ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1320/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1320/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Decizia

nr. 1320/2015

Deliberând asupra recursului de față,

în condițiile art. 256 C. proc. civ., constată următoarele:

Prin

cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub

nr. x/3 din 6 noiembrie 2008, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu

pârâții Statul Român prin B., B. și Municipiul București prin primarul general,

obligarea acestora să-i restituie suma de 4304,56 lei (43.045.641 lei vechi)

actualizată conform indicelui de inflație, sumă plătită eu titlu de preț pentru

apartamentul, situat în sector 2, București; să fie obligați pârâții la

plata sumei de 250.000 euro, echivalent în lei la cursul oficial la data plății,

reprezentând diferența dintre sporul de valoare al apartamentului și prețul

actualizat conform indicelui de inflație.

În motivare, reclamanta a arătat că

prin contractul de vânzare-cumpărare din 20 ianuarie 1999 încheiat cu Primăria

municipiului București, prin SC C. SA a cumpărat, în temeiul Legii nr,

112/1995, imobilul situat în București, sector 2, locuință pe care anterior o

ocupase în baza contractului de închiriere din 10 mai 1984, iar prețul

apartamentului a fost de 56.692.506 lei (vechi), pe care I-a achitat integral.

A susținut că, în caz de evicțiune

totală, vânzătorul trebuie să restituie integral prețul primit, fiind obligat

totodată, să plătească cumpărătorului diferența dintre preț și sporul de

valoare și că este îndreptățită Ia plata acestei sume deoarece prin sentința

civilă nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 București a

fost obligată să lase imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie

numitei D.

Statul român prin B. și B. au formulat

cerere de chemare în garanție a SC C. SA solicitând ca în cazul în care se va

trece peste excepția lipsei calității procesuale pasive a acestor instituții,

chemata în garanție SC C. SA să fie obligată la restituirea comisionului de 1%

încasat la încheierea contractului de vânzare cumpărare.

A fost administrată proba cu

expertiză, prin care s-a stabilit că valoarea de circulație a terenului și a

construcției, era în luna mai 2007 de 248.832 euro, echivalentul sumei de

894.697 lei.

Prin sentința civila nr. 511 din 13

aprilie 2010, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis, în parte,

acțiunea formulată de reclamanta A. și a obligat pârâtul Municipiul București

prin primarul general să-i plătească acesteia suma de 894.697 lei, reprezentând

despăgubiri pentru evicțiune.

A admis excepția lipsei calității

procesuale pasive a pârâtului Statul român prin E., precum și a pârâtului E. și

a respins pe cale de excepție, acțiunea față de acești pârâți. A respins, ca

rămasă fără obiect, cererea de chemare în garanție.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a

reținut că prin contractul de vânzare cumpărare din 20 ianuarie 1999, încheiat

în temeiul Legii nr. 112/1995 între Primăria municipiului București și

reclamantă, aceasta din urma a dobândit dreptul de proprietate asupra

apartamentului din București, sector 2.

Prin sentința civilă nr. 3391 din 19

aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 București, definitivă și irevocabilă,

reclamanta a fost obligată să lase în deplină proprietate și posesie imobilul

menționat, către moștenitoarea fostului proprietar deposedat abuziv, D.

Reclamanta a fost evinsă de imobilul

cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, astfel că sunt aplicabile dispozițiile

art. 1337 C. civ., conform cărora vânzătorul este de drept obligat a răspunde

către cumpărător pentru evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut.

S-a reținut că obligația de garanție

pentru evicțiune revine vânzătorului, în speță pârâtului Municipiul București

prin primarul general și s-a apreciat că nu sunt aplicabile dispozițiile art.

50 alin. (2), (2)

1

și (3) din Legea nr, 10/2001, deoarece contractul

de vânzare-cumpârare încheiat de reclamantă în temeiul Legii nr. 112/1995 nu a

fost desființat, astfel că nu se pune problema restituirii prețului de către E.

În ceea ce privește cererea de chemare

în garanție formulată de pârâtul Statul român prin E., tribunalul a constatat

că aceasta a rămas fara obiect, în condițiile în care acțiunea principală a

fost respinsă față de pârâtul menționat.

Împotriva acestei sentințe a declarat

apel pârâtul Municipiul București prin primarul general.

Prin Decizia civilă nr. 125/A din 09

februarie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a

fost admis apelul, desființată sentința și trimisă cauza spre rejudecare

aceleiași instanțe.

Pentru a decide astfel, instanța de

apel a reținut că dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 nu

reprezintă decât o aplicație particulară a dispozițiiior de drept comun

cuprinse în art. 1344 C. civ. și se referă exact la situația

intimatei-reclamante, respectiv la pierderea bunului de către chiriașul

cumpărător, în urma admiterii unei acțiuni în revendicare formulată de fostul

proprietar.

În consecința, potrivit dispoziției

speciale menționate, obligația de restituire a sumelor solicitate de reclamantă

prin acțiune cade în sarcina E.

Decizia din apel a rămas irevocabilă

prin respingerea recursului declarat de pârâtul Statul român prin E. prin B. a

municipiului București, conform Deciziei nr. 366 din 25 ianuarie 2012

pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a I civilă.

