Decizia nr. 128/2021 — ÎCCJ, Secția I civilă

Obiectul cererii de chemare în judecată. Prin acțiunea civilă formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B., C., D. și E., înregistrată la Judecătoria Sibiu la 15.12.2014 sub nr. dosar x/2014, s-a solicitat: să se constate că pârâții B. și C. sunt coproprietari asupra mansardei construite pe terasa blocului 17, scara F înscrisă în CF x - C1-U16 sub Al, drept dobândit prin construire; să se dispună apartamentarea construcției mansardă M1-M7, înscrisă în CF x-C1-U1, conform unei documentații tehnice de apartamentare (dezlipire) care să respecte schița anexă a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/15.08.2008, legalizat de BNP F. și înscrierea dreptului de proprietate al pârâților asupra celor 7 apartamente rezultate; să fie obligați pârâții B. și C. să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentele M4, M5, M6 si M7 iar, în caz de refuz, să se dispună înscrierea dreptului de proprietate al reclamantului asupra acestor apartamente, ca efect al admiterii acțiunii în prestație tabulară; să fie obligați pârâții la plata cheltuielilor de judecată. În drept, reclamantul a invocat dispozițiile art. 885, art. 896, art. 897 C. civ., art. 26 alin. (8), art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, art. 453 C. proc. civ. Prin întâmpinarea formulată, pârâții B., C. și D. au solicitat respingerea acțiunii introductive de instanță ca inadmisibilă, în principal, sau ca nefondată, în subsidiar, cu cheltuieli de judecată. Acești pârâți au invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune. Pârâții B., C. și D. au formulat și cerere reconvențională prin care au solicitat instanței să constate caracterul simulat al clauzei referitoare la plata prețului de 120.000 euro din antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat sub încheierea de legalizare de semnătură nr. 2223/15.04.2008 și redactat de către BNP F. (alin. (5), teza finală "...preț care s-a achitat integral azi 15.04.2008, mai înainte de semnarea prezentului act"), în sensul că, în realitate, suma de 120.000 euro nu a fost achitată. Prin sentința civilă nr. 4922/28.09.2015 pronunțată de Judecătoria Sibiu, s-a admis excepția necompetenței materiale și s-a dispus declinarea competenței de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Sibiu, reținându-se că valoarea obiectului litigiului la data cererii de chemare în judecată este 120.000 euro - 537.456 RON. Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Sibiu la 21.10.2015.

Hotărârea pronunțată în primă instanță de tribunal. Prin sentința civilă nr. 502/2018, Tribunalul Sibiu, secția I civilă a respins, ca neîntemeiate, excepțiile invocate de reclamantul pârât reconvențional A. privind nelegala timbrare și respectiv nulitatea cererii reconvenționale. A respins, ca neîntemeiate, excepțiile lipsei calității procesuale pasive a pârâților B. și C., și, respectiv, excepția prescripției dreptului material la acțiune a reclamantului A., invocată de pârâți prin întâmpinare. A respins acțiunea civilă formulată de către reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B., C., D., E.. A respins cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvențional B., C. și D. în contradictoriu cu reclamantul pârât reconvențional A.. A obligat reclamantul A. la plata către fiecare dintre pârâții B., C. și D. a sumei de 2.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată. Împotriva acestei sentințe au declarat apel atât reclamantul, cât și pârâții reclamanți reconvenționali.

Hotărârea pronunțată în apel de Curtea de apel. Prin decizia civilă nr. 221 din 14 martie 2019, Curtea de Apel Alba Iulia, secția I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul A.. A respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâții reclamanți reconvenționali B., C. și D..

