ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7224/2012

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Reclamanta SC F. SA a chemat în judecată pe pârâtele SC I.C.P.I.E. SRL și SC L.P. SRL solicitând instanței, ca prin hotărârea ce o va pronunța să fie acestea obligate să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în București, B-dul N.G. sector 3, estimat la valoarea de 45.252 RON; plata daunelor cominatorii în cuantum de 1.000 RON, pentru fiecare zi de întârziere, în executarea hotărârii ce se va pronunța și cheltuieli de judecată. În motivarea acțiunii a arătat că este proprietara spațiului comercial aflat la adresa menționată, în temeiul Legii nr. 15/1990 art. 19 - 20, conform dosarului de prezentare a societății și a contractului de vânzare cumpărare de acțiuni nr. V1.

din 11 mai 2000. Cu pârâta SC I.C.P.I.E. SRL, reclamanta a încheiat contractul de leasing imobiliar nr. L1. din 01 martie 1999, la expirarea căruia reclamanta a acționat în judecată utilizatorul solicitând evacuarea acestuia din spațiul ocupat fără titlu. Au fost invocate cele reținute cu caracter irevocabil prin decizia 464 din 22 septembrie 2006 pronunțată de Curtea de Apel București, în sensul constatării neîndepliniri întocmai a obligațiilor asumate prin contractul de leasing imobiliar, cu consecința respingerii cererii de obligare a SC F. SA la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului. Întrucât contractul de închiriere, încheiat în temeiul contractului de leasing de către cele doua pârâte, a încetat a-și mai produce efectele, s-a solicitat obligarea acestora a lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul.

învestit cu soluționarea cauzei, prin sentința comercială nr. 10773 din 17 octombrie 2008, Tribunalul București, admis excepția de necompetență materială și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei sectorului 3. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut dispozițiile art. 2 pct. 1 C. proc. civ. potrivit cărora tribunalul este ținut a judeca procesele și cererile în materie comercială al căror obiect are o valoare de până la 100.000 RON, pentru cele având o valoare inferioară competența revenind judecătoriei. Pe rolul Judecătoriei București, pricina a fost înregistrată sub nr. 13220/301/2008. Prin întâmpinarea formulată la 20 noiembrie 2008, pârâta SC I.C.P.I.E. SRL a solicitat respingerea cererii ca nefondată, sancționarea reclamantei, în temeiul art. 108 1 pct. 1 lit. a) C. proc.

civ. pentru exercitarea abuzivă a drepturilor procesuale, cu cheltuieli de judecată. S-a prevalat pârâta de cele reținute prin sentința comercială nr. 1274 din 27 ianuarie 2004 pronunțată de Tribunalul București prin care a fost respinsă acțiunea în evacuare, îndreptată împotriva sa, instanța apreciind că transferul dreptului de proprietate a intervenit, în temeiul contractului de leasing imobiliar la momentul stabilirii prețului. Întrucât, decizia nr. 464/2006 pronunțată de Curtea de Apel București prin care s-a dispus evacuarea nu a fost executată, reclamanta revendică spațiul comercial vândut în temeiul contractului de leasing în mod neîntemeiat.

S-a susținut că reclamanta nu probează calitatea de proprietar al imobilului în litigiu, din probatoriul administrat nerezultând că bunurile ce au făcut obiectul contractului de leasing s-au aflat în proprietatea acesteia, negând incidența dispozițiilor Legii nr. 15/1990, singurul mod de dobândire al drepturilor reale fiind cele prevăzute de legea civilă art. 485 C. civ.; art. 597 și 598 C. civ.; art. 1909 C. civ. Referitor la încheierea contractului de leasing imobiliar cu acordul prealabil al A.V.A.S. s-a susținut că reclamanta a acționat în temeiul mandatului acordat de către proprietar ceea ce dovedește cu evidență că nu deținea bunul cu titlul de proprietar. De asemenea, față de prevederile art. 21 din Legea nr. 15/1990 s-a susținut că reclamanta nu putea exercita un drept de proprietate asupra bunului întrucât societățile nou înființate aveau ca unic acționar statul român prin autoritățile desemnate.

S-a susținut că deținerea fără drept a imobilului de către pârâte apare ca fără relevanță, câtă vreme reclamanta nu dovedește calitatea de proprietar al bunului. S-a susținut că reclamanta nu se poate prevala nici de contractul de vânzare-cumpărare de acțiuni nr. V1. din 11 mai 2000, întrucât titlul său este ulterior contractului de leasing imobiliar. Prin cererea precizatoare, formulată la 25 martie 2009, reclamanta a renunțat la judecata celui de al doilea capăt de cerere, având ca obiect obligarea la plata daunelor cominatorii de 100 RON pe zi întârziere în executarea hotărâri. Prin sentința civilă nr. 1647 din 04 februarie 2010 Judecătoria sectorului 3 București a admis excepția necompetenței sale materiale, a declinat competența de soluționare a cauzei; a constatat ivit conflict negativ de competență și a dispus înaintarea dosarului Curții de Apel București.

Prin sentința comercială nr. 17 din 17 februarie 2011, Curtea de Apel București a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, reținând că valoarea litigiului depășește suma de 100.000 RON, în raport de cele menționate în certificatul fiscal, fiind astfel incidente dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ. Hotărârea a fost menținută prin decizia civilă nr. 2254 din 20 octombrie 2010 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție. Ulterior stabilirii competenței de soluționare a cauzei prin regulator de competență, pricina a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București sub nr. 32184/3/2008.

