ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1341/2016

Decizia nr. 1341/2016

Deliberând, asupra cauzei civile de față, a reținut următoarele:

Prin Decizia civilă nr. 221 A din 17 martie 2016, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat apelantul-pârât Ministerul Finanțelor Publice împotriva Sentinței civile nr. 1688 din 25 septembrie 2012 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă.

A admis apelul declarat de apelanta-reclamantă A. și a schimbat în parte sentința apelată în sensul că a admis în parte cererea.

A obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 923.949 lei (echivalentul a 206.700 euro la cursul BNR de la data pronunțării hotărârii), cu titlu de despăgubiri, reprezentând valoarea de circulație a apartamentului, situat în București.

A obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 1.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expertiză achitat în primă instanță.

A menținut celelalte dispoziții ale sentinței.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că dreptul reclamantei la acordarea de despăgubiri în temeiul dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 a fost reținut cu putere de lucru judecat de către instanța supremă. În decizia de casare se precizează că reclamanta este îndreptățită să primească prețul de piață al imobilului conform standardelor internaționale de evaluare.

Calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice a fost reținută de către Înalta Curte prin raportare la dispozițiile speciale din Legea nr. 10/2001.

Întrucât o despăgubire reală presupune că aceasta este calculată prin raportare la un moment cât mai apropiat de data la care a fost pronunțată hotărârea de stabilire a acesteia, Curtea a dispus efectuarea, în rejudecare, a unui supliment la expertiza efectuată în apel înainte de casare, după care a dispus efectuarea unei noi expertize la care s-au depus completări de către expert pentru a se acoperi toate metodologiile de evaluare acceptate conform standardelor internaționale.

Curtea de apel consideră că despăgubirea acordată în temeiul art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001 nu se face prin raportare la valoarea de la momentul evicțiunii și nici prin raportare la valoarea de la momentul introducerii acțiunii, ci prin raportare la valoarea de piață a imobilului de la momentul la care se efectuează expertiza evaluatorie imobiliară. Decizia de casare nu este contrară acestei interpretări, iar art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 se rezumă la a stabili că beneficiarul normei are dreptul la valoarea de piață a imobilului. Or, Curtea apreciază că această valoare de piață echivalează cu o despăgubire efectivă dacă este stabilită prin raportare la un moment cât mai apropiat posibil de momentul la care se vor plăti despăgubirile.

Completarea la raportul de expertiză întocmit de expertul tehnic B. explicitează o sumă de coeficienți pozitivi prin care s-a majorat valoarea tehnică actualizată cu încă 390%. După cum se arată în completare, expertul a avut în vedere, în afara coeficienților publicați prin buletinul documentar de expertiză tehnică nr. x/01/2007, o sumă de coeficienți care sunt rezultatul propriei experiențe a expertului și a informațiilor cu privire la calitatea locației și a solicitărilor de moment, de natură să determine just valoarea de piață. Or, Curtea nu reține justețea respectivilor coeficienți. Astfel, o parte sunt repetitivi (apropiere față de mijloace de transport, amplasarea în zonă cu dotări social-urbane, amplasarea într-o zonă centrală și ultracentrală a localității) iar o altă parte reprezintă reluarea sub forme diferite a unor calități similare ale imobilului (amplasarea în apropierea față de o rețea amplă de magazine, amplasarea într-o zonă centrală sau ultracentrală a localității și interesul la tranzacționare). Nu este admisibil ca o valoare tehnică actualizată să fie multiplicată cu un coeficient de 200% pentru că imobilul este situat într-o zonă ultracentrală și centrală a localității și cu un coeficient de 100% pentru că imobilul prezintă interes la tranzacționare. Cei doi coeficienți nu puteau fi priviți distinct. În fine, Curtea observă că expertul nu a reținut niciun coeficient negativ care să influențeze valoarea tehnică actualizată, deși cel puțin unul dintre cei unanim acceptați, respectiv vechimea clădirii (aceasta a fost ridicată în timpul celui de-al doilea război mondial, adică în anii 1940 - 1945). Prin urmare, Curtea nu a avut în vedere expertiza B.

