ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2140/2013

Deliberând asupra recursului de față, din actele și lucrările dosarului, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș sub nr. 7233/30/2009 la 10 decembrie 2009, reclamanta P.O.R.M. Timișoara a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC L.B.C.

SRL: 1. - să se constate rezilierea de drept a contractului de închiriere a imobilului situat în Timișoara, P.A.I., începând cu 1 noiembrie 2009, urmare a nerespectării obligațiilor pârâtei în calitate de locatar; 2. - să se dispună evacuarea debitoarei din spațiul închiriat; 3. - să fie obligată pârâta la plata sumei de 46.500 euro datorați cu titlu de chirie pentru perioada 1 ianuarie 2007 - 31 iulie 2009. În fapt, reclamanta a arătat că între părți a fost încheiat contractul de închiriere asupra imobilului/situat în Timișoara, P.A.I., contract încheiat pe perioada cuprinsă între 1 iulie 2006 și 1 iulie 2021. Conform art. 11 din contract, pârâta în calitate de locatar a fost scutită de la plata chiriei pentru primele 6 luni de contract, astfel că aceasta urma să plătească începând cu data de 1 ianuarie 2007 o chirie lunară de 1.500 euro în conformitate cu art. 10. A mai constatat că la termenul de judecată din 12 februarie 2010, în cauză a formulat cerere de intervenție în interesul pârâtei, intervenienta SC G. SRL - prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

Prin Sentința comercială nr. 205 din 19 februarie 2010, Tribunalul a soluționat primele două petite ale acțiunii reclamantei, disjungând petitul al treilea - care a fost înregistrat sub Dosar nr. 2229/30/2010, pe rolul aceleiași instanțe și la același complet de judecată. În vederea soluționării acestuia, Tribunalul a încuviințat proba cu înscrisuri, interogatoriu și expertiză în construcții și a respins cererea pârâtei de suplimentare a probatoriului cu interogatoriul reclamantei, expertiză financiar contabilă și testimonială, apreciind că aceste probe nu sunt utile în soluționarea cauzei.

S-a reținut că între reclamantă, în calitate de locator și pârâtă, în calitate de locatar, a fost încheiat un contract de închiriere privind imobilului situat în Timișoara, P.A.I., pentru o perioadă cuprinsă între 1 iulie 2006 și 1 iulie 2021, stabilindu-se în art. 10 din contract, o chirie în sumă de 1.500 euro/lună sau echivalentul în RON la cursul B.N.R., urmând ca în contul acesteia pârâta să efectueze lucrări de întreținere și reparații a bisericii și a clădirilor anexe parohiei, lucrări de amenajare și construcții anexe a bunului închiriat, conform devizelor și situațiilor de plată, caz în care chiriașul poate solicita (prin compensare) servicii diverselor firme prestatoare, conform art. 12 din contract.

În opinia instanței, obligația de plată a chiriei stabilită de părți în art. 10 și 12 din contract are natura unei obligații alternative, deoarece obiectul ei constă în două prestații diferite, respectiv o sumă de bani și prestări lucrări, părțile stabilind executarea unei singure prestații care să ducă la stingerea obligației conform art. 1026 C. civ., pe aceea de prestări lucrări, fie la biserica parohiei M. și anexele acesteia, fie la bunul închiriat pârâtei, compus din casă mare, casă mică, bucătărie, baie, magazie, curte în suprafață de 863, așa cum este descris la art. 3 din contract.

S-a apreciat că, la momentul pronunțării hotărârii, Tribunalul a considerat că obligația de plată a chiriei a devenit una simplă, în sensul că pârâta datorează ca preț al chiriei suma de bani lunară de 1.500 euro, conform art. 1030 C. civ., întrucât prestația stabilită pentru stingerea obligației, aceea de efectuare lucrări de construcții, nu a fost executată din punct de vedere juridic. Instanța a apreciat ca nefondate apărările pârâtei, în sensul că lucrările la care s-a obligat față de reclamantă ar fi fost prestate prin intermediul intervenientei SC G. SRL. Sub acest aspect, prima instanță a reținut că pârâta a încheiat cu intervenienta contractul de colaborare din 25 iunie 2006 și actul adițional din 25 iunie 2006 prin care intervenienta s-a obligat să efectueze lucrări de construcție, amenajare, consolidare și altele la obiectivul P.O.R.M.

Timișoara, urmând ca valoarea acestor lucrări să se compenseze cu contravaloarea lucrărilor și a manoperei pe care le efectuează pârâta în folosul intervenientei sau a contractanților acesteia, respectiv că lucrările efectuate de intervenientă la obiectivul P.O.R.M. Timișoara urmau să-i fie plătite de către pârâtă și că aceste lucrări efectuate de intervenientă aveau valoarea juridică a plății chiriei de către pârâtă, datorată reclamantei, lucru permis de art. 12. În speță s-a constatat că există devize și situații de lucrări semnate doar de reclamantă și intervenientă, cu privire la ambele imobile deținute de către reclamantă și anume biserica P.M.

