ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 543/2015

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, sub nr. 49278/3/2009, reclamanții G.A. și G.I. l-au chemat în judecată pe pârâtul M.F.P. pentru obligarea acestuia la plata contravalorii imobilului situat în București, sector 1. În motivare, reclamanții au arătat că imobilul din litigiu a constituit o singură unitate locativă, dar a fost deținut de către autorii lor în baza a trei contracte de închiriere și apoi cumpărat prin trei contracte de vânzare-cumpărare, în baza Legii nr. 112/1995. Aceste contracte au fost desființate în mod implicit prin admiterea acțiunilor în revendicare intentate de fostul proprietar al imobilului, iar ei și, respectiv, autorii lor au fost obligați la predarea lor în deplină proprietate și posesie către acesta.

În drept și-au întemeiat acțiunea pe prevederile art. 50 1 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 și dispozițiile dreptului comun în materia răspunderii civile pentru evicțiune. Pârâtul nu a depus întâmpinare și nu s-a prezentat în instanță. Prin sentința civilă nr. 535 din 29 martie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, a fost admisă acțiunea, în sensul că pârâtul a fost obligat la plata către reclamanți a sumei de 368.000 euro echivalent în lei la data plății, reprezentând contravaloarea imobilului situat în București, sector 1. Totodată pârâtul a fost obligat și la plata sumei de 5.800 lei cheltuieli de judecată către reclamanți. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că la data de 27 martie 1997, G.E.

a cumpărat de la Consiliul General al Municipiului București prin D.A.F.I., cu contractul de vânzare-cumpărare din 27 martie 1997, apartamentul situat în București, sector 1 compus din 2 camere cămară, oficiu, culoar, baie, bucătărie, oficiu, S.A.S., boxă de 8,34 mp în suprafață utilă de 81,28 mp și cotă indiviză de 9,12% cât și suprafața de 22,07 mp de teren aferentă. Prin sentința civilă nr. 11729 din 11 septembrie 2007 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București, definitivă prin Decizia civilă nr. 636 din 9 mai 2008 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 11729 din 18 noiembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, G.E. a fost obligată să lase reclamanților A.M.G., I.A.T., I.M.G., în deplină proprietate și posesie imobilul susmenționat, în urma comparării titlurilor de proprietate.

La data de 13 mai 2009, G.E. a decedat întreaga masă succesorală revenindu-i reclamantului G.I. în calitate de legatar cu titlu particular conform certificatului de calitate de moștenitor din 15 septembrie 2009 al B.N.P. Asociați, „C.” Prin sentința civilă nr. 17987 din 24 noiembrie 2006 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București, definitivă prin Decizia civilă nr. 1555 din 22 octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, rămasă irevocabilă, G.D. și G.A. au fost obligați să lase în deplină proprietate și posesie imobilul. Conform certificatului de moștenitor din 24 ianuarie 2000 eliberat de B.N.P., M., G.D. a decedat la data de 29 octombrie 1999, lăsând ca moștenitori legali pe reclamanții din cauza de față, G.I.

și G.A., în calitate de fiu și respectiv soție supraviețuitoare. La data de 27 martie 1997, G.C. și G.F. au cumpărat de la Consiliul General al Municipiului București prin D.A.F.I., cu contractul de vânzare - cumpărare din 27 martie 1997, apartamentul situat în București, sector 1, compus din 2 camere, comun 58,15% vestibul, baie, culoar, cămară, W.C. bucătărie, terasă, boxă de 3,87 mp în suprafață utilă de 68,53 mp și 7,68 % cotă indiviză părți comune, cât și suprafața de 18,59 mp teren aferentă. Prin sentința civilă nr. 12080 din 23 noiembrie 2005 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București, definitivă prin Decizia civilă nr. 2014 din 14 decembrie 2006 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1889 din 12 noiembrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, G.C.

