ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 543/2015
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 543/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)
Asupra cauzei de
față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată
înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, sub nr. 49278/3/2009,
reclamanții G.A. și G.I. l-au chemat în judecată pe pârâtul M.F.P. pentru
obligarea acestuia la plata contravalorii imobilului situat în București,
sector 1.
În motivare,
reclamanții au arătat că imobilul din litigiu a constituit o singură unitate
locativă, dar a fost deținut de către autorii lor în baza a trei contracte de
închiriere și apoi cumpărat prin trei contracte de vânzare-cumpărare, în baza
Legii nr. 112/1995.
Aceste contracte au
fost desființate în mod implicit prin admiterea acțiunilor în revendicare
intentate de fostul proprietar al imobilului, iar ei și, respectiv, autorii lor
au fost obligați la predarea lor în deplină proprietate și posesie către
acesta.
În drept și-au
întemeiat acțiunea pe prevederile art. 50
1
alin. (2) din Legea nr. 10/2001
și dispozițiile dreptului comun în materia răspunderii civile pentru evicțiune.
Pârâtul nu a depus
întâmpinare și nu s-a prezentat în instanță.
Prin sentința civilă nr.
535 din 29 martie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă,
a fost admisă acțiunea, în sensul că pârâtul a fost obligat la plata către
reclamanți a sumei de 368.000 euro echivalent în lei la data plății, reprezentând
contravaloarea imobilului situat în București, sector 1. Totodată pârâtul a fost
obligat și la plata sumei de 5.800 lei cheltuieli de judecată către reclamanți.
Pentru a hotărî
astfel, instanța a reținut că la data de 27 martie 1997, G.E. a cumpărat de la
Consiliul General al Municipiului București prin D.A.F.I., cu contractul de
vânzare-cumpărare din 27 martie 1997, apartamentul situat în București, sector
1 compus din 2 camere cămară, oficiu, culoar, baie, bucătărie, oficiu, S.A.S.,
boxă de 8,34 mp în suprafață utilă de 81,28 mp și cotă indiviză de 9,12% cât și
suprafața de 22,07 mp de teren aferentă.
Prin sentința civilă nr.
11729 din 11 septembrie 2007 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București,
definitivă prin Decizia civilă nr. 636 din 9 mai 2008 a Tribunalului București,
secția a IV-a civilă, și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 11729 din 18
noiembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, G.E. a fost
obligată să lase reclamanților A.M.G., I.A.T., I.M.G., în deplină proprietate
și posesie imobilul susmenționat, în urma comparării titlurilor de proprietate.
La data de 13 mai 2009,
G.E. a decedat întreaga masă succesorală revenindu-i reclamantului G.I. în
calitate de legatar cu titlu particular conform certificatului de calitate de
moștenitor din 15 septembrie 2009 al B.N.P. Asociați, „C.”
Prin sentința civilă nr.
17987 din 24 noiembrie 2006 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București,
definitivă prin Decizia civilă nr. 1555 din 22 octombrie 2007 pronunțată de
Tribunalul București, secția a III-a civilă, rămasă irevocabilă, G.D. și G.A.
au fost obligați să lase în deplină proprietate și posesie imobilul.
Conform
certificatului de moștenitor din 24 ianuarie 2000 eliberat de B.N.P., M., G.D.
a decedat la data de 29 octombrie 1999, lăsând ca moștenitori legali pe reclamanții
din cauza de față, G.I. și G.A., în calitate de fiu și respectiv soție
supraviețuitoare.
La data de 27 martie 1997,
G.C. și G.F. au cumpărat de la Consiliul General al Municipiului București prin
D.A.F.I., cu contractul de vânzare - cumpărare din 27 martie 1997, apartamentul
situat în București, sector 1, compus din 2 camere, comun 58,15% vestibul,
baie, culoar, cămară, W.C. bucătărie, terasă, boxă de 3,87 mp în suprafață
utilă de 68,53 mp și 7,68 % cotă indiviză părți comune, cât și suprafața de 18,59
mp teren aferentă.
Prin sentința civilă nr.