și anexele acesteia și bunul închiriat pârâtei, compus din casă mare, casă mică, bucătărie, baie/magazie, curte în suprafață de 863 mp, iar părțile au stabilit valoarea acestor lucrări în RON, împrejurare ce a condus la concluzia primei instanțe că lucrările nu urmau să fie efectuate de către intervenientă pentru pârâtă, în contul chiriei, deoarece, în acest caz ele trebuiau efectuate fără a stabili obligația din partea reclamantei de a plăti o sumă de bani.

S-a arătat că o atare concluzie rezultă cu mai multă claritate din contractul încheiat de reclamantă cu intervenienta, din 1 decembrie 2008 din conținutul căruia rezultă că lucrările de construcții, reparațiile la investiția bisericii parohiei, valoare estimativă a lucrărilor a fost stabilită conform prețurilor din devizele ofertă, adică cele semnate de reclamantă și intervenientă, beneficiarul obligându-se să plătească în 10 zile de la semnarea contractului un avans pentru începerea lucrărilor, în sumă de 200.000 RON. S-a mai apreciat că din analizarea facturilor fiscale și chitanțele de plată, rezultă că reclamanta a achitat intervenientei prestări servicii în temeiul contractului din 10 decembrie 2007, ceea ce presupune o colaborare constantă între aceste două părți, raporturi comerciale ce apar ca fiind de sine stătătoare, independente de raportul născut între reclamantă și pârâtă.

În concluzie, Tribunalul a apreciat că; lucrările efectuate, fie la biserica parohiei fie la bunul închiriat, nu au fost efectuate de pârâtă, nici direct și nici indirect prin intermediul intervenientei, astfel că obligația de plată a chiriei în modalitatea prestării de lucrări apare ca neexecutată, atrăgând incidența dispozițiilor art. 1030 C. civ. Mai mult, Tribunalul a arătat că și în ipoteza în care s-ar aprecia că lucrările au fost prestate, direct sau indirect, în contul chiriei, instanța nu ar putea să le accepte ca o executare a obligației de plată a chiriei, întrucât pârâta a încălcat dispoziții legale imperative atât în materie civilă cât și penală, propria-i turpitudine lipsind-o de protecție juridică sub acest aspect.

Astfel, s-a arătat că prin procesele-verbale încheiate de părți, din 4 septembrie 2009 și din 8 octombrie 2009, reprezentantul legal al pârâtei, L.V. recunoaște că lucrările la bunul închiriat au fost efectuate fără proiecte, fără autorizație de construire, fără acordul scris al proprietarului și că nu le-a înregistrat în contabilitate, fiind totodată de acord să le demoleze; de asemenea, a reținut că nu există depuse la dosarul cauzei înscrisuri din care să rezulte că și la celălalt bun, biserica parohiei M. și anexele acesteia, lucrările au fost efectuate cu îndeplinirea condițiilor legale în materie.

Urmare acestui fapt, s-a apreciat că lucrările au fost efectuate cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 50/1990 și ale Legii nr. 422/2001, având în vedere faptul că imobilul închiriat pârâtei este cuprins în Zona Istorică de Protecție a Municipiului Timișoara, așa cum rezultă din adresele nr. 1883 din 23 octombrie 2009 și nr. 135 din 8 februarie 2010 emise de Direcția pentru Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național al Județului Timiș, fiind necesară obținerea autorizației de construire conform art. 1, art. 2 și art. 3 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 50/1990, autorizație ce implică și obținerea unor avize printre care și cel al Direcția pentru Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național al Județului Timiș conform art. 24 din Legea nr. 422/2001.

Ori, întrucât aceste cerințe legale nu au fost respectate, neexistând autorizarea și avizarea pretinselor lucrări de către organele abilitate, Tribunalul a apreciat că intervenția pârâtei, direct sau indirect, la bunul închiriat, are chiar și o conotație penală, întrucât art. 24 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1990 prevede că executarea, fără autorizație de construire sau de desființare, ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, a lucrărilor prevăzute la art. 3 lit. b), cazul în speță, constituie infracțiune. S-a mai reținut că, și în absența unei stipulații exprese în contractul de locațiune, se subînțelege că orice lucrări la cele două imobile prevăzute în art. 12 trebuiau efectuate cu autorizație de construcție, întrucât, potrivit art. 970 alin. (2) C. civ., convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa.

S-a concluzionat, prin urmare, că pârâta sau/și intervenienta trebuiau să solicite reclamantei obținerea autorizației de construire pentru efectuarea lucrărilor, iar în lipsa acestui act - să se abține de la orice intervenție asupra imobilelor. S-a considerat că în cauză nu operează o compensație legală, întrucât creanța invocată de pârâtă nu are caracter cert, odată ce unele situații de lucrări nu sunt semnate și acceptate de părțile din dosar, nu a existat un diriginte de șantier care să supravegheze lucrările și nu există documentația aferentă lucrărilor pe faze intermediare de execuție sau pe fază terminală, ceea ce face aproape imposibilă identificarea lor.