și G.F. au fost obligați să lase în deplină proprietate și posesie imobilul către foștii proprietari. La data de 15 februarie 2004 a decedat G.C. rămânând ca moștenitori G.I., nepot de fiu predecedat și G.F., soție, conform certificatului de moștenitor din 23 aprilie 2004 eliberat de B.N.P., M. G.F. a decedat la data de 14 februarie 2008 rămânând ca moștenitori conform certificatului de moștenitor din 3 iunie 2008 eliberat de B.N.P., N.D., G.I. Din raportul de expertiză întocmit în cauză de către expertul V.M. a rezultat că valoarea apartamentului cu 2 camere deținut inițial de G.E. este de 151.000 euro, că cel deținut de G.I. și G.A. are o valoare de 105.000 euro și că cel cumpărat de G.C. și G.F.

are o valoare de 112.000 euro. Expertul a stabilit că imobilul constituie o singură unitate locativă și a apreciat că valoarea acestuia este de 360.000 euro. Prin art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 se prevede că proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piața al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză. Tribunalul a reținut că reclamanții se află sub incidența acestor prevederi legale având în vedere că nu s-a constatat prin hotărârile judecătorești susmenționate că autorii acestora ar fi încheiat cu rea credință sau cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, contractele de vânzare cumpărare.

În plus, a găsit întemeiată cererea reclamanților de a li se achita valoarea apartamentelor din momentul evicțiunii, atâta vreme cât prin Legea nr. 10/2001 nu se prevede nimic în acest sens. În consecință, pârâtul a fost obligat la plata sumei de 368.000 euro în echivalent în lei la data plății reprezentând contravaloarea imobilului situat în București sector 1. În baza art. 274 C. proc. civ., tribunalul a obligat pe pârât și la plata cheltuielilor de judecată avansate de reclamanți în prezenta cauză, respectiv onorariu de avocat de 4.000 lei achitat cu chitanța din 10 ianuarie 2011 și onorariul de expertiză în cuantum de 1.800 lei.

Prin Decizia civilă nr. 861/A din 15 noiembrie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins apelul ca nefondat formulat de pârât, reținând că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 50 alin. (2) 1 din Legea nr. 10/2001 în condițiile în care nu există hotărâri judecătorești prin care să se fi constatat că cele trei contracte de vânzare - cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, au fost emise cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Prin Decizia civilă nr. 6658 din 1 noiembrie 2012 Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a I-a civilă, a admis recursul declarat de pârât, a casat decizia și a trimis cauza spre rejudecare la Curtea de Apel București deoarece se impune ca instanța de apel să suplimenteze probatoriul în sensul de a stabili dacă cele trei contracte de vânzare - cumpărare au fost încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și dacă cumpărătorii au fost de bună credință la încheierea acestora.

Totodată s-a pretins instanței de apel să analizeze și celelalte critici formulate prin motivele de recurs de către pârât. În rejudecare, după casare , curtea de apel a suplimentat proba cu înscrisuri și a dispus efectuarea unei noi expertize pentru a da curs îndrumărilor date de către instanța supremă și a răspunde tuturor motivelor de apel reluate prin motivele de recurs de către pârât. Prin Decizia civilă nr. nr. 455/A din 14 noiembrie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost admis apelul declarat de pârâtul M.F.P.

reprezentat de D.G.F.P.-M.B., împotriva sentinței civile nr. 535 din 29 martie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, în contradictoriu cu intimații-reclamanți G. A fost schimbată în parte sentința, în sensul că a obligat pe pârât la plata către reclamanți a sumei de 253.000 euro în echivalent în lei la data plății, în loc de 368.000 euro reprezentând contravaloarea imobilului situa în București, sector 1. Au fost menținute restul dispozițiilor sentinței.

Pentru a pronunța această decizie, curtea de apel a reținut în esență următoarele: P revederile art. 9 alin. (1) și (2) din Legea nr. 112/1995 au fost respectate la data încheierii contractelor de vânzare - cumpărare, deoarece reclamanții au fost de bună credință deoarece aveau ordine de repartiție emise în temeiul Legii nr. 5/1973 și contracte de închiriere anterioare anului 1989. Faptul că titularii contractelor de închiriere, între timp decedați, sunt rude cu reclamanții și au fost rude între ei, nu fac incidente în cauză dispozițiile art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 astfel încât, și sub acest aspect, contractele au fost încheiate cu respectarea acestei legi. S-a concluzionat că buna credință se prezumă și nu au fost aduse probe care să o răstoarne.