12080 din 23 noiembrie 2005 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București,
definitivă prin Decizia civilă nr. 2014 din 14 decembrie 2006 pronunțată de
Tribunalul București, secția a IV-a civilă, și irevocabilă prin Decizia civilă nr.
1889 din 12 noiembrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a
IV-a civilă, G.C. și G.F. au fost obligați să lase în deplină proprietate și
posesie imobilul către foștii proprietari.
La data de 15
februarie 2004 a decedat G.C. rămânând ca moștenitori G.I., nepot de fiu
predecedat și G.F., soție, conform certificatului de moștenitor din 23 aprilie 2004
eliberat de B.N.P., M. G.F. a decedat la data de 14 februarie 2008 rămânând ca
moștenitori conform certificatului de moștenitor din 3 iunie 2008 eliberat de
B.N.P., N.D., G.I.
Din raportul de
expertiză întocmit în cauză de către expertul V.M. a rezultat că valoarea apartamentului
cu 2 camere deținut inițial de G.E. este de 151.000 euro, că cel deținut de
G.I. și G.A. are o valoare de 105.000 euro și că cel cumpărat de G.C. și G.F.
are o valoare de 112.000 euro. Expertul a stabilit că imobilul constituie o
singură unitate locativă și a apreciat că valoarea acestuia este de 360.000
euro.
Prin art.
50
1
din Legea nr. 10/2001 se prevede că proprietarii ale căror
contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.
112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri
judecătorești definitive si irevocabile au dreptul la restituirea prețului de
piața al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Valoarea
despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză.
Tribunalul
a reținut că reclamanții se află sub incidența acestor prevederi legale având
în vedere că nu s-a constatat prin hotărârile judecătorești susmenționate că
autorii acestora ar fi încheiat cu rea credință sau cu nerespectarea
prevederilor Legii nr. 112/1995, contractele de vânzare cumpărare. În plus, a
găsit întemeiată cererea reclamanților de a li se achita valoarea apartamentelor
din momentul evicțiunii, atâta vreme cât prin Legea nr. 10/2001 nu se prevede
nimic în acest sens.
În
consecință, pârâtul a fost obligat la plata sumei de 368.000 euro în echivalent
în lei la data plății reprezentând contravaloarea imobilului situat în
București sector 1.
În baza art.
274 C. proc. civ., tribunalul a obligat pe pârât și la plata cheltuielilor de
judecată avansate de reclamanți în prezenta cauză, respectiv onorariu de avocat
de 4.000 lei achitat cu chitanța din 10 ianuarie 2011 și onorariul de expertiză
în cuantum de 1.800 lei.
Prin Decizia
civilă nr. 861/A din 15 noiembrie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a
civilă, a respins apelul ca nefondat formulat de pârât, reținând că în cauză
sunt incidente dispozițiile art. 50 alin. (2)
1
din Legea nr. 10/2001
în condițiile în care nu există hotărâri judecătorești prin care să se fi
constatat că cele trei contracte de vânzare - cumpărare încheiate în baza Legii
nr. 112/1995, au fost emise cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Prin Decizia
civilă nr. 6658 din 1 noiembrie 2012 Înalta Curte de Casație și Justiție, secția
a I-a civilă,
a admis recursul declarat de pârât, a casat decizia și a trimis
cauza spre rejudecare la Curtea de Apel București deoarece se impune ca
instanța de apel să suplimenteze probatoriul în sensul de a stabili dacă cele
trei contracte de vânzare - cumpărare au fost încheiate cu respectarea
dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și dacă cumpărătorii au fost de bună credință
la încheierea acestora. Totodată s-a pretins instanței de apel să analizeze și
celelalte critici formulate prin motivele de recurs de către pârât.
În
rejudecare, după casare
, curtea de apel a suplimentat proba cu înscrisuri și a dispus
efectuarea unei noi expertize pentru a da curs îndrumărilor date de către
instanța supremă și a răspunde tuturor motivelor de apel reluate prin motivele
de recurs de către pârât.
Prin Decizia
civilă nr.
nr.
