ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 782/2013

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 782/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra

recursului, din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată

următoarele:

Prin cererea

înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, reclamanta SC T.P.R. SRL a

solicitat, în contradictoriu cu pârâții P.G. și P.G., rezilierea contactului de

închiriere nr. 2767 din 23 octombrie 2008 și restituirea către reclamantă a

sumei de 204.000 euro, cu titlu de daune-interese, reprezentând contravaloarea

chiriei achitate în avans, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința

civilă nr. 1272/C pronunțată la data de 4 iulie 2011 Tribunalul Brașov a

respins acțiunea reclamantei.

În motivarea

hotărârii, prima instanță a reținut, în esență, că inițial între părți P.G. și

P.G. în calitate de promitenți investitori și reclamantă, prin administratori

asociați C.L. și D.G., în calitate de beneficiari cumpărători a fost întocmit

la data de 03 octombrie 2008, antecontractul de vânzare cumpărare nr. 1090,

autentificat la B.N.P. F.R., având ca obiect imobilul situat în Predeal, Pârâul

Rece, Valea Râșnoavei, jud. Brașov, înscris în CF nr. 10895 Râșnov nr. top 7512/b/2,

la A + 1 casă de lemn și piatră

compusă din

D + P + 2E + M și teren în suprafață de 980, 732 m.p. și nr. top 7512/4/b/3, la

A + 2, teren pășune în suprafață de 2130 m.p.

Prețui total stabilit a fost de 1.800.000 Euro.

Ulterior, părțile au convenit revocarea

antecontractului de vânzare

cumpărare anterior menționat stabilind că

suma de 200.000 Euro plătită de reclamantă în cadrul antecontractului se

constituie drept chirie în avans pentru primi doi ani de închiriere în cadrul

contractului de închiriere nr. 2787 din 23 octombrie 2008 încheiat între

aceleași părți cu privire la același imobil.

La data de 23 octombrie 2008, prin actul de

revocare autentificat la același

notar nr. 1143 părțile au revocat și

contractul de închiriere nr. 1107 din 14 octombrie 2008, și au încheiat la

aceeași dată, contractul de închiriere 2787 din 23 octombrie 2008 a cărei

reziliere au solicitat-o în

prezentul

litigiu.

Obiectul

acestui ultim contract de închiriere l-a format același

imobil menționat anterior, termenul de închiriere fiind de 10 ani de la

data

de 23 octombrie 2008 până ia data de 23.10,2018, Ia art. 9 din

contract stabilindu-se o chirie lunară de 10.000 Euro pentru perioada 28

octombrie 2008 - 23 octombrie 2009 respectiv 120.000 Euro pe an, iar pentru

perioada 23,10.2009 - 23 octombrie 2010 o chirie de 12.000 Euro pe an, plătită

anticipat pe doi ani suma de 284.000 Euro.

S-a reținut că

motivul invocat de reclamantă pentru rezilierea închirierii și restituirea

sumei de 200.000 Euro reprezentând chirie achitată în avans a fost acela că

elementul determinant în adoptarea deciziei de a închiria a fost posibilitatea

de exploatare a întregului ansamblu imobiliar cuprins din clădirea hotel și

termenul aferent de 360,732 m.p. și din parcela de 2130 m.p. utilizată cu

destinația de parcare.

În raport de principiului disponibilității ce

guvernează procesul civil,

instanța de fond a verificat dacă motivul

determinant pentru care reclamanta a încheiat contractul de închiriere în

discuție a fost inclusiv posibilitatea folosirii suprafeței de teren ce

constituie o parte din parcare și cu privire Ia care a intervenit o tulburare

din partea unui terț.

S-a apreciat ca

fiind esențială sub acest aspect împrejurarea de a

stabili dacă reclamanta, respectiv reprezentantul acesteia, a cunoscut

în

momentul închirierii contractului de închiriere nr. 2787 din 23

octombrie 2008 situația terenului în legătură cu care a intervenit tulburarea

folosinței din partea

terțului și dacă

respectiva tulburare se produsese ori nu Ia data încheierii

locațiunii.

Astfel, din

această perspectivă, raportat la întregul probatoriu administrat în cauză

instanța a apreciat că, pentru motivul invocat de către reclamantă, constând în

pretinsa nerespectare a contractului de închiriere din 23 octombrie 2008 de

către pârâți în privința unei suprafețe de teren din parcare, nu se poate

dispune rezilierea și, nici acordarea de despăgubiri întrucât reclamanta, prin

reprezentant, a avut cunoștință că în momentul închirierii locațiunii, de

situația unei părți din parcare, acceptând totuși să contracteze chiar și în

aceste condiții.

