ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4021/2010

Asupra cauzei de față, constată

următoarele:

Prin

acțiunea înregistrată la Tribunalul Prahova sub nr. 5544/105/2007, reclamanții

R.E.A.A., C.G.R.A. și C.S. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Roman prin

C.N.A.D.N. SA, solicitând, ca prin hotărârea ce va fi pronunțată, să se

stabilească o justă despăgubire pentru terenul în suprafață de 1.401 mp,

expropriat prin H.G. nr. 812 din 25 iulie 2007, pentru modificarea și

completarea H.G. nr. 1546/2006 privind declanșarea procedurilor de expropriere

a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate

publică „construcția autostrăzii București-Brașov, tronsonul

București-Ploiești, pe teritoriul localităților Moara Vlăsiei, Snagov, Gruiu,

Balta Doamnei, Gherghița, Drăgănești, Rîfov, Dumbrava, Berceni, Bărcănești și

Ploiești", hotărâre publicată în M.O. nr. 542 din 09 august 2007, urmând

ca pârâtul să fie obligat să achite o justă despăgubire, în cuantum de 75

lei/mp.

În motivarea acțiunii, reclamanții au

arătat că sunt proprietarii acestui teren conform contractului de

vânzare-cumpărare autentificat din 23 decembrie 2003 de B.N.P. I.C., intabulat

din 2003, evaluarea finală în baza căreia a fost făcută oferta de despăgubire

de către expertul desemnat de expropriator, a avut în vedere prețurile din

primul trimestru al anului 2006, ori, de atunci și până în prezent prețurile

terenurilor au crescut în special la nivelul județelor limitrofe capitalei

aflându-se într-o continuă creștere.

Reclamanții au mai arătat că expertul

nu a avut în vedere câștigul nerealizat, investiția într-un teren arabil

aducând un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca

urmare a creșterii valorii pământului ca factor de producție, dar și prin

câștigul realizat din obținerea recoltei sau din arendarea terenului, acest

câștig nedepinzând de piața imobiliară aflată și în prezent în continuă

creștere.

În dovedirea acțiunii, reclamanții au

depus la dosar copia contractului de vânzare-cumpărare a terenului,

autentificat din 2003, încheierea de intabulare a terenului, copia raportului

de evaluare a terenului, efectuat de către pârât și a solicitat proba cu

expertiză efectuată de un expert evaluator, având ca obiectiv stabilirea

valorii reale a terenului expropriat și a prejudiciului proprietarului în urma

exproprierii.

În cauză s-a efectuat expertiza de

evaluare de către expert A.F.

Tribunalul Prahova, prin sentința

civilă nr. 840 din 13 martie 2008, a admis acțiunea precizată și a obligat

pârâtul să plătească reclamanților o despăgubire în cuantum de 18 euro/mp. la

cursul B.N.R. de la data plății, în termen de 30 de zile de la data rămânerii

definitive a sentinței, pentru terenul în suprafață de 1.401,39 mp, situat în

extravilanul comunei Rîfov, jud.Prahova, - arabil, stabilită conform raportului

de expertiză A.F., teren ce urmează a fi expropriat, menționat în H.G. nr. 1546/2006

modificat prin H.G. nr. 812/2007, anexa nr. 2.

Pentru a pronunța această decizie,

instanța de fond a reținut că prin H.G. nr. 1546/2006, modificată prin H.G. nr.

812/2007, reclamanții au fost menționați în anexa nr. 2 cu o suprafață de teren

de 1.401,39 mp situat în extravilanul comunei Rîfov, județul Prahova, ce urma a

fi expropriată în vederea construirii Autostrăzii București-Brașov, segmentul

București-Ploiești.

Pentru această suprafață de teren

extravilan, cu numărul cadastral 300, reclamanții urmau să primească o

despăgubire de 18.501,42 lei (respectiv 13 lei/mp), sumă cu care aceștia nu au

fost de acord, considerând că valoarea terenului supus exproprierii ar fi mult

mai mare, motiv pentru care au formulat prezenta acțiune prin care au solicitat

obligarea Statului Român la plata sumei de 75 lei/mp, precizând ulterior

cuantumul pretențiilor, în sensul că solicită ca justa despăgubire să fie de 18

euro/mp. înmulțită cu suprafața expropriată, la cursul B.N.R. și să se fixeze

un termen pentru plata acestor despăgubiri.

Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994

„la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor

ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel

în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de

expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor

persoane îndreptățite."

