ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1320/2015

Decizia nr. 1320/2015 Deliberând asupra recursului de față, în condițiile art. 256 C. proc. civ., constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr. x/3 din 6 noiembrie 2008, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin B., B. și Municipiul București prin primarul general, obligarea acestora să-i restituie suma de 4304,56 lei (43.045.641 lei vechi) actualizată conform indicelui de inflație, sumă plătită eu titlu de preț pentru apartamentul, situat în sector 2, București; să fie obligați pârâții la plata sumei de 250.000 euro, echivalent în lei la cursul oficial la data plății, reprezentând diferența dintre sporul de valoare al apartamentului și prețul actualizat conform indicelui de inflație.

În motivare, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare din 20 ianuarie 1999 încheiat cu Primăria municipiului București, prin SC C. SA a cumpărat, în temeiul Legii nr, 112/1995, imobilul situat în București, sector 2, locuință pe care anterior o ocupase în baza contractului de închiriere din 10 mai 1984, iar prețul apartamentului a fost de 56.692.506 lei (vechi), pe care I-a achitat integral.

A susținut că, în caz de evicțiune totală, vânzătorul trebuie să restituie integral prețul primit, fiind obligat totodată, să plătească cumpărătorului diferența dintre preț și sporul de valoare și că este îndreptățită Ia plata acestei sume deoarece prin sentința civilă nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 București a fost obligată să lase imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie numitei D. Statul român prin B. și B. au formulat cerere de chemare în garanție a SC C. SA solicitând ca în cazul în care se va trece peste excepția lipsei calității procesuale pasive a acestor instituții, chemata în garanție SC C. SA să fie obligată la restituirea comisionului de 1% încasat la încheierea contractului de vânzare cumpărare.

A fost administrată proba cu expertiză, prin care s-a stabilit că valoarea de circulație a terenului și a construcției, era în luna mai 2007 de 248.832 euro, echivalentul sumei de 894.697 lei. Prin sentința civila nr. 511 din 13 aprilie 2010, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis, în parte, acțiunea formulată de reclamanta A. și a obligat pârâtul Municipiul București prin primarul general să-i plătească acesteia suma de 894.697 lei, reprezentând despăgubiri pentru evicțiune. A admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Statul român prin E., precum și a pârâtului E. și a respins pe cale de excepție, acțiunea față de acești pârâți. A respins, ca rămasă fără obiect, cererea de chemare în garanție.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare cumpărare din 20 ianuarie 1999, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 între Primăria municipiului București și reclamantă, aceasta din urma a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului din București, sector 2. Prin sentința civilă nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 București, definitivă și irevocabilă, reclamanta a fost obligată să lase în deplină proprietate și posesie imobilul menționat, către moștenitoarea fostului proprietar deposedat abuziv, D. Reclamanta a fost evinsă de imobilul cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, astfel că sunt aplicabile dispozițiile art. 1337 C. civ., conform cărora vânzătorul este de drept obligat a răspunde către cumpărător pentru evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut.

S-a reținut că obligația de garanție pentru evicțiune revine vânzătorului, în speță pârâtului Municipiul București prin primarul general și s-a apreciat că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 50 alin. (2), (2) 1 și (3) din Legea nr, 10/2001, deoarece contractul de vânzare-cumpârare încheiat de reclamantă în temeiul Legii nr. 112/1995 nu a fost desființat, astfel că nu se pune problema restituirii prețului de către E. În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul Statul român prin E., tribunalul a constatat că aceasta a rămas fara obiect, în condițiile în care acțiunea principală a fost respinsă față de pârâtul menționat. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Municipiul București prin primarul general.

Prin Decizia civilă nr. 125/A din 09 februarie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost admis apelul, desființată sentința și trimisă cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 nu reprezintă decât o aplicație particulară a dispozițiiior de drept comun cuprinse în art. 1344 C. civ. și se referă exact la situația intimatei-reclamante, respectiv la pierderea bunului de către chiriașul cumpărător, în urma admiterii unei acțiuni în revendicare formulată de fostul proprietar.

În consecința, potrivit dispoziției speciale menționate, obligația de restituire a sumelor solicitate de reclamantă prin acțiune cade în sarcina E. Decizia din apel a rămas irevocabilă prin respingerea recursului declarat de pârâtul Statul român prin E. prin B. a municipiului București, conform Deciziei nr. 366 din 25 ianuarie 2012 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a I civilă.

Prin sentința civilă nr. 1181 din 29 mai 2012, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis în parte acțiunea reclamantei, în contradictoriu cu pârâtul E., a obligat acest pârât să plătească reclamantei valoarea de piață a imobilului în litigiu, în cuantum de 248.832 euro, echivalent în lei la data plații efective și suma de 2.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată; a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamantă împotriva pârâților Municipiul București prin primarul general și Statul român prin E. și cererea de chemare în garanție formulată de Statul român prin E. și E. împotriva SC C. SA.