În ce privește situațiile de plată emise de intervenientă, și care nu au fost semnate de reclamantă, prima instanță a constatat că nu au o forță probantă, întrucât provin doar de la una din părțile contractante, ele trebuind a fi acceptate de partea adversă, condiție ce lipsește în speță și s-a apreciat că nu există din punct de vedere juridic o mărirea a patrimoniului reclamantei pe seama micșorării patrimoniului pârâtei, în condițiile în care nu se poate determina cu exactitate care este valoarea pretinselor lucrări. Referitor la lucrările de edificare a „paraclisului" din curtea bisericii, Tribunalul a arătat că pârâta a edificat de fapt un foișor, folosit în scopul organizării unor serbări câmpenești care nu poate fi asimilat cultului, întrucât, așa cum rezultă din Statutul B.O.R., publicat prin H.G.

nr. 53/2008, paraclisul este o formă a bisericii conform art. 177 din statut, adică un bun destinat cultului divin, conform art. 170 alin. (3) din statut iar potrivit explicațiilor Dicționarului Explicativ al Limbii Române, paraclisul reprezintă o capelă, adică o biserică mică, sau o parte a bisericii care adăpostește altarul, unde se poate oficia slujba religioasă. Această lucrare nu face obiectul contractului încheiat de părți și, deci nu poate forma obiectul pretențiilor din speța pendinte. În consecință, prima instanță a concluzionat că pârâta nu și-a respectat una din principalele obligații prevăzute de art. 1429 C. civ., aceea de plată a chiriei, încălcând astfel principiul forței obligatorie a contractului, reglementat.de art. 969 C. civ: și a stabilit valoarea chiriei datorate în intervalul 01 ianuarie 2007 - 31 iulie 2009 la suma de 46.500 euro, la care a obligat pârâta prin admiterea.acțiunii reclamantei.

În mod corelativ, instanța a respins cererea de intervenție accesorie în favoarea pârâtei, formulată de intervenienta SC G. SRL, iar, în temeiul art. 274 alin. (1) C. proc. civ., a fost obligată pârâta la plata sumei de 5.62133 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxe judiciare de timbru și timbru judiciar. Împotriva sentinței menționate au declarat apel pârâta SC L.B.C. SRL și intervenienta SC G. SRL, solicitând schimbarea în tot a acesteia, în sensul respingerii acțiunii reclamantei, ca netemeinică și nelegală. În susținerea apelului, pârâta și intervenienta au arătat că, mod greșit Tribunalul Timiș, schimbând înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al actului dedus judecății, respectiv al contractului de închiriere încheiat între SC L.B.C.

SRL și reclamantă, a apreciat că, în ceea ce privește prețul locațiunii, ar fi vorba de o obligație alternativă, deoarece obiectul ei ar consta în două prestații diferite, o sumă de bani și prestări servicii, și că la momentul pronunțării hotărârii obligația de plată a chiriei datorată a devenit una simplă, în sensul că pârâta datorează ca preț al locațiunii suma de bani lunară de 1.500 euro, întrucât nu și-ar fi executat, din punct de vedere juridic, prestația stabilită, pentru a stinge obligația de plată, aceea de prestări lucrări de construcții. În realitate, se arată că, așa cum reiese din art. 12 al contractului de închiriere, obligația societății L.B.C.

a fost întotdeauna simplă, adică valoarea chiriei a fost convenită la suma de 1.500 euro lunar, iar modalitatea de plată a fost stabilită de părți în mod exclusiv sub forma executării unor lucrări de construcții în valoare echivalentă cu prețul chiriei pe durata de executare a contractului (15 ani), nefiind stipulată altă obligație corelativă. Totodată, este apreciată ca netemeinică argumentația primei instanțe, referitoare la „neexecutarea din punct de vedere juridic" a obligației ce îi revenea SC L.B.C. SRL, ca urmare a faptului că lucrările executate la imobilul obiect al contractului de închiriere nu au fost efectuate nici în mod direct și nici indirect prin intermediul SC G. SRL, ci ar fi fost executate de SC G. SRL, în baza contractelor nr. x/2008 și/sau nr. y/2007, respectiv intervenienta SC G. SRL a executat, în beneficiul pârâtei SC L.B.C.

SRL, lucrări de construcții la imobilul obiect al închirierii - spațiul P.M., situat în Timișoara, P.A.I., reprezentând prestația efectuată de SC L.B.C. SRL în temeiul contractului de închiriere și au valoarea juridică a plății chiriei datorate intimatei cel puțin pentru perioada 1 ianuarie 2007 - 31 iulie 2009. În baza contractului de colaborare nr. z/2006 și a actului adițional la acesta, intervenienta SC G. SRL s-a obligat față de pârâta SC L.B.C. SRL să efectueze lucrări de construcții, amenajare, consolidare și altele la P.O.R.M.

Timișoara; că, în acest scop a fost întocmit devizul ofertă, având ca obiect „Amenajări spațiu P.M." (imobilul obiect al contractului de închiriere), în valoare totală de 430.889 RON (aproximativ 105.000 euro, la un curs mediu de 4,2 RON/1 euro); că, după cum rezultă din situația de lucrări „Amenajări spațiu P.M.", aflată la dosar în dublu exemplar, la imobilul în litigiu SC G. SRL a efectuat lucrări în valoare de 262.734 RON (aproximativ 62.555 euro, la un curs mediu de 4,2 RON/1 euro); că această situație de lucrări a fost acceptată expres de către intimată - prin semnătura reprezentantului legal și prin aplicarea ștampilei - ceea ce atestă executarea corespunzătoare a lucrărilor, devizul fiind, totodată acceptat și de pârâta SC L.B.C.