Tot cu privire la despăgubiri, art. 27

din același act normativ stipulează că „Despăgubirea acordată de instanță nu va

putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea

solicitată de expropriat."

Cât privește suma oferită de

expropriator, instanța a constatat că expertul D.M. nu a ținut cont de

dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 atunci când a anexat exemple de

prețuri, întrucât acestea se referă la terenuri de altă categorie, respectiv la

terenuri-pădure, putându-se observa că de la data întocmirii raportului inițial

de către același expert, la data de 31 mai 2006 și până în prezent, în opinia

sa, prețul terenurilor a scăzut, deși este de notorietate că piața imobiliară

este în continuă ascensiune, cu atât mai mult în ceea ce privește terenurile

din zona autostrăzii.

La rândul său, expertul propus de

reclamanți a concluzionat că din anunțurile de pe internet și din ziare

referitoare la anunțurile de vânzări terenuri pentru localitatea Rîfov, rezultă

un preț mediu pentru despăgubire de 8 euro/mp de teren extravilan.

Analizând prețurile solicitate

potrivit cererii și ofertei pieței libere, prin compararea acestora cu prețul

stabilit de expertul evaluator desemnat de pârât, în funcție de anunțurile

existente în publicațiile imobiliare de referință și pe internet, expertul

evaluator desemnat de instanță –A.F. a stabilit că valoarea apropiată de

realitatea pieței este de 18 euro pentru un metru pătrat de teren, punct de

vedere ce a fost acceptat și de către instanță, cât și de către reclamanți

(prin precizarea din concluziile scrise) care au apreciat că este în

concordanță cu dispozițiile. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994.

Împotriva acestei hotărâri a declarat

apel pârâtul Statul Roman prin C.N.A.D.N.R. SA, iar prin Decizia nr. 206 din 20

noiembrie 2006, Curtea de Apel Ploiești, secția civilă, a admis apelul, a

schimbat în tot sentința instanței de fond și a respins ca neîntemeiată

acțiunea reclamanților.

Pentru a pronunța această hotărâre au

fost reținute următoarele considerente:

Pentru obținerea de despăgubiri ca

urmare a exproprierii terenului, reclamanții au formulat cerere de acordare a

despăgubirilor prin care au arătat că nu sunt de acord cu cuantumul

despăgubirilor, situație față de care s-a emis procesul-verbal din 20

septembrie 2007 și Hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 04 octombrie

2007 întocmite de Comisia de Aplicare a Legii nr. 198/2004, în baza cărora

Statul Român a consemnat la C.E.C. Ploiești în data de 28 noiembrie 2007 pe

numele expropriaților, valoarea despăgubirilor în sumă de 18.501,42 lei la o

valoare unitară a terenului de 13,21 lei/mp.

Soluția instanței de fond, de obligare

a pârâtului Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA să plătească reclamanților o

despăgubire în cuantum de 18 euro/mp nu respectă prevederile art. 26 din Legea nr.

33/1994, care stabilește că despăgubirea se compune din valoarea reală a

imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite.

La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Practica instanței supreme este în

sensul ca sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele"

are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele

autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare

ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe

internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele locale privind

imobilele de același fel, în aceeași unitate administrativ teritorială.

Instanța a reținut că nu pot fi avute

în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a prețului,

știut fiind că, de regulă, prețul solicitat este mai mare.

Analizând raportul de expertiză

efectuat în apel de comisia de experți, în care fiecare expert își expune

punctul său de vedere, instanța a reținut că cel care respectă prevederile art.

26 din Legea nr. 33/1994 este punctul de vedere al expertului M.I. desemnat de

pârâtul Statul Român, care a concluzionat că la data de 28 noiembrie 2007,

Statul Român a consemnat la C.E.C. Ploiești pe numele expropriaților, valoarea

despăgubirii în sumă de 18.501,42 lei, ceea ce reprezintă o valoare a terenului

de 13,21 lei/mp., adică de peste trei ori mai mult față de prețul maxim pe

metrul pătrat la care s-au vândut terenurile extravilane în localitatea Rîfov,

în acea perioadă.

Pentru a ajunge la această concluzie,

expertul tehnic a avut în vedere adresa din 24 iunie 2008 emisă de B.N.P. I.C.,

în care s-a consemnat că în perioada noiembrie-decembrie 2007 valoarea minimă

din convențiile de vânzare-cumpărare a fost de 0,11 lei/mp iar valoarea maximă

a fost de 1,19 lei/mp. iar în luna iunie 2008 valoarea minimă a fost de 0,16

lei/mp iar valoarea maximă de 2,7 lei/mp.

