ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2403/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele: Prin cererea reconvențională formulată de pârâta - reclamantă SC A.L. SRL în contradictoriu cu reclamanta - pârâta SC O.I. SRL, în dosarul nr. 8100/95/2008 disjunsă prin sentința nr. 60 din 24 martie 2009, s-a solicitat să se constate încetate efectele contractului de închiriere înregistrat din 8 decembrie 2005 încheiat între Federala Teritorială a Cooperativelor de Consul Gorj F. și SC O.I. SRL, contract de închiriere preluat de SC A.L. SRL prin contractul de vânzare - cumpărare din 31 august 2007, urmare a denunțării unilaterale a contractului de închiriere prin adresa din 18 martie 2008; s-a solicitat evacuarea reclamantei pârâte SC O.I.

SRL din spațiul obiect al contractului de închiriere compus din spațiu închis situat in Târgu Jiu, în suprafața de 294,55 mp și a rampei din fața depozitului în suprafața de 31,05 mp pe care-l deține fără titlu; si despăgubiri în sumă de 2.685,9 euro echivalent în lei la data plății reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului situat în Târgu Jiu, suprafața de 294,55 mp și a rampei din fața depozitului în suprafața de 31,05 mp pe care îl deține fără titlu, suma fiind aferentă perioadei aprilie 2008 până în prezent urmând a fi calculată și ulterior până la data eliberării spațiului in deplină folosință si proprietate. S-a solicitat de asemenea plata sumei de 15.085 euro echivalent în lei la data plății reprezentând beneficiu nerealizat calculat începând cu luna aprilie 2008 până în prezent urmând a fi calculată si ulterior până la data eliberării spațiului de către pârâta-reclamantă.

În motivarea cererii reconvenționale, SC A.L. SRL a arătat că a devenit proprietar al bunului ce constituie obiectul cererii prin adjudecare la licitația publică organizată de către Federala Teritorială a Cooperativelor de Consum F. in cadrul ședinței de licitație din data de 17 iulie 2007. Urmare a acestei licitații s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare din 31 august 2007. SC A.L. SRL precizează ca a preluat odată cu proprietatea și contractul de închiriere asupra spațiului, fapt despre care SC O.I. SRL a fost înștiințată prin adresele din 7 februarie 2007 emisă de F. Și din 27 februarie 2007 emisă de SC A.L. SRL. La aceste adrese reclamanta nu a avut obiecțiuni continuând contractul de închiriere inițial prin plata chiriei către SC A.L.

SRL până la momentul notificării. Prin adresa a cărei primire reclamanta a confirmat-o la 13 martie 2008 s-a comunicat acesteia denunțarea unilaterală a contractului, cu respectarea preavizului de 30 zile in temeiul art 5 alin. (1) din contract potrivit cu care in cazul în care una din părți - locator sau locatar - vrea să rezilieze unilateral contractul, el trebuie să înștiințeze cealaltă parte despre intenția sa cu 30 zile înainte. Având în vedere că prin aceasta prevedere este exprimată posibilitatea denunțării unilaterale a contractului de către oricare din părți, această dispoziție este obligatorie și în situația în care SC O.I. SRL înțelege să conteste aceasta dispoziție, își invocă propria culpă.

SC A.L. SRL susține ca fiind o interpretare excesivă din partea SC O.I. SRL a dispozițiilor contractuale cu referire la denunțarea unilaterală a contractului. Ulterior, prin adresa din 22 aprilie 2008, pârâta reconvențională susține că a invitat SC O.I. SRL să se prezinte pentru predarea spațiului însă aceștia nu s-au prezentat, ca atare se solicită să se constate că începând cu 13 aprilie 2008, reclamanta folosește spațiul fără a avea un titlu valabil, urmare a încetării contractului de închiriere prin denunțarea unilaterală. În consecință, se solicită evacuarea reclamantei pârâte SC O.I. SRL din spațiu pentru ca SC A.L. SRL să se bucure de exercițiul deplin al dreptului de proprietate. Cu referire la plata lipsei de folosință și a beneficiului ncrealizat, SC A.L.