Prin sentința civilă nr. 1181 din 29

mai 2012, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis în parte acțiunea

reclamantei, în contradictoriu cu pârâtul E., a obligat acest pârât să

plătească reclamantei valoarea de piață a imobilului în litigiu, în cuantum de

248.832 euro, echivalent în lei la data plații efective și suma de 2.000 lei

reprezentând cheltuieli de judecată; a respins, ca neîntemeiată, acțiunea

formulată de reclamantă împotriva pârâților Municipiul București prin primarul

general și Statul român prin E. și cererea de chemare în garanție formulată de

Statul român prin E. și E. împotriva SC C. SA.

Pentru a hotărî astfel, instanța de

rejudecare a reținut a apreciat că este vorba de un caz special de răspundere

pentru evicțiune, derogatoriu de Ia dreptul comun, iar conform principiului

„specialia generalihus derogam", sunt aplicabile dispozițiile art. 50 alin.

(3) din Legea specială, nr. 10/2001, potrivit cărora, „restituirea prețului

prevăzut la alin. (2) și (2)

1

se face de către E. din fondul

extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr.

112/1995".

În ceea ce privește cuantumul

despăgubirilor, potrivit dispozițiilor coroborate ale art. 50 alin. (2), (2)

1

și (3) din Legea nr. 10/2001, tribunalul a reținut că legiuitorul a făcut

distincție între contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea legii

și contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea legii de către

foștii chiriași, în funcție de această distincție, cumpărătorul evins având

dreptul la valoarea de piață a imobilului sau la restituirea prețului plătit

actualizat.

În condițiile în care nu s-a constatat

nulitatea contractului de vânzare-cumpărare prîntr-o hotărâre judecătorească

definitivă și irevocabilă, dar a fost admisă acțiunea în revendicare,

tribunalul a constatat că reclamanta-cumpărătoare are dreptul la restituirea

valorii de piață a imobilului, neilind vorba despre un contract încheiat cu

eludarea legii. Potrivit raportului de expertiză această valoare a fost

stabilită la suma de 248.832 euro, echivalent în lei la data plății efective.

E. a declarat apel, iar prin Decizia

nr. 31/A din 11 februarie 2013 Curtea de Apel București, secția a III-a civilă,

a respins apelul ca nefondat.

La adoptarea soluției, instanța de

apel a constatat că în primul ciclu procesual s-a reținut, cu putere

obligatorie pentru instanța de rejudecare, incidența în cauză a dispozițiilor

art 50

1

din Legea nr. 10/200), faptul că aceste dispoziții

reglementează un caz special de răspundere pentru eviciune, derogatoriu de la

dreptul comun și calitatea procesuală pasivă a E., care este ținut să răspundă

față de chiriașii aflați înir-o astfel de situație specială.

Din interpretarea sistematică a

dispozițiilor art. 50 și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 rezultă că

legiuitorul a înțeles să despăgubească diferit pe chiriașii cumpărători în baza

Legii nr. 112/1995 care sunt evinși de bunul imobil cumpărat, după cum au

încheiat actul de cumpărare cu sau fără respectarea legii ce a stat la baza

încheierii lor, cum în mod corect au apreciat și instanțele anterioare.

Or, din probele administrate, a

rezultat că reclamanta a fost deposedată de imobilul deținut în baza

contractului încheiat în baza Legii nr, 10/2001, urmare a admiterii acțiunii în

revendicare conform sentinței civile nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a

Judecătoriei sectorului 2 București, în considerentele căreia s-a reținut

calitatea de cumpărător de bună-credință a chiriașului evins.

în raport de această situație de fapt

și în baza dispozițiilor legale speciale, ce se impuneau a fi aplicate în

cauză, s-a apreciat că intimata reclamantă este îndreptățită să primească de la

apeiantul-pârât E. valoarea de piață a imobilului și nu prețul reactualizat.

Criticând această soluție,

apelantul-pârât a susținut că nu erau îndeplinite în cauză dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, pentru despăgubirea intimatei reclamante la valoarea

prețului de piață al imobilului, neexistând în cauză o hotărâre judecătorească

irevocabilă prin care să se fi statuat asupra bunei credințe a acesteia ia

momentul încheierii actului în baza Legii nr. 112/1995.

S-a constatat că aplicarea în speță a

dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 nu mai poate fi

criticată în rejudecare, în raport de dezlegarea obligatorie dată acestei

probleme de drept prin hotărârile pronunțate în primul ciclu procesual, iar

buna credință a intimatei reclamante la încheierea actului de vânzare -

cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 a fost expres reținută în considerentele Deciziei

civile nr. 581 din 04 mai 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a

civilă și de contencios administrativ, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1378

a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Nefondată a fost apreciată și critica

prin care apelantul pârât a susținut că Instanța de fond ar fi greșit când a

omologat raportul de expertiză efecluat. Raportul de expertiză a fost efectuat

în cauză cu ocazia judecății în primă instanță, în primul ciclu procesual, iar

concluziile sale nu au fost contestate de părți, deși instanța a acordat un

termen tocmai pentru ca acestea să ia cunoștință de expertiză și să formuleze

eventuale obiecțiuni.

Cu ocazia rejudecării, apelantul-pârât

nu s-a prezentat și nu a solicitat în scris instanței de rejudecare refacerea

raportului de expertiză, situație în care- în mod corect instanța de fond a

ținut seama ia pronunțarea deciziei recurate de concluziile acestui raport de

expertiză.