În termen

legal, împotriva acestei sentințe, reclamanta a declarat apel, care, prin

decizia nr. 3/ Ap din 8 februarie 2012, pronunțată de Curtea de Ape! Brașov, secția

comercială, a fost respins.

Pentru a hotărî

astfel, instanța de control judiciar, din coroborarea probelor administrate, în

concordanță cu instanța de fond, a reținut, în esență, că reprezentantul

societății reclamante cunoștea la data încheierii contractului de închiriere

faptul că pârâții nu Ie puteau asigura folosința liniștită a terenului pe care

se afla amplasată parcarea.

Astfel, a fost

înlăturată susținerea apelantei reclamante vizând împrejurarea că nu a avut

cunoștință de tulburarea de posesie anterior încheierii contractului de

închiriere,

S-a reținut în

plus că din interpretarea art. 1020 - 1021 C. civ., referitor la rezoluțiunea

contractelor și art. 1439 alin. (2) C. civ., care

reglementează în mod particular soluția rezilierii contractelor de locațiune

„când una din părți nu îndeplinește

îndatoririle sale principale” rezultă că

una dintre condițiile de

admisibilitate a rezilierii este aceea ca una dintre părți să nu-și fi executat

obligațiile ce-i revin. în cazul neexecutării parțiale, partea din obligație

neexecutată trebuie să fi fost considerată esențială Ia încheierea contractului,

Instanța a

constatat că în speță, apelanta invocă o neexecutare parțială a contractului,

în privința asigurării folosirii suprafeței de 2130 m.p., în vederea amenajării

parcării hotelului.

Or,

împrejurarea că locatarul cunoștea Ia data încheierii contractului de

închiriere situația reală a unei părți din ternul aferent hotelului închiriat,

respectiv tulburarea posesiei de către un terț, s-a apreciat ca fiind o dovadă

a faptului că nu a considerat obligația locatorului de a-i asigura folosința

acestei suprafețe de teren ca fiind esențială, prima instanță considerând în

mod corect că nu sunt îndeplinite condițiile rezilierii contractului pentru

motivele invocate în acțiune.

De asemenea,

s-a apreciat că în mod corect nu a fost luată în considerare pierderea proprietății

imobilului, care nu a fost invocată decât în cadrul concluziilor scrise.

Prin urmare,

s-a reținut că pretenția apelantei reclamante de a se face aplicarea clauzei

penale inserată în art. 14 din contract, apare ca fiind făcută cu rea credință

și cu denaturarea voinței reale a părților din

momentul încheierii contractului de închiriere din moment ce a înțeles

să

contracteze în condițiile în care știa de la început că nu va putea

folosi o

parte din terenul aferent

construcției și a încheiat fără obiecțiuni procesul

verbal de predare primire a imobilului închiriat,

în care s-a consemnat că

este „în stare perfectă de funcționare pentru

destinația care a fost construit”.

În termen legal, împotriva acestei decizii,

reclamanta SC T.P.R. SRL PREDEAL a declarat recurs, solicitând admiterea

recursului,

modificarea hotărârii atacate, în sensul admiterii apelului declarat de

reclamantă împotriva sentinței civile nr. 1272/ C din 4 iulie 2011 a

Tribunalului Brașov, cu consecința schimbării în tot a hotărârii primei

instanțe și admiterii cererii de chemare în judecată.

În motivare,

recurenta critică decizia atacată sub aspectul reținerii de către ambele

instanțe a faptului că reclamanta ar fi contractat în cunoștință de cauză, asumându-și

riscul închirierii imobilului. Arată că instanța de apel a apreciat că

invocarea dispozițiilor art. 14 din contractul de închiriere ar fi fost făcută

cu rea - credință, în condițiile în care nici măcar intimații nu și-au

întemeiat apărările pe o astfel de susținere, pretinsa rea - credință în

invocarea unei anumite clauze contractuale nefiind niciodată luată în discuție.

De altfel,

împrejurarea că una dintre părți înțelege să se prevaleze

de o clauză liber consimțită de cocontractanți și

necontestată de niciunui

dintre aceștia nu poate să fie interpretată ca

o manifestare a relei - credințe.

Dimpotrivă,

ignorarea efectelor unei astfel de clauze, susține recurenta, încalcă grav

principiul forței obligatorii a contractului, astfel cum acesta era consacrat,

la data perfectării convenției în litigiu, de dispozițiile art. 989 alin. (1)

din vechiul C. civ.

În concret, intimații-pârâți

și-au asumat în mod expres și necondiționat, prin semnarea contractului de

închiriere, obligația de a pune la dispoziție folosința asupra întregului

imobil supus locațiunii, în descrierea acestuia din cuprinsul contractului.

Prin urmare, acțiunea reclamantei nu se sprijină pe o formă a răspunderii

părții potrivnice care să își aibă sorgintea în fapta unui terț, cum ar fi fost

cazul în situația evicțiunii, ci pe neîndeplinirea personal de către intimații-pârâți

a propriilor obligații asumate,

Prin urmare,

poziția recurentei cu privire la existența sau inexistența „pretențiilor

teritoriale” ale unui terț cu privire Ia imobilul în chestiune nu are nicio

relevanță, dat fiind că aceasta nu invocă în susținerea acțiunii fapta terțului

G.P., ci neîndeplinirea de către înșiși intimați a obligației asumate de

aceștia în sensul punerii la dispoziția reclamantei a folosinței neîngrădite a

întregului imobil.

Dovezile

administrate în cauză (între care și răspunsurile reclamantei la interogatoriul

propus de pârâți) atestă că, în cursul derulării procesului, subscrisa a

utilizat sporadic imobilul, pentru scurte intervale de timp (în perioada

sărbătorilor de iarnă, când cererea de spații de cazare a fost sporită), în

vederea limitării pe cât posibil a pierderilor cauzate de încetarea activității

permanente în unitatea hotelieră respectivă.

Această împrejurare, consideră recurenta, nu

poate să conducă la

concluzia că pârâții - locatori și-ar fi îndeplinit

integral obligațiile asumate

față de

aceasta dat fiind că, în mod necontestat, reclamanta a pierdut (în

favoarea

d-lui G.P. audiat ca martor în cauză) folosința asupra terenului destinat

parcării.

Sub acest

aspect, intimații nu și-au îndeplinit obligația de a asigura reclamantei

stăpânirea faptică asupra parcării, ca parte integrantă a imobilului închiriat.

Raportat Ia

neîndeplinirea corespunzătoare de către intimații - pârâți a îndatoririlor

contractuale care Ie incumbau, arată că a procedat la notificarea acestora, în

conformitate cu prevederile art. 14 lit. a) din

convenția de închiriere, aducându-ie la cunoștință încălcarea

obligației asumate prin clauza consemnată Ia art. 8 lit. b) din aceeași

convenție,

conform căreia, locatorii se obligau să asigure reclamantei

folosința obiectului închirierii pe toată perioada de derulare a raporturilor

locative și „să garanteze chiriașul contra pierderii totale sau parțiale și

contra tulburării folosinței bunului închiriat”.

Prevederile art.

14 lit. a) din contract, reglementează dreptul reclamantei de a solicita

instanței de judecată acordarea de daune interese „reprezentând contravaloarea

chiriei pe următorii ani, până Ia împlinirea termenului contractual”, în

ipoteza în care locatorii, notificați fiind cu privire ia neîndeplinirea de

către aceștia a oricăreia dintre

îndatoririle

contractuale, nu au efectuat în termen de 15 zile demersurile

necesare „reluării

derulării normale a contractului”.

Totodată, în

opinia recurentei-reclamante, referirea instanței de apel la prevederile de

drept comun ale art. 1020 - 1021 C. civ. (care fac trimitere doar Ia

obligațiile principale ale părților contractante) este

lipsită de temei, atât timp cât, prin proprie voință, semnatarii

convenției

au înțeles să înăsprească condițiile răspunderii locatorilor,

în sensul că neîndeplinirea de către aceștia a oricăreia dintre obligațiile

asumate a fost considerată suficientă pentru declanșarea clauzei penale.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304

pct. 9 C. proc. civ.

Analizând

decizia atacată în raport de criticile formulate, în limitele controlului de

legalitate și temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul

este nefondat pentru considerentele care succed:

Înalta Curte constată că, la data de 23 octombrie

2008, între părțile litigante s-a încheiat contractul de închiriere nr. 278 pe

o perioadă de 10 ani, în

care acestea au convenit la art. 14 lit. a)

dreptul locatorului (al recurentei-reclamante) de a solicita instanței de

judecată acordarea de daune

interese

reprezentând contravaloarea chiriei pe următorii ani» până la

îndeplinirea

termenului contractual (23 octombrie 2018), în ipoteza în care locatorii,

notificați fiind, cu privire la neîndeplinirea de către aceștia a oricărei

dintre îndatoririle contractuale nu au efectuat în termen de 15 zile

demersurile necesare reluării derulării normale a contractului.

