ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 251/2017

Decizia nr. 251/2017

Asupra recursului de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată inițial pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca la data de 23 mai 2011 reclamantul A. a solicitat în contradictoriu cu pârâții B. și C., obligarea pârâților la executarea contractului de vânzare-cumpărare din 23 mai 2008, respectiv la îndeplinirea exactă a obligației de predare către reclamant a următoarelor imobile apartamente: apartament, situat în com. Florești, cu destinația cabinet medical, jud. Cluj, înscris în C.F. a loc. Florești, A+1, compus din vestiar, hol, sala de așteptare, cabinet de consultații, grup social personal, grup social pacienți, sală de tratamente, spațiu depozitare, cu suprafața utilă de 59,89 mp, cu P.I.C. aferente în cota de 3,11/100-a parte, înscrise în C.F. - Florești; apartament, situat în com. Florești, cu destinația cabinet medical, jud. Cluj, înscris în C.F. - a loc. Florești, A+1, compus din sală de așteptare, sală de tratamente, grup social personal, grup social pacienți, vestiar, cabinet consultații, cu suprafața utilă de 36,29 mp, cu P.I.C. aferente în cota de 1,88/100-a parte, înscrise în C.F. - Florești, apartament, situat în com. Florești, cu destinația cabinet medical, jud. Cluj, înscris în C.F. - a loc. Florești, compus din vestiar, hol, sală de așteptare, cabinet de consultații, grup social personal, grup social pacienți, sală de tratamente, spațiu depozitare, cu suprafața utilă de 61,46 mp, cu P.I.C. aferente în cota de 3,19/100-a parte, înscrise în C.F. Florești; apartament, situat în com. Florești, cu destinația cabinet medical, jud. Cluj, înscris în C.F. - a loc. Florești, compus din vestiar, hol, sală de așteptare, cabinet de consultații, grup social personal, grup social pacienți, sală de tratamente, spațiu depozitare, cu suprafața utilă de 61,46 mp, cu P.I.C. aferente în cota de 3,19/100-a parte, înscrise în C.F. - Florești; apartament, situat în com. Florești, cu destinația cabinet medical, jud. Cluj, înscris în C.F. - a loc. Florești, compus din sală de așteptare, cabinet consultații, sală de tratamente, grup social personal, grup social pacienți, vestiar, cu suprafața utila de 36,29 mp, cu P.I.C. aferente în cota de 1,88/100-a parte, înscrise în C.F. - Florești; apartament nr. 36, situat în com. Florești, cu destinația cabinet medical, jud. Cluj, înscris în C.F. - a loc. Florești, compus din vestiar, hol, sală de așteptare, cabinet de consultații, grup social personal, grup social pacienți, sală de tratamente, spațiu depozitare, cu suprafața utilă de 59,89 mp, cu P.I.C. aferente în cota de 3,11/100-a parte, înscrise în C.F. - Florești, Ace fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 23 mai 2008, de către B.N.P., D., încheiat între reclamant și pârâții B. și C.; obligarea pârâților B. și C. la plata către reclamant de daune-interese în cuantum de 2.000 euro/lună, începând cu data de 1 iunie 2008 și până la îndeplinirea exactă a obligației de predare de către vânzători, cu titlu de beneficiu nerealizat; obligarea pârâților B. și C. la plata către reclamant a sumei totale de 2.400 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere (1.500 lei) aferente imobilelor apartamente și impozit pe proprietate (900 lei), achitat de către reclamant începând cu data de 23 mai 2008 și până la data formulării prezentei acțiuni; obligarea pârâților B. și C. la plata către reclamant a sumei de 44.416,45 euro, reprezentând cheltuieli ocazionate de contractarea creditului bancar în temeiul contractului de credit din 29 aprilie 2008 (3.000 euro) și valoarea ratelor de credit achitate de către reclamant începând cu data de 31 mai 2010 și până în prezent (41.416,45 euro), precum și obligarea pârâților, în continuare, la plata ratelor de credit ce vor fi achitate de către reclamant până la îndeplinirea obligației de predare, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

În drept au fost invocate prevederile

art. 969, art. 1073 și urm., art. 1314 și urm. C. civ.; art. 112 și 274 C. proc. civ.

Prin sentința civilă nr. 9132 din 6 iunie 2013 pronunțată de Judecătoria Cluj Napoca, a fost respinsă acțiunea civilă formulată și precizată de reclamant, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul

A.

