ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 132/2015

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă, la data de 27 ianuarie 2011 sub număr de dosar 6312/3/2011, reclamanta SC C.B. SRL a chemat în judecată Administrația Domeniului Public Sector 1 și Municipiul București prin Primarul General solicitând instanței prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligate pârâtele la încheierea contractului de închiriere având ca obiect imobilul din București, str. A. Bufet II E. (fosta Toaletă Publică din Parcul K.).

Ulterior cererii introductive, reclamanta a formulat o precizare a acțiunii prin care a solicitat obligarea pârâtului Municipiul București la prelungirea contractului de închiriere astfel cum prevede HCGMB nr. 32/2007 raportată la dispozițiile legislației anterioare, care a stat la baza nașterii raporturilor de folosință a respectivului spațiu utilizat și în prezent și pentru care plătește la zi contravaloarea chiriei către pârâta ADP Sector 1, pe calea consemnațiunii. Prin Sentința civilă nr. 19766 din 19 decembrie 2012, Tribunalul București, secția a VI-a a respins cererea, ca neîntemeiată.

În motivare, prima instanță a reținut că la data de 6 mai 1998 între reclamantă, în calitate de locatar și pârâta ADP Sector 1, în calitate de locator a intervenit Contractul de închiriere nr. 1978 având ca obiect imobilul construcție în suprafață de 71,5 mp și terenul aferent în suprafață de 164 mp, situat în București, str. A., sector 1. Potrivit art. 2, termenul închirierii este de 10 ani începând cu data de 6 mai 1998. Pârâta ADP Sector 1 a transmis notificarea din 29 aprilie 2008 prin care a pus în vedere reclamantei ca în termen de 30 de zile de la primirea acesteia să elibereze imobilul ocupat în temeiul contractului de închiriere și să îl predea către ADP Sector 1. Deși a fost notificată, reclamanta nu s-a conformat, astfel că pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, a fost introdusă o cerere care a format obiectul Dosarului nr. 21071/3/2009 prin care s-a solicitat evacuarea pârâtei din imobilul ce forma obiectul contractului de închiriere.

Prin Sentința comercială nr. 9360 din 15 iunie 2009 a fost admisă cererea formulată de reclamanta ADP Sector 1 împotriva pârâtei SC C.B. SRL și a fost dispusă evacuarea pârâtei. Această sentință a rămas irevocabilă prin respingerea recursului declarat de către SC C.B. SRL la Înalta Curte de Casație și Justiție. S-a constatat că între părți s-a încheiat contractul de închiriere pe o perioadă determinată de la data de 06 mai 1998 până la data de 06 mai 2008, că pârâta ADP Sector 1 nu și-a manifestat expres către reclamantă dorința de a-l reînnoi. Reclamanta în precizarea la acțiune a solicitat obligarea pârâtului Municipiului București la prelungirea contractului de închiriere în temeiul HCGMB nr. 32/2007.

Manifestarea de voință a reclamantei în sensul prelungirii contractului de locațiune, făcută însă după expirarea acestuia la data de 06 mai 2008, respectiv după aproape 4 ani, s-a apreciat ca fiind lipsită de semnificație juridică în ceea ce privește formarea acordului de voință în vederea încheierii unui nou contract sau prelungirii celui vechi. S-a arătat că pentru constituirea, modificarea sau stingerea unui raport juridic, acordul părților este determinant, în lipsa consimțământului valabil exprimat al uneia dintre părțile care se obligă, contractul neputând exista. În cauză pârâta ADP Sector 1 a promovat acțiune în justiție prin care a solicitat evacuarea reclamantei din spațiul în litigiu, sens în care s-a pronunțat Sentința civilă nr. 9360 din 15 iunie 2009 care a rămas definitivă și irevocabilă, prin respingerea recursului ca nefondat.

Chiar dacă reclamanta și-a manifestat opțiunea pentru încheierea unui nou contract de locațiune, condiția esențială cerută de lege pentru aceasta, respectiv acordul părților prin negociere directă nu a fost îndeplinită, iar instanța nu poate proceda la prelungirea unui astfel de contract cu încălcarea dispozițiilor art. 969 C. civ. Împotriva acestei sentințe, reclamanta SC C.B. SRL a declarat apel, care, prin Decizia civilă nr. 513 din 10 decembrie 2013 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a fost respins ca nefondat.

Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reținut, în esență, că menționatul contract din 06 mai 1998, a cărui prelungire se solicită prin cererea introductivă, așa cum a fost precizată, a fost încheiat inițial între apelantă și pârâta ADP Sector 1. Deci o eventuală obligare la prelungirea acestui contract ar trebui să o privească pe această din urmă intimată-pârâtă, indiferent de aserțiunile pârâtei cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului închiriat.

