ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1036/2015

Decizia nr. 1036/2015

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Cluj, reclamanta SC A. SRL a solicitat instanței ca în contradictoriu cu pârâta SC B. SA prin hotărârea ce o va pronunța, în principal, să constate nulitatea promisiunii de vânzare inclusă în contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 15 mai 2006 între părți, promisiune referitoare la parcela în suprafață de 1.073 mp, formată din „Drum uzinal", având categoria de folosință teren și parcela în suprafață de 1.747 mp, format din „Drum uzinal" având categoria de folosință teren, parcele rezultate din dezmembrarea parcelelor înscrise sub A+9 și de sub A+4 din C.F. Cluj și la cotă parte indiviză de 67,6% din parcela, în suprafață de 1.622 mp, rezultate din dezmembrarea parcelei, înscris sub A+4 în C.F. Cluj, parcela în suprafață A+6 în C.F. Cluj; parcela în suprafață de 843 mp, rezultată din dezmembrarea parcelei cu nr. cadastral înscrisă sub A+8 în C.F. Cluj; parcela, în suprafață de 242 mp, rezultată din dezmembrarea parcelei, înscrisă sub A+9 în C.F. Cluj, iar în subsidiar, să se dispună rezoluțiunea promisiunii de vânzare menționată la pct. 1, cu cheltuieli de judecată.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:

În fapt la data de 15 mai 2006 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare între pârâta SC SC B. SA, în calitate de vânzătoare și reclamanta SC A. SRL, în calitate de cumpărătoare, obiectul contractului reprezentându-l activul denumit generic "platforma industrială SC C. SA" situat pe platforma SC C. SA din Cluj-Napoca.

Din aceste imobile, obiectul litigiului dedus judecății îl reprezintă imobilele formate din:

- parcela în suprafață de 1.073 mp, formată din „Drum uzinal", având categoria de folosință teren;

- parcela în suprafață de 1.747 mp, format din „Drum uzinal" având categoria de folosință teren, parcele rezultate din dezmembrarea parcelelor înscrise în C.F. Cluj și;

- o cotă parte indiviză de 67,6% din: a. parcela, în suprafață de 1.622 mp, rezultate din dezmembrarea parcelei din C.F. Cluj, parcela în suprafață A+6 în C.F. Cluj; c. parcela în suprafață de 843 mp, rezultată din dezmembrarea parcelei înscrisă sub A+8 în C.F. Cluj; d. parcela în suprafață de 242 mp, rezultată din dezmembrarea parcelei înscrisă sub A+9 în C.F. Cluj.

Pentru aceste imobile, întrucât la data încheierii contractului de vânzare din 15 mai 2006 nu deținea dreptul de proprietate asupra tuturor acestor imobile, fiind necesar în prealabil a se realiza partajul judiciar, iar ulterior a se înscrie dreptul său de proprietate în cartea funciară, vânzătoarea pârâtă și-a asumat obligația față de cumpărătoarea reclamantă de a transfera dreptul de proprietate printr-un act adițional la prezentul contract ce va fi încheiat după înscrierea în cartea funciară a acestor parcele și al dreptului de proprietate al vânzătoarei. Pentru această operațiune părțile au convenit o valoare estimativă a terenului de 9903 mp aflați în discuție, însumând 693.210 euro plus T.V.A., respectiv 70 de euro pe mp.

Analizând cu prioritate excepția lipsei de interes a promovării acțiunii de reclamantă, invocată prin întâmpinare de pârâtă, se reține că pârâta a susținut că reclamanta nu are nici un interes să solicite desființarea promisiunii de vânzare pentru parcela în suprafață de 1.073 mp deoarece acest teren face parte din activul descris la pct. 12 din obiectul contractului, respectiv magazia de stive înalte, astfel că fără acest teren accesul la hala cu același nume ar fi blocat; aceeași este situația parcelei în suprafață de 1.747 mp, care face parte integrantă din activul descris la pct. 6 din obiectul contractului și care asigură drumul de acces la acesta. Concluzionând, pârâta a arătat că toate topograficele menționate reprezintă principalele alei și căi de acces de pe platforma SC C. SA. Or, desființarea promisiunii de vânzare-cumpărare ar duce la lipsirea reclamantei de cota de proprietate asupra principalelor căi de acces din incinta platformei, aspect față de care acțiunea este lipsită de interes.