Temeiul juridic al cererii de chemare în judecată îl reprezintă dispozițiile art. 50 alin. (2) 1 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Art. 50 alin. (3) reprezintă o normă dintr-o lege specială, cu caracter derogator de la dispozițiile din dreptul comun, ce reglementează răspunderea pentru evicțiune instituită prin prevederile art. 1337 și art. 1341 C. civ., în sarcina vânzătorului, astfel încât excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de către pârât prin motivele de apel și recurs este neîntemeiată. Conform art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Prin efectul comparării titlurilor de proprietate și al preferabilității titlului fostului proprietar, cele trei contracte de vânzare - cumpărare au fost desființate în mod implicit, devenind ineficiente. În raport de aceste constatări, dar și de inexistența unor statuări anterioare privind neîndeplinirea condițiilor de valabilitate ale contractelor de vânzare-cumpărare susmenționate în hotărârile judecătorești intrate sub puterea lucrului judecat, Curtea a considerat că sunt îndeplinite condițiile pentru restituirea prețului de piață al imobilului, în raport de prevederile art. 50 1 și 50 alin. 2 1 din Legea nr. 10/2001. Prin raportul de expertiză întocmit în instanța de apel, astfel cum a fost completat pentru termenul din 31 octombrie 2014, expertul V.M.

a stabilit că la data efectuării expertizei în apel, 3 februarie 2014, cele trei apartamente aveau valori de 103.000 euro, 63.000 euro și 87.000 euro, în total 253.000 euro. Pentru estimarea acestor valori expertul a avut în vedere prețurile din cele trei contracte de vânzare-cumpărare depuse de părți la dosar, stabilite în raport de suprafața totală a acestora, fapt ce se poate constata și din examinarea acestora. Stabilirea anterioară de către expert a unor alte valori în raport de suprafața utilă, la un nivel ridicat față de cea stabilită în raport de suprafața totală, este inexplicabilă și nu respectă modalitatea de calcul al prețului din cele trei contracte de vânzare-cumpărare reținute ca și comparabile, în raport de suprafața totală.

Instanța nu și-a însușit punctul de vedere al apărătorului reclamanților precum că reclamanții ar fi îndreptățiți să primească valoarea de piață din momentul producerii evicțiunii, în raport de dispozițiile art. 1344 C. civ. căci, stabilirea valorii apartamentului potrivit standardelor internaționale de evaluare s-a efectuat în raport de dispozițiile unei legi speciale, respectiv Legea nr. 10/2001 și nu în raport de dreptul comun. În consecință, stabilirea cuantumului despăgubirii nu se poate acorda în temeiul unei legi, iar momentul de estimare a acesteia, în raport de dispozițiile altei legi. Faptul că prin Legea nr. 10/2001, nu se stabilește în mod expres momentul în raport de care se evaluează imobilul, nu exclude posibilitatea stabilirii acestei valori în raport de momentul efectuării raportului de expertiză, care corespunde cel mai fidel prejudiciului suferit de reclamanți și criteriului de evaluare în raport de standardele internaționale.

Împotriva menționatei decizii au declarat și motivat recurs, în termen legal, reclamanții G.A., G.I. și pârâtul M.F.P. reprezentat de D.G.F.P. București pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În dezvoltarea motivelor de recurs formulate reclamații au arătat următoarele: Hotărârea atacată este nelegală sub două aspecte: greșita raportare în timp a momentului stabilirii valorii de circulație a imobilului, drept consecință fiind greșita validare a raportului de expertiză și admiterea unui motiv de apel pe care M.F.P. nu l-a formulat, depășindu-se astfel limitele învestirii. Prin apelul formulat, M.F.P. nu a criticat aspectul efectuării expertizei prin raportare la momentul evicțiunii.

Chiar dacă apelul are caracter devolutiv, limitele învestirii instanței de apel sunt date de criticile apelantului realizate prin motivele de apel, or M.F.P. nu a avut în vedere această critică, astfel că, sub acest aspect, hotărârea a intrat în puterea lucrului judecat. Instanța de apel a făcut o aplicarea greșită a legii în ceea ce privește momentul de referință al stabilirii despăgubirilor, ignorând regula potrivit căreia norma specială se completează cu norma generală. Această regulă poate fi înlăturată de la aplicare numai de existența unei dispoziții speciale care, prin definiție, nu există în legea specială. Art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 consacră în mod categoric un caz special de răspundere pentru evicțiune, circumscris vânzărilor realizate în temeiul Legii nr. 112/1995.