Expertiza întocmită de expertul C. conchide că cea mai probabilă valoare de piață punctuală se cifrează la suma de 211.000 euro adică 935.152 lei. Această sumă este rezultatul evaluării valorii de piață a imobilului astfel cum aceasta este definită de standardele ANEVAR și cuprinde atât date care țin de imobil, respectiv zona în care acesta este amplasat, cât și date care țin de istoricul imobilului, respectiv de piața imobiliară de la un anumit moment.

Același expert efectuează, la solicitarea instanței, evaluarea imobilului după costul de înlocuire al clădirii și după metoda costului standard. Valorile stabilite după metodele menționate anterior au la bază cataloagele de reevaluare din anul 1964, respectiv metodologiile aprobate prin Decretul nr. 256/1954 și, deși sunt corecte, nu vor fi reținute de către Curte ca reprezentând valoarea de piață a imobilului din moment ce nu țin seama de plusul sau minusul de valoare rezultat din amplasarea în zonă a clădirii. Or, intenția legiuitorului a fost în sensul ca valoarea de piață să fie calculată conform standardelor internaționale și nu conform unor cataloage ori a unor acte normative care nu țin seama de contextul situării imobilului și de interesul prezentat de acesta la tranzacționare.

Tot intenția legiuitorului, care a fost în sensul ca din despăgubirea acordată, persoana care a fost evinsă să-și poată cumpăra un imobil similar, a determinat instanța să solicite expertului să efectueze evaluarea prin metoda comparației directe. Astfel, expertul C. a evaluat imobilul prin metoda comparației directe folosind pentru aceasta 3 comparabile reprezentate de contractele de vânzare-cumpărare a unor imobile similare ca zonă de amplasare și caracteristici constructive (inclusiv anul de construire). Această evaluare este considerată de către Curte ca fiind aptă să determine cuantumul despăgubirii cuvenite reclamantei, mai ales că din contractele de vânzare-cumpărare existente la dosar, din fotografiile imobilelor comparate și din planul cu amplasarea în zonă a imobilelor comparate, rezultă similitudini suficiente între imobilele care au făcut obiectul tranzacțiilor avute în vedere de către expert.

Totuși, Curtea a constatat că, pe parcursul întregului proces, reclamanta a solicitat ca terenul de sub construcție să fie evaluat diferit de construcția aflată pe acesta iar valoarea imobilului să fie dată de suma celor două. Expertul-parte D. a procedat constant în acest sens, ceea ce a determinat instanța să elimine din start punctele de vedere ale acestuia.

Imobilul de care a fost evinsă reclamanta a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 2 martie 1999 și nu este compus din curți și construcție pentru a se putea evalua distinct suprafețele de teren libere. În speță, reclamanta a cumpărat un singur imobil în baza Legii nr. 112/1995, locuința nefiind distinctă de terenul aflat sub aceasta. Or, atâta timp cât locuința și terenul de sub aceasta alcătuiesc un singur imobil și nu pot fi folosite sau înstrăinate distinct, nu poate fi acceptată solicitarea reclamantei de a se stabili un preț pentru teren și un preț pentru construcție.

În sensul celor arătate, raportat la expertiza evaluatorie prin metoda comparației directe, Curtea a reținut din anexa nr. 2 doar valoarea unitară corectată pentru suprafața utilă fără a reține valoarea unitară corectată pentru teren. Sub acest aspect, Curtea a precizat că imobilul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat în 11 mai 2015 are o suprafață de teren liber distinctă de suprafața de teren aflată sub locuință (258 mp teren liber cu destinația de curte și 100 mp atribuit pe durata existenței construcției), imobilul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat în 21 februarie 2013 are o curte în folosință comună în suprafață de 172,50 mp iar contractul de vânzare-cumpărare autentificat în 15 iunie 2015 are o curte (diferită de terenul de sub construcție) în suprafață de 123 mp.

Reținând că expertul a adus imobilele comparate la un numitor comun prin folosirea unor indici de corecție negativi și pozitivi, care nu au fost contestați de către părți, astfel cum rezultă din raportul de expertiză și anexele la raport și că, în speță, interesează doar evaluarea imobilului compus din locuință și terenul de sub aceasta, adică valoarea unitară a construcției stabilită în euro/mp la suma de 1300, Curtea, calculând după metodologia expertului, constată că imobilul de care a fost evinsă reclamanta (cu o suprafață utilă de 159 mp) avea la data efectuării raportului de expertiză o valoare de piață de aproximativ 206.700 euro (159 x 1300).