De asemenea, a fost găsită

neîntemaiată critica referitoare la respingerea cererii de chemare în garanție

în condițiile în care din probele administrate a rezultat că societatea chemată

în garanție a participat Ia încheierea contractului de vânzare - cumpărare, în

calitate de mandatar al instituției vânzătoare Primăria Municipiului București,

iar pentru serviciile prestate cu această ocazie în favoarea mandantei a primit

o sumă egală cu 1% din prețul achitat de intimata cumpărătoare pentru imobil

Decizia a fost atacată cu recurs de

către Statul român prin E. și E.

Prin Decizia civilă nr. 4346 din 9

octombrie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, a admis

recursul declarat de Statul român prin E. și E. prin B. a municipiului

București; a casat decizia rec urată și a trimis cauza spre rejudecare

aceleiași instanțe.

Pentru a decide astfel, Înalta Curte a

reținut următoarele:

- Susținerea recurenților, conform

căreia nu ar fi îndeplinite condițiile de fond ale angajării răspunderii pentru

evicțiunea specială reglementată de Legea nr. 10/2001 nu poate fi primită.

Sub acest aspect, instanța de apel a

făcut în mod corect aplicarea dispozițiilor art. 50* din Legea nr. 10/2001,

referitoare la răspunderea statului în cazul chiriașilor-cumpărători care sunt

evinși de bunul lor în urma admiterii acțiunii în revendicare.

O asemenea situație înseamnă,

implicit, lipsirea de efecte juridice a contractului de vânzare-cumpărare

deținut, fără ca desființarea actului juridic să presupună, cum eronat pretind

recurenții, constatarea în prealabil, a nu ii lății acestuia.

De altfel, această problemă de drept

referitoare la accepțiunea sintagmei „desființare a contractului" a fost

deja tranșată prin decizia de casare a instanței de recurs în care s-a reținut

că „modalitățile de desființare prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile a unor astfel de contracte sunt cele prevăzute de art. 20 alin. (2)

1

din lege, anume, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei

acțiuni în revendicare".

Referitor la cealaltă condiție a angajării

răspunderii pe temeiul art. 50

1

(respectiv, încheierea contractului

de vânzare-cumpărare cu respectarea legii) a cărei neîndeplinire în speță se

pretinde, critica formulată pune, de asemenea, în discuție, autoritatea de

lucru judecat a unor hotărâri anterioare care au statuat asupra acestui aspect.

Astfel, conform sentinței civile nr. 3391

din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sector 2 București, s-a reținut că titlul

pârâtei „este valid pentru că nu s-a cerut anularea lui", iar potrivit Deciziei

nr. 1378 din 30 septembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a

civilă, (pronunțată în recurs), s-a consemnat că huna-credință a cumpărătoarei

este necontestată în cauză.

Or, ceea ce au statuat în mod

irevocabil instanțele anterioare nu mai poate fi reevaluat jurisdicțional tară

înfrângerea autorității de lucru judecat.

Ca atare, critici le referitoare la

modalitatea în care decizia din apel a reținut îndeplinirea condițiilor de fond

ale răspunderii pentru evicțiune sunt nejustificate.

- Are însă caracter întemeiat și

urmează să fie primită ca atare, critica vizând mcălcarea dreptului de apărare

al pârâtului, prin respingerea cererii de efectuare a unei expertize în faza

procesuală anterioară.

Astfel, instanța de apel a considerat

că nu poate fi încuviințată proba întrucât, cu ocazia rejudecării la fond, nu

s-a solicitat refacerea raportului de expertiză și, de asemenea, nu a fost

cerută proba nici prin motivele de apel.

Procedând de această manieră, instanța

a ignorat, pe de o parte, faptul că era învestită cu o critică vizând

modalitatea în care se realizase evaluarea imobilului (pretinzându-se, de către

apelant, nesocotirea criteriilor de determinare a prețului de piață, cu

consecința unei îmbogățiri farăjustă cauză în favoarea reclamantei) iar, pe de

altă parte, a fost nesocotit regimul juridic specific unei căi devolutive de

atac.

Judecând într-o cale ordinară de atac,

instanța de apel nu se limitează doar la o cenzură de legalitate, ci este

chemată să stabilească și elementele de fapt ale pricinii, evident în limitele

devoluțiunii fixate prin cererea de apel.

Or, fiind învestită cu o critică ce

viza întinderea despăgubirilor, instanța nu se putea limita, în realizarea

controlului, la a susține că nu s-a cerut o contraexpertiză cu ocazia

rejudecării în prima instanță.

Aceasta, mai ales în condițiile în care

prima expertiză efectuată - și pe care a fost fundamentată ulterior soluția -

s-a realizat în fața unei instanțe care a reținut lipsa calității procesuale a

Ministerului Finanțelor (abia în căile de atac exercitate tranșându-se problema

legitimării procesuale a acestui pârât).

Este eronat, totodată, considerentul

instanței de apel conform căruia proba nu putea fi încuviințată deoarece nu a

fost solicitată prin motivele de apel, cu trimitere la dispozițiilor, art. 292 alin.

(1) C. proc. civ.

Atâta vreme cât instanța fusese

învestită cu motivul de critică referitor la evaluarea imobilului, rezultă că

dezbaterile asupra probatoriului cauzei se puteau purta și asupra solicitării

efectuării unei noi expertize și că, astfel, cererea pe acest aspect a

apelantului-pârât nu era în afara cadrului procesual ci, dimpotrivă, în

legătură cu susținerea unui motiv de apel.