Or, dacă legea specială tace, aspect necontestat chiar de către Curtea de Apel București, legea generală se aplică pentru simplu motiv că în speță suntem în prezența unei vânzări, deci reglementarea vânzării este aptă să i se aplice. Legea specială derogă de la legea generală dar, atunci când tace, se completează cu aceasta din urmă. De aceea, în considerarea principiului legalității, se impune aplicarea soluției din materia generală a răspunderii pentru evicțiune și anume raportarea la data rămânerii irevocabile a hotărârii de evicțiune. Această soluție se reazemă pe ideea că repararea prejudiciului celui evins înseamnă că la data pierderii imobilului să primească o sumă egală cu cea necesară achiziționării unuia identic.

Nu este de ajuns că în speță reclamanții sunt despăgubiți după 6 ani de la data evicțiunii, dar sunt siliți să suporte și riscurile plății cu întârziere a sumelor la care, potrivit legii, sunt îndreptățiți. Așadar, chiar și fără o aplicare strictă și corectă a normelor legale, soluția echitabilă ar fi aceeași. Recurenții critică soluția instanței de apel și din perspectiva greșitei raportări la suprafața avută în vedere, prin evaluarea nediferențiată a suprafeței utile de cea totală. Dacă apartamentul de expertizat are 45 mp util și 50 mp total (aceeași suprafață totală ca și în comparabilă), atunci el va avea, după criteriul suprafeței totale, același preț de 20.000 de euro (50 mp totali x 400 euro/mp) cu al comparabilei, deși este evident mai valoros pentru că are o suprafață utilă (locuibilă) cu aproape 50% mai mare (45 mp vs. 30 mp).

Or, în speță, comparabila 1 are o suprafață utilă de 69,98 mp și o suprafață totală de 95,07 mp(aprox. 23% suprafața care nu este utilă), iar comparabila nr. 3 o suprafață utilă de 43,83 mp în timp ce suprafața totală este de 62,37 mp (aprox. 45% suprafața care nu e utilă), în timp ce în cazul apartamentelor expertizate ponderea suprafeței care nu este utilă din suprafața utilă este mult mai mică (doar circa 15% în cazul fiecăruia dintre apartamente). Așadar, comparația "total cu total" este distorsionantă și nu este aptă să conducă la stabilirea corectă valorii reale, prin urmare instanța de apel nu avea niciun motiv serios să se abată de la opinia expertului. În dezvoltarea motivelor de recurs formulate, pârâtul M.F.P.

arată că în mod eronat instanța de apel a apreciat că în cauză sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru ca reclamanții să beneficieze de restituirea prețului de piață. Pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață este necesară îndeplinirea a două condiții: prima condiție este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Însă, în prezenta cauză nu este îndeplinită nicio condiție dintre cele două prevăzute imperativ de Legea nr. 10/2001. Astfel, documentele depuse de către reclamanți la dosarul cauzei, respectiv contractele de închiriere și ordine de repartiție ce au stat la baza încheierii celor trei contracte de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, nu dovedesc altceva decât faptul că, așa cum prevede legea, la data încheierii acestora cumpărătorii au avut calitatea de chiriași.

Or, calitatea anterioară de chiriași titulari de contract ai apartamentelor este condiția esențială impusă de Legea nr. 112/1995, iar prin simpla îndeplinire a acestei condiții nu este dovedită buna credință a reclamanților. Reaua-credință a reclamanților nu poate fi pusă la îndoială, dat fiind faptul ca aceștia știau sau ar fi putut ști că imobilul este revendicat de către fostul proprietar, că ar fi putut sau că ar fi trebuit să se informeze despre demersurile întreprinse de acesta și că pasivitatea îi este imputabilă. În aceste condiții, contrar celor consemnate de instanță în hotărârea pe care o recurăm, deși contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, totuși, în speță, nu este îndeplinită prima condiție prevăzută de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Nu este îndeplinită nici cea de-a doua condiție imperativă prevăzută de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, respectiv, contractul să fi fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. De vreme ce reclamanții nu au făcut dovada existenței unei sentințe definitive și irevocabile în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de aceasta cu Primăria Municipiului București, nu se poate justifica obligarea M.F.P. la plata sumei reprezentând valoarea de piață a imobilului în cauză. În ceea ce privește valoarea imobilelor ce fac obiectul prezentei spețe, în concordanță cu practica Înaltei Curții de Casație și Justiție (ex.