455/A din 14 noiembrie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă,
a fost admis apelul declarat de
pârâtul M.F.P.
reprezentat de D.G.F.P.-M.B., împotriva sentinței civile nr. 535 din 29 martie 2011
pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, în contradictoriu cu
intimații-reclamanți G. A fost schimbată în parte sentința, în sensul că a
obligat pe pârât la plata către reclamanți a sumei de 253.000 euro în
echivalent în lei la data plății, în loc de 368.000 euro reprezentând contravaloarea
imobilului situa în București, sector 1. Au fost menținute restul dispozițiilor
sentinței.
Pentru a pronunța
această decizie, curtea de apel a reținut în esență următoarele:
P
revederile art. 9 alin.
(1) și (2) din Legea nr. 112/1995 au fost respectate la data încheierii contractelor
de vânzare - cumpărare, deoarece reclamanții au fost de bună credință deoarece
aveau ordine de repartiție emise în temeiul Legii nr. 5/1973 și contracte de
închiriere anterioare anului 1989. Faptul că titularii contractelor de
închiriere, între timp decedați, sunt rude cu reclamanții și au fost rude între
ei, nu fac incidente în cauză dispozițiile art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995
astfel încât, și sub acest aspect, contractele au fost încheiate cu respectarea
acestei legi. S-a concluzionat că buna credință se prezumă și nu au fost aduse
probe care să o răstoarne.
Temeiul juridic al cererii
de chemare în judecată îl reprezintă dispozițiile art. 50 alin. (2)
1
și art. 50
1
din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor
imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
Art. 50 alin. (3)
reprezintă o normă dintr-o lege specială, cu caracter derogator de la
dispozițiile din dreptul comun, ce reglementează răspunderea pentru evicțiune
instituită prin prevederile art. 1337 și art. 1341 C. civ., în sarcina
vânzătorului, astfel încât excepția lipsei calității procesuale pasive invocată
de către pârât prin motivele de apel și recurs este neîntemeiată.
Conform art. 50
1
din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate
cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin
hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea
prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale
de evaluare.
Prin efectul comparării
titlurilor de proprietate și al preferabilității titlului fostului proprietar,
cele trei contracte de vânzare - cumpărare au fost desființate în mod implicit,
devenind ineficiente.
În raport de aceste
constatări, dar și de inexistența unor statuări anterioare privind
neîndeplinirea condițiilor de valabilitate ale contractelor de
vânzare-cumpărare susmenționate în hotărârile judecătorești intrate sub puterea
lucrului judecat, Curtea a considerat că sunt îndeplinite condițiile pentru
restituirea prețului de piață al imobilului, în raport de prevederile art. 50
1
și 50 alin. 2
1
din Legea nr. 10/2001.
Prin raportul de
expertiză întocmit în instanța de apel, astfel cum a fost completat pentru
termenul din 31 octombrie 2014, expertul V.M. a stabilit că la data efectuării
expertizei în apel, 3 februarie 2014, cele trei apartamente aveau valori de 103.000
euro, 63.000 euro și 87.000 euro, în total 253.000 euro.
Pentru estimarea
acestor valori expertul a avut în vedere prețurile din cele trei contracte de
vânzare-cumpărare depuse de părți la dosar, stabilite în raport de suprafața
totală a acestora, fapt ce se poate constata și din examinarea acestora.
Stabilirea anterioară
de către expert a unor alte valori în raport de suprafața utilă, la un nivel ridicat
față de cea stabilită în raport de suprafața totală, este inexplicabilă și nu
respectă modalitatea de calcul al prețului din cele trei contracte de vânzare-cumpărare
reținute ca și comparabile, în raport de suprafața totală.
Instanța nu și-a
însușit punctul de vedere al apărătorului reclamanților precum că reclamanții
ar fi îndreptățiți să primească valoarea de piață din momentul producerii
evicțiunii, în raport de dispozițiile art. 1344 C. civ. căci, stabilirea
valorii apartamentului potrivit standardelor internaționale de evaluare s-a
efectuat în raport de dispozițiile unei legi speciale, respectiv Legea nr. 10/2001
și nu în raport de dreptul comun.
