ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1336/2020

Ședința publică din data de 14 iulie 2020

Asupra recursurilor civile de față;

Examinând actele și lucrările dosarului constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă la 20 februarie 2014, sub nr. x/2014, astfel cum a fost completată și precizată ulterior, reclamantul Municipiul București a chemat-o în judecată pe pârâta A. S.R.L., solicitând instanței:

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1020-1021, 1073 și art. 1077 C. civ. din 1864, art. 1549-1550 și art. 1669-1670 C. civ., art. 20 alin. (1) lit. h) și art. 46 alin. (2) lit. a) din Legea nr. 273/2006, art. 4 alin. (1) pct. 5 din Legea nr. 69/2010 și art. 13 lit. a) din O.U.G. nr. 34/2006.

Prin încheierea din 9 decembrie 2014, Tribunalul București a admis excepția litispendenței și a dispus înaintarea dosarului nr. x/2014 la prezentul dosar înregistrat mai întâi.

B. S.A. a formulat cerere de intervenție principală, prin care a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să constate existența interdicției de înstrăinare cu privire la același imobil, asumată prin contractul de ipotecă autentificat sub nr. x din 27 aprilie 2010, de B.N.P.A. C. și D. și să respingă ca neîntemeiată acțiunea.

Prin încheierea din 2 octombrie 2014, Tribunalul București a admis în principiu cererea de intervenție formulată de B. S.A.

Sentința primei instanțe

Prin sentința civilă nr. 6887/2016 din 27 octombrie 2016, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamantul Municipiul București, în contradictoriu cu pârâta A. S.R.L., prin administrator judiciar E.. și intervenienta principală B. S.A.; a respins, ca inadmisibilă, cererea de intervenție principală formulată de intervenienta B. S.A.; l-a obligat pe reclamant la plata către pârâtă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.000 RON.

Decizia instanței de apel

Împotriva încheierii de dezbateri din 15 septembrie 2016 și a sentinței primei instanțe, Municipiul București a declarat apel, iar B. S.A. a declarat apel împotriva aceleiași sentințe.

Municipiul București a declarat apel incident împotriva încheierii de dezbateri din 15.09.2016 și a sentinței primei instanțe, prin care a solicitat schimbarea sentinței atacate, în sensul anulării cererii de intervenție ca insuficient timbrată.

Prin încheierea din 2 mai 2018, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă a luat act de cesiunea către F. S.A. a creanței deținute de apelanta-intervenientă B. S.A. împotriva intimatei-pârâte A. S.R.L. și a respins cererea de administrare a unei noi expertize formulată de apelantul-reclamant Municipiul București.

Prin decizia nr. 2338/2018 din 14 noiembrie 2018, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă a respins ca nefondate apelul principal și apelul incident declarate de apelantul-reclamant Municipiul București împotriva încheierii din 15 septembrie 2016 și a sentinței primei instanțe; a admis apelul principal declarat de apelantele-interveniente B. S.A. și F. S.A. împotriva aceleiași sentințe, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că: a respins excepția inadmisibilității cererii de intervenție; a admis cererea de intervenție principală și a constatat existența interdicției de înstrăinare cu privire la imobilul situat în București, Splaiul Independenței, nr. 291-293, instituită prin contractul de ipotecă autentificat sub nr. x din 27 aprilie 2010, de B.N.P.A. C. și D.; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței atacate.

CERERILE DE RECURS

1.1 Împotriva încheierii din 2 mai 2018 și a deciziei instanței de apel, Municipiul București a declarat recurs, prin care a solicitat admiterea căii de atac, casarea în parte a deciziei atacate și trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanței de apel.

În motivarea recursului declarat împotriva încheierii din 2 mai 2018, recurentul-reclamant a susținut, în esență, că această încheiere este, în realitate, nemotivată.

În concret, aceeași parte a arătat că simpla mențiune a instanței de apel, în sensul că au fost deja administrate două expertize evaluatorii în fața primei instanță nu poate echivala cu o motivare.

De asemenea, nici mențiunea instanței de apel, conform căreia urmează să aibă în vedere întreg materialul probator administrat în cauză nu poate echivala cu o motivare.

Așadar, autorul recursului a subliniat că lipsa motivelor care au stat la baza dispoziției de respingere a probei cu o nouă expertiză conduce la anularea încheierii recurate, conform art. 175 alin. (1), raportat la art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

Totodată, aceeași parte a arătat că, prin dispoziția de respingere a acestei probe, instanța de apel a încălcat principiile dreptului la apărare și dreptului la un proces echitabil. În acest sens, a susținut că necesitatea efectuării unei noi expertize rezultă din faptul că expertizele administrate anterior nu au lămurit aspectele de fapt relevante în cauză.

În aceste condiții, recurentul-reclamant a subliniat că se impune casarea acestei încheieri pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 6 C. proc. civ.

Cu privire la decizia atacată, autorul recursului a susținut că instanța de apel nu a analizat apelul său declarat împotriva încheierii din 15 septembrie 2016, prin care prima instanță a respins cererea de efectuare a unei noi expertize.

Astfel, recurentul-reclamant a susținut că neanalizarea criticilor din cererea sa de apel echivalează cu nemotivarea hotărârii, de natură a atrage incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Aceeași parte a arătat că refuzul instanței de a analiza apelul împotriva încheierii din 15 septembrie 2016 echivalează cu o denegare de dreptate, fiind astfel incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Autorul recursului a mai criticat considerentul prin care instanța de apel a reținut că forma clauzei de la art. 18.5 din draftul contractului de închiriere este identică cu cea din contractul nr. x din 11 decembrie 2009.

În combaterea acestui considerent, recurentul-reclamant a arătat că formele celor două clauze sunt diferite. În aceste condiții, reținând o altă formă decât cea asumată prin semnătură, instanța de apel a încălcat principiul forței obligatorii a contractului, reglementat de art. 969 C. civ. din 1864.

