ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6668/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, la data de 27 octombrie 2008, reclamanții D.V. și D.C. au chemat în judecată pe pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, S.C. F. S.A., Municipiul București prin primar general și R.M., solicitând obligarea Statului Român prin Ministerul Finanțelor Publice la restituirea valorii de piață (600.000 RON echivalent a 150.000 euro) a imobilului situat în București, achiziționat în baza Legii nr. 112/1995 prin contractul de vânzare-cumpărare din 3 martie 1997, obligarea pârâților S.C. F. S.A. și Municipiul București prin primar general la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului și stabilirea unui drept de retenție în contradictoriu cu R.M.

până la momentul când vor fi despăgubiți de primii trei pârâți. În drept au invocat dispozițiile art. 1037 C. civ. La data de 5 februarie 2009 reclamanții și-au precizat în drept acțiunea invocând dispozițiile art. 1337, 1341, 1344 și 1618 C. civ. În motivare reclamanții au arătat că au achiziționat prin contract de vânzare-cumpărare imobilul situat în București, îndeplinind condițiile cerute de Legea nr. 112/1995, la acel moment apreciindu-se că statul a preluat imobilul cu titlu (Decretul nr. 92/1950). În anul 2006 au fost acționați în judecată de către R.M., care a solicitat instanței lăsarea în deplină proprietate și liniștită posesie a acestui imobil. Judecătoria Sectorului 2 București a admis acțiunea acestuia și, printr-o aplicare greșită a legii, le-a dat dreptul să atace hotărârea doar cu recurs, deși valoarea imobilului era și la momentul acela și în prezent de peste 3.000.000.000 lei (30.000 RON), reclamanții D.V.

și D.C. fiind astfel privați de calea de atac a apelului. S-a solicitat restituirea sumelor învestite cu titlu de lucrări de întreținere și îmbunătățire ale imobilului. Prin Sentința civilă nr. 1274 din 24 septembrie 2010, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a luat act de renunțarea reclamanților la judecarea capătului 3 de cerere; a admis în parte acțiunea în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, S.C. F. S.A., Municipiul București prin primar general și R.M., astfel cum a fost precizată. A obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți a sumei de 895.327 RON reprezentând contravaloarea imobilului situat în București. A respins capătul 2 de cerere și a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți a sumei de 8.700 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut: Referitor la capătul 3 de cerere, având ca obiect stabilirea unui drept de retenție asupra imobilului, în contradictoriu cu pârâtul R.M., reclamanții au renunțat la acest capăt de cerere, iar tribunalul, în temeiul dispozițiilor art. 246 C. proc. civ. a luat act de renunțarea reclamanților la judecarea acestui capăt de cerere. Referitor la primul capăt de cerere, respectiv obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la plata valorii de piață a imobilului, cerere întemeiată în drept pe disp. art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, tribunalul a constatat că această cerere este fondată. Prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 2641/3/1997 s-a dobândit de către reclamanți în temeiul Legii nr. 112/1995, dreptul de proprietate asupra corpului B din imobilul situat în București.

Prin raportul de expertiză specialitatea construcții întocmit în cauză, expertul a procedat la identificarea lucrărilor de construcții de îmbunătățiri și s-a reținut că lucrările de îmbunătățiri s-au efectuat de către reclamanți în calitate de chiriași, în perioada 1994 - 1996, anterior vânzării. Prin Sentința civilă nr. 1825 din 9 martie 2007, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București, în Dosarul nr. 2034/300/2007 s-a admis acțiunea în revendicarea formulată de reclamantul R.I.M. în contradictoriu cu pârâții D.C. și D.V., aceștia fiind obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul situat în București. Potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză, valoarea de circulație a construcției împreună cu valoarea terenului situat sub construcție este de 895.325 RON.

Tribunalul a considerat că reclamanții sunt îndreptățiți la plata valorii construcției cu includerea îmbunătățirilor identificate de expert, și la valoarea terenului de sub construcție, deoarece valoarea de circulație reprezintă valoarea de piață a imobilului, astfel cum acesta se identifică la momentul efectuării expertizei. Prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 s-a cumpărat un imobil cu îmbunătățiri, efectuate de către reclamanții din prezenta acțiune, în calitate de chiriași, anterior vânzării, iar prin acțiunea în revendicare aceștia au fost obligați să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în București. A obliga pârâtul și la plata îmbunătățirilor ar determina în patrimoniul reclamanților o îmbogățire fără just temei.