Pentru a hotărî astfel, instanța de rejudecare a reținut a apreciat că este vorba de un caz special de răspundere pentru evicțiune, derogatoriu de Ia dreptul comun, iar conform principiului „specialia generalihus derogam", sunt aplicabile dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea specială, nr. 10/2001, potrivit cărora, „restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2) 1 se face de către E. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995". În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor, potrivit dispozițiilor coroborate ale art. 50 alin. (2), (2) 1 și (3) din Legea nr. 10/2001, tribunalul a reținut că legiuitorul a făcut distincție între contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea legii și contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea legii de către foștii chiriași, în funcție de această distincție, cumpărătorul evins având dreptul la valoarea de piață a imobilului sau la restituirea prețului plătit actualizat.

În condițiile în care nu s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare prîntr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, dar a fost admisă acțiunea în revendicare, tribunalul a constatat că reclamanta-cumpărătoare are dreptul la restituirea valorii de piață a imobilului, neilind vorba despre un contract încheiat cu eludarea legii. Potrivit raportului de expertiză această valoare a fost stabilită la suma de 248.832 euro, echivalent în lei la data plății efective. E. a declarat apel, iar prin Decizia nr. 31/A din 11 februarie 2013 Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a respins apelul ca nefondat.

La adoptarea soluției, instanța de apel a constatat că în primul ciclu procesual s-a reținut, cu putere obligatorie pentru instanța de rejudecare, incidența în cauză a dispozițiilor art 50 1 din Legea nr. 10/200), faptul că aceste dispoziții reglementează un caz special de răspundere pentru eviciune, derogatoriu de la dreptul comun și calitatea procesuală pasivă a E., care este ținut să răspundă față de chiriașii aflați înir-o astfel de situație specială. Din interpretarea sistematică a dispozițiilor art. 50 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 rezultă că legiuitorul a înțeles să despăgubească diferit pe chiriașii cumpărători în baza Legii nr. 112/1995 care sunt evinși de bunul imobil cumpărat, după cum au încheiat actul de cumpărare cu sau fără respectarea legii ce a stat la baza încheierii lor, cum în mod corect au apreciat și instanțele anterioare.

Or, din probele administrate, a rezultat că reclamanta a fost deposedată de imobilul deținut în baza contractului încheiat în baza Legii nr, 10/2001, urmare a admiterii acțiunii în revendicare conform sentinței civile nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 București, în considerentele căreia s-a reținut calitatea de cumpărător de bună-credință a chiriașului evins. în raport de această situație de fapt și în baza dispozițiilor legale speciale, ce se impuneau a fi aplicate în cauză, s-a apreciat că intimata reclamantă este îndreptățită să primească de la apeiantul-pârât E. valoarea de piață a imobilului și nu prețul reactualizat.

Criticând această soluție, apelantul-pârât a susținut că nu erau îndeplinite în cauză dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, pentru despăgubirea intimatei reclamante la valoarea prețului de piață al imobilului, neexistând în cauză o hotărâre judecătorească irevocabilă prin care să se fi statuat asupra bunei credințe a acesteia ia momentul încheierii actului în baza Legii nr. 112/1995.

S-a constatat că aplicarea în speță a dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 nu mai poate fi criticată în rejudecare, în raport de dezlegarea obligatorie dată acestei probleme de drept prin hotărârile pronunțate în primul ciclu procesual, iar buna credință a intimatei reclamante la încheierea actului de vânzare - cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 a fost expres reținută în considerentele Deciziei civile nr. 581 din 04 mai 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă și de contencios administrativ, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1378 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Nefondată a fost apreciată și critica prin care apelantul pârât a susținut că Instanța de fond ar fi greșit când a omologat raportul de expertiză efecluat.

Raportul de expertiză a fost efectuat în cauză cu ocazia judecății în primă instanță, în primul ciclu procesual, iar concluziile sale nu au fost contestate de părți, deși instanța a acordat un termen tocmai pentru ca acestea să ia cunoștință de expertiză și să formuleze eventuale obiecțiuni. Cu ocazia rejudecării, apelantul-pârât nu s-a prezentat și nu a solicitat în scris instanței de rejudecare refacerea raportului de expertiză, situație în care- în mod corect instanța de fond a ținut seama ia pronunțarea deciziei recurate de concluziile acestui raport de expertiză.