În consecință, stabilirea
cuantumului despăgubirii nu se poate acorda în temeiul unei legi, iar momentul
de estimare a acesteia, în raport de dispozițiile altei legi.
Faptul că prin Legea nr.
10/2001, nu se stabilește în mod expres momentul în raport de care se evaluează
imobilul, nu exclude posibilitatea stabilirii acestei valori în raport de
momentul efectuării raportului de expertiză, care corespunde cel mai fidel prejudiciului
suferit de reclamanți și criteriului de evaluare în raport de standardele
internaționale.
Împotriva
menționatei decizii au declarat și motivat recurs, în termen legal,
reclamanții G.A., G.I.
și pârâtul M.F.P. reprezentat de D.G.F.P. București pentru motive de
nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În
dezvoltarea motivelor de recurs formulate reclamații au arătat următoarele:
Hotărârea atacată
este nelegală sub două aspecte: greșita raportare în timp a momentului
stabilirii valorii de circulație a imobilului, drept consecință fiind greșita
validare a raportului de expertiză și admiterea unui motiv de apel pe care M.F.P.
nu l-a formulat, depășindu-se astfel limitele învestirii.
Prin apelul formulat,
M.F.P. nu a criticat aspectul efectuării expertizei prin raportare la momentul
evicțiunii.
Chiar dacă apelul are
caracter devolutiv, limitele învestirii instanței de apel sunt date de
criticile apelantului realizate prin motivele de apel, or M.F.P. nu a avut în vedere
această critică, astfel că, sub acest aspect, hotărârea a intrat în puterea
lucrului judecat.
Instanța de apel a
făcut o aplicarea greșită a legii în ceea ce privește momentul de referință al
stabilirii despăgubirilor, ignorând regula potrivit căreia norma specială se
completează cu norma generală.
Această regulă poate
fi înlăturată de la aplicare numai de existența unei dispoziții speciale care,
prin definiție, nu există în legea specială.
Art. 50
1
din Legea nr. 10/2001 consacră în mod categoric un caz special de răspundere
pentru evicțiune, circumscris vânzărilor realizate în temeiul Legii nr. 112/1995.
Or, dacă legea specială tace, aspect necontestat chiar de către Curtea de Apel
București, legea generală se aplică pentru simplu motiv că în speță suntem în
prezența unei vânzări, deci reglementarea vânzării este aptă să i se aplice.
Legea specială derogă de la legea generală dar, atunci când tace, se
completează cu aceasta din urmă.
De aceea, în
considerarea principiului legalității, se impune aplicarea soluției din materia
generală a răspunderii pentru evicțiune și anume raportarea la data rămânerii
irevocabile a hotărârii de evicțiune. Această soluție se reazemă pe ideea că
repararea prejudiciului celui evins înseamnă că la data pierderii imobilului să
primească o sumă egală cu cea necesară achiziționării unuia identic.
Nu este de ajuns că
în speță reclamanții sunt despăgubiți după 6 ani de la data evicțiunii, dar
sunt siliți să suporte și riscurile plății cu întârziere a sumelor la care,
potrivit legii, sunt îndreptățiți. Așadar, chiar și fără o aplicare strictă și
corectă a normelor legale, soluția echitabilă ar fi aceeași.
Recurenții critică
soluția instanței de apel și din perspectiva greșitei raportări la suprafața
avută în vedere, prin evaluarea nediferențiată a suprafeței utile de cea
totală.
Dacă apartamentul de
expertizat are 45 mp util și 50 mp total (aceeași suprafață totală ca și în
comparabilă), atunci el va avea, după criteriul suprafeței totale, același preț
de 20.000 de euro (50 mp totali x 400 euro/mp) cu al comparabilei, deși este
evident mai valoros pentru că are o suprafață utilă (locuibilă) cu aproape 50%
mai mare (45 mp vs. 30 mp). Or, în speță, comparabila 1 are o suprafață utilă
de 69,98 mp și o suprafață totală de 95,07 mp(aprox. 23% suprafața care nu este
utilă), iar comparabila nr. 3 o suprafață utilă de 43,83 mp în timp ce
suprafața totală este de 62,37 mp (aprox. 45% suprafața care nu e utilă), în
timp ce în cazul apartamentelor expertizate ponderea suprafeței care nu este utilă
din suprafața utilă este mult mai mică (doar circa 15% în cazul fiecăruia
dintre apartamente).