Prin precizarea de acțiune depusă la dosarul Tribunalului Specializat Cluj la data de 2 martie 2015, reclamantul a solicitat în contradictoriu cu aceeași pârâți despăgubiri pentru p

rejudiciu principal echivalent cu folosul extras

și/sau beneficiu nerealizat ca urmare a neexecutării parțiale și respectiv a executării cu întârziere a obligației de predare la data de 1 iunie 2008, conform contractului a celor 6 (șase) apartamente cu destinația de cabinet medical, prejudiciu a cărui cuantum concret va fi precizat în funcție de valoarea stabilită printr-o expertiză de evaluare, precizând faptul că indiferent de rezultatul expertizei de evaluare solicitată, valoarea pretenției se limitează însumând prejudiciu principal

și

prejudiciu accesoriu la valoarea acțiunii deja timbrată, limitând deci valoare totală a litigiului la suma de 476.593.473 lei.

De asemenea, a solicitat despăgubiri pentru prejudiciu accesoriu, prin aplicarea dobânzii bancare a SC E. SA Sucursala Cluj pentru actualizarea valorii folosului netras și/sau a beneficiului nerealizat echivalent în lei la data scadenței plații lunare, în

perioada 1 iunie 2008 - 25 mai 2011, conform petitului precedent, prin aplicarea dobânzii bancare a SC E. SA Sucursala Cluj, fiind determinate de încheierea contractului de credit din 29 aprilie 2008, credit contractat de reclamant în scopul finisării, finalizării și dotării cabinetelor medicale contractate în scopul folosirii lor pentru realizarea de beneficii, scop în care a solicitat și contractat acest credit, dobânda urmând a fi calculată pentru întreaga perioada 1 iunie 2008 și până la data achitării integrale a folosului netras și/sau a beneficiului nerealizat

stabilit în lei

la petitul

1.

Apelul declarat de reclamant a fost admis prin Decizia civilă nr. 133 din 10 martie 2014 pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj, fiind anulată sentința și dispunându-se reținerea cauzei spre judecată în primă instanță la Tribunalul Specializat Cluj.

Decizia civilă nr. 133 din 10 martie 2014 pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj a fost menținută ca urmare a anulării recursului declarat de recurenții pârâți.

În rejudecare,

prin sentința civilă nr. 1554 din 26 mai 2015 pronunțată în Dosarul nr. x/1285/2015 al Tribunalului Specializat Cluj a fost respinsă acțiunea precizată, formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâții B. și C.

Reclamantul a fost obligat să plătească pârâților suma de 8.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial.

În pronunțarea acestei soluții instanța de fond a reținut, în esență, următoarele:

Sub aspectul temeiului juridic al obligării pârâților la plata despăgubirilor, instanța a constatat faptul că reclamantul a susținut în esență că solicită despăgubiri pentru repararea prejudiciului cauzat ca urmare a neexecutării la termen a obligației de predare a bunurilor ce au format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții, iar prin precizarea de acțiune depusă la dosar la data de 3 martie 2015, a invocat neexecutarea parțială și executarea cu întârziere a obligației de predare a imobilelor.

S-a apreciat că normele ce guvernează materia predării bunului vândut au caracter dispozitiv, astfel că părțile au posibilitatea de a deroga de la acestea, stabilind de exemplu o anumită modalitate de predare sau o anumită stare a bunului la momentul predării, diferită de cea de la momentul încheierii actului juridic, un alt loc de predare decât cel la care se afla bunul la momentul vânzării ori convenind în altă modalitate în privește modul de repartizare a cheltuielilor de predare sau de ridicare, o asemenea convenție a părților, în măsura în care se invocă existența ei, impunându-se însă a fi probată în mod adecvat, în caz contrar fiind aplicabile regulile generale, astfel cum sunt acestea reglementate prin prevederile art. 1314 - 1335 C. civ. (1864).

S-a reținut că, în cauza dedusă judecății, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de părțile în litigiu prevedea în mod explicit faptul că bunurile imobile se vor preda cumpărătorului „până la data de 1 iunie 2008, dată la care vânzătorii se obligă să elibereze apartamentele și să le predea cumpărătorului cu toate taxele și cheltuielilor de întreținere ale acestora plătite la zi”, stipulându-se astfel un anumit termen pentru îndeplinirea obligației de predare și nu s-a specificat o anumită stare a imobilelor - apartamente la momentul predării, aceasta fiind ca urmare cea de la momentul încheierii actului juridic, nefiind prevăzute anumite lucrări pe care vânzătorul să fie obligat a le realiza cu privire la bunuri anterior predării acestora.