Calea de atac formulată în cauză. Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel Alba Iulia au declarat recurs reclamantul A. și pârâții reclamanți reconvenționali B., C. și D.. Criticile formulate de reclamant prin cererea de recurs sunt următoarele: Instanța de apel a respins cu o motivare contradictorie motivul de apel vizând respingerea acțiunii de fond - că nu au fost chemați în judecată proprietarii apartamentelor din blocul nr. 17 și nu a răspuns criticilor dezvoltate prin motivele de apel. Prin motivele de apel s-a arătat că, în cartea funciară, nu sunt înscriși titularii dreptului de proprietate asupra apartamentelor construite la mansardă, deoarece mențiunea "proprietarii apartamentelor din blocul 17" nu reprezintă o înscriere a titularului dreptului de proprietate, ci se datorează unei inexactități apărute în momentul transcrierii vechii foi de carte funciară în sistemul electronic. Asupra acoperișului terasă de la scara F a blocului 17 a fost înscrisă cesiunea drepturilor patrimoniale, inclusiv a dreptului de a construi în favoarea lui B. și C. prin încheierea 21088/08.04.2008. Înscrierea imobilelor în discuție în cartea funciară a fost făcută prin încheierea nr. 72977/20.12.2012, fără a se înscrie și titularul dreptului de proprietate asupra acestor imobile. Instanța de apel a aplicat greșit normele de drept material privind înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară și cele privind ținerea cărții funciare. Câtă vreme norma de drept material invocată, respectiv art. 23 din Legea nr. 7/1996 și art. 9 alin. (3) din Ordinul nr. 700/2014, relevă că pentru identificarea titularului dreptului de proprietate trebuie să fie indicat numele, prenumele sau denumirea, precum și codul numeric personal sau codul de identificare fiscală, iar în cazul coproprietății, modalitatea dreptului de proprietate sub forma proprietății comune pe cote-părți ori a proprietății comune în devălmășie, concluzia la care a ajuns instanța de apel, că proprietarii apartamentelor din bloc 17 "reprezintă proprietarii tabulari și chiar dacă aceștia nu sunt nominalizați, identitatea lor poate fi determinată", este lipsită de suport juridic. În speța de față, în cartea funciară nu este indicat un titular al dreptului de proprietate care să fie chemat în judecată sau forma de proprietate comună (în situația considerată de instanță de proprietate comună). Foștii proprietari ai terasei au cedat dreptul patrimonial de a construi asupra terasei, iar dreptul de proprietate asupra imobilelor construite și înscrise în CF a fost dobândit prin construire de către intimați în temeiul actelor administrative emise pentru o construcție nouă (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor x/13.11.2012, certificat de atestare a construcțiilor nr. x/20.11.2012, autorizație de construire nr. x/21.10.2008). Recurentul a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei la instanța de apel pentru judecata în fond a cererii. În drept au fost invocate dispozițiile art. 488 alin. (6) și (8) C. proc. civ. Prin memoriul de recurs, pârâții au formulat următoarele critici: Instanța de apel a refuzat să tranșeze chestiunea achitării prețului din antecontract, esențială pentru soluționarea excepției de neexecutare a contractului, invocată de pârâți. Curtea de apel a considerat în mod nelegal că excepțiile lipsei calității procesuale pasive a pârâților și a prescripției dreptului material la acțiune, ridicate prin întâmpinare, au fost corect respinse de Tribunalul Sibiu și a apreciat neîntemeiat că respingerea cererii reconvenționale de către prima instanță a fost temeinică și legală. Cu toate că prima instanță a respins acțiunea, analizând fondul cauzei, cererea de apel formulată de pârâți prezintă interes raportat la excepțiile invocate care, întemeiate fiind, făceau de prisos analiza fondului pricinii. Astfel, susțin că termenul de prescripție pentru formularea acțiunii s-a împlinit la 30.11.2011, ceea ce oferă legitimitate excepției invocate. Potrivit antecontractului de vânzare cumpărare nr. x/15.04.2008 încheiat de către pârâții recurenți și de către G., în calitate de promitenți-vânzâtori, pe de o parte și, pe de altă parte, de către reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, contractul autentic de vânzare cumpărare având ca obiect cele 4 apartamente (M4, M5, M6 și M7), urma să se încheie cel mai târziu la data de 30.11.2008. Ulterior, prin actul adițional nr. x/31.08.2010, s-a modificat antecontractul sus­menționat, deși nu a fost semnat și de către cel de-al 3-lea promitent-vânzător G. (acest motiv a fost înlăturat, eronat, de către instanța de apel în virtutea cesiunii ulterioare intervenită între G., pe de o parte, și B. și C., pe de altă parte). Termenul limită până la care trebuia încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare s-a stabilit la data de 01.04.2011. Având în vedere că acest ultim act adițional nu produce efecte juridice, întrucât nu a fost semnat de către toate părțile din antecontract, consideră ca termenul general de prescripție de 3 ani s-a împlinit la data de 30.11.2011, acțiunea trebuind a fi respinsă ca prescrisă extinctiv. Chiar și în ipoteza în care termenul ar începe să curgă de la data de 01.04.2011, acesta s-ar fi împlinit la data de 01.04.2014, în contextul în care prezenta acțiune a fost înregistrată la data de 15.12.2014. Deși instanța de apel a apreciat că prima instanța a reținut, din declarația martorului propus de reclamant, că acesta ar fi intrat în posesia apartamentelor, consideră că această apreciere este greșită, odată ce nu există niciun proces-verbal de predare a apartamentelor pe care pârâții să îl fi semnat. În ceea ce privește legitimarea procesuală pasivă, pârâții susțin că au cesionat prin contractul nr. x/27.01.2011 toate drepturile patrimoniale cu privire la mansarda ce urma să se realizeze pe terasa blocului însă dreptul de proprietate asupra apartamentelor este înscris în favoarea proprietarilor