Decizia civilă nr. 7290 din 28 noiembrie 2012), aceasta ar trebui să fie calculată la data achiziționării imobilului de către reclamanți, respectiv la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare. Aceasta întrucât, în situația acordării fostului chiriaș a prețului de piață al imobilului, statul ar trebui să suporte o dublă pierdere: repararea integrală a prejudiciului și subvenționarea chiriașului la momentul achiziției imobilului la un preț mult inferior valorii reale (de piață) a acestuia. De aceea, ar trebui să se calculeze valoarea de piață a imobilului în discuție la data 27 martie 1997, respectiv data achiziționării imobilului de către reclamanți și nu raportându-se la perioada în care prețurile imobilelor au înregistrat cotele cele mai ridicate pe piața imobiliară.

Intenția legiuitorului la momentul promulgării Legii nr. 10/2001, prin acordarea prețului de piață actual al imobilului, a fost aceea de a se permite chiriașilor care au fost evinși de adevăratul proprietar să își achiziționeze, în prezent, o locuință în locul celei pierdute în procesul de revendicare. Analizând recursurile formulate, în raport de criticile menționate, Înalta Curtea apreciază că acestea sunt nefondate, pentru următoarele considerente: M.F.P. invocă, în cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., că nu sunt îndeplinite cele două condiții cerute de art. 50 1 al Legii nr. 10/2001 pentru acordarea de despăgubiri la valoarea de circulație a imobilului, întrucât reclamanții au fost de rea-credință când au cumpărat imobilul deoarece nu au depus minime diligențe pentru a afla situația juridică a imobilului, astfel încât nu au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995.

Totodată, susține că nu poate răspunde pentru evicțiune deoarece nu a fost parte în contractele de vânzare-cumpărare și că despăgubirile trebuie să fie calculate la valoarea imobilului de la momentul perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, respectiv 27 martie 2007. Aceste critici urmează a fi analizate din perspectiva art. 50 și art. 50 1 ale Legii nr. 10/2001. Potrivit art. 50 1 al Legii nr. 10/2001 „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză”. Neîndeplinirea primei condiții pentru acordarea de despăgubiri în temeiul art. 50 1 al Legii nr. 10/2001, aceea a respectării prevederilor Legii nr. 112/1995, este motivată în recurs de împrejurarea că reclamanții nu au depus minime diligențe pentru a afla situația juridică a imobilului, ocazie cu care ar fi aflat că imobilul este revendicat și nu ar fi putut cumpăra decât cu încălcarea art. 9 al Legii nr. 112/1995 potrivit cu care aveau obligația de a aștepta soluționarea cererii de revendicare; în aceste condiții reclamanții nu au fost de bună-credință.

Această critică nu poate fi cenzurată pe calea recursului întrucât constituie o apărare de fond care a fost invocată pentru prima dată în recurs, nefiind susținută de pârât pe parcursul soluționării cauzei, nici în fața primei instanțe, nici prin motivele de apel și nici în rejudecare, astfel că, nefiind invocată, nu a fost analizată în decizia recurată și nu poate constitui un aspect de nelegalitate al acestei decizii. Prin urmare, nu se poate reține contrariul concluziei instanței de apel în sensul că prevederile Legii nr. 112/1995 au fost respectate. În ceea ce privește cea de-a doua condiție cerută de art. 50 1 al Legii nr. 10/2001, aceea ca titlurile de proprietate ale chiriașilor-cumpărători să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se constată că această condiție este îndeplinită întrucât G.E., G.D., G.A., G.C.