Prin sentința comercială nr. 8705 din 04 iulie 2011, Tribunalul București a respins excepția lipsei calității procesuale active ca neîntemeiată; a luat act de renunțarea la judecata celui de al doilea capăt de cerere; a respins primul capăt de cerere ca neîntemeiat; a respins cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de reclamanta, ca neîntemeiată; a obligat reclamanta la plata sumei de 1.500 RON cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, instanța a apreciat ca neprobat dreptul de proprietate prin prezentarea înscrisurilor din care să rezulte ca spațiul revendicat a făcut obiectul dreptului de administrare corespunzător dreptului de proprietate socialistă de stat, în momentul intrării în vigoare a Legii nr. 15/1990, nefiind înfățișat Protocolul la care se refera pct. 6 din H.G.

nr. 2 din 12 martie 1992 și nedovedită existența în patrimoniul autoarelor sale a dreptului de administrare al bunului. Menționarea în evidențele fiscale a imobilului pe numele reclamantei nu probează dreptul de proprietate, dosarul de prezentare privind oferta de acțiuni și contractul de vânzare cumpărare acțiuni nr. V1. din 11 mai 2010 nu au valoarea unor titluri de proprietate; de asemenea, s-a reținut că nici pârâta SC I. SRL nu probează că deține spațiul în temeiul unui titlu valabil, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă reținându-se că aceasta nu a îndeplinit obligațiile stipulate în contractul de leasing, astfel, contratul de vânzare cumpărare al imobilului nefiind încheiat.

Raportat la contractul de leasing imobiliar, art. 5, s-a reținut și faptul că durata contratului a expirat la 1 martie 2002. A reținut instanța, în temeiul acelorași considerente, ca nici cu privire la contractul de închiriere intervenit între cele două părți reclamanta nu poate opune un titlu de proprietate valabil. Raportat la art. 246 C. proc. civ. instanța a luat act de renunțarea la judecata capătului al doilea al cererii. S-a făcut aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., cu privire la cheltuielile de judecată. Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta SC F. SA, invocând motive de nelegalitate și netemeinicie.

Au fost reluate argumentele invocate prin cererea de chemare în judecata, referitor la incidența dispozițiilor art. 20 din Legea nr. 15/1990 în temeiul cărora SC F. SA a devenit proprietară a bunurilor pe care le deținea în administrare, inclusiv cu privire la imobilul în litigiu, aceasta rezultând din înscrisurile administrate respectiv dosarul de prezentare privind oferta de vânzare acțiuni, contractul de vânzare cumpărare acțiuni nr. V1. din 11 mai 2000, prin care A.V.A.S. a înstrăinat acțiunile deținute în numele statului către SC N.G. SRL, act ce marchează finalizarea procesului de privatizare al societății. Calitatea de proprietar decurge și din cele menționate în contractul de leasing financiar, prin care reclamanta în calitate de proprietar și-a asumat obligația încheierii contratului de vânzare-cumpărare a bunului, în măsura îndeplinirii obligaților asumate de către utilizator.

Cu privire la lipsa unui titlu valabil, care sa justifice folosința bunului de către pârâte, s-a susținut că prin hotărâri irevocabile s-a constatat ca pârâta SC I. SRL nu este îndreptățită a solicita încheierea contractului de vânzare-cumpărare al imobilului, pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate prin contractul de leasing imobiliar, cererea sa fiind respinsă. Referitor la cele reținute de instanță, în cuprinsul considerentelor, s-a menționat că obiectul cererii nu poartă asupra constatării unui drept de proprietate asupra cotei indivize de teren aferentă construcției, astfel că faptul că reclamanta nu posedă un certificat care să ateste acest drept apare ca irelevant. În ceea ce privește autorii reclamantei, s-a susținut ca aceasta a dobândit întregul patrimoniu de la I.B., ca efect al H.G.

nr. 46/1991. Prin întâmpinările formulate SC I.C.P.I.E. SRL a solicitat respingerea apelului ca nefondat, menținerea hotărârii atacate, obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată, în esența pentru argumente identice celor invocate în apărare, prin întâmpinarea formulată în prima instanță. Prin întâmpinarea formulată la 31 ianuarie 2012, intimata SC L.P. SRL a solicitat admiterea excepției lipsei calității sale procesuale pasive, ca apărare de fond, susținând ca acțiunea în revendicare este o acțiune a proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar, intimata-pârâta nefiind posesorul spațiului comercial revendicat, justificând doar un drept temporar de folosință, întemeiat pe contractul de închiriere comercială nr. 20 din 19 aprilie 2006, contract a cărei nulitate nu a fost invocată.

S-a susținut că la încheierea contractului de închiriere, intimata a avut în vedere calitatea de proprietar a bunului a locatorului SC I.C.P.I.E. SRL, justificată de contractul de leasing imobiliar, aceasta, cu atât mai mult cu cât, prin sentința civilă nr. 9836 din 18 noiembrie 2005 cererea de evacuare a acestei societăți a fost respinsă, locatorul transmițând un drept de folosința în mod valabil. Până la încetarea locațiunii în temeiul dispozițiilor contractuale și ale codului civil, intimata exercită un drept locativ întemeiat pe un titlu valabil încheiat.

Curtea de Apel București, secția a VI a civilă, prin decizia nr. 64 din 13 februarie 2012 a admis apelul reclamantei, a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că a admis acțiunea precizată și a obligat pârâtele să lase în deplină proprietate și posesie imobilul construcție magazin, în suprafață de 106 mp, situat în București, bulevardul N.G., sector 3; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței (referitoare la respingerea excepției lipsei calității procesuale active, la cheltuielile de judecată precum și la cea prin care se ia act de renunțarea reclamantei la judecata petitului privind obligarea pârâtelor la plata daunelor cominatorii de 1.000 RON pentru fiecare zi de întârziere în executarea hotărârii judecătorești în cauză).

Curtea a reținut, ca situație de fapt, că imobilul construcție, în suprafața de 106 mp, situat în B-dul N.G., sector 3 București s-a aflat în administrarea I.B. în conformitate cu H.C.M. nr. 929/1973, prin care s-a dispus reorganizarea I.J.L.F. Prin H.G. nr. 46/1991 s-a dispus înființarea societăților comerciale pe acțiuni, prin preluarea patrimoniului și activităților întreprinderilor pentru legume și fructe, la poziția 92 din lista societăților comerciale nou înființate figurând SC P. SA, societate care a preluat din activul I.B. Prin Hotărârea Consiliului împuterniciților Statului al SC P. SA nr. 2 din 12 martie 1991, la cererea consiliului de administrație al societății a hotărât divizarea SC P. SA în trei societăți, SC L.F.M.