apartamentelor din bl. 17. Așadar, acțiunea este îndreptată împotriva unor persoane fără legitimitate procesuală pasivă, nefiind proprietarii imobilelor deduse judecații, reclamantul având la îndemână doar o acțiune în rezoluțiunea antecontractului, nu o acțiune în prestație tabulară. Referitor la excepția de neexecutare a contractului, instanța de apel a apreciat că prima instanță s-a pronunțat asupra acesteia, deși s-a exprimat folosind condiționalul optativ în sensul că "ar rezulta" că recurenții pârâți nu au primit suma de 120.000 euro de la reclamant. Consideră că ar fi trebuit să constate efectiv (să tranșeze) această stare de fapt care ar fi condus la admiterea cererii reconvenționale. Prin cererea reconvențională au solicitat să se constate caracterul simulat al clauzei referitoare la plata prețului de 120.000 euro din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat sub încheierea de legalizare de semnătura nr. 2223/15.04.2008 și redactat de către BNP F. (alin. (5), teza finala - "(...)preț care s-a achitat integral azi 15.04.2008 mai înainte de semnarea prezentului act"), în sensul că, în realitate, suma de 120.000 euro nu a fost achitată. Preluarea axiomei "instanța nu poate stabili voința reală a părților" de către instanța de apel echivalează cu o nejudecare a fondului cererii reconvenționale. Instanța de apel a susținut că prima instanță a analizat excepția de neexecutare și că prin respingerea cererii principale a fost atins chiar scopul urmărit prin invocarea excepției de neexecutare a contractului (motivele fiind contradictorii), însă aceste afirmații sunt eronate: prima instanță s-a referit tangențial și formal la excepția de neexecutare, odată ce a respins acțiunea reclamantului pentru alte motive - că nu 1-a chemat în judecată pe G. (al treilea promitent vânzător) și pentru ca nu i-a chemat în judecată pe proprietarii de carte funciară. Așadar, nu a respins acțiunea în virtutea acceptării apărării în sensul că prețul nu a fost achitat, refuzând să tranșeze, în considerente, această stare de fapt. Corect ar fi fost ca instanța de apel să fi dat efect apărării dovedite, fără echivoc, prin probele administrate (prezumții simple judiciare și martori la fond și în apel) odată ce exista un început de dovadă scrisă - actul adițional la contractul de construire nr. x/2014, semnat în calitate de martor de către reclamant, raportat la faptul că pârâtul D. este terț față de antecontract, neavând calitatea de succesor universal sau cu titlu universal. Întrucât administratorul H. avea o datorie față de unchiul reclamantului, li s-a propus de către cei doi ca, în schimbul plății contravalorii realizării construcției, să semneze un antecontract cu reclamantul având ca obiect 4 apartamente ce urmau a fi construite, cu mențiunea plății în avans a întregului preț de 120.000 euro. În acest fel, se intenționa a se efectua o compensație în 3: reclamantul recuperează debitul pentru unchiul său de la H., beneficiarii construcției (recurenții pârâți de ordin 1 și 2, B. și C. împreună cu G.) achită prețul prevăzut în contractul de construire, iar constructorul își stinge datoria față de unchiul reclamantului. Înțelegerea verbală, inițial realizată cu constructorul, a fost în sensul ca acesta să realizeze cele 7 apartamente pe cheltuiala sa, iar, la final și după intabulare, 4 apartamente să-i revină reclamantului în schimbul sumei de 130.000 euro - prețul prevăzut în contractul de construire; față de acest acord, în aceeași zi cu semnarea antecontractului din litigiu, s-a încheiat un act adițional (anexa) la contractul de construire nr. x/2008, prin care S.C. I. S.R.L. reprezentată de administrator H. declara că a primit suma de 130.000 euro, întregul preț contractual. Acest act este semnat, în calitate de martori, de către recurentul pârât de ordin 2 și de către reclamant. Diferența de 10.000 euro între prețul din contractul de construire și prețul din antecontract s-a datorat faptului ca i-a achitat constructorului, anterior, suma de 10.000 euro. În realitate, din declarația constructorului H., rezultă că acesta nu a primit în acea zi suma de 130.000 euro, atât această sumă, cât și cea din antecontractul de vânzare cumpărare, referindu-se la suma împrumutată de la numitul J., unchiul reclamantului. Neînțelegerile au apărut în momentul în care constructorul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, valoarea lucrărilor rezumându-se la suma de 5-6.000 euro. Din acel moment, construcția a fost continuată și finalizată de către recurenții de ordin 1 și 2, B. și C.; suma de 120.000 euro nu le-a fost achitată de către reclamant, iar reclamantul dorește să obțină cele 4 apartamente creându-le un prejudiciu de aprox. 115.000 euro. Susțin că se află în prezenta unei simulații a plății prețului din antecontract, care, în realitate nu a fost plătit și care, în principiu, nu atrage, în mod subsecvent, nulitatea absolută. Însă, sunt nevoiți să înlăture aparența creată de antecontract cu privire la plata prețului. Altfel, s-ar afla în prezenta unei îmbogățiri fără justă cauză a patrimoniului reclamantului sau al constructorului; deși plata prețului reprezintă un act juridic, pentru a face dovada neplății prețului, au uzat de anexa la contractul de construire, semnată, în calitate de martor, de către reclamant, care reprezintă un veritabil început de dovadă scrisă, conform art. 1191 C. civ. (1864), coroborat cu proba testimonială (la fond și în apel), interogatoriul reclamantului precum și prezumțiile simple judiciare. În concluzie, suma de 120.000 euro din antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost achitată de reclamant, fiind în prezența unei simulații a plății prețului din antecontract. Există la dosar probe din care rezultă neplata prețului, aceasta având ca efect admiterea cererii reconvenționale prin constatarea caracterului simulat al clauzei privind plata prețului; În drept au fost invocate dispozițiile art. 488 alin. (6) și (8) C. proc. civ.