Tribunalul a respins ca neîntemeiată această excepție a lipsei de interes, întrucât pe de o parte eliberarea reclamantei de obligația de plată a prețului reprezentând contravaloarea suprafeței de 9903 mp constituie un interes legitim, cert și actual. Cât privește lipsa accesului reclamantei la principalele hale industriale, deși reprezintă o apărare pertinentă, aceasta nu ține cont de dreptul de dispoziție al titularului unui drept de proprietate care permite acestuia atât exploatarea bunului său, după cum permite și înstrăinarea acestui bun, ipoteză în care nu mai interesează actualmente modalitatea de acces al viitorului proprietar la respectivele hale iar o asemenea ipoteză justifică interesul promovării unei asemenea acțiuni.

O altă excepție invocată de reclamantă privește tardivitatea invocării excepției prescripției din prisma dispozițiilor art. 2513 din N.C.C. care prevede că prescripția poate fi invocată numai în primă instanță, prin întâmpinare sau, în lipsa invocării, cel mai târziu la primul termen de judecată la care părțile sunt legal citate. Pentru a fi aplicabil art. 2513 din N.C.C., reclamanta susține că presupusul termen de prescripție cu privire la dreptul material la acțiune al reclamantei începe să curgă ulterior intrării în vigoare a N.C.C. și anume la data de 26 noiembrie 2012, dată de la care încercările reclamantei de soluționare în mod amiabil a acestui litigiu au eșuat, iar aceasta a înțeles pe deplin că îndeplinirea obligațiilor născute în sarcina pârâtei au devenit imposibil de executat.

Pentru a soluționa această excepție instanța a reținut că obligația pe care pârâta vânzătoare și-a asumat-o în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare la data de 15 mai 2006 este afectată de condiția suspensivă potestativă simplă a dobândirii de către SC C. SA a dreptului de proprietate în cotele asumate asupra unei părți a terenului de 9.903 mp în urma partajului judiciar ce formează obiectul Dosarului nr. x/211/2006 aflat pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, părțile inițiale ale litigiului fiind pârâta SC C. SA, SC D. SA și SC E. SA. întrucât în prezent acest dosar nu a fost soluționat irevocabil nu se poate stabili cu certitudine dacă se va îndeplini condiția potestativă sau nu. Față de aceste argumente, instanța va înlătura ca nefondate argumentele reclamantei referitoare la stabilirea datei de 26 noiembrie 2012, a convocării la conciliere ca fiind data de la care se apreciază că este imposibil a se îndeplini condiția suspensivă potestativă simplă.

Nu se poate vorbi despre posibilitatea sau imposibilitatea îndeplinirii condiției potestativă decât în momentul rămânerii irevocabile a hotărârii ce urmează a se pronunța asupra partajului judiciar, până atunci este prematur.

Astfel, deși termenul de prescripție nu a început să curgă, totuși regulile aplicabile termenului de prescripție sunt normele în vigoare la data de 15 iunie 2006, respectiv Decretul nr. 167/1958, iar nu C. civ. din 2011.

Totodată, statuând că termenul de prescripție al dreptului material la acțiune al reclamantei este afectat de o condiție suspensivă potestativă simplă a dobândirii de către SC C. SA în urma partajului judiciar a terenurilor aflate în coproprietatea SC D. SA și SC E. SA, devin incidente dispozițiile art. 7 alin. (3) din Decretul nr. 167/1958, potrivit căruia termenul de prescripție de 3 ani începe să curgă numai de la data îndeplinirii condiției suspensive; or, nefiind îndeplinită această condiție la momentul actual, pârâta în mod netemeinic a apreciat ca fiind prescris dreptul la acțiune al reclamantei.