De altfel, la această concluzie ajungem și prin corecta interpretare a materialului probator și a principiilor privind exercitarea drepturilor reale; astfel, deși este de necontestat că Municipiul București este proprietarul imobilului, acesta este dat în administrare ADP Sector 1. Or, indiferent dacă dreptul de administrare ar fi privit ca un dezmembrământ al dreptului real principal (dreptul de proprietate) sau ca un drept de creanță, titularului acestui drept îi revine posibilitatea închirierii/locațiunii bunului, iar nu titularului dreptului real de proprietate, Municipiul București (care, de altfel, contrar susținerilor apelantei, arată expres că nu este de acord cu închirierea bunului - răspunsul la întrebarea nr. 4). Prin urmare, chiar luând în considerare aserțiunile apelantei-reclamante cu privire la cine ar avea dreptul de a dispune cedarea folosinței bunului (ca drept de creanță, prin intermediul închirierii), instanța de apel a constatat că niciunul dintre intimații pârâți nu doresc și nu au dorit acest lucru, nefiind vorba în cauză de niciun fel de atitudine oscilantă.

S-a constatat că reclamanta nici măcar nu a indicat în ce mod legislația specială invocată ar deroga de la principiul esențial în dreptul civil al libertății de voință sau măcar ce normă din înșiruirea de acte administrative ar face acest lucru; mai mult, chiar presupunând că ar exista o normă care să încalce atât de flagrant un principiu de drept civil, s-a reținut că ea ar încălca implicit și norma juridică, cu forță superioară (de lege), respectiv 969 C. civ. și pentru situația specială a locațiunii, 1436 și 1438 C. civ. S-a apreciat că apelanta este în eroare cu privire la aplicarea principiului "specialul derogă de la general", întrucât pentru a putea deroga de la norma generală, o normă specială ar trebui să aibă aceeași forță juridică, iar nu o forță juridică inferioară, normelor cu forță juridică inferioare fiindu-le interzis să completeze/modifice normele cu forță juridică superioară.

Aplicate la cazul de speță, normele enunțate s-ar traduce prin faptul că nu se poate modifica/deroga de la o lege (eventual chiar o lege organică) prin norme administrative: hotărâri de guvern, de consiliu local, etc. În termen legal, împotriva deciziei instanței de apel, reclamanta SC C.B. SRL a declarat recurs, invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. În argumentarea recursului, reclamanta a susținut, în esență, că instanța de apel a omis să analizeze cel de-al doilea motiv de apel, vizând încălcarea dispozițiilor Codului civil ce țin de consecințele ofertei urmate de consemnațiune.

Apreciază ca fiind lipsită de relevanță reținerea instanței de apel în sensul că Municipiul București, în calitate de pârât, "nu e de acord cu închirierea bunului" sau că "pârâții nu doresc și nu au dorit acest lucru", de vreme ce, susține recurenta, aceasta a solicitat, iar instanța trebuia să analizeze îndeplinirea sau neîndeplinirea criteriilor și condițiilor obiective ce conduc la prelungirea de drept a contractului de închiriere a spațiilor de natura celui în litigiu. În opinia recurentei instanța de apel, pentru a pronunța o hotărâre legală, ar fi trebuit să constate că de vreme ce reclamanta a formulat cerere de cumpărare a spațiului și a dovedit acest aspect, beneficiază de dreptul de a prelungire a contractului de închiriere, drept născut ope legis.

Așa fiind, recurenta consideră că instanța de apel a dat o interpretare greșită normelor relevante în cauză, respectiv H.G. nr. 505/1998, fundamentându-și hotărârea pe motive străine de natura pricinii, respectiv pe motive ce nu țineau de analiza dispozițiilor incidente. De asemenea, instanța de apel ar fi trebuit să constate și faptul că nu poate fi imputabilă sau imputată neglijența autorității publice locale, în speță neglijența sau culpa intimatului Municipiul București, care nu a răspuns nici până în prezent cererii reclamantei de dobândire a proprietății prin cumpărare a spațiului, chiar dacă la momentul depunerii cererii de cumpărare, aceasta a îndeplinit toate condițiile ce conduceau la încheierea acelui act.

Susține totodată că decizia recurată este lipsită și de temei legal, și apreciază că instanța a aplicat greșit legea în ceea ce privește considerentele vizând raportul dintre norma generală și norma specială. Astfel, ipoteza construită de instanța de apel nu este incidență, întrucât în speță nu avem de-a face cu concursul tipic dintre norma generală și norma specială și superioritatea legii în fața unor acte normative cu forță inferioară, respectiv norme administrative, hotărâri de guvern și hotărâri ale consiliului local. Intimata-pârâtă ADP Sector 1 a formulat întâmpinare prin care a solicitat, în esență, respingerea recursului. Examinând decizia recurată, în limitele controlului de legalitate,în raport de criticile formulate și temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a-l respinge, pentru considerentele care succed: Art. 304 pct. 7 C. proc.