SA, SC F. SA și SC P. SA, asupra modalității de împărțire a patrimoniului dispunând prin anexele 1, 2, 3 și 4 la hotărâre. Prin art. 6 din hotărâre s-a dispus ca împărțirea patrimoniului pe elemente de activ, pasiv și patrimoniu net, să se facă pe baza de protocol, în termen de 10 zile de la data adoptării hotărârii. Reclamanta nu a produs înscrisul menționat în art. 6 a Hotărârii nr. 2/1991 al SC P. SA. Instanța este ținută a se pronunța cu privire la validitatea titlului de proprietare astfel constituit, în urma divizării societății într-o modalitate derogatorie celei prevăzute de Legea nr. 31/1990 în vigoare la data adoptării măsurii. Curtea a apreciat că imobilul construcție a intrat în patrimoniul statului cu respectarea legislației în vigoare, nu a fost preluat abuziv, nerezultând din probatoriul administrat o situație contrara.

Asupra acestuia, I.B. a exercitat un drept de administrare directă corespunzător dreptului de proprietate socialistă de stat, drept care în conformitate cu dispozițiile art. 19-20 Legea nr. nr. 15/1990 s-a preschimbat într-un drept de proprietate privată al statului. În conformitate cu dispozițiile menționate, prin care legiuitorul a stabilit cadrul necesar instaurării sistemului economic, compatibil regulilor economiei de piață, întemeiat pe proprietatea privată s-a procedat la inventarierea patrimoniului unității economice de stat ce urma a fi transformată în societate comercială, evaluarea și determinarea capitalului societății comerciale prin H.G. nr. 46/1991, iar potrivit dispozițiilor art. 20 alin. (2) bunurile transmise in patrimoniul SC P. SA au intrat în proprietatea acesteia.

În ceea ce privește susținerile pârâtei SC I. SRL, referitor la incidența dispozițiilor art. 21 din Legea nr. 15/1990, potrivit cărora societățile comerciale nou înființate au un unic acționar până la transferul total sau parțial al acțiunilor sau părților sociale către terțe părți din sectorul public sau privat, Curtea a reținut că aceste dispoziții nu au incidență în cauză, întrucât privesc exclusiv procesul de privatizare al societății prin vânzarea părților sociale sau al acțiunilor, litigiul purtând asupra dreptului de proprietate. Din cuprinsul anexelor 2, 3 și 4 ale Hotărârii Consiliului împuterniciților Statului al SC P. SA rezultă că dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu nu putea fi transferat decât către societățile nou înființate.

Apreciază ca dovada dreptului de proprietate nu o constituie Protocolul prevăzut de art. 6 din hotărâre, acesta reprezentând doar un act de punere în executare al hotărârii. Hotărârea nr. 2 din 1991 a SC P. SA, prin care s-a dispus divizarea societății și înființarea SC F. SA constituie titlul de proprietate, repartizarea activului, reprezentat de imobilul în litigiu, precum și transferul dreptului de proprietate privată al statului realizându-se prin acest act. Întrucât procedura de divizare nu a urmat dreptul comun în materie, Curtea a reținut că, totuși, aceasta și-a produs efectele transmisiunii universale a unei părți a patrimoniului la data înregistrării în registrul comerțului a noii societăți.

A reținut și faptul că bunul nu putea fi repartizat decât uneia dintre cele trei societăți rezultate în urma divizării, societăți care în răstimp, nu au opus SC F. SA un eventual drept de proprietate. Dimpotrivă, aceasta s-a manifestat in calitate de proprietar chiar în procesul de privatizare al societății, așa cum rezultă din contratul de vânzare-cumpărare de acțiuni nr. V1. din 11 mai 2000, contract având ca obiect vânzarea acțiunilor deținute de F.P.S., în numele statului. Nu este fără relevanță faptul că în cuprinsul dosarului de prezentare, la capitolul bunuri ce fac obiectul contratelor de leasing, se regăsește la pct. 15 imobilul în litigiu, fapt ce dovedește existența în patrimoniu a bunului.

Din probatoriul administrat, apreciat ca relevant, Curtea a reținut că într-o situație similară, privind contractul de leasing imobiliar nr. L1./1999, pentru un spațiu comercial aflat la aceeași adresă, în privința căruia instanțele au reținut îndeplinite obligațiile asumate de utilizator, dreptul de proprietate al SC F. SA nu a fost contestat, acesta fiind obligată la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. În calitatea de proprietar al bunului, SC F. SA s-a comportat la încheierea contractului de leasing imobiliar nr. L1. din 1 martie 1999, contract încheiat sub imperiul O.U.G. nr. 88/1997 art. 27 și art. 89 din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 55/1998. SC F. SA, in calitate de proprietar al bunului s-a obligat, conform art. 3 alin. (1) lit. a), să respecte, la expirarea contractului de leasing imobiliar, dreptul de opțiune al utilizatorului, constând în posibilitatea de a solicita achiziționarea bunului.

Invocând această prevedere contractuală, utilizatorul în considerarea calității de proprietar a SC F. SA, a solicitat în instanța obligarea acesteia la încheierea contractului de vânzare cumpărare, cerere respinsă irevocabil prin decizia nr. 464 din 22 septembrie 2006 pronunțată de Curtea de Apel București. În cauza pârâta SC I. SRL nu se poate prevala de beneficiul principiului „in pari causa, melior est causa posidentis", întrucât s-a constatat prin hotărâre judecătorească, irevocabil, că nu poseda sub nume de proprietar, fiindu-i negat dreptul de a obține încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Cererea SC F. SA de evacuare a SC I. SRL a fost respinsă prin raportare la motivul invocat, neexprimarea opțiunii prevăzute de art. 3 alin. (1) lit. a) din contract, înainte de expirarea termenului.

În concluzie, instanța de apel a constatat că SC I.C.P.I.E. SRL nu deține cu just titlu imobilul în litigiu și, prin urmare, contractul de închiriere încheiat la 19 aprilie 2006, de către SC I. SRL și SC L.P. SRL având ca obiect dreptul de folosință asupra imobilului situat în B-dul N.G. sector 3 nu poate fi valabil opus proprietarului bunului. În ceea ce privește apărările formulate prin întâmpinare, de către pârâta SC L.P. SRL, Curtea a reținut că, așa cum a fost motivată, excepția lipsei calității procesuale pasive nu se circumscrie dispozițiilor art. 132 alin. (1) C. proc. civ., neconstituind o excepție peremptorie și dirimantă. Intimata și-a structurat apărarea pe argumente privind temeinicia cererii, instanța de apel apreciind că analizarea acestora nu ar fi fost posibilă decât prin cenzurarea fondului pricinii.