Pentru a interveni rezoluțiunea judiciară trebuie să fie îndeplinite trei condiții: să existe o neexecutare totală sau parțială, dar suficient de importantă pentru a determina desființarea convenției; neexecutarea să îi fie imputabilă părții care avea de îndeplinit obligația; totodată, debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege( contractul de vânzare-cumpărare a dat naștere unei obligații de a face, nefiind incidente dispozițiile art. 43 din fostul C. com.).

Or, se constată că primele două condiții nu sunt îndeplinite în cauză, cea de-a treia fiind acoperită prin invitarea la conciliere a pârâtei și comunicarea intenției reclamantei care se apreciază că valorează punere în întârziere.

Astfel, pârâta SC C. SA a promovat în 2006 imediat după încheierea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect platforma industrială a SC C. SA o acțiune din 2006 pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca având ca obiect partajul judiciar în vederea îndeplinirii condiției potestative asumate a transferului dreptului de proprietate ulterior dobândirii unei părți din aceste terenuri și îndeplinirii lucrărilor cadastrale necesare. Deși reclamanta a depus la dosar o parte din cuprinsul Dosarului nr. x/211/2006 aceasta nu a precizat nici un motiv imputabil pârâtei SC C. SA pentru care nu este finalizat acest dosar; tribunalul nu a reținut că se poate vorbi de o culpă a pârâtei SC C. SA SA pentru nefinalizarea dosarului până la acest moment, constatând că este vorba despre o speță complexă în care s-au formulat cereri reconvenționale și cereri de intervenție, în care întocmirea rapoartelor de expertiză judiciară a durat foarte mult, termenele de judecată au fost îndelungate, însă față de ceea ce prezintă relevanță în speța dedusă judecății, reclamanta SC A. SRL nu a probat culpa pârâtei SC C. SA pentru neîndeplinirea condiției potestative până la momentul soluționării cauzei, motiv pentru care nu este îndeplinită condiția neexecutării culpabile a obligației.

De altfel, fiind vorba despre o vânzare în bloc a platformei industriale SC C. SA, societate aflată în insolvență, pentru o suprafață de 348.467 mp teren și 125.282 mp suprafață construită, neîndeplinirea obligațiilor asumate pentru terenul de 9.903 mp nu poate conduce la rezolutiunea întregii operațiuni juridice, dar nu poate atrage nici desființarea parțială a convenției, deoarece nu există posibilitatea desființării în parte a unei convenții pentru acea parte din obligații neexecutate. Or, reclamanta tocmai acest lucru încearcă a-l obține, deși a beneficiat de achiziționarea prin cumpărare a unui activ industrial, respectiv platforma industrială a SC C. SA, totuși pretinde o desființare parțială a tranzacției. în plus, trebuie avut în vedere faptul că terenurile pentru care se solicită rezolutiunea reprezintă o componentă a întregului ansamblu, iar nu un bun de sine stătător, independent de celelalte imobile, consecința fiind și prețul care a fost stabilit raportat la operațiunea de vânzare în bloc. Din acest punct de vedere argumentele invocate de pârâtă sub titlul excepției de inadmisibilitate sunt întemeiate ca apărări de fond. însă rezolutiunea judiciară presupune desființarea integrală a convenției și repunerea părților în situația anterioară. Și din acest punct de vedere dispozițiile art. 1020-1021 din vechiul C. civ. aplicabile contractului de vânzare-cumpărare din 15 mai 2006 nu sunt incidente în cauză.

Pentru aceste motive, Tribunalul Specializat Cluj prin sentința civilă nr. 1866 din 25 iunie 2013 a respins excepția lipsei de interes a promovării acțiunii, invocată de pârâtă; a respins excepția tardivității invocării excepției prescripției dreptului material la acțiune, invocată de reclamantă; a respins excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de pârâtă; a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta SC A. SRL ; a obligat reclamanta la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 13.705,41 de lei în favoarea pârâtei.

