ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 453/2017

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța reclamanta S.C. A. S.A. a chemat în judecată pârâții S.C. Mamaia S.A., Municipiul Constanța prin primar și S.C. B. S.R.L. solicitând instanței: să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/19.10.2001 încheiat între S.C. Mamaia S.A. în calitate de vânzător și S.C. B. S.R.L. în calitate de cumpărător autentificat sub nr. x/01.11.2001 la BNP C.; să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/23.12.2002 la BNP D.; să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.04.2005 la BNP E..

Tribunalul Constanța prin sentința civilă nr. 323 din 28.01 2014 a respins ca nefondată acțiunea în constatare formulată de reclamanta S.C. A. S.A și a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 5.950 RON - cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, Tribunalul Constanța a reținut, în esență că la data de 14.05.2001 între S.C. Mamaia S.A. în calitate de asociat-proprietar și S.C. B. S.R.L. (fostă S.C. F. S.R.L.) în calitate de asociat-locatar s-a încheiat contractul de asociere în participațiune nr. 2273 având ca obiect exploatarea activului G..

În anexa nr. 1 la contract - ce constituie în fapt un proces-verbal de predare-primire s-a consemnat că suprafața construită este de 91 mp, suprafață care se regăsește și în cuprinsul contractului de asociere.

Reclamanta a depus însă la dosar și un al doilea proces-verbal de predare-primire - intitulat tot Anexa 1 la contractul de asociere nr. x/14.05.2001, care cuprinde o suprafață de teren de 187,20 mp, din care 91 mp suprafață construită și 96,20 mp suprafață platformă betonată.

Instanța de fond a reținut că plecând de la existența acestor două procese-verbale, care au aceleași date de identificare, dar cu suprafețe de teren diferite, reclamanta a susținut că acest fapt se constituie într-o dovadă de fraudare a legii, pârâta S.C. B. S.R.L. urmărind, în această manieră, să dobândească nelegal o suprafață cât mai mare de teren.

S-a reținut că potrivit dispozițiilor Legii nr. 15/1990, pârâta S.C. Mamaia S.A. a devenit în baza legii, proprietara tuturor activelor aflate în patrimoniul său la data intrării în vigoare a legii, cu excepția terenului, care trebuia să urmeze procedura instituită de H.G. nr. 834/1991. Societățile care s-au înființat prin reorganizare în baza Legii 15/1990 deveneau proprietare asupra construcțiilor înregistrate în patrimoniul lor, însă pentru teren, legiuitorul a instituit o procedură specială, prin H.G. nr. 834/1991, iar societățile deveneau proprietare ale terenurilor aferente construcțiilor la momentul emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului.

Acest lucru, reține instanța de fond, reiese din chiar contractul de vânzare a activului G. nr. 5860/19.10.2001, în care vânzătoarea S.C. Mamaia S.A. s-a obligat să vândă cumpărătorului terenul aferent activului "după obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului conform H.G. nr. 834/1991."

Instanța de fond, prin raportare la art. 1 din H.G. nr. 834/1991 a reținut că termenul de "teren aferent" a fost definit de legiuitor ca fiind terenul necesar desfășurării activității conform obiectului de activitate, și nu ca teren exclusiv ocupat de construcții.

S-a constatat că în aceste condiții susținerile reclamantei, că pârâtele au încercat eludarea legii prin încheierea a două anexe cu suprafețe de teren diferite nu mai are suport legal, întrucât pârâta S.C. Mamaia S.A. putea dobândi terenul necesar exploatării activului respectiv și nu numai terenul construit și, în aceleași condiții, putea transmite mai departe dreptul de proprietate asupra terenului. Din raportul de evaluare întocmit de S.C. H. S.R.L. rezultă că platforma betonată de 96,20 mp reprezenta de fapt câte 2 mp în jurul construcției, refacerea trotuarului din jurul activului făcând parte din obligația asumată de S.C. B. S.A. prin contractul de asociere de modernizare a spațiului, așa cum reiese din "Memoriul de prezentare" din 23.04.2001 .