S-a reținut că dispozițiile art. 50 alin. (2) ind. 1 și alin. (3) și art. 50 ind. 1 trebuie să-și găsească aplicabilitatea nu doar în situația în care contractele de vânzare-cumpărare au fost anulate de instanță, dar și în situația în care au fost admise acțiunile în revendicare, cumpărătorii pierzând proprietatea. În temeiul art. 274 C. proc. civ. pârâtul Ministerul Finanțelor Publice a fost obligat la plata către reclamanți a sumei de 8.700 RON cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat și de expert. Împotriva acestei sentințe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, a declarat apel. S-a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice. Potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dăuna unui terț.

Or, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamanți și Primăria Municipiului București, este terț față de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului București. În conformitate cu dispozițiile art. 1337, art. 1341 și următoarele C. civ., s-a solicitat să se instituie răspunderea vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului București pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț. Nici dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, așa cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, nu sunt de natură să determine introducerea în cauză a Ministerului Finanțelor Publice și să acorde calitate procesuală acestei instituții, atâta timp cât obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului la valoarea de piață.

Având în vedere dispozițiile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, avute în vedere de către instanța de fond, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: prima condiție este că aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiție este că ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Apelantul-pârât a arătat că nici o condiție din cele două prevăzute imperativ de Legea nr. 10/2001 nu este îndeplinită în speță.

S-a mai arătat că în mod greșit Ministerul Finanțelor Publice a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată, căci culpa procesuală nu îi aparține acestuia, ci Primăriei Municipiului București - parte în contractul de vânzare-cumpărare din 3 martie 1997. Ministerul Finanțelor Publice nu a dat dovadă de rea-credință, neglijență, nu se face vinovat de declanșarea litigiului și, prin urmare, nu poate fi sancționat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată. Prin Decizia nr. 529 A din 23 mai 2011 Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a respins apelul. Pentru a pronunța această decizie instanța a reținut în ce privește criticile vizând excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice că sunt nefondate și le-a înlăturat.

S-a reținut că potrivit regulilor generale din materia contractului de vânzare-cumpărare, obligația de evicțiune revine vânzătorului (art. 1336 Cod civ.), care în speță este Municipiul București, dar contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, au o situație specială.

Tocmai de aceea, prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 în forma în vigoare, deci ulterior modificării prin Legea nr. 1/2009, s-a stabilit că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, respectiv a prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face în ambele cazuri, de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Dispozițiile art. 50 și 50 1 din Legea nr. 10/2001 modificată și completată, reprezintă dispoziții speciale, de reglementare fie a răspunderii pentru evicțiune (în cazul în care nu a intervenit anularea/constatarea nulității actului juridic civil), fie a principiului repunerii în situația anterioară în cazul constatării nulității/anulării contractelor, în domeniul distinct al imobilelor naționalizate de statul comunist și redate mai apoi, vechilor proprietari.

Reprezentând o aplicare specială a dreptului comun în materie, prevederile evocate vor beneficia de regimul juridic instituit de regula de drept conform căreia specialia generalibus derogant - normele speciale derogă și au prioritate față de cele generale, cum este cazul dispozițiilor art. 1227 - 1351 C. civ., referitoare la răspunderea pentru evicțiune sau principiul repunerii în situația anterioară, în cazul incidenței sancțiunii nulității, concluzia impunându-se indiferent de conținutul (mai mult sau mai puțin larg) al instituțiilor ultim evocate. Prin urmare, s-a reținut că cel chemat să răspundă în calitate de pârât, pentru despăgubirile reprezentând prețul de piață al imobilului, este pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.

S-a reținut că aceste texte de lege - art. 50 și 50 1 din Legea nr. 10/2001 modificată și completată - sunt incidente și în situația în care contractul încheiat de foștii chiriași nu a fost anulat, ci numai în urma comparării de titluri, a fost considerat mai puțin preferabil. În acest scop, normele juridice în discuție nu fac referire la "anularea" acestor contracte, ci la "desființarea" lor, concept juridic care include orice situație care le lipsește de efecte juridice.

Față de susținerea apelantului privind neîndeplinirea condiției privind existența unei hotărâri judecătorești de desființare a contractului de vânzare-cumpărare, condiție prevăzută de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 modificată, instanța a reținut că sintagma "contracte de vânzare-cumpărare (...) desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile" vizează atât ipoteza anulării, cât și pe cea a desființării (echivalente cu lipsirea de efecte sau cu constatarea ineficacității) implicite admiterii unei cereri de revendicare prin comparare de titluri. În cauză, reclamanții se află în ipoteza secundă, dată fiind existența Sentinței civile nr. 1825 din 9 martie 2007, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București, definitivă și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1877 din 12 decembrie 2007 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă.