Recurentul-reclamant a mai susținut că instanța de apel nu a examinat apelul său din perspectiva motivelor, prin care s-a arătat că prima instanță nu a analizat și nu s-a pronunțat asupra formei contractului de închiriere și asupra formei clauzei de la art. 18.5.

Autorul recursului a subliniat că instanța de apel a înlăturat în mod nelegal criticile prin care a susținut că nu s-a consemnat în practicaua sentinței apelate precizarea valorii chiriilor ce se solicită a se deduce din avansul din preț, fiind astfel încălcat principiul disponibilității.

În dezacord cu instanța de apel, recurentul-reclamant a susținut că neconsemnarea acestor precizări ar fi putut conduce la vătămarea sa procesuală, întrucât era posibilă prejudicierea sa cu diferența dintre cuantumul chiriilor deja achitate și cuantumul chiriilor indicat prin cererea precizatoare.

Cu privire la soluția dată capătului principal de cerere, autorul recursului a arătat că prețul imobilului este determinabil, în temeiul clauzei de la art. 18.5 din contractul de închiriere nr. x din 11 decembrie 2009 și prin raportare la calitatea sa de autoritate publică.

În continuare, a învederat că instanța de apel nu a analizat chestiunile esențiale dezlegării pricinii referitoare la existența prețurilor legale obligatorii și deducerea din preț a chiriilor deja achitate de Municipiul București, consecință a refuzului de a analiza forma clauzei de la art. 18.5.

Aceeași parte a susținut că decizia recurată cuprinde considerente contradictorii. În acest sens, a arătat că instanța de apel a reținut, pe de o parte, că părțile pot stabili în contract elementele cu ajutorul cărora prețul va putea fi determinat în viitor, caz în care acesta este determinabil. Pe de altă parte, aceeași instanță s-a rezumat la analiza existenței unui astfel de element doar în cuprinsul clauzei de la art. 18.5, ignorând celelalte clauze contractuale, convenite de părți.

Recurentul-reclamant a mai învederat că instanța de apel a încălcat autoritatea de lucru judecat a deciziei nr. 949 din 24 mai 2017, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în dosarul nr. x/2014. În acest sens, autorul recursului a susținut că prin această decizie s-a stabilit în mod definitiv că prevederea contractuală de la art. 18.5 are natura unei promisiuni unilaterale de vânzare și că forma acestei clauzei este cea din contractul de închiriere nr. x din 11 decembrie 2009. Totodată, s-a stabilit culpa societății A. S.R.L. în neexecutarea obligației de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Aceeași parte a subliniat că aceste statuări se impuneau a fi respectate de către instanța de apel, întrucât vizau dezlegări care aveau legătură cu chestiunile litigioase din prezentul proces.

În continuare, recurentul-reclamant a învederat că instanța nu a respectat statuările anterior evocate, pe care le-a apreciat ca fiind simple considerente supraabundente.

Autorul recursului a mai susținut că instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 964 alin. (2) C. civ. din 1864. În concret, a arătat că prețul este determinabil și în situația în care poate fi stabilit în funcție de anumite elemente ale contractului.

Astfel, a învederat că aceste elemente privesc calitatea chiriașului de autoritate publică, datoare să se conformeze anumitor dispoziții legale imperative, opozabile inclusiv partenerului contractual.

Totodată, aceeași parte a susținut că partenerul contractul A. S.R.L. și-a asumat implicit modalitatea de stabilire a prețului de către un expert ANEVAR, ca urmare a contractării cu o instituție publică.

În aceste condiții, recurentul-reclamant a subliniat că instanța de apel trebuia să aibă în vedere voința reală a părților la încheierea contractului, conform art. 977 C. civ. din 1864 și să interpreteze sistematic clauzele contractuale, conform art. 982 din același act normativ. Totodată, aceeași parte a arătat că instanța de apel trebuia să interpreteze clauza de la art. 18.5, în sensul în care aceasta ar produce efecte.

Recurentul-reclamant a învederat că instanța de apel a nesocotit dispozițiile art. 20 alin. (1) lit. h) și 46 alin. (2) lit. a) din Legea nr. 273/2006, art. 13 lit. a) din O.U.G. nr. 34/2006, art. 121 alin. (3)-(4) din Legea nr. 215/2001, din care rezultă că o autoritate publică poate achiziționa bunuri doar la prețul pieței, acesta fiind stabilit în baza unui raport de evaluare întocmit de un expert ANEVAR.

Aceeași parte a criticat considerentul prin care instanța de apel a reținut că nu are relevanță în cauză calitatea de instituție publică a Municipiului București, întrucât nu a fost dedus judecății un contract administrativ, ci unul civil.

În combaterea acestui considerent, recurentul-reclamant a subliniat că libertatea sa contractuală este limitată de reglementările imperative din sfera dreptului public, ca urmare a calității sale de instituție publică.

În aceste condiții, a arătat că societatea A. S.R.L. și-a asumat inegalitatea părților din contractul dedus judecății, ca urmare a semnării acestui contract.

Recurentul-reclamant a mai susținut că părțile nu ar fi putut deroga de la ordinea publică, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 5 C. civ. din 1864. Or, în sfera ordinii publice intră reglementările referitoare la modalitatea de utilizare a fondurilor publice și procedura de închiriere/achiziție/înstrăinare a unor bunuri ce vor fi utilizate de o instituție publică, chiar și în cazul unor convenții civile.

Cu privire la solicitarea de deducere din preț a chiriilor plătite, cu titlu de avans, în temeiul clauzei de la art. 18.5 din contractul nr. x din 11 decembrie 2009, recurentul-reclamant a învederat că instanța de apel a apreciat că această solicitare are natura unui capăt de cerere accesoriu, fără să o mai examineze.