În acest context, instanța de fond a apreciat că pare plauzibilă susținerea pârâtei S.C. Mamaia S.A. că anexa 1 cu suprafața de 187,20 mp a fost întocmită ulterior, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere că acesta s-a obligat să vândă, după obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate și terenul aferent activului care, așa cum s-a arătat nu se limita la suprafața de sub construcție, mai ales că schița care a însoțit contractul cuprindea această suprafață mai mare.

În cauză însă, S.C. Mamaia S.A. nu a devenit niciodată proprietară asupra terenurilor aferente construcțiilor aflate în patrimoniul său, întregul teren din Stațiunea Mamaia intrând în patrimoniul Municipiului Constanța.

În aceste condiții, după achiziționarea construcției - G., pârâta S.C. B. S.R.L. a cumpărat terenul în suprafață de 373 mp de la Municipiul Constanța prin contractul autentificat sub nr. x/23.12.2002 la BNP D., teren care cuprindea și suprafața construită, contract care nu s-a întemeiat pe procesele-verbale de predare-primire încheiate cu S.C. Mamaia S.A.

Instanța de fond a constatat că susținerile reclamantei privind modificarea intenționată a suprafeței de teren deținute în folosință de către pârâtă, ca și nerespectarea autorizației de modernizare a activului (nerespectare care nu a mai putut fi constată, de altfel, întrucât activul a fost demolat, așa cum s-a precizat în raportul de expertiză imobiliară întocmit în cauză) nu pot conduce la nulitatea contractelor, întrucât procesele-verbale de predare-primire nu au stat la baza încheierii contractelor de vânzare-cumpărare teren.

S-a mai reținut că potrivit procesului-verbal de negociere nr. x/3010.2002, contractul a avut ca temei legal dispozițiile art. 10 alin. (1) din Legea 453/2001 - privind modificarea și completarea Legii 50/1991, H.G. nr. 577/2002, Legea 213/1998, HCLM 37/2002 și HCLM 118/2002.

Instanța de fond prin raportare la art. 10 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 453/2001 și la art. 137 din H.G. nr. 577/2002 a reținut că situațiile reglementate de cele două legi sunt diferite, astfel încât se poate presupune că vânzătorul a avut în vedere atât terenul aferent construcției cumpărate de S.C. B. S.R.L. în procesul de privatizare (teren care, prin raportare la dispozițiile art. 137 coroborate cu art. 130 din H.G. nr. 577/2002, era tot terenul necesar realizării obiectului de activitate și nu doar cel construit), cât și o altă suprafață de teren, destinată construirii, vândută în temeiul art. 10 alin. (1) din Legea 50/1991.

Față de aceste considerente, instanța de fond a apreciat că nu se poate reține nici motivul de nulitate privind principiul anulării actului subsecvent și nici cel privind încălcarea dispozițiilor art. 137 din H.G. nr. 577/2002.

S-a apreciat că aceeași situație se regăsește și în ceea ce privește contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/14.04.2005 la BNP E., înstrăinat pârâtei S.C. B. S.R.L. în temeiul art. 10 alin. (1) din Legea nr. 50/1991, adică teren din domeniul privat al unității teritorial administrative destinat construirii.

Instanța de fond nu a reținut susținerile reclamantei privind apartenența terenului înstrăinat domeniului public al Municipiului Constanța (spațiu verde), întrucât acesta făcea parte din domeniul privat al Municipiului în baza HCLM 84/28.03.2002 privind completarea și actualizarea inventarului bunurilor care aparțin domeniului privat al Municipiului Constanța, hotărâre care nu a fost atacată în contencios administrativ sau desființată în vreun fel pentru nelegalitate.

Ulterior, destinația terenului în suprafață de 248,57 mp a fost schimbată în teren destinat edificării unei construcții de "Cazare, alimentație publică P+3E și parcare", conform HCLM 182/2005, hotărâre care, de asemenea este valabilă, nefiind desființată în vreun mod.