și G.F., în calitate de chiriași-cumpărători, au fost obligați să lase în deplină proprietate și posesie cele trei apartamente pe care le-au cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, astfel cum rezultă din Decizia civilă nr. 11729 din 18 noiembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, din Decizia civilă nr. 1555 din 22 octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, rămasă irevocabilă, din Decizia civilă nr. 1882 din 12 noiembrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă și din Decizia civilă nr. 1729 din 18 noiembrie 2008 a Curții de Apel București, secția I civilă. Ca atare, reclamanții sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, în temeiul art. 50 1 al Legii nr. 10/2001, ca lege specială de reparație.

În ceea ce privește momentul la care se calculează prețul de piață al imobilului, recurenții-reclamanți și recurentul-pârât au poziții diferite. Deși în art. 50 1 alin. (2) al Legii nr. 10/2001 nu este precizat un anume moment la care se evaluează prețul de piață al imobilului, menționându-se că valoarea despăgubirilor se stabilește prin expertiză, această exprimare nu este una eliptică întrucât, nefăcând referire la un anume moment, legiuitorul a avut în vedere exclusiv momentul efectuării expertizei, ca reper pentru stabilirea prețului de piață al imobilului, ca despăgubire echitabilă, deoarece numai acesta reflectă prețul cu care se poate achiziționa în prezent un imobil de aceeași valoare cu cel de care reclamanții au fost deposedați.

Raportul de expertiză constituie o probă care se realizează în cadrul procesului prin care proprietarii, ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, solicită despăgubiri în temeiul art. 50 1 al Legii nr. 10/2001.

Recunoașterea de către legiuitor a dreptului de a obține o astfel de reparație s-a realizat prin adoptarea Legii nr. 1/2009, dată la care a fost introdus art. 50 1 în cuprinsul Legii nr. 10/2001, ca Lege specială de reparație în domeniul căreia intră imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Ca atare, de-abia în anul 2009 s-a prevăzut posibilitatea despăgubirii chiriașilor-cumpărători, care au dobândit în proprietate astfel de imobile, cu respectarea Legii nr. 112/1995, prin restituirea prețului de piață al imobilului de care au fost deposedați, hotărârea pronunțată în baza acestui temei de drept fiind constitutivă de drepturi. Prevederile legii speciale se aplică cu prioritate, de la data intrării sale în vigoare, față de dispozițiile dreptului comun, în aplicarea principiului generalia specialibus non derogant, specialia generalibus derogant, și nu poate retroactiva.

Ca atare, nici evaluarea despăgubirii nu se poate raporta la momentul evicțiunii, anterior intrării în vigoare a textului de lege care recunoaște dreptul la despăgubire. Obținerea de măsuri reparatorii reprezentând prețul de piață al imobilului, de către chiriașii-cumpărători evinși, are loc în temeiul art. 50 1 al Legii nr. 10/2001, după verificarea îndeplinirii condițiilor menționate în acest text legal. La adoptarea acestui text, legiuitorul a urmărit să acopere prejudiciul creat prin deposedarea de bun cu o sumă de bani care să permită reclamanților, imediat după încasarea despăgubirii stabilite prin hotărâre judecătorească definitivă, posibilitatea de a dobândi un imobil pe piața liberă echivalent celui de care au fost evinși.

Legea specială nu se completează cu dreptul comun în materie de evicțiune întrucât momentul la care se va raporta expertiza de evaluare a imobilului trebuie să corespundă scopului avut în vedere de legiuitor. Or, această valoare nu poate fi alta decât cea de la data efectuări expertizei, deoarece aceasta este cea mai apropiată de prețul de pe piața imobiliară, iar suma primită cu titlu de despăgubire, imediat după punerea în executare a deciziei definitive pronunțată în temeiul art. 50 1 al Legii nr. 10/2001, trebuie să fie echivalentul prețului cu care va fi achiziționat imobilul. O altă interpretare ar duce la deturnarea scopului pentru care a fost introdus art. 50 1 în cuprinsul Legii nr. 10/2001.

Astfel, dacă momentul la care s-ar raporta expertiza ar fi cel al evicțiunii, fluctuația pieței imobiliare ar determina fie o îmbogățire fără justă cauză a reclamanților, dacă prețul imobilelor ar scădea, evaluarea stabilind o valoare mai mare decât cea care ar fi necesară pentru achiziționarea unui imobil de același fel, după momentul soluționării definitive a cauzei printr-o hotărâre care este constitutivă de drepturi, fie o scădere nejustificată a despăgubirii primite, dacă prețul imobilelor ar crește, astfel încât evaluarea realizată la momentul evicțiunii ar fi inferioară prețului cu care se cumpără un imobil, după momentul soluționării definitive a cauzei printr-o hotărâre care este constitutivă de drepturi.