Reclamanta SC A. SRL a formulat apel /mpotriva sentinței civile nr. 1866/2013, pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj.

Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă de contencios administrativ și fiscal, prin Decizia civilă nr. 12 din 23 ianuarie 2014 a respins apelul declarat de reclamanta SC A. SRL, împotriva sentinței civile nr. 1866 din 25 iunie 2013, pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj, în Dosarul nr. x/1285/2013, pe care a păstrat-o în întregime.

Pentru a dispune astfel, instanța de apel a reținut următoarele:

Apelanta-reclamantă a cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare din 15 mai 2006 activele deținute de către SC C. SA societate în faliment.

Pe o parte, din activele cumpărate s-a convenit ca dreptul de proprietate să fie transmis după dezmembrarea imobilelor înscrierea într-o carte funciară pe numele societății vânzătoare, însă prin contract s-a predat și posesia și folosința cu privire la aceste imobile.

Astfel, prețul stabilit ca urmare a adjudecării întregului activ s-a stabilit în mod global, părțile convenind transmiterea dreptului de proprietate pentru suprafața de 9.903 mp doar după finalizarea partajului judiciar. Astfel, în mod întemeiat Tribunalul Specializat a apreciat că existența obligației depinde de realizarea condiției suspensive partajului, iar până la finalizarea acestuia pârâta nu poate fi ținută la executarea obligației asumate contractual pentru bunurile viitoare.

Nu se poate reține culpa intimatei-pârâte, întrucât aceasta este direct interesată de rezolvarea acestei situații de care depinde și rezolvarea dosarului de insolvență cu atât mai mult cu cât prețul aferent acestei suprafețe a fost reținut într-un cont special pentru care a fost încheiată o convenție de cont escrow.

Pe de altă parte, activele îi sunt necesare apelantei care altfel nu poate întrebuința restul activelor deținute de la aceeași societate, întrucât parcelele fie fac parte integrantă din celelalte active, fie sunt drumuri de acces și alei sau sunt amplasate chiar la intrarea în halele deținute de apelanta-reclamantă.

Ca urmare, rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare nu poate fi dispusă în mod distinct doar pentru aceste active și în lipsa culpei părții-pârâte.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC A. SRL, prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacată, în sensul admiterii cererii de apel și modificarea în parte a sentinței primei instanțe în sensul admiterii cererii de chemare în judecată și dispunerea rezolutiunii promisiunii de vânzare inclusă în contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 15 mai 2006 între reclamantă și pârâtă. Recurenta solicită menținerea dispozițiilor deciziei cu privire la respingerea excepțiilor invocate de către pârâtă.

Cererea de recurs a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

O primă critică a recurentei se referă la încălcarea dispozițiilor art. 969 alin. (1) și art. 970 C. civ. potrivit cărora a fost interpretat în mod greșit actul juridic dedus judecății.

Acest motiv de nelegalitate a fost argumentat cu trimitere la natura juridică a obligației pârâtei de a transfera proprietatea, la independența operațiunilor juridice cuprinse în contractul încheiat la data de 15 mai 2006 și cu privire la transmiterea posesiei.

În ceea ce privește natura juridică a obligației pârâtei de a transfera proprietatea, recurenta susține că instanța de apel a ignorat voința clar exprimată de către părți prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare și faptul că această voință exprimată contractual are putere de lege între părțile contractante, executarea ei trebuind să fie făcută cu bună-credință.

Clauza esențială prin care vânzătoarea s-a obligat să transfere dreptul de proprietate printr-un act adițional conține o obligație de rezultat, pârâta obligându-se să procure bunul supus vânzării. Pârâta nu a înscris în cartea funciară respectivele parcele și nici dreptul său de proprietate, iar în această situație nu se poate afirma că a fost transferat dreptul de proprietate.

Din acest punct de vedere, în mod greșit instanța de apel a calificat această obligație ca fiind una sub condiție suspensivă, nesocotind voința exprimată contractual.

