ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1324/2019

Ședința publică din data de 3 iulie 2019

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 610/04.11.2016 pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr. x/2013, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea din data de 06.06.2017:

S-a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei A. și s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de A., ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.

S-a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei reconvenționale B., invocată de reclamantul reconvențional C., privitor la petitele 1 și 2 ale cererii reconvenționale, formulată de B..

S-a respins cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională B. privind petitele 1 și 2 din cererea reconvențională, având ca obiect plata către reclamanta reconvențională a lucrărilor de îmbunătățiri durabile și adăugate imobilului situat în Cluj-Napoca, str. x și plata sporului de valoare adus imobilului, precum și înscrierea unei ipoteci legale, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.

S-a respins excepția lipsei de interes și a lipsei calității procesuale active a reclamantei reconvenționale B., invocată de reclamantul reconvențional C., privitor la petitul 3 al cererii reconvenționale formulată de B..

S-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei reconvenționale B. față de pretențiile formulate de reclamantul reconvențional C. prin cererea reconvențională adițională.

S-a respins cererea reconvențională formulată de C. împotriva pârâtei reconvenționale B. având ca obiect cererea reconvențională adițională, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală.

S-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul D., împotriva pârâților B. și C. și, în consecință,

S-a constatat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de E. din Cluj-Napoca, sub nr. x/05.10.2011, modificat prin actul adițional autentificat de E. din Cluj-Napoca sub nr. x/10.11.2011, actul adițional autentificat de E. din Cluj-Napoca sub nr. x/29.05.2012 și actul adițional autentificat de E. din Cluj-Napoca sub nr. x/27.05.2013.

S-a respins cererea reconvențională formulată de B. împotriva pârâtului D. și A., având ca obiect predarea bunuri mobile.

S-a respins cererea reconvențională așa cum a fost completată prin cererea adițională, formulată de C..

S-a respins cererea reclamantului D. de obligare a pârâtei B. la plata cheltuielilor de judecată.

A fost obligat pârâtul C. să plătească reclamantului D. cheltuieli de judecată în cuantum de 19565 RON.

S-a respins cererea reclamantei A. de obligare a pârâților la cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 286/A/20.06.2017 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția I civilă:

S-a respins ca nefondat apelul pârâtului C. formulat împotriva încheierii civile nr. 58/CC/2017 a Tribunalului Cluj pronunțată în dosarul conexat nr. x/2017, precum și apelul formulat de același pârât împotriva sentinței civile nr. 610/2016 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr. x/2013.

S-a respins ca nefondat apelul incident formulat de reclamantul D. împotriva sentinței civile nr. 610 din 4 nov. 2016 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr. x/2013

S-a admis în parte apelul pârâtei B. împotriva sentinței civile nr. 610 din 4 nov. 2016 a Tribunalului Cluj.

S-a anulat în parte sentința atacată cu privire la soluția dată excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei reconvenționale B., precum și la rezolvarea dată cererii reconvenționale formulată de aceeași parte, privind capetele de cerere ce au ca obiect plata lucrărilor de îmbunătățiri durabile și adăugate imobilului situat în Cluj-Napoca, str. x, plata sporului de valoare adus aceluiași imobil și înscrierea unei ipoteci legale.

S-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Cluj, în limitele precizate ale excepției lipsei calității procesuale active și cererii reconvenționale formulată de pârâta B..

Sub aspectul situației de fapt, instanțele au reținut următoarele:

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de E. cu nr. x/05.10.2011, reclamanții s-au obligat să vândă și pârâții s-au obligat să cumpere imobilul situat în Cluj-Napoca, str. x f.n., jud. Cluj, înscris în CF x Cluj-Napoca, cu nr. top. x, teren în suprafață de 1081 mp și construcția realizată pe acest imobil.

Prețul stabilit a fost de 800.000 euro, din care, la data semnării convenției s-a achitat 350.000 euro cu titlul de arvună, restul sumei urmând a se achita la data încheierii contractului în formă autentică, cel mai târziu în data de 28.02.2012.

La data semnării convenției a fost predată folosința imobilului, iar promitenții vânzători s-au obligat să se prezinte în vederea încheierii contractului în formă autentică până cel mai târziu în data de 28.02.2012.

Părțile au reglementat răspunderea contractuală în cuprinsul art. 7 pct. 1 din antecontract, stabilind că, în situația în care contractul nu se poate încheia în formă autentică până la data de 28.02.2012 din culpa promitentului vânzător, promitentul cumpărător va putea opta pentru executarea silită a antecontractului sau pentru rezoluțiunea acestuia, iar în situația în care promitentul cumpărător va opta pentru rezoluțiune, antecontractul se rezoluționează de plin drept, fără somație, fără punere în întârziere și fără ca instanța de judecată să poată interveni prin acordarea de termene de grație cumpărătorului (pact comisoriu de grad IV), situație în care părțile vor fi repuse în situația anterioară, promitentul vânzător restituind promitentului cumpărător dublul arvunei achitată, adică 700.000 euro.

Potrivit art. 7 pct. 2 din antecontract, în situația în care contractul de vânzare cumpărare nu se poate încheia în formă autentică până la data menționată, din culpa promitentului cumpărător, promitentul vânzător va putea opta pentru executarea silită a antecontractului sau pentru rezoluțiunea acestuia, iar în situația în care promitentul vânzător va opta pentru rezoluțiune, antecontractul se rezoluționează de plin drept, fără somație, fără punere în întârziere și fără ca instanța de judecată să poată interveni prin acordarea de termene de grație cumpărătorului (pact comisoriu de grad IV), situație în care părțile vor fi repuse în situația anterioară, dar promitentul cumpărător va pierde arvuna achitată în suma de 350.000 euro, prin restituirea acestei sume, cu titlul de despăgubiri.