În ceea ce privește motivul de nulitate legat de încălcarea dispozițiilor legale în materia evaluării terenurilor, respectiv art. 140-141 din H.G. nr. 577/2002, instanța de fond a reținut că în cauză au fost efectuate două expertize care au avut ca obiectiv verificarea acestui aspect, ambele rapoarte de expertiză concluzionând că au fost respectate criteriile legale la realizarea evaluării și că prețul rezultat a fost unul corect, real, raportat la prețurile de la nivelul anului 2005 pentru terenuri similare.

În ce privește motivele de nelegalitate ale certificatului de urbanism nr. x/16.12.2005 și a autorizației de construire nr. x/18.08.2006, precum și încălcarea dispozițiilor art. 610 C. civ., instanța de fond a constatat că aceste aspecte au fost analizate într-un alt litigiu dintre aceleași părți - dosar nr. x/2006 al Tribunalului Constanța, bucurându-se de efectul pozitiv al puterii de lucru judecat, părțile nemaiputând repune în discuție aspecte care au fost o dată soluționate irevocabil de către o instanță.

Apelul declarat de S.C. A. S.A. împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal prin decizia civilă nr. 95 din 24 februarie 2016 și a fost obligată apelanta la plata către intimatul Municipiul Constanța a cheltuielilor de judecată în sumă de 569,62 RON, onorariu avocat.

În argumentarea acestei decizii, instanța de apel a reținut, în esență, că în mod corect prima instanță a reținut că motivarea în fapt a acțiunii nu se circumscrie existenței fraudei la lege și a cauzei ilicite a contractelor.

S-a reținut că aspectele relevante în acțiune și reiterate în apel au fost analizate de instanța de contencios administrativ în hotărârea pronunțată în dosarul nr. x/2007 prin care a fost respinsă excepția de nelegalitate a certificatului de urbanism și a autorizației de construcție.

Instanța de apel a constatat că suprafața de teren predată în folosință nu limita suprafața de teren vândută, nici una din cele două anexe la contractul de vânzare cumpărare nr. x/01.11.2001 nefiind false și având erori materiale ce nu influențau actul juridic încheiat.

Instanța de apel a reținut că argumentul vizând scopul obținerii nelegal a unei suprafețe mai mari de teren nu este confirmat probator, atâta vreme cât terenul aferent activului a fost tot timpul în domeniul privat al unității administrativ teritoriale, termenul "teren aferent" definit de legiuitor potrivit art. 1 din H.G. nr. 834/1991 fiind circumscris calității de a fi necesar la desfășurarea activității, fără a fi necesar a fi ocupat efectiv cu construcții.

Totodată, s-a reținut că din probele administrate în cauză nu rezultă că prețul stabilit este ridicol mai ales că acest argument nu se circumscrie nici unuia din motivele de nulitate absolută invocate.

Ca atare, instanța de apel nu a reținut incidența vreunuia din cele două cauze de nulitate absolută invocate, apreciind corect soluționată cauza de prima instanță.

Împotriva acestei decizii S.C. A. S.A. a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ.

În susținerea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a arătat, în esență, că "în așa zisa "motivare" instanța de apel nu face decât o afirmație neargumentată în sensul că "în mod corect prima instanță a reținut că motivarea în fapt a acțiunii nu se circumscrie existenței fraudei la lege și a cauzei ilicite a contractelor", fără să răspundă în nici un fel multitudinii de probleme de fapt și de drept ridicate prin motivele de apel."

Recurenta consideră că afirmația potrivit cu care "aspectele relevante în acțiune și reiterate în apel au fost analizate de instanța de contencios administrativ în hotărârea pronunțată în dosarul nr. x/2007 prin care a fost respinsă excepția de nelegalitate a certificatului de urbanism și a autorizației de construcție" este străină de natura pricinii, neavând nicio importanță faptul că autorizațiile de construire ale recurentei și ale intimatei B. S.R.L. au fost constatate ca fiind legale, necontând cum au fost obținute terenurile și autorizațiile de construcție.

Totodată, recurenta susține că nu s-a făcut o analiză a probelor administrate în apel și o înlăturare motivată a acestora, făcându-se doar afirmații prin care nu se analizează în nici un fel motivele de apel care nu sunt înlăturate motivat.