SRL, în temeiul art. 2 din actul adițional la contractul de colaborare nr. z/2006. Concluzionând, apelantele au susținut că SC G. SRL a executat la imobilul închiriat lucrări în valoare de 262.734 RON, pe seama pârâtei SC L.B.C. SRL - sumă ce constituie valoarea chiriei achitată de pârâtă reclamantei P.O.R.M. Timișoara în condițiile art. 12 din contractul de închiriere, în perioada 1 ianuarie 2007 - 31 iulie 2009. În ce privește lucrările executate de intervenientă, apelantele au arătat că nu corespunde realității constatările primei instanțe, iar situațiile de lucrări și devizul ofertă, avute în vedere în sentință, privesc lucrări de construcții și reparații la biserica parohiei și nu la bunul închiriat.

S-a mai criticat sentința Tribunalului cu privire la valoarea lucrărilor și intervenienta SC G. SRL nu au solicitat reclamantei P.O.R.M. Timișoara achitarea acestor lucrări, motiv pentru care în procesul-verbal din 4 septembrie 2009 s-a menționat că SC L.B.C. SRL nu a emis factură pentru P. Apelantele au criticat sentința Tribunalului și sub aspectul soluționării cauzei privind lipsa documentației prevăzută imperativ de dispozițiile legale în materie, încălcate de părțile din litigiu, și, totuși prima instanță admite acțiunea reclamantei, pe care le expune în fapt și îndrept prin motivele de apel. Au mai precizat că reclamanta s-a adresat autorităților publice numai după problemele apărute în urma auditului financiar-contabil efectuat în evidențele sale de instituția superioară și motivat de faptul că noul paroh, S.A., nu a mai dorit executarea contractului de închiriere întrucât SC L.B.C.

SRL nu a dat curs solicitării sale de a-i remite o sumă de bani, necuvenită, în schimbul acordului său pentru continuarea raporturilor contractuale. Au solicitat instanței de apel să observe că toate înscrisurile emanând de la autorități - de care se prevalează reclamanta - sunt ulterioare înregistrării cererii de chemare în judecată. În ce privește procesul-verbal din 8 octombrie 2009, au susținut că acesta nu este relevant, având în vedere că mențiunile din cuprinsul lui nu au fost însușite de SC L.B.C. SRL. Sub aspectul analizat, apelantele au invocat și procesul-verbal de control al Inspectoratului de Stat în Construcții, prin care s-a stabilit că nu au fost încălcate normele de siguranță în construcții, nefiind afectată structura de rezistență a clădirii și s-a stabilit termen de intrare în legalitate;de asemenea, că și concluziile expertizei tehnice sunt în sensul că lucrările au fost executate și respectă prevederile prescripțiilor tehnice.

Față de considerentele expuse, apelantele au solicitat schimbarea în tot a sentinței atacate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, reținând fie că pârâta SC L.B.C. SRL și-a respectat obligația de plată a chiriei prin executarea de lucrări la imobilul închiriat, în valoare de 262.734 RON (62.555 euro, la un curs mediu de 4,2 RON/1 euro), peste cuantumul solicitat de intimată, fie că în speță a intervenit de drept compensația legală conform art. 1143 și urm. C. civ., respectiv compensarea obligației pârâtei SC L.B.C. SRL de plată a chiriei în cuantum de 46.500 euro (195.300 RON la un curs mediu de 4,2 RON/1 euro) cu obligația intimatei P.O.R.M. Timișoara de a plăti contravaloarea lucrărilor de construcții executate prin intermediul intervenientei SC G. SRL la imobilul în litigiu, de 262.734 RON (62.555 euro, la un curs mediu de 4,2 RON/1 euro), până la concurența sumei mai mici.

Reclamanta P.O.R.M. Timișoara a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului și menținerea hotărârii primei instanțe, ca fiind temeinică și legală. Prin Decizia civilă nr. 124 din 23 mai 2012 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția a II-a civilă, s-a admis apelul pârâtei și în consecință: A fost schimbată în tot sentința tribunalului în sensul că a fost respinsă acțiunea reclamantei împotriva pârâtei și a fost admisă cererea de intervenție în interesul pârâtei formulată de intervenienta SC G. SRL. A fost obligată reclamanta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 10.278 RON, la fond și în apel, către pârâtă și intervenientă.

S-a constatat că, deși părțile au stabilit în bani cuantumul lunar al chiriei, tot acestea au convenit (prin art. 12 al contractului de închiriere) ca în contul chiriei pârâta să efectueze lucrări de întreținere și reparații a bisericii și a clădirilor anexe parohiei, precum și lucrări de amenajare și construcții anexe a bunului închiriat, conform devizelor și situațiilor de plată, caz în care chiriașul putea solicita (prin compensare) servicii diverselor firme prestatoare. S-a observat că lucrările la care s-a obligat pârâta au fost executate prin intermediul intervenientei SC G. SRL potrivit contractelor de colaborare încheiate de cele două societăți. Astfel, în același interval de timp intervenientă a executat lucrări în favoarea reclamantei, atât în temeiul contractelor de colaborare încheiate cu pârâta SC L.B.C.

