ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3727/2010

Deliberând în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursurilor civile de față reține următoarele: Curtea de Apel București – Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin decizia civilă nr. 83/A din 9 februarie 2009, a luat act de renunțarea la judecarea apelului formulat de Municipiul București prin primarul general, conform art. 246 C. proc. civ.; a admis apelul formulat de pârâtul Consiliul General al Municipiului București – Administrația Fondului Imobiliar, împotriva sentinței civile nr. 451 din 22 martie 2007, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu apelanții-pârâți SC S.C. SA, Municipiul București prin Primarul General și Regia Autonomă - Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat, apelanții-pârâți-reclamanți M.I.E.

și K.I.A., intimații-pârâți Primarul General al Municipiului București și SC A. SA, intimații-reclamanți-intervenienți R.I.M.A., B.G.M.M., C.A.Ș.G., B.N.A., D.S.A.M. și B.D.H.Y.G., și cu intimații-reclamanți F.S.Y. și L.D.L.I.J.M., ambele domiciliate în București; a schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că a înlăturat dispoziția de obligare a A.F.I. la plata cheltuielilor de judecată și s-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței. Au fost respinse apelurile formulate de pârâții R.A.P.P.S., SC S.C. SA, M.E. și K.A., ca nefondate. S-a respins cererea intimaților-reclamanți de acordare a cheltuielilor de judecată în apel, ca neîntemeiată. Pentru a pronunța această decizie, Curtea a avut în vedere următoarele argumente: La data 01 aprilie 2004, reclamanții F.S.I., R.I., M.A., P. (P.) B., G.M.M.B., I.J.M.L.L.

și C.A., au chemat în judecată pe pârâții Municipiul București prin Primarul General, Primarul General al Municipiului București, Administrația Fondului Imobiliar (A.F.I.), SC S.C. SA, SC A. SA, „Regia Autonomă Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat (R.A.P.P.S.), M.I.E. și K.I.A., solicitând anularea dispoziției primarului general nr. 2032 din data de 09 decembrie 2003, comunicată contestatorilor la data de 26 februarie 2004, față de primii doi pârâți, ca netemeinică și nelegală, în raport de actele doveditoare depuse la dosarul de notificare constituit în baza Legii nr. 10/2001 și obligarea lor la emiterea unei noi dispoziții de restituire în natură a părții pe care aceștia o dețin din imobilul situat în București, cunoscut sub numele de „C.", pe baza unei expertize tehnice de specialitate care să stabilească exact suprafața deținută de municipalitate din acest imobil, în contradictoriu cu ceilalți pârâți care dețin spații în imobil - respectiv, SC S.C.

SA, SC A. SA și R.A.P.P.S.; obligarea, de asemenea, a primilor doi pârâți ca pentru diferența din imobil deținută de SC S.C. SA, să fie obligați să înainteze notificare către această unitate pentru soluționarea ei, obligarea pârâtei A.F.I. ca în cazul emiterii unei noi dispoziții în sensul sus-menționat, să fie obligată să procedeze la întocmirea predării efective, cu proces-verbal, a imobilului în liniștită posesie reclamanților, iar în raport de intervenienții (pârâți) M.I.E. și K.I.A., să se constate calitatea reclamanților de unice persoane îndreptățite în baza Legii nr. 10/2001 la restituirea Întregului Imobil, iar în subsidiar, dacă instanța va considera că și aceștia au calitate de „persoane îndreptățite” în sensul legii, să se constate cota din dreptul de proprietate care li se cuvine, raportat la partea de Imobil deținută de municipalitate, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea contestației s-a arătat că întregul imobil „C." a fost naționalizat abuziv în baza Decretului nr. 92/1950, poziția nr. 933 din lista anexă la decret, pe numele autorului reclamanților, D.B., pentru care s-au formulat trei notificări adresate pârâților P.M.B., R.A.P.P.S. și SC A. SA, din care s-a soluționat doar notificarea depusă la P.M.B, în sensul emiterii dispoziției primarului general nr. 112 din 28 septembrie 2001, emisă în baza Legii nr. 10/2001, prin care s-a dispus restituirea întregului imobil către reclamanți, cu excepția etajului 5 cu cota de teren aferentă deținută de R.A.P.P.S.; iar împotriva acestei dispoziții s-au formulat acțiuni în justiție de către Prefectul Municipiului București, SC A. S.A și SC S.C.