Conform art. 7 pct. 3 din același antecontract,în situația în care promitenții cumpărători vor face lucrări de amenajare și/sau reparații la imobilul obiect al prezentului antecontract, înaintea achitării integrale a prețului imobilului și se află în imposibilitatea achitării prețului integral al acestuia, toate amenajările și/sau finisajele executate de aceștia rămân câștigate promitenților vânzători, promitentul cumpărător nemaiavând nici o pretenție de nici o natură în acest sens.

Prin actul adițional autentificat în data de 10.11.2011, sub nr. x de E., părțile au modificat antecontractul în sensul diminuării prețului de vânzare cu suma de 50 mii euro, prețul fiind astfel de 75o mii euro, din care s-a achitat 350 mii euro, ramânând ca diferența de 400 mii euro să fie plătitî la data semnării actului în formă autentică, respectiv 31.05.2012.

Prin actul adițional autentificat în data de 29.05.2012, sub nr. x de E., părțile au modificat antecontractul în sensul că D. a restituit lui C., din avansul achitat, suma de 100 euro (prin virament bancar). Totodată, părțile semnatare au convenit ca executarea lucrărilor să intre în sarcina promitentului cumpărător, urmând a se executa lucrări de modernizare a imobilului în conformitate cu proiectul întocmit de arhitect F., a cărui remunerație cade în sarcina promitentului vânzător, în limita sumei de 5000 euro. Restul de preț, respectiv 500 mii euro se va plăti la data încheierii contractului, 29 mai 2013. În cuprinsul art. 5, se precizează că promitentul cumpărător nu va mai aduce alte obiecții promitentului vânzător, obiecții care sunt de ordin moral, financiar, tehnic sau orice alte obiecții cu privire la neconcordanța imobilului obiect al antecontractului.

Prin actul adițional autentificat la data de 27.05.2013, sub nr. x de E., părțile au convenit restituirea de către D. a unei sume de 58.000 euro din avans, urmînd ca diferența de preț, aceea de 558 mii euro, să fie achitată la data autentificării contractului, respectiv 15 octombrie 2013, menținându-se obligația asumată de promitentul cumpărător că nu va mai aduce alte obiecții la contract.

În data de 24 septembrie 2013, reclamantul D. i-a notificat pe pârâți pentru a se prezenta, cel mai târziu până în data de 30 septembrie 2013, la sediul notarului public în scopul autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 5 octombrie 2011. Ulterior, la 2 octombrie 2013, reclamantul a efectuat o nouă notificare a pârâților pentru data de 15 octombrie 2013, orele 12.

La 14 octombrie 2013, pârâtul C. a răspuns celor două notificări evocate mai sus comunicând faptul că, în opinia sa, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi încheiat în formă autentică fiind necesară stabilirea printr-o expertiză tehnică de specialitate a viciilor de structură ale imobilului care face obiectul contractului, a posibilităților de remediere a acestora și a costurilor implicate, precum și a costurilor pe care deja le-a suportat în legătură cu lucrările executate conform autorizațiilor de construire.

În cuprinsul încheierii de certificare numărul 38/14 octombrie 2013, dată de notarul public G., s-a consemnat faptul că, la data menționată s-au prezentat în fața sa promitenții vânzători D. și A., declarând că solicită autentificarea contractului de vânzare-cumpărare astfel cum acesta a fost modificat prin actele adiționale ulterioare. Totodată, s-a prezentat în fața notarului mandatarul promitentei cumpărătoare, doamna H., arătând că pârâta B. dorește încheierea contractului de vânzare cumpărare, însă nu deține fonduri suficiente pentru achitarea integrală a prețului stabilit. Promitentul cumpărător C. nu s-a prezentat în fața notarului, exprimându-și poziția prin răspunsul întocmit de a avocat I. și transmis în data de 14 octombrie 2013.

Prin declarația dată în fața notarului public G. și autentificată prin încheierea nr. 3485 din 4 noiembrie 2013, promitentul vânzător D. a declarat rezoluționat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 5 octombrie 2011, modificat prin acte adiționale ulterioare, rezoluțiune irevocabilă începând cu data de 15 octombrie 2013, deoarece promitenții cumpărători nu au plătit până la acea dată prețul de vânzare-cumpărare în sumă de 558.000 euro și nu au consimțit la autentificarea antecontractului.

Cu privire la această situație de fapt, pentru soluționarea cererilor părților, instanțele de fond au reținut necesitatea interpretării convenției în raport cu dispozițiile generale cuprinse în art. 1266-1269 C. civ.. Art. 1266 C. civ. prevede că un contract se interpretează după voința concordantă, iar nu după sensul literal al termenilor.

Părțile, convențional, au inserat în art. 7 pct. 2 un pact comisoriu de gradul IV, în situația în care convenția nu se poate încheia în formă autentică până la data stabilită, din culpa promitentului vânzător.

Noua lege reglementează în art. 1553 pactul comisoriu (care nu mai are în vedere gradele pactelor comisorii stabilite în funcție de intensitatea efectului pe care îl produc), care conferă părților posibilitatea stabilirii condițiilor rezoluțiunii. În speță, fără urmă de echivoc părțile au stabilit convențional un pact comisoriu.