Autorul recursului a mai susținut că instanța de apel nu analizat toate condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care țină loc de contract de vânzare-cumpărare, reținând doar că nu este îndeplinită condiția privind prețul determinat sau determinabil.

Cu privire la capătul subsidiar de cerere având ca obiect rezoluțiunea promisiunii unilaterale de vânzare din culpa exclusivă a societății A. S.R.L., recurentul-reclamant a susținut că și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale, exercitându-și dreptul de opțiune. Cu toate acestea, partea adversă a refuzat, în mod culpabil, încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Aceeași parte a criticat considerentele prin care instanța de apel a reținut că rezoluțiunea este o sancțiune care privește neexecutarea culpabilă a contractelor sinalagmatice, în timp ce promisiunea unilaterală de vânzare nu creează obligații decât pentru promitent și că obligațiile născute în sarcina apelantului din contractul de închiriere nu sunt corelative obligației asumate de intimată prin clauza de la art. 18.5.

În combaterea acestui considerent, recurentul-reclamant a susținut că această chestiune a fost invocată de către A. S.R.L. pe calea excepției inadmisibilității capătului de cerere subsidiar, iar această excepție a fost respinsă de prima instanță.

În aceste condiții, autorul recursului a arătat că instanța de apel nu mai putea repune în discuție această chestiune cu ocazia analizării motivelor privitoare la fondul cauzei.

După evocarea raporturilor contractuale dintre părți, recurentul-reclamant a arătat că promisiunea unilaterală de vânzare reglementată la art. 18.5 din contractul de închiriere nr. x din 11 decembrie 2009 are natura unui contract sinalagmatic, astfel încât sancțiunea rezoluțiunii putea opera.

În continuare, recurentul-reclamant a susținut că, deși și-a exercitat opțiunea de cumpărare la 19 septembrie 2013, contractul de vânzare nu a mai fost încheiat în formă autentică din vina exclusivă a societății A. S.R.L.

Autorul recursului a criticat și soluția dată apelului incident, susținând că aceasta are la bază considerente contradictorii.

În acest sens, a arătat că instanța de apel a reținut că intervenienta nu urmărește valorificarea unui drept împotriva părților inițiale și, pe de altă parte, a reținut că aceasta nu are la îndemână o acțiune în realizare pentru valorificarea aceluiași drept.

Recurentul-reclamant a mai susținut că instanța de apel nu a expus motivele pentru care a înlăturat argumentele din cererea de apel, în sensul că intervenția se timbrează la valoare.

În continuare, a arătat că prin cererea de intervenție B. urmărește protejarea dreptului său real cu privire la imobilul în litigiu, în sensul împiedicării transferului dreptului de proprietate asupra acestui bun.

Față de această finalitate, recurentul-reclamant a învederat că intervenția formulată în prezenta cauză are natura unei cereri evaluabile în bani, motiv pentru care trebuia timbrată la valoare, conform art. 3 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013.

Împrejurarea că acțiunea introductivă a fost scutită de la plata taxei judiciare de timbru nu conduce la concluzia că și cererea de intervenție este scutită de la plata taxei, de vreme ce recurenta-reclamantă beneficiază de această scutire, prin raportare la calitatea sa de instituție publică.

Aceeași parte a criticat soluția de admitere a apelului declarat de B. și, implicit, a cererii de intervenție.

În concret, recurentul-reclamant a arătat că decizia instanței de apel cuprinde considerente contradictorii. În acest sens, a susținut că instanța de apel a reținut, pe de o parte, inexistența unei acțiuni în realizare a băncii, în executarea contractului, anterior încălcării interdicției de înstrăinare. Pe de altă parte, aceeași instanță a reținut că ar fi tardivă o acțiune în realizare a băncii, în executarea contractului, ulterior încălcării interdicției de înstrăinare.

Autorul recursului a mai susținut că inadmisibilitatea cererii de intervenție principale rezultă din petitul acesteia, constând în constatarea existenței unei interdicții de înstrăinare în cuprinsul contractului de ipotecă. În acest sens, a arătat că instanța nu putea fi învestită cu o cerere în constatarea existenței un clauze, care rezultă în mod evident din cuprinsul contractului.

În continuare, recurentul-reclamant a arătat că interdicția de înstrăinare are natură convențională, iar în cazul nerespectării sale de către partea care și-a asumat-o, aceasta poate fi obligată la despăgubiri către beneficiarul interdicției, pe calea unei acțiuni în realizare.

Astfel, recurentul-reclamant a subliniat că respectarea interdicției de înstrăinare nu constituie o condiție de valabilitate a unui contract de vânzare-cumpărare. Ca atare, încălcarea interdicției convenționale nu reprezintă o piedică la încheierea valabilă a unui contract de vânzare-cumpărare.

În dezacord cu instanța de apel, aceeași parte a mai susținut că interdicția de înstrăinare nu îi este opozabilă, întrucât această interdicție este ulterioară promisiunii unilaterale de vânzare. În acest sens, a arătat că prevederea contractuală de la art. 18.5 a fost cunoscută băncii anterior încheierii contractului de ipotecă și, implicit, stipulării interdicției de înstrăinare.

Recurentul-reclamant a subliniat că instanța de apel nu a analizat susținerile referitoare la inopozabilitatea interdicției de înstrăinare față de acesta.

Aceeași parte a mai arătat că au fost încălcate principiul relativității efectelor actului juridic și cel al opozabilității efectelor actului față de persoanele care au cunoștință de actul respectiv.

În acest sens, recurentul-reclamant a învederat că, deși banca nu a participat la încheierea promisiunii unilaterale de vânzare, această promisiune îi este opozabilă, întrucât i-a fost cunoscută.