Curtea a considerat că valoarea menționată anterior i se cuvine reclamantei cu titlu de despăgubire în sensul art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, dar, întrucât părțile în cauză sunt rezidenți ai statului român pe teritoriul căruia moneda națională este leul, în dispozitivul hotărârii se va trece suma de 923.949 lei care este echivalentul sumei în euro menționate anterior, la cursul practicat de către Banca Națională a României la data pronunțării hotărârii de față.

Curtea a constatat că intimatele-pârâte Primăria Municipiului București prin Primarul General și SC E. SA nu au atacat Sentința civilă nr. 1688 din 25 septembrie 2012, astfel că cele stabilite de prima instanță cu privire la pârâtul Municipiul București prin Primarul General și cu privire la chemata în garanție SC E. SA nu au făcut obiectul rejudecării, acest aspect rezultând inclusiv din hotărârea instanței de recurs.

2.1. Motive

Pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București a declarat recurs prin care a formulat următoarele critici:

În mod nelegal și netemeinic a considerat instanța de apel că reclamanta este îndreptățită la despăgubiri reprezentând prețul de piață al imobilului în litigiu.

Prin Sentința civilă nr. 8373/2002 a Judecătoriei sectorului 1 a fost respinsă acțiunea în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/1999. Instanța de apel trebuia să recunoască incidența excepției puterii de lucru judecat în ceea ce privește cea de-a condiție impusă de art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, respectiv aceea ca actele de vânzare-cumpărare să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

În al doilea rând, nelegalitatea deciziei decurge din faptul că instanța a acordat reclamantei o sumă de bani calculată la data raportului de expertiză. Or, practica Înaltei Curți de Casație și Justiție este în sensul că valoarea trebuie calculată în funcție de data achiziționării imobilului, respectiv data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

În speță, expertul ar fi trebuit să stabilească fie valoarea de piață a imobilului la data achiziționării acestuia de către reclamanți, fie valoarea de piață actuală a imobilului și valoarea actualizată a diferenței dintre acest preț și cel de achiziție a imobilului, pentru ca această diferență să fie imputată asupra sumei reprezentând prețul de piață.

Al treilea motiv de recurs vizează faptul că instanța a dispus în mod nejustificat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorarii de expert întrucât cheltuielile de judecată urmează a fi acordate numai în măsura în care constituie cheltuieli necesare, efectuate în limita unui cuantum rezonabil.

Onorariile de expertiză au fost generate de necesitatea de a stabili despăgubirile la care este îndreptățită reclamanta, deci interesul de a obține prețul solicitat este al părții care a promovat acțiunea, astfel încât această parte trebuie să suporte onorariile de expertiză.

2.2. Analiza recursului

Motivul de recurs referitor la faptul că instanța de apel a considerat că reclamanta este îndreptățită la despăgubiri reprezentând prețul de piață al imobilului în litigiu, nu este întemeiat, critica neîntrunind cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Astfel, prin Decizia nr. 1766 din 5 iunie 2014, Înalta Curte de Casație și Justiție a considerat că în speță sunt îndeplinite cerințele art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, reclamanta fiind îndreptățită să primească prețul de piață al imobilului.

S-a arătat că Sentința civilă nr. 2258/2007 a Judecătoriei sectorului 1, prin care a fost admisă acțiunea în revendicare promovată de F. și G. în contradictoriu cu reclamanta din prezenta cauză, este cea care a lipsit de valoare juridică, în lipsa unei cauze de nulitate, contractul de vânzare-cumpărare al reclamantei.

Obligarea reclamantei de a lăsa foștilor proprietari în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul obiect al contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 determină lipsirea de valoare juridică a actului de înstrăinare, în sensul art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001.

Motivându-și soluția de respingere a apelului pârâtului prin invocarea soluției sus-menționate, instanța de apel a făcut aplicarea corectă a efectului negativ - față de pârât - al autorității lucrului judecat al Deciziei nr. 1766 din 5 iunie 2014 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție.