SRL, cât și în temeiul unor raporturi juridice directe stabilite cu reclamanta P.O.R.M. Timișoara, așa încât se impunea a se face distincție între cele două categorii de lucrări, din care primele au vizat Casa parohială și spațiile anexe ale acesteia, iar cele din urmă, Biserica P.M. S-a constatat că prima instanță nu a făcut distincția între cele două categorii de lucrări, respectiv că lucrările prestate de intervenientă în baza raporturilor juridice directe stabilite cu P.O.M. au avut ca obiect, exclusiv, Biserica parohiei, în timp ce, așa cum s-a arătat, lucrările prestate în temeiul raporturilor juridice stabilite cu pârâta au avut ca obiect Casa parohială și spațiile anexe, aspecte ce au rezultat și din cuprinsul contractelor încheiate de SC G. SRL cu P.M.

În consecință, instanța de apel a constatat că lucrările efectuate la Casa parohială și anexe - menționate în situațiile de lucrări acceptate de preotul paroh și identificate de experții constructori cu ocazia deplasării la fața locului - nu pot fi decât lucrările la care s-a angajat pârâta SC L.B.C. SRL în contul chiriei datorată reclamantei P.O.R.M. Timișoara. În ce privește valoarea economică a respectivelor lucrări, experții constructori au concluzionat că aceasta se ridică la suma de 234.960 RON. S-a apreciat ca fiind irelevantă împrejurarea că respectivele lucrări au fost executate fără a se fi obținut, în prealabil autorizațiile administrative necesare, deoarece reclamanta și-a asumat riscurile privind încălcarea dispozițiilor legale vizând autorizația de construire mai ales că a acceptat executarea lucrărilor în manieră convenită prin contract, la care semnase fostul preot paroh.

S-a constatat că, în baza probelor administrate raportat la înscrisurile depuse la dosarul cauzei, pe parcursul derulării contractului pârâtei nu i s-a cerut să înceteze lucrările pe care le-a inițiat, dovedesc faptul că reclamanta a știut și a fost de acord cu efectuarea lor. Având în vedere că aceste lucrări au determinat o majorare a patrimoniului reclamantei cu o valoare de 234.960 RON (echivalent în euro - 52.696,97, la cursul B.N.R. de la data pronunțării deciziei de față, de 1 euro = 4,4587 RON) și o diminuare corelativă a patrimoniului pârâtei și intervenientei, instanța de apel a considerat că valoarea aceasta se impune a fi imputată asupra chiriei datorată de pârâtă. Împotriva sentinței pronunțate în apel, reclamanta a declarat recurs solicitând în principal, casarea hotărârii în temeiul art. 312 alin. (1), (2), (3), (5) raportat la art. 304 pct. 7 C. proc.

civ., iar în subsidiar modificarea hotărârii în temeiul art. 304 pct. 8, 9 C. proc. civ., cu consecința menținerii sentinței tribunalului ca temeinică și legală, în sensul admiterii acțiunii în pretenții cu obligarea pârâtei la plata sumei de 46.500 euro, echivalentul în RON, cu titlu de chirie aferentă perioadei 1 ianuarie 2007 - 31 iulie 2009, cu cheltuieli de judecată. 1. Criticile formulate de recurentă circumscrise motivului de nelegalitate întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., se referă la faptul că hotărârea cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii, în sensul că obiectul litigiului îl constituie neîndeplinirea obligațiilor asumate de pârâtă prin contractul de închiriere, nefăcând dovada realizării lucrărilor la care s-a obligat, a căror valoare să acopere contravaloarea chiriei.

În același context, recurenta mai arată, în esență, că instanța de apel a făcut referiri la categoriile de lucrări, când în speță este în discuție modul în care lucrările realizate se pot justifica și regăsi în documentele contabile emise de către pârâtă, iar cu privire la pretinsa colaborare - contractul de colaborare din 25 iunie 2006 dintre pârâtă și SC G. SRL și actul adițional din 15 iulie 2006 - imediat după încheierea contractului de închiriere este străină de natura pricinii, întrucât nu s-a dovedit până în prezent că această colaborare are „justețe", nefiind prezentate nciun fel de documente contabile emise între cele două societăți, care să justifice efectuarea de lucrări la biserică și/sau imobilul și anexele, obiect al închirierii.

De asemenea, recurenta critică, în cadrul aceluiași motiv de nelegalitate, motivarea instanței de apel în sensul că lucrările efectuate la casa parohială și anexele - menționate în situațiile de lucrări acceptate de preotul paroh și identificate de experții constructori cu ocazia deplasării la fața locului - nu pot fi decât lucrările la care s-a angajat pârâta în contul chiriei datorate de reclamantă; în opinia recurentei această concluzie a instanței de apel este contradictorie și lipsită de temei juridic, iar valoarea lucrărilor constatate prin contraexpertiză este străină de natura pricinii, în condițiile în care nu se putea stabili dacă aceste lucrări au fost anunțate în prealabil, ofertate, acceptate și facturate, mai ales că pârâta a recunoscut că nu au fost introduse în contabilitatea societății.