Astfel, faptul că reclamanta nu a invocat nulitatea contractului de închiriere este fără relevanță, raportat la obiectul cererii, revendicarea imobilului de la oricare dintre cei doi pârâți, instanța fiind ținută a compara titlurile și a se pronunța, implicit, și asupra validității acestui contract. Față de cele reținute anterior, referitor la probarea titlului de proprietate al SC F. SA, ca rezultat că la încheierea contractului de închiriere SC I. SRL nu justifică un drept de folosința asupra bunului, în temeiul unui titlu valabil, acesta neputând fi opus reclamantei. Reclamanta a probat, în condițiile art. 1169 C. civ., faptul că exercită un drept de proprietate, în calitate de succesoare a societății care a exercitat dreptul de administrare corespunzător dreptului de proprietate socialistă de stat, asupra imobilului în litigiu, așa cum acesta este recunoscut prin H.C.M.

nr. 929/1973, H.G. nr. 46/1991 cu referire la dispozițiile Legii nr. 15/1990 și ale dispozițiilor cuprinse în Hotărârea Consiliului împuterniciților Statului SC P. SA nr. 2/1991, în timp ce pârâta SC I.C.I.E. SRL, deși se afla în posesia bunului, nu a putut opune un titlu valabil, urmare a respingerii cererii sale de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare. În consecință, Curtea a apreciat întemeiată cererea SC F. SA și a obligat pârâtele să lase în deplină posesie și liniștită folosință imobilul. Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta SC I.C.I.E. SRL, care a dezvoltat următoarele critici: 1. Instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 129 alin. (5) și art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ., care o obligau sa aibă un rol activ, respectiv să arate motivele pentru care, la pronunțarea hotărârii, a ignorat titlul de proprietate al societății recurente asupra spațiului in litigiu, acesta constituind motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Astfel, instanța de apel a nesocotit prevederilor art. 1295 C. civ. „Vinderea este perfectă intre părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, in privința vânzătorului, în timp ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat", text incident în contractul de vânzare-cumpărare de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare încheiat între SC F. SA, ca mandatară a F.P.S., și societatea recurentă.

Așa cum rezultă din decizia comerciala nr. 464 din 22 septembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a VI a comercială, la care se raportează in mod constant instanța de apel pentru a motiva hotărârea, societatea recurentă a achitat, în totalitate și la termenele scadente, contravaloarea redevențelor stabilite prin contract (pag. 4 prim paragraf din decizia comerciala nr. 464 din 22 septembrie 2006). Chiar dacă nu s-ar fi achitat in totalitate obligațiile contractuale, transferul dreptului de proprietate asupra spațiului din București, sector 3, Bd. N.G. a avut loc la data de 1 martie 1999, când părțile au încheiat contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, valid și în prezent.

Faptul că prin decizia invocată de curtea de apel a fost respinsă cererea reconvențională privitoare la obligarea SC F. SA de a finaliza actul de vânzare-cumpărare pentru spațiul comercial vândut in baza contractului de leasing imobiliar nr. L1. din 01 martie 1999, în sensul de a fi întocmit in forma autentică, nu echivalează cu desființarea titlului recurentei.

Dovada că societatea recurentă deține un titlu valabil asupra spațiului comercial în litigiu rezultă chiar din hotărârea invocată de instanța de apel, in care se retine că „în raport cu această motivare, cererea (acțiunea principală privind evacuarea) apare ca neîntemeiată, atâta vreme cât intimata și-a manifestat acest drept (dreptul de opțiune prevăzut la art. 3 lit. c) din contract) anterior expirării contractului (29 octombrie 2001), astfel încât nu poate fi evacuată pentru lipsă de titlu, chiar dacă în considerentele arătate mai sus Curtea a reținut neîndeplinirea de către intimată a obligațiilor contractuale. Cererea de evacuare este apreciată ca neîntemeiată doar în raport de susținerile apelantei cu privire la neexprimarea in termen a dreptului de opțiune de către intimata „(pag.

4 paragraf ultim din decizia comercială nr. 464/22.09 2006)”. Prin urmare, chiar daca exista o hotărâre irevocabilă prin care a fost respinsă cererea reconvențională formulată de societatea noastră pentru obligarea SC F. SA la încheierea actului de vânzare-cumpărare in forma autentică, contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare este valid și în prezent. Cea de a doua critică privește nesocotirea, de către instanța de apel, a puterii de lucru judecat a deciziei comerciale nr. 464 din 22 septembrie 2006, prin care a fost respinsa irevocabil acțiunea in evacuare pentru lipsă de titlu introdusă de SC F. SA în urma cu peste 10 ani, și implicit cenzurarea și desființarea unei hotărâri irevocabile printr-o hotărâre pronunțată in apel, fapt care impune casarea acesteia.

Se critică și faptul că instanța de apel a deposedat fără drept societatea recurentă de spațiul comercial cumpărat în baza contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. L1. din 01 martie 1999 și a „împroprietărit" o societate comercială (care nu a avut decât un drept de administrare directă), cu un bun aflat in proprietatea Statului, critică ce în opinia recurentei, se încadrează în motivele de nelegalitate prev. de art. 304 alin. (1) pct 6 și 9 C. proc. civ.

Deși reclamanta SC F. SA nu a produs nici o dovadă cu privire la dreptul sau de proprietate asupra spațiului comercial a cărui evacuare a fost cerută, fapt reținut chiar in considerentele hotărârii atacate, instanța de apel s-a pronunțat „cu privire la validitatea titlului de proprietate astfel constituit în urma divizării societății intr-o modalitate derogatorie celei prevăzute de Legea nr. 31/1990, in vigoare la data adoptării măsurii", deși nu fusese învestită cu o astfel de cerere, care oricum nu putea fi invocată direct in apel. Cat privește „modalitatea derogatorie celei prevăzute de Legea nr. 31/1990" pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu, instanța, prin trimiterea pe care o face la „dreptul de administrare directa al I.B.

