ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 571/2016

Decizia nr. 571/2016

Asupra cauzei de față, deliberând, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Vâlcea la data de 9 ianuarie 2013, reclamanții A., B. și C. au formulat, în contradictoriu cu intimatul D., prin primar, contestație împotriva Hotărârii Consiliului local Rm. Vâlcea privind stabilirea prețului exproprierii și, pe cale de consecință, obligarea pârâților la acordarea de despăgubiri care să reprezinte prețul legal și corect al terenurilor supuse exproprierii, preț estimat la 125 euro/mp; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii unor suprafețe de teren în Rm. Vâlcea, pct. „La câmp”, astfel cum rezultă din actul de partaj voluntar autentificat din 30 noiembrie 1998. Potrivit titlului de proprietate, în urma ieșirii din indiviziune de pe urma autorului comun, Cosmescu T.Dumitru, au dobândit în proprietate exclusivă următoarele suprafețe de teren: A.-1.700 mp; B.-1.720 mp; C.-1.200 mp.

S-a arătat că în cursul anului 2012 au fost înștiințați de către autoritățile locale despre intenția de expropriere pentru cauză de utilitate publică a mai multor suprafețe de teren, în scopul realizării unor lucrări de interes local.

Au arătat reclamanții că s-a procedat la efectuarea unei cercetări prealabile în vederea declarării utilității publice a lucrării de interes local „Amenajare și extindere Cimitir Cetățuia”, rezultatul acesteia fiind consemnat în procesul-verbal din 20 noiembrie 2012 și emițându-se Hotărârea nr. 72 din 29 noiembrie 2012 a Consiliului Județean Vâlcea, prin care s-a declarat de utilitate publică de interes local lucrarea „Amenajare și extindere Cimitir Cetățuia”, D., județul Vâlcea.

Prin raportul de evaluare întocmit s-a stabilit un preț al terenului de 25,83 euro/mp (116,21 lei/mp), sumă apreciată de reclamanți ca derizorie, în raport cu valoarea reală a terenurilor supuse exproprierii din perspectiva caracteristicilor pe care le reprezintă acestea din urmă, respectiv locul situării, categoria de folosință - teren construcții, prețul real cu care se cumpără astfel de terenuri fiind de peste 140 euro/mp.

Pârâtul D. a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat stabilirea, de către instanță, a cuantumului despăgubirilor generate de exproprierea pentru cauză de utilitate publică a terenului în suprafață totală de 6.914 mp, situat în Rm. Vâlcea, pentru extinderea Cimitirului Cetățuia, proprietatea numiților A. (2.294 mp), A. (1.700 mp), B. (1.720 mp) și C. (1.200 mp).

De asemenea, pârâtul a formulat și cerere de introducere în cauză a numitului A., arătând că acesta este proprietarul suprafeței de 2,294 mp, supusă exproprierii.

De asemenea, a fost formulată cerere de intervenție principală de către A., care a solicitat stabilirea cuantumului despăgubirilor ce urmează a fi acordate cu titlu de preț al terenului expropriat, în suprafață de 2.294 mp.

Tribunalul Vâlcea, secția I-a civilă, a pronunțat sentința nr. 244 din 13 februarie 2014, prin care a admis în parte contestația și cererea de intervenție principală formulată de intervenientul A., a admis, în parte, cererea reconvențională a intimatului D., prin primar și a stabilit cuantumul despăgubirilor ce urmează a fi acordate cu titlu de preț al terenurilor supuse exproprierii la suma de 51 euro/mp.

A fost obligat intimatul D. să acorde contestatorilor și intervenientului echivalentul în monedă națională al sumei de 51 euro/mp, la momentul plății, cu titlu de despăgubiri pentru terenurile supuse exproprierii, precum și să plătească acestora cheltuielile de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că reclamanților le-a fost expropriată, prin Hotărârea Consiliului Local nr. 230/79 din 30 august 2012 suprafață totală de 6.914 mp, situată în mun. Rm. Vâlcea, jud. Vâlcea, pentru extinderea Cimitirului Cetățuia.

Potrivit cererilor formulate în cauză, reclamanții și intervenientul au contestat numai cuantumul despăgubirilor propuse de expropriator prin raportul de evaluare din 22 august 2012, fiind de acord cu măsura exproprierii.