De asemenea, a fost găsită neîntemaiată critica referitoare la respingerea cererii de chemare în garanție în condițiile în care din probele administrate a rezultat că societatea chemată în garanție a participat Ia încheierea contractului de vânzare - cumpărare, în calitate de mandatar al instituției vânzătoare Primăria Municipiului București, iar pentru serviciile prestate cu această ocazie în favoarea mandantei a primit o sumă egală cu 1% din prețul achitat de intimata cumpărătoare pentru imobil Decizia a fost atacată cu recurs de către Statul român prin E. și E. Prin Decizia civilă nr. 4346 din 9 octombrie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, a admis recursul declarat de Statul român prin E. și E. prin B. a municipiului București; a casat decizia rec urată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Pentru a decide astfel, Înalta Curte a reținut următoarele: - Susținerea recurenților, conform căreia nu ar fi îndeplinite condițiile de fond ale angajării răspunderii pentru evicțiunea specială reglementată de Legea nr. 10/2001 nu poate fi primită. Sub acest aspect, instanța de apel a făcut în mod corect aplicarea dispozițiilor art. 50* din Legea nr. 10/2001, referitoare la răspunderea statului în cazul chiriașilor-cumpărători care sunt evinși de bunul lor în urma admiterii acțiunii în revendicare. O asemenea situație înseamnă, implicit, lipsirea de efecte juridice a contractului de vânzare-cumpărare deținut, fără ca desființarea actului juridic să presupună, cum eronat pretind recurenții, constatarea în prealabil, a nu ii lății acestuia.

De altfel, această problemă de drept referitoare la accepțiunea sintagmei „desființare a contractului" a fost deja tranșată prin decizia de casare a instanței de recurs în care s-a reținut că „modalitățile de desființare prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile a unor astfel de contracte sunt cele prevăzute de art. 20 alin. (2) 1 din lege, anume, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare". Referitor la cealaltă condiție a angajării răspunderii pe temeiul art. 50 1 (respectiv, încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea legii) a cărei neîndeplinire în speță se pretinde, critica formulată pune, de asemenea, în discuție, autoritatea de lucru judecat a unor hotărâri anterioare care au statuat asupra acestui aspect.

Astfel, conform sentinței civile nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sector 2 București, s-a reținut că titlul pârâtei „este valid pentru că nu s-a cerut anularea lui", iar potrivit Deciziei nr. 1378 din 30 septembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, (pronunțată în recurs), s-a consemnat că huna-credință a cumpărătoarei este necontestată în cauză. Or, ceea ce au statuat în mod irevocabil instanțele anterioare nu mai poate fi reevaluat jurisdicțional tară înfrângerea autorității de lucru judecat. Ca atare, critici le referitoare la modalitatea în care decizia din apel a reținut îndeplinirea condițiilor de fond ale răspunderii pentru evicțiune sunt nejustificate. - Are însă caracter întemeiat și urmează să fie primită ca atare, critica vizând mcălcarea dreptului de apărare al pârâtului, prin respingerea cererii de efectuare a unei expertize în faza procesuală anterioară.

Astfel, instanța de apel a considerat că nu poate fi încuviințată proba întrucât, cu ocazia rejudecării la fond, nu s-a solicitat refacerea raportului de expertiză și, de asemenea, nu a fost cerută proba nici prin motivele de apel. Procedând de această manieră, instanța a ignorat, pe de o parte, faptul că era învestită cu o critică vizând modalitatea în care se realizase evaluarea imobilului (pretinzându-se, de către apelant, nesocotirea criteriilor de determinare a prețului de piață, cu consecința unei îmbogățiri farăjustă cauză în favoarea reclamantei) iar, pe de altă parte, a fost nesocotit regimul juridic specific unei căi devolutive de atac. Judecând într-o cale ordinară de atac, instanța de apel nu se limitează doar la o cenzură de legalitate, ci este chemată să stabilească și elementele de fapt ale pricinii, evident în limitele devoluțiunii fixate prin cererea de apel.

Or, fiind învestită cu o critică ce viza întinderea despăgubirilor, instanța nu se putea limita, în realizarea controlului, la a susține că nu s-a cerut o contraexpertiză cu ocazia rejudecării în prima instanță. Aceasta, mai ales în condițiile în care prima expertiză efectuată - și pe care a fost fundamentată ulterior soluția - s-a realizat în fața unei instanțe care a reținut lipsa calității procesuale a Ministerului Finanțelor (abia în căile de atac exercitate tranșându-se problema legitimării procesuale a acestui pârât). Este eronat, totodată, considerentul instanței de apel conform căruia proba nu putea fi încuviințată deoarece nu a fost solicitată prin motivele de apel, cu trimitere la dispozițiilor, art. 292 alin. (1) C. proc.

civ. Atâta vreme cât instanța fusese învestită cu motivul de critică referitor la evaluarea imobilului, rezultă că dezbaterile asupra probatoriului cauzei se puteau purta și asupra solicitării efectuării unei noi expertize și că, astfel, cererea pe acest aspect a apelantului-pârât nu era în afara cadrului procesual ci, dimpotrivă, în legătură cu susținerea unui motiv de apel. Altminteri, partea s-ar afla într-o altă situație juridică, aceea reglementată de art, 292 alin. (2) C. proc. civ., când nu și-ar fi motivat calea de atac, iar „instanța de apel se pronunța tn fond numai pe baza celor invocate la prima instanță". În realitate în limitele devoluțiumi fixate prin cererea de apel, instanța trebuia să procedeze în condițiile stabilite prin art. 295 C. proc.