S.A, în care s-au constituit intervenienți în sprijinul Primăria municipiului București. Ulterior, urmare a acestor cereri în justiție, s-a modificat dispoziția nr. 112/2001, prin emiterea dispoziției nr. 2032 din 09 decembrie 2003. Astfel, din suprafața totală construită de 14.602 m.p., trebuiau scăzute suprafețele construite de SC A. SA, precum și suprafața de 2.035 m.p. deținută de SC S.C. SA, conform H.C.G.M.B. nr. 180/1998 sens în care, notificarea trebuie îndreptată pentru ultima situație către SC S.C. SA, spre soluționare, introdusă în cauză potrivit art. 57 C. proc. civ. ca și SC A. SA și R.A.P.P.S. S-a arătat, de asemenea, că reclamanții au dreptul și la terenul aferent imobilului „C.". S-a solicitat, prin cerere distinctă, faptul constatării calității reclamanților de unice „persoane îndreptățite" la retrocedarea, potrivit Legii nr. 10/2001, a imobilului, dată fiind contestarea calității lor de către pârâții M.I.E.

și K.I.A., care l-a rândul lor au formulat notificare pentru același imobil. Dintre presupușii semnatari ai contractului de vânzare-cum parare, doar doi aveau calitatea de coproprietari în cote egale de 1/6 din dreptul de proprietate asupra imobilului, respectiv A.B. și E.G.M. În drept s-au invocat prevederile Legii nr. 10/2001 și art. 57 C. proc. civ. Referitor la apelul formulat de A.F.I., Curtea a constatat că acesta este fondat, întrucât, stabilirea unei obligații în sarcina acestui apelant, prin sentința primei instanțe, de a încheia proces-verbal de predare a părților din imobilul în litigiu, ține de partea de executare a dispoziției de obligare prealabilă a Primăriei municipiului București de emitere a dispoziției de retrocedare, astfel că nu se poate spune că este o parte care a căzut în pretențiuni, conform art. 274 C. proc.

civ. Susținerea că era oricum în culpă cu privire la neexecutare, începând cu dispoziția inițială emisă nr. 112/2001 de retrocedare a imobilului în litigiu, este greșită, câtă vreme, dispoziția era contestată în instanță de mai multe persoane și instituții - reclamanți, alte persoane care pretindeau calitatea lor „persoane îndreptățite" la aplicarea legii speciale de reparație, Prefectura Capitalei, R.A.P.P.S., SC A. SA, SC S.C. S.A existând circa cinci litigii pe rolul instanțelor. Apelul declarat de R.A.P.P.S. nu a fost găsit fondat, întrucât reclamanta este unitate deținătoare în sensul noțiunii juridice utilizată de legiuitor, iar nu în sensul noțiunii deținerii în fapt a imobilului. În acest fel a fost chemată în judecată și R.A.P.P.S., care deține etajul V al imobilului, atât în calitate de pârâtă, conform celor sus-menționate, dar și în calitate de intervenient forțat, potrivit art. 57 C. proc.

civ., aceasta pretinzând parțial aceleași drepturi de proprietate ca și reclamanții, pentru o parte din imobil. Tot astfel, au fost chemați în judecată, deopotrivă în calitate de pârâți și intervenienți SC S.C. SA și SC A. SA, alături de principalul pârât-intimat Primăria Municipiului București, care a emis cele două dispoziții contestate, în dosarele conexate la instanța de fond. Nici apelul formulat, de pârâtul SC S.C. SA nu a fost găsit fondat. Astfel, susținerea că toate părțile de imobil la care a fost obligat de către prima instanță la retrocedare către reclamanți, Municipiul București prin primarul general,fac parte din patrimoniul SC S.C. SA - subsol, parter, etajele I-IV și nu numai etajul VI, cu terenul aferent acestor spații, astfel cum au fost determinate prin raportul de expertiză tehnică de la dosar, nu este acoperită cu probatoriul administrat în cauză, atât la fond, cât și în apel, potrivit art. 1169 C. civ.

Actele contabile depuse nu au putut răsturna probatoriul administrat la fond, de către principalul pârât în cauză - Municipiul București, din care rezultă că în anul 1998, printr-o Hotărâre a C.G.M.B. s-a înființat SC S.C. SA, primind în patrimoniu - etajul VI al imobilului în litigiu, din B-dul Magheru, sector 1, cunoscut sub numele de „C.", acționar unic fiind C.G.M.B. Celelalte înscrisuri, depuse în apel, respectiv o autorizație de mediu și o Hotărâre a C.G.M.B. de autorizare a refacerii imobilului, nu conferă spațiilor utilizate în fapt de către apelantă, calitatea de proprietar ori administrator, această calitate fiind păstrată de Primăria Municipiului București, care este „unitatea deținătoare”, în sensul Legii nr. 10/2001, a spațiilor sus-menționate, ce au făcut obiectul retrocedării din cele două dispoziții emise, în favoarea „persoanelor îndreptățite", reclamanții, ca moștenitori ai autorului - proprietar inițial, D.D.B.

