ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1613/2016

Decizia nr. 1613/2016

Asupra recursului de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș la data de 20 martie 2007, reclamanta SC A. SA, a chemat în judecată pârâții B., C. și D., solicitând instanței, ca prin hotărârea ce se va pronunța:

- să dispună anularea convenției bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată din 14 octombrie 2005 la B.N.P., „E.” încheiată între pârâta 1 pe de o parte și pârâții 2 și 3 pe de altă parte;

- să constate că între Companie și pârâta 1 s-a încheiat la data de 9 martie 2004 un contract de închiriere și promisiune de vânzare-cumpărare a terenului din Timișoara, Ghiroda, în suprafață de 11.509 mp și în suprafață de 5.755 mp și C.F. Ghiroda - teren în suprafață de 11.509 mp;

- să pronunțe o sentință care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic;

- să dispună, pe cale de consecință, intabularea reclamantei ca proprietar în C.F. Ghiroda, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat dispozițiile art. 969, art. 1077, art. 1073, art. 948 pct. 4 și următoarele C. civ., art. 5 pct. 2 din Legea nr. 247/2005, art. 274 C. proc. civ.

Pârâții D. și C. au formulat cererea reconvențională solicitând să se dispună anularea actului contract de închiriere și promisiune bilaterală încheiat la data de 9 martie 2004; constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 6 martie 2007; acordarea de daune interese în cuantum de 200.000 euro.

La data de 3 martie 2011, reclamanta SC A. SA - F. Timișoara, a formulat precizare de acțiune, solicitând:

- anularea convenției bilaterală autentificată din 14 mai 2010 la B.N.P., E. încheiat între pârâții 1, 2 și 3;

- să se constate că între reclamantă și pârâta B. s-a încheiat la data de 9 martie 2004 un contract de închiriere și o promisiune de vânzare-cumpărare a terenului din Timișoara, în suprafață de 11.509 mp, promisiune care a fost onorată prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 6 februarie 2008 la B.N.P., G. prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra construcțiilor tabulare ridicate pe terenurile înscrise în C.F. Ghiroda, asupra terenurilor înscrise în aceleași cărți funciare;

- să se încuviințeze înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra terenurilor înscrise în C.F. Ghiroda, în baza contractului de vânzare autentic menționat, concomitent cu radierea din cartea funciară a notării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată între pârâții 1, 2 și 3 și a interdicției de înstrăinare, cu cheltuieli de judecată.

La data de 31 martie 2011, pârâtul C. a formulat precizare și completare a cererii reconvenționale, arătând că înțelege să lărgească cadrul procesual, chemând în judecată în calitate de pârâtă reconvențional și SC A. SA. și să solicite:

- obligarea pârâtei B. la restituirea sumei de 200.000 euro, reprezentând dublul sumei plătite de el cu titlu de avans în cadrul promisiunii autentificată din 2005 de B.N.P., E.;

- obligarea aceleiași pârâte la plata dobânzii legale la această sumă începând cu data de 6 decembrie 2005 și până la data plății efective;

- obligarea în solidar a SC A. SA. - F. și a pârâtelor B. și SC A. SA. la plata de daune interese al căror cuantum l-a precizat ca fiind în sumă de 520.000 euro.

La rândul său, pârâtul D. a formulat precizare a cererii reconvenționale, arătând că înțelege să lărgească cadrul procesual, chemând în judecată în calitate de pârâtă reconvențională și SC A. SA. și să solicite:

- obligarea pârâtei B. la restituirea sumei de 200.000 euro, reprezentând dublul sumei plătite de el cu titlu de avans în cadrul promisiunii autentificată din 2005 de B.N.P., E.;

- obligarea aceleiași pârâte la plata dobânzii legale la această sumă începând cu data de 6 decembrie 2005 și până la data plății efective, considerentele invocate fiind identice cu cele specificate de pârâtul C.

Pârâtul C. a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat:

- obligarea în solidar a pârâtelor B. și SC A. SA. la restituirea sumei de 200.000 euro, reprezentând dublul sumei plătite de el cu titlu de avans în cadrul promisiunii autentificată din 2005 de B.N.P., E. și la plata dobânzii legale la această sumă începând cu data de 6 decembrie 2005 și până la data plății efective;

- anularea contractului de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2008 încheiat între B. și SC A. SA. la B.N.P., G.;

- constatarea nulității contractului de închiriere și a promisiunii de vânzare-cumpărare încheiat între B. și F. la data de 9 martie 2004.

Prin sentința civilă nr. 3074/PI din 23 decembrie 2014, Tribunalul Timiș a dispus:

- a admis în parte acțiunea formulată de SC A. SA, F. Timișoara împotriva pârâților B., D. și C.:

- a constatat că reclamanta a cumpărat de la pârâta B. prin contractul autentificat din 6 februarie 2008 de către B.N.P., G., imobilele - terenuri și construcții - înscrise în C.F. Ghiroda;

- a autorizat reclamanta să se intabuleze în cartea funciară ca proprietar asupra terenurilor cu titlu de cumpărare;

- a radiat din C.F. Ghiroda convenția bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată din 14 octombrie 2005 de B.N.P., E.;

- a admis în parte acțiunile formulate de reclamanții reconvențional D. și C. în Dosarele nr. x/30/2012 și nr. x/30/2013 împotriva pârâților SC A. SA - F. Timișoara, SC A. SA București și B. și, în consecință:

- a obligat pârâta B. să plătească celor doi reclamanți câte 200.000 euro fiecăruia, sume reprezentând dublul avansului plătit de aceștia în temeiul convenției bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate din 14 octombrie 2005 de B.N.P., E.;

- a respins cererea reclamantului C. de obligare la aceeași sumă a pârâtei SC A. SA;

- a respins cererea reclamanților de acordare a dobânzii legale;

- a respins cererea reclamantului C. de obligare a pârâților la plata sumei de 520.000 euro, sumă reprezentând daune-interese;

- a respins cererile reclamanților D. și C. de anulare a contractului de închiriere și a promisiunii de vânzare-cumpărare din 9 martie 2004, a contractului autentificat din 6 februarie 2008 de către B.N.P., G., respectiv de constatare a nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2007 de B.N.P., G.;

- a obligat pârâta B. să plătească fiecăruia dintre reclamanții D. și C. câte 12.344,2 lei reprezentând taxa de timbru și timbru judiciar aferente capătului de cerere având ca obiect restituirea dublului avansului plătit;

- a obligat pârâta B. să plătească reclamantului D., 2.000 lei reprezentând parte din onorariul de avocat.

Pentru a pronunța această soluție, Tribunalul Timiș a reținut în esență următoarele:

Prin contractul autentificat din 6 februarie 2008 de B.N.P., G., reclamanta SC A. SA - F. Timișoara a cumpărat de la pârâta B. imobilele înscrise în C.F. Ghiroda.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată din 14 octombrie 2005 de B.N.P., E., încheiată între pârâții B., D. și C. este caducă și nu se mai justifică notarea acesteia și a interdicției de înstrăinare în cartea funciară, fiind aplicabile dispozițiile art. 36 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, în forma pe care o avea la data încheierii convenției, conform cărora „Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrisurilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că (…) 3. nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea”.

Din conținutul contractului rezultă că transmiterea dreptului de proprietate este condiționată de radierea din cartea funciară a convenției bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate din 14 octombrie 2005 de B.N.P., E. și a interdicției de înstrăinare votate în favoarea pârâților D. și C. sau a soluționării litigiului cu aceștia.

Această convenție este caducă și nu mai sunt îndeplinite condițiile pentru notarea ei și a interdicției de înstrăinare în cartea funciară.

Câtă vreme convenția bilaterală de vânzare-cumpărare este caducă, cererea de anulare a acesteia formulată de reclamantă a fost apreciată ca fiind lipsită de interes în sensul de folos practic urmărit prin demersul dedus judecății, după cum lipsite de interes sunt și cererile formulate de D. și C. în Dosarele Tribunalului Timiș nr. x/30/2012 și nr. x/30/2013, cereri având ca obiect constatarea nulității contractului de închiriere și a promisiunii de vânzare-cumpărare din 9 martie 2004, respectiv a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2007 de B.N.P., G., ambele încheiate de reclamantă cu pârâta B., prin anularea acestor acte juridice ei neobținând vreun folos practic.

Imposibilitatea încheierii între B., D. și C. a contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilele înscrise în C.F. Ghiroda, justifică pretențiile promitenților-cumpărători la restituirea dublului avansului plătit, conform clauzei penale inserate în convenția bilaterală încheiate cu B.

Părțile nu au prevăzut în convenția de vânzare-cumpărare că la suma ce trebuie restituită cu titlu de dublul avansului plătit se adaugă și dobânda legală, astfel că instanța nu o poate acorda.

Reclamantul nu a probat suportarea vreunui prejudiciu prin neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, cererea în despăgubiri a fost apreciată ca fiind neîntemeiată și a fost respinsă ca atare.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții C. și D., care au solicitat modificarea în parte a sentinței în sensul respingerii acțiunii principale și admiterii în tot a cererii reconvenționale.

Prin Decizia civilă nr. 198 din 4 noiembrie 2015, Curtea de Apel Timișoara, secția I civilă, a respins apelul declarat de pârâtul C. și a anulat ca netimbrat apelul declarat de pârâtul D.

Pentru a pronunța această decizie, Curtea de Apel a reținut în esență următoarele:

Prin convenția din 6 decembrie 2005 pârâții din prezenta cauză s-au obligat să încheie într-un anumit termen un contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în litigiu.

Finalitatea avută în vedere de promitenți prin încheierea actului bilateral, respectiv încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, este imposibil a mai fi realizată, actul rămânând fără efectele juridice urmărite de aceștia.

Cum vânzarea în temeiul promisiunii în litigiu nu mai poate fi perfectată în modalitatea voită de părți (contract autentic de vânzare-cumpărare) în mod corect a reținut prima instanță că înscrierea în cartea funciară a promisiunii și a interdicției de înstrăinare a imobilelor poate fi radiată.

Notările de carte funciară referitoare la existența promisiunii de vânzare-cumpărare vizând imobilele aici înscrise și la interdicția de înstrăinare înscrisă în temeiul promisiunii nu sunt de natură, prin ele însele, să atragă nulitatea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilele vizate de notari încheiat între pârâta B. și reclamantă, câtă vreme ele sunt doar de natură a atrage atenția terților că anterior, proprietarul și-a asumat față de altă persoană obligații cu privire la imobil.

Deși în contract se face vorbire despre abilitarea reclamantei cumpărătoare de a efectua „demersurile necesare intabulării construcțiilor (…), cu drept de superficie asupra terenurilor (…), aferente construcțiilor”, din raportarea acestei sintagme la celelalte clauze relevante din acest punct de vedere și interpretând toate aceste clauze unele prin altele rezultă că voința reală a părților a fost cea a transmiterii dreptului de proprietate asupra terenurilor cu toate atributele recunoscute acestuia de dispozițiile art. 480 C. civ.

Prima instanță nu a reținut ca fiind caducă promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare convenite între părți la data de 6 decembrie 2005 exclusiv pentru că ar fi constatat că prețul nu ar fi fost achitat ci a avut în vedere că prin hotărârile judecătorești date în Dosarul nr. x/1/2008 instanțele au reținut irevocabil că nu sunt îndeplinite condițiile pentru validarea promisiunii de vânzare-cumpărare (bunul nu a fost remis, iar prețul nu a fost achitat), stare de fapt care nu s-a schimbat.

S-a statuat irevocabil că promitenții cumpărători nu au dobândit în temeiul promisiunii vreun drept de proprietate ci doar o vocație de a dobândi, astfel că promitenta vânzătoare putea transmite dreptul de proprietate asupra terenurilor către reclamantă indiferent de existența notării, cu caracter de informare, a interdicției de înstrăinare din carte funciară.

Chiar dacă în cauză s-ar fi dovedit conivența frauduloasă a părților contractului autentic în scopul fraudării intereselor promitentului-cumpărător - cu consecința nulității actului astfel încheiat - reclamanta tot nu ar fi putut fi obligată să repare prejudiciul cuantificat de părțile promisiunii printr-o clauză penală pe care nu și-a asumat-o prin semnarea ori validarea în alt mod recunoscut de lege ca având efect de opozabilitate.

Părțile nu au stabilit prin promisiunea de vânzare-cumpărare plata unor dobânzi, ci a unor penalități, însă pârâtul apelant nu a solicitat obligarea pârâtei la plata acestor penalități și nici nu a invocat că dobânda solicitată ar reprezenta în realitate, echivalentul lor sau o alternativă la acestea.

Câtă vreme în mod repetat pârâtul nu s-a conformat dispoziției de a preciza în ce constă în concret prejudiciul suferit, în mod legal a sancționat prima instanță atitudinea culpabilă a acestuia.

Contractul autentic de vânzare-cumpărare vizând terenurile în litigiu este valabil încheiat între reclamantă și pârâta B. și produce efecte prin el însuși, astfel că, anularea actelor juridice anterior încheiate între aceleași părți nu ar aduce vreun folos practic apelantului, el personal nemaiputând dobândi de la pârâta devenită neproprietar vreun drept real asupra imobilelor.

Pârâtul D. nu a achitat taxa judiciară de timbru stabilită în sarcina sa, apelul acestuia a fost anulat ca netimbrat potrivit dispozițiilor art. 20 alin. (1), (3) din Legea nr. 146/1997.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul C., criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate:

În mod greșit s-a concluzionat că pârâtul nu are interes în a invoca faptul că prima instanță a trecut peste principiul disponibilității și a constatat caducă promisiunea. Interesul acestuia este raportat la constatarea valabilității convenției pentru ca în baza acesteia solicită o anumită sumă de bani. Instanța nu a motivat în niciun fel respectiva lipsă de interes, astfel că în cauză sunt incidente prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

S-a constatat caducitatea unei convenții, deși reclamanta a solicitat constatarea nulității ei. În cărțile funciare aferente respectivelor imobile, era înscrisă o interdicție de vânzare, astfel încât aceste imobile nu puteau face obiectul vreunei vânzări.

Prin contractul de vânzare-cumpărare din 6 februarie 2008 se transferă dreptul de proprietate asupra construcțiilor și doar dreptul de superficie asupra terenului. Părțile au specificat foarte clar că se transferă doar dreptul de superficie asupra terenurilor aferente construcțiilor.

Datorită încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 6 februarie 2008 face ca ambele părți contractante să fie răspunzătoare în solidar de plata dublului sumei plătite cu titlu de avans.

Recurentul arată că era îndreptățit la plata dobânzii legale potrivit dispozițiilor O.U.G. nr. 13/2011.

Dobânda penalizatoare este dobânda datorată de debitorul obligației bănești pentru neîndeplinirea obligației respective la scadență.

Instanța de apel a arătat că soluția instanței de fond este corectă în privința acordării sumei de 520.000 euro cu titlu de despăgubiri, însă nu a motivat de ce se resping probele solicitate, respectiv expertiza evaluatorie.

Sub aspectul prejudiciului se arată că există o serie de standarde în ce privește folosința unui imobil, respectiv care poate fi venitul obținut de pe un anumit imobil.

Sunt invocate dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ.

Analizând recursul prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat și urmează a fi respins pentru următoarele considerente:

Hotărârea respectă exigențele dispozițiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. și cuprinde motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

Astfel, Curtea de apel a reținut că pârâtul C., deși a învederat că declară apel împotriva întregii sentințe, acesta nu are interes să critice obligarea pârâtei la plata sumei de 200.000 euro achitată cu titlu de avans și nici respingerea pentru lipsa interesului a cererii reclamantei de anulare a convenției încheiată între părți la data de 14 octombrie 2005, câtă vreme, sub aceste aspecte, sentința îi este favorabilă.

Așadar, critica privind nemotivarea deciziei în ceea ce privește lipsa de interes nu poate fi primită. Curtea de Apel a reținut că sub acest aspect sentința îi este favorabilă pârâtului și de aici rezultă lipsa de interes în declararea apelului.

Nu se poate reține nici critica privind interesul acestuia care este raportat la constatarea valabilității convenției pentru că în baza acesteia solicită o sumă de bani, câtă vreme, pârâta a fost obligată la plata sumei de 200.000 euro achitată cu titlu de avans.

Așa fiind, în cauză nu sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

În mod corect s-a constatat caducitatea convenției, aceasta fiind situația unui act juridic pe care un fapt posterior îl face ineficace.

În speță, finalitatea avută în vedere de promitenți prin încheierea actului bilateral, respectiv încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, este imposibil a mai fi realizată, actul rămânând fără efectele juridice urmărite de aceștia.

Caducitatea este tocmai acea cauză de ineficacitate ce constă în lipsirea actului juridic valabil încheiat de orice efecte datorită intervenirii unei împrejurări ulterioare încheierii sale.

În ceea ce privesc notările de carte funciară referitoare la existența promisiunii de vânzare-cumpărare vizând imobilele aici înscrise și la interdicția de înstrăinare înscrisă în temeiul promisiunii, acestea nu sunt de natură, prin ele însele, să atragă nulitatea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilele vizate de notări.

Într-o motivare amplă, Curtea de Apel a interpretat clauzele contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 6 februarie 2008, reținând că acesta, din perspectiva unor termeni juridici folosiți, a acurateței formulării unor clauze și din punct de vedere gramatical este oarecum atipic față de cerințele de formă și de fond ce trebuie îndeplinite de un act întocmit de notarul public.

S-a concluzionat în mod corect faptul că interpretând toate clauzele contractului unele prin altele rezultă că voința reală a părților a fost cea a transmiterii dreptului de proprietate asupra terenurilor cu toate atributele recunoscute acestuia de dispozițiile art. 480 C. civ.

Astfel, părțile au inclus în contract clauze referitoare la înstrăinarea acceptată de vânzătoare pentru un preț defalcat pentru teren și pentru construcții, care global, reprezintă și echivalentul terenurilor înscrise în cărțile funciare, la dobândirea acceptată de cumpărătoarea imobilelor descrise pentru un preț individualizat în mod identic, la condițiile în care dreptul de proprietate asupra terenului se va înscrie pe numele reclamantei-cumpărător, la faptul că aceasta a intrat în stăpânirea de fapt din anul 1964 și în stăpânirea imobilelor vândute din momentul autentificării actului.

În ceea ce privește obligația solidară de plată, în cauză nu există o astfel de convenție și nicio dispoziție legală expresă care să stabilească solidaritatea în situația de fapt dedusă judecății.

Critica privind obligarea pârâtei la plata dobânzii legale nu poate fi primită. În speță sunt aplicabile dispozițiile O.G. nr. 9/2000 și nu ale O.G. nr. 13/2011, potrivit principiului tempus regit actum.

Părțile nu au stabilit un anume termen până la care să se achite suma stabilită prin clauza penală, termen care să fi fost depășit.

Pârâtul nu a solicitat obligarea pârâtei la penalități și nici nu a arătat că dobânda solicitată ar reprezenta, în realitate, echivalentul acestor penalități.

Critica privind respingerea probelor solicitate, respectiv expertiza contabilă nu reprezintă un motiv de nelegalitate care să se circumscrie dispozițiilor art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., astfel încât nu poate fi analizată în cadrul prezentului recurs.

Prejudiciul pe care îl reclamă recurentul față de existența unei serii de standarde în ce privește folosința unui imobil în condițiile în care nu a precizat în concret prejudiciul suferit și nu s-a conformat dispozițiilor instanței nu constituie un veritabil motiv de nelegalitate al deciziei recurate.

Față de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea sau modificarea deciziei recurate și pe cale de consecință, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul

C. împotriva Deciziei civile nr. 198 din 4 noiembrie 2015, pronunțate de Curtea de Apel Timișoara, secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi, 6 octombrie 2016.