La stabilirea cuantumului despăgubirii, instanța a avut în vedere dispozițiile art. 26 și art. 27 din Legea nr. 33/1994 și, examinând conținutul raportului de expertiză întocmit în cauză, inclusiv contractele de vânzare-cumpărare anexate, a apreciat că prețul de 51 euro/mp, stabilit de expertul numit de instanță și de cel desemnat de reclamanți, întrunește cerințele legale.

A fost înlăturată propunerea expertului desemnat de expropriator, de 41,4 euro/mp, constatându-se că această valoare nu a fost stabilită în conformitate cu dispoz. art. 26 alin. (2) din lege.

Împotriva sentinței a formulat apel D. prin primar, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Prin Decizia nr. 785 din 25 septembrie 2014, Curtea de Apel Pitești, secția I civilă, a admis apelul și a schimbat în parte sentința, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la 41,4 euro/mp în loc de 51 euro/mp, menținându-se în rest sentința atacată.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții A., B., C., pârâtul Municipiul Râmnicu Vâlcea prin primar și intervenientul A.

Înalta Curte de Casație și Justiție a pronunțat Decizia nr. 171 din 21 ianuarie 2015, prin care a admis recursurile și a casat decizia atacată, fiind trimisă cauza, spre rejudecare, aceleiași curți de apel.

Pentru a decide astfel, instanța supremă a reținut că toate părțile critică decizia sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate pentru suprafețele de teren expropriate, fiecare susținând o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, respectiv faptul că expertiza nu respectă criteriile imperative prevăzute de lege.

S-a reținut că, într-adevăr, expertiza validată de către instanță, folosește o altă metodă de calcul decât cea prevăzută de lege.

Astfel, dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 consacră metoda comparației directe, așa încât, pentru efectuarea expertizei în vederea verificării cuantumului despăgubirilor, este necesară punerea la dispoziția experților constituiți în comisia de expertiză conform art. 25, înscrisuri doveditoare ale unor tranzacții de vânzare-cumpărare având ca obiect imobile de același fel din unitatea administrativ teritorială în care este situat terenul supus exproprierii, tranzacții încheiate (pe cât posibil) la momentul efectuării expertizei.

În acest context, în mod greșit instanța și-a însușit valoarea stabilită de expertul desemnat de către expropriator pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menționat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Totodată, pentru aplicarea corectă a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu puteau fi avute în vedere ofertele de vânzare, față de inevitabila negociere a prețului, știut fiind că, de regulă, prețul solicitat este mai mare decât cel tranzacționat.

S-a reținut că instanța de apel, interpretând și aplicând prevederile legale speciale, luând în considerare și caracterul devolutiv al apelului, avea posibilitatea să dispună refacerea expertizei administrate în fața primei instanțe și întocmirea unei noi lucrări de expertiză, de către o nouă comisie de experți, constituită conform art. 26 din Legea nr. 33/1994. În acest sens, nimic nu se opunea ca părțile înseși să producă dovezi în completare, să depună mai multe comparabile care să fie folosite de către experți pentru aplicarea criteriului legal.

De altfel, s-a constatat că însăși instanța de apel a reținut neregularități și nelegalități ale expertizei efectuate în fața tribunalului, dar că în mod nelegal (raportat la dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și cu încălcarea dispozițiilor art. 129 C. proc. civ.) a apreciat că nu se impune refacerea, completarea raportului de expertiză, însușindu-și concluziile expertizei bazate pe metoda comparației prin bonitate în condițiile în care nu s-a făcut dovada deplină a imposibilității de prezentare a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare din aceeași zonă administrativ-teritorială.

Pentru aceste motive, s-a dispus ca în rejudecare instanța de apel să dispună efectuarea expertizei de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din aceeași lege, urmând ca experții să stabilească despăgubirile în raport cu prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

S-a dat îndrumarea ca, în vederea identificării elementelor comparabile, instanța să manifeste rol activ prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale), urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să se procedeze la evaluare și doar în cazul în care, în urma unor verificări reale, se va constata că nu există asemenea tranzacții, să fie avute în vedere alte metode propuse de către experți.

În rejudecarea apelului, Curtea a dispus emiterea unei adrese către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Vâlcea pentru a se comunica relații privitoare la prețul de tranzacționare a terenurilor situate în punctul „La câmp”.