și respectiv a dispoziției de respingere a notificării formulată de ceilalți contestatori din cererea conexă, M.E. și K.A. Întrucât prima instanță i-a recunoscut calitatea apelantei SC S.C. SA de „unitate deținătoare” doar pentru etajul VI al imobilului – aspect necontestat în apelurile declarate în cauză - urmează a fi respectată dispoziția stabilită de către prima instanță ca SC S.C. SA să soluționeze notificarea reclamanților, doar pentru această parte din imobil. Și apelul declarat de M.E.

și K.A., a fost găsit nefondat întrucât din coroborarea tuturor clauzelor „actului de vânzare-cumpărare" încheiat la data de 11 aprilie 1950 și invocat drept titlu de proprietate pentru tatăl apelanților, cumpărătorul M.I., Curtea a constatat că actul juridic susmenționat nu reprezintă un contract translativ de proprietate, potrivit art. 1295 C. civ., ci un antecontract, respectiv o dublă promisiune de vânzare-cumpărare a unor părți determinate din imobilul în litigiu pe care moștenitorii autorului proprietar inițial, D.D.B., îl dețineau doar în cote ideale, nedeterminate în concret. S-a observat, astfel cum au învederat și reclamanți, că în acest contract aveau calitatea de vânzători - moștenitori la nivelul anului 1950, potrivit procesului-verbal de carte funciară din anul 1946, doar două persoane – A.B.

și E.M. - semnatare ale actului, care dețineau câte o cotă de 1/6 din imobil. Ceilalți semnatari nu aveau sau nu mai aveau calitatea de moștenitori, potrivit cărții funciare din anul 1946, respectiv G.G. - semnatarul actului, în calitate de procurator pentru vânzătoarea F.B. (soția supraviețuitoare a autorului D.D.B.), acesta nefigurând în evidențele cărții funciare din 1946, cu cota sa succesorală de 1/3 din imobil, astfel cum s-a stabilit în actul de partaj încheiat între moștenitorii defunctului D.D.B., în anul 1939. În schimb, din procesul-verbal de carte funciară din anul 1946, sunt menționați și alți coproprietari - moștenitori ai imobilului, ce au cote ideale, dar care nu sunt și semnatari ai convenției din 11 aprilie 1950. Această convenție, dacă ar fi fost îndeplinite cerințele art. 1295 C. civ., astfel cum susțin contestatorii M.E.

și K.A., în sensul că vânzarea este perfectă din chiar momentul încheierii actului, când părțile s-au înțeles cu privire la bunul vândut și prețul vânzării, ar fi putut fi primită ca valabilă din două perspective: 1. cea a vânzării de părți determinate din imobilul asupra cărora, doar cei doi coproprietari din cei 7 menționați în procesul-verbal de carte funciară din anul 1946, au semnat numai „vânzarea", fără consimțământul celorlalți coproprietari, astfel că soarta contractului ar depinde de situația partajului bunului și atribuirii loturilor (convenția de vânzare cumpărare fiind astfel, sub condiție rezolutorie, dacă bunul înstrăinat nu cade în lotul vânzătorilor - semnatari); 2. și cea a vânzării lucrului altuia - întrucât, și în data de 11 aprilie 1950, F.B.

nu mai era menționată drept coproprietară a imobilului, și respectiv G.G. (procuratorul fără procură și semnatar al „vânzării"), care nu este sancționată direct cu nulitate soarta convenției pentru acești „vânzători" depinzând de situația ulterioară ( dobândire ori nu, în viitor, a calității lor de proprietari - cerință pe care trebuie s-o îndeplinească vânzătorul într-un act de vânzare-cumpărare. Dar actul juridic cuprinde însă și o promisiune făcută cumpărătorului (art. 9) de a aduce alături de semnatarii vânzării și obligația celorlalți coproprietari ai imobilului care dețin cote ideale din imobil, așadar de a se depune diligente pentru a-i determina pe coproprietarii nesemnatari ai actului, de a perfecta vânzarea.