În concluzie, contrar susținerilor apelantului, este îndeplinită și această cerință a dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 modificată. S-a mai reținut că existența relei-credințe la momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare din 3 martie 1997, nu reprezintă un argument incident evaluării presupuse de art. 50 alin. (2) și (3) din Legea nr. 10/2001 modificată și completată, în condițiile în care apelantul nu a indicat vreo altă cauză de neconformitate a contractului de vânzare-cumpărare cu Legea nr. 112/1995, căreia să-i fi substituit acest argument. Cât privește dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 republicată ["(1) Chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile.

(2) Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite. (3) ***Abrogat (4) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește pe bază de expertiză. (5) Prin îmbunătățiri, în sensul prezentei legi, se înțelege cheltuielile necesare și utile. Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriași"] s-a reținut că analiza exegetică a textului de lege evocat impune ca premisă a aplicării sale, neincluderea în obiectul material derivat al contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a îmbunătățirilor utile și necesare efectuate în privința imobilului.

Cu alte cuvinte, art. 48 indicat se va aplica doar în situația în care părțile contractante nu au evaluat în convenția încheiată în baza Legii nr. 112/1995, prețul imobilului și în funcție de aceste cheltuieli (efectuate înainte de realizarea convenției) sau în situația în care ele au fost efectuate ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Un alt rezultat al interpretării ar determina concluzia de neadmis a posibilității chiriașului cumpărător, de a se îmbogăți în mod nejustificat, în condițiile în care acesta ar trebui să primească pe de o parte, de la Ministerul Finanțelor Publice, în temeiul art. 50 din Legea nr. 10/2001, prețul reactualizat sau chiar valoarea de piață a imobilului, după caz, ambele conținând și partea aferentă actuală a îmbunătățirilor menționate (ce au fost incluse în prețul inițial al contractului), iar pe de altă parte, cumulat, de la persoana îndreptățită, în temeiul art. 48 din același act normativ, contravaloarea actualizată a îmbunătățirilor utile și necesare. Este evident că nu aceasta a fost voința legiuitorului.

S-a reținut că reclamanții au cumpărat imobilul în configurația rezultată în urma îmbunătățirilor utile și necesare, obiectul material derivat al convenției raportându-se la aceste lucrări, inaplicabilitatea art. 48 din Legea nr. 10/2001, obligația de restituire a contravalorii acestor îmbunătățiri fiind încorporată în cea reglementată de art. 50 din aceeași lege. S-a mai reținut caracterul neîntemeiat al criticilor referitoare la cheltuielile de judecată. Împotriva acestei decizii pârâtul Ministerul Finanțelor Publice - Direcția Generală a Finanțelor Publice a declarat recurs invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În critici se susține că în mod greșit instanța a menținut în sarcina recurentei obligația de plată a sumei de 895.327 RON reprezentând contravaloarea imobilului din București, arătând că Ministerul Finanțelor Publice nu are calitate procesuală pasivă.

Potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante. Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 3 martie 1997 dintre reclamanți și Primăria Municipiului București prin mandatar S.C. F. S.A. este un terț, având calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului București. Dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu conferă calitate procesuală pasivă deoarece obligație de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului. Deposedarea reclamanților de imobil întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț, care angajează răspunderea contractuală pentru evicțiune totală a vânzătorului, respectiv Primăria Municipiului București prin mandatar S.C.

F. S.A. Instanța de fond și de apel trebuiau să aibă în vedere dispozițiile art. 1336 și urm. C. civ. cu atât mai mult cu cât contractul de vânzare-cumpărare nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Dispozițiile Legii nr. 10/2001 reglementează expres și limitativ situațiile în care Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la restituirea prețului plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate în baza Legii nr. 112/1995, și anume acestea să fie desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, ceea ce nu este cazul în speță.

Nici în urma modificărilor aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009 recurentul arată că nu are calitate procesuală pasivă întrucât potrivit dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001 pentru ca Ministerul Finanțelor Publice să poată să fie obligat la restituirea prețului de piață este necesară întrunirea cumulativă a 2 condiții și anume contractul de vânzare-cumpărare să fi fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă și acest contract să fi fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, ceea ce de asemenea nu este cazul în speță. Dispozițiile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 112/1995 face vorbire despre contracte desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, acest text fiind avut în vedere plata prețului de piață, iar în respectivele hotărâri fiind reținută respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului.