Este real că părțile au stabilit că promitentul cumpărător va putea opta și pentru executarea silită a antecontractului, dar această opțiune îi aparține. Chiar dacă ulterior introducerii cererii de chemare în judecată reclamantul Aga s-a manifestat expres în sensul comunicării poziției sale pârâtului C., este cert că la data introducerii cererii de chemare în judecată condițiile pactului comisoriu erau îndeplinite și prin cererea de chemare în judecată acesta a fost activat.

Suplimentar, Curtea a observat că este necesar manifestarea unilaterală de voință a creditorului pentru activarea acestei măsuri în defavorarea executării silite și această manifestare de voință se va materializa printr-o declarație de invocare a rezoluțiunii, respectiv de invocareaa pactului comisoriu. O astfel de declarație de invocare a pactului comisoriu are rolul de activare astfel că simpla îndeplinire a condițiilor pactului comisoriu, inclusiv în forma sa cea mai energică, reglementată prin teza a II-a a alin. (2) al art. 1553 C. civ., nu va conduce la desființarea automată a contractului, fiind subordonată emiterii de către creditor a unei declarații de invocare a pactului comisoriu.

Pentru validitatea pactelor comisorii, art. 1553 C. civ. stipulează următoarele condiții generale imperative: precizarea obligațiilor a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea contractului. Această cerință a fost denumită regula specializării pactului comisoriu; subordonarea formalității punerii în întârziere a debitorului; o dispoziție cu caracter supletiv, care permite derogarea, părțile având dreptul de a conveni că simpla neexecutare a obligației valorează punerea în întârziere; obligativitatea stipulării condițiilor convenționale particulare cu privire la punerea în întârziere.

În cauză, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 5 octombrie 2011 sunt cele menționate expres, și anume: neîndeplinirea de către vânzător a obligației de a încheia actul în formă autentică din culpa acestuia, respectiv neîndeplinirea de către promitentul cumpărător a obligației de a proceda la încheierea actului în formă autentică, până la data menționată în contract, din culpa acestuia. Se precizează că rezoluțiunea operează de plin drept, fără somație și fără punerea în întârziere, așadar, în forma sa energică reglementată prin teza a II-a alin. (2) al art. 1553 C. civ.

În raport de natura juridică dovedită și necontestată a convenției părților, Curtea de Apel a subliniat faptul că promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare (antecontractul de vânzare cumpărare) dă naștere unui raport juridic de natură contractuală în care promitentului vânzător îi revin ca obligații principale: obligația de a nu înstrăina sau greva lucrul promis în folosul altei persoane, obligația de a nu încheia cu terții acte juridice susceptibile de a restrânge sau a înlătura drepturile promitentului vânzător și obligația de a consimți la autentificarea vânzării.

Promitentului cumpărător îi revine obligația principală de a autentifica contractul de vânzare-cumpărare și obligația accesorie, stabilită facultativ prin voința părților, de a plăti anticipat prețul vânzării, în tot sau în parte.

Obligația principală de a consimți la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare stă în mod obligatoriu, chiar fără a fi stipulată expres în antecontract, în mod simetric, atât în sarcina promitentului vânzător, cât și în sarcina promitentului cumpărător. Este vorba despre o obligație de a face, cu regimul juridic specific acestor categorii de obligații civile personale.

Pactul comisoriu stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare dedus judecății are în vedere în mod explicit și specific una dintre obligațiile principale la care a dat naștere raportul juridic contractual, respectiv obligația de a consimți la autentificarea vânzării, mai sus evocată.

Este de principiu că refuzul îndeplinirii unei obligații legal asumate conferă, în principiu, dreptul de a cere executarea silită a acesteia. În prezentul proces, în măsura în care unul dintre creditorii acestei obligații optează pentru rezoluțiunea antecontractului, acesta se rezoluțiunează de plin drept prin activarea pactului comisoriu convenit de părți.

În raport de natura convenției și obligațiile specifice născute în sarcina părților, instanțele de fond au înlăturat apărările promitentului - cumpărător referitoare la viciile structurale ale imobilului.

Nuanțând apectele avute în vedere de prima instanță, Curtea de Apel a reținut valabilitatea clauzei din antecontractul de vânzare-cumpărare dedus judecății, aceea referitoare la garanția promitentului vânzător pentru viciile ascunse ale bunului imobil care face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, dar nu a omis faptil că, prin activarea convențională a acestei clauze, părțile de comun acord au convenit o reducere corespunzătoare a prețului vânzării, în acest sens fiind încheiat actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare din data de 10.11.2011, sub nr. x de E.. Părțile au modificat antecontractul în sensul diminuării obiectului antecontractului cu suma de 50.000 euro, prețul fiind astfel de 750.000 euro, modificându-se și clauzele privitoare la data semnării actului în formă autentică, respectiv 31.05.2012. Din cuprinsul tuturor actelor adiționale la antecontract rezultă în mod explicit că pârâții au cunoscut starea tehnică a imobilului declarând că nu înțeleg să formuleze alte obiecțiuni referitoare la starea în care imobilul se prezintă.

În consecință nu a fost acceptată cererea pârâtului apelant de desființare a vânzării, acesta optând anterior pentru reducerea prețului vânzării, în sensul celor stipulate expres în antecontract.