Procedura de filtru. Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 01 octombrie 2020, completul de filtru a admis în principiu recursurile declarate de reclamantul A. și de pârâții D., C. și B. împotriva deciziei civile nr. 221 din 14 martie 2019 a Curții de Apel Alba Iulia, secția I civilă și a fixat termen de judecată a recursurilor la 28 ianuarie 2021, în ședință publică.

Apărările formulate în cauză Intimatul A. a formulat întâmpinare, prin care a cerut respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție. Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursurile declarate sunt nefondate pentru considerentele ce urmează să fie expuse. În esență, situația de fapt care a generat litigiul, astfel cum a fost rezumată de instanțele de fond, pornește de la împrejurarea că, prin contractul de construire nr. x/14.04.2008 încheiat între pârâtul reclamant reconvențional B., în calitate de beneficiar, și H. în nume propriu și în calitate de reprezentant al S.C. I. S.R.L., în calitate de constructor, s-a stipulat realizarea de către constructor la adresa din mun. Sibiu, str. x, a unei mansarde peste blocul de locuințe (un număr de 7 apartamente). A fost stipulat prețului contractului ca fiind de 130.000 euro, ce urma a fi achitat în tranșe. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare cu încheierea de legalizare a semnăturii nr. 2223/15.04.2008 a B.N.P. F. promitenții vânzători G. și pârâții reclamanți reconvențional B. și C., s-au obligat ca pentru suma de 120.000 euro (30.000 euro pentru fiecare apartament) să vândă reclamantului pârât reconvențional A., patru apartamente a câte 2 camere fiecare identificate M4, M5, M6 și M7, ce urma să fie edificate pe mansarda blocului situat în mun. Sibiu, str. x, înscris în CF x Sibiu nr. top x. În cuprinsul antecontractului părțile au stipulat că prețul de 120.000 euro s-a achitat integral înainte de semnarea convenției. În aceeași zi se semnează o anexă la contractul de construire prin care se modifică modalitatea de plată a prețului din tranșe, la întregul preț în ziua semnării antecontractului. Prin autorizația de construire nr. x/21.10.2008 emisă de Primăria mun. Sibiu a fost autorizată executarea lucrărilor de construire în discuție. Prin contractul de cesiune din 26.03.2009, având încheiere de legalizare semnătură nr. 1655/26.03.2009 emisă de B.N.P. F., G. a cedat pârâților reclamanți reconvențional B. și C. toate drepturile patrimoniale și obligațiile privind edificarea mansardei. La data de 31.08.2010 s-a încheiat actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare menționat, având încheierea de legalizare semnătură nr. 4121/31.08.2010 emisă de B.N.P. K., prin care a fost modificat antecontractul în sensul că dintre promitenții vânzători inițiali au rămas numai pârâții B. și C.. Prin contractul de cesiune din 27.01.2011 (încheiere de legalizare semnătură nr. 589/27.01.2011 emisă de B.N.P. F.), pârâții reclamanți reconvențional B. și C. au cedat pârâtului reclamant reconvențional D. toate drepturile patrimoniale privind construirea mansardei, fără să fie stipulat vreun preț al cesiunii. Ulterior, prin contractul de cesiune din 31.08.2012, pârâtul reclamant reconvențional D. a cedat pârâtului E., cu titlu gratuit, toate drepturile patrimoniale privind dreptul de a construi mansarda. Reclamantul A. a promovat acțiunea în prestație tabulară ce face obiectul cauzei, solicitând, în prealabil, să se constate că pârâții B., C., respectiv D. sunt coproprietari asupra mansardei construite pe terasa blocului, urmând să fie obligați aceștia la încheierea contractului de vânzare cumpărare cu reclamantul, cu privire la apartamentele mansardă M4, M5, M6 și M7. Este de reținut că reclamantul solicită, sub un prim aspect, pe calea acțiunii oblice, să se constate calitatea de proprietari a pârâților asupra apartamentelor edificate la mansarda imobilului și apoi, subsidiar admiterii primei solicitări, printr-o acțiune în prestație tabulară, suplinirea acordului acestora pentru transferul dreptului de proprietate asupra a 4 apartamente în vederea realizării promisiunii de vânzare cumpărare. Pârâții s-au opus, susținând neplata prețului prevăzut în antecontract, atât pe calea excepției de neexecutare a acestuia, invocată ca apărare la acțiunea principală, cât și pe cale reconvențională prin promovarea unei acțiuni în constatarea simulației prețului stipulat în antecontract. Prima instanță a respins acțiunea întrucât nu au fost chemați în judecată G., unul dintre promitenții vânzători din antecontractul inițial și proprietarii apartamentelor din bl. 17, pe care i-a considerat proprietari tabulari asupra mansardelor. Instanța de apel a infirmat parțial acest raționament, respectiv