În cauză. recurenta-reclamantă se prevalează de

reexecutarea

obligațiilor asumate de către pârâți prin clauzele

contractuale, invocând lipsa de folosință a terenului aferent imobilului

închiriat.

Or, astfel cum

în mod corect au reținut ambele instanțe, în condițiile în care locatarul (SC T.P.R.

SRL) cunoștea de la momentul încheierii contractului de închiriere situația

reală a unei părți din terenul aferent imobilului (hotelului) închiriat și

anume tulburarea posesiei de către terțul G.P., clauza penală inserată la art. 14

din contract este inaplicabilă,

Nu se poate

pune problema unei neexecutări parțiale a contractului, astfel cum susține

recurenta, câtă vreme aceasta a

consimțit

la încheierea contractului, cunoscând la acel moment că nu va

putea

folosi o parte din terenul aferent.

În mod

judicios, instanța de apel pornind de la interpretarea prevederilor art. 1020 –

art. 1021 și respectiv ale art. 1439 C. civ., a reținut, că una dintre

condițiile de admisibilitate a rezilierii este aceea ca una

dintre părți să nu-și fi executat obligațiile

ce-î revin, cerință ce nu poate fi

reținută în cauză.

De altfel,

„convenția părților”, clauza penală inserată la art. 14 din contractul de

închiriere a vizat în concret neîndeplinirea obligațiilor contractuale asumate,

Or, nu se poate

pretinde că intimații-pârâți nu și-au îndeplinit vreo

obligație asumată, pentru a putea fi incidente prevederile clauzei

penale,

instanța de control judiciar reținând în mod legal că

pretențiile reclamantei de a se face aplicarea clauzei penale inserate în art.

14 din

contractul încheiat apare ca fiind

făcută cu rea credință și cu denaturarea

voinței reale a părților din

momentul încheierii contractului de închiriere, de vreme ce reclamanta a

cunoscut de ia început că nu va putea folosi o parte din terenul aferent

construcției închiriate.

Contrar susținerilor recurentei-reclamante,

intimații au conchis, prin

apărările formulate în cuprinsul întâmpinării

că reclamanta a acționat cu rea credință, criticile recurentei sub acest aspect

nefiind justificate.

Distinct de

cele reținute se impune precizarea faptului că o reanalizare a situației de

fapt la care tinde în realitate recurenta, nu justifică invocarea motivului de

recurs bazat pe aplicarea greșită a unor dispoziții contractuale ori aplicarea

greșită a „legii părților” de care se prevalează aceasta, respectiv a

prevederilor art. 969 C. civ.

În condițiile

în care restabilirea situației de fapt și interpretarea probelor aflate Ia

dosar (răspunsuri la interogatoriu, martori audiați etc.) exced competenței instanței

de recurs, se impune respingerea de plano a criticilor de netemeinicia, care nu

satisfac exigențele impuse de art. 304 C. proc. civ., reaprecierea probelor

nemaifiind posibilă în această etapă procesuală odată cu abrogarea pct. 11 al

art. 304 C. proc. civ.,

prin O.U.G. nr.

138/200 și ale art. 304 pct. 10 C. proc. civ.,

prin dispozițiile Legii

nr. 219/2005.

Pentru toate

argumentele de fapt și de drept care preced, Înalta Curte constată că hotărârea

recurată este Ia adăpost de orice critică, motiv pentru care, în aplicarea

dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat,

recursul declarat de reclamanta SC T.P.R. SRL PREDEAL împotriva deciziei nr. 3/

Ap din 8 februarie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Brașov - Secția comercială,

menținând decizia instanței de apel, ca fiind legală.

Constatând

culpa procesuală a recurentei în promovarea recursului de fața și în raport de

solicitarea intimaților-pârâți P.G. și P.G. privind plata cheltuielilor de

judecată, urmează ca, în temeiul dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ.,

să fie admisă cererea acestora, în sensul

obligării recurentei-reclamante

SC T.P.R.

SRL PREDEAL plata sumei de 15000

lei cheltuieli de judecată reprezentând

onorariu avocat către intimații-

pârâți P.G.

și P.G

.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

recursul declarat de reclamanta SC T.P.

R. SRL

PREDEAL împotriva deciziei nr. 3/ Ap din 8 februarie 2012,

pronunțată de

Curtea de Apel Brașov, secția comercială, ca nefundat.

Obligă recurenta-reclamantă SC T.P.R. SRL

PREDEAL

la plata sumei de 15000 lei cheltuieli de judecată către intimații-pârâți P.G. și

P.G.

Irevocabilă,

Pronunțată în ședință publică, astăzi 27

februarie 2013.