Totodată, s-a dispus completarea raportului de expertiză, conform considerentelor deciziei de casare, pentru determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamanților în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994.

Prin completarea la raportul de expertiză întocmit în cauză, experții E., numit de instanță, și F. din partea reclamanților și intervenientului, ca urmare a analizei contractelor de vânzare-cumpărare vizând tranzacții efectuate în zonă, a estimării valorii de piață a terenului, au stabilit că valoarea de piață a terenului extravilan este de 51,43 euro/mp.

Expertul desemnat de expropriator și-a exprimat punctul de vedere în sensul că prețul terenului este de 37 euro/mp.

Obiecțiunile formulate de către apelantul-intimat la raportul de expertiză întocmit de expert E. și expert F. au fost respinse de instanță, cu motivarea că au fost avute în vedere dispozițiile deciziei de casare și acte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare, aparținând aceleiași categorii de folosință.

Reevaluând probele, Curtea de Apel Pitești, secția I civilă, a pronunțat Decizia nr. 2026 din 2 decembrie 2015, prin care a respins, ca nefondat, apelul declarat de intimatul D. prin primar.

În considerentele deciziei s-a reținut caracterul temeinic și legal al sentinței de primă instanță, care a stabilit un cuantum al despăgubirilor de 51 euro/mp, câtă vreme și prin completarea la raportul de expertiză efectuată cu prilejul rejudecării, s-a determinat același preț al terenului.

Curtea a apreciat că nu se impune efectuarea unei noi expertize, ci doar completarea raportului, ținându-se cont de contractele de vânzare - cumpărare depuse la dosar, inclusiv ca urmare a adreselor efectuate de către instanță, majoritatea acestora vizând terenuri cu aceleași caracteristici ca cel din litigiu.

S-a arătat că, potrivit concluziilor expertizei, terenul este intravilan iar evaluarea a fost raportată la acest amplasament, dar și la elementele de comparație luate în calcul la analiza contractelor de vânzare - cumpărare depuse la dosar și anume: mărimea suprafeței, forma, deschiderea, utilități, topografie, trafic în zonă, priveliște, calitatea vecinilor, poluare fonică și a aerului, acces și teren în surplus.

Astfel, s-a reținut, potrivit concluziilor expertizei, că valoarea de piață a terenului, evaluat prin metoda comparațiilor relative, este de aproximativ 51.43 euro/mp, ținând cont de faptul că modelul de comparație se apropie cel mai mult de terenul supus evaluării, atât ca dimensiuni, cât și ca localizare și particularități. În acest context, au fost apreciate neîntemeiate obiecțiunile formulate de apelantul-intimat, câtă vreme evaluarea s-a făcut prin luarea în considerare a prețului unor terenuri tranzacționate, conform contractelor depuse la dosar.

Împotriva deciziei a declarat recurs D., care a formulat critici sub următoarele aspecte:

- Soluția este nelegală în ce privește menținerea cuantumului despăgubirilor la suma de 51 euro/mp.

Aceasta, întrucât deși dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 consacră metoda comparației directe, așa cum se arată și în decizia de casare, instanța de apel omologhează un raport de expertiză în care stabilirea despăgubirilor s-a făcut prin metoda comparației relative, care presupune cuantificarea elementelor de comparație ale terenurilor tranzacționate în contractele de vânzare-cumpărare, prin „tehnica clasamentului”, fără a se aplica corecții în procente, cu arătarea prețului corectat pe fiecare criteriu aplicat, ci doar corecții pozitive sau negative.

De aceea, prețul real al imobilului nu este cel determinat prin raportul de expertiză întocmit de expertul desemnat de instanță, la care a achiesat și expertul contestatorilor, mai ales că la stabilirea valorii a fost folosit, ca element de comparație, un contract de vânzare-cumpărare pentru un teren în suprafață de 9.407 mp, autentificat din 3 martie 2015, care nu a fost depus nici de către expropriator, nici de expropriat, ci de către expert.

Or, contractul respectiv nu este relevant, deoarece nu vizează un imobil de același fel - cel folosit drept comparabilă fiind situat mai aproape de zona centrală a orașului, nefiind afectat de rețele electrice aeriene și subterane, neavând restricții pentru construire, achiziționarea acestuia făcându-se pentru construirea unui supermarket.