[(...) care in conformitate cu dispozițiile art. 19-20 din Legea nr. 15/1990 s-a preschimbat într-un drept de proprietate privată al statului), a cunoscut foarte bine că dreptul de proprietate al statului nu se confundă cu dreptul de administrare directă aparținând unităților economice de stat, reorganizate în societăți comerciale și regii autonome în baza Legii nr. 15/1990.

Relevant in acest sens este alin. (2) al art. 20 din Legea nr. 15/1990 unde se arată că „Bunurile din patrimoniul societății comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepția celor dobândite cu alt titlu". Revenind la dreptul de administrare directă, ca drept real cores­punzător dreptului de proprietate a statului recurenta arată că, atât înainte cât și după intrarea în vigoare a Legii nr. 15/1990, mijloacele fixe, mijloacele circulante și produsele precum și fondurile bănești aflate in patrimoniul unităților economice de stat, ulterior reorganizate în societăți comerciale, se aflau în proprietatea statului care le repartiza unităților economice pentru realizarea obiectului de activitate pentru care fuseseră înființate.

În baza dreptului de administrare directă, unitățile economice de stat/societățile comerciale puteau exercita posesia, folosința și, în anumite limite, dispoziția asupra bunului. Dreptul de dispoziție al titularului unui drept de administrare di­rectă cuprinde numai dreptul de dispoziție materială (care permite unității economice/societății comerciale sa consume sau sa transforme bunurile încredințate pentru realizarea scopului pentru care a fost înființata) nu și dreptul de dispoziție juridică în temeiul căruia numai proprietarul poate înstrăina liber sau greva cu sarcini reale, bunurile puse la dispoziția titularului dreptului de administrare directă. Daca instanța de apel ar fi cunoscut conținutul dreptului de admi­nistrare directă, este de presupus că nu ar fi ajuns la concluzia eronată că dreptul de administrare al I.B.

s-a metamorfozat în drept de proprietate al SC F. SA. Nu în ultimul rând, nu au existat probe, întrucât SC F. SA nu a depus protocolul de predare-primire al patrimoniului preluat în urma divizării iar Hotărârea nr. 2/1991 a SC P. SA, prin care s-a dispus divizarea societății și înființarea SC F. SA nu poate constitui titlu de proprietate, așa cum în mod greșit a reținut instanța de apel. „Melanjul" pe care instanța de apel îl face între dreptul de pro­prietate al statului și dreptul de administrare directa acordat I.B. prezintă evidența nelegalității hotărârii recurate. 4. Instanța de apel a refuzat sa ia in discuție înscrisurile depuse de recurentă în apărare și să se pronunțe asupra acestora.

Astfel, așa cum s-a arătat și la primul motiv de recurs, instanța de apel a refuzat să ia în discuție și să se pronunțe cu privire la existența dreptului recurentei de proprietate asupra spațiului în litigiu născut din contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. L1. din 01 martie 1999, precum și asupra altor înscrisuri care făceau dovada că apelanta-reclamantă nu a avut și nici nu are nici un titlu de proprietate asupra spațiului revendicat. La dosarul cauzei a fost depus mandatul special nr. MS1. din 17 februarie 1999 prin care Fondul Proprietății De Stat împuternicea pe reprezentanții săi în A.G.A. a SC F. SA, să vândă prin contracte de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare un număr de spații comerciale în care se regăsea și cel in litigiu.

Dacă instanța ar fi examinat această probă, ar fi constatat că titu­larul dreptului de proprietate asupra spatiilor comerciale aflate in admi­nistrarea SC F. SA era Statul Roman, deținătorul pachetului majoritar de acțiuni la această societate. Existența acestui mandat special face dovada deplină că SC F. SA, ca titulară al unui drept de administrare directă, nu avea drept de dispoziție juridică asupra unor bunuri aflate în patrimoniul său, un astfel de drept aparținând în exclusivitate proprietarului acestor bunuri, singurul care le putea înstrăina liber. Prin ignorarea acestui înscris, s-a ajuns la situația în care un prezumtiv proprietar se mandatează singur să-și înstrăineze bunurile, întrunind in aceeași persoană atât calitatea de proprietar cât și pe aceea de mandatar al acestuia.

Examinarea acestui singur înscris ar fi dat posibilitatea instanței de apel sa constate că SC F. SA nu putea fi titularul dreptului de proprietate asupra spațiului în litigiu câtă vreme avea nevoie de un man­dat special dat de acționarul majoritar, pentru înstrăinarea bunului.

În susținerea inexistentei unui titlu de proprietate al SC F. SA asupra spațiului in litigiu invocă și art. 20 din Legea nr. 15/1990 (aceeași lege care in opinia instanței de apel ar constitui un mod de dobândire a dreptului real de proprietate) în care se precizează că „Inițial, capitalul social al societăților comerciale constituite potrivit art. 17, este deținut integral de statul roman sub forma de acțiuni sau părți sociale (...)" Chiar dacă în alin. (2) al aceluiași articol se arată ca „Bunurile din patrimoniul societății comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepția celor dobândite cu alt titlu" este evident că dreptul de proprietate asupra acestora aparținea în exclusivitate Statului Roman, în calitatea sa de acționar unic, așa cum prevede art. 21 din Legea nr. 15/1990.

Fiind înființată prin reorganizarea unei foste unități economice de stat, reclamanta nu putea dobândi un drept real asupra bunurilor aflate în patrimoniul societății întrucât nici fosta întreprindere socialistă nu era proprietara bunurilor intrate in patrimoniul său ca efect al dreptului de administrare directă prin care posesia, folosința și dispoziția - în anumite limite - se puteau exercita numai în numele și în interesul statului. În raport cu cele arătate, și sub acest aspect hotărârea instanței de apel este nelegală.