în ceea ce îl privește pe G. apreciind, contrar celor reținute de prima instanță, că acesta nu trebuia să fie chemat în judecată, întrucât nu mai avea drepturi și obligații decurgând din antecontractul de vânzare cumpărare, în condițiile în care a cedat pârâților reclamanți reconvențional B. și C. drepturile patrimoniale și obligațiile privind edificarea mansardei, iar la data de 31.08.2010 a fost încheiat actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, potrivit căruia în calitate de promitenți vânzători au rămas numai pârâții B. și C.. Instanțele de fond au reținut, însă, că în cartea funciară figurează ca proprietari tabulari asupra apartamentelor mansardă în litigiu "proprietarii apartamentelor din bl. 17", care nu sunt nominalizați, dar a căror identitate poate fi determinată. Chiar dacă este posibil, cum susține reclamantul, ca mențiunea din cartea funciară să se datoreze unei inexactități apărute în momentul transcrierii vechii foi de CF în sistemul electronic, până la rectificarea cărții funciare, proprietarii apartamentelor din bl. 17 au calitatea de proprietari tabulari ai mansardei în litigiu, indiferent cât de corectă este această mențiune. S-a mai reținut că plângerea formulată de petentul A. împotriva intimaților B., C. și E. prin care a solicitat să se dispună desființarea încheierii de respingere nr. 45567/2013 și modificarea încheierii de CF nr. x/2012 a OCPI Sibiu, în sensul intabulării corecte a dreptului de proprietate asupra mansardelor a fost respinsă prin sentința civilă nr. 1255/2014 pronunțată de Judecătoria Sibiu în dosar nr. x/2013, rămasă definitivă. Prin urmare, s-a apreciat că cererea vizând constatarea calității de proprietari ai apartamentelor mansardă în litigiu nu poate fi soluționat decât în contradictoriu cu proprietarii tabulari, care pretind sau pot pretinde că sunt deja proprietarii imobilului, în caz contrar fiind îngrădit dreptul acestora de a se apăra. În lipsa constatării calității de proprietari a pârâților asupra celor patru apartamente în litigiu nu poate fi admisă nici acțiunea în prestație tabulară promovată de reclamant, cererea acestuia fiind în mod corect respinsă. Recurentul reclamant contestă, în baza art. 488 pct. 6 C. proc. civ., acest raționament, considerând că instanța a înlăturat cu o motivare contradictorie motivul de apel vizând respingerea acțiunii de fond - că nu ar fi fost chemați în judecată proprietarii apartamentelor din blocul nr. 17 și nici nu a răspuns criticilor dezvoltate prin motivele de apel prin care arătase că în cartea funciară nu figurează titularii dreptului de proprietate asupra apartamentelor construite la mansardă, deoarece mențiunea "proprietarii apartamentelor din blocul 17" nu reprezintă o înscriere a titularului dreptului de proprietate, ci se datorează unei inexactități apărute în momentul transcrierii vechii foi de carte funciară în sistemul electronic. Critica este nefondată. Astfel cum s-a menționat anterior de către instanța de apel, acțiunea în constatarea calității de proprietar nu se poate judeca decât în contradictoriu cu cei care pot pretinde, la rândul lor, o asemenea calitate. Cercetând cartea funciară, aceștia au fost identificați sub denumirea de "proprietarii apartamentelor din blocul 17", mențiune care, până la o eventuală rectificare, își produce efecte depline în cauză în privința indicării proprietarilor tabulari ai mansardei. Prin urmare, nu se poate aprecia că o atare statuare cuprinde motive contradictorii sau că nu răspunde criticii apelanților cu privire la inserarea din eroare a mențiunii, în condițiile în care instanța de apel arată că mențiunea este valabilă câtă vreme nu a fost parcursă cu succes o procedură de rectificare de carte funciară care să aibă drept finalitate înlăturarea ei. Recurentul reclamant critică aceeași soluție și prin prisma dispozițiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., considerând că instanța de apel a aplicat greșit normele de drept material privind înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară și pe cele privind ținerea cărții funciare, câtă vreme dispozițiile art. 23 din Legea nr. 7/1996 și art. 9 alin. (3) din Ordinul nr. 700/2014, cer ca, pentru identificarea titularului dreptului de proprietate să fie indicat numele, prenumele sau denumirea, precum și codul numeric personal sau codul de identificare fiscală, iar în cazul coproprietății, modalitatea dreptului de proprietate sub forma proprietății comune pe cote-părți ori a proprietății comune în devălmășie. Potrivit recurentului, concluzia la care a ajuns instanța de apel, că proprietarii apartamentelor din bl. 17 "reprezintă proprietarii tabulari și chiar dacă aceștia nu sunt nominalizați, identitatea lor poate fi determinată", este lipsită de suport juridic, întrucât nu există înscris în cartea funciară un proprietar tabular care să fie chemat în judecată. Foștii proprietari ai terasei au cedat dreptul patrimonial de a construi asupra terasei, iar dreptul de proprietate asupra imobilelor construite și înscrise în CF a fost dobândit prin construire de către intimați în temeiul actelor administrative emise pentru o construcție nouă (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor x/13.11.2012, certificat de atestare a construcțiilor nr. x/20.11.2012, autorizație de construire nr. x/21.10.2008). Critica este nefondată. Astfel, acțiunea pendinte nu privește exclusiv o prestație tabulară, soluționarea acesteia depinzând de admiterea, în prealabil, a unei acțiuni în constatarea calității pârâților de proprietari ai imobilului construit la mansarda unui bloc, calitate care să confere acestora dreptul de a transfera proprietatea, reclamantului. Prin urmare, în mod corect instanțele fondului au statuat că o atare calitate se analizează exclusiv în contradictoriu cu acele persoane care pot paraliza o astfel de acțiune, exhibând un drept similar. Or, conform mențiunilor din Cartea funciară, aceștia sunt proprietarii apartamentelor din imobil, pentru care terasa blocului pe care s-a construit mandarda reprezintă condominiu și în favoarea cărora operează prezumția de proprietate în virtutea unui drept de accesiune imobiliară artificială. Prin urmare, ceea ce solicită reclamantul este înlăturarea acestei prezumții prin probele contrare pe care le-a administrat însă, această operațiune nu poate fi făcută decât în contradictoriu cu proprietarii solului, pentru a li se garanta dreptul la apărare și pentru ca o eventuală soluție de admitere să le fie opozabilă. Normele de drept substanțial indicate de recurent sunt străine de cauza dedusă judecății întrucât, astfel cum s-a arătat, nu este vorba despre o înscriere administrativă a unui drept preexistent în care să se aplice exclusiv regulile de Carte funciară pentru asigurarea publicității dreptului de proprietate, ci de o veritabilă recunoaștere jurisdicțională a acestuia. Pentru aceste considerente, recursul reclamantului urmează a fi respins, ca nefondat. Pârâții reconvenționali au criticat, la rândul lor, decizia recurată, într-un prim motiv întemeiat pe dispozițiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., susținând că instanța de apel a validat, în mod greșit, soluția fondului de respingere a excepțiilor prescripției și a lipsei calității procesuale pasive. Sub aspectul prescripției, susțin că termenul pentru formularea acțiunii s-a împlinit la 30.11.2011, întrucât, potrivit antecontractului de vânzare cumpărare nr. x/15.04.2008, contractul autentic de vânzare cumpărare având ca obiect cele 4 apartamente, urma sa se încheie cel mai târziu la data de 30.11.2008. Actul adițional nr. x/31.08.2010, nesemnat de cel de-al 3-lea promitent-vânzător G., prin care s-a prelungit termenul limită până la care trebuia încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare la data de 01.04.2011, nu produce efecte juridice, întrucât nu a fost semnat de către toate părțile din antecontract. Consideră că și în ipoteza în care termenul ar începe să curgă de la data de 01.04.2011, acesta s-ar fi împlinit la data de 01.04.2014, acțiunea fiind înregistrată la data de 15.12.2014. Aprecierea instanțelor de fond întemeiată pe o declarație de martor, potrivit căreia reclamantul ar fi intrat în posesia apartamentelor cel mai târziu la data de 27.01.2011, ceea ce a dus la întreruperea termenului de prescripție este greșită, odată ce nu există niciun proces-verbal de predare a apartamentelor pe care pârâții să îl fi semnat. Critica formulată nu pune în discuție o problemă de drept, ci este întemeiată pe reținerea unei situații de fapt căreia i s-a recunoscut un efect întreruptiv al cursului prescripției extinctive. Recurenții nu critică acest efect juridic, ci faptul material care stă la baza acestuia, contestând ocuparea efectivă a imobilelor de către reclamant la data de 27.01.2011, în termenul de prescripție în raport de data la care instanța de fond a considerat că a început să curgă prescripția, 30.09.2008. Cum această împrejurare de fapt a fost stabilită în baza administrării unor probe pe care pârâții nu le-au răsturnat prin dovezi contrare în etapa devolutivă a procesului, verificarea situației expuse nu poate fi făcută în calea de atac a recursului întrucât reprezintă o situație de fapt ce excedează unui control judiciar de legalitate la care recursul este limitat, potrivit legii. În ceea ce privește legitimarea procesuală pasivă, pârâții critică, de asemenea, soluția de respingere a