E. Sucursala Baia Mare cu toate că în raport de această entitate, acțiunea a fost respinsă de către instanța de fond.

Printr-o ultimă critică se arată că instanța de apel și-a fundamentat soluția în mod exclusiv pe scriptul sub semnătură privată intitulat contract de vânzare-cumpărare din data de 15 iunie 2011 interpretat ca fiind antecontract de vânzare-cumpărare, la termenul la care acesta a fost prezentat instanței acesta a rămas în pronunțare deși se impunea, în respectarea principiului aflării adevărului, administrarea de probe suplimentare.

Înalta Curte, analizând cu prioritate excepția nulității recursului invocată de intimata E. SA o va respinge ca neîntemeiată având în vedere că susținerile recurenților pot fi încadrate în motivele de nelegalitate invocate.

Analizând recursul din perspectiva criticilor formulate, Înalta Curte îl va respinge ca nefondat pentru considerentele ce succed.

Obiectul prezentului dosar este reprezentat de cererea recurenților-reclamanți A. și B. de pronunțare a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Potrivit art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan sau extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Condiția actului autentic în această materie este cerută pentru valabilitatea contractului (ad validitatem).

În situația existenței unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare(antecontract), materializată din punct de vedere probatoriu sub forma înscrisului sub semnătură privată, când partea care nu își execută obligația asumată de a vinde cu respectarea dispozițiilor din Titlul X al Legii nr. 247/2005, instanța de judecată poate suplini voința acesteia conform art. 5 alin. (2) din titlul X din actul normativ menționat, pronunțând o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Condiția esențială, care trebuie îndeplinită pentru ca instanța să suplinească voința părții care nu își execută obligația asumată, este reprezentată de existența unui act valid, respectiv un antecontract care să îndeplinească toate condițiile de fond cerute de lege pentru validitatea sa, mai puțin pe cele de formă.

În cauză, astfel cum rezultă din situația de fapt reținută, înscrisul cu titlu de antecontract de vânzare-cumpărare din data de 15 iunie 2011 nu îndeplinește condițiile legale pentru ca instanța să îl poată reține ca act susceptibil de a conduce la admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și precizată deoarece, după cum în mod corect a reținut instanța de apel, nu există identitate între consorțiul contractual și litisconsorțiul procesual.

Astfel, antecontractul este semnat de recurenții-reclamanți cu persoana fizică D. iar cererea de chemare în judecată este formulată în contradictoriu cu societatea C. pe considerentul că persoana fizică D. a acționat în calitate de reprezentant al acestei societăți.

Cum în cauză nu s-a făcut dovada acestui fapt, rezultă că instanța nu poate suplini voința unei părți care nu este semnatara antecontractului. Deși recurenții reclamanți au învederat instanței existența unor împrejurări de natură a reliefa relațiile dintre părți, toate acestea nu pot suplini voința de a contracta care trebuie manifestată expres și care trebuie să nu lase niciun dubiu asupra angajamentului părții în raport de care a fost formulată acțiunea.

Recurenții au invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 6, 8 și 9 C. proc. civ.

Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut.

Din perspectiva acestui motiv de recurs s-a arătat că instanța a acordat mei mult decât s-a cerut în sensul că a respins acțiunea și în raport de E. Sucursala Baia Mare cu toate că în raport de această entitate, acțiunea a fost respinsă de către instanța de fond.

Înalta Curte reține că acest motiv de recurs are ca scop asigurarea respectării principiului disponibilității părților în procesul civil reglementat prin art. 129 C. proc. civ. alin. ultim în conformitate cu care, judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății. Astfel, instanța nu poate depăși limitele învestirii sale, după cum nu poate lăsa nesoluționate capetele de cerere cu a căror judecare a fost învestită.

Raportat la aceste considerații, critica recurenților apare ca nefondată, instanța de apel nedepășind cadrul procesual stabilit de recurenții reclamanți și nepronunțând o soluție ultra petita, astfel cum nefondat se susține.

Soluția adoptată de instanță este corespunzătoare faptului că hotărârea instanței de fond a fost modificată în tot, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată față de toate părțile în raport de care a fost formulată acțiunea.

Printr-o altă critică întemeiată pe 304 pct. 8 C. proc. civ. se arată că instanța de apel a nesocotit faptul că interpretarea convențiilor se face după intenția comună a părților potrivit art. 977 C. civ., interpretarea corectă a convenției, în opinia recurenților, fiind aceea că achiziționarea imobilului s-a făcut de către D. în numele societății pe care o reprezenta, respectiv în numele societății C.

Conform art. 304 pct. 8 C. proc. civ. acest motiv de recurs poate fi invocat atunci când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit sau vădit neîndoielnic al acestuia.

Nici această critică nu poate fi primită.

Astfel cum Înalta Curte a menționat deja, instanța de apel a avut în vedere voința părților în raport de situația de fapt din care rezultă că nu s-a depus la dosarul cauzei un înscris valid din punct de vedere al consimțământului societății C., manifestat expres, în sensul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Criticile legate de conduita E. întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. sunt de asemenea nefondate având în vedere că nu s-a dovedit în cauză existența raportului juridic principal respectiv existența unui act juridic valid de natură să permită instanței să pronunțe o hotărâre în contradictoriu cu pârâta C., ca atare nici raportul juridic subsecvent E. nu poate fi susținut.

Printr-o ultimă critică s-a arătat că instanța de apel și-a fundamentat soluția în mod exclusiv pe scriptul sub semnătură privată intitulat Contract de vânzare-cumpărare din data de 15 iunie 2011 iar la termenul la care acesta a fost prezentat instanței acesta a rămas în pronunțare deși se impunea administrarea de probe suplimentare.

Critica este nefondată. Recurenții invocă faptul că, în faza procesuală a încheierii dezbaterilor în fața instanței de apel se impunea administrarea de probe suplimentare. Conform art. 1169 din vechiul C. civ., aplicabil cauzei cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească ceea ce însemnă că, în calitate de reclamanți, recurenții aveau obligativitatea depunerii la dosar a tuturor probelor necesare dovedirii pretențiilor încă de la fond, or neîndeplinirea acestei obligații nu poate fi imputată instanței.

Față de considerentele reținute, în baza art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte, va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții A. și B. împotriva Deciziei civile nr. 293/2018 din 22 mai 2018 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția nulității recursului invocată de intimata E. SA.

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții A. și B. împotriva Deciziei civile nr. 293/2018 din 22 mai 2018 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică astăzi,15 mai 2019.

Procesat de GGC - LM