civ., ordonând refacerea sau completarea expertizei, probă necesară pentru soluționarea cauzei față de criticile asupra cărora urma să se pronunțe. Procedând diferit, curtea de apel a nesocotit caracterul devolutiv al caii de atac și s-a limitat, în judecata realizată, la a considera că elementele de fapt ale pricinii sunt definitiv stabilite, realizând doar un control de legalitate. Față de încălcarea normelor procedurale menționate și a regulilor desfășurării judecății în apel, Înalta Curte a constatat incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ. (text în care, conform art. 306 alin. (3) C. proc. civ., sunt încadrabile criticile vizând încălcarea dreptului de apărare) și, admițând recursul, a casat decizia cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Separat de aspectele arătate anterior, referitoare la greșita evaluare a cererii de probe în apel, s-au dat îndrumări ca instanța de rejudecare să aibă în vedere, în reținerea cadrului procesual al judecății, și faptul că prin decizia de casare s-a stabilit legitimarea procesuală pasivă a E., iar admiterea prezentului recurs și în considerarea poziției de subiect de drept procesual a Statului român s-a făcut doar din considerente de ordin formal, determinate de menționarea acestuia în dispozitivul deciziei din apel. Dosarul a fost reînregistrat pe rolul. Curții de Apel București, secția a IIl-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, la data de 29 octombrie 2013, sub nr. x/3/2008**. În rejudecare, prin încheierea de ședință dîn 20 martie 2014, instanța de apel a încuviințat proba cu expertiză tehnică evaluatorie, având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a imobilului.

în litigiu, la momentul efectuării expertizei. Potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară efectuat de expert ing. F., valoarea de circulație a imobilului în litigiu, la momentul efectuării expertizei, a fost calculat prin două metode: metoda comparației directe și metoda costului standard. în opinia expertului, metoda cea mai elocventă a se lua în caicul este cea prin comparație directă, valoarea imobilului fiind astfel de 127.526 euro = 569.352,58 lei (leu/euro 4,4646 lei). Intimata- reclamantă A. și apelantul- pârât E. și au formulat obiecțiuni Ia raportul de expertiză tehnică judiciară, Instanța a încuviințat obiecțiunile apelantului referitoare la faptul dacă expertul a avut posibilitatea de a viziona imobilul și în interior, respectiv dacă a avut în vedere finisaje medii sau nu; totodată, a încuviințat obiecțiunile formulate de intimata reclamantă.

În ce privește obiecțiunea formulată de apelant referitoare la terenul de sub clădire, instanța a apreciată că reprezintă o chestiune de fond care urmează a fi analizată odată cu soluționarea apelului. Prin răspunsul la obiecțiunile formulate, expertul a arătat că fa convocare nu s-a prezentat niciuna dintre părți și că la efectuarea expertizei a întrebuințat și datele din expertiza întocmită anterior de expert F., deoarece nu i s-a oferit posibilitatea de a viziona imobilul șt în interior. Evaluarea imobilului s-a făcut prin două metode: metoda comparației directe și metoda costului standard. Ambele metode duc la o valoare finală de circulație liberalizată (deci valoare de piață).

Mai mult, în concluziile finale ale raportului, expertul a menționat că valoarea de circulație a imobilului este cea calculată prin metoda comparației directe (127.526 euro) fiind cea mai elocventă, În expertiză s-a ținut cont de prețurile practicate pe piața imobiliară, prețul de 980,21 euro/m.p. fiind doar prețul unitar al terenului, calculat separat prin metoda costului standard. În anunțul Ofertei 2 din raport, se observă că acesta arată și harta cu zona unde se află imobilul ofertat, zona aproape identică cu cea a imobilului în litigiu. Intimata reclamanta a formulat obiecțiuni la răspunsul la obiecțiunile formulate de către expertul F. Instanța de apel, în urma deliberării, cât privește obiecțiunea referitoare la locația imobilului, a reținut justificarea expertului în sensul că respectiva comparabilă 2 se află în imediata apropriere a imobilului în litigiu, astfel că nu se mai impune a se răspunde la această obiecție.

A fost însă încuviințată obiecțiunea privitoare la faptul că expertul a avut în vedere doar exteriorul imobilului și a făcut presupuneri în legătură cu interiorul acestuia. Ca urmare, s-a dispus revenirea cu adresă către expert în vederea evaluării imobilului ia data efectuării expertizei urmând a ține seama de situația de fapt actuală pe care acesta o regăsește, dar și în varianta găsită de expert la momentul expertizei în fond, care ia în considerare o uzură a imobilului determinată doar de vechimea acestui bun. Prin urmare, pentru situația în care imobilul nu poate fi vizionat în interior s-a dispus a se efectua o variantă care să aibă în vedere starea imobilului determinată de uzură, câtă vreme expertul F. nu a constatat o altă uzură a imobilului determinată de alte împrejurări și sa aplice corecțiile necesare în cazul în care comparabilele prezintă altă stare.