Cu privire la primul aspect, instanța a reținut că sarcina probei în ceea ce privește data la care și-au îndeplinit obligația de predare a imobilelor - apartamente revine pârâților, în calitatea lor de vânzători, reclamantul probând cu însuși contractul încheiat că a fost creditorul unei obligații de predare născute în sarcina vânzătorilor. În acest sens, s-a constatat că probațiunea administrată în cauză a confirmat predarea apartamentelor în luna august 2008, prin remiterea cheilor. În acest sens, au fost avute în vedere depozițiile martorilor F., G., H., I.

În baza tuturor acestor probe administrate, s-a reținut că imobilele - apartamente au fost predate reclamantului în luna august 2008, când acestuia i-a fost remisă cheia de la intrarea principală, martorul I. afirmând că intrarea la apartamente se făcea pe o singură ușă, astfel că a fost necesară predarea unei singure chei, nefiind semnat în mod formal un proces verbal de predare-primire cu acea ocazie, un asemenea act fiind încheiat abia după sesizarea instanței de judecată, la data de 25 mai 2011, însă predarea, ca și fapt juridic, poate fi probată prin orice mijloc de probă, nefiind necesară preconstituirea unui înscris probator, iar pe de altă parte părțile nu au convenit prin contractul încheiat obligația de semnare a unui asemenea înscris cu ocazia predării bunurilor vândute. S-a apreciat că orice modalitate de predare a bunului este adecvată, atâta timp cât asigură punerea lucrului la dispoziția cumpărătorului în lipsa unei convenții exprese a părților în alt sens, predarea unei chei care permitea accesul reclamantului în imobilul respectiv a fost o modalitate eficientă și optimă de predare a detenției bunului către acesta.

Pornind de la această premisă, a predării bunului în luna august 2008, așadar ulterior datei de 1 iunie 2008 care a fost stabilită de părți drept scadență a obligației de predare a bunului, s-a constatat că pârâții și-au onorat cu întârziere obligația contractuală legal asumată, reclamantul nepunându-l în întârziere într-o formă recunoscută de lege anterior predării, prima notificare către pârâți fiind datată 11 octombrie 2010, iar vânzătorii nefiind de drept în întârziere, neexistând nici un temei legal sau convențional în acest sens.

Întrucât punerea în întârziere reprezintă una dintre condițiile angajării răspunderii civile contractuale, alături de faptă ilicită, prejudiciu, raport de cauzalitate și culpa debitorului obligației neexecutate lato sensu, instanța a constatat că reclamantul nu este îndreptățit să solicite despăgubiri pentru îndeplinirea cu întârziere a obligației de predare a bunurilor ce au format obiectul contractului de vânzare-cumpărare, pretențiile sale în acest sens fiind întemeiate.

În ce privește cel de-al doilea aspect, referitor la starea bunurilor vândute la momentul predării, s-a avut în vedere că nu a fost prezentată dovada prevăzută de art. 20 alin. (1) lit. d) din Ordinul nr. 153/2003, predarea apartamentelor nefiind condiții contractuale stipulate.

S-a constatat că, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat, părțile au specificat suprafața fiecărui apartament și descrierea componenței acestuia, fără a menționa în mod explicit nivelul de finisare, necontestându-se însă de către părțile în litigiu faptul că imobilele au fost vândute la stadiu de semifinisare.

Instanța a reținut, atâta timp cât părțile nu au stabilit prin contract un anumit grad superior de finisare sau nu au convenit ca imobilele să fie predate “finalizate” la cheie, astfel cum a pretins reclamantul prin concluziile scrise depuse la dosar, nu se poate imputa pârâților că au predat imobilele la stadiul la care se aflau la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv în stadiul de seminifisat.

S-a constatat că racordarea imobilelor la utilități s-a făcut sau se putea face în cursul anului 2008, oricum cu mult anterior punerii pârâților în întârziere cu privire la neîndeplinirea obligației de a preda apartamentele cu racordurile realizate, iar în consecință s-a reținut că dincolo de faptul că erau prescrise pretențiile reclamantului cu privire la repararea unui pretins prejudiciu cauzat de “neexecutarea parțială” a obligației de predare a bunurilor, prin raportare la data depunerii precizării de acțiune, 2 martie 2015, aceste pretenții erau și nefondate, nefiind dovedită fapta ilicită și nici punerea debitorului în întârziere.