De altfel, atât în raportul de expertiză inițial, omologat de instanța de fond, când au fost folosite drept comparabile doar oferte de preț, cât și în prezentul raport, expertul a stabilit aceeași valoare, de aproximativ 51 euro/mp, deși de fiecare dată au fost avute în vedere cu totul alte comparabile.

Cu toate că cele trei terenuri la care s-a făcut raportarea au valori diferite - respectiv, de 13,96 euro/mp; 29.42 euro/mp și 60,50 euro/mp, expertiza a stabilit în final o valoare apropiată de cea mai mare dintre cele enunțate, ceea ce ridică un semn de întrebare cu privire la corectitudinea metodei folosite.

Toate aceste neajunsuri ale raportului de expertiză au fost invocate în fața instanței de apel, care a respins însă obiecțiunile, apreciind că au fost avute în vedere dispozițiile deciziei de casare și acte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare.

În realitate, expertul desemnat de către expropriator a fost cel care a determinat cuantumul corect al despăgubirilor, ca fiind de 37 euro/mp, în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, folosind o metodă adecvată, aceea a comparației directe, ce presupune compararea proprietății imobiliare în litigiu cu proprietăți similare recent vândute și aplicarea corecțiilor necesare la anumite criterii care le diferențiază.

În drept, au fost indicate dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Intimații-reclamanți au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că raportul de expertiză completat, întocmit la momentul rejudecării, a respectat indicațiile deciziei de casare, identificând comparabilele reprezentate de tranzacții obținute de la instituții abilitate ale statului. Potrivit metodei folosite de către experți, au fost analizate vânzările de terenuri comparabile, stabilindu-se în ce măsură caracteristicile acestora sunt inferioare, similare sau superioare cu cele ale proprietății de comparat.

În faza recursului s-a administrat de către intimații-reclamanți proba cu înscrisuri referitoare la dezvoltarea unor centre de interes comercial și de afaceri în zona străzii X., Râmnicu Vâlcea (filele 26-37, recurs).

Analizând aspectele deduse judecății, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarelor considerente:

- Susținerea recurentului, conform căreia în adoptarea soluției ar fi fost nesocotite dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât la evaluarea imobilului n-ar fi fost utilizată metoda comparației directe, ci aceea a comparației relative întemeiată pe o „tehnică a clasamentului”, este neîntemeiată.

Aceasta, în condițiile în care întocmirea raportului de expertiză valorificat de instanță s-a făcut, cu respectarea dispozițiilor deciziei de casare, pe baza tranzacțiilor efective rezultate din contracte de vânzare-cumpărare perfectate la date apropiate momentului evaluării.

Împrejurarea că experții fac referire la o „tehnică a clasamentului” tranzacțiilor nu este de natură să înlăture, cum pretinde recurentul, criteriul legal, al comparației cu vânzări efective, ci reprezintă tocmai o explicitare a aplicării acestui criteriu.

Astfel, raportându-se la mai multe contracte de vânzare, experții au făcut o ierarhizare a acestora, pentru a arăta, în funcție de particularități, caracteristici, elemente de comparație (suprafață, formă, utilități, acces, etc.) care se apropie cel mai mult de imobilul supus exproprierii.

În ce privește sintagma „comparației relative” din conținutul raportului de expertiză, aceasta este explicată în sensul că referirea la vânzările de imobile comparabile - care nu sunt identice cu cel expropriat - a ținut seama în ce măsură caracteristicile acestora sunt inferioare, similare ori superioare celor avute de proprietatea expropriată.

Nu este vorba așadar, de înlăturarea metodei comparației directe și încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, ci de explicarea diferențelor între elementele comparabile.

De asemenea, nu invalidează concluzia expertizei și nu denaturează valoarea de circulație rezultată, împrejurarea că, arătându-se dacă este vorba despre ajustări pozitive sau negative pe diferitele criterii folosite, aceste ajustări nu sunt aplicate procentual în raport cu fiecare dintre ele, ci în mod global, așadar, cu luarea în considerare a tuturor diferențelor (aplicându-se o corecție de 15% pentru comparabila reținută de instanță ca reper).

- În mod eronat susține recurentul că tranzacția rezultată din contractul de vânzare-cumpărare din 3 martie 2015 nu ar fi trebuit avută în vedere, întrucât respectivul contract n-a fost depus nici de către expropriator și nici de către expropriat.