Recurenta mai arată că singurul aspect care ar putea fi pus în discuție este legat de împrejurarea că părțile nu au fixat prin contract și un termen până la care obligația să fie executată, însă această ipoteză a fost dezlegată de doctrină, în sensul că obligația va exista ca obligație perfectă până la împlinirea termenului general de prescripție din dreptul comun.

În consecință, nefiind îndeplinită această obligație, sancțiunea ce poate interveni este desființarea convenției pentru neîndeplinirea unei obligații esențiale.

Cu privire la independența operațiunilor juridice cuprinse în contractul încheiat la data de 15 mai 2006, recurenta arată că instanța de apel a interpretat în mod greșit clauzele contractului, întrucât reclamanta a solicitat rezoluțiunea unei clauze independente, care conține o promisiune de vânzare care se va materializa în viitor, prin semnarea unui act adițional.

Contractul de vânzare-cumpărare conține două operațiuni juridice care au cauze diferite, între acestea neexistând nicio interdependență.

Recurenta susține că nu prezintă relevanță faptul că prețul vânzării a fost stabilit în mod global, atât timp cât prețul aferent imobilelor a căror vânzare urma să se facă printr-un act adițional a făcut obiectul încheierii Convenției de gestiune a conturilor de depozit special din 2007.

În ceea ce privește transmiterea posesiei, recurenta menționează că aceste considerente ale instanței de apel sunt greșite, întrucât părțile nu au înțeles să transfere prin contract posesia și folosința asupra imobilelor cu privire la care au încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare. Această transmiune ar fi putut fi realizată doar la un moment ulterior, în condițiile încheierii în acest scop a unui proces verbal de predare-primire, fiecare gestiune fiind predată separat.

Prin prisma motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a invocat aplicarea greșită a legii în ceea ce privește dispozițiile art. 1201 C. civ.

Instanța de apel a analizat culpa pârâtei în îndeplinirea obligațiilor, însă pentru a opera rezoluțiunea nu este necesar să se facă dovada culpei părții care nu și-a îndeplinit obligația contractual.

În speța de față, arată recurenta, obligația pârâtei de a transfera proprietatea este una de rezultat și nu una de diligentă, situație în care nu trebuie dovedită culpa părții în îndeplinirea obligației asumată contractual în îndeplinirea obligației.

În situația în care instanța ar aprecia că pentru a opera rezoluțiunea ar trebui dovedită culpa pârâtei, recurenta învederează că o astfel de culpă există.

Din acest punct de vedere, existența culpei trebuie realizată prin raportare la modul în care se execută convenția încheiată între părți și nu la modul în care se desfășoară dosarul care are ca obiect realizarea partajului judiciar. Chiar și în aceste condiții, ambele instanțe au apreciat în mod greșit că nesoluționarea Dosarului nr. x/211/2006 având ca obiect partaj judiciar nu se datorează pârâtei.

În realitate, tergiversarea soluționării cauzei de partaj se datorează pârâtei, sens în care face trimitere la materialul probator existent la dosarul cauzei.

O ultimă critică adusă deciziei recurată vizează faptul că instanța de apel s-a subrogat, fără temei legal, voinței părților contractante, apreciind, fără temei că reclamanta ar avea interes în cumpărarea chiar și după 8 ani a imobilelor în discuție.

În combaterea cererii de recurs, pârâta SC B. SA prin lichidator judiciar Casa de Insolvență F. Sprl a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a deciziei atacată.

Analizând decizia recurată în raport de criticile formulate și temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat.

Prealabil analizării motivelor de recurs, Înalta Curte apreciază necesar să puncteze unele aspecte ale situației de fapt, astfel cum corect a fost reținută de către instanțele devolutive, după cum urmează:

Urmare a valorificării în bloc a întregului patrimoniu al societății pârâte, aflată în procedura insolvenței, adjudecatar al întregului activ a fost declarată societatea reclamantă, Contractul de vânzare-cumpărare fiind încheiat la data de 15 mai 2006.

Prețul a fost stabilit în mod global pentru toate imobilele care făceau parte din procesul verbal de negociere.