Acest element arată că voința părților a fost aceea de a perfecta actul propriu-zis de vânzare-cumpărare ulterior datei de 11 aprilie 1950. S-a constatat că părțile au convenit plata prețului în rate până la cel târziu data de 31 decembrie 1954 și restabilirea lui în caz de o stabilizare a monedei naționale ce-ar fi putut avea loc în toată această perioadă cu prevederea expresă (art. 4 alin. ultim) că „după achitarea întregului preț de vânzare-cumpărare, numai în acest caz subscrisul cumpărător va fi în drept de a proceda la transcrierea și autentificarea prezentului act prin Tribunalul Ilfov" . Această prevedere de autentificare a actului juridic este esențială în speță, spre a califica actul ca fiind un antecontract, așadar care nu este susceptibil de transferare a proprietății de la vânzători la cumpărător, și nu un contract de vânzare-cumpărare potrivit art. 1295 C. civ., care se caracterizează - în lipsa altor prevederi, prin acest transfer al proprietății, de îndată ce părțile s-au înțeles cu privire la bunul vândut și la prețul vânzării.

Fără îndoială că, la data de 11 aprilie 1950, legislația în vigoare nu prevedea pentru terenuri (altele decât cele agricole, pentru care erau dispoziții speciale) și construcții, respectiv pentru actele de vânzare-cumpărare, forma autentică ad validitatem, transferul proprietății având loc și dacă actul constituia un înscris sub semnătură privată, singura cerință a legii fiind aceea a transcrierii înscrisului, pentru asigurarea opozabilității „erga omnes". Într-un asemenea caz însă, dacă părțile contractante au prevăzut în mod expres că actul va fi autentificat, o astfel de clauză este interpretată ca fiind o condiție „ad validitatem" de operare a transferului dreptului de proprietate de la vânzători, la cumpărător, problemă de drept astfel tranșată, în practica judiciară și în literatura de specialitate, și într-o interpretare logică a clauzelor, în speță.

În cazul actului de vânzare-cumpărare invocat de către apelanții-contestatori, autentificarea actului urma să fie solicitată de către cumpărătorul M.I. după achitarea întregului preț, respectiv după data de 31 decembrie 1954 - dată la care imobilul era deja naționalizat încă din 20 aprilie 1950, la câteva zile după încheierea actului supus analizei în cauză. Textul art. 4 alin. ultim din actul juridic se coroborează și cu clauza de despăgubiri în favoarea cumpărătorului „în cazul când domnul cumpărător va fi împiedicat în dreptul său de proprietate după achitare, conform clauzelor din acest contract de vânzare-cumpărare .." (art. 11), dar și cu lipsa unei clauze absolut necesare pentru un contract de vânzare-cumpărare, aceea privind data intrării cumpărătorului în stăpânirea în fapt și în drept a imobilului, respectiv a datei transferării proprietății.

Rezultă astfel, că numai după perfectarea contractului, respectiv la autentificarea lui, vânzătorii vor răspunde pentru evicțiune. Sintagmele „vânzare" sau „vindem de veci și irevocabil" utilizate în textul actului juridic subliniază doar faptul că semnatarii actului nu se vor dezice de promisiunea de vânzare-cumpărare, astfel cum s-a convenit, interpretarea voinței reale, interne a părților, rezultând, dimpotrivă, din analiza coroborată a tuturor clauzelor actului, astfel cum s-a arătat, în mod logic și sistematic. Faptul mențiunii că dacă, independent de culpa cumpărătorului, se va constata la data limită de achitare a prețului, 31 decembrie 1954, că nu s-a achitat întregul preț convenit, cumpărătorul va fi considerat coproprietar în cota de preț achitată, alături de ceilalți coproprietari ai Imobilului, - nu este de natură să confere o altă calificare actului juridic dedus judecății.

Se constată astfel cum au arătat și intimații-reclamanți că, prin Decretul nr. 92/1953 - deci ulterior încheierii actului de vânzare-cumpărare din 11 aprilie 1950, la art. 2, s-a prevăzut, sub sancțiunea nulității actelor, având ca obiect împărțiri ori înstrăinări de terenuri sau construcții (prin acte între vii), forma autentică „ad valitatem" și cerința autorizării operațiunii juridice respective, iar la art. 4 că, sancțiunea nulității se aplică și actelor juridice de același fel, încheiate sub semnătură privată, anterior Intrării în vigoare a acestei legi. Curtea a observat însă că acest din urmă text de lege încalcă principiul consacrat al neretroactivității legii, astfel că el nu-și poate găsi aplicarea în speță.

Susținerea apelanților că voința reală a actului juridic a fost cel de vânzare-cumpărare, întrucât nu s-ar înțelege de ce părțile au convenit plata ratei lunare în continuare, când aveau loc din plin, efectele naționalizării și, respectiv, încasarea ratelor până la termenul convenit, 31 decembrie 1954, nu justifică faptul calificării actului într-o vindere perfectă din chiar momentul încheierii lui -11 aprilie 1950, potrivit art. 1295 C. civ., iar explicabile nu le pot avea decât înseși părțile actului juridic. Se poate însă contura un interes în executarea obligațiilor actului juridic de către părți și după naționalizare, dacă s-a sperat într-o eventuală scoatere a imobilului „C." de sub prevederile legii de naționalizare.