Altminteri, partea s-ar afla într-o

altă situație juridică, aceea reglementată de art, 292 alin. (2) C. proc. civ.,

când nu și-ar fi motivat calea de atac, iar „instanța de apel se pronunța tn

fond numai pe baza celor invocate la prima instanță".

În realitate în limitele devoluțiumi

fixate prin cererea de apel, instanța trebuia să procedeze în condițiile

stabilite prin art. 295 C. proc. civ., ordonând refacerea sau completarea

expertizei, probă necesară pentru soluționarea cauzei față de criticile asupra

cărora urma să se pronunțe.

Procedând diferit, curtea de apel a

nesocotit caracterul devolutiv al caii de atac și s-a limitat, în judecata

realizată, la a considera că elementele de fapt ale pricinii sunt definitiv

stabilite, realizând doar un control de legalitate.

Față de încălcarea normelor

procedurale menționate și a regulilor desfășurării judecății în apel, Înalta Curte

a constatat incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc.

civ. (text în care, conform art. 306 alin. (3) C. proc. civ., sunt încadrabile

criticile vizând încălcarea dreptului de apărare) și, admițând recursul, a

casat decizia cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Separat de aspectele arătate anterior,

referitoare la greșita evaluare a cererii de probe în apel, s-au dat îndrumări

ca instanța de rejudecare să aibă în vedere, în reținerea cadrului procesual al

judecății, și faptul că prin decizia de casare s-a stabilit legitimarea procesuală

pasivă a E., iar admiterea prezentului recurs și în considerarea poziției de

subiect de drept procesual a Statului român s-a făcut doar din considerente de

ordin formal, determinate de menționarea acestuia în dispozitivul deciziei din

apel.

Dosarul a fost reînregistrat pe rolul.

Curții de Apel București, secția a IIl-a civilă și pentru cauze cu minori și de

familie, la data de 29 octombrie 2013, sub nr. x/3/2008**.

În rejudecare, prin încheierea de

ședință dîn 20 martie 2014, instanța de apel a încuviințat proba cu expertiză

tehnică evaluatorie, având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a

imobilului. în litigiu, la momentul efectuării expertizei.

Potrivit raportului de expertiză

tehnică judiciară efectuat de expert ing. F., valoarea de circulație a

imobilului în litigiu, la momentul efectuării expertizei, a fost calculat prin

două metode: metoda comparației directe și metoda costului standard. în opinia

expertului, metoda cea mai elocventă a se lua în caicul este cea prin

comparație directă, valoarea imobilului fiind astfel de 127.526 euro =

569.352,58 lei (leu/euro 4,4646 lei).

Intimata- reclamantă A. și apelantul-

pârât E. și au formulat obiecțiuni Ia raportul de expertiză tehnică judiciară,

Instanța a încuviințat obiecțiunile

apelantului referitoare la faptul dacă expertul a avut posibilitatea de a

viziona imobilul și în interior, respectiv dacă a avut în vedere finisaje medii

sau nu; totodată, a încuviințat obiecțiunile formulate de intimata reclamantă.

În ce privește obiecțiunea formulată

de apelant referitoare la terenul de sub clădire, instanța a apreciată că

reprezintă o chestiune de fond care urmează a fi analizată odată cu

soluționarea apelului.

Prin răspunsul la obiecțiunile

formulate, expertul a arătat că fa convocare nu s-a prezentat niciuna dintre

părți și că la efectuarea expertizei a întrebuințat și datele din expertiza

întocmită anterior de expert F., deoarece nu i s-a oferit posibilitatea de a

viziona imobilul șt în interior.

Evaluarea imobilului s-a făcut prin

două metode: metoda comparației directe și metoda costului standard. Ambele

metode duc la o valoare finală de circulație liberalizată (deci valoare de

piață). Mai mult, în concluziile finale ale raportului, expertul a menționat că

valoarea de circulație a imobilului este cea calculată prin metoda comparației

directe (127.526 euro) fiind cea mai elocventă,

În expertiză s-a ținut cont de

prețurile practicate pe piața imobiliară, prețul de 980,21 euro/m.p. fiind doar

prețul unitar al terenului, calculat separat prin metoda costului standard.

În anunțul Ofertei 2 din raport, se

observă că acesta arată și harta cu zona unde se află imobilul ofertat, zona

aproape identică cu cea a imobilului în litigiu.

Intimata reclamanta a formulat

obiecțiuni la răspunsul la obiecțiunile formulate de către expertul F.

Instanța de apel, în urma deliberării,

cât privește obiecțiunea referitoare la locația imobilului, a reținut

justificarea expertului în sensul că respectiva comparabilă 2 se află în

imediata apropriere a imobilului în litigiu, astfel că nu se mai impune a se

răspunde la această obiecție.

A fost însă încuviințată obiecțiunea

privitoare la faptul că expertul a avut în vedere doar exteriorul imobilului și

a făcut presupuneri în legătură cu interiorul acestuia.

Ca urmare, s-a dispus revenirea cu

adresă către expert în vederea evaluării imobilului ia data efectuării

expertizei urmând a ține seama de situația de fapt actuală pe care acesta o

regăsește, dar și în varianta găsită de expert la momentul expertizei în fond,

care ia în considerare o uzură a imobilului determinată doar de vechimea

acestui bun. Prin urmare, pentru situația în care imobilul nu poate fi vizionat

în interior s-a dispus a se efectua o variantă care să aibă în vedere starea

imobilului determinată de uzură, câtă vreme expertul F. nu a constatat o altă

uzură a imobilului determinată de alte împrejurări și sa aplice corecțiile

necesare în cazul în care comparabilele prezintă altă stare. Totodată, s-a

dispus ca expertul să întocmească lucrarea având în vedere vechimea imobilului

în litigiu și să aplice corecțiile care se impun în cazul în care comparabilele

au o altă vechime.