SRL arată că efectele contractului de locațiune au încetat începând cu 13 aprilie 2008 urmare a denunțării unilaterale comunicată pârâtei de SC A.L. SRL prin adresa din 13 martie 2008. Ca urmare, la expirarea termenului de preaviz de 30 zile de la primirea denunțării, pârâta a folosit spațiul fară a avea un titlu legitim deoarece contractul a încetat prin denunțarea sa unilaterală la 13 aprilie 2008. Începând cu această dată, pârâta reconvențională susține ca a fost lipsită de posibilitatea de a-și exercita dreptul de proprietate deoarece acesta este recunoscut si garantat de normele constituționale și de tratatele europene la care România a aderat. Tribunalul Gorj, secția comercială, prin sentința nr. 351 din 7 iulie 2009 s-a respins cererea de repunere pe rol formulată de SC O.I.

SRL și a admis cererea reconvențională constatându-se încetate efectele contractului de închiriere din 8 decembrie 2005 încheiat între Federala Teritorială a Cooperativelor de Consum Gorj – F. și SC O.I. SRL. S-a dispus totodată evacuarea SC O.I. SRL din spațiul în litigiu obligând-o și la plata sumei de 18.815,02 lei despăgubiri pentru lipsă de folosință a spațiului cu cheltuieli de judecată. Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că cererea de repunere pe rol formulata de pârâta-reclamantă SC O.I. SRL, depusă după amânarea pronunțării în vederea prezentării concluziilor scrise, este neîntemeiata, având în vedere că soluția pronunțată de instanța de control judiciar, în acțiunea principală, este la rândul său supusă căilor de atac, iar cererea reconvențională a fost disjunsă.

Cu privire la cererea reclamantei-pârâte SC A.L. SRL, instanța de fond a apreciat că este întemeiată, întrucât aceasta se prevalează de contractul de vânzare-cumpărare din 31 august 2007, încheiat în urma adjudecării la licitația publică organizata de Societatea Cooperativa de Consum – F. la 27 iulie 2007, contract încheiat cu respectarea tuturor condițiilor legale, grefat de sarcina contractului de închiriere încheiat pe o perioada de 5 ani, de la data semnării procesului-verbal de predare-primire, cu posibilitatea prelungirii si de un drept de preempțiune pentru locatar in cazul vânzării spațiului de către proprietar - art. 4, art. 11 si art. 17 din contract. A mai reținut Tribunalul că, obiectul litigiului dintre părți îl constituie interpretarea clauzelor contractuale, privind denunțarea unilaterală a contractului, în sensul dacă reclamanta-pârâtă SC A.L.

SRL, cumpărând spațiul grevat de sarcina unui contract de închiriere, putea sa denunțe contractul in mod unilateral sau avea obligația respectării termenului de 5 ani, care expira la 30 noiembrie 2010. În acest sens, pe de o parte, pârâta-reclamantă SC O.I. SRL a susținut că nu i s-a respectat dreptul de preempțiune de către Societatea Cooperativa de Consum – F. la vânzarea spațiului către SC A.L. SRL și pe de altă parte că această societate nu putea denunța contractul de închiriere mai devreme de anul 2010, iar la rândul său, reclamanta-pârâtă SC A.L. SRL a afirmat că a dobândit spațiul în condiții de legalitate, fiind respectat dreptul de preempțiune al pârâtei-reclamante SC O.I. SRL, inclusiv condițiile de publicitate, iar denunțarea unilaterală este posibilă în temeiul art. 5 din contractul de închiriere.

Ambele părți invocă prevederile art. 969 C. civ., potrivit cu care convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar instanța apreciază că, în speță, aplicând această dispoziție legală și prevederile contractului din 8 decembrie 2005, SC A.L. SRL putea denunța unilateral contractul de închiriere, cu condiția respectării preavizului impus de art. 5, obligație pe care a îndeplinit-o. Reclamanta-pârâtă SC A.L. SRL și-a asumat și contractul de închiriere odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fiind expres prevăzută, în art. 5 alin. (1), posibilitatea denunțării unilaterale ca modalitate de încetare a contractului. Art. 5 alin. (1) din contractul de închiriere prevede expres „in cazul in care una din părți (locator sau locatar) vrea sa rezilieze unilateral prezentul contract, el trebuie să înștiințeze cealaltă parte despre intenția sa cu 30 zile înainte”.