Posesia și folosința asupra suprafeței de 9.903 mp a fost transmisă împreună cu restul suprafeței de aproximativ 340.000 mp.

Dreptul de proprietate asupra suprafeței de 9.903 mp poate fi transmis reclamantei numai după finalizarea litigiului având ca obiect partajul topograficelor deținute în coproprietate cu pârâtele SC D. SA și SC D. SA.

Se constată că acest motiv de recurs a fost argumentat de către recurentă cu trimitere la natura juridică a obligației asumată de către pârâtă, susținând că au fost încălcate dispozițiile art. 969 și 970 C. civ.

Recurenta susține că obligația asumată de către pârâtă este una de rezultat, și nu una afectată de o condiție suspensivă, astfel cum în mod greșit a apreciat instanța de apel.

Valorificând situația de fapt sus evocată, Înalta Curte constată că invocarea dispozițiilor art. 969 și 970 C. civ., pentru a demonstra ignorarea voinței reale a părților nu subzistă.

Potrivit contractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 15 mai 2006 „vânzătoarea se obligă să transfere dreptul de proprietate printr-un act adițional la prezentul contract ce va fi încheiat după înscrierea în cartea funciară a acestor parcele și a dreptului de proprietate al vânzătoarei".

Prin urmare, obligația pârâtei de a transfera dreptul de proprietate asupra tuturor parcelelor în discuție este afectată de o condiție suspensivă potestativă simplă, respectiv de înscrierea în cartea funciară a tuturor parcelelor și a dreptului de proprietate al pârâtei asupra acestora.

Interpretarea sintagmei după înscrierea în cartea funciară nu poate fi făcută decât în sensul că existența obligației depinde de realizarea condiției suspensivă și anume partajul, iar realizarea condiției depinde atât de un voința pârâtei, cât și de un fapt exterior, respectiv finalizarea partajului parcelelor deținute în coproprietate.

Prin urmare, atât timp cât condiția suspensivă nu s-a realizat, nu se poate cere rezoluțiunea contractului pe motiv de neexecutare culpabilă, deși condiția nu s-a realizat, iar acest lucru este posibil.

Prin prisma acestui motiv de nelegalitate, recurenta-pârâtă a mai criticat considerentele instanței de apel, prin care a concluzionat în sensul că rezoluțiunea parțială a contractului de vânzare-cumpărare nu este posibilă.

Criticile recurentei au vizat în esență faptul că actul juridic dedus judecății reprezintă un instrumentum care conține două negotia și anume un contract de vânzare-cumpărare perfectat între părți, care și-a produs efectele juridice pe deplin prin plata prețului și transferul proprietății și o promisiune de vânzare-cumpărare a unor bunuri viitoare pe care pârâta s-a obligat să le procure. în opinia recurentei, întrucât cele două operațiuni juridice au obiect și cauze diferite, rezoluțiunea parțială a contractului poate fi dispusă.

Considerentele recurentei nu vor fi reținute, întrucât pretinsele operațiuni juridice cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare din data de 15 mai 2006 au același obiect și aceeași cauză, reclamanta cumpărând în bloc activele nevalorificate pe platforma SC C. SA.

Suprafața vânzării în bloc a reprezentat peste 348.000 mp, iar suprafața de 9.903 mp pentru care pârâta nu a transmis până la acest moment dreptul de dispoziție, reprezintă terenuri care fac parte din alte active sau cote indivize, în lipsa cărora reclamanta nu își poate exercita dreptul de proprietate.

În consecință, urmează a fi valorificată apărarea pârâtei care a arătat că vânzarea în bloc a fost modalitatea în care societatea falită a înstrăinat întreg patrimoniul, iar reîntoarcerea în patrimoniul său a unor active care nu ar mai putea fi valorificate nu a reprezentat voința părților la încheierea contractului, astfel cum susține recurenta.