5. Instanța de apel a reținut în mod eronat că există o hotărâre judecătorească irevocabilă prin care s-a stabilit că societatea recurentă "nu poseda sub nume de proprietar, fiindu-i negat dreptul de a obține încheierea contractului de vânzare-cumpărare". Nu există o hotărâre irevocabila care să nege dreptul de a obține încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru un bun deja vândut în baza unui contract de leasing imobiliar, în speță fiind vorba doar de respingerea cererii reconvenționale prin care recurenta a solicitat obligarea reclamantei SC F. SA la finalizarea ciclului de vânzare-cumpărare conform contractului de leasing imobiliar nr. L1./ 1999, motivat de faptul că nu și-a exprimat opțiunea de cumpărare.

Prin urmare, susține recurenta, decizia comerciala nr. 464 din 22 septembrie 2006 a Curții de Apel București, pe care se sprijină întreaga motivare a hotărârii atacate, privește respingerea cererii de analizare a actului de vânzare-cumpărare nicidecum obligarea SC F. SA la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul din București, Bd. N.G., înstrăinat deja prin contractul de leasing imobiliar cu clauza irevocabilă de vânzare. Analiza instanței de recurs: 1. Contrar susținerilor recurentei, instanța de apel a analizat și a arătat în considerentele deciziei atacate de ce recurenta-pârâtă nu poate fi considerată proprietara imobilului revendicat. Faptul că, în urma analizei probelor administrate în vederea stabilirii aspectelor de fapt, instanța de apel nu a ajuns la concluzia susținută de recurentă, nu echivalează cu o omisiune de a cerceta titlul recurentei.

În speță, instanța a dat dovadă de rol activ, încuviințând probele pe care le-a considerat necesare pentru lămurirea aspectelor de fond referitoare la situația imobilului pretins. Potrivit dispozițiilor art. 129 pct. 5 judecătorii au îndatorirea să stăruie prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale. Acest rolul activ se limitează însă la cadrul procesual care a învestit instanța și nu poate exceda acestuia, în conformitate cu dispozițiile art. 129 alin. (6) C. proc. civ. Critica formulată de recurentă pe acest aspect vizează însă o chestiune de interpretare a probelor, care nu are legătură cu textul normativ indicat și care, în actuala structură a motivelor de recurs reglementate de dispozițiile art. 304 C. proc.

civ., nu poate constitui obiect al analizei în recurs. Motivul de casare care permitea analiza, în recurs, a situației de fapt față de dovezile administrate, prevăzut de art. 304 pct. 11 C. proc. civ., a fost abrogat prin art. I pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000. Recurenta invocă în susținerea criticilor sale faptul că prin decizia comercială irevocabilă nr. 464 din 22 septembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a VI a comercială, s-a constatat că nu poate fi evacuată din spațiul comercial pentru lipsă de titlu. În realitate, s-a reținut în considerentele acestei decizii, cu putere de lucru judecat, faptul că pârâta (recurenta) nu a executat integral obligațiile contractuale astfel încât să poată pretinde îndeplinirea formalităților de transfer de proprietate cu privire la imobil.

Ipoteza încălcării art. 1295 C civ. invocată de recurentă nu va fi reținută. Cu privire la regimul juridic aplicabil, instanțele de fond au stabilit corect că, în speță, contractul de leasing este reglementat de dispoz. art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societăților comerciale, ca lege specială, iar nu textul invocat de recurentă, respectiv art. 1295 C. civ. Încheierea contractelor de leasing, în temeiul textului legal anterior menționat, reprezintă o formă de privatizare și, drept urmare, clauza irevocabilă de vânzare reprezintă partea reglementară a contractului de leasing iar, de regulă, într-un contract de leasing imobiliar, opțiunea de cumpărare este un act juridic unilateral de voință, căruia locatorul nu i se poate opune.

Astfel, la terminarea contractului de leasing imobiliar părțile pot proceda la îndeplinirea formalităților necesare transferului de proprietate asupra bunului, obiect al contractului, sub condiția îndeplinirii de către utilizator a obligațiilor asumate. În condițiile în care utilizatorul nu-și îndeplinește obligațiile asumate, pactul comisoriu inserat în contractul de leasing produce consecințe juridice în sensul în care nu se poate finaliza contractul de vânzare-cumpărare. Aceasta este și situația în speță, unde, cu ocazia judecării litigiului finalizat prin hotărârea nr. 464 din 22 septembrie 2006, instanța a reținut că, în temeiul O.U.G. nr. 88/1997, între reclamanta SC F. SA și SC I.C.I.E.

SRL s-a încheiat contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, utilizatorul îndeplinind condiția de a fi deținut anterior activul în baza unui contract de asociere în participațiune. S-a mai reținut că părțile acestui contract au stabilit modalitatea de plată, valoarea redevențelor și faptul că evoluția ratei inflației poate determina indexarea redevențelor lunare, clauză ce permitea locatorului să procedeze la majorarea acestor redevențe (art. 8 din contractul de leasing imobiliar), precum și faptul că locatarul (utilizatorul) nu a achitat toate redevențele actualizate. Prin urmare, în soluționarea litigiului anterior dintre părți, instanța a ținut cont nu numai de dispozițiile art. 27 din O.U.G.

nr. 88/1997 în vigoare la data încheierii contractului de leasing, cu privire la clauza irevocabilă de vânzare și dreptul de opțiune al utilizatorului dar și de clauza contractuală ce vizează transferul dreptului de proprietate numai după îndeplinirea obligațiilor rezultate din plata redevențelor totale regularizate cu rata inflației. Soluția curții de apel este corectă în raport de cele dezlegate anterior prin decizia nr. 464/2006 și, pe cale de consecință, recursul recurentei-pârâte, vizând aspecte de fond ale litigiului, apare ca nefondat în raport motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., indicat prin cererea de recurs (pct. 3 recurs).

Faptul că instanța nu a dispus evacuarea recurentei din spațiul comercial nu îi consfințea acesteia un titlu de proprietate pentru imobilul revendicat, întrucât transferul dreptului de proprietate nu a operat în favoarea sa, așa cum s-a reținut, cu putere de lucru judecat, pentru neachitarea integrală a obligațiilor asumate conform contractului de leasing. În acest context al analizei, se reține că instanța de apel a apreciat autoritatea de lucru judecat, care operează în speță, pornind de la manifestarea sa procesuală ca prezumție, respectiv ca mijloc de probă care poate demonstra în legătură cu raporturile juridice existente între părți, în conformitate cu dispoz. art. 1200 pct. 4, art. 1202 alin. (2) C. civ.