Ca răspuns la obiecțiuni, expertul a

arătat că imobilul prezintă o uzură de cea. 50 ani, așa cum de altfel a

apreciat și expertul F., însă acesta a aplicat un coeficient de uzură mai mic

de 0,72, deși în Ghid, coeficientul este de 0,44, așa cum l-a aplicat în

prezenta expertiză, justificând, totodată, conduita expertului F. prin faptul

că pe teren acesta să fi apreciat o uzură reală mai mică decât cea normativă

având în vederea vechimea construcției, permisă de același normativ invocat.

Prin Decizia nr. 66/A din data de 12

februarie 2015, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze

cu minori și de familie, a admis apelul formulat de apelantul pârât E.,

reprezentat de B. a municipiului București, împotriva sentinței civile nr. 1181

din 29 mai 2012, pronunțată de Tribunalului București, secția a V-a civilă, în

contradictoriu cu intimata reclamantă A., intimații pârâți Municipiul București

prin primarul general și Statul român prin E. și intimata chemată în garanție SC

C. SA.

A schimbat în parte sentința apelată

în sensul că a fost obligat pârâtul E. la plata către reclamantă a sumei de

243.805,80 euro, în echivalent lei la data plății.

S-au menținut restul dispozițiilor

sentinței apelate și a fost obligată intimata reclamantă la 600 lei, cheltuieli

de judecată către apelanți.

Pentru a se pronunța astfel, instanța,

în limitele impuse de art. 315 C. proc. civ., a reținut următoarele:

Față de statuarea instanței de recurs,

cu caracter irevocabil în sensul că în mod greșit instanța de apel nu a

încuviințat apelantului efectuarea unei noi expertize evaluatorii a imobilului

în litigiu, reținând, totodată, că toate aspectele de drept aduse în discuție

prin cererea de apel au primit o dezlegare irevocabilă, instanța de rejudecare

a dispus administrarea acestei probe, astfel cum s-a arătat mai sus.

Expertul, ținând seama și de obiecțiunile

încuviințate, a evaluat separat imobilul în litigiu aplicând corecții pentru

vechimea construcției și starea imobilului la data efectuării expertizei - 2014

(stare puternic deteriorată), stabilind o valoarea de 127.912 euro, echivalent a

571.075 lei, la calculul căreia a fost avută în vedere uzura imobilului

determinată de vechimea construcției și uzura determinată de starea în care se

afla imobilul la respectiva dată (2014), apreciată de expert din exterior ca

fiind puternic deteriorată.

Într-o altă variantă, expertul a

evaluat imobilul și corespunzător stării acestuia când a efectuat expertiza

expertul F. și a aplicat aceeași uzură ca acesta, folosind aceeași metodă și

aceleași oferte ca și în prima variantă. Cu alte cuvinte, în această a doua

variantă, expertul a evaluat imobilul ținând seama doar de uzura imobilului

determinată de vechimea acestuia, în lipsa unor date concrete privind starea

imobilului la acea dată privind uzura acestuia determinată din alte împrejurări

și care ar putea eventual antrena culpa în utilizare a reclamantei.

Deși expertul menționează că în cel

de-al doilea tabel din cea de-a doua varianta se realizează o evaluare la data

de 04 mai 2007, instanța are în vedere ca această mențiune vizează doar faptul

ca expertul a avut în vedere starea imobilului de la acea dată, respectiv uzura

imobilului determinata de vechimea acestuia, de vreme ce au fost avute în

vedere aceleași oferte corespunzătoare datei efectuării expertizei în

rejudecare - 2014, Astfel, în această a doua variantă expertul a stabilii un

preț al imobilului corespunzător anului 2014 - luând în considerare aceleași

oferte - de 174.147 euro, respectiv un preț de 243.805,80 euro prin aplicarea

indicilor statistici din 2014 raportat la anul 2007, ținând seama de starea

imobilului din momentul evicțiunii.

Așa fiind, în urma aplicării indicilor

statistici din anul 2014 raportat la anul 2007 - anul evicțiunii reclamantei,

an în care aceasta a pierdut bunul urmare admiterii acțiunii în revendicare

formulată de fostul proprietar prin sentința civilă nr. 3391/2006 pronunțată de

Judecătoria sector 2 București, rămasă definitivă prin Decizia nr. 581 din 04

mai 2007 pronunțată de Tribunalul București - a rezultat o sumă de 243.805,80 euro.

Reținând că în cauză nu s-a făcut

nicio proba în sensul că uzura Imobilului ar fi fost determinată de reclamantă,

la momentul evingerii acesteia și efectuării expertizei de către expert F.,

constatându-se de către acesta că imobilul avea o uzură determinată doar de

vechimea acestuia, Curtea a omologat expertiza In această a doua variantă.