excepției, considerând că prin cesionarea, în baza contractului nr. x/27.01.2011, a tuturor drepturilor patrimoniale cu privire la mansarda ce urma să se realizeze pe terasa blocului, au pierdut calitatea de proprietari ai imobilelor deduse judecații, reclamantul având la îndemână o acțiune în rezoluțiunea antecontractului, nu în prestație tabulară. Critica este nefondată, întrucât instanțele de fond au apreciat în mod corect că acțiunea în prestație tabulară trebuie pronunțată în contradictoriu cu cel care a încheiat promisiunea de vânzare, nu doar cu cesionarul drepturilor inițiale, în condițiile în care o astfel de acțiune verifică nu doar eventualele impedimente intervenite în executarea antecontractului dar și validitatea condițiilor de încheiere a contractului translativ de proprietate, dintre care, calitatea de proprietari a promitenților vânzători este imperativă. Recurenții mai susțin că instanța de apel a refuzat să sancționeze nepronunțarea primei instanțe asupra excepției de neexecutare a contractului, în condițiile în care aceasta a utilizat condiționalul optativ, în sensul că "ar rezulta" că recurenții pârâți nu au primit suma de 120.000 euro de la reclamant. Consideră că ar fi trebuit să constate efectiv această stare de fapt care ar fi condus la admiterea cererii reconvenționale. În privința excepției de neexecutare, instanța de recurs reține că aceasta a fost utilizată ca un mijloc de apărare menit să conducă, în cazul admiterii ei, la respingerea acțiunii de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, pe motiv că prețul convenit în antecontract nu a fost achitat. Contrar susținerilor recurenților pârâți, instanța de fond s-a pronunțat cu privire la această apărare de fond, odată ce a reținut, pe de o parte, că neplata prețului nu poate fi constatată pe calea reconvențională a unei acțiuni în simulație, iar pe de altă parte, că prețul a fost achitat de unchiul reclamantului către constructor, susținere validată de instanța de apel. Recurenții au criticat și respingerea cererii reconvenționale cu privire la constatarea caracterului simulat al prețului prevăzut în antecontract, considerând, în temeiul art. 488 pct. 6 C. proc. civ., că instanța de apel nu a judecat fondul cererii reconvenționale preluând sintagma de la fond "instanța nu poate stabili voința reala a părților", lipsind astfel o motivare pe fond, iar pe de altă parte că a motivat contradictoriu atunci când a susținut că prima instanță a analizat excepția de neexecutare și că prin respingerea cererii principale a fost atins chiar scopul urmărit prin invocarea excepției de neexecutare a contractului. Aprecierea recurenților este eronată întrucât, astfel cum s-a arătat anterior, instanța de fond a analizat excepția de neexecutare a contractului, chiar dacă analiza era lipsită de relevanță față de motivul principal pentru care acțiunea a fost respinsă, acela al nechemării în judecată a tuturor persoanelor implicate în raportul juridic dedus judecății, iar instanța de apel a apreciat, în esență, că împrejurarea concretă a remiterii banilor este nerelevant a fi analizată întrucât, pe de o parte, prin respingerea acțiunii principale scopul invocării excepției, de a paraliza acțiunea, a fost atins, iar pe de altă parte, această stare de fapt nu ar conduce la admiterea cererii reconvenționale. Prin urmare, nu se poate reproșa instanței de apel nemotivarea sau o motivare contradictorie asupra acestui aspect. Recurenții critică soluția de respingere a acțiunii în constatarea caracterului simulat al clauzei privind plata prețului, și din perspectiva dispozițiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., susținând, după reluarea prezentării situației de fapt, că suma de 120.000 euro nu le-a fost achitată de către reclamant și că solicitarea reclamantului de a obține cele 4 apartamente le crează un prejudiciu de aprox. 115.000 euro. Susțin că se află în prezenta unei simulații a plății prețului din antecontract, care, în realitate nu a fost achitat și care, în principiu, nu atrage, în mod subsecvent, nulitatea absolută, dar că sunt nevoiți să înlăture aparența creată de antecontract cu privire la plata prețului, altfel s-ar afla în prezenta unei îmbogățiri fără justă cauză a patrimoniului reclamantului sau al constructorului. Referitor la plata prețului vânzării stipulată în antecontract, prima instanță a reținut că în cauză s-a invocat simulația elementului preț din conținutul antecontractului, însă nu în sensul că ar fi fictiv sau deghizat, ci în sensul că acesta nu a fost plătit, de unde rezultă că pârâți reclamanți reconvențional nu au urmărit dovedirea unui raport juridic diferit (în ceea ce privește o clauză a convenției), ci numai înlăturarea