Astfel, ca efect pozitiv al lucrului judecat, aceasta poartă asupra modalității în care au fost dezlegate anterior anumite aspecte litigioase în raporturile dintre părți, ce se impune într-un al doilea proces, în legătură cu chestiunea litigioasă, anterior tranșată, fără posibilitatea de a o mai contrazice. Decizia nr. 464 din 22 septembrie 2006 a Curții de Apel București, secția comercială, în condițiile art. 1200 pct. 4 și 1202 C. civ., reprezintă o hotărâre irevocabilă care se bucură de prezumția absolută de adevăr a celor judecate, aspectele soluționate prin aceasta nemaiputând fi puse în discuție într-un proces ulterior, reglementarea autorității de lucru judecat impunându-se în ideea de ordine și stabilitate juridică.

Prin urmare, în speță, în mod legal instanța de apel a reținut, dând eficiență autorității de lucru judecat, că a fost tranșată chestiunea privitoare la titlul de proprietate al pârâtei-recurente, în sensul că nu este proprietara imobilului revendicat, întrucât nu s-a putut încheia contractul de vânzare-cumpărare și, în același timp, că a avut un drept de folosință asupra imobilului în baza contractului de leasing imobiliar, situație ce a determinat instanța să nu dispună evacuarea sa la acea dată. Din perspectiva acestui motiv și sub pretextul că puterea de lucru judecat privește doar respingerea cererii sale reconvenționale pentru obligarea SC F. SA la încheierea actului de vânzare-curnpărare în formă autentică, recurenta a urmărit ca pe această cale să repună în discuție clauzele contractului (art. 7, art 8) și alte probe administrate în cauză.

Criticile privind situația de fapt nu pot fi, însă, primite întrucât vizează aspecte de netemeinice și ca atare, în raport de art. 304 C. proc. civ., exced controlului de legalitate, neputând fi cenzurate. Structurând criticile formulate la pct. 2 și 4 din cererea de recurs se constată că acestea reiau, în esență, nemulțumirea principală a recurentei cu privire la nerecunoașterea pretinsului său titlu de proprietate, recurenta contestând întregul raționament în baza căruia instanța de apel a ajuns la concluzia că nu este proprietara imobilului revendicat, iar aceste aspecte au fost cenzurate de Înalta Curte în analiza primului motiv de recurs, astfel încât nu vor fi reluate. 3. Referitor la dreptul reclamantei asupra imobilului în litigiu, instanța de apel a reținut, în mod legal, ca fiind un drept de proprietate.

Recurenta a criticat (pct. 3 din cererea de recurs) faptul că reclamanta SC F. SA nu a avut niciodată un drept de proprietate, iar I.B. din care a provenit aceasta (potrivit istoricului comercial reținut ia descrierea situației de fapt) a avut doar un drept de administrare directă. Susține că instanța de apel, în acest context a „împroprietărit" nelegal societatea comercială reclamantă, chestiune de nelegalitate ce va fi analizată de Înalta Curte prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Considerațiile Curții cu privire la natura dreptului avut în regimul politic trecut, de către fostele întreprinderi și unități economice socialiste de stat, asupra bunurilor din patrimoniul lor, sunt relevante deoarece, în absența unui astfel de studiu asupra dreptului respectiv nu poate fi interpretat și aplicat în mod corect art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990 și, în consecință, nu se putea stabili cu ce titlu deține reclamanta imobilul litigios.

Curtea a considerat, în mod corect, că dreptul reclamantei asupra bunurilor în discuție este un drept de proprietate și nu un simplu drept de administrare. Aceasta deoarece, în regimul politic trecut, statul era unic proprietar asupra mijloacelor fie și a mijloacelor circulante, drept pe care îl exercita în virtutea Constituției din anul 1965 (art. 6), în numele întregului popor, în timp ce fostele întreprinderi și unități economice socialiste de stat exercitau doar un drept de administrare directă. Din acest punct de vedere, susținerea recurentei este parțial corectă, în sensul în care, unitățile socialiste de stat primeau de la stat bunuri în administrare directă, pe care le posedau, le foloseau și de care, în anumite condiții, puteau chiar dispune, potrivit scopului lor, atribute exercitate, însă, nu în putere și interes propriu, ci în puterea și interesul acestuia.

Aceste unități, ca persoane juridice, erau titularele unui drept real, dreptul de administrare directă, pe care se fundamenta întregul lor patrimoniu. Unitățile socialiste de stat nu erau proprietare asupra bunurilor deținute, dreptul lor, deși opozabil față de toți, nu putea fi opus statului, care avea oricând posibilitatea să dispună preluarea bunurilor de la o unitate socialistă și redistribuirea lor către alta. În concluzie, dreptul de proprietate, în înțelesul deplin al acestei noțiuni, nu aparținea decât statului și niciodată unităților socialiste de stat, care aveau doar un drept de administrare directă asupra bunurilor.

Cu toate acestea, aspect reținut legal de instanța de apel, ca urmare a apariției Legii nr. 15/1990, privind reorganizarea unităților economice de stat în regii autonome și societăți comerciale, și în baza acestui act normativ, proprietatea de stat asupra mijloacelor fixe și a mijloacelor circulante a fost trecută în proprietatea regiilor autonome și a societăților comerciale rezultate din reorganizarea fostelor întreprinderi și unități economice de stat. În acest sens, art. 20 alin .2 din legea sus-menționată prevede că „Bunurile din patrimoniul societății comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepția celor dobândite cu alt titlu". „Alt titlu" cu care au fost dobândite bunurile, cu ocazia preluării, de către societățile comerciale rezultate în urma reorganizării vechilor unități de stat, a activului acestora din urmă, nu se referă la dreptul de administrare directă.