De asemenea, Curtea a avut în vedere

momentul evingerii reclamantei - anul 2007 -justificat de faptul că legiuitorul

a consacrat în sarcina statului prin art. 50 alin. (2)

1

Legea nr. 10/2001

obligația specială pentru evicțiune având ca fundament o reparație socială

acordată celor ce s-au încrezut eu bună-credință în politicile sale, transpuse,

printre altele, într-o lege ce le-a îngăduit dobândirea la un preț social a

imobilelor deținute cu titlu de chiriași, și cărora același stat nu le-a putut

garanta păstrarea proprietăților față de modul în care a reglementat

despăgubirea foștilor proprietari ai imobilelor vândute.

Atâta timp cât, în mod irevocabil,

potrivit celor anterior arătate, s-a stabilit că reclamanta este îndreptățită a

fi despăgubită pentru evicțiunea suferită la nivelul valorii de piață a bunului

imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza

Legii nr. 112/1995, această despăgubire nu poate viza decât valoarea de piață a

bunului la momentul producerii evicțiunii.

Dispoziția înscrisă în art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, republicată este clară și lipsită de orice nuanțe ori

distincții, aceasta recunoscând categoriei de subiecte la care se referă - și

din care s-a stabilit că și reclamanta face parte - dreptul la restituirea

prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale

de evaluare, pe baza unei expertize administrate în acest scop.

În referire la teren, cu privire la

care apelantul a formulat obiecție, iar instanța a apreciat că reprezintă o

chestiune de fond, Curtea a avui în vedere mențiunile înscrise în contractul de

vânzare-cumpărare din 20 ianuarie 1999 exhibat de reclamantă în conținutul

căruia stă înserat faptul că odată cu locuința se vinde și 67,93 mp, teren sub

construcție, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996, reclamanta devenind astfel

proprietară și asupra terenului. Mai mult, de vreme ce în acest contract nu se

face nicio precizare în sensul că prețul achitat de reclamantă conform Legii

nr. 112/1995 reprezintă doar prețul construcției, nici instanța nu are a face

nicio diferență în sensul că reclamantei i s-ar cuveni numai contravaloarea

construcției și nu și a terenului asupra căruia a devenit proprietară prin

contractul sus-indicat,

În consecință, In raport de

considerațiile mai sus expuse, Curtea, în baza art. 296 C. proc. civ., a admis

apelul, a schimbat, în parte, sentința apelată, în sensul că a obligat pârâtul E.

la piața către reclamantă a sumei de 243.805,80 euro, în echivalent lei la data

plății, menținând restul dispozițiilor sentinței apelate.

În baza art. 298 cu referire la art,

274 C. proc. civ., Curtea a obligat intimata reclamantă la plata către apelant

a sumei, de 600 lei, reprezentând cheltuieli de judecată reprezentând onorariu

de expert.

Împotriva acestei decizii a declarat

recurs pârâtul E. prin B. București.

Prin motivele de recurs întemeiate în

drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul pârât a

criticat hotărârea recurată sub următoarele aspecte:

Hotărârea este nelegală și netemeinică

întrucât instanța, în mod greșit, a stabilit în sarcina E. obligația de plata a

sumei de 243.805,80 euro în echivalent în lei la data plații, reprezentând

valoarea de piața a imobilului în litigiu.

Pentru a fi aplicabile dispozițiile 50

alin. (3) din Legea nr. 10/2001 și pentru ca E. sa poată fi obligat la

restituirea prețului de piața plătit de chiriași în baza contractelor de

vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995 se cere să fie întrunite cumulativ

doua condiții și anume; încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi

făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua

condiție prevăzuta imperativ de lege este ca aceste contracte de vânzare-cumpărare

să fi fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și

irevocabilă.

Nerespectarea dispozițiilor Legii nr.

112/1995 de către reclamanta rezidă în faptul că urmărind sa încheie un

contract de vânzare-cumpărare avea obiigațîa de a cunoaște care este titlul de

proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca în calitate de cumpărătoare

a unui bun important, cum este un apartament, sa nu efectueze un minim de

diligente pentru a afla situația juridica a imobilului. Daca ar fi tăcut aceste

minime diligente ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în

litigiu s-a făcut rară titlu valabil și prin urmare nu putea face obiectul

Legii nr. 112/1995.

Reclamanta fără a depune minime

diligente în sensul cunoașterii situației juridice a imobilului, a înțeles să

încheie contractul de vânzare din 20 ianuarie 1999 cu Primăria Municipiului

București, dobândind dreptul de proprietate asupra imobilului situat în

București, sector 2.

Faptul ca reclamanta nu a depus minime

diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare, pentru

cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului

echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995 având în vedere ca exercitarea

cu buna credința a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiție

intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub

imperiul respectivei legi, respectiv validitatea cauzei.

Existența sau inexistența bunei

credințe a chiriașului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiza a

respectării sau eludării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, trebuind sa fie

examinate toate cerințele prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru perfectarea

valabila a contactului de vânzare cumpărare.

În speța de față așa cum s-a statuat

prin sentința civilă nr. 3391 din 19 aprilie 2006 judecătoria sectorului 2

București a reținut ca respectivul imobil a fost naționalizat în baza

Decretului nr. 92/1950 și prin urmare au putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

Față de cele prezentate rezultă ca

preluarea imobilului în litigiu s~a realizat tară titlu valabil și prin urmare,

rezulta fără putință de tăgadă că încheierea contractului de vânzare cumpărare

s~a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

În consecință având în vedere ca

reclamanta își invoca propria turpitudine și anume încălcarea dispozițiilor

legale la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru a obține

recunoașterea unul drept ceea ce nu este admisibil, aceasta nu poate beneficia

de restituirea prețului la valoarea de piață.