Reclamanții nu au depus minime diligențe cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului, ceea ce echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995. Existența sau inexistența bunei-credințe a chiriașului cumpărător nu constituie unicul criteriu de a analiza respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie analizată respectarea acestei legi în ansamblul său. Faptul că imobilul a fost preluat abuziv a fost reținut în Decizia civilă nr. 1877R din 12 decembrie 2007 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, încheierea contractului s-a făcut fără respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

Or, este inadmisibil ca reclamanții să își invoce propria vină, încălcarea dispozițiilor legale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru obținerea unui drept, ceea ce este inadmisibil și, în consecință, nu pot beneficia de restituirea prețului la valoarea de piață. Deposedarea reclamanților de imobilul ce face obiect al prezentului litigiu s-a făcut în urma unei acțiuni în revendicare, contractul din 3 martie 1997 nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. În mod greșit a fost obligat Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei de 895.327 RON reprezentând prețul de piață al imobilului, în care au fost incluse și valoarea îmbunătățirilor. Hotărârea instanței de apel este criticabilă și în privința menținerii obligației de plată a cheltuielilor de judecată în cuantum de 8.700 RON.

Recursul va fi admis. În speță reclamanții D.V. și D.C. - cumpărători ai unui apartament în temeiul Legii nr. 112/1995, au fost evinși prin Decizia civilă nr. 1877 din 12 decembrie 2007 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, fiind obligați să lase imobilul în deplină proprietate și posesie fostului proprietar R.M. În considerentele acestei decizii s-a reținut cu putere de lucru judecat că titlul lui R.M. este preferabil și mai bine caracterizat, în raport de titlul invocat de D.V. și D.C., provenind de la autorul acestuia, care este adevăratul proprietar, fiind mai vechi și transcris și că imobilul a fost preluat de stat abuziv prin Decretul nr. 92/1950. Despre preluarea imobilului de către stat în temeiul Decretului nr. 92/1950 există mențiunea și pe verso-ul cererii formulate de D.V.

de cumpărare a acestui apartament în care locuia în calitate de chiriaș (dosar recurs). Atunci când cumpărătorul este evins prin fapta unui terț, ca în speță, obligația de garanție a vânzătorului există dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: să fi avut loc o tulburare de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării, cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător. În cauză a avut loc o tulburare de drept prin admiterea acțiunii pârâtului din prezenta cauză R.M. și obligarea reclamanților să-i lase în deplină proprietate și posesie imobilul situat în București. Cea de-a doua condiție este și ea îndeplinită, deoarece printr-o cauză anterioară vânzării se înțelege nu atât existența efectivă anterior vânzării a unui drept în favoarea unui terț, cât a unui fapt juridic anterior vânzării, care să ducă la dobândirea unui drept concurent celui al cumpărătorului, chiar dacă acest drept concurent se naște efectiv ulterior vânzării.

Cât privește cerința privitoare la necunoașterea de către cumpărător a cauzei evicțiunii, așa cum am arătat, era cunoscut de către chiriași la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare modul de preluare a imobilului de către stat, iar prin Decizia civilă nr. 1877 din 12 decembrie 2007 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, aceștia au fost obligați să lase imobilul în deplină proprietate și posesie fostului proprietar R.M., al cărui titlu a fost găsit preferabil și mai bine caracterizat, în raport de titlul invocat de chiriași. Așa fiind, cumpărătorii au avut cunoștință de pericolul evicțiunii, fiind de rea-credință la data vânzării. În consecință au dreptul doar la o despăgubire limitată la prețul plătit potrivit dispozițiilor art. 1340 C. civ., nu și la despăgubiri extinse prevăzute de art. 1344 C. civ., la care ar fi fost îndreptățiți dacă nu ar fi cunoscut cauza evicțiunii.

Având în vedere situația de fapt și de drept, prin obligarea pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice - Direcția Generală a Finanțelor Publice București la plata sumei de 895.327 RON reprezentând prețul de piață al imobilului, în care au fost incluse și valoarea îmbunătățirilor, instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1344 C. civ., acesta fiind motivul ce determină casarea deciziei atacate.

Sub acest aspect trebuie arătat că instanța de apel nu a avut în vedere că normele legale sunt diferite și se exclud reciproc, pentru că în timp ce art. 50 din Legea nr. 10/2001 are în vedere restituirea prețului actualizat în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, dispozițiile art. 50 1 , dimpotrivă, se referă la restituirea prețului de piață al imobilelor "în situația contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995". În consecință, în temeiul dispozițiilor art. 312 (2) C. proc. civ. recursul va fi admis, decizia recurată va fi casată și cauza va fi trimisă la aceeași instanță de apel pentru rejudecare.

Cu ocazia rejudecării instanța va analiza și celelalte critici formulate în prezentul recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București împotriva Deciziei civile nr. 529A din 23 mai 2011 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 1 noiembrie 2012. Procesat de GGC - CL