Conchide recurenta, sub acest aspect, că instanța de apel nu a dat eficiență înscrisurilor doveditoare existente la dosar și, totodată, susține că pârâta nu și-a respectat obligația de a utiliza bunul ca un bun proprietar, desfășurând activități neautorizate, fapt ce a condus la amendarea pârâtei de către Primăria Municipiului Timișoara care a și dispus suspendarea activității. Recurenta face referire, printre altele și la procesul-verbal din 4 septembrie 2009 potrivit căruia pârâta era obligată să prezinte parohiei, în termen de două zile de la semnarea acestui proces-verbal, documentele justificative pentru materiale și manoperă, pe care nu le-a prezentat, precum și la greșita reținere a instanței de apel cu privire la contractul de colaborare încheiat.

2. Cel de-al doilea motiv de nelegalitate invocat de recurentă este întemeiat pe art. 304 pct. 8 C. proc. civ. În motivarea acestui motiv de recurs, recurenta susține, în esență, că hotărârea este dată cu interpretarea greșită a actului dedus judecății, schimbarea valorii ori înțelesul lămurit și vădit îndoielnic al acestuia, în sensul că judecătorul atunci când a pronunțat o hotărârea a denaturat înțelesul lămurit și vădit îndoielnic al contractului de închiriere, cu nesocotirea principiului înscris în art. 969 C. civ., astfel a trecut peste termenii conveniți în contract, stabilind drepturi și obligații, interpretând greșit actul de voință al părților, atribuindu-i un alt înțeles decât cel consfințit de părți.

În același sens, recurenta mai arată că instanța de apel a trecut peste voința clară exprimată a părților, prin înserarea unei obligații alternative, care a transformat-o în obligație simplă - de plată -prin lipsa prestării cu temei de lucrări, în temeiul art. 1029 C. civ. Recurenta mai critică decizia atacată sub aspectul că obligația de plată a chiriei putea să se facă fie în monedă, fie prin prestare de lucrări la biserica P.M. și anexele acesteia sau la bunul închiriat de pârâtă, cu precizarea contractuală că aceste lucrări trebuiau să fie anunțate în scris reclamantei și să fie acceptate pe baza unei oferte de lucrări, însoțite de devize pe fiecare lucrare în parte și facturi fiscale.

Or, instanța de apel s-a rezumat la sensul literal al textului contractual, nedând eficiență termenilor prevăzuți în contract, în sensul că „conform devizelor și situațiilor de plată" se referă la: oferta de lucrări, devize de lucrări, acceptarea acestora de către beneficiar și în final facturarea lor, astfel încât să poată opera compensația de drept. În cauză, nu sunt îndeplinite condițiile pentru ca să opereze o eventuală compensație convențională, în opinia recurentei compensarea nu se produce de drept, iar acest mod de stingere a obligațiilor nu mai poate fi invocat strict pe baza unor apărări, ci numai prin formularea unei cereri reconvenționale, pe care pârâta nu a formulat-o.

În susținerea acestor critici, recurenta opinează pentru compensația judiciară, care în cauză nu poate fi solicitată de pârâtă, decât pe calea unei acțiuni separate având în vedere pretențiile invocate față de recurentă, atunci când datoriile nu sunt lichide sau au ca obiect bunuri nefungibile. 3. În ceea ce privește cel de-al treilea motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta arată că prima instanță a dat o hotărâre legală și temeinică cu privire la situațiile de lucrări asupra ambelor imobile, stabilind corect prestațiile și obligațiile părților din proces, pe care le invocă conform considerentelor sentinței tribunalului.

Recurenta critică interpretarea instanței de apel privind obținerea autorizațiilor de construire și avizelor prealabile de la autoritățile competente de către societatea recurentă, în sensul că a fost aplicată greșit legea în materie, astfel că executarea lucrărilor nu s-a făcut în contul chiriei, aspecte pe care prima instanță le-a apreciat și soluționat conform voinței părților. Astfel, a reține că pârâta a executat obligația contractuală de plată a chiriei în modalitatea prestări servicii, ar însemna că pretinsele lucrări au fost efectuate cu respectarea dispozițiilor legale în materie, concluzie care nu-și are un fundament juridic. Recurenta susține modul cum s-au derulat contractele încheiate de părți, în sensul lucrărilor efectuate la cele două imobile, care nu trebuie confundate cu lucrări în contul chiriei.

În același context, opinează recurenta, că este inacceptabil ca o instanță de judecată să stabilească că pârâta ar fi efectuat lucrări direct sau indirect, în contul chiriei. De asemenea, recurenta critică hotărârea atacată sub aspectul greșitei rețineri a îmbogățirii fără justă cauză a societății reclamante, în contextul unui litigiu având ca obiect pretenții „promovate pe temei contractual". Sub acest aspect, recurenta susține că hotărârea a fost pronunțată cu aplicarea greșită a legii, respectiv a îmbogățirii fără justă cauză, care în speță nu este aplicabil, ci este vorba doar de o apărare formulată de părțile potrivnice, pe care instanța de apel a apreciat-o în mod eronat și cu încălcarea principiului disponibilității, având în vedere că o acțiune bazată pe contract exclude acțiunea pentru îmbogățire fără just temei.