Așadar, comparația
"total cu total" este distorsionantă și nu este aptă să conducă la
stabilirea corectă valorii reale, prin urmare instanța de apel nu avea niciun
motiv serios să se abată de la opinia expertului.
În dezvoltarea
motivelor de recurs formulate, pârâtul M.F.P.
arată că în mod eronat instanța de
apel a apreciat că în cauză sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege
pentru ca reclamanții să beneficieze de restituirea prețului de piață.
Pentru a se acorda despăgubiri
la valoarea de piață este necesară îndeplinirea a două condiții: prima condiție
este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii
112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin
hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
Însă, în prezenta
cauză nu este îndeplinită nicio condiție dintre cele două prevăzute imperativ
de Legea nr. 10/2001.
Astfel, documentele
depuse de către reclamanți la dosarul cauzei, respectiv contractele de închiriere
și ordine de repartiție ce au stat la baza încheierii celor trei contracte de vânzare-cumpărare
în baza Legii nr. 112/1995, nu dovedesc altceva decât faptul că, așa cum
prevede legea, la data încheierii acestora cumpărătorii au avut calitatea de
chiriași.
Or, calitatea
anterioară de chiriași titulari de contract ai apartamentelor este condiția
esențială impusă de Legea nr. 112/1995, iar prin simpla îndeplinire a acestei
condiții nu este dovedită buna credință a reclamanților.
Reaua-credință a
reclamanților nu poate fi pusă la îndoială, dat fiind faptul ca aceștia știau
sau ar fi putut ști că imobilul este revendicat de către fostul proprietar, că
ar fi putut sau că ar fi trebuit să se informeze despre demersurile întreprinse
de acesta și că pasivitatea îi este imputabilă.
În aceste condiții,
contrar celor consemnate de instanță în hotărârea pe care o recurăm, deși
contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, totuși, în speță, nu
este îndeplinită prima condiție prevăzută de art. 50
1
din Legea nr. 10/2001.
Nu este îndeplinită
nici cea de-a doua condiție imperativă prevăzută de dispozițiile art. 50
1
din Legea nr. 10/2001, respectiv, contractul să fi fost desființat prin hotărâri
judecătorești definitive și irevocabile.
De vreme ce
reclamanții nu au făcut dovada existenței unei sentințe definitive și
irevocabile în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului
de vânzare-cumpărare încheiat de aceasta cu Primăria Municipiului București, nu
se poate justifica obligarea M.F.P. la plata sumei reprezentând valoarea de
piață a imobilului în cauză.
În ceea ce privește
valoarea imobilelor ce fac obiectul prezentei spețe, în concordanță cu
practica Înaltei Curții de Casație și Justiție (ex. Decizia
civilă nr. 7290 din 28 noiembrie 2012), aceasta ar trebui să fie calculată la
data achiziționării imobilului de către reclamanți, respectiv la data încheierii
contractului de vânzare - cumpărare.
Aceasta întrucât, în
situația acordării fostului chiriaș a prețului de piață al imobilului, statul
ar trebui să suporte o dublă pierdere: repararea integrală a prejudiciului și subvenționarea
chiriașului la momentul achiziției imobilului la un preț mult inferior valorii
reale (de piață) a acestuia.
De aceea, ar trebui
să se calculeze valoarea de piață a imobilului în discuție la data 27 martie 1997,
respectiv data achiziționării imobilului de către reclamanți și nu raportându-se
la perioada în care prețurile imobilelor au înregistrat cotele cele mai
ridicate pe piața imobiliară.
Intenția
legiuitorului la momentul promulgării Legii nr. 10/2001, prin acordarea
prețului de piață actual al imobilului, a fost aceea de a se permite
chiriașilor care au fost evinși de adevăratul proprietar să își
achiziționeze, în prezent, o locuință în locul celei pierdute în procesul de
revendicare.