Referitor la opozabilitatea acestui act de vânzare-cumpărare încheiat la data de 11 aprilie 1950, Curtea constată că într-adevăr, astfel cum s-a subliniat și în întâmpinarea intimaților-reclamanți depusă în dosarul de apel, actul în nici un caz nu poate fi opus coproprietarilor - nesemnatari al actului și moștenitorilor acestora. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții M.I.E. și K.I.A. și pârâții SC S.C. SA și R.A.A.P.P.S. Recurenții M.I.E. și K.I.A. critică decizia pentru nelegalitate în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. cu referire la art. 1295 C. civ. Textul art. 1295 C. civ.

dispune că, în cazul în care actul cuprinzând înțelegerea de vindere și cumpărare nu este tradus în viață, partea interesată poate pretinde de la cea în culpă restituirea dublei arvune plătite sau, dacă este cumpărător, pierde avansul plătit, exclude posibilitatea considerării înțelegerii intervenite la 11 aprilie 1950 ca un antecontract de vânzare fiind că iată acesta produce efecte juridice și realizarea acestora este asigurată prin sancțiuni. Instanțele, considerând că actul în temeiul litigiu trebuie considerat ca un antecontract de vânzare cumpărare, au ignorat prevederile art. 977 și 978 și 982 C. civ.

Pornind de la ideea greșită că doar două persoane din cele ce au semnat actul din 11 aprilie 1950, sunt menționate în procesul verbal al Comisiei pentru introducerea cărților funciare în București, din 1946, ca proprietari ai imobilului, instanța de apel îl consideră lipsit de capacitatea de a opera transferul de proprietate întrucât partea vândută de semnatarii actului nu este individualizată ei deținând cote ideale. Nicio probă din dosar nu indică că F.B., cu toate că a primit 1/3 din tot ce poseda soțul său, a pierdut dreptul ce-l avea asupra imobilului în litigiu. Pe de altă parte, condiționând valabilitatea actului din 11 aprilie 1950, de individualizarea obiectului vânzării, instanțele de judecată au încălcat și prevederile art. 1299 C. civ.

și nu au interpretat în sensul de a produce efecte după intenția părților și nu au citit convenția interpretând clauzele unele prin altele. Aspectul neachitării întregului preț al imobilului a fost avut în vedere de semnatarii actului în art. 6 când au convenit că „ în cazul însă când eu subscrisul cumpărător nu voi mai putea achita restul de preț de care facem vorbire mai sus în împrejurări independente de voința mea, cumpărătorul eu subsemnatul I.M. voi deveni de drept coproprietar indiviz alături de ceilalți coproprietari existenții în proporție cu sumele vărsate drept rate și aceasta față cu prețul total de vânzare cumpărare prevăzut în act." Nedeclararea voinței reale a părților semnatare ale actului din 11 aprilie 1950 și, deci, nerespectarea a prevederilor art. 977 C. civ.

de către instanța de apel rezultă și din considerentul deciziei privind presupusa obligație asumate de semnatarii vânzători de a-i determina pe ceilalți coproprietari, nesemnatari, să consimtă la vânzare, considerent care a determinat Curtea de Apel să califice actul ca pe un antecontract de vânzare cumpărare. Interpretarea textului art. 9 din contract, cu respectarea prevederilor art. 977 și 979 C. civ. impune considerarea angajării răspunderii vânzătorilor semnatari, cu averea lor mobilă și imobilă, față de cumpărător pentru cazul în care acesta ar fi fost împiedicat în exercitarea dreptului dobândit de către ceilalți coproprietari. Faptul plății sumei de 1 milion de lei constituie o consolidare a actului din 11 aprilie 1950, o dovadă că părțile ce l-au semnat au dorit ca semnatarii vânzători „să vândă definitiv și irevocabil …imobilul și cumpărătorul să-l dobândească, traducând în viață, prin plată și încasarea prețului, intenția lor”.