În concluzie s-a constatat că atât pretențiile privitoare la obligarea pârâților la plata unor despăgubiri pentru executarea cu întârziere sau neexecutarea parțială a obligației de predare a celor șase apartamente, cât și pentru prejudiciul indirect, echivalent valorii cheltuielilor de creditare aferente contractului de credit din 29 aprilie 2008, respectiv prejudiciul accesoriu, prin aplicarea dobânzii bancare a SC E. SA sunt nefondate. Instanța a apreciat că nu sunt întemeiate nici pretențiile reclamantului cu privire la suma de 1.653 lei reprezentând impozit, întrucât pe de o parte, predarea apartamentelor s-a realizat anterior punerii pârâților în întârziere, așa cum s-a menționat anterior, iar pe de altă parte, impozitul este o sarcină a proprietății, căzând în sarcina proprietarului, indiferent de momentul la care acestuia îi este predat bunul respectiv.

În baza dispozițiilor art. 453 C. proc. civ., instanța a obligat reclamantul, ca parte în culpă procesuală, la plata către pârâți a sumei de 8.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial, justificat cu chitanțele din 9 mai 2013, din 30 ianuarie 2015, din 18 februarie 2015.

Împotriva sentinței a declarat apel A., solicitând admiterea apelului ca fondat și schimbarea în totalitate a sentinței atacate în sensul pronunțării unei hotărâri prin care să se admită în totalitate ca temeinică și legală acțiunea în sensul obligării pârâților B. și C. la plata către apelant a prejudiciului creat cu de daune interese constând în:

- 2.000 euro/lună în perioada 1 iunie 2008 - 25 mai 2011, ca urmare a executării cu întârziere a obligației de predare a celor 6 (șase) apartamente cu destinația de cabinet medical, obligație solicitată cu titlu de beneficiu nerealizat, în total 72.000 euro = 342.345,6 lei, la, cursul" de 1 euro=4,7548 lei la data introducerii acțiunii, adică la data de 23 mai 2011);

- 1.653 lei valoare prejudiciu direct, echivalent valorii impozitului pe proprietatea deplină sub toate atributele sale, adică inclusiv a folosinței, ca urmare a executării cu întârziere a obligației de predare a celor 6 (șase) apartamente cu destinația de cabinet medical, de care a fost lipsit în perioada 23 mai 2008 - 25 mai 2011;

- 27.886,53 euro valoare prejudiciu indirect, echivalent valorii cheltuielilor de creditare aferente contractului de credit din 29 aprilie 2008 pe întreaga perioadă 31 mai 2008 - 31 mai 2011 în care prin lipsa posesiei și folosinței celor 6 (șase) apartamente cu Destinația de Cabinet Medical a fost în imposibilitatea utilizării creditului în scopul în care a fost solicitat contravaloarea totală a pretenției de 27.886,53 euro fiind formată din contravaloarea dobânzii achitate conform grafic în aceeași perioadă în sumă de 24.886,53 euro precum și 3.000 euro echivalentul cheltuielilor de contractare credit bancar, etc. (în total 27.886,53 euro 132.594,873 lei la cursul de 1 euro=4,7548 lei la data introducerii acțiunii, adică la data de 23 mai 2011, valoare totală litigiu 476.593,473 lei).

În motivarea apelului s-a arătat că instanța de fond a ignorat tocmai caracterul comercial al prezentului litigiu stabilit cu autoritate de lucru judecat și care a determinat anularea primei hotărâri, sens în care „punerea în întârziere a debitorului în raporturile de drept comercial nu este obligatorie, întrucât acesta este de drept în întârziere, conform art. 43, C. com.”

O altă critică a vizat faptul că instanța de fond a ignorat cu desăvârșire prevederile art. 969 C. civ. de la 1864, atunci când a statuat că: „în același context, se mai impune precizarea că susținerile reclamantului din cuprinsul concluziilor scrise, în sensul că ar fi fost necesară predarea a șase chei de la cele șase apartamente pentru realizarea unei predări conforme, nu pot fi primite, neexistând nici un temei legal în acest sens, în condițiile în care s-a probat că intrarea în cele șase apartamente se făcea pe o singură ușă din intrarea principală) la acel moment, astfel că a fost necesară predarea unei singure chei”.

Apelantul a reproșat instanței că a abordat cauza într-o interpretare nelegală, simplistă, minimalistă și chiar în contradicție cu probatoriul administrat în cauză.

Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, prin Decizia nr. 1487 din 27 octombrie 2015 a respins apelul declarat de A. împotriva sentinței civile nr. 1554 din 26 mai 2015, pronunțată în Dosarul nr. x/1285/2015 al Tribunalului Specializat Cluj pe care a menținut-o în întregime.