Analizând recursurile
formulate, în raport de criticile menționate, Înalta Curtea apreciază că
acestea sunt nefondate, pentru următoarele considerente:
M.F.P. invocă, în
cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., că nu
sunt îndeplinite cele două condiții cerute de art. 50
1
al Legii nr. 10/2001
pentru acordarea de despăgubiri la valoarea de circulație a imobilului,
întrucât reclamanții au fost de rea-credință când au cumpărat imobilul deoarece
nu au depus minime diligențe pentru a afla situația juridică a imobilului,
astfel încât nu au fost respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995. Totodată,
susține că nu poate răspunde pentru evicțiune deoarece nu a fost parte în
contractele de vânzare-cumpărare și că despăgubirile trebuie să fie calculate
la valoarea imobilului de la momentul perfectării contractelor de vânzare-cumpărare,
respectiv 27 martie 2007.
Aceste
critici urmează a fi analizate din perspectiva art. 50 și art. 50
1
ale Legii nr. 10/2001.
Potrivit art.
50
1
al Legii nr. 10/2001 „Proprietarii ale căror contracte de
vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu
modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești
definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al
imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Valoarea
despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză”.
Neîndeplinirea primei
condiții pentru acordarea de despăgubiri în temeiul art. 50
1
al
Legii nr. 10/2001, aceea a respectării prevederilor Legii nr. 112/1995, este
motivată în recurs de împrejurarea că reclamanții nu au depus minime diligențe
pentru a afla situația juridică a imobilului, ocazie cu care ar fi aflat că
imobilul este revendicat și nu ar fi putut cumpăra decât cu încălcarea art. 9
al Legii nr. 112/1995 potrivit cu care aveau obligația de a aștepta
soluționarea cererii de revendicare; în aceste condiții reclamanții nu au fost de
bună-credință.
Această critică nu
poate fi cenzurată pe calea recursului întrucât constituie o apărare de fond
care a fost invocată
pentru
prima dată în recurs, nefiind susținută de pârât pe parcursul soluționării
cauzei, nici în fața primei instanțe, nici prin motivele de apel și nici în
rejudecare, astfel că, nefiind invocată, nu a fost analizată în decizia
recurată și nu poate constitui un aspect de nelegalitate al acestei decizii.
Prin urmare, nu se
poate reține contrariul concluziei instanței de apel în sensul că prevederile
Legii nr. 112/1995 au fost respectate.
În ceea ce privește cea
de-a doua condiție cerută de art. 50
1
al Legii nr. 10/2001, aceea ca
titlurile de proprietate ale chiriașilor-cumpărători să fi fost desființate
prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se constată că această
condiție este îndeplinită întrucât
G.E., G.D., G.A., G.C. și G.F., în calitate
de chiriași-cumpărători, au fost obligați să lase în deplină proprietate și
posesie cele trei apartamente pe care le-au cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995,
astfel cum rezultă din Decizia civilă nr. 11729 din 18 noiembrie 2008 a Curții
de Apel București, secția a IV-a civilă, din Decizia civilă nr. 1555 din 22
octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă,
rămasă irevocabilă, din Decizia civilă nr. 1882 din 12 noiembrie 2007 pronunțată
de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă și din Decizia civilă nr.
1729 din 18 noiembrie 2008 a Curții de Apel București, secția I civilă.
Ca atare, reclamanții
sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform
standardelor internaționale de evaluare, în temeiul art. 50
1
al
Legii nr. 10/2001, ca lege specială de reparație.
În ceea ce privește
momentul la care se calculează prețul de piață al imobilului,
recurenții-reclamanți și recurentul-pârât au poziții diferite.
Deși în art. 50
1
alin. (2) al Legii nr. 10/2001 nu este precizat un anume moment la care se evaluează
prețul de piață al imobilului, menționându-se că valoarea despăgubirilor se
stabilește prin expertiză, această exprimare nu este una eliptică întrucât,
nefăcând referire la un anume moment, legiuitorul a avut în vedere exclusiv
momentul efectuării expertizei, ca reper pentru stabilirea prețului de piață al
imobilului, ca despăgubire echitabilă, deoarece numai acesta reflectă prețul cu
care se poate achiziționa în prezent un imobil de aceeași valoare cu cel de
care reclamanții au fost deposedați.