În final, autorul recursului a subliniat că interdicția de înstrăinare nu poate conduce respingerea acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. În acest sens, a arătat că instanța este chemată să suplinească consimțământul promitentului-vânzător la perfectarea actului, nefiind relevantă existența interdicției de înstrăinare în acest tip de acțiune.

În drept, recursul a fost întemeiat pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6, 7 și 8 C. proc. civ.

Recurentul-reclamant a menționat că nu este de acord ca recursul să fie soluționat în completul de filtru prevăzut de art. 493 alin. (6) C. proc. civ.

Cererea de recurs a fost comunicată recurentei-pârâte și intimatelor-interveniente la 28-29 martie 2019 și 1 aprilie 2019.

Intimata-intervenientă F. S.A. a depus întâmpinare la 24 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Intimata-intervenientă B. S.A. a depus întâmpinare la 24 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Intimata-intervenientă B. S.A. a mai depus o întâmpinare la 3 mai 2019, cu nerespectarea termenului legal, prin care a solicitat anularea recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de casare limitativ prevăzute de lege, iar, în subsidiar, respingerea recursului ca nefondat.

Recurenta-pârâtă A. S.R.L. a depus întâmpinare la 25 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Întâmpinările au fost comunicate recurentului-reclamant la 10 mai 2019.

Recurentul-reclamant a depus răspunsuri la întâmpinări la 21 mai 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat înlăturarea apărărilor formulate de părțile adverse.

1.2. Împotriva considerentelor deciziei instanței de apel, A. S.R.L. a declarat recurs, prin care a solicitat admiterea căii de atac și înlăturarea considerentelor recurate.

În motivarea recursului, recurenta-pârâtă a susținut că obiectul recursului în constituie considerentele prin care instanța de apel a reținut că prevederile clauzei 18.5 conțin o obligație de a vinde și că această parte și-a asumat obligația respectivă. Totodată, autoarea recursului a criticat și considerentele prin care instanța de apel a reținut că omisiunea primei instanțe de a menționa în cuprinsul sentinței cererea subsecventă a Municipiului București este sancționată cu nulitatea.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut, în esență, că instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 977, art. 982-984 C. civ. din 1864.

În concret, autoarea recursului a arătat că prevederea contractuală de la art. 18.5 cuprinde un angajament de a negocia, care nu se confundă cu obligația de a vinde.

Dacă părțile ar urmărit ca A. S.R.L. să-și asume o obligație de a vinde, ar fi prevăzut în mod expres angajamentul de a vinde în cuprinsul contractului dedus judecății.

În acest sens, a arătat că o asemenea obligație impunea utilizarea unor termeni neechivoci precum: A. S.R.L. se obligă să vândă la cererea Municipiului București. Or, din modul de formulare a clauzei de la art. 18.5 nu rezultă o astfel de obligație.

Recurenta-pârâtă a mai învederat că interpretarea contractului conform art. 977 C. civ. din 1864 presupune determinarea intenției comune a părților, astfel cum aceasta rezultă din conduita lor concomitentă sau anterioară încheierii contractului.

În aceste condiții, autoarea recursului a subliniat că, din negocierile purtate între părți, rezultă că acestea nu au înțeles să confere clauzei de la art. 18.5 natura unei promisiuni unilaterale de vânzare.

Recurenta-pârâtă a mai arătat că au fost încălcate dispozițiile art. 982 C. civ. din 1864, întrucât nicio altă clauză contractuală nu completează prevederile clauzei de art. 18.5, în sensul de a exprima o promisiune a proprietarului de a vinde imobilul închiriat.

Având în vedere că obiectul actului juridic vizează închirierea unui imobil, în lipsa unor prevederi care să stabilească intenția părților de a institui și o promisiune de vânzare în cadrul aceluiași act juridic, clauza de la art. 18.5 nu poate fi interpretată ca având natura unei astfel de promisiuni.

Totodată, aceeași parte a arătat că au fost nesocotite și dispozițiile art. 983 C. civ. din 1864, conform cărora, dacă există o îndoială, nicio convenție nu se poate interpreta în detrimentul celui care se obligă.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a expus o serie de considerente de ordin teoretic cu privire la motivarea hotărârilor judecătorești, după care a susținut că instanța de apel a ignorat regulile de interpretare prevăzute de art. 977-985 C. civ. din 1864, analizând în mod izolat doar regula de la art. 978 din același act normativ.

Aceeași parte a arătat că a formulat apărări prin raportare la toate regulile de interpretare a contractului, iar neanalizarea de către instanța de apel a acestor apărări atrage incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Cu privire la considerentele prin care instanța de apel a reținut că reprezintă un motiv de nulitate omisiunea primei instanțe de a menționa în cuprinsul sentinței cererea subsecventă a Municipiului București, recurenta-pârâtă a arătat că acestea sunt confuze, contradictorii și străine de natura cauzei.

În concret, autoarea recursului a învederat că Municipiul București a susținut în fața primei instanțe o pretinsă nemotivare a sentinței, pe motiv că prima instanță ar fi omis să se pronunțe asupra unei cereri având legătură cu valoarea chiriilor achitate ce se solicitau a fi deduse din prețul imobilului. Instanța de apel a acceptat în mod implicit această susținere, calificând pretinsa neregularitate ca fiind o nulitate procedurală condiționată de existența unei vătămări.

Recurenta-pârâtă a învederat că prima instanță nu a ignorat capătul de cerere având ca obiect deducerea chiriilor achitate din prețul vânzării. În acest sens, a arătat că dezlegările date capătului de cerere principal făceau inutilă analizarea cererii de deducere a chiriilor.

În final, aceeași parte a învederat că prima instanță a respins cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, față de inexistența unei promisiuni de vânzare valabil încheiate. Or, în acest context, nu mai exista un preț al vânzării care să permită deduceri.