Totodată, s-a dispus ca expertul să întocmească lucrarea având în vedere vechimea imobilului în litigiu și să aplice corecțiile care se impun în cazul în care comparabilele au o altă vechime. Ca răspuns la obiecțiuni, expertul a arătat că imobilul prezintă o uzură de cea. 50 ani, așa cum de altfel a apreciat și expertul F., însă acesta a aplicat un coeficient de uzură mai mic de 0,72, deși în Ghid, coeficientul este de 0,44, așa cum l-a aplicat în prezenta expertiză, justificând, totodată, conduita expertului F. prin faptul că pe teren acesta să fi apreciat o uzură reală mai mică decât cea normativă având în vederea vechimea construcției, permisă de același normativ invocat.

Prin Decizia nr. 66/A din data de 12 februarie 2015, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul formulat de apelantul pârât E., reprezentat de B. a municipiului București, împotriva sentinței civile nr. 1181 din 29 mai 2012, pronunțată de Tribunalului București, secția a V-a civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă A., intimații pârâți Municipiul București prin primarul general și Statul român prin E. și intimata chemată în garanție SC C. SA. A schimbat în parte sentința apelată în sensul că a fost obligat pârâtul E. la plata către reclamantă a sumei de 243.805,80 euro, în echivalent lei la data plății. S-au menținut restul dispozițiilor sentinței apelate și a fost obligată intimata reclamantă la 600 lei, cheltuieli de judecată către apelanți.

Pentru a se pronunța astfel, instanța, în limitele impuse de art. 315 C. proc. civ., a reținut următoarele: Față de statuarea instanței de recurs, cu caracter irevocabil în sensul că în mod greșit instanța de apel nu a încuviințat apelantului efectuarea unei noi expertize evaluatorii a imobilului în litigiu, reținând, totodată, că toate aspectele de drept aduse în discuție prin cererea de apel au primit o dezlegare irevocabilă, instanța de rejudecare a dispus administrarea acestei probe, astfel cum s-a arătat mai sus.

Expertul, ținând seama și de obiecțiunile încuviințate, a evaluat separat imobilul în litigiu aplicând corecții pentru vechimea construcției și starea imobilului la data efectuării expertizei - 2014 (stare puternic deteriorată), stabilind o valoarea de 127.912 euro, echivalent a 571.075 lei, la calculul căreia a fost avută în vedere uzura imobilului determinată de vechimea construcției și uzura determinată de starea în care se afla imobilul la respectiva dată (2014), apreciată de expert din exterior ca fiind puternic deteriorată. Într-o altă variantă, expertul a evaluat imobilul și corespunzător stării acestuia când a efectuat expertiza expertul F. și a aplicat aceeași uzură ca acesta, folosind aceeași metodă și aceleași oferte ca și în prima variantă.

Cu alte cuvinte, în această a doua variantă, expertul a evaluat imobilul ținând seama doar de uzura imobilului determinată de vechimea acestuia, în lipsa unor date concrete privind starea imobilului la acea dată privind uzura acestuia determinată din alte împrejurări și care ar putea eventual antrena culpa în utilizare a reclamantei.

Deși expertul menționează că în cel de-al doilea tabel din cea de-a doua varianta se realizează o evaluare la data de 04 mai 2007, instanța are în vedere ca această mențiune vizează doar faptul ca expertul a avut în vedere starea imobilului de la acea dată, respectiv uzura imobilului determinata de vechimea acestuia, de vreme ce au fost avute în vedere aceleași oferte corespunzătoare datei efectuării expertizei în rejudecare - 2014, Astfel, în această a doua variantă expertul a stabilii un preț al imobilului corespunzător anului 2014 - luând în considerare aceleași oferte - de 174.147 euro, respectiv un preț de 243.805,80 euro prin aplicarea indicilor statistici din 2014 raportat la anul 2007, ținând seama de starea imobilului din momentul evicțiunii.

Așa fiind, în urma aplicării indicilor statistici din anul 2014 raportat la anul 2007 - anul evicțiunii reclamantei, an în care aceasta a pierdut bunul urmare admiterii acțiunii în revendicare formulată de fostul proprietar prin sentința civilă nr. 3391/2006 pronunțată de Judecătoria sector 2 București, rămasă definitivă prin Decizia nr. 581 din 04 mai 2007 pronunțată de Tribunalul București - a rezultat o sumă de 243.805,80 euro. Reținând că în cauză nu s-a făcut nicio proba în sensul că uzura Imobilului ar fi fost determinată de reclamantă, la momentul evingerii acesteia și efectuării expertizei de către expert F., constatându-se de către acesta că imobilul avea o uzură determinată doar de vechimea acestuia, Curtea a omologat expertiza In această a doua variantă.