Raportul de expertiză
constituie o probă care se realizează în cadrul procesului prin care
proprietarii, ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu
respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și desființate prin hotărâri
judecătorești definitive și irevocabile, solicită despăgubiri în temeiul art. 50
1
al Legii nr. 10/2001.
Recunoașterea de
către legiuitor a dreptului de a obține o astfel de reparație s-a realizat prin
adoptarea Legii nr. 1/2009, dată la care a fost introdus art. 50
1
în
cuprinsul Legii nr. 10/2001, ca Lege specială de reparație în domeniul căreia
intră
imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
Ca atare, de-abia în
anul 2009 s-a prevăzut posibilitatea despăgubirii chiriașilor-cumpărători, care
au dobândit în proprietate astfel de imobile, cu respectarea Legii nr. 112/1995,
prin restituirea prețului de piață al imobilului de care au fost deposedați, hotărârea
pronunțată în baza acestui temei de drept fiind constitutivă de drepturi.
Prevederile legii
speciale se aplică cu prioritate, de la data intrării sale în vigoare, față de
dispozițiile dreptului comun, în aplicarea principiului
generalia specialibus
non derogant, specialia generalibus derogant, și nu poate retroactiva. Ca
atare, nici evaluarea despăgubirii nu se poate raporta la momentul evicțiunii,
anterior intrării în vigoare a textului de lege care recunoaște dreptul la
despăgubire.
Obținerea de măsuri
reparatorii reprezentând prețul de piață al imobilului, de către
chiriașii-cumpărători evinși, are loc în temeiul art. 50
1
al Legii nr.
10/2001, după verificarea îndeplinirii condițiilor menționate în acest text
legal.
La adoptarea acestui
text, legiuitorul a urmărit să acopere prejudiciul creat prin deposedarea de
bun cu o sumă de bani care să permită reclamanților, imediat după încasarea
despăgubirii stabilite prin hotărâre judecătorească definitivă, posibilitatea
de a dobândi un imobil pe piața liberă echivalent celui de care au fost evinși.
Legea specială nu se
completează cu dreptul comun în materie de evicțiune întrucât momentul la care
se va raporta expertiza de evaluare a imobilului trebuie să corespundă scopului
avut în vedere de legiuitor. Or, această valoare nu poate fi alta decât cea de
la data efectuări expertizei, deoarece aceasta este cea mai apropiată de prețul
de pe piața imobiliară, iar suma primită cu titlu de despăgubire, imediat după punerea
în executare a deciziei definitive pronunțată în temeiul art. 50
1
al
Legii nr. 10/2001, trebuie să fie echivalentul prețului cu care va fi achiziționat
imobilul.
O altă interpretare
ar duce la deturnarea scopului pentru care a fost introdus art. 50
1
în cuprinsul Legii nr. 10/2001.
Astfel, dacă momentul
la care s-ar raporta expertiza ar fi cel al evicțiunii, fluctuația pieței
imobiliare ar determina fie o îmbogățire fără justă cauză a reclamanților, dacă
prețul imobilelor ar scădea, evaluarea stabilind o valoare mai mare decât cea
care ar fi necesară pentru achiziționarea unui imobil de același fel, după
momentul soluționării definitive a cauzei printr-o hotărâre care este
constitutivă de drepturi, fie o scădere nejustificată a despăgubirii primite,
dacă prețul imobilelor ar crește, astfel încât evaluarea realizată la momentul
evicțiunii ar fi inferioară prețului cu care se cumpără un imobil, după
momentul soluționării definitive a cauzei printr-o hotărâre care este
constitutivă de drepturi.