În drept, recursul a fost întemeiat pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

Cererea de recurs a fost comunicată recurentului-reclamant și intimatelor-interveniente la 28-29 martie 2019.

Recurentul-reclamant Municipiul București a depus întâmpinare la 15 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat respingerea recursului formulat de A. S.R.L. ca nefondat.

Intimata-intervenientă F. S.A. a depus întâmpinare la 24 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat admiterea recursului declarat de recurenta-pârâtă.

Intimata-intervenientă B. S.A. a depus întâmpinare la 24 aprilie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat admiterea recursului declarat de recurenta-pârâtă.

Întâmpinările au fost comunicate recurentei-pârâte.

Recurenta-pârâtă a depus răspuns la întâmpinare la 14 mai 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat înlăturarea apărărilor recurentului-reclamant.

Prin încheierea de admitere în principiu din 24 martie 2020, Înalta Curte a respins excepția nulității recursului declarat de recurentul-reclamant Municipiul București. A admis în principiu recursul declarat de recurentul-reclamant Municipiul București împotriva încheierii din 2 mai 2018 și deciziei nr. 2338/2018 din 14 noiembrie 2018, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă. A admis în principiu recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.R.L., prin administrator special G. și administrator judiciar E.., împotriva considerentelor deciziei nr. 2338/2018 din 14 noiembrie 2018, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Analizând recursul declarat de recurentul-reclamant Municipiul București prin prisma motivelor de recurs invocate și a apărărilor formulate de intimate, Înalta Curte de Casație și Justiție reține următoarele:

Recurentul-reclamant a criticat încheierea de ședința din 02.05.2018 pronunțată de instanța de apel din perspectiva motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 5 C. proc. civ.

Subsumat motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurentul-reclamant a susținut că încheierea de ședință din 02.05.2018, prin care instanța de apel a respins cererea Municipiului București de efectuare a unei noi expertize tehnice evaluatorii imobiliare, nu este motivată sau motivarea este superficială.

Verificând încheierea de ședință din 02.05.2018, se constată că instanța de apel în soluționarea cererii privind efectuarea unei noi expertize tehnice evaluatorii imobiliare a apreciat că administrarea probei nu este necesară, dat fiind că, în cauză, au fost efectuate alte două expertize tehnice în aceeași specialitate.

Cu alte cuvinte, instanța de apel a reținut că readministrarea aceleiași probe în apel a devenit neutilă cauzei în condițiile în care s-au efectuat în fața primei instanțe alte două expertize tehnice în legătură cu același obiect probator.

Motivarea instanței de apel în legătură cu dispoziția de respingere a probei solicitate este clară și completă, iar critica recurentului fundamentată pe lipsa motivării sau a motivării insuficiente este neîntemeiată.

Circumscris motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurentul-reclamant a motivat că, prin dispoziția de respingere a probei cu o nouă expertiză tehnică evaluatorie imobiliară în apel, instanța a încălcat dreptul la apărare și la un proces echitabil și a nesocotit obligația de exercitare a rolului activ în aflarea adevărului, conferit judecătorului prin art. 22 C. proc. civ.. S-a argumentat că, la momentul solicitării a unei noi expertize în apel, părțile nu erau lămurite pe deplin asupra chestiunilor tehnice puse în discuție, pentru că nici ultimul expert desemnat de prima instanță nu a răspuns complet și concret criticilor formulate de părțile litigiului.

Instanța de recurs reține că respingerea motivată a probei, nu aduce nicio atingere dreptului la apărare, câtă vreme nu se poate reține niciun viciu de legalitate care să afecteze măsura adoptată de instanța de apel și nici vătămarea legitimă cu caracter procesual suferită de parte.

Dreptul la apărare este un principiu de drept constituțional, consacrat de art. 24 din Constituție, potrivit căruia acest drept este garantat în tot cursul procesului. În vederea asigurării respectării dreptului la apărare, prin art. 13 alin. (3) C. proc. civ. este dezvoltat conținutul dreptului la apărare în cadrul procesului civil, una din componentele acestuia fiind reprezentată de posibilitatea părților de a propune probe, ceea ce nu implică și admiterea lor în mod automat.

Deși în virtutea principiului devolutiv al apelului se pot reface probele înaintea instanței de apel, totuși, în absența furnizării unor motive temeinice, instanța de apel poate să respingă cererea de refacere a unor probe, dacă o găsește inutilă față de împrejurarea că acele probe sunt câștigate cauzei și pot contribui la formarea convingerii ei.

Prin urmare, instanța de apel prin respingerea motivată a cererii de readministrare a probei cu expertiza tehnică de evaluare a imobilului nu a încălcat principiile dreptului la apărare și la un proces echitabil care guvernează procesul civil și nici principiul rolului activ în aflarea adevărului prevăzut de art. 22 C. proc. civ.

Aspectele legate de utilitatea, pertinența și concludența probei propuse de către apelantul-reclamant în apel, nu formează obiect al examinării Înaltei Curți. Aceasta, deoarece în calea extraordinară de atac a recursului, analiza este limitată de însuși conținutul introductiv al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., doar la criticile de nelegalitate, nu și la cele de netemeinicie, recursul fiind o cale de atac extraordinară, prin care se supune cenzurii judiciare controlul conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, fără a avea caracter devolutiv.

În ceea ce privește decizia pronunțată de instanța de apel, recurentul-reclamant a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6, 7 și 8 C. proc. civ.

S-a motivat că instanța de apel nu a analizat apelul Municipiului București declarat împotriva încheierii de ședință din 15.09.2016, prin care prima instanță a respins cererea de efectuare în cauză a unei noi expertize tehnice evaluatorii imobiliare.