Nu este întemeiată nici critica relativă la faptul că reclamanta ar fi trebuit să suporte onorariile de expertiză întrucât, pe de o parte, cheltuielile de judecată urmează a fi acordate numai în măsura în care constituie cheltuieli necesare, efectuate în limita unui cuantum rezonabil, iar pe de altă parte, reclamanta este cea care a promovat acțiunea.

În condițiile art. 274 alin. (1) C. proc. civ., partea care cade în pretențiuni va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată.

Așadar, criteriul care trebuie avut în vedere la determinarea părții ce urmează să suporte cheltuielile de judecată este culpa procesuală.

Cum pârâtul a căzut în pretenții, în mod corect instanța de apel a dispus obligarea sa la suportarea cheltuielilor efectuate de reclamantă în legătură cu procesul, considerând că efectuarea rapoartelor de expertiză era necesară cauzei.

Față de dispozițiile art. 50 și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, cumpărătorul unui imobil în temeiul Legii nr. 112/1995, care a fost evins, poate obține despăgubirile ce i se cuvin urmare a desființării contractului de vânzare-cumpărare, numai pe calea unei acțiuni în justiție.

Pe de altă parte, întrucât art. 50

1

alin. (2) din Legea nr. 10/2001 arată că valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză, înseamnă că această persoană nu are opțiunea de a determina într-un alt mod cuantumul despăgubirilor, în așa fel încât să se considere că adversarul său nu trebuie să suporte onorariul plătit de reclamant pentru efectuarea expertizei.

În egală măsură, este de reținut și faptul că instanța de apel nu a obligat pârâtul la suportarea unor cheltuieli "voluptuarii", de vreme ce a reținut în hotărâre că nu a acordat reclamantei contravaloarea onorariului de expertiză pentru expertul-parte D., care a efectuat expertiza la cererea reclamantei, iar nu în urma dispoziției instanței.

Pe cale de consecință, critica formulată nu întrunește cerințele art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

Este însă întemeiat motivul de recurs privitor la data în raport cu care trebuie să se calculeze contravaloarea despăgubirilor ce se acordă cumpărătorului în temeiul Legii nr. 112/1995, evins.

Curtea de apel a considerat că despăgubirea acordată în temeiul art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001 nu se face prin raportare la valoarea de la momentul evicțiunii și nici prin raportare la valoarea de la momentul introducerii acțiunii, ci prin raportare la valoarea de piață a imobilului de la momentul la care se efectuează expertiza evaluatorie imobiliară.

Acest punct de vedere nu poate fi primit.

Legea nr. 10/2001 reglementează în sensul următor aspectele privitoare la dreptul la despăgubiri al chiriașului-cumpărător:

- cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxe de timbru (art. 50 alin. (2));

- cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru (art. 50 alin. (2

1

));

- proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare (art. 50

1

alin. (1)).

Așadar, în toate cazurile, legiuitorul a legat dreptul la despăgubiri al chiriașului-cumpărător de faptul desființării contractului său de vânzare-cumpărare printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.

În consecință, acesta trebuie să fie momentul în raport cu care se calculează valoarea despăgubirilor, data evicțiunii putând fi determinată cu certitudine.

Cum în cauză, hotărârea prin care s-a admis acțiunea în revendicare împotriva chiriașei-cumpărătoare A. a rămas irevocabilă la data de 25 martie 2010, iar prin raportul de expertiză depus la 19 septembrie 2013 a fost calculată valoarea despăgubirilor cuvenite acesteia în raport cu momentul producerii evicțiunii, Înalta Curte a considerat că, în speță, situația de fapt este pe deplin stabilită, motiv pentru care a făcut aplicarea prevederilor art. 314 C. proc. civ. și s-a pronunțat asupra fondului în sensul reținut prin dispozitiv.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București împotriva Deciziei civile nr. 221 A din 17 martie 2016 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă și în consecință:

Modifică în parte decizia atacată, în sensul că obligă pe pârât să plătească reclamantei suma de 279.913 lei.

Păstrează celelalte dispoziții ale deciziei.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 9 iunie 2016.

Procesat de GGC - CL