De asemenea, același birou notarial,

prin adresa din 10 noiembrie 2009, a precizat că, verificând actele de

vânzare-cumpărare aflate în arhiva acestui birou notarial, s-a constatat că în

perioada 01 ianuarie 2009-23 iulie 2009 s-au vândut terenuri arabile

extravilane în comuna Rîfov, având suprafețe cuprinse între 300 mp și 10.000 mp

cu prețuri declarate cuprinse între 0,4 lei și 3 lei/mp.

Nu pot fi reținute punctele de vedere

ale experților E.C. și C.C. întrucât aceștia nu au identificat preturile

obișnuite de vânzare-cumpărare ale terenurilor din localitatea Rîfov, expertul

E.C. având în vedere contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 martie

2009, în care prețul de vânzare a unui teren extravilan din Rîfov a fost de 18

euro/mp -care este un act singular ce se situează cu mult în afara prețurilor

obișnuite la care s-au tranzacționat terenurile agricole extravilane din

localitatea Rîfov, în condițiile în care este de notorietate că prețurile

imobilelor au înregistrat o cădere considerabilă începând cu toamna anului

2008.

Expertul tehnic C.C. a folosit la

stabilirea despăgubirilor și un număr de 11 oferte de prețuri preluate de pe

internet, ceea ce este contrar prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Pentru respectarea prevederilor art.

26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, urmează a se avea în vedere concluzia

raportului de expertiză întocmit de M.I. în sensul că valoarea totală de despăgubiri

estimată pentru exproprierea terenului din litigiu era la data de 28 noiembrie

2007 - data consemnării - 18.501,42 lei și la data efectuării expertizei - 16

ianuarie 2009 -18.501,42 lei.

Împotriva deciziei instanței de apel

au declarat recurs reclamanții R.E.A.A., C.G.R.A. și C.S., solicitând, în

principal, modificarea ei în sensul respingerii apelului, iar în susbsidiar,

casarea hotărârii și trimiterea ei spre rejudecare aceleeași instanțe.

Criticile aduse hotărârii atacate

vizează nelegalitatea ei sub următoarele aspecte:

Astfel, se susține că instanța de apel

a făcut o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 26 și 27 din

Legea nr. 33/1994, fiind astfel incidente dispozițiile art. 304 pct. C. proc.

civ.

Recurenții mai susțin că pentru alte

parcele expropriate din aceeași tarla nr. 57, aceiași experți au stabilit

pentru aceiași proprietari despăgubiri mult mai mari la o suprafață expropriată

de doar 1225. Or, susțin recurenții, despăgubirea stabilită pentru 1.501 mp,

expropriată din aceeași tarla, nu este echitabilă.

Examinând hotărârea atacată prin

prisma motivelor de recurs a dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta

Curte reține că recursul este fondat.

Motivarea unei hotărâri trebuie să fie

clară, precisă și necontradictorie, astfel încât, din ea să rezulte justețea

soluției pronunțate.

Potrivit dispozițiilor cuprinse în

art. 261 alin. (1) C. proc. civ., motivarea trebuie să cuprindă motivele de

fapt și de drept ce au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au

înlăturat cererile părților.

Ca atare, motivarea unei hotărâri este

o problemă de conținut nu de volum și de fapt ea se circumscrie și cerințelor

dreptului la un proces echitabil astfel cum este prevăzut de art. 6 din

Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Or, raportând cele expuse la

considerentele hotărârii instanței de apel, este de reținut că acestea nu

îndeplinesc cerințele art. 261 C. proc. civ., în condițiile în care instanța

trebuie să arate motivele care au determinat-o să pronunțe soluția.

De altfel, motivarea unei hotărâri

înlătură arbitrariul și face posibil și controlul judiciar.

Or, din perspectiva acestor aspecte, Înalta

Curte urmează să admită recursul și, în temeiul art. 312 pct. 5 C. proc. civ.,

să caseze decizia atacată și să trimită cauza, spre rejudecare aceleeași

instanțe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de

reclamanții R.E.A.A., C.G.R.A. și C.S. împotriva Deciziei nr. 206 din 20

noiembrie 2009 a Curții de Apel Ploiești, secția civilă.

Casează decizia atacată și trimite

cauza spre rejudecare, aceleeași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

28 iunie 2010.