În ceea ce privește transmiterea posesiei asupra suprafeței în litigiu, recurenta-pârâtă susține că în mod greșit a reținut instanța de apel că a fost transmisă posesia și folosința asupra imobilelor care au făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, această transmisiune putând fi realizată doar la un moment ulterior în condițiile încheierii în acest scop a unui proces verbal de predare-primire.

Înalta Curte constată și aceste critici nefondate. Fără a avea posibilitatea examinării înscrisurilor depuse la dosarul cauzei de către părți și care au fundamentat soluția dispusă de instanța de fond și menținută de către instanța de apel, relevant în speță este același argument că întreaga Platformă a făcut obiectul vânzării în bloc. Din documentațiile topografice s-a reținut că au fost înstrăinate unele active mai mari, unele active mai mici și drumuri de acces.

Deși se susține că activele înstrăinate nu au fost predate cumpărătoarei, această critică nu poate fi reținută, transmiterea posesiei având loc la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

De regulă, în contractul de vânzare-cumpărare proprietatea trece de drept din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului din momentul încheierii contractului. Transferul proprietății are loc chiar dacă vânzătorul nu a predat bunul sau cumpărătorul nu a plătit încă prețul.

Prin excepție, părțile pot amâna transferul dreptului de proprietate la o dată stabilită, ulterioară încheierii contractului.

În cauza de față se constată că părțile au înțeles să amâne dobândirea dreptului de dispoziție numai în ceea ce privește suprafața de 9.903 mp, care poate fi transmisă numai după finalizarea partajului.

Prin prisma acestui motiv de recurs, recurenta a invocat cea de a doua teză a dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și anume încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Critica privind interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1201 C. civ. în sensul că pentru a opera rezoluțiunea nu este necesar să se facă dovada culpei părții care nu și-a îndeplinit obligația contractual nu subzistă.

Opinia doctrinară prezentată de către recurentă în sprijinul acestui motiv de nelegalitate, se constată că se referă la acțiunea în rezoluțiunea contractelor din care se nasc obligații de rezultat, ori în cauza de față Înalta Curte a confirmat raționamentul instanței de apel în sensul interpretării obligației asumată de către pârâtă în ceea ce privește transmiterea dreptului de dispoziție asupra sup. de 9.903 mp fiind afectată de o condiție potestativă pură și simplă.

Deci simpla constatare a faptului netransmiterii proprietății în cadrul termenului legal de prescripție nu poate atrage sancțiunea rezoluțiunii contractului, instanța de apel în mod corect reținând că este necesar să se constate pe lângă neîndeplinirea obligației și o conduită culpabilă a debitorului obligației neexecutate.

Ultima critică subsumată acestui motiv de nelegalitate vizează verificarea existenței culpei pârâtei în neexecutarea obligației asumată.

În opinia recurentei, verificarea existenței culpei trebuie realizată prin raportare la modul în care se execută convenția încheiată între părți și nu la modul în care se desfășoară dosarul care are ca obiect realizarea partajului judiciar.

Argumentele recurentei din acest punct de vedere sunt nefondate.

Rezoluțiunea fiind o sancțiune, presupune implicit culpa debitorului. în mod legal instanța de apel a analizat culpa pârâtei în îndeplinirea obligațiilor prin raportare la condiția potestativă sub care a fost încheiată convenția, reținând faptul că nesoluționarea Dosarului de partaj nr. x/2006 în care sunt doi pârâți și 17 intervenienți în interes propriu, nu poate constitui o dovadă a culpei pârâtei.

Dovada culpei nu poate fi raportată astfel cum propune recurenta prin analizarea modului în care a fost executată obligația pârâtei, întrucât îndeplinirea acesteia a fost afectată de o condiție potestativă pură și simplă, și anume partajul.

În consecință, în condițiile în care nu s-a demonstrat că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății schimbând natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia și nici încălcarea sau aplicarea greșită a legii, criticile întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. vor fi respinse.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC A. SRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva Deciziei civile nr. 12/2014 din 23 ianuarie 2014 a Curții de Apel Cluj, secția a ll-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 aprilie 2015.