ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 782/2013

Asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, reclamanta SC T.P.R. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâții P.G. și P.G., rezilierea contactului de închiriere nr. 2767 din 23 octombrie 2008 și restituirea către reclamantă a sumei de 204.000 euro, cu titlu de daune-interese, reprezentând contravaloarea chiriei achitate în avans, cu cheltuieli de judecată. Prin sentința civilă nr. 1272/C pronunțată la data de 4 iulie 2011 Tribunalul Brașov a respins acțiunea reclamantei. În motivarea hotărârii, prima instanță a reținut, în esență, că inițial între părți P.G. și P.G. în calitate de promitenți investitori și reclamantă, prin administratori asociați C.L.

și D.G., în calitate de beneficiari cumpărători a fost întocmit la data de 03 octombrie 2008, antecontractul de vânzare cumpărare nr. 1090, autentificat la B.N.P. F.R., având ca obiect imobilul situat în Predeal, Pârâul Rece, Valea Râșnoavei, jud. Brașov, înscris în CF nr. 10895 Râșnov nr. top 7512/b/2, la A + 1 casă de lemn și piatră compusă din D + P + 2E + M și teren în suprafață de 980, 732 m.p. și nr. top 7512/4/b/3, la A + 2, teren pășune în suprafață de 2130 m.p. Prețui total stabilit a fost de 1.800.000 Euro. Ulterior, părțile au convenit revocarea antecontractului de vânzare cumpărare anterior menționat stabilind că suma de 200.000 Euro plătită de reclamantă în cadrul antecontractului se constituie drept chirie în avans pentru primi doi ani de închiriere în cadrul contractului de închiriere nr. 2787 din 23 octombrie 2008 încheiat între aceleași părți cu privire la același imobil.

La data de 23 octombrie 2008, prin actul de revocare autentificat la același notar nr. 1143 părțile au revocat și contractul de închiriere nr. 1107 din 14 octombrie 2008, și au încheiat la aceeași dată, contractul de închiriere 2787 din 23 octombrie 2008 a cărei reziliere au solicitat-o în prezentul litigiu. Obiectul acestui ultim contract de închiriere l-a format același imobil menționat anterior, termenul de închiriere fiind de 10 ani de la data de 23 octombrie 2008 până ia data de 23.10,2018, Ia art. 9 din contract stabilindu-se o chirie lunară de 10.000 Euro pentru perioada 28 octombrie 2008 - 23 octombrie 2009 respectiv 120.000 Euro pe an, iar pentru perioada 23,10.2009 - 23 octombrie 2010 o chirie de 12.000 Euro pe an, plătită anticipat pe doi ani suma de 284.000 Euro.

S-a reținut că motivul invocat de reclamantă pentru rezilierea închirierii și restituirea sumei de 200.000 Euro reprezentând chirie achitată în avans a fost acela că elementul determinant în adoptarea deciziei de a închiria a fost posibilitatea de exploatare a întregului ansamblu imobiliar cuprins din clădirea hotel și termenul aferent de 360,732 m.p. și din parcela de 2130 m.p. utilizată cu destinația de parcare. În raport de principiului disponibilității ce guvernează procesul civil, instanța de fond a verificat dacă motivul determinant pentru care reclamanta a încheiat contractul de închiriere în discuție a fost inclusiv posibilitatea folosirii suprafeței de teren ce constituie o parte din parcare și cu privire Ia care a intervenit o tulburare din partea unui terț.

S-a apreciat ca fiind esențială sub acest aspect împrejurarea de a stabili dacă reclamanta, respectiv reprezentantul acesteia, a cunoscut în momentul închirierii contractului de închiriere nr. 2787 din 23 octombrie 2008 situația terenului în legătură cu care a intervenit tulburarea folosinței din partea terțului și dacă respectiva tulburare se produsese ori nu Ia data încheierii locațiunii. Astfel, din această perspectivă, raportat la întregul probatoriu administrat în cauză instanța a apreciat că, pentru motivul invocat de către reclamantă, constând în pretinsa nerespectare a contractului de închiriere din 23 octombrie 2008 de către pârâți în privința unei suprafețe de teren din parcare, nu se poate dispune rezilierea și, nici acordarea de despăgubiri întrucât reclamanta, prin reprezentant, a avut cunoștință că în momentul închirierii locațiunii, de situația unei părți din parcare, acceptând totuși să contracteze chiar și în aceste condiții.