A obligat apelantul să plătească intimaților B. și C., suma de 4.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.

În fundamentarea acestei decizii instanța de control judiciar a reținut, în esență, următoarele:

În mod corect instanța de fond a reținut că nu a fost semnat în mod formal un proces-verbal de predare-primire, un asemenea act fiind încheiat abia după sesizarea instanței de judecată, la data de 25 mai 2011, însă predarea, ca și fapt juridic poate fi probat prin orice mijloc de probă, nefiind necesară reconstituirea unui înscris probator, iar pe de altă parte părțile nu au convenit prin contractul încheiat obligația de semnare a unui asemenea înscris cu ocazia predării bunurilor vândute.

S-a apreciat că din cuprinsul normelor legale invocate rezultă că verificarea condițiilor minime de spațiu și circuite funcționale se realizează la solicitarea reprezentantului legal al cabinetului medical care intenționează să obțină autorizația sanitară de funcționare în funcție de tipul de specialitate al medicului care urmează să își desfășoare activitatea în respectivul cabinet, normele legale menționate neimpunând obținerea și prezentarea unei dovezi în acest sens de către vânzător cumpărătorului cu ocazia tranzacționării unor asemenea spații (semifinisate) cu destinația de cabinet medical, ceea ce de altfel ar fi imposibil, dacă nu este cunoscută specialitatea și condițiile preconizate de desfășurare a activității de către cabinetul medical.

S-a reținut că niciodată, de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în anul 2008 și până la introducerea cererii de apel în acest dosar reclamantul nu a susținut faptul ca ar fi vorba despre vreo neexecutare parțiala a obligațiilor contractuale, prin acțiunea inițială formulată reclamantul invocând exclusiv nepredarea în termenul stabilit a imobilelor vândute, ca și faptă ilicită cauzatoare de prejudicii, solicitare care a fost neîntemeiată de instanță.

S-a avut în vedere că în contractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți la data de 23 mai 2008 se prevede faptul că imobilele se vor preda cumpărătorului „până la data de 1 iunie 2008, dată la care vânzătorii se obligă să elibereze apartamentele și să le predea cumpărătorului cu toate taxele și cheltuielile de întreținere ale acestora la zi” și nu s-a stipulat un anumit termen pentru îndeplinirea obligației de predare și nu s-a specificat o anumită stare a imobilelor la momentul predării, aceasta fiind ca urmare cea de la momentul încheierii actului juridic, nefiind prevăzute anumite lucrări pe care vânzătorul să fie obligat a le realiza cu privire la bunuri anterior predării acestora.

Instanța de apel a apreciat că toate aceste lucrări au fost rezultatul unei convenții separate, distincte de contractul de vânzare-cumpărare încheiat inițial, ori pretențiile reclamantului s-au întemeiat pe acest contract, iar nu pe vreun alt contract încheiat de aceleași părți. Spre aceeași concluzie conduce și prezumția simplă, judecătorească, în sensul că devreme ce contractul a fost încheiat la data de 23 mai 2008, iar termenul stabilit pentru predare a fost 1 iunie 2008, pârâții nu și-au asumat alte obligații privitoare la finisarea apartamentelor sau efectuarea altor lucrări privitoare la acestea, neexistând timpul fizic necesar pentru astfel de lucrări. Mai mult, în contract s-a specificat faptul că predarea apartamentelor se face prin “eliberarea acestora”, ceea ce presupune că predarea urma să fie realizată prin punerea la dispoziția cumpărătorului în starea în care se aflau la momentul vânzării.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurentul-reclamant

A. solicitând, în principal, admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea spre rejudecare aceleiași instanțe iar în subsidiar admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului și, implicit, admiterii acțiunii.

Recurentul-reclamant își circumscrie criticile motivelor de recurs reglementate de art. 304 pct. 5, 7 și 9 C. proc. civ., acestea vizând următoarele aspecte:

O primă critică vizează faptul că hotărârea pronunțată de instanța de apel nu respectă dispozițiile art. 261 alin. (5) C. proc. civ., în sensul că nu sunt reținute o serie de împrejurări ce compun starea de fapt, nu sunt analizate o parte din mijloacele de probă administrate, considerentele sunt contradictorii și nu sunt practic examinate apărările și susținerile apelantului-reclamant, motiv pentru care recurentul consideră întemeiată cererea de casare cu trimitere spre rejudecare raportat la prevederile pct. 5 și 7, art. 304 C. proc. civ. din perspectiva art. 261 alin. (5) C. proc. civ.