În susținerea motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta, după o prezentare detaliată a situației de fapt, a prevederilor contractuale, a concluziilor rapoartelor de expertiză, opinii privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/19.10.2001 cu încălcarea prevederilor art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 a arătat în esență, că instanța de apel nu se pronunță în nici un fel cu privire la motivele de respingere ale cererii de chemare în judecată care reprezintă aspecte noi care nu au fost puse în discuția părților niciodată în timpul procesului.

În continuarea motivării, recurenta a prezentat nemulțumirile sale privind reținerile instanței de fond susținând că "în sentința atacată instanța de fond pune în mod nelegal semnul de echivalență între dispozițiile art. 10 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 și art. 137 din H.G. nr. 577/2002.", a reiterat motivele de nulitate ale celor trei contracte de vânzare-cumpărare a căror nulitate s-a solicitat și opinii privind raportul de evaluare întocmit de I. S.R.L.

Pentru aceste motive recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul schimbării sentinței civile nr. 323/28.01.2014 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr. x/2008 și pe cale de consecință admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată.

Prin întâmpinările depuse la dosar intimații-pârâți Municipiul Constanța prin primar și S.C. B. S.R.L. au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte de Casație și Justiție va respinge recursul pentru următoarele considerente:

Motivul prevăzut de art. 304 (7) C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Din perspectiva acestui motiv, recurenta a susținut în esență, că hotărârea atacată nu este motivată, că instanța de apel a făcut o afirmație neargumentată în sensul că "în mod corect prima instanță a reținut că motivarea în fapt a acțiunii nu se circumscrie existenței fraudei la lege și a cauzei ilicite a contractelor" și că instanța de apel a reținut aspecte străine de natura pricinii.

Garanția procesuală a motivării hotărârii judecătorești este consacrată expres în dispozițiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., care statuează cu valoare de principiu că hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

Motivarea hotărârii judecătorești trebuie realizată într-o manieră clară și coerentă, fiind indispensabilă pentru controlul exercitat de jurisdicția ierarhic superioară și constituie o garanție împotriva arbitrarului pentru părțile litigante, întrucât le furnizează dovada că cererile și mijloacele lor de apărare au fost serios examinate de judecător.

Este de menționat că, în principiu, în sistemul procedural național, este permis ca a doua instanță, cercetând cauza și constatând că toate chestiunile de fapt și toate problemele de drept care i-au fost supuse sunt aceleași ca și cele discutate în primă instanță, să se refere la argumentele acesteia din urmă, adoptându-le în mod explicit.

Totodată, această modalitate de motivare poate fi adoptată atunci când chestiunile de fapt și problemele de drept care au fost supuse judecății prin motivele de apel sunt identice cu cele discutate la judecata în primă instanță, iar, prin hotărârea pronunțată, prima instanță le-a analizat în mod efectiv.

Din analiza deciziei recurate se poate constata că instanța de apel a analizat și a răspuns motivat criticilor formulate de apelanta reclamantă și totodată, a argumentat motivele pentru care și-a însușit, în tot sau în parte, considerentele de fapt ori de drept reținute de prima instanță, astfel încât simpla nemulțumire a părților privind argumentația instanței nu poate determina incidența motivului de recurs reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Contrar susținerii recurentei, reținerea instanței de apel în sensul că "aspectele relevante în acțiune și reiterate în apel au fost analizate de instanța de contencios administrativ în hotărârea pronunțată în dosarul nr. x/2007, prin care a fost respinsă excepția de nelegalitate a certificatului de urbanism și a autorizației de construcție" nu este străină de natura pricinii.

Astfel, se constată că în dosarul nr. x/2007, invocat de instanța de apel în argumentarea deciziei recurate, s-au analizat aspectele privind emiterea unui certificat de urbanism și a autorizației de construire pe terenurile dobândite în proprietate prin cele trei acte succesive de vânzare-cumpărare cu a căror nulitate a fost investită instanța în prezenta cauză, astfel încât în mod corect instanța de apel a făcut trimitere la dosarul menționat.