În termen legal, împotriva acestei sentințe, reclamanta a declarat apel, care, prin decizia nr. 3/ Ap din 8 februarie 2012, pronunțată de Curtea de Ape! Brașov, secția comercială, a fost respins. Pentru a hotărî astfel, instanța de control judiciar, din coroborarea probelor administrate, în concordanță cu instanța de fond, a reținut, în esență, că reprezentantul societății reclamante cunoștea la data încheierii contractului de închiriere faptul că pârâții nu Ie puteau asigura folosința liniștită a terenului pe care se afla amplasată parcarea.

Astfel, a fost înlăturată susținerea apelantei reclamante vizând împrejurarea că nu a avut cunoștință de tulburarea de posesie anterior încheierii contractului de închiriere, S-a reținut în plus că din interpretarea art. 1020 - 1021 C. civ., referitor la rezoluțiunea contractelor și art. 1439 alin. (2) C. civ., care reglementează în mod particular soluția rezilierii contractelor de locațiune „când una din părți nu îndeplinește îndatoririle sale principale” rezultă că una dintre condițiile de admisibilitate a rezilierii este aceea ca una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin. în cazul neexecutării parțiale, partea din obligație neexecutată trebuie să fi fost considerată esențială Ia încheierea contractului, Instanța a constatat că în speță, apelanta invocă o neexecutare parțială a contractului, în privința asigurării folosirii suprafeței de 2130 m.p., în vederea amenajării parcării hotelului.

Or, împrejurarea că locatarul cunoștea Ia data încheierii contractului de închiriere situația reală a unei părți din ternul aferent hotelului închiriat, respectiv tulburarea posesiei de către un terț, s-a apreciat ca fiind o dovadă a faptului că nu a considerat obligația locatorului de a-i asigura folosința acestei suprafețe de teren ca fiind esențială, prima instanță considerând în mod corect că nu sunt îndeplinite condițiile rezilierii contractului pentru motivele invocate în acțiune. De asemenea, s-a apreciat că în mod corect nu a fost luată în considerare pierderea proprietății imobilului, care nu a fost invocată decât în cadrul concluziilor scrise.

Prin urmare, s-a reținut că pretenția apelantei reclamante de a se face aplicarea clauzei penale inserată în art. 14 din contract, apare ca fiind făcută cu rea credință și cu denaturarea voinței reale a părților din momentul încheierii contractului de închiriere din moment ce a înțeles să contracteze în condițiile în care știa de la început că nu va putea folosi o parte din terenul aferent construcției și a încheiat fără obiecțiuni procesul verbal de predare primire a imobilului închiriat, în care s-a consemnat că este „în stare perfectă de funcționare pentru destinația care a fost construit”. În termen legal, împotriva acestei decizii, reclamanta SC T.P.R.

SRL PREDEAL a declarat recurs, solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate, în sensul admiterii apelului declarat de reclamantă împotriva sentinței civile nr. 1272/ C din 4 iulie 2011 a Tribunalului Brașov, cu consecința schimbării în tot a hotărârii primei instanțe și admiterii cererii de chemare în judecată. În motivare, recurenta critică decizia atacată sub aspectul reținerii de către ambele instanțe a faptului că reclamanta ar fi contractat în cunoștință de cauză, asumându-și riscul închirierii imobilului. Arată că instanța de apel a apreciat că invocarea dispozițiilor art. 14 din contractul de închiriere ar fi fost făcută cu rea - credință, în condițiile în care nici măcar intimații nu și-au întemeiat apărările pe o astfel de susținere, pretinsa rea - credință în invocarea unei anumite clauze contractuale nefiind niciodată luată în discuție.

De altfel, împrejurarea că una dintre părți înțelege să se prevaleze de o clauză liber consimțită de cocontractanți și necontestată de niciunui dintre aceștia nu poate să fie interpretată ca o manifestare a relei - credințe. Dimpotrivă, ignorarea efectelor unei astfel de clauze, susține recurenta, încalcă grav principiul forței obligatorii a contractului, astfel cum acesta era consacrat, la data perfectării convenției în litigiu, de dispozițiile art. 989 alin. (1) din vechiul C. civ. În concret, intimații-pârâți și-au asumat în mod expres și necondiționat, prin semnarea contractului de închiriere, obligația de a pune la dispoziție folosința asupra întregului imobil supus locațiunii, în descrierea acestuia din cuprinsul contractului.

Prin urmare, acțiunea reclamantei nu se sprijină pe o formă a răspunderii părții potrivnice care să își aibă sorgintea în fapta unui terț, cum ar fi fost cazul în situația evicțiunii, ci pe neîndeplinirea personal de către intimații-pârâți a propriilor obligații asumate, Prin urmare, poziția recurentei cu privire la existența sau inexistența „pretențiilor teritoriale” ale unui terț cu privire Ia imobilul în chestiune nu are nicio relevanță, dat fiind că aceasta nu invocă în susținerea acțiunii fapta terțului G.P., ci neîndeplinirea de către înșiși intimați a obligației asumate de aceștia în sensul punerii la dispoziția reclamantei a folosinței neîngrădite a întregului imobil.

Dovezile administrate în cauză (între care și răspunsurile reclamantei la interogatoriul propus de pârâți) atestă că, în cursul derulării procesului, subscrisa a utilizat sporadic imobilul, pentru scurte intervale de timp (în perioada sărbătorilor de iarnă, când cererea de spații de cazare a fost sporită), în vederea limitării pe cât posibil a pierderilor cauzate de încetarea activității permanente în unitatea hotelieră respectivă. Această împrejurare, consideră recurenta, nu poate să conducă la concluzia că pârâții - locatori și-ar fi îndeplinit integral obligațiile asumate față de aceasta dat fiind că, în mod necontestat, reclamanta a pierdut (în favoarea d-lui G.P. audiat ca martor în cauză) folosința asupra terenului destinat parcării.

Sub acest aspect, intimații nu și-au îndeplinit obligația de a asigura reclamantei stăpânirea faptică asupra parcării, ca parte integrantă a imobilului închiriat. Raportat Ia neîndeplinirea corespunzătoare de către intimații - pârâți a îndatoririlor contractuale care Ie incumbau, arată că a procedat la notificarea acestora, în conformitate cu prevederile art. 14 lit. a) din convenția de închiriere, aducându-ie la cunoștință încălcarea obligației asumate prin clauza consemnată Ia art. 8 lit. b) din aceeași convenție, conform căreia, locatorii se obligau să asigure reclamantei folosința obiectului închirierii pe toată perioada de derulare a raporturilor locative și „să garanteze chiriașul contra pierderii totale sau parțiale și contra tulburării folosinței bunului închiriat”.

Prevederile art. 14 lit. a) din contract, reglementează dreptul reclamantei de a solicita instanței de judecată acordarea de daune interese „reprezentând contravaloarea chiriei pe următorii ani, până Ia împlinirea termenului contractual”, în ipoteza în care locatorii, notificați fiind cu privire ia neîndeplinirea de către aceștia a oricăreia dintre îndatoririle contractuale, nu au efectuat în termen de 15 zile demersurile necesare „reluării derulării normale a contractului”. Totodată, în opinia recurentei-reclamante, referirea instanței de apel la prevederile de drept comun ale art. 1020 - 1021 C. civ. (care fac trimitere doar Ia obligațiile principale ale părților contractante) este lipsită de temei, atât timp cât, prin proprie voință, semnatarii convenției au înțeles să înăsprească condițiile răspunderii locatorilor, în sensul că neîndeplinirea de către aceștia a oricăreia dintre obligațiile asumate a fost considerată suficientă pentru declanșarea clauzei penale.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Analizând decizia atacată în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele care succed: Înalta Curte constată că, la data de 23 octombrie 2008, între părțile litigante s-a încheiat contractul de închiriere nr. 278 pe o perioadă de 10 ani, în care acestea au convenit la art. 14 lit. a) dreptul locatorului (al recurentei-reclamante) de a solicita instanței de judecată acordarea de daune interese reprezentând contravaloarea chiriei pe următorii ani» până la îndeplinirea termenului contractual (23 octombrie 2018), în ipoteza în care locatorii, notificați fiind, cu privire la neîndeplinirea de către aceștia a oricărei dintre îndatoririle contractuale nu au efectuat în termen de 15 zile demersurile necesare reluării derulării normale a contractului.

În cauză. recurenta-reclamantă se prevalează de reexecutarea obligațiilor asumate de către pârâți prin clauzele contractuale, invocând lipsa de folosință a terenului aferent imobilului închiriat. Or, astfel cum în mod corect au reținut ambele instanțe, în condițiile în care locatarul (SC T.P.R. SRL) cunoștea de la momentul încheierii contractului de închiriere situația reală a unei părți din terenul aferent imobilului (hotelului) închiriat și anume tulburarea posesiei de către terțul G.P., clauza penală inserată la art. 14 din contract este inaplicabilă, Nu se poate pune problema unei neexecutări parțiale a contractului, astfel cum susține recurenta, câtă vreme aceasta a consimțit la încheierea contractului, cunoscând la acel moment că nu va putea folosi o parte din terenul aferent.

În mod judicios, instanța de apel pornind de la interpretarea prevederilor art. 1020 – art. 1021 și respectiv ale art. 1439 C. civ., a reținut, că una dintre condițiile de admisibilitate a rezilierii este aceea ca una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-î revin, cerință ce nu poate fi reținută în cauză.

De altfel, „convenția părților”, clauza penală inserată la art. 14 din contractul de închiriere a vizat în concret neîndeplinirea obligațiilor contractuale asumate, Or, nu se poate pretinde că intimații-pârâți nu și-au îndeplinit vreo obligație asumată, pentru a putea fi incidente prevederile clauzei penale, instanța de control judiciar reținând în mod legal că pretențiile reclamantei de a se face aplicarea clauzei penale inserate în art. 14 din contractul încheiat apare ca fiind făcută cu rea credință și cu denaturarea voinței reale a părților din momentul încheierii contractului de închiriere, de vreme ce reclamanta a cunoscut de ia început că nu va putea folosi o parte din terenul aferent construcției închiriate.

Contrar susținerilor recurentei-reclamante, intimații au conchis, prin apărările formulate în cuprinsul întâmpinării că reclamanta a acționat cu rea credință, criticile recurentei sub acest aspect nefiind justificate. Distinct de cele reținute se impune precizarea faptului că o reanalizare a situației de fapt la care tinde în realitate recurenta, nu justifică invocarea motivului de recurs bazat pe aplicarea greșită a unor dispoziții contractuale ori aplicarea greșită a „legii părților” de care se prevalează aceasta, respectiv a prevederilor art. 969 C. civ. În condițiile în care restabilirea situației de fapt și interpretarea probelor aflate Ia dosar (răspunsuri la interogatoriu, martori audiați etc.) exced competenței instanței de recurs, se impune respingerea de plano a criticilor de netemeinicia, care nu satisfac exigențele impuse de art. 304 C. proc.

civ., reaprecierea probelor nemaifiind posibilă în această etapă procesuală odată cu abrogarea pct. 11 al art. 304 C. proc. civ., prin O.U.G. nr. 138/200 și ale art. 304 pct. 10 C. proc. civ., prin dispozițiile Legii nr. 219/2005. Pentru toate argumentele de fapt și de drept care preced, Înalta Curte constată că hotărârea recurată este Ia adăpost de orice critică, motiv pentru care, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC T.P.R. SRL PREDEAL împotriva deciziei nr. 3/ Ap din 8 februarie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Brașov - Secția comercială, menținând decizia instanței de apel, ca fiind legală. Constatând culpa procesuală a recurentei în promovarea recursului de fața și în raport de solicitarea intimaților-pârâți P.G.

și P.G. privind plata cheltuielilor de judecată, urmează ca, în temeiul dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., să fie admisă cererea acestora, în sensul obligării recurentei-reclamante SC T.P.R. SRL PREDEAL plata sumei de 15000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat către intimații- pârâți P.G. și P.G .

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC T.P. R. SRL PREDEAL împotriva deciziei nr. 3/ Ap din 8 februarie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția comercială, ca nefundat. Obligă recurenta-reclamantă SC T.P.R. SRL PREDEAL la plata sumei de 15000 lei cheltuieli de judecată către intimații-pârâți P.G. și P.G. Irevocabilă, Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 februarie 2013.