În ceea ce privește nerespectarea obligației de garanție contra evicțiunii, invocată de asemenea de către pârâtul C., prin cererea reconvențională, Curtea a reținut, sub aspectul stării de fapt, că reclamantul D. a redobândit posesia de fapt a imobilului în circumstanțe legale, fiindu-i predată această posesie de către pârâta B. în data de 17 octombrie 2013, prilej cu care a fost încheiat procesul-verbale de predare-primire.

Din perspectiva textelor normative care reglementează garanția contra evicțiunii, Curtea a subliniat că evicțiunea înseamnă pierderea totală sau parțială a proprietății bunului transmis cumpărătorului ori tulburarea sa în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, urmare a invocării unui drept asupra bunului de către un terț sau chiar de către vânzător. Prin urmare, în raport cu dispozițiile art. 1695 din Noul C. civ., textul de lege care reglementează această garanție, urmare a transmiterii proprietății bunului vândut către cumpărător, vânzătorul este obligat să-i asigure și să-i apere liniștita posesiune a dreptului transmis.

Astfel cum apare reglementată garanția contra evicțiunii, precum și din înțelesul necontestat al noțiunii de evicțiune, rezultă cu certitudine că nu ar putea fi activată această obligație de garanție decât în circumstanțele unei transmiteri valabile a proprietății bunului vândut către cumpărător, ceea ce obligă în cazul bunurilor imobile la respectarea condiției imperative reglementată ad validitatem, aceea a încheierii actului juridic în forma solemnă a înscrisului autentic.

Or, atâta timp cât o valabilă transmisiune a proprietății bunului vândut în favoarea promitenților cumpărători nu a operat în cauză, obligația de garanție contra evicțiunii reglementată în sarcina vânzătorului nu este datorată.

Cu referire la pretinsa nerespectare a obligației asumată de către promitenții cumpărători de a reglementa situația juridică a terenului promis a se vinde, sub aspectul întinderii acestei suprafețe de teren, Curtea a reținut că, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare în litigiu, promitenții vânzători s-au obligat să transmită promitenților cumpărători un teren în suprafață de 1081 mp, identificat prin date de carte funciară, neexistând nicio altă mențiune cu privire la o pretinsă majorare ulterioară a acestei suprafețe de teren de la 1081 mp., cât s-a menționat în antecontract, la 2000 mp.

Or, atâta timp cât existența și întinderea obligației asumate de promitenții vânzători rezultă cu certitudine din cuprinsul antecontractului, promitenții cumpărători nu ar putea invoca cu succes excepția neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale referindu-se la promisiunea de vânzare a unei suprafețe de 2000 mp teren, neevidențiată în cuprinsul antecontractului.

În consecință, s-a reținut că probele administrate în prezentul proces nu fac dovada unei neexecutări a obligațiilor contractuale asumate, o neexecutare imputabilă promitenților-vânzători, de natură să justifice refuzul declarat al promitentului-cumpărător C. de a consimți la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Din contră, Curtea a valorificat declarația promitentei cumpărătoare B. că nu poate plăti diferența de preț întrucât nu deține resursele financiare necesare plății. Mai mult, a reținut faptul că pârâtul C., cel care a solicitat o reducere a prețului invocând obligația de garanție contra viciilor ascunse și evicțiunii, a formulat o cerere de ajutor public judiciar în prezentul proces, la 3 luni de la data scadenței diferenței de preț, care era de 558.000 euro. La 3 luni de la momentul la care pârâtul avea obligația de a achita această diferență de preț a formulat o cerere de ajutor public judiciar, încuviințată de instanța de judecată, pentru a plăti o taxă judiciară de timbru în valoare de 5300 euro, fără a-și pune în pericol întreținerea familiei.

Starea de fapt dovedită a permis instanței de judecată să prezume, coroborând și celelalte informații probatorii ale dosarului, că motivul real al refuzului de plăti la scadență diferența de preț și de a consimți la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, în condițiile convenite de părți anterior, a fost legat de inexistența resurselor financiare necesare plății prețului.

Privitor la cererea reclamanților reconvenționali de restituire a sumei plătite cu titlu de arvună, clauză penală și a sumelor reprezentând spor de valoare, instanțele de fond au avut în vedere convenția părților. În art. 7 pct. 3 s-a stabilit că în situația în care promitenții cumpărători vor face lucrări de amenajare și/sau reparații la imobilul obiect al prezentului antecontract, înaintea achitării integrale a prețului imobilului și se află în imposibilitatea achitării prețului integral al acestuia, toate amenajările și/sau finisajele executate de aceștia rămân câștigate promitenților vânzători, promitentul cumpărător nemaiavând nici o pretenție de nici o natură în acest sens.

Această dispoziție nu a fost modificată prin actele adiționale încheiate, astfel încât continuă să producă efecte între părțile contractante. Interpretarea acestei clauze conduce la calificarea acesteia ca fiind o clauză penală asumată de promitenții cumpărători în cazul neîncheierii convenției din culpa lor. Este cert că părțile au avut discuții în legătură cu amenajarea imobilului și că promitenții vânzători în considerarea convenției încheiate și a încrederii că această convenție va fi executată integral, respectiv încheierea în formă autentică au fost de acord ca promitenții cumpărători să realizeze lucrări cu privire la imobil.

S-a reținut ca reală poziția exprimată de către reclamantul Aga, cum că pârâții au intenționat amenajarea/reamenajarea imobilului în vederea revânzării, urmând ca din prețul superior obținut să achite promitentului vânzător restul de preț.

Lucrările efectuate, respectiv îmbunătățirile aduse prin construirea unei piscine și folosirea unor materiale de calitate superioară, aspect rezultat și din planșele foto depuse de către reclamantul reconvențional C., (coroborat cu faptul că reclamantul reconvențional C. nu a locuit în imobil) confirmă că aceasta a fost intenția reală a promitenților cumpărători și în aceste condiții, ei nu sunt îndreptățiți la vreo plată pentru lucrările realizate întrucât ei sunt datori să suporte aceste investiții cu titlu de clauză penală asumată convențional.

În raport cu dispozițiile art. 1544 C. civ., dacă la momentul încheierii contractului, o parte dă celeilalte cu titlu de arvună o sumă de bani, în caz de neexecutare arvuna trebuie imputată asupra prestației datorate, sau, după caz, restituită. Dacă partea care a dat arvuna nu execută obligația, fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului, reținând arvuna. Creditorul obligației neexecutate poate opta pentru executare sau pentru rezoluțiunea contractului și repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.

Textul normativ evocat reglementează arvuna confirmatorie a cărei funcție este aceea de a asigura părțile, chiar la momentul încheierii contractului, de executarea întocmai a obligației asumate, înlăturând consecințele neexecutării culpabile din partea co-contractantului. Suma de bani predată la momentul încheierii contractului urmează a fi reținută în caz de rezoluțiune pentru neexecutarea culpabilă a obligației de către cel care a dat-o. Reținerea arvunei reprezintă însuși corolarul rezoluțiunii contractului pentru neexecutare culpabilă.

În prezentul proces, arvuna a fost stipulată expres de părți și promitentul vânzător a optat pentru a da eficiență convenției de arvună confirmatorie, declarând explicit și în termenii legii rezoluțiunea antecontractului, cu reținerea arvunei, condiții în care instanțele de fond au valorificat dispozițiile art. 1544 C. civ.

Din această perspectivă, soluția pe care prima instanță a dat-o litigiului este cea corectă. Părțile și-au asumat, cu titlu de arvună confirmatorie, în limitele art. 1544 C. civ. posibilitatea pierderii sumei avansate sau a restituiri dublului sumei în cazul rezoluțiunii. În consecință, nu ar putea fi recunoscut un drept de ipotecă legală în favoarea promitenților cumpărători, în sensul celor pretinse pe cale reconvențională.

Instanța de apel a admis calea de atac doar în ceea ce privește soluția dată excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei reconvenționale B., precum și la rezolvarea dată cererii reconvenționale formulată de aceeași parte, privind capetele de cerere ce au ca obiect plata lucrărilor de îmbunătățiri durabile și adăugate imobilului, plata sporului de valoare adus aceluiași imobil și înscrierea unei ipoteci legale. În aceste limite a fost anulată sențința primei instanțe și trimisă cauza spre rejudecare.

În acest cadru, s-a reținut că, prin actul sub semnătura privata nr. 9 din data de 15.04.2013 atestat de av. H., pârâții din prezentul proces, C. și B., au încheiat o promisiune de cesiune a beneficiului antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/5.10.2011, prin care paratul C. se obliga ca, până la data de 31.05. 2013, să plătească suma de 105.000 Euro ca și preț al cesiunii. Prin această convenție pârâta a promis cedarea drepturilor sale în schimbul plații prețului cesiunii. Contractul nu a fost încheiat cu respectarea formei solemene a inscrisului autentic.

Contrar celor reținute de prima instanță, Curtea de Apel a constatat că această convenție nu are puterea de a lichida comunitatea matrimoniala pentru că nu au fost îndeplinite condițiile formalismului autentic (conform art. 320 C. civ.), iar pe de alta parte, pentru că foștii soti nu și-au reglementat efectiv (prin plata sumei prevăzute în act) situația patrimoniala a drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea de cesiune a drepturilor și obligațiilor. Câtă vreme C. nu a achitat prețul cesiunii și nici nu a făcut vreo dovada în acest sens în prezentul dosar, s-a apreciat că, în temeiul art. 1553 C. civ., convenția este reziliata de drept.

Pârâtul C. a susținut în cursul procesului, în mod constant faptul că pârâta B. nu are calitate procesuală activă în cererea sa reconvențională, fiind lichidată comunitatea matrimonială de bunuri anterior începerii prezentului proces și fiind plătit prețul cesiunii conform convenției încheiate în data de 15 aprilie 2013. Pârâtul C. a afirmat că prețul cesiunii de creanță a fost virat în contul unei persoane interpuse numita J. întrucât B. era urmărită de Administrația Județeană a Finanțelor Publice pentru plata unor creanțe fiscale. Cu toate că pârâta a încasat banii, aceasta nu s-a prezentat în fața notarului pentru încheierea convenției de lichidare a comunității matrimoniale de bunuri în formă autentică.

În răspunsul la interogatoriul luat pârâtei B., aceasta nu a recunoscut faptul că i-a fost achitată integral și virată într-un cont bancar suma de 105.000 euro în temeiul convenției de cesiune încheiată cu fostul său soț. Dimpotrivă, în răspunsul la interogatoriu, pârâtul C. susține că a plătit prețul de 105.000 euro și a depus în acest sens un bilet la ordin emis la 1 iulie 2013. În legătură cu acesta a fost invocată nulitatea absolută pentru lipsa semnăturii emitentului și a disponibilității în contul banca, împrejurări negate de pârât.

J. a fost audiată în calitate de martor în primă instanță și ea confirmă faptul că pârâtul C. i-a virat în contul bancar o sumă de bani în euro, însă, nu poate preciza cu ce titlu, nu precizează exact suma virată și susține că banii au fost ridicați de către numitul K..

Față de aceste aspecte, Curtea de Apel a apreciat că informațiile rezultate din probele ce au fot administrate în primă instanță nu au fost analizate și sintetizate de către tribunal și, mai cu seamă, ele nu au fost completate pentru a se lămuri cu certitudine dacă convenția de cesiune de care se prevalează pârâtul C. a fost încheiată în mod valabil și dacă ea a produs efectele juridice scontate, respectiv dacă prețul cesiunii a fost în mod real plătit de pârâtul C. și încasat de pârâta B.. În consecință, a reținut că se impune clarificarea acestor împrejurări de fapt pentru ca instanța să soluționeze excepția de neexecutare a convenției de cesiune, asupra căreia nu s-a pronunțat.

În acest context, sub aspectul celui de-al treilea capăt de cerere al pârâtei - reconveniente B. privind obligarea reclamanților la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătățiri durabile și adăugate precum și la plata sporului de valoare adus imobilului în litigiu prin efectuarea acestor îmbunătățiri, în temeiul accesiunii, Curtea a apreciat că susținerile apelantei, atât din acțiunea reconventionala cât și din apărările formulate în proces nu au fost analizate de prima instanță, cu toate că au fost administrate probe în acest sens.

În privința bunurilor mobile cu privire la care pârâta solicită predarea, temeinic prima instanță a reținut faptul că pârâta nu a făcut dovada existenței unor astfel de bunuri, care să îi aparțină, în imobil. Au fost administrate probe sub acest aspect dar proba nu a fost făcută. Prin urmare, corect au fost respinse aceste pretenții ale părții, ca nedovedite.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul C., solicitând casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare.

În ceea ce privește soluția asupra apelului său, recurentul a invocat motivele de recurs prevăzut de art. 488 pct. 6 și 8 C. proc. civ.

În acest cadru, recurentul a susținut greșita aplicare a dispozițiilor art. 1533 C. civ., referitoare la condițiile de existență a pactului comisoriu, și a regulilor de interpretare a clauzelor contractuale cuprinse în art. 1266-1269 C. civ.. Recurentul a apreciat că instanțele de fond au făcut în mod greșit aplicarea pretinsului pact comisoriu inserat în art. 7.2 din convenția părților în condițiile în care clauza contractuală nu cuprinde în mod expres situațiile în care promitentul cumpărător este considerat a fi culpabil. Din această perspectivă, recurentul a subliniat faptul că obligația de plată a prețului nu este o obligație accesorie, ci o obligație principală a cumpărătorului, potrivit art. 1719 C. civ., iar culpa sa în neexecutarea obligațiilor nu putea fi prezumată din simpla neprezentare la notarul public în vederea perfectării contractului de vânzare - cumpărare, fără analizarea motivelor refuzului său, aduse la cunoștință promitenților vânzători, și sumele deja investite în imobil.

În ceea ce privește reținerea culpei sale în neexecutarea obligațiilor asumate, din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurentul a criticat faptul că instanța de apel a prezumat faptul că motivul neachitării diferenței de preț ar fi fost lipsa mijloacelor financiare necesare, desprinzând această concluzie din formularea unei cereri de ajutor public judiciar în cursul procesului și din declarația pârâtei B., care, în realitate, urmărea rezoluțiunea antecontractului, de conivență cu reclamantul D..

Recurentul - pârât a contestat și respingerea apelului formulat cu privire la soluția asupra cererii reconvenționale având ca obiect rezoluțiunea antecontractului din culpa reclamantului din culpa promitenților vânzători.

În acest cadru, a arătat că, deși instanța de apel a reținut incidența răspunderii pentru vicii și în cazul promisiunii de vânzare, a înlăturat solicitarea sa cu motivarea că pârâții ar fi cunoscut starea imobilului, apreciind, contrar regulilor de interpretare prevăzute de art. 1266 și urm. C. civ., că, prin semnarea actelor adiționale, părțile au înțeles să activeze clauza privind garanția pentru vicii ascunse în schimbul reducerii prețului cu suma de 50.000 Euro. Recurentul a precizat că diminuarea prețului prin act adițional semnat la o lună de la încheierea antecontractului a fost justificată de existența unor vicii aparente, nu a celor ascunse, care au fost descoperite la o mai atentă inspecție a imobilului, iar celelalte acte adționale nu au mai avut drept finalitate reducerea prețului, ci doar restituirea unor părți din avans în vederea efectuării reparațiilor la imobil, sumele urmând a fi plătite în contul prețului final.

Totodată, recurentul a susținut că instanța de apel nu a răspuns criticii sale referitoare la nemotivarea de către prima instanță a soluției privitoare la excepția nulității absolute a clauzelor din antecontract și actele adiționale prin care se tinde la limitarea sau înlăturarea răspunderii pentru vicii.

Recurentul - pârât a invocat contrarietatea din cuprinsul considerentelor deciziei atacate cu privire la obligația de răspundere pentru evicțiune, apreciind că aceasta nu poate fi activată anterior transmiterii proprietății, spre deosebire de concluziile referitoare la valabilitatea inserării unor clauze privitoare la răspunderea pentru vicii ascunse, care avea o reglementare similară. În acest sens, recurentul a susținut că a fost evins de promitentul vânzător prin deposedarea de posesia imobilului, cu ajutorul pârâtei B., deși aceasta nu a locuit niciodată în imobil și nu mai putea proceda la predarea posesiei imobilului după cesionarea drepturilor sale rezultate din antecontract.

De asemenea, recurentul - pârât a apreciat că instanța de apel nu a motivat soluția asupra cererii sale reconvenționale referitoare la restituirea contravalorii lucrărilor de modernizare efectuate la imobil, rezumându-se la preluarea clauzei inserate în art. 7.2 din antecontract, care în realitate, avea în vedere doar lucrările de remediere a viciilor aparente ale construcției, pe care le-a cunoscut la data perfectării antecontractului, respectiv a actului adițional prin care a fost diminuat prețul, și nu importantele lucrări de modernizare și îmbunătățire efectuate ulterior. Recurentul - pârât a susținut că existau probe privitoare la faptul că a efectuat lucrări substanțiale de renovare, transformare și extindere, cuantificate de expert la 321.838 Euro, acționând în calitate de constructor de bună-credință potrivit art. 578 C. civ. și fiind îndreptățit, conform art. 581, 583 și 584 C. civ., la recuperarea sumelor, în mod diferențiat, după cum era vorba de lucrări necesare sau utile.

În final, recurentul C. a criticat decizia, din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., și sub aspectul soluției instanței de apel asupra apelului formulat de pârâta B., apreciind că motivarea acesteia este contradictorie deoarece, în raport de soluția asupra căilor sale de atac, instanța de rejudecare nu ar putea da o altă dezlegare asupra problemei contravalorii lucrărilor și sporului de valoare solicitate de aceasta pentru că ar intra în puterea de lucru judecat faptul că toate lucrările executate rămân câștigate promitenților - vânzători.

Totodată, a susținut că această soluție s-a pronunțat cu încălcarea principiului disponibilității câtă vreme părțile nu au investit instanța cu privire la o cerere referitoare la nevalabilitatea convenției de cesiune sau la excepția de neexecutare a acesteia.

Analizând decizia prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte de Casație și Justiție constată nefondat recursul pentru următoarele considerente:

Înalta Curte de Casație și Justiție constată că decizia atacată cuprinde a expunere exhaustivă a considerentelor care au stat la baza pronunțării soluției de către Curtea de Apel Cluj, oferind o amplă prezentare a situației de fapt și a modalității de aplicare a normelor de drept incidente în cauză, de natură a facilita analiza criticilor de nelegalitate formulate de recurent.

Părțile au învestit în principal instanța cu două cereri în rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/05.10.2011, modificat prin actul adițional autentificat sub nr. x/10.11.2011, actul adițional autentificat sub nr. x/29.05.2012 și actul adițional autentificat sub nr. x/27.05.2013.

Reclamantul a invocat un pact comisoriu de grad IV inserat în art. 7 pct. 2 din antecontract, în baza căruia a declarat, în fața notarului, potrivit declarației autentificate prin încheierea nr. 3485 din 4 noiembrie 2013, rezoluționea antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 5 octombrie 2011, modificat prin acte adiționale, rezoluțiune irevocabilă începând cu data de 15 octombrie 2013, deoarece promitenții cumpărători nu au plătit până la acea dată prețul de vânzare-cumpărare în sumă de 558.000 euro și nu au consimțit la autentificarea antecontractului.

Recurentul - pârât a contestat valabilitatea pactului comisoriu inserat în convenție, în temeiul art. 1553 C. civ., pentru neindicarea expresă a obligațiilor a căror neexecutare atrage rezoluțiunea de drept. Or, instanța de apel a observat în mod just că pactul comisoriu stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare dedus judecății are în vedere în mod explicit și specific una dintre obligațiile principale la care a dat naștere raportul juridic contractual, respectiv obligația de a consimți la autentificarea vânzării, regula specializării pactului comisoriu fiind deci respectată. Faptul că modalitatea de formulare a pactului comisoriu reproduce clauzele similare redactate în contextul C. civ. 1864, deși antecontractul a fost încheiat după intrarea în vigoare a C. civ. 2009, nu este de natură a atrage nevalabilitatea clauzei, prin raportare la dispozițiile art. 1550 și 1553 C. civ. 2009, cât timp voința părților este expresă și clară în sensul rezoluțiunii de drept a contractului în cazul neîndeplinirii culpabile a obligației de a încheia contractul de vânzare în formă autentică până la data specificată.

Recurentul a contestat aspectul reținut de instanțe potrivit căruia vânzarea nu a mai fost perfectată deoarece îi lipseau resursele financiare, deși avea posibilitatea să facă proba faptului pozitiv contrar în tot cursul judecății, neavând relevanță în această privință valoarea sumelor deja investite în imobil. Instanța de apel a utilizat o prezumție simplă coroborată cu alte probe administrate în cauză pentru a justifica această concluzie, argumentele sale fiind motivate sub acest aspect. Sub aparența motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurentul critică în realitate modalitatea de interpretare a probelor, care este un atribut suveran al instanțelor de fond, necenzurabil în calea de atac a recursului.