civ. invocat vizează nemotivarea hotărârii, precum și motivarea contradictorie, dar decizia atacată cuprinde elementele obligatorii prevăzute de dispozițiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., respectiv motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, motivarea fiind clară și concisă, instanța de control judiciar motivându-și hotărârea cu argumente pertinente pe aspectul situației de fapt reținute. Criticile recurentei nu susțin nici contradictorialitatea sau motivarea străină de natura pricinii, ci vizează exclusiv aspecte ce țin de modalitatea în care instanța a înțeles să-și argumenteze soluția adoptată, dar argumentele instanței se constituie într-o înlănțuire logică a faptelor și a regulilor de drept pe baza cărora s-a fundamentat soluția adoptată, cu respectarea, totodată, a dispozițiilor legale incidente speței, soluția instanței de apel fiind legală sub aspectul prevederilor art. 304 pct. 7 C. proc.

civ. Argumentat și legal motivat, instanța de apel a reținut cu justețe că în speță contractul nr. 1978 din 06 mai 1998 a cărui prelungire se solicită prin acțiunea pendinte, astfel cum a fost precizată, a fost încheiat inițial între recurenta-reclamantă și intimata-pârâta ADP Sector 1, și deși Municipiul București este proprietarul imobilului, acesta este dat în administrarea ADP Sector 1. În mod nelegal recurenta se prevalează de interpretarea greșită a drepturilor sale decurgând din aplicabilitatea în cauză a H.G. nr. 505/1998. Contrar susținerilor recurentei, în speță nu se poate face abstracție de principiul esențial în dreptul civil al libertății de voință sau de la aplicarea unor norme juridice cu forță superioară (de lege), respectiv de art. 969 C. civ.

și, pentru situația specială a locațiunii, de art. 1436 și art. 1438 C. civ., nu se poate "constata inexistența de plano" a acestor norme astfel cum solicită recurenta. Nu se poate pretinde că aplicarea normei administrative H.G.

nr. 505/1998 în baza căreia recurenta a solicitat dobândirea proprietății asupra imobilului în discuție, respectiv oferta urmată de consemnațiune, ar deroga de la principiile și normele anterior menționate, fiind lipsite de temei legal susținerile conform cărora în condițiile existenței unei cereri de cumpărare reclamanta ar beneficia de unui drept ope legis de prelungire a contractului de locațiune, în contra voinței titularului dreptului de proprietate Municipiul București și a administratorului spațiului ADP Sector 1. De altfel, instanța de apel a arătat în mod corect că posibilitatea propriu zisă de a obliga titularul unui drept de a ceda în schimbul unui preț folosința acestuia, în speță de a-l obliga la închiriere, după ce în mod legal a anunțat că nu dorește prelungirea relațiilor contractuale peste termenul ce fusese deja stabilit prin Contractul nr. 1978/1998, nu are niciun temei legal.

Este de necontestat că în cauză potrivit prevederilor Contractului nr. 1978 din 06 mai 1998, locațiunea s-a încheiat pe o perioadă de 10 ani, de la 6 mai 1998 până la 6 mai 2008 și prin urmare opțiunea recurentei de a prelungi contractului de închiriere după expirarea termenului stipulat expres în contract, în condițiile în care pârâții nu și-au manifestat o asemenea voință (și, mai mult, au promovat acțiune având ca obiect evacuarea reclamantei din imobilul ce formează obiectul contractului de închiriere) nu poate determina instanța să procedeze la prelungirea unui astfel de contract cu încălcarea dispozițiilor art. 969 C. civ., iar acordul pârâților nu poate fi complinit de instanța de judecată.

Împrejurarea că pârâtul Municipiul București nu a înțeles să răspundă nici până în prezent cererii reclamantei de dobândire a proprietății este lipsită de relevanță juridică în ceea ce privește formarea acordului de voință și nici nu poate duce la concluzia acreditată de recurentă în sensul interpretării greșite a actelor normative, obiectul litigiului constând în prelungirea contractului de închiriere asupra imobilului, iar nu în dobândirea dreptului de proprietate asupra acestuia.

Se constată că instanța de control judiciar, în temeiul efectului devolutiv al apelului, a verificat legalitatea și temeinicia hotărârii primei instanțe, raportat la scopul urmărit prin promovarea acțiunii, în limitele în care reclamanta a înțeles să învestească instanța de apel și să-și argumenteze susținerile, ținând cont și de apărările formulate de pârâți, stabilind situația de fapt sub toate aspectele sesizate și în raport de particularitățile speței, iar faptul că soluția pronunțată de instanța de apel nu a corespuns voinței recurentei, nu reprezintă un motiv de nelegalitate care să conducă la modificarea decizie atacate. Fără a reitera considerentele anterior expuse, se constată că niciuna dintre cele două ipoteze ale art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. (hotărârea recurată este lipsită de temei legal sau hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii) nu a fost demonstrată. Pentru rațiunile înfățișate, constatând că nu se confirmă motivele de nelegalitate instituite de pct. 7 și 9 ale art. 304 C. proc. civ. invocate de recurentă, hotărârea recurată fiind la adăpost de orice critică, în raport de argumentele evocate și cu aplicarea prevederilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de reclamanta SC C.B. SRL împotriva Deciziei civile nr. 513 din 10 decembrie 2013 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat, menținând decizia instanței de apel ca fiind legală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC C.B. SRL împotriva Deciziei civile nr. 513 din 10 decembrie 2013 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 ianuarie 2015. Procesat de GGC - NN