SC S.C. SA, prin recursul întemeiat pe dispozițiile pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., critică decizia pentru nelegalitate cu referire la înlăturarea calității sale de unitate deținătoare a imobilului din București, B-dul Magheru, sector 1 (subsol -1795,10 m.p., parter – 768,94 m.p. + 378,42 m.p., et.I-IV și VI cu o suprafață construită fiecare de 2021 m.p. SC S.C. SA s-a înființat în baza Legii nr. 15/1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale prin hotărârea nr. 180/1998 a CGMB și anume prin reorganizarea fostului I.T.B. (actualmente R.A.T.B), preluând printre altele și imobilul situat din București, Bd. Magheru, sector 1 și anume - subsol - 1795,10 m.p.

suprafață construită, parter - 768,94 m.p. suprafață construită + 378,42 m.p. suprafață construită, etajele I - IV și VI cu o suprafață construită fiecare de 2021 m.p. Potrivit art. 20 din Legea nr. 15/1990 „capitalul social al societăților comerciale constituie potrivit art. 17 este deținut integral de statul român sub formă de acțiuni sau părți sociale, în raport cu forma juridică a societății și va fi vărsat în întregime la data constituirii societății. Bunurile din patrimoniul societății comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepția celor dobândite cu alt titlu". Conform art. 17 din Legea nr. 15/1990 „Unitățile economice de interes republican se organizează ca societăți comerciale prin hotărâre a guvernului, iar cele de interes local, prin decizia organului administrației locale de stat". Așadar, unitatea deținătoare este SC S.C.

SA având obligația de a primi și soluționa notificarea, și nu P.M.B.,ca autoritate administrativă. Instanța de apel în mod greșit si-a fundamentat respingerea pe o adresă depusă la termenul de judecata din 26 ianuarie 2009 care poarta antetul Primăriei Municipiului București ce este semnată de un director care nu are calitatea de primar al Municipiului București. Primăria municipiului București afirmă că societatea ar fi preluat, ca urmare a reorganizării RATB doar etajul VI, în absența unor probe în acest sens. Regia Autonomă Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat critică decizia instanței de apel în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. sub aspectul reținerii greșite a calității sale procesuale pasive.

Instanța a reținut eronat că reclamanții au chemat în judecata regia ca unitate deținătoare în sensul noțiunii juridice utilizata de legiuitor. Înalta Curte, analizând decizia prin prisma criticilor formulate, a probatoriilor administrate în toate etapele procesuale și a dispozițiilor legale incidente în cauză, reține caracterul nefondat al recursurilor pentru argumentele ce succed. Statuările ambele instanțe de fond referitoare la conținutul actului sub semnătură privată încheiat la 11 aprilie 1950 între A.B., E.G.M., G.G., F.D.B., în nume propriu și în calitate de procurator al copiilor săi A.C. și D.B. în calitate de vânzători și M.I., în calitate de cumpărători sunt necontestate de părți.

Ceea ce se contestă este natura juridică a actului întocmit – contract de vânzare-cumpărare, astfel cum susțin recurenții persoane fizice în temeiul dispozițiilor art. 1295 C. civ., căci forma autentică nu era obligatorie, condiția transcrierii fiind impusă doar pentru opozabilitate față de terți ori antecontract de vânzare-cumpărare cum afirmă intimații persoane fizice și reține instanța superioară de fond, confirmând soluția primei instanțe, față de conținutul clauzelor contractuale ce confirmă voința reală a părților de a nu încheia un contract cu efect translativ de proprietate. Dispozițiile art. 1295 C. civ., invocate de recurentele M.E. și K.A., sunt aplicabile în raport cu regulile privind condițiile esențiale pentru încheierea actului juridic precum și cu regulile speciale aplicabile contractelor translative de proprietate.

Astfel, pentru a se produce efectul translativ de proprietate trebuie ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului. Principiul transmiterii imediate a dreptului de proprietate, conform art. 1295 C. civ. operează doar dacă vânzătorul este proprietarul bunului vândut. Probatoriile administrate în primele două etape procesuale au relevat că parte dintre persoanele ce dețineau în indiviziune imobilul ce a făcut obiectul convenției din 1950 nu și-au exprimat acordul la înstrăinare, lipsind astfel voința tuturor coproprietarilor. Instanța de apel a prezentat riguros, cu trimitere la probele dosarului, situația de fapt ce atestă încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare. Astfel, actul juridic cuprinde promisiunea vânzătorilor de a determina și pe ceilalți coproprietari ce dețin cote ideale să consimtă la înstrăinare (art. 9), clauză ce semnifică voința de înstrăinare a bunului doar după ce toți coindivizarii își vor exprima acordul de voință.

De asemenea, potrivit art. 4 alin. ultim, doar după achitarea integrală a prețului cumpărătorul poate transcrie și autentifica actul de vânzare-cumpărare. Este real că dispozițiile art. 1295 C. civ. nu cereau forma autentică a actului pentru validitatea lui, numai că din cuprinsul actului sinalagmatic, așa cum rezultă din interpretarea logică a clauzelor lui, părțile au înțeles transferarea dreptului de proprietate dar după autentificarea acestuia, autentificare ce putea avea loc numai după plata integrală a prețului, așa cum s-a arătat deja. Nu este fondat nici argumentul recurentelor privind vinderea prin dare de arvună deoarece, în speță nu ne aflăm într-o astfel de situație, actul juridic invocat fiind un antecontract de vânzare-cumpărare, chiar dacă s-a plătit o parte din preț.