A doua critică se referă la faptul că instanța de apel nu a aplicat corect dispozițiile legale cuprinse în art. 43 C. com. precum și în art. 1201 C. civ. privind cu referire la următoarele aspecte:

- caracterul comercial al litigiului și în consecință punerea de drept în întârziere, art. 969 C. civ.;

- forța obligatorie a contractelor statuată prin art. 969 C. civ., care obligă debitorul obligației de predare a 6 (șase) apartamente cu destinația de cabinet medical, să facă predarea a 6 (șase) apartamente și nu a unui singur demisol necompartimentat;

- modificarea structurii de rezistență a unei construcții de către antreprenor conform prevederilor Legii nr. 50/1991 se poate realiza obligatoriu doar în baza unei autorizații de construire și nu în baza unei pretinse schițe, anterior chiar și solicitării unui certificat de urbanism la finele aceluiași an.

Consideră recurentul că aceste aspecte determină valabilitatea motivelor de nelegalitate a hotărârii recurate, care se circumscriu prevederilor pct. 9 art. 304 C. proc. civ.

În dezvoltarea acestei critici recurentul-reclamant aduce în susținere următoarea argumentație:

Instanța de apel nu analizează și nu motivează în nici un mod înlăturarea argumentelor de nelegalitate pentru nerespectarea autorității de lucru judecat stabilită prin Decizia civilă nr. 133 din 10 martie 2014 pronunțată în Dosarul nr. x/211/2011 de Tribunalul Specializat Cluj care a stabilit definitiv și irevocabil caracterul comercial al raportului juridic dintre părțile în litigiu, împrejurare față de care „punerea în întârziere a debitorului în raporturile de drept comercial nu este obligatorie, întrucât acesta este de drept în întârziere, conform art. 43, C. com.”

Arată recurentul-reclamant că instanța de apel a ignorat aceste chestiuni în condițiile în care prin decizia recurată susține în mod fals că aceste aspecte au fost invocate pentru prima dată, doar în fața instanței de apel, când în realitate constituie temeiul acțiunii, fiind reținute de instanța de fond și practic recunoscute în baza unor mărturisiri complete de către pârâți, atunci când încearcă să denatureze această obligație legală printr-o eventuală culpă extracontractuală nedovedită a subsemnatului, care ar fi solicitat să i se predea altceva decât ar fi contractat.

Recurentul-reclamant arată că tot prin contract în afară de predarea posesiei la data de 1 iunie 2008, tot părțile s-au obligat ca, la momentul predării imobilelor cu caracteristicile stabilite contractual, să fie încheiat procesul-verbal de predare-primire, fapt nerealizat sau mai corect realizat doar la data de 25 mai 2011, după realizarea de către reclamant mai multor convocări, începând cu data de 15 octombrie 2010, nefiindu-i niciodată predate cheile de la cele 6 (șase) apartamente.

Precizează recurentul că, în calitate de cumpărător, nu a achitat pentru un demisol necompartimentat și nebranșat cu o singură cale de acces, ci pentru 6 apartamente cu structură și componență distinctă, total delimitate între ele, de dimensiuni distincte, fiecare cu intrare separată direct din stradă cu câte o ușă pe fațada imobilului considerând că în speță caracterul contractual este evident, acesta constând în obligațiile asumate contractual respectiv în baza contractului autentic de vânzare-cumpărare din 23 mai 2008 B.N.P., D. prin care pârâții s-au obligat față de recurent ca cel mai târziu până la data de 1 iunie 2008 să-i predea în stare de folosință în așa cât posesia să fie utilă în scopul cu care a dobândit cele 6 (șase) imobile construcții, respectiv cu titlu de cabinete de consultații medicale, nedându-se eficiență proceselor-verbale încheiate începând cu luna octombrie 2010 care constatau faptul că nu a fost în realitate predat adevăratul obiect al contractului și anume cele 6 (șase) apartamente și nu a unui singur imobil necompartimentat.

În continuare recurentul-reclamant reia aspecte ce, în opinia sa, conturează situația de fapt existentă la momentul încheierii contractului, raportându-se și la declarațiile de martori.

Precizează recurentul că, în opinia sa, se poate stabili din toate probele din dosar faptul că la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cele 6 (șase) apartamente nu au fost nici măcar compartimentate, racordurile de electrică, gaz și apă fiind făcut doar pentru întregul imobil de apartament (peste 20 de apartamente conform autorizației de construire, adică mai mult de 6 (șase) cele contractate necompartimentate la data contractării și cu atât mai puțin îndeplinind cerințele legale pentru destinația de cabinet medical.