În ceea ce privește cea de-a doua

condiție prevăzuta imperativ de lege, arată că deposedarea reclamanților de

imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei

acțiuni în revendicare, contractul de vânzare cumpărare încheiat în baza

prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanta și Primăria Municipiului

București nefiînd anulat, printr-o hotărâre judecătoreasca definitiva și

irevocabila.

Atâta timp cât nu au fost întrunite

condițiile prevăzute de dispozițiile legale, instanța a pronunțat o hotărâre

nelegaia și netemeinică, dispunând stabilirea obligației de plata a sumei de

243.805,80 euro lei reprezentând prețul de piața al imobilului din București, sector

2.

Valoarea reținută în raportul de

expertiză a fost omologată în mod eronat de către instanța de apel la valoarea

stabilită la momentul producerii evicțiunii întrucât acesta nu reflecta prețul

real al imobilului în discuție.

În ceea ce privește data la care

trebuie calculată valoarea de piața a imobilului ce face obiectul raportului de

expertiză, consideră că aceasta ar trebui sa fie data efectuării expertizei și

nu la momentul în care prețurile imobilelor au înregistrat cotele cele mai

ridicate (2007-2008).

În mod eronat expertul a evaluat

terenul de sub clădire, propunând prețuri separate atât pentru apartament cât

și pentru teren, această modalitate de calcul conducând la o creștere

artificială a valorii de piața a imobilului.

Terenul aferent construcției nu a fost

dobândit de reclamanți în baza unui act juridic civil prin plata prețului

aferent acestuia, ci în virtutea legii, în conformitate cu art. 33 din H.G. nr.

20/1997 care dispune ca în situațiile de vânzare către chiriași a

apartamentelor dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat

sub construcții.

Este de notorietate că nu există nicio

vânzare - cumpărare ori ofertă de vânzare - cumpărare în care să se delimiteze

cele doua componente ale imobilului (teren și construcție) și în care sa se

propună prețuri separate.

Având în vedere faptul că la data

achiziționării imobilului reclamanții nu au achitat valoarea defalcată pentru

construcție și teren, în mod greșit expertul a evaluat terenul separat prin

raportul de expertiză.

Suma stabilită în raport este exagerat

de mare pentru imobilul în cauză, reclamanții achizitionandu-l la un preț

social, preferențial, cu mult sub prețul pielii, astfel că în speța operează

îmbogățirea fără justă cauză. In aceste condiții reclamanții încasează o

diferența de suma în plus fața de valoarea achitata în contractui de vânzare

cumpărare.

Obligația de garanție pentru evicțiune

nu presupune în niciun caz valoarea de piața a imobilului, cu atât mai mult în

situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

O aplicare corectă a dispozițiilor

legale ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori; stabilirea

valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamantă); stabilirea

valorii de piață la momentul evicțiuniî; diferența între valoarea de piață a imobilului

la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață

la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare

reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.

Cum aceste imobile nu au fost

dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața libera,

obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței

libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin

norme speciale.

Jurisprudența Curții Europene a

Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga

valoare de piață a imobilului, fiind considerată suficienta o indemnîzare care

reprezintă o parte din această valoare (Velikovi c. Bulgariei), ori

contravaloarea prețului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (Tudor Tudor

c. României). Invocă în acest sens și hotărârea Pîncova si Pine c. Republicii

Cehe.

În cauză a formulat întâmpinare

intimata reclamantă A., solicitând respingerea recursului formulat de pârâtul E.,

criticile aduse deciziei recurate fiind nefondate.

La termenul din 19 mai 2015, intimata

reclamantă, prin avocat a invocat excepția nulității recursului având în vedere

faptul că recurentul a indicat formal motivul de nelegalitate prevăzut de art.

304 pct. 9 C. proc. civ., fără însă să dezvolte critici care să se circumscrie

acestui motiv de recurs.

Analizând criticile formulate, ce se

circumscriu dispozițiilor art. 304 pct. 8 și 9 C.procciv. - și înlătură astfel

excepția nulității invocată de către intimata reclamantă, Înalta Curte constată

că recursul este nefondat în considerarea argumentelor ce succed;

1 .Prin Decizia nr. 4346 din 9

octombrie 2013 a Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a admis recursul

declarat de Statul român prin E., și E. prin B. a Municipiului București; a

fost casată decizia recurată și s-a irimis cauza spre rejudecare aceleiași

instanțe.

La pronunțarea soluției, Înalta Curte

a reținut că susținerea recurenților, conform căreia nu ar fi îndeplinite în

cauză condițiile de fond ale angajării răspunderii pentru evicțiunea specială

reglementată de Legea nr. 10/2001 nu poate fi primită.

S-a statuat că instanța de apel a

făcut în mod corect aplicarea dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr.

10/2001, referitoare la răspunderea stalului în cazul chiriașilor-cumpăratori

care sunt evinși de bunul lor, în urma admiterii acțiunii în revendicare.O

asemenea situație înseamnă, implicit, lipsirea de efecte juridice a

contractului de vânzare-cumpărare deținut, fără ca desființarea actului juridic

să presupună, cum eronat pretind recurenții, constatarea în prealabil, a

nulității acestuia.