Înalta Curte constată că instanța de apel, a expus în mod coerent și sistematic argumentele substanțiale ce au întemeiat raționamentul judiciar ce a condus la soluția pronunțată în cauză, existând o adecvare a acestor argumente juridice la situația de fapt stabilită în cauză pe baza probelor administrate, atât în fața primei instanțe, cât și în fața instanței de apel, astfel încât acest motiv va fi înlăturat.

În ce privește motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, Înalta Curte observă că deși argumentarea se constituie într-o reiterare a situației de fapt cu referiri la fondul cauzei, respectiv la motivele de nulitate invocate pentru cele trei acte de vânzare-cumpărare, recurenta și-a exprimat nemulțumirea privind faptul că pârâta S.C. B. S.R.L. a extins nelegal construcția în vederea cumpărării unei suprafețe de teren mai mare decât cea cuvenită, fiind aplicate greșit prevederile art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 modificată și a H.G. nr. 834/1991.

Potrivit art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 99/1999 "(1) Societățile comerciale, și regiile autonome, care au în derulare contracte de locație de gestiune, de închiriere sau de asociere în participațiune, pot vinde sau încheia contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, prin negociere directă cu locatarii sau asociații în situațiile în care aceștia au efectuat investiții în activele pe care le utilizează reprezentând mai mult de 15% din valoarea acestor active. În acest caz, din prețul de vânzare se scade valoarea investițiilor pe bază de raport de evaluare acceptat de părți. (2) Vânzarea se desfășoară cu acordul instituției publice implicate."

Totodată potrivit art. 1 din H.G. nr. 834/1991 "Terenurile aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat la data înființării acestora, necesare desfășurării activității conform obiectului lor de activitate, se determină pentru societățile comerciale înființate prin hotărâre a Guvernului, de către organele care, potrivit legii, îndeplinesc atribuțiile ministerului de resort, iar pentru societățile comerciale înființate prin decizia organului administrației locale de stat, de către autoritatea administrativă publică județeană."

Față de dispozițiile menționate, se constată că instanța de apel analizând criticile apelantei reclamante prin raportare la situația de fapt și probele administrate a reținut în mod corect că argumentul vizând scopul obținerii nelegale a unei suprafețe mai mari de teren nu este confirmat probator, atâta vreme cât terenul aferent activului a fost tot timpul în domeniul privat al unității administrativ teritoriale, termenul "teren aferent" definit de legiuitor potrivit art. 1 din H.G. nr. 834/1991 fiind circumscris calității de a fi necesar la desfășurarea activității, fără a fi necesar a fi ocupat efectiv cu construcții.

În ceea ce privește critica recurentei referitoare la greșita aplicare a dispozițiilor art. 10 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 și art. 137 din H.G. nr. 577/2002 instanța de recurs nu o va analiza, întrucât recurenta face trimitere la neaplicarea menționatelor dispoziții de către instanța de fond și nu de către instanța de apel, știut fiind faptul că instanța de recurs cenzurează exclusiv aspectele de nelegalitate invocate doar în ceea ce privește decizia ce formează obiectul cererii de recurs, respectiv decizia pronunțată de instanța de apel.

Având în vedere aceste considerente, Înalta Curte în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 95 din 24 februarie 2016 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

În temeiul dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată întemeiate cererile formulate de intimații-pârâți Municipiul Constanța prin Primar și S.C. B. S.R.L. privind acordarea cheltuielilor de judecată, astfel încât va admite cererile și va obliga recurenta-reclamantă la plata sumei de 418,06 RON către intimatul-pârât Municipiul Constanța prin Primar și a sumei de 12.000 RON către intimata-pârâtă S.C. B. S.R.L., conform actelor doveditoare aflate la fila x și respectiv filele x.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 95 din 24 februarie 2016 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Obligă recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. la plata cheltuielilor de judecată către intimatul-pârât Municipiul Constanța prin Primar a sumei de 418,06 RON și către intimata-pârâtă S.C. B. S.R.L. a sumei de 12.000 RON.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 martie 2017.