Dacă s-ar admite existența unui contract de vânzare-cumpărare, oricum acesta nu ar fi reprezentat o vânzare cu arvună, ci o vânzare cu plata în rate a prețului, deoarece în speță, cumpărătorul a plătit un avans de 1.000.000 de lei din prețul total de 6.000.000 lei, restul de preț urmând a fi achitat în rate. Susținerea recurenților-pârâți M.E. și K.A. că existența sancțiunii prevăzute de art. 1298 C. civ. „exclude posibilitatea considerării înțelegerii intervenite la 11 aprilie 1950 ca un antecontract de vânzare-cumpărare fiindcă produce efecte juridice și realizarea acestora este asigurată prin sancțiuni" este eronată, deoarece clauza de arvună nu este specifică pentru contractul de vânzare-cumpărare.

Recurenții-pârâți M.E. și K.A. invocă dispozițiile art. 977 și art. 978 C. civ. Din perspectiva art. 977 C. civ., ambele instanțe de fond au interpretat în mod corect actul juridic după intenția reală a părților și nu după sensul literal al termenilor. Din perspectiva art. 978 C. civ., instanțele de fond au calificat de asemenea în mod corect actul juridic ca un antecontract de vânzare-cumpărare (caz în care actul juridic produce anumite efecte juridice), pe când dacă s-ar fi adoptat interpretarea potrivit căreia actul ar fi fost vânzare-cumpărare, actul era lipsit de orice efecte juridice. Într-un alt argument, recurenții-pârâți M.E. și K.A. invocă art. 1299 C. civ. referitor la vânzarea cu grămada în sensul că obiectul vânzării nu a fost individualizat deoarece bunul era stăpânit în indiviziune.

Art. 1299 C. civ. prevede că „dacă s-au vândut marfe cu grămada, vinderea este perfectă, deși marjele n-au fost cântărite, numărate sau măsurate,” și, ca atare nu poate fi aplicat în speță, întrucât imobilele nu sunt supuse cântăririi, numărării ori măsurării. Obiectul actului juridic încheiat la data de 11 aprilie 1950 este determinat de părți în art. 1, 2 și 3 din respectivul act și cuprinde imobilul stăpânit în indiviziune, împreună cu atenansele și nu cotele-părți ideale deținute de către vânzători. Intenția părților de a vinde ulterior imobilele în întregul lor rezultă din art. 8 din act conform căruia „imobilele care formează obiectul vânzării de față sunt stăpânite de noi vânzătorii în calitate de coproprietari indivizi alături de moștenitorii defuncților D. și A.B.

cu mențiunea că drepturile noastre în întregul imobil . C., le posedăm fiecare din noi în părți egale." Clauza din art. 6 nu poate duce la altă concluzie, deoarece cumpărătorul va deveni coproprietar indiviz alături de ceilalți coproprietari existenți în cazul imposibilității neculpabile de achitare a restului, dar această clauză se aplică doar dacă coproprietarii care nu au consimțit la vânzarea bunurilor își vor da acordul, în caz contrar s-ar încălca principiul relativității efectelor actului juridic consacrat de art. 973 C. civ., în sensul că se instituie o obligație în sarcina unui terț față de contract: „În cazul însă când eu subscrisul cumpărător nu voi mai putea achita restul de preț de care facem vorbire mai sus în împrejurări independente de voința mea, cumpărătorul eu subsemnatul I.M.

voi deveni de drept coproprietar indiviz alături de ceilalți coproprietari existenți în proporție cu sumele vărsat drept rate și aceasta față de prețul total de vânzare-cumpărare prevăzut în act. " Cumpărătorul a continuat achitarea ratelor din preț considerând alături de promitenții-vânzători că naționalizarea va înceta, iar efectele decretului nr. 92/1950 se vor desființa. Apariție sintagmei „vindem de veci și irevocabil" în cuprinsul contractului semnifică faptul că promitenții-vânzători nu se vor dezice de obligațiile ce le revin conform antecontractului din 11 aprilie 1950, interpretarea în sensul că vânzarea este definitivă de la acest moment fiind eronată deoarece actul juridic nu a avut efect translativ.