Această prevedere este expresia practică a principiului libertății actelor juridice civile, tribunalul apreciind că prin acordarea preavizului de 30 zile, s-a dat elîciență voinței părților de a denunța unilateral contractul. În art. 5 alin. (2) părțile au reglementat și situația contractului înainte de ajungerea sa la termen, inserând clauza potrivit cu care contractul urmează să producă efecte la cererea scrisă a locatorului, cu excepția cazului în care oricare dintre părți își manifestă intenția de a pune capăt contractului, cu 30 zile înainte de expirarea sa. Tribunalul apreciază că Societatea Cooperativa De Consum – F. si pârâta-reclamantă SC O.I. SRL au convenit asupra posibilității denunțări unilaterale a contractului de închiriere, contract ce a fost preluat de reclamanta-pârâtă SC A.L.

SRL și care-și-a exercitat acest drept cu respectarea preavizului de 30 zile. Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termen legal, pârâta-reclamantă SC O.I. SRL, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. În motivele de apel, apelanta pârâta-reclamantă SC O.I. SRL, a invocat că prin hotărârea atacată s-a încălcat principiul disponibilității, dreptul la un proces echitabil și la apărare. Astfel, susține apelanta pârâta-reclamantă SC O.I. SRL având în vedere obiectul cererii principale și cel al cererii reconvenționale, între care există o strânsă legătură, soluția pronunțată în cererea reconvențională, depinzând în mod exclusiv de soluția pronunțată în cererea principală, se impune judecarea împreună a acestora.

Instanța de fond, în mod neîntemeiat a respins toate cererile sale de probatorii (interogatoriu, martori), inclusiv cererea de suspendare, întemeiată pe dispozițiile art. 244 C. proc. civ., în condițiile în care, instanța de apel, urma să se pronunțe peste doar două zile asupra sentinței prin care cererea sa fusese anulată ca netimbrată. Deși, în intervalul în care pronunțarea a fost amânată, a solicitat repunerea pe rol a cauzei, învederând instanței că apelul a fost admis, sentința apelată a fost desființată iar cauza a fost trimisă spre rejudecare, instanța de fond respins cererea încălcând grav dreptul său la apărare și la un proces echitabil. În ceea ce privește fondul cauzei, apelanta pârâtă-reclamantă SC O.I.

SRL, a criticat soluția instanței de fond prin prisma faptului că a făcut o interpretare greșită a clauzelor contractului de închiriere, pe care intimata reclamantă-pârâtă SC A.L. SRL, era obligată să le respecte. Curtea de Apel Craiova, secția comercială, prin decizia nr. 179 din 30 septembrie 2009 a admis apelul, a desființat sentința și a trimis cauza spre rejudecare. În fundamentarea soluției instanța de control judiciar a reținut că prin încheierea din data de 30 iunie 2009, în cadrul dezbaterilor orale. părțile și-au spus cuvântul asupra fondului cauzei, iar dezbaterile fiind declarate închise, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 7 iulie 2009, conform art. 156 alin. (2) C. proc.

civ. La data de 6 iulie 2009, în intervalul în care a fost amânată pronunțarea apelanta pârâtă-reclamantă SC O.I. SRL a formulat o cerere de repunere pe rol a cauzei, pentru a fi pusă în discuția părților, conexarea prezentului dosar, la dosar, având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare și a existenței dreptului de folosință asupra spațiului situat în Târgu-Jiu, județul Gorj, și în care Curtea de Apel Craiova, prin decizia nr. 159 din 1 iulie 2009, admițând apelul formulat împotrivi sentinței nr. 60 din 24 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Gorj, a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Din examinarea sentinței nr. 351, pronunțată la data de 7 iulie 2009, Curtea constată că instanța de fond s-a pronunțat atât asupra cererii de repunere pe rol a cauzei, formulată de pârâta-reclamantă SC O.I.

SRL, cât și asupra fondului cauzei, respectiv a cererii reconveționale formulată de reclamanta-pârâtă SC A.L. SRL, ce fusese disjunsă prin sentința nr. 60 din 24 martie 2009. Or, cererea de repunere pe rol, pentru discutarea conexării celor două dosare, nu putea fi soluționată de către instanța de fond, fără a fi suspusă dezbaterii și discuției părților. Procedând astfel, instanța de fond a încălcat principiul contradictorialității procesului, întrucât fiecare parte trebuia să aibă posibilitatea de a se exprima cu privire la orice element, care ar avea legătură cu pretenția dedusă judecății. Aceasta, cu cât mai mult, cu cât la data pronunțării prezentei sentințe, ce face obiectul controlului judiciar, cealaltă sentință nr. 60 din 24 martie 2009, a Tribunalului Gorj, prin care se anulase ca netimbrată cererea principală a reclamantei-pârâte SC O.I.

