ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2140/2013

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2140/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Deliberând asupra

recursului de față, din actele și lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului Timiș sub nr. 7233/30/2009 la 10 decembrie 2009, reclamanta

P.O.R.M. Timișoara a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC L.B.C. SRL:

rezilierea de drept a contractului de închiriere a imobilului situat în

Timișoara, P.A.I., începând cu 1 noiembrie 2009, urmare a nerespectării

obligațiilor pârâtei în calitate de locatar;

evacuarea debitoarei din spațiul închiriat;

pârâta la plata sumei de 46.500 euro datorați cu titlu de chirie pentru

perioada 1 ianuarie 2007 - 31 iulie 2009.

În fapt, reclamanta a

arătat că între părți a fost încheiat contractul de închiriere asupra

imobilului/situat în Timișoara, P.A.I., contract încheiat pe perioada cuprinsă

între 1 iulie 2006 și 1 iulie 2021. Conform art. 11 din contract, pârâta în

calitate de locatar a fost scutită de la plata chiriei pentru primele 6 luni de

contract, astfel că aceasta urma să plătească începând cu data de 1 ianuarie

2007 o chirie lunară de 1.500 euro în conformitate cu art. 10.

A mai constatat că la

termenul de judecată din 12 februarie 2010, în cauză a formulat cerere de

intervenție în interesul pârâtei, intervenienta SC G. SRL - prin care a

solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

Prin Sentința

comercială nr. 205 din 19 februarie 2010, Tribunalul a soluționat primele două

petite ale acțiunii reclamantei, disjungând petitul al treilea - care a fost

înregistrat sub Dosar nr. 2229/30/2010, pe rolul aceleiași instanțe și la

același complet de judecată.

În vederea

soluționării acestuia, Tribunalul a încuviințat proba cu înscrisuri,

interogatoriu și expertiză în construcții și a respins cererea pârâtei de

suplimentare a probatoriului cu interogatoriul reclamantei, expertiză financiar

contabilă și testimonială, apreciind că aceste probe nu sunt utile în

soluționarea cauzei.

S-a reținut că între

reclamantă, în calitate de locator și pârâtă, în calitate de locatar, a fost

încheiat un contract de închiriere privind imobilului situat în Timișoara,

P.A.I., pentru o perioadă cuprinsă între 1 iulie 2006 și 1 iulie 2021,

stabilindu-se în art. 10 din contract, o chirie în sumă de 1.500 euro/lună sau

echivalentul în RON la cursul B.N.R., urmând ca în contul acesteia pârâta să

efectueze lucrări de întreținere și reparații a bisericii și a clădirilor anexe

parohiei, lucrări de amenajare și construcții anexe a bunului închiriat,

conform devizelor și situațiilor de plată, caz în care chiriașul poate solicita

(prin compensare) servicii diverselor firme prestatoare, conform art. 12 din

contract.

În opinia instanței,

obligația de plată a chiriei stabilită de părți în art. 10 și 12 din contract

are natura unei obligații alternative, deoarece obiectul ei constă în două

prestații diferite, respectiv o sumă de bani și prestări lucrări, părțile

stabilind executarea unei singure prestații care să ducă la stingerea

obligației conform art. 1026 C. civ., pe aceea de prestări lucrări, fie la

biserica parohiei M. și anexele acesteia, fie la bunul închiriat pârâtei,

compus din casă mare, casă mică, bucătărie, baie, magazie, curte în suprafață

de 863, așa cum este descris la art. 3 din contract.

S-a apreciat că, la

momentul pronunțării hotărârii, Tribunalul a considerat că obligația de plată a

chiriei a devenit una simplă, în sensul că pârâta datorează ca preț al chiriei

suma de bani lunară de 1.500 euro, conform art. 1030 C. civ., întrucât

prestația stabilită pentru stingerea obligației, aceea de efectuare lucrări de

construcții, nu a fost executată din punct de vedere juridic.

Instanța a apreciat

ca nefondate apărările pârâtei, în sensul că lucrările la care s-a obligat față

de reclamantă ar fi fost prestate prin intermediul intervenientei SC G. SRL.

Sub acest aspect, prima instanță a reținut că pârâta a încheiat cu

intervenienta contractul de colaborare din 25 iunie 2006 și actul adițional din

25 iunie 2006 prin care intervenienta s-a obligat să efectueze lucrări de

construcție, amenajare, consolidare și altele la obiectivul P.O.R.M. Timișoara,

urmând ca valoarea acestor lucrări să se compenseze cu contravaloarea

lucrărilor și a manoperei pe care le efectuează pârâta în folosul

intervenientei sau a contractanților acesteia, respectiv că lucrările efectuate

de intervenientă la obiectivul P.O.R.M. Timișoara urmau să-i fie plătite de

către pârâtă și că aceste lucrări efectuate de intervenientă aveau valoarea

juridică a plății chiriei de către pârâtă, datorată reclamantei, lucru permis

de art. 12.