În consecință, pentru toate motivele invocate, recurente solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat. Recursul este nefondat conform considerentelor ce se vor expune în continuare: 1. Referitor la primul motiv de recurs, Înalta Curte urmează să îl respingă ca nefondat, întrucât în mod corect instanța de apel a determinat prestațiile efectuate de pârâtă în perioada de referință și valoarea acestora conform art. 12 din contractul de închiriere, din conținutul căruia rezultă fără echivoc că deși părțile au stabilit în bani valoarea chiriei, au convenit totuși, ca în contul chiriei pârâta să efectueze lucrări de întreținere și reparații a bisericii și a clădirilor anexe parohiei, precum și lucrări de amenajare și construcții anexe a bunului închiriat, conform devizelor și situațiilor de plată, caz în care chiriașul poate solicita (prin compensare) servicii diverselor firme prestatoare.

Prin urmare, nu există nicio contrarietate între motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței de apel să rețină că lucrările efectuate la imobilul închiriat au fost realizate în contul chiriei datorate, așa cum s-a arătat la alin. anterior. De altfel, deși criticile sunt subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de pct. 7 al art. 304 C. proc. civ., acestea tind, în realitate, la o reapreciere a situației de fapt în raport de probele administrate.

Așa cum se poate observa, recurenta readuce în discuție „problema obligației de plată a chiriei în raport de atitudinea pârâtei în executarea lucrărilor și, nu numai, dar critică motivarea instanței de apel vizând categoriile de lucrări, când în speță este vorba de modul în care aceste lucrări se pot justifica și regăsi în documentele contabile emise de pârâtă, în condițiile în care aceasta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate", toate aceste susțineri sunt aspecte de netemeinicie, ce nu pot forma obiectul controlului judiciar în limitele prevăzute de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ. Mai mult, în ce privește pretinsa neexecutare a obligației de plată a chiriei aflată în sarcina pârâtei, Înalta Curte urmează să o înlăture ca neîntemeiată, întrucât aceasta și-a executat obligațiile asumate prin contract.

Referitor la criticile recurentei privind motivarea instanței de apel a aprecierii contractului de colaborare și a actului adițional sunt străine pricinii, Înalta Curte nu le poate avea în vedere, deoarece acestea vizează aspecte de reapreciere a situației de fapt, instanța de apel stabilind în mod corect contractele încheiate de părți și de intervenientă, cu respectarea întocmai a clauzelor contractuale consfințite de părțile din prezentul litigiu, precum și distincția între cele două categorii de lucrări, în scopul analizării raporturilor juridice născute între părți cu privire la executarea lucrărilor convenite, la care reclamanta însăși a achiesat.

De asemenea, în mod legal și în virtutea rolului său activ, instanța de apel a apreciat că din punct de vedere al executării obligației de plată a chiriei este irelevantă împrejurarea că respectivele lucrări au fost executate fără a se obține, în prealabil, autorizațiile necesare conform legislației în materie, deoarece în calitate de proprietar îi revenea această obligație și cum și-a dat acceptul de efectuare a lucrărilor în această manieră, este evident că și-a asumat riscul ce derivă din încălcarea dispozițiilor legale privind obținerea avizelor necesare executării lucrărilor stabilite. Prin urmare, aspectele invocate de recurentă prin acest motiv de nelegalitate sunt nefondate, considerentele deciziei atacate fiind clare și logice.

2. În ce privește motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte urmează să îl respingă ca nefondat, întrucât din examinarea considerentelor deciziei recurate, rezultă că în mod corect instanța de apel a interpretat clauzele contractuale în lumina principiului consfințit în art. 969 C. civ., respectiv a art. 12 din contractul de închiriere și a contractului de colaborare încheiat de pârâtă cu intervenienta. Așa încât susținerile recurentei cu privire la procedura prealabilă a ofertei, acceptare, etc. nu pot fi reținute atâta timp cât părțile au convenit clar și fără clauze obscure sau cu înțeles contradictoriu, la încheierea, fără obiecțiuni, a contractului de închiriere; de reamintit că părțile au stipulat expres și clar faptul că în contul chiriei pârâta poate să efectueze lucrări de întreținere și reparații a bisericii și a clădirilor anexe parohiei.

Sintagma „conform devizelor și situațiilor de plată" vizează obținerea avizelor necesare obținerii autorizației de construire, iar situațiile de plată se refereau la efectuarea lucrărilor asumate în contul chiriei. O altă interpretare nu poate fi, deoarece examinarea conținutului art. 12 din contractul de închiriere s-a făcut în sensul voinței părților din perspectiva art. 969 C. civ. Or, recurenta atribuie o interpretare proprie, inedită, scoțând din evocatul articol „conform devizelor și situațiilor de plată", ceea ce conduce la o altă semnificație, sens al înțelegerii - voinței - părților din perspectiva principiului înserat în art. 969 C. civ. Nici criticile recurentei referitoare la compensație nu sunt fondate, întrucât instanța de apel a soluționat pricina în limitele învestirii sale, fără a se pronunța în sensul menționat de recurentă.