Intr-o astfel de interpretare, ar însemna ca niciodată legea să nu-și mai poată găsi aplicare, deoarece unitățile economice de stat, neavând niciodată un drept de proprietate, ci doar unul de administrare directă asupra bunurilor deținute, nu ar fi putut transmite, odată cu activul preluat de societățile comerciale nou înființate, dreptul de proprietate. În opinia recurentei, nefiind transmis dreptul de proprietate, ci doar dreptul de administrare directă, orice societate comercială nou înființată, în speță, și reclamanta, are „un alt titlu" asupra bunului respectiv, care o plasează în situația de excepție prevăzută în teza a II-a a textului de lege sus-menționat. Iar cum dreptul de proprietate nu putea fi preluat niciodată de la fosta unitate economică de stat, din moment ce aceasta nu 1-a avut în patrimoniu, toate societățile comerciale înființate ca urmare a reorganizării vechilor unități de stat nu pot fi proprietare asupra bunurilor din patrimoniul lor.

În atare situație, legea rămâne fără efect. În realitate, chiar în baza legii (art. 20 alin. (2) pentru cazul societăților comerciale, art. 5 alin. (1) pentru regiile autonome), entitățile juridice nou înființate (care nu ar fi putut prelua de la vechile unități decât, cel mult, dreptul de administrare directă) devin proprietare asupra bunurilor din patrimoniul lor.

Teza a II-a a textului de lege enunțat reglementează, în ceea ce privește societățile comerciale nou înființate, excepția dobândirii în proprietate, de către acestea, a bunurilor care au aparținut fostelor unități de stat și care au fost dobândite în patrimoniu cu alt titlu, fiind vorba despre bunuri care, potrivit destinației lor, uzului sau interesului public, fac obiectul proprietății publice sau private a statului sau a unității administrativ-teritoriale și care au fost atribuite acestor societăți, prin actul de înființare, expres cu titlu de administrare, fiind necesare desfășurării obiectului de activitate al acestora.

Pe de altă parte, dacă interpretarea art. 20 alin. (2) din Lege, ca, de altfel, și a art. 5 alin. (1), pentru ipoteza regiilor autonome, ar fi cea susținută de recurentă, în sensul că transferul bunurilor de la unitatea de stat desființată Ia entitatea juridică nou înființată ar trebui să vizeze expres dreptul de proprietate, pentru a se putea consideră că aceasta este natura dreptului actual, exercitat de societate, ar însemna că dispoziția legală menționată este inutilă.

Cu alte cuvinte, din moment ce societății comerciale i s-ar fi transferat dreptul de proprietate asupra unui bun, cu ocazia reorganizării fostei unități economice de stat, ea ar fi dobândit dreptul de proprietate direct de la antecesoare, fără să mai fie necesară dispoziția legală din art. 20 alin. (2). Or, prevederea enunțată este explicabilă tocmai pentru că un asemenea drept nu putea fi transmis de entitatea desființată deoarece aceasta nu-l avea în regimul proprietății socialiste de stat și, mai departe, reprezintă mijlocul legal prin care putea opera și a operat trecerea proprietății de stat asupra mijloacelor fixe și circulante către regiile autonome și societățile comerciale, ca un prim demers către economia de piață.

Prin urmare, în mod corect, curtea de apel a considerat că reclamanta justifică dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, convertit ca atare, în baza Legii nr. 15/1990, din dreptul real de administrare directă a fostei unități economice de stat care a deținut aceste bunuri, anterior înființării SC F. SA, și care le-a transmis acesteia din urmă, în condițiile anterior arătate. Nu se poate, astfel, pune problema că instanța de apel, prin raționamentul la care a recurs în ceea ce privește natura dreptului reclamantei asupra bunului în litigiu, ar fi încălcat legea, ci, dimpotrivă, că a aplicat-o, în mod corect, la situația din speță.

De altfel, și Curtea Constituțională, învestită în mai multe rânduri cu exercitarea controlului de constituționalitate a dispozițiilor art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990, a stabilit, în soluționarea acestei excepții, pe care a respins-o, că acest text nu contravine, așa cum s-a susținut, art. 41 și art. 135 din Constituția României. Scopul Legii nr. 15/1990 a fost de a institui cadrul juridic al reorganizării unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale. Prevederile sale nu contravin art. 41 din Constituția României, astfel că excepția de neconstituționalitate a art. 20 alin. (2) este neîntemeiată. În acest sens s-au pronunțat deciziile Curții Constituționale nr. 37 din 3 aprilie 1996, nr. 9 din 22 ianuarie 1997. În concluzie, această critică nu poate fi primită din perspectiva cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Pentru cele deja arătate, nu poate fi primită nici ultima critică formulată de recurentă (pct. 5 recurs), prin care susține că nu i s-a negat, prin hotărârea irevocabilă la care face trimitere instanța de apel, dreptul de a finaliza actul de transfer al dreptului de proprietate.

Reținând, în raport de obiectul prezentului litigiu - acțiune în revendicare - faptul că părțile au prevăzut în contract de leasing imobiliar dreptul locatorului de a reactualiza redevența lunară în funcție de rata inflației, drept pe care reclamanta l-a pus în practică emițând facturi în acest sens, iar pârâta nu și-a îndeplinit în totalitate obligațiile contractuale astfel încât să fie îndreptățită la cumpărarea bunului, prin raportare la hotărârea irevocabilă din litigiul anterior (care a statuat în acest sens) instanța de apel a dat în mod corect eficiență puterii de lucru judecat a acestei hotărâri, sub aspectul prezumției legale reglementate de art. 1200 pct. 4 și art. 1202 alin. (2) C. civ.

și a concluzionat că în lipsa operării transferului dreptului de proprietate de la locator la utilizator recurenta nu a putut proba titlul său de proprietate asupra bunului revendicat. S-a stabilit, cu putere de lucru judecat, că dreptul de opțiune al utilizatorului nu poate produce efecte decât în cadrul contractual, cu respectarea tuturor obligațiilor pe care și le-a asumat prin contract și faptul că recurenta avea debite rezultate din neexecutarea prevederilor contractuale, ceea ce a determinat instanța sa constate că pârâta nu este îndreptățită să obțină transferul dreptului de proprietate în favoarea sa asupra spațiului comercial, nefiind îndeplinite condițiile pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, soluția procesuală a instanței d