SRL, având ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare din 31 august 2007 și a existenței dreptului acesteia de folosință asupra imobilului închiriat și se disjunsese cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă SC A.L. SRL, fusese desființată, cauza fiind trimisă pentru judecare pe fond. Împotriva deciziei pronunțate de instanța de apel, a declarat recurs SC A.L. SRL criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. Astfel se apreciază că hotărârea instanței de apel este nemotivată întrucât se rezumă doar la prezentarea considerentelor acestuia cu referire la cererea de repunere pe rol. Potrivit art. 151 C. proc.

civ. pricina poate fi repusă pe rol în situația în care instanța găsește necesare noi lămuriri. Or, câtă vreme instanța a apreciat că poate proceda la soluționarea cererii reconvenționale fiind lămurită sub toate aspectele, cererea de repunere pe rol se impunea a fi respinsă. De asemenea se susține că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, pronunțând o hotărâre lipsită de temei legal. Consideră recurenta că instanța s-a pronunțat peste limitele investirii sale, practic dispunând că cererea reconvențională și cererea principală, a reclamantei pot fi judecate doar împreună, instanța de apel a dispus și cu privire la o pricină cu care nu era investită acțiunea principală a reclamantei.

Pe de altă parte au fost încălcate dispozițiile art. 297 C. proc. civ. întrucât avea posibilitatea trimiterii cauzei spre rejudecare numai dacă aceasta nu ar fi fost judecată în fond. Se consideră că nu s-a făcut o interpretare corectă a contractului de închiriere cu respectarea principiului art. 969 C. civ., cu atât mai mult cu cât art. 1443 C. civ. reglementează expres posibilitatea de denunțare a contractului de cauiune de către debânditorul spațiului închiriat. Recursul este nefondat. Din cuprinsul deciziei instanței de apel rezultă că s-au reținut expres toate aspectele de fapt și de drept care au format convingerea instanței și care au stat la baza pronunțării soluției respective. Astfel instanța a reținut nu numai necesitatea repunerii pe rol a cauzei ci și existența unei strânse legături între obiectul cererii principale și obiectul cererii reconvenționale precum și obligativitatea judecării acestora împreună pentru o bună administrare a justiției.

Nu se poate lua în discuție eventualitatea depășirii limitelor sesizării instanței de apel, întrucât prin această cale de atac s-a solicitat în principal desființarea hotărârii apelate și trimiterea acesteia spre rejudecare primei instanțe, tocmai datorită necesității judecării împreună a celor două cereri cererea principală și cererea reconvențională în vederea respectării dreptului la apărare și la un proces echitabil pentru părți. În adevăr dispozițiile art. 297 C. proc. civ. prevăd posibilitatea instanței de apel de a desființa hotărârea primei instanțe în cazul în care aceasta în mod greșit a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului, însă așa cum rezultă din considerentele hotărârii recurate în mod corect instanța de apel a apreciat că examinarea separată a celor două cereri echivalează cu o necercetare pe fond a cauzei.

Prin cererea de repunere pe rol intimata a învederat instanței aspecte noi care nu erau cunoscute la momentul dezbaterilor, respectiv admiterea apelului și trimiterea cererii principale spre rejudecare, caz în care se impunea repunerea cauzei pe rol în scopuldiscutării conexării acesteia cu cererea reconvențională. S-a avut în vedere că motivul avut în vedere de instanță la disjungerea celor două cereri a fost anularea cererii principale ca fiind insuficient timbrată, însă prin decizia Curții de Apel Craiova s-a constatat că se impunea trimiterea acesteia la prima instanță în vederea judecării în continuare a cauzei. Aceste aspecte, au fost reținute și de instanța de apel în considerentele hotărârii recurate, aceasta apreciind că, la data pronunțării prezentei sentințe, efectele disjungerii cererii reconvenționale încetaseră.

Pe fondul pricinii, se reține că potrivit art. 1436 alin. (2) C. civ., numai în ipoteza contractelor în care termenul nu a fost determinat, există posibilitatea încetării raporturilor de locațiune pe calea denunțării unilaterale de către oricare dintre părți cu condiția respectării concediului. La aceste condiții, văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.,

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A.L. SRL Sebeș împotriva deciziei nr. 179 din 30 septembrie 2009 a Curții de Apel Craiova, secția comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 iunie 2010.