De asemenea, Curtea a avut în vedere momentul evingerii reclamantei - anul 2007 -justificat de faptul că legiuitorul a consacrat în sarcina statului prin art. 50 alin. (2) 1 Legea nr. 10/2001 obligația specială pentru evicțiune având ca fundament o reparație socială acordată celor ce s-au încrezut eu bună-credință în politicile sale, transpuse, printre altele, într-o lege ce le-a îngăduit dobândirea la un preț social a imobilelor deținute cu titlu de chiriași, și cărora același stat nu le-a putut garanta păstrarea proprietăților față de modul în care a reglementat despăgubirea foștilor proprietari ai imobilelor vândute.

Atâta timp cât, în mod irevocabil, potrivit celor anterior arătate, s-a stabilit că reclamanta este îndreptățită a fi despăgubită pentru evicțiunea suferită la nivelul valorii de piață a bunului imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, această despăgubire nu poate viza decât valoarea de piață a bunului la momentul producerii evicțiunii. Dispoziția înscrisă în art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, republicată este clară și lipsită de orice nuanțe ori distincții, aceasta recunoscând categoriei de subiecte la care se referă - și din care s-a stabilit că și reclamanta face parte - dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, pe baza unei expertize administrate în acest scop.

În referire la teren, cu privire la care apelantul a formulat obiecție, iar instanța a apreciat că reprezintă o chestiune de fond, Curtea a avui în vedere mențiunile înscrise în contractul de vânzare-cumpărare din 20 ianuarie 1999 exhibat de reclamantă în conținutul căruia stă înserat faptul că odată cu locuința se vinde și 67,93 mp, teren sub construcție, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996, reclamanta devenind astfel proprietară și asupra terenului. Mai mult, de vreme ce în acest contract nu se face nicio precizare în sensul că prețul achitat de reclamantă conform Legii nr. 112/1995 reprezintă doar prețul construcției, nici instanța nu are a face nicio diferență în sensul că reclamantei i s-ar cuveni numai contravaloarea construcției și nu și a terenului asupra căruia a devenit proprietară prin contractul sus-indicat, În consecință, In raport de considerațiile mai sus expuse, Curtea, în baza art. 296 C. proc.

civ., a admis apelul, a schimbat, în parte, sentința apelată, în sensul că a obligat pârâtul E. la piața către reclamantă a sumei de 243.805,80 euro, în echivalent lei la data plății, menținând restul dispozițiilor sentinței apelate. În baza art. 298 cu referire la art, 274 C. proc. civ., Curtea a obligat intimata reclamantă la plata către apelant a sumei, de 600 lei, reprezentând cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de expert. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul E. prin B. București. Prin motivele de recurs întemeiate în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul pârât a criticat hotărârea recurată sub următoarele aspecte: Hotărârea este nelegală și netemeinică întrucât instanța, în mod greșit, a stabilit în sarcina E. obligația de plata a sumei de 243.805,80 euro în echivalent în lei la data plații, reprezentând valoarea de piața a imobilului în litigiu.

Pentru a fi aplicabile dispozițiile 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 și pentru ca E. sa poată fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de chiriași în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995 se cere să fie întrunite cumulativ doua condiții și anume; încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiție prevăzuta imperativ de lege este ca aceste contracte de vânzare-cumpărare să fi fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamanta rezidă în faptul că urmărind sa încheie un contract de vânzare-cumpărare avea obiigațîa de a cunoaște care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca în calitate de cumpărătoare a unui bun important, cum este un apartament, sa nu efectueze un minim de diligente pentru a afla situația juridica a imobilului. Daca ar fi tăcut aceste minime diligente ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut rară titlu valabil și prin urmare nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

Reclamanta fără a depune minime diligente în sensul cunoașterii situației juridice a imobilului, a înțeles să încheie contractul de vânzare din 20 ianuarie 1999 cu Primăria Municipiului București, dobândind dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, sector 2. Faptul ca reclamanta nu a depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare, pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995 având în vedere ca exercitarea cu buna credința a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiție intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv validitatea cauzei.

Existența sau inexistența bunei credințe a chiriașului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiza a respectării sau eludării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, trebuind sa fie examinate toate cerințele prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru perfectarea valabila a contactului de vânzare cumpărare. În speța de față așa cum s-a statuat prin sentința civilă nr. 3391 din 19 aprilie 2006 judecătoria sectorului 2 București a reținut ca respectivul imobil a fost naționalizat în baza Decretului nr. 92/1950 și prin urmare au putea face obiectul Legii nr. 112/1995. Față de cele prezentate rezultă ca preluarea imobilului în litigiu s~a realizat tară titlu valabil și prin urmare, rezulta fără putință de tăgadă că încheierea contractului de vânzare cumpărare s~a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

În consecință având în vedere ca reclamanta își invoca propria turpitudine și anume încălcarea dispozițiilor legale la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru a obține recunoașterea unul drept ceea ce nu este admisibil, aceasta nu poate beneficia de restituirea prețului la valoarea de piață. În ceea ce privește cea de-a doua condiție prevăzuta imperativ de lege, arată că deposedarea reclamanților de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanta și Primăria Municipiului București nefiînd anulat, printr-o hotărâre judecătoreasca definitiva și irevocabila.

Atâta timp cât nu au fost întrunite condițiile prevăzute de dispozițiile legale, instanța a pronunțat o hotărâre nelegaia și netemeinică, dispunând stabilirea obligației de plata a sumei de 243.805,80 euro lei reprezentând prețul de piața al imobilului din București, sector 2. Valoarea reținută în raportul de expertiză a fost omologată în mod eronat de către instanța de apel la valoarea stabilită la momentul producerii evicțiunii întrucât acesta nu reflecta prețul real al imobilului în discuție. În ceea ce privește data la care trebuie calculată valoarea de piața a imobilului ce face obiectul raportului de expertiză, consideră că aceasta ar trebui sa fie data efectuării expertizei și nu la momentul în care prețurile imobilelor au înregistrat cotele cele mai ridicate (2007-2008).

În mod eronat expertul a evaluat terenul de sub clădire, propunând prețuri separate atât pentru apartament cât și pentru teren, această modalitate de calcul conducând la o creștere artificială a valorii de piața a imobilului. Terenul aferent construcției nu a fost dobândit de reclamanți în baza unui act juridic civil prin plata prețului aferent acestuia, ci în virtutea legii, în conformitate cu art. 33 din H.G. nr. 20/1997 care dispune ca în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat sub construcții. Este de notorietate că nu există nicio vânzare - cumpărare ori ofertă de vânzare - cumpărare în care să se delimiteze cele doua componente ale imobilului (teren și construcție) și în care sa se propună prețuri separate.

Având în vedere faptul că la data achiziționării imobilului reclamanții nu au achitat valoarea defalcată pentru construcție și teren, în mod greșit expertul a evaluat terenul separat prin raportul de expertiză. Suma stabilită în raport este exagerat de mare pentru imobilul în cauză, reclamanții achizitionandu-l la un preț social, preferențial, cu mult sub prețul pielii, astfel că în speța operează îmbogățirea fără justă cauză. In aceste condiții reclamanții încasează o diferența de suma în plus fața de valoarea achitata în contractui de vânzare cumpărare. Obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în niciun caz valoarea de piața a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

O aplicare corectă a dispozițiilor legale ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori; stabilirea valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamantă); stabilirea valorii de piață la momentul evicțiuniî; diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune. Cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața libera, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

Jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piață a imobilului, fiind considerată suficienta o indemnîzare care reprezintă o parte din această valoare (Velikovi c. Bulgariei), ori contravaloarea prețului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (Tudor Tudor c. României). Invocă în acest sens și hotărârea Pîncova si Pine c. Republicii Cehe. În cauză a formulat întâmpinare intimata reclamantă A., solicitând respingerea recursului formulat de pârâtul E., criticile aduse deciziei recurate fiind nefondate. La termenul din 19 mai 2015, intimata reclamantă, prin avocat a invocat excepția nulității recursului având în vedere faptul că recurentul a indicat formal motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., fără însă să dezvolte critici care să se circumscrie acestui motiv de recurs. Analizând criticile formulate, ce se circumscriu dispozițiilor art. 304 pct. 8 și 9 C.procciv. - și înlătură astfel excepția nulității invocată de către intimata reclamantă, Înalta Curte constată că recursul este nefondat în considerarea argumentelor ce succed; 1 .Prin Decizia nr. 4346 din 9 octombrie 2013 a Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a admis recursul declarat de Statul român prin E., și E. prin B. a Municipiului București; a fost casată decizia recurată și s-a irimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. La pronunțarea soluției, Înalta Curte a reținut că susținerea recurenților, conform căreia nu ar fi îndeplinite în cauză condițiile de fond ale angajării răspunderii pentru evicțiunea specială reglementată de Legea nr. 10/2001 nu poate fi primită.

S-a statuat că instanța de apel a făcut în mod corect aplicarea dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, referitoare la răspunderea stalului în cazul chiriașilor-cumpăratori care sunt evinși de bunul lor, în urma admiterii acțiunii în revendicare.O asemenea situație înseamnă, implicit, lipsirea de efecte juridice a contractului de vânzare-cumpărare deținut, fără ca desființarea actului juridic să presupună, cum eronat pretind recurenții, constatarea în prealabil, a nulității acestuia.