Ceea ce prezintă relevanță sub aspect probatoriu este realitatea tranzacției (demonstrată prin depunerea contractului autentificat la dosar), iar nu persoana care a identificat contractul.

Dimpotrivă, depunerea cât mai multor tranzacții efective se înscria și pe linia deciziei de casare, care a impus efectuarea demersurilor necesare în vederea identificării contractelor încheiate în perioada de referință, pentru ca prețurile rezultate din acestea să fie avute în vedere la evaluare.

- Tot astfel, este nefondată susținerea că respectivul contract n-ar fi fost relevant deoarece viza un teren situat mai aproape de zona centrală a orașului, neafectat de rețele electrice aeriene și subterane și fără restricții pentru construire (achiziționarea acestuia făcându-se pentru construirea unui supermarket).

Ajustările negative date de locul diferit al situării imobilelor, ca și de suprafața diferită a terenurilor au fost avute în vedere la reducerea prețului unitar de 60,50 euro/mp (menționat în contractul respectiv), prin aplicarea unui procent de 15% (rezultând o valoare de 51,43 euro/mp).

În privința presupuselor rețele electrice aeriene și subterane, care ar greva terenul, împrejurarea că, potrivit raportului de expertiză nu sunt necesare corecții - menționându-se că nu este cazul unor restricții și nici ajustări - înseamnă în concret, o stabilire a elementelor de fapt, considerându-se astfel în funcție de scopul exproprierii (amenajare și extindere cimitir Cetățuia), pentru care respectivele rețele nu se constituie într-un impediment de construire.

A pretinde contrariul, potrivit criticilor formulate, înseamnă a tinde la stabilirea altei situații de fapt, ceea ce nu se poate valorifica în cadrul recursului care realizează doar cenzura de legalitate a hotărârii.

- Este lipsită de temei, de asemenea, susținerea potrivit căreia greșeala validării raportului de expertiză ar decurge și din aceea că valoarea despăgubirilor este aceeași ca în situația inițială, când au fost folosite drept comparabile doar oferte de preț.

Contrar opiniei exprimate de către recurent, această situație demonstrează că valoarea terenului a fost corect stabilită, câtă vreme ea a fost reflectată astfel, deopotrivă de ofertele de vânzare și de tranzacțiile efective.

Mai mult, contractul de vânzare-cumpărare din 3 martie 2015, utilizat ca cea mai adecvată comparabilă, fiind încheiat în procedura de insolvență a vânzătoarei SC G. SA, a fost supus inclusiv din punct de vedere al prețului unor verificări de legalitate suplimentare (conform clauzelor acestuia, înstrăinarea terenului s-a realizat cu respectarea tuturor prevederilor Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, în conformitate cu Hotărârea Adunării Generale a Acționarilor și a procesului-verbal de licitație, acte depuse în dosarul de insolvență al instanței).

Faptul că zona de situare a terenului este una cu potențial economic, în dezvoltare - și deci, prețul stabilit nu este unul supraevaluat - rezultă de asemenea, și din înscrisurile noi depuse la dosar în faza recursului (vizând deschiderea unor centre comerciale și de afaceri în zona străzii X, locul de situare a imobilului expropriat).

Pentru toate considerentele arătate, constatându-se că evaluarea imobilului s-a făcut cu respectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, recursul urmează să fie respins ca nefondat.

În baza art. 274 alin. (1) și (3) C. proc. civ., recurentul va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată către intimații-reclamanți, în cuantum de 3000 lei (reprezentând onorariu avocat redus de la suma de 5.000 lei, față de soluționarea cauzei la primul termen de judecată în recurs, de dificultatea chestiunilor ridicate prin memoriul de recurs, puse în dezbaterea părților în mod asemănător în etapa procesuală anterioară, ceea ce a presupus și răspunsul ca atare dat criticilor prin întâmpinare formulată). În privința intimatului-intervenient A., s-a luat act, în contextul asistării sale de către un alt avocat decât cel al intimaților-pârâți, că și-a rezervat dreptul de a-și valorifica pretențiile asupra cheltuielilor procesului pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul Râmnicu Vâlcea prin viceprimar împotriva Deciziei nr. 2026 din 2 decembrie 2015 a Curții de Apel Pitești, secția I civilă.

Obligă pe recurent la 3.000 lei cheltuieli de judecată, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ., către intimații - reclamanți A., B. și C.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 16 martie 2016.