dovezii privind plata prețului pentru a paraliza acțiunea principală. În apel s-a apreciat că nu a fost dovedită intenția părților de a simula, fiind vorba despre manifestări succesive de voință care nu îndeplinesc condițiile simulației în situația în care părțile încheie un act juridic (cel aparent), iar ulterior modifică sau revocă acel act printr-o nouă înțelegere. În plus, s-a reținut că actele juridice nu au fost încheiate între aceleași părți întrucât anexa la contractul de construire nr. x/14.04.2008, invocată în susținerea simulației, a fost întocmită de un terț față de antecontract, H. - administrator al S.C. I. S.R.L. și nu cuprinde nicio referire la antecontract, nefiind un act juridic secret, după cum nu face nici dovada neplății prețului. Instanța de apel a mai apreciat că prima instanță a constatat corect că nu poate stabili voința reală a părților întrucât doar s-a susținut că în antecontractul de vânzare cumpărare în mod neadevărat s-a consemnat că plata prețului a fost făcută de către reclamant, fără a se arăta înțelegerea reală dintre părți. S-a apreciat că în situația în care simulația vizează doar clauza referitoare la plata prețului este necesară dovedirea actului secret (negotium), care să anihileze sau să modifice efectele respective din antecontractul de vânzare cumpărare (actul public), probă care nu a fost făcută în cauză, întrucât contrar susținerilor apelanților, simulația presupune existența a două acte juridice distincte (în sensul de "negotium"). Critica recurenților nu combate aceste aserțiuni prin care se înlătură din raportul juridic între părți instituția simulației, pentru neîndeplinirea condițiilor referitoare la acordul simulatoriu între părți. Recurenții se limitează a susține că se opun îmbogățirii fără justă cauză a reclamantului, însă nu motivează care este rațiunea pentru care s-ar fi impus inserarea unei clauze fictive și necesitatea încheierii unui act secret cu privire la plata prețului, și nici dacă au existat două acorduri de voință distincte și concomitente din care unul îl infirmă pe celălalt. Simulația reprezintă o operațiune juridică realizată prin disimularea voinței reale a părților constând în încheierea și existența simultană a două convenții: una aparentă sau publică prin care se creează o situație juridică aparentă contrară realității iar alta care dă naștere situației juridice reale anihilând efectele produse în aparență în temeiul contractului public. Cu alte cuvinte actul public ascunde față de terți adevăratele raporturi juridice între părți. Or, în cauză, raporturile juridice constau în promisiunea pârâților reclamanți reconvenționali de a înstrăina către reclamant 4 din cele 7 apartamente pe care constructorul urma să le edifice pe terasa blocului, raporturi necontestate de părți. Singurul aspect supus controversei este dacă prețul vânzării, respectiv al construirii a fost achitat sau a constituit o dare în plată între cumpărătorul final și constructor, pentru compensarea unei datorii anterioare. Acest aspect, însă, nu corespunde unei simulații, care să aibă ca efect înlăturarea raportului juridic aparent și supraviețuirea celui secret, în condițiile în care nu rezultă încheierea unei alte înțelegeri decât cea aparentă, sub niciuna dintre formele în care simulația se poate produce, respectiv printr-un act fictiv, care să lipsească de efecte actul real, o interpunere de persoană care să disimuleze beneficiarul real al convenției, respectiv printr-o clauză deghizată, ceea ce ar presupune ascunderea altor clauze sau efecte urmărite prin actul secret sau a înseși naturii juridice a acestuia. Pârâții reclamanți consideră că actul secret este însăși clauza privind plata prețului, materializată într-o convenție verbală care contrazice actul public, dar aceasta nu poate constitui dovada existenței unui acord simulatoriu în condițiile în care voința secretă a părților nu este alta decât cea reală, de transfer al dreptului de proprietate, ci, astfel cum a statuat instanța de apel, între părți au existat o succesiune de acorduri de voință prin care s-au modificat convențiile anterioare, pârâții invocând, în realitate, o condiție de nevalabilitate a convenției ce ar duce, în opinia lor, la neîndeplinirea obligației corelative asumate de transfer al dreptului de proprietate, supusă unui regim constatator și probator distinct de cel al unei acțiuni în simulație. De altfel, astfel cum s-a arătat, acest aspect, corelativ acțiunii în prestație tabulară, este, în prezenta cauză, subsidiar constatării calității pârâților de proprietari asupra construcțiilor. Pentru aceste considerente, Înalta Curte urmează a respinge ca nefondat în baza art. 496 C. proc. civ. și recursul declarat de pârâți.