De altfel, problema de drept referitoare la accepțiunea sintagmei „desființare a contractului" a fost deja tranșată prin decizia de casare a instanței de recurs în care s-a reținut că „modalitățile de desființare prin hotărâri judecătorești definitive șl irevocabile a unor astfel de contracte sunt cele prevăzute de art. 20 alin. (2) 1 din lege, anume, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare". Referitor la cealaltă condiție a angajării răspunderii pe temeiul art. 50 1 (respectiv, încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea legii) a cărei neîndeplînire în speță se pretinde, critica formulată pune, de asemenea, în discuție, autoritatea de lucru judecat a unor hotărâri anterioare care au statuat asupra acestui aspect.

Astfel, conform sentinței civile nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sector 2 București, s-a reținut că titlul pârâtei „este valid pentru că nu s-a cerut anularea Iui, iar potrivit Deciziei nr. 1378 din 30 septembrie 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă (pronunțată în recurs), s-a consemnat că buna-credință a cumpărătoarei este necontestată în cauză. Așa cum a reținut instanța de apel, ceea ce au statuat în mod irevocabil instanțele anterioare nu mai poate fi reevaluat jurisdicțional fără înfrângerea autorității de lucru judecat. Prin urmare, prin hotărârea pronunțată anterior de către Înalta Curte de Casație și Justiție s-a statuat eu putere de lucru judecat cu privire la îndeplinirea în cauză a condițiilor de fond ale angajării răspunderii pentru evicțiunea specială reglementată de Legea nr. 10/2001 și aplicarea dispozițiilor art. 50 1 din aceeași lege.

Ca atare, criticile referitoare la modalitatea în care decizia din apel a reținut îndeplinirea condițiilor de fond ale răspunderii pentru evicțiune sunt nejustificate. 2. În ceea ce privește critica referitoare la evaluarea terenului de sub clădire, încadrabilă în dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că în mod corect instanța de apel a reținut clauzele contractului - de vreme ce în contractul de vânzare - cumpărare din 20 ianuarie 1999, exhibat de reclamantă, nu se face nicio precizare în sensul că prețul achitat de conform Legii nr. 112/1995 reprezintă doar prețul construcției, nici instanța nu a făcut nicio diferență în sensul că reclamantei i s-ar cuveni numai contravaloarea construcției și nu și a terenului asupra căruia a devenit proprietară prin acest contract.

Conform mențiunilor înscrise în contractul de vânzare- cumpărare din 20 ianuarie 1999, o dată cu locuința se vinde și 67,593 mp teren sub construcție, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996, reclamanta devenind astfel proprietară și asupra terenului. 3. Critica privind data la care consideră reclamantul că trebuie calculată valoarea de piața a imobilului este nefondată. în mod judicios instanța de apel avut în vedere momentul evingerii reclamantei - anul 2007 - justificat de faptul că legiuitorul a consacrat în sarcina statului prin art. 50 alin. (2) 1 Legea nr. 10/2001 obligația specială pentru evicțiune având ca fundament o reparație socială acordată celor ce s~au încrezut cu hună-credință în politicile sale, transpuse, printre altele.

într-o lege ce le-a îngăduit dobândirea la un preț social a imobilelor deținute cu titlu de chiriași, și cărora același stat nu le-a putut garanta păstrarea proprietăților față de modul în care a reglementat despăgubirea foștilor proprietari ai imobilelor vândute. Atâta tirnp cât s-a stabilit că reclamanta este îndreptățită a fi despăgubită pentru evicțiunea suferită la nivelul valorii de piață a bunului imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, această despăgubire nu poate viza decât valoarea de piață a bunului la momentul producerii evicțiunii și a lipsirii sale de bun, și anume anul 2007. 4. Critica prin care se invocă faptul ca jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piață a imobilului- fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare - nu este fondată.

Din perspectivă convențională, Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Tudor Tudor contra României din 24 martie 2009 a reținut că jurisprudența furnizată de Guvern indica faptul că persoanelor aflate în situația reclamantului li s-ar fi acordat cel puțin prețul de cumpărare indexat și, eventual, despăgubiri până la valoarea de piață actuală a proprietății, precum și rambursarea oricăror costuri angajate în limite rezonabile pentru întreținerea casei.

De asemenea, s-a statuat că deși Curtea nu poate specula în acest caz care ar fi fost soluția unei acțiuni în despăgubire dacă reclamantul ar fi ales să o introducă, aceasta observă că sumele acordate de instanțele interne în situații similare sunt mult mai mari decât cele din Cauza Pincova și Pine, în care Curtea a constatat o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 în măsura în care reclamanților, care se aflau într-o situație similară cu cea a reclamantului din cauza respectivă, li s-a acordat numai prețul de cumpărare ca despăgubire pentru proprietatea pierdută. Față de cele ce preced, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NOMELE LEGII

D E C I D E Respinge excepția nulității recursului invocată de intimata reclamantă A. Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul E. prin B. București împotriva Deciziei nr. 66/A din data de 12 februarie 2015 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, Irevocabilă, Pronunțata îti ședință publică, astăzi 19 mai 2015.