Subsumat motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. a arătat că lipsa oricărei analize asupra încheierii apelate se transpune în nemotivarea hotărârii, ceea ce implică și incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., pentru că refuzul analizei criticilor sale echivalează cu o denegare de dreptate si reprezintă în același timp o încălcare a tuturor principiilor ce guvernează procesul civil, cu referire expresă la principiul dreptului la apărare și la principiul dreptului la un proces echitabil.

Instanța de recurs relevă că prin încheierea din 15. 09. 2016, Tribunalul a respins cererea de efectuare a unei noi expertize tehnice de evaluare imobiliară, cu motivarea că, în cauză, au fost efectuate două expertize, iar părțile au beneficiat de asistența a câte unui expert parte care și-a prezentat punctul de vedere cu privire la obiectivele dispuse.

Examenul deciziei atacate reliefează analiza apelului împotriva încheierii 15.09.2020, instanța de apel apreciind că motivele invocate în legătură cu necesitatea efectuării unei noi expertize și cu forma contractului de închiriere ar fi relevante doar din perspectiva sumei pe care apelantul ar datora-o cu titlu de preț și doar dacă s-ar ajunge la concluzia că prevederea contractuală, reținută ca având conținut identic în ambele variante ale contractului de închiriere, reprezintă o promisiune unilaterală de vânzare.

În fundamentarea soluției adoptate, instanța de prim control judiciar a reținut că nu este validă promisiunea de vânzare cuprinsă în clauza de la art. 18.5 din contract, deoarece nu este îndeplinită condiția referitoare la existența prețului, în sensul că acesta nu este determinat și nici determinabil, instanțele neputând substitui consimțământul părților pentru a stabili prețul bunului imobil, o astfel de intervenție încălcând principiul libertății contractuale și pe cel al egalității în drepturi a cocontractanților.

Prin urmare, instanța de apel a motivat soluția de respingere a apelului îndreptat împotriva încheierii Tribunalului din 15.09.2016 în acord cu raționamentul judiciar expus în fundamentarea soluției pe fondul cauzei, reținând între altele că nu este necesară efectuarea unei noi expertize, în absența unui preț determinat sau determinabil în cuprinsul clauzei pe care o conține art. 18.5 din contractul părților. Evaluarea instanței de apel asupra utilității probei ține de resortul instanței devolutive care are o marjă de apreciere integrată în planul cercetării situației de fapt proprie cauzei.

Reținând că instanța de apel a analizat apelul îndreptat împotriva încheierii din 15.09.2016, motivarea regăsită în considerentele deciziei adoptate este suficientă în raport cu criticile invocate și răspunde exigențelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.. În acest cadru, nu se poate reține existența unui refuz al instanței de apel de a examina apelul reclamantului din această perspectivă și nici încălcarea principiului dreptului la apărare și la un proces echitabil.

Subsumat motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6, 5 și 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a susținut că instanța de apel nu a examinat motivul din apelul principal, prin care a invocat că prima instanță nu a analizat și nu s-a pronunțat asupra formei contractului de închiriere, mai exact asupra formei clauzei pe care o conține art. 18.5 din contract.

Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. invocat în toate ipotezele sale, nemotivarea, motivarea contradictorie și motivarea străină de natura cauzei, nu este întemeiat.

Din considerentele deciziei adoptate rezultă că instanța de apel a analizat criticile respective, reținând că acestea sunt relevante doar dacă s-ar ajunge la concluzia că prima teză pe care o cuprinde prevederea contractuală de la art. 18.5 ("pe parcursul derulării contractului chiriașul își poate exprima opțiunea de cumpărare cu plata integral, în rate sau în leasing a clădirii"), reprezintă o promisiune unilaterală de vânzare.

Cum în fundamentarea deciziei adoptate s-a reținut că promisiunii de vânzare îi lipsește condiția de validitate referitoare la preț, ca element esențial al contractului promis și că în lipsa acestui element nu se poate suplini consimțământul intimatei la încheierea contractului de vânzare, rezultă că respectivele critici au rămas, în accepțiunea instanței de apel, fără ponderea și vocația de a reforma hotărârea primei instanțe. Motivarea este logică deoarece, doar dacă prima teză din enunțul clauzei 18.5, identic în ambele variante ale contractului de închiriere, se constituie într-o promisiune de vânzare, atunci devine relevant aspectul referitor la transformarea chiriei plătite în avans din prețul vânzării.

Instanța de apel a reținut că, în absența unei promisiuni de vânzare valide, soluția primei instanțe de respingere a cererii principale privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare, este temeinică și legală. Totodată, a reținut că solicitarea de a se deduce din prețul imobilului valoarea chiriilor plătite de apelantul-reclamant cu titlu de avans, are caracter accesoriu și primește aceeași rezolvare pe care a primit-o cererea principală.

În raport de cele mai sus reliefate, se reține că instanța de prim control judiciar a înlăturat motivat criticile din apel referitoare la omisiunea primei instanțe de a se pronunța asupra formei clauzei 18.5 din contractul de închiriere.

Se constată, totodată că instanțele de fond, contrar susținerilor recurentului reclamant, nu au nesocotit conținutul clauzei 18.5, în varianta pe care o conține contractul de închiriere nr. x/11.12.2009.

În acest sens, se remarcă faptul că prima instanță, în cuprinsul considerentelor hotărârii pronunțate, a luat în considerare forma de conținut a clauzei 18.5, în varianta pe care o susține recurentul-reclamant. Elocventă în acest sens este argumentația din motivarea hotărârii primei instanțe prin care se reține că nu există acordul părților sub aspectul unui preț determinat sau determinabil și se constată că singura mențiune referitoare la preț apare în varianta semnată a contractului de închiriere, în care se precizează că valoarea chiriilor urma să fie dedusă din preț, dar aceasta mențiune nu are nicio relevanță din perspectiva caracterului determinat sau determinabil al prețului.