De altfel, problema de drept

referitoare la accepțiunea sintagmei „desființare a contractului" a fost

deja tranșată prin decizia de casare a instanței de recurs în care s-a reținut

că „modalitățile de desființare prin hotărâri judecătorești definitive șl

irevocabile a unor astfel de contracte sunt cele prevăzute de art. 20 alin. (2)

1

din lege, anume, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei

acțiuni în revendicare".

Referitor la cealaltă condiție a

angajării răspunderii pe temeiul art. 50

1

(respectiv, încheierea

contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea legii) a cărei neîndeplînire

în speță se pretinde, critica formulată pune, de asemenea, în discuție,

autoritatea de lucru judecat a unor hotărâri anterioare care au statuat asupra

acestui aspect.

Astfel, conform sentinței civile nr. 3391

din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sector 2 București, s-a reținut că titlul

pârâtei „este valid pentru că nu s-a cerut anularea Iui, iar potrivit Deciziei nr.

1378 din 30 septembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă

(pronunțată în recurs), s-a consemnat că buna-credință a cumpărătoarei este

necontestată în cauză.

Așa cum a reținut instanța de apel,

ceea ce au statuat în mod irevocabil instanțele anterioare nu mai poate fi

reevaluat jurisdicțional fără înfrângerea autorității de lucru judecat.

Prin urmare, prin hotărârea pronunțată

anterior de către Înalta Curte de Casație și Justiție s-a statuat eu putere de

lucru judecat cu privire la îndeplinirea în cauză a condițiilor de fond ale

angajării răspunderii pentru evicțiunea specială reglementată de Legea nr.

10/2001 și aplicarea dispozițiilor art. 50

1

din aceeași lege.

Ca atare, criticile referitoare la

modalitatea în care decizia din apel a reținut îndeplinirea condițiilor de fond

ale răspunderii pentru evicțiune sunt nejustificate.

referitoare la evaluarea terenului de sub clădire, încadrabilă în dispozițiile

art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că în mod corect instanța

de apel a reținut clauzele contractului - de vreme ce în contractul de vânzare

- cumpărare din 20 ianuarie 1999, exhibat de reclamantă, nu se face nicio

precizare în sensul că prețul achitat de conform Legii nr. 112/1995 reprezintă

doar prețul construcției, nici instanța nu a făcut nicio diferență în sensul că

reclamantei i s-ar cuveni numai contravaloarea construcției și nu și a

terenului asupra căruia a devenit proprietară prin acest contract. Conform

mențiunilor înscrise în contractul de vânzare- cumpărare din 20 ianuarie 1999,

o dată cu locuința se vinde și 67,593 mp teren sub construcție, conform art. 33

din H.G. nr. 20/1996, reclamanta devenind astfel proprietară și asupra

terenului.

consideră reclamantul că trebuie calculată valoarea de piața a imobilului este

nefondată.

în mod judicios instanța de apel avut

în vedere momentul evingerii reclamantei - anul 2007 - justificat de faptul că

legiuitorul a consacrat în sarcina statului prin art. 50 alin. (2)

1

Legea nr. 10/2001 obligația specială pentru evicțiune având ca fundament o

reparație socială acordată celor ce s~au încrezut cu hună-credință în

politicile sale, transpuse, printre altele. într-o lege ce le-a îngăduit

dobândirea la un preț social a imobilelor deținute cu titlu de chiriași, și

cărora același stat nu le-a putut garanta păstrarea proprietăților față de

modul în care a reglementat despăgubirea foștilor proprietari ai imobilelor

vândute.

Atâta tirnp cât s-a stabilit că reclamanta

este îndreptățită a fi despăgubită pentru evicțiunea suferită la nivelul

valorii de piață a bunului imobil dobândit în temeiul contractului de

vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, această despăgubire nu

poate viza decât valoarea de piață a bunului la momentul producerii evicțiunii

și a lipsirii sale de bun, și anume anul 2007.

ca jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea

cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piață a imobilului- fiind

considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această

valoare - nu este fondată.

Din perspectivă convențională, Curtea

Europeană a Drepturilor Omului în cauza Tudor Tudor contra României din 24

martie 2009 a reținut că jurisprudența furnizată de Guvern indica faptul că

persoanelor aflate în situația reclamantului li s-ar fi acordat cel puțin

prețul de cumpărare indexat și, eventual, despăgubiri până la valoarea de piață

actuală a proprietății, precum și rambursarea oricăror costuri angajate în

limite rezonabile pentru întreținerea casei.

De asemenea, s-a statuat că deși

Curtea nu poate specula în acest caz care ar fi fost soluția unei acțiuni în

despăgubire dacă reclamantul ar fi ales să o introducă, aceasta observă că

sumele acordate de instanțele interne în situații similare sunt mult mai mari

decât cele din Cauza Pincova și Pine, în care Curtea a constatat o încălcare a

art. 1 din Protocolul nr. 1 în măsura în care reclamanților, care se aflau

într-o situație similară cu cea a reclamantului din cauza respectivă, li s-a

acordat numai prețul de cumpărare ca despăgubire pentru proprietatea pierdută.

Față de cele ce preced, Înalta Curte

constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins, în temeiul

dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NOMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția nulității recursului

invocată de intimata reclamantă A.

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de pârâtul E. prin B. București împotriva Deciziei nr. 66/A din data

de 12 februarie 2015 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și

pentru cauze cu minori și de familie,

Irevocabilă,

Pronunțata îti ședință publică, astăzi

19 mai 2015.