Nu poate fi primită nici
soluția propusă de recurentul-pârât, bazată pe criterii de echitate, aceea de
evaluare a imobilului la momentul cumpărării acestuia de către reclamanți în
temeiul Legii nr. 112/1995, reclamanții urmând să redobândească exact valoarea
pe care au plătit-o, deoarece excede scopului adoptării art. 50
1
din
Legea nr. 10/2001. Și de această dată fluctuația pieței imobiliare determină
îndepărtarea de la rațiunea legii, de această dată în detrimentul reclamanților
care ar trebui să suporte creșterea prețului pe piața imobiliară, obținând o
despăgubire cu mult sub valoarea actuală de piață a imobilului.
Astfel fiind, evaluarea
prețului de piață al imobilului la momentul efectuării expertizei răspunde cel
mai bine intenției legiuitorului de reparație echitabilă, care nu există în
cazul în care despăgubirile sunt influențate de fluctuația prețurilor pe piața
imobiliară.
Interpretarea dată de
recurenții-reclamanți și de recurentul-pârât art. 50
1
alin. (2) al
Legii nr. 10/2001 în cererile de recurs apare astfel ca fiind eronată deoarece
reflectă fluctuația prețurilor pe piața imobiliară.
O altă critică adusă
deciziei recurate se referă la faptul că instanța de apel a depășit limitele
învestirii și a încălcat puterea de lucru judecat referitor la momentul la care
trebuie să se calculeze prețul de piață al imobilului întrucât, sub acest
aspect, cauza ar fi intrat sub putere de lucru judecat, de vreme ce nu a format
obiect al apelului.
Verificând motivele
de apel formulate de M.F.P., se observă că au fost aduse critici referitoare la
momentul la care trebuie să se calculeze prețul de piață al imobilului, astfel
încât sunt nefondate alegațiile anterioare. Astfel, în motivele de apel înregistrate
la data de 31 mai 2011, M.F.P. a susținut că reclamanții nu sunt îndreptățiți
la despăgubiri reprezentând valoarea de piață a imobilului în cuantumul
stabilit, suma fiind exorbitantă și impunându-se micșorarea acesteia cu 30% în
raport cu blocajul pieței imobiliare, pentru ca reclamanții să nu se
îmbogățească fără justă cauză, motiv pentru care s-a solicitat refacerea raportului
de expertiză. Ca atare, aspectul în discuție a fost supus analizei instanței de
control judiciar, deci nu putea dobândi putere de lucru judecat.
Recurenții-reclamanți
critică și modul de evaluare a imobilului, susținând că, în mod greșit,
instanța nu s-a raportat diferențiat la suprafața utilă, care are o valoare mai
mare, ci la cea totală, care este mai mică, abătându-se de la opinia expertului
sub acest aspect.
Această critică vizează
modul de interpretare a expertizei, deci ca probă administrată în cauză, motiv
pentru care nu va putea fi cenzurată pe calea recursului, de vreme ce
posibilitatea modificării hotărârii ca urmare a constatării unei greșeli grave
de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate, a fost
înlăturată, odată cu abrogarea art. 304 pct. 11 C. proc. civ.
Critica
recurentului
M.F.P.,
reprezentat de D.G.F.P. București, în sensul că nu poate fi obligat în raportul
juridic dedus judecății este nefondată.
Interpretând
coroborat alin. (2)
1
și (3) ale art. 50 al Legii nr. 10/2001, rezultă
că legea prevede expres că restituirea prețului de piață al imobilelor, cu privire
la care contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor
Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin
hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către M.E.F.
Întrucât,
astfel cum s-a motivat anterior, contractele de vânzare-cumpărare au fost
încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, calitatea procesuală
pasivă a M.E.F. este determinată ipso jure prin legea specială, care se aplică
cu prioritate față de dreptul comun în materie.
Pentru toate aceste
argumente și în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursurile declarate
de reclamanții G.A. și G.I. și de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.F.P.
București, urmează a fi respinse ca nefondate.
PENTRU
ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE
LEGII
D E C I D
E
Respinge, ca
nefondate, recursurile declarate de reclamanții G.A. și G.I. și de pârâtul M.F.P.,
reprezentat de D.G.F.P. București, împotriva Deciziei nr. 455/A din 14
noiembrie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință
publică astăzi, 20 februarie 2015.