La rândul său, pârâtul a investit instanțele cu o cerere reconvențională având ca obiect rezoluțiunea judiciară a antecontractului pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor de către promitentul vânzător. A avut în vedere, cu prioritate, neîndeplinirea obligației de răspundere pentru vicii și a obligației de răspundere contra evicțiunii. În acest cadru, instanța de apel a tratat în mod diferit cele două obligații, apreciind că doar cea dintâi poate fi inserată în mod valabil și în cuprinsul unui antecontract de vânzare-cumpărare, în perspectiva autentificării viitoare a vânzării, pe când garanția contra evicțiunii nu ar putea fi activată decât în urma transmiterii proprietății asupra bunului, scop nerealizat prin simpla încheiere a promisiunii bilaterale de vânzare. Diferența dintre concluziile instanței de apel referitoare la cele două obligații în contextul încheierii unui antecontract a fost amplu justificată din punct de vedere legal, neputându-se reține o motivare contradictorie sub acest aspect din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Pentru înlăturarea efectelor obligației de garanție pentru vicii inserate de părți în antecontract, instanța de apel a avut în vedere prevederile actelor adiționale, prin care părțile au agreat reducerea prețului, iar pârâtul a declarat că nu va mai avea obiecțiuni referitoare la starea imobilului, recunoscând părților dreptul de a restrânge sau chiar înlătura această obligație, în condițiile art. 1708 și 1169 C. civ.. Considerentele ce au stat la baza recunoașterii valabilității clauzelor de limitare a răspunderii pentru vicii au constituit implicit și motivele respingerii excepțiilor privitoare la nulitatea absolută a acestora.

În acest cadru, Înalta Curte de Casație și Justiție constată că instanțele de fond erau ținute de clauzele inserate în mod liber de părți, neputând limita sau răsturna înțelesul clar al acestora. Chiar în condițiile necunoașterii stării imobilului la momentul încheierii antecontractului, acest lucru nu se mai poate susține pe măsură ce erau semnate și actele adiționale, în această perioadă pârâtul realizând, potrivit propriilor afirmații, lucrări de reparații ample.

În egală măsură, cu prilejul soluționării cererii reconvenționale sub aspectul restituirii contravalorii lucrărilor de modernizare efectuate de pârât asupra imobilului, instanța de apel a dat curs clauzei inserate de părți în art. 7.3 din antecontract, potrivit căreia "în situația în care promitenții cumpărători vor face lucrări de amenajare și/sau reparații la imobilul obiect al prezentului antecontract, înaintea achitării integrale a prețului imobilului și se află în imposibilitatea achitării prețului integral al acestuia, toate amenajările și/sau finisajele executate de aceștia rămân câștigate promitenților vânzători, promitentul cumpărător nemaiavând nici o pretenție de nici o natură în acest sens". Clauza agreată de părți nu a fost modificată prin actele adiționale succesive.

Recurentul - pârât a invocat greșita interpretare a efectelor acestei clauze, susținând că ea se referă doar la doar lucrările de remediere a viciilor aparente ale construcției, pe care le-a cunoscut la data perfectării antecontractului, respectiv a actului adițional prin care a fost diminuat prețul, și nu importantele lucrări de modernizare și îmbunătățire efectuate ulterior. Or, această distincție nu rezultă din conținutul clauzei și din actele adiționale semnate ulterior. Această concluzie rezultă și din faptul că, prin actul adițional semnat la 29.05.2012, părțile au avut în vedere executarea de către promitentul cumpărător a unor lucrări de modernizare, dar în ceea ce privește costurile acestora nu au derogat de la clauza 7.3 din antecontract, deși au avut în vedere plata de către promitentul vânzător a unei remunerații pentru întocmirea documentației proiectului de arhitectură și restituirea către promitentul cumpărător a unei părți din avansul achitat în vederea executării lucrărilor, cu luarea însă în considerare a acestei sume în ceea ce privește restul din preț rămas de achitat.

Față de cele reținute, deveneau irelevante susținerile apelantului - pârât referitoare la diferențierea categoriilor de lucrări efectuate și la aplicarea dispozițiilor referitoare la accesiunea artificială și nu se impunea analiza lor. De asemenea, soluția pronunțată asupra cererii reconvenționale se răsfrângea și asupra cererii aceesorii privind instituirea ipotecii.

În ceea ce privește soluția asupra apelului promovat de pârâta B., Înalta Curte de Casație și Justiție constată că instanța de apel a apreciat că nu a fost deplin lămurită situația de fapt și de drept incidentă în analiza valabilității convenției de cesiune a drepturilor și obligațiilor încheiate între pârâți, ce a constituit temeiul admiterii excepției lipsei calității procesuale active a pârâtei B. în promovarea cererii reconvenționale. Acesta a constituit motivul admiterii apelului pârâtei și trimiterii cauzei spre rejudecare.

În acest cadru, recurentul nu poate pretinde că a avut loc încălcarea principiului disponibilității, analiza valabilității unui act prezentat instanței pentru susținerea cererilor sau a excepțiilor invocate în cauză putând fi realizată și din oficiu, pe cale incidentală.

De asemenea, nu are relevanță în acest stadiu de judecată a cererii reconvenționale a pârâtei, efectele pe care le-ar putea avea asupra soluției pe fond, chestiunile tranțate în mod definitiv cu prilejul analizării celorlalte cereri formulate în cauză.

Față de cele reținute, în raport de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție apreciază nefondat recursul și îl va respinge ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-pârât C. împotriva deciziei civile nr. 286/A/2017 din 20 ianuarie 2017 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția I civilă, în contradictoriu cu intimații - reclamanți D. și A. și intimata - pârâtă B..

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 iulie 2019.