În mod asemănător, instanța de apel acceptând conținutul clauzei 18.5, în forma susținută de recurentul-reclamant, reține că urmează a se acorda relevanța cuvenită dacă prima teză din cuprinsul clauzei analizate poate fi calificată prin conținutul ei concret ca fiind o promisiune de vânzare.

Pe cale de consecință, se poate conchide că instanța de apel a procedat la un examen efectiv al criticilor din apel în privința formei clauzei 18.5 din contractul de închiriere, examen care se reflectă în motivarea deciziei adoptate.

De asemenea, susținerea că motivarea este străină de natura cauzei este una formală, pentru că, așa cum s-a arătat în cele ce preced, instanțele de fond au ținut seama de cuprinsul clauzei 18.5, în varianta completă pe care o conține contractul de închiriere autentificat sub nr. x/2009. Deși a afirmat existența unor argumente contradictorii în legătură cu motivarea legată de forma de conținut a clauzei 18.5, instanța de recurs reține că recurentul nu este în măsură să demonstreze existența unor considerente contradictorii în cuprinsul deciziei atacate, în sensul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Prin urmare, reținând că motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. este neîntemeiat, rezultă că și criticile subsumate cazului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. sunt neîntemeiate. Aceasta, deoarece nu există situația premisă a nemotivării deciziei instanței de apel de la care pornește recurentul pentru a susține denegarea de dreptate, încălcarea art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., nerespectarea principiului dreptului la apărare și a principiului dreptului la un proces echitabil.

Totodată, nu se poate reține, ca fiind întemeiat, nici motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. cu referire la încălcarea art. 969 C. civ. de la 1864, decurgând din faptul că instanța de apel a reținut altă formă a clauzei 18.5 decât aceea înscrisă în contractul de închiriere nr. x/11.12.2009. Trebuie precizat că această critică se referă la forma de conținut a clauzei 18.5, susținându-se că instanțele de fond nu au ținut seama de varianta completă a acestei clauze așa cum apare în contractul de închiriere aprobat prin HCGMB nr. 352/2009, în sensul că această din urmă variantă conține și mențiunea potrivit căreia "chiria plătită se constituie în avans pentru plata în rate/leasing a imobilului".

În mod neîndoielnic, instanțele de fond nu au ignorat versiunea completă a clauzei 18.5 din cuprinsul contractului de închiriere nr. x/2009, susținută de recurentul-reclamant, aspect care rezultă din considerentele care au fundamentat hotărârile pronunțate. De aceea, nu se poate reține că s-a încălcat principiul forței obligatorii a contractului consfințit prin art. 969 C. civ. de la 1864.

În plus, trebuie notat că prevederea tezei a II-a a din cuprinsul clauzei 18.5 din contractul de închiriere, nu a avut aptitudinea de a produce efecte, în condițiile în care, instanțele devolutive au reținut că prima teză pe care o cuprinde clauza 18.5 nu are valențele unei promisiuni de vânzare pentru că nu conține toate elementele pretinsului contract promis.

Printr-o altă critică subsumată motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 6 C. proc. civ., recurentul-reclamant a invocat că instanța de apel a înlăturat criticile din apel prin care învedera că în practicaua sentinței adoptate de Tribunal nu s-a făcut referire la ultima cerere, formulată în temeiul art. 204 alin. (2) pct. 2 C. proc. civ., de majorare a cuantumului valorii chiriilor care urmau a se deduce din prețul imobilului, cu toate că prima instanță a luat act de această cerere la termenul de judecată din 05.03.2015.

Recurentul-reclamant invocă faptul că instanța de apel nu a observat că ceea ce a criticat în apel a fost încălcarea principiului disponibilității, iar nu doar forma și conținutul actului, iar vătămarea cauzată este evidentă în situația în care instanța urma să pronunțe o soluție favorabilă și să deducă din prețul de piață chiriile deja achitate.

Instanța de recurs relevă că prima instanță a respins capătul principal de cerere, vizând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare între intimata A. S.R.L., în calitate de vânzător și reclamantul Municipiul București, în calitate de cumpărător, motivând, în esență, că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare-cumpărare în lipsa unui preț determinat sau determinabil, convenit de părți.

Față de soluția adoptată în rezolvarea cererii principale, prima instanță nu a ajuns în situația de a mai analiza pe fond cererea accesorie de deducere a chiriei din preț sub aspectul determinării cuantumului chiriilor care ar fi trebuit să fie transformate în avans din preț.

Invocarea încălcării principiului disponibilității părților și a dreptului la apărare cu prilejul soluționării cererii accesorii de deducere a chiriilor din prețul imobilului nu ține seama de hotărârea adoptată de prima instanță, de respingere a cererii principale, păstrată prin decizia instanței de apel și nici de considerentele care fundamentează aceste hotărâri. În temeiul dispozițiilor art. 30 alin. (4) C. proc. civ., soluționarea cererii accesorii depinde de soluția dată capătului de cerere principal. Cum acest capăt a fost respins, prin raportare la prevederile art. 30 alin. (4) C. proc. civ., rezultă că și cererea accesorie vizând deducerea chiriilor din prețul imobilului împărtășește aceeași soartă ca și cererea principală.

Prin respingerea cererii accesorii, ca o consecință a respingerii cererii principale nu s-a încălcat principiul disponibilității părților și dreptul la apărare al reclamantului, pentru că instanța s-a pronunțat în limitele învestirii determinate de ceea ce s-a cerut prin cererea de chemare în judecată, așa cum a fost precizată de reclamant. Întrucât nu s-a pronunțat o soluție de admitere a cererii accesorii, nu se poate specula dacă instanța de fond ar fi omis sau nu cererea reclamantului de majorare a cuantumului chiriei, în situația în care s-ar fi ajuns la deducerea acestora din prețul vânzării.