Nu poate fi primită nici soluția propusă de recurentul-pârât, bazată pe criterii de echitate, aceea de evaluare a imobilului la momentul cumpărării acestuia de către reclamanți în temeiul Legii nr. 112/1995, reclamanții urmând să redobândească exact valoarea pe care au plătit-o, deoarece excede scopului adoptării art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Și de această dată fluctuația pieței imobiliare determină îndepărtarea de la rațiunea legii, de această dată în detrimentul reclamanților care ar trebui să suporte creșterea prețului pe piața imobiliară, obținând o despăgubire cu mult sub valoarea actuală de piață a imobilului. Astfel fiind, evaluarea prețului de piață al imobilului la momentul efectuării expertizei răspunde cel mai bine intenției legiuitorului de reparație echitabilă, care nu există în cazul în care despăgubirile sunt influențate de fluctuația prețurilor pe piața imobiliară.

Interpretarea dată de recurenții-reclamanți și de recurentul-pârât art. 50 1 alin. (2) al Legii nr. 10/2001 în cererile de recurs apare astfel ca fiind eronată deoarece reflectă fluctuația prețurilor pe piața imobiliară. O altă critică adusă deciziei recurate se referă la faptul că instanța de apel a depășit limitele învestirii și a încălcat puterea de lucru judecat referitor la momentul la care trebuie să se calculeze prețul de piață al imobilului întrucât, sub acest aspect, cauza ar fi intrat sub putere de lucru judecat, de vreme ce nu a format obiect al apelului. Verificând motivele de apel formulate de M.F.P., se observă că au fost aduse critici referitoare la momentul la care trebuie să se calculeze prețul de piață al imobilului, astfel încât sunt nefondate alegațiile anterioare.

Astfel, în motivele de apel înregistrate la data de 31 mai 2011, M.F.P. a susținut că reclamanții nu sunt îndreptățiți la despăgubiri reprezentând valoarea de piață a imobilului în cuantumul stabilit, suma fiind exorbitantă și impunându-se micșorarea acesteia cu 30% în raport cu blocajul pieței imobiliare, pentru ca reclamanții să nu se îmbogățească fără justă cauză, motiv pentru care s-a solicitat refacerea raportului de expertiză. Ca atare, aspectul în discuție a fost supus analizei instanței de control judiciar, deci nu putea dobândi putere de lucru judecat. Recurenții-reclamanți critică și modul de evaluare a imobilului, susținând că, în mod greșit, instanța nu s-a raportat diferențiat la suprafața utilă, care are o valoare mai mare, ci la cea totală, care este mai mică, abătându-se de la opinia expertului sub acest aspect.

Această critică vizează modul de interpretare a expertizei, deci ca probă administrată în cauză, motiv pentru care nu va putea fi cenzurată pe calea recursului, de vreme ce posibilitatea modificării hotărârii ca urmare a constatării unei greșeli grave de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate, a fost înlăturată, odată cu abrogarea art. 304 pct. 11 C. proc. civ. Critica recurentului M.F.P., reprezentat de D.G.F.P. București, în sensul că nu poate fi obligat în raportul juridic dedus judecății este nefondată. Interpretând coroborat alin. (2) 1 și (3) ale art. 50 al Legii nr. 10/2001, rezultă că legea prevede expres că restituirea prețului de piață al imobilelor, cu privire la care contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către M.E.F.

Întrucât, astfel cum s-a motivat anterior, contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, calitatea procesuală pasivă a M.E.F. este determinată ipso jure prin legea specială, care se aplică cu prioritate față de dreptul comun în materie. Pentru toate aceste argumente și în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursurile declarate de reclamanții G.A. și G.I. și de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.F.P. București, urmează a fi respinse ca nefondate. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanții G.A. și G.I. și de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.F.P. București, împotriva Deciziei nr. 455/A din 14 noiembrie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 20 februarie 2015.