Se arată că acest lucru era și imposibil atât timp cât autorizația de construire a fost obținută în luna martie 2008, recepția globală a imobilului realizându-se în aprilie 2008, iar vânzarea autentică în luna mai 2008, predarea fiind condiționată de îndeplinirea cerințelor legale pentru destinația de cabinet medical, care nu a fost realizată niciodată de către vânzători, respectiv nici chiar la momentul realizării formale a procesului-verbal de primire-predare din 2011, situație în care ar fi incidente dispozițiile art. 1321 C. civ.

Consideră recurentul că din probațiunea administrată rezultă fără putință de tăgadă faptul că doar cu ocazia întocmirii și semnării procesului-verbal de predare-primire din 25 mai 2011 ora 13

00

s-a procedat la remiterea chelilor pentru cele 6 (șase) apartamente, dar, că, deși intimații au declarat că au achitat toate taxele și cheltuielile de întreținere comune la zi, aferente apartamentelor, în realitate taxele (impozit etc.) nu au fost achitate niciodată, iar contravaloarea cheltuielilor comune pentru perioada 2008 - 31 mai 2011 a fost achitată pentru centrul medical de către pârâții Vascan, doar la data de 17 august 2011 cu chitanța eliberată de către J. Florești sub semnătura administratorului K.

În ceea ce privește cuantumul prejudiciului ce i-a fost produs, recurentul precizează că a putut dovedi doar valoarea chiriei lunare pentru un singur cabinet medical prin martora L., dar, nu a fost încuviințată și administrată de judecătorul fondului nici o probă obiectivă, cum ar fi expertiza de evaluare pe care o consideră necesară.

Consideră recurentul, în continuare, ca fiind probe pertinente, concludente și utile soluționării cauzei, atât proba cu realizarea unui raport de evaluare, care să determine valoarea certă a prejudiciului produs, dar și proba cu înscrisuri prin efectuarea unei adrese, către SC E. SA, care să comunice la dosar cuantumul dobânzii aplicate contractului de credit din 29 aprilie 2008, începând cu data de 23 mai 2008 și pentru determinarea cuantumului real al prejudiciului ce i-a fost produs până în prezent, ca urmare a folosului netras, fiind vorba de o proprietate generatoare de venit, precum și suplimentarea probei cu martori și înscrisuri.

Arată recurentul că, prin înscrierea dreptului de proprietate în cele 6 (șase) cărți funciare, are dreptul nu doar la obținerea exactă a obligației asumate contractual, dar și la dezdăunări pentru întârzierea în predarea lor conform contractului, dar, concomitent are și dreptul de a nu fi tulburat de nimeni în liniștita posesie, folosință și dispoziție a celor 6 apartamente necompartimentate și nepredate conform C.F., dreptul său de proprietate fiind protejat chiar de art. 480 C. civ. cu privire la cele 6 apartamente, bunuri imobile de a căror folosință a fost privat din 1 iunie 2008 și până la 25 mai 2011, data încheierii procesului-verbal de primire-predare a apartamentelor.

În acest sens face trimitere la jurisprudența în materie.

Precizează recurentul că deși, instanța de fond s-a raportat în mod corect la dispozițiile art. 1073, art. 1074 C. civ. la art. 6 alin. (2) C. civ. și la art. 3 din Legea nr. 71/2011, respinge acțiunea motivat pe aceea că: „aceste pretenții erau și nefondate, nefiind dovedită fapta ilicită și nici punerea debitorului în întârziere”.

Consideră recurentul că, în speță nu trebuiau dovedite niciuna dintre cele două cerințe, acestea fiind „dovedite” ope legis debitorul fiind de drept pus în întârziere în cadrul unui raport de drept comercial, conform prevederilor art. 1073 C. civ. de la 1864, obligația debitorului fiind stabilită contractual cu putere de lege, conform art. 969 C. civ. de la 1864.

Intimații-pârâți

B. și C. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Înalta Curte, examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, constată că recursul este nefondat pentru motivele ce se vor arăta:

Recurentul-reclamant își subsumează global criticile dispozițiilor art. 304 pct. 5, 7 și 9 C. proc. civ.

Dispozițiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ. reglementează posibilitatea casării unei hotărâri atunci când aceasta a fost pronunțată cu încălcarea formelor de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (7) C. proc. civ., text de lege ce se raportează două situații distincte și anume îndeplinirea actelor de procedură cu neobservarea formelor legale, respectiv îndeplinirea actului de procedură de către un funcționar necompetent.

Recurentul, deși indică drept motiv de nelegalitate dispozițiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ., nu aduce în susținere argumente care să indice în concret pretinsa încălcare a formelor de procedură prevăzute de art. 105 alin. (2) C. proc. civ.

În ceea ce privește motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. este de reținut că instanța de apel a respectat dispozițiile art. 261 alin. (5) C. proc. civ., hotărârea instanței de apel având la bază considerente necontradictorii, precise, punctuale și care susțin deopotrivă soluția formulată, instanța examinând, mijloacele de apărare invocate și motivând soluția pe criticile formulate de apelant.

Nu se poate reține că instanța de apel a ignorat analiza motivelor de apel invocate pentru reformarea hotărârii de fond atacate cu privire la aplicarea art. 43 C. com. și la aplicarea art. 969 C. civ. cu referire la caracterul obligatoriu al contractului, întrucât analiza de către instanță a clauzelor contractuale din perspectiva criticilor formulate în apel relevă aplicarea corectă a principiului forței obligatorii a contractului consacrat de art. 969 C. civ., în examinarea obligațiilor intimaților de predare către recurent a imobilelor și de plată a unor despăgubiri, în considerarea naturii litigiului dedus judecății, astfel cum acesta a fost stabilită prin Decizia nr. 133 din 10 martie 2014 a Tribunalului Specializat Cluj.

Este de remarcat că însuși recurentul se contrazice prin criticile formulate în sensul că, deși inițial, în cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., reproșează instanței faptul că nu a analizat motivele de apel privind aplicarea art. 43 C. com. și a art. 969 C. civ., ulterior, în cadrul motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul susține că instanța de apel nu a aplicat corect dispozițiile referitoare la aceleași prevederi legale.

Dispozițiile legale de care recurentul face vorbire au primit o corectă interpretare și aplicare de către instanța de apel care s-a raportat, în analiză, exclusiv la contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 23 mai 2008 ca temei al pretențiilor reclamantului, conform căruia termenul de predare a fost stabilit la 1 iunie 2008, dată la care intimații-pârâții au eliberat imobilele, nefiind stipulată în contract obligativitatea încheierii unui proces-verbal de predare-primire la momentul respectiv, cum susține recurentul-reclamant.

Lucrările de modificare la care recurentul face referire în susținerea cererii de dezdăunare exced cadrul contractual, deci și limitele judecății, intimații neobligându-se prin contract să efectueze lucrări la imobilele anterior predării acestora.

Procesul-verbal din 25 mai 2011 la care face referire recurentul-reclamant atestă formal realizarea obligației de predare, astfel cum corect a reținut instanța de apel, în condițiile în care materialul probatoriu a relevat că predarea efectivă a imobilelor s-a realizat ca și fapt juridic la 1 iunie 2008 conform temeiului contractual, acesta fiind motivul pentru care nu se poate considera că intimații vânzători nu au fost de drept în întârziere în raport de art. 43 C. com.

Așadar nu se poate reproșa instanței aplicarea greșită a art. 969 C. civ., a art. 43 C. com., a art. 1321 C. civ., a art. 1073 C. civ., în condițiile în care interpretarea dată de instanța de control judiciar clauzelor contractuale privind obligația intimaților vânzători de predare a imobilelor și dreptul ca dezdăunare al recurentului-reclamant este conformă cu voința reală a părților.

Este de subliniat că o mare parte din argumentele aduse în sprijinul motivelor de nelegalitate invocate repun în discuție evaluarea probatoriului și restabilirea unei alte situații de fapt decât cea reținută de instanță, aspecte ce situează analiza în sfera examenului de temeinicie al hotărârii recurate, aspect nepermis de art. 304 C. proc. civ.

În considerarea celor ce preced Înalta Curte, constatând că decizia recurată nu este susceptibilă de a fi cenzurată din perspectiva criticilor formulate, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat și, constatând îndeplinite cerințele art. 274 C. proc. civ., va obliga recurentul-reclamant să plătească intimaților-pârâți suma de 6.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamantul A. împotriva Deciziei civile nr. 1487/2015 din 27 octombrie 2015, pronunțate de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, ca nefondat.

Obligă recurentul-reclamant să plătească intimaților pârâți C. și B. suma de 6.000 lei cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 16 februarie 2017.