Prin urmare, va fi înlăturat și acest motiv de recurs.

În privința soluției de respingere a capătului principal din cererea de chemare în judecată, păstrată prin decizia instanței de apel, recurentul-reclamant a invocat incidența motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 6 C. proc. civ., pentru a susține că instanța de apel nu a analizat chestiuni de drept esențiale dezlegării pricinii și, în această modalitate de soluționare a cauzei, a refuzat să judece "printr-o veritabilă denegare de dreptate", cu încălcarea dreptului la apărare și la un proces echitabil și cu privarea părților de un grad de jurisdicție, prin nemotivarea aspectelor arătate sau cu o motivare contradictorie sau străină de natura cauzei.

Chestiunile de drept care cad sub incidența celor două motive de nelegalitate invocate au fost arătate ca fiind următoarele:

- argumentele privind existența prețurilor legale obligatorii;

- chestiunea deducerii din preț a chiriilor deja achitate de Minicipiul București, consecință a refuzului de a analiza forma clauzei 18.5 aplicabilă între părți;

- forma clauzei 18.5 aplicabilă între părți, așa cum rezultă din contractul semnat de acestea nr. 8112/11.12.2009, care stabilește deducerea din preț, cu titlu de avans a chiriilor deja plătite;

- neîncuviințarea de către prima instanță a unei noi expertize evaluatorii imobiliare.

Instanța de recurs constată că în privința ultimelor trei chestiuni anterior redate, recurentul-reclamant reiterează aceleași critici care au fost deja analizate, astfel că rămân valabile considerentele anterioare reținute în analiza acelorași critici.

Referitor la chestiunea prețurilor legale obligatorii, criticile recurentului-reclamant subsumate motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 6 C. proc. civ. sunt nefondate.

Din cuprinsul considerentelor deciziei recurate rezultă că instanța de prim control judiciar a analizat aspectele invocate relative la existența prețurilor legale obligatorii. În acest sens, Curtea de Apel a înlăturat argumentul întemeiat pe existența unor prețuri legale obligatorii, cu motivarea că nu s-a indicat nicio dispoziție legală care instituie un preț obligatoriu în cazul analizat. S-a mai motivat că "împrejurarea că autoritățile pot cumpăra imobile doar în anumite condiții nu înseamnă că acele condiții ar putea fi impuse unor persoane fizice sau juridice, cu care autoritățile intră în raporturi civile și nici nu echivalează cu instituirea unor prețuri legale obligatorii".

Motivarea regăsită în considerentele deciziei atacate nu este formală, contradictorie sau străină de natura cauzei. Instanța de apel a înlăturat argumentul recurentului reclamant, cu motivarea că nu există temei legal incident în susținerea existenței prețului legal obligatoriu care să poată fi impus intimatei-pârâte, în calitate de vânzătoare.

Prin urmare, câtă vreme critica reclamantului a fost analizată în mod concret și efectiv de către instanța de apel, nu se susțin nici criticile privind denegarea de dreptate, încălcarea dreptului la apărare și la un proces echitabil, cu privarea părților de un grad de jurisdicție.

Subsumat criticii relative la lipsa de motivare, motivarea contradictorie și străină de natura cauzei, recurentul-reclamant a invocat, în esență, că instanța de apel nu a prezentat argumente din care să înțeleagă de ce partea unui contract sau calitatea părții de autoritate publică nu reprezintă un element al contractului care ar determina și celelalte elemente esențiale ale acestuia și ar ajuta la determinarea prețului.

Critica este infirmată de considerentele expuse de instanța de apel în cuprinsul deciziei adoptate. În acest sens, se arată în motivarea deciziei că:

"În realitate, apelantul se prevalează tot de calitatea acestuia, de persoană juridică de drept public, pentru a impune prețul vânzării, ceea ce nu poate fi primit, în lipsa acceptării exprese a acestui criteriu de către intimată.

În același timp, faptul că libertatea contractuală a unei autorități publice este limitată de normele legale care interesează ordinea publică nu poate fi opus intimatei, răspunderea pentru încheierea contractului cu depășirea acestor limite revenind exclusiv autorității".

Rezultă, astfel, că instanța de prim control judiciar a analizat și a înlăturat motivat critica din apel legată de calitatea părții, de autoritate publică ca element al contractului care ar avea consecințe și asupra stabilirii prețului la care să se vândă imobilul. Motivarea nu este străină de natura pricinii și nu se identifică aspecte contradictorii în argumentația care fundamentează silogismul judiciar expus.

În considerarea argumentelor reținute anterior, instanța de recurs înlătură ca nefondate criticile circumscrise motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 6 C. proc. civ.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. cuprinde mai multe critici.

Una dintre critici vizează încălcarea și aplicarea greșită a prevederilor art. 964 alin. (2) C. civ. de la 1864, susținându-se că determinarea prețului ar fi posibilă prin raportare la anumite elemente ale contractului, esențială fiind calitatea chiriașului, beneficiar al promisiunii, de autoritate publică ținută să se conformeze anumitor dispoziții legale imperative opozabile partenerului contractual A., care și-a asumat implicit și modalitatea de stabilire a prețului de către un expert ANEVAR, prețul determinabil fiind prețul pieței. Prin raportare doar la o singură clauză din contract, instanța de apel a încălcat și dispozițiile art. 969 C. civ. de la 1864.

Instanța de recurs constată că prin contractul de închiriere părțile au stipulat clauza 18.5 cu următorul conținut:

"Pe parcursul derulării prezentului contract, chiriașul își poate exprima opțiunea de cumpărare (cu plata integral, în rate sau în leasing) a Clădirii. În această si