Recursul formulat de către recurenta - pârâtă RAAPPS este neîntemeiat, pentru următoarele motive: Pe baza raportului de expertiză întocmit în cauză, prima instanță a statuat că în deținerea RAAPPS se află etajul V al imobilului C. De asemenea, instanța de apel a constatat că RAAPPS deține etajul V al imobilului și, pe cale de consecință, poate avea atât calitatea de pârâtă, cât și calitatea de intervenient forțat putând pretinde pentru o parte din imobil aceleași drepturi ca și reclamanții moștenitorii B. Interesul intimaților-reclamanți între care și intimatul-reclamant Ș.G.C. de a introduce în cadrul procesual pe pârâta RAAPPS se fundamentează pe necesitatea stabilirii existenței și întinderii drepturilor acestora cu privire la imobilul „C." în contradictoriu cu recurenta - pârâtă RAAPPS și cu toate celelalte entități implicate în deținerea unor părți din imobilul „C.". RAAPPS deține în administrare etajul V al imobilului în litigiu.

La data de 14 august 2001 s-a formulat o notificare (fila nr. 136, prima instanță I) către RAAPS, prin care moștenitorii B. au solicitat restituirea în natură a părții din imobil pe care o deține această unitate. Recurenta - pârâtă RAAPPS nu a răspuns până la momentul de fată la această notificare. În consecință, intimații - reclamanți moștenitorii B., inclusiv Ș.G.C., justifică pe deplin interesul de a se pronunța o hotărâre care să fie opozabilă și RAAPPS, deoarece cu privire la etajul V din imobilul „C." recurenta - pârâtă RAAPPS ar putea pretinde aceleași drepturi ca și reclamanții. Instanțele de judecată au statuat printr-o corectă aplicare a legii că RAAPPS a fost corect chemată în judecată.

Recursul formulat de către recurenta - pârâtă SC S.C. SA este neîntemeiat, pentru următoarele motive: Prima instanță a reținut că din probele administrate în cauză, a rezultat calitatea de unitate deținătoare a SC S.C. SA are pentru etajul VI al imobilului C. Instanța de apel, de asemenea, a constatat, întemeiat, că înscrisurile depuse de către pârâta SC S.C. SA nu au putut răsturna probatoriul administrat în primă instanță. Astfel, recurenta - pârâtă SC S.C. SA a fost înființată prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 180/1998 ca urmare a reorganizării Regiei Autonome de Transport București succesoarea Întreprinderii de Transport București. Potrivit cererii de transfer nr. 27 (fila nr. 163, dosar Tribunalul București, vol. I), ITB a solicitat de la Întreprinderea pentru Administrația Clădirilor spațiul situat la etajul VI din imobilul situat în București, B-dul Magheru.

Prin decizia nr. 01561/1981 (fila nr. 164, dosar Tribunal, vol. 1) s-a transmis fără plată la ITB etajul VI al imobilului C., iar din adresa nr. 8805/1980 (fila nr. 165, dosar Tribunal, vol. 1) rezultă că ITB deținea în administrare etajele V și VI din imobilul C. Protocolul de predare-primire nr. 74415 din 31 decembrie 1998 (fila nr. 396, dosar Tribunalul București, voi. I) a fost încheiat între Regia Autonomă de Transport București și SC S.C. SA, iar în consecință, Regia Autonomă de Transport București nu putea transmite societății înființate SC S.C. SA decât partea din imobil care se afla în administrarea sa. În mod corect, instanța de apel a considerat că actele contabile depuse de către recurenta - pârâtă SC S.C.

SA în faza apelului nu au putut răsturna probatoriul administrat în cauză și pe cale de consecință urmează a fi respectată dispoziția stabilită de prima instanță și confirmată în apel ca SC S.C. SA, în calitate de unitate deținătoare în înțelesul Legii nr. 10/2001, să soluționeze notificarea moștenitorilor B. doar pentru această parte din imobil, respectiv etajul VI. Înscrisurile depuse de către recurenta-pârâtă SC S.C. SA în faza recursului nu suplinesc lipsurile constate de către instanța de apel, aceste înscrisuri fiind de natura celor depuse în faza apelului. Exhibarea unor documente contabile, precum și a unor contracte de închiriere și de asociere în participațiune nu fac dovada calității de unitate deținătoare a recurentei-pârâte SC S.C.

SA și pentru alte spații în afară de etajul VI din imobilul în litigiu. Înalta Curte, însușindu-și în totalitate considerentele instanței de apel reținând că legea a fost corect aplicată situației de fapt stabilite, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursurile ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanții M.I.E., K.I.A., Regia Autonomă Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat și SC S.C. SA împotriva deciziei nr. 83/A din 9 februarie 2009 a Curții de Apel București – Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 iunie 2010.