Față de cele anterior arătate, Înalta Curte urmează să respingă și celelalte critici cu privire la compensație, precum și criticile recurentei cu referire la apărările pârâtei și opiniile recurentei în această privință; în legătură cu acest din urmă aspect, apărările pârâtei s-au referit strict la executarea obligațiilor asumate prin contract, iar după efectuarea contraexpertizei în construcții, instanța de apel a stabilit că valoarea economică a lucrărilor executate trebuie imputată asupra chiriei în raport de dispozițiile art. 12 din contractul de închiriere.

2. Referitor la cel de-al treilea motiv de recurs, Înalta Curte urmează să îl respingă ca nefondat, întrucât în mod corect instanța de apel a statuat că reclamanta era obligată să obțină avizele și autorizația de construire, în calitate de proprietar al imobilului și beneficiar direct al lucrărilor, și cum nu s-a opus executării lucrărilor, în lipsa documentației necesare efectuării lucrărilor, aceasta și-a asumat riscurile ce derivă din încălcarea dispozițiilor legale în materie. În altă ordine de idei, recurenta și-a asumat riscul executării lucrărilor fără autorizațiile și avizele ce se impuneau, ceea ce nu înseamnă că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile legale, știut fiind că proprietarul unui imobil care nu respectă dispozițiile legale cu privire la obținerea autorizației și devizele necesare își asumă riscurile prin încălcarea dispozițiilor legale, fie civile, administrative sau penale.

Pentru aceleași considerente anterior expuse, Înalta Curte urmează să respingă și criticile vizând neînregistrarea în contabilitate a lucrărilor efectuate. Prin urmare, recurenta prin încheierea contractului de închiriere prin care s-a prevăzut că plata chiriei să fie realizată sub forma lucrărilor de construcții la imobilul proprietatea recurentei - obiect al locațiunii - și-a asumat obligația de a obține autorizația de construire și avizele necesare. Încălcarea art. 970 C. civ., invocat de recurentă, de asemenea, este nefondat, atâta timp cât aceasta avea cunoștință de lucrări, iar situațiile de lucrări au fost confirmate de recurentă prin ștampila și semnătura fostului preot paroh, așa cum corect a reținut instanța de apel.

Mai mult, în mod corect a reținut instanța de apel că pe parcursul derulării contractului, pârâtei nu i s-a cerut niciodată să înceteze lucrările pe care le-a inițiat, dovedesc că recurenta a știut și a fost de acord cu efectuarea lor. Referitor la susținerile recurentei vizând modul în care s-au derulat contractele încheiate de părți, în sensul că lucrările efectuate la cele două imobile, care nu trebuie confundate cu lucrări în contul chiriei, urmează să fie respinse ca nefondate, deoarece în art. 12 din contratul de închiriere, părțile au convenit cu privire la executarea lucrărilor în contul chiriei.

Pe de altă parte, din examinarea criticilor recurentei sub acest aspect, se poate observa că recurenta tinde spre o reapreciere a probelor administrate în cauză, precum și a situației de fapt, deși acestea aparent se referă că prin acest mod de rezolvare a pricinii s-a interpretat greșit actul dedus judecății și s-a schimbat înțelesul lămurit și vădit îndoielnic al contractului de închiriere. De altfel, recurenta este nemulțumită de soluția pronunțată de instanța de apel, sub aspectele evocate.

Înalta Curte urmează să înlăture ca nefondate, susținerile recurentei cu privire la apărările pârâtei prin invocarea îmbogățirii fără justă cauză, această instituție neputând fi incidență în cauză, decât pe calea unei acțiuni separate, întrucât soluția instanței de apel nu a fost întemeiată pe acest principiu, ci doar a reținut că aceste lucrări au determinat o majorare a patrimoniului reclamantei cu o valoare de 234.960 RON și o diminuare corelativă a patrimoniului celorlalte două părți - pârâta și intervenienta din prezenta cauză -, valoare ce trebuie imputată asupra chiriei datorate de pârâtă, o altfel de soluție înfrângând principiul îmbogățirii fără just temei. Faptul că pârâta a invocat îmbogățirea fără justă cauză, în apărările făcute, aceasta nu a făcut decât să arate că și-a executat obligațiile contractuale, ceea ce înseamnă o îmbogățire fără justă cauză din partea reclamantei, argumente formulate în apărare, și nu invocarea acestei instituții.

Prin urmare, argumentele recurentei privind îmbogățirea justă cauză, nu mai prezintă interes, în contextul arătat, pricina fiind soluționată în limitele învestirii sale în lumina dispozițiilor legale incidente în cauză, cu referire, la respectarea principiului înserat de art. 969 C. civ. Față de dispozițiile art. 274 C. proc. civ., Înalta Curte urmează să oblige recurenta la plata cheltuielilor de judecată, în sumă de 807,15 RON cheltuieli de judecată către pârâtă. În consecință, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează să respingă ca nefondat recursul declarat de reclamantă împotriva deciziei pronunțate în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta P.O.R.M. Timișoara împotriva Deciziei civile nr. 124 din 23 mai 2012, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția a II-a civilă. Obligă recurenta să plătească intimatei-pârâte SC L.B.C. SRL Timișoara suma de 807,15 RON reprezentând cheltuieli de judecată Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 mai 2013. Procesat de GGC - AS