În speță s-a

constatat că există devize și situații de lucrări semnate doar de reclamantă și

intervenientă, cu privire la ambele imobile deținute de către reclamantă și

anume biserica P.M. și anexele acesteia și bunul închiriat pârâtei, compus din

casă mare, casă mică, bucătărie, baie/magazie, curte în suprafață de 863 mp,

iar părțile au stabilit valoarea acestor lucrări în RON, împrejurare ce a

condus la concluzia primei instanțe că lucrările nu urmau să fie efectuate de

către intervenientă pentru pârâtă, în contul chiriei, deoarece, în acest caz

ele trebuiau efectuate fără a stabili obligația din partea reclamantei de a

plăti o sumă de bani.

S-a arătat că o atare

concluzie rezultă cu mai multă claritate din contractul încheiat de reclamantă

cu intervenienta, din 1 decembrie 2008 din conținutul căruia rezultă că

lucrările de construcții, reparațiile la investiția bisericii parohiei, valoare

estimativă a lucrărilor a fost stabilită conform prețurilor din devizele

ofertă, adică cele semnate de reclamantă și intervenientă, beneficiarul

obligându-se să plătească în 10 zile de la semnarea contractului un avans

pentru începerea lucrărilor, în sumă de 200.000 RON.

S-a mai apreciat că

din analizarea facturilor fiscale și chitanțele de plată, rezultă că reclamanta

a achitat intervenientei prestări servicii în temeiul contractului din 10

decembrie 2007, ceea ce presupune o colaborare constantă între aceste două

părți, raporturi comerciale ce apar ca fiind de sine stătătoare, independente

de raportul născut între reclamantă și pârâtă.

În concluzie,

Tribunalul a apreciat că; lucrările efectuate, fie la biserica parohiei fie la

bunul închiriat, nu au fost efectuate de pârâtă, nici direct și nici indirect

prin intermediul intervenientei, astfel că obligația de plată a chiriei în

modalitatea prestării de lucrări apare ca neexecutată, atrăgând incidența

dispozițiilor art. 1030 C. civ.

Mai mult, Tribunalul

a arătat că și în ipoteza în care s-ar aprecia că lucrările au fost prestate,

direct sau indirect, în contul chiriei, instanța nu ar putea să le accepte ca o

executare a obligației de plată a chiriei, întrucât pârâta a încălcat

dispoziții legale imperative atât în materie civilă cât și penală, propria-i

turpitudine lipsind-o de protecție juridică sub acest aspect.

Astfel, s-a arătat că

prin procesele-verbale încheiate de părți, din 4 septembrie 2009 și din 8

octombrie 2009, reprezentantul legal al pârâtei, L.V. recunoaște că lucrările

la bunul închiriat au fost efectuate fără proiecte, fără autorizație de

construire, fără acordul scris al proprietarului și că nu le-a înregistrat în

contabilitate, fiind totodată de acord să le demoleze; de asemenea, a reținut

că nu există depuse la dosarul cauzei înscrisuri din care să rezulte că și la

celălalt bun, biserica parohiei M. și anexele acesteia, lucrările au fost

efectuate cu îndeplinirea condițiilor legale în materie.

Urmare acestui fapt,

s-a apreciat că lucrările au fost efectuate cu încălcarea dispozițiilor Legii

nr. 50/1990 și ale Legii nr. 422/2001, având în vedere faptul că imobilul

închiriat pârâtei este cuprins în Zona Istorică de Protecție a Municipiului

Timișoara, așa cum rezultă din adresele nr. 1883 din 23 octombrie 2009 și nr.

135 din 8 februarie 2010 emise de Direcția pentru Cultură, Culte și Patrimoniul

Cultural Național al Județului Timiș, fiind necesară obținerea autorizației de

construire conform art. 1, art. 2 și art. 3 alin. (1) lit. b) din Legea nr.

50/1990, autorizație ce implică și obținerea unor avize printre care și cel al

Direcția pentru Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național al Județului

Timiș conform art. 24 din Legea nr. 422/2001.

Ori, întrucât aceste

cerințe legale nu au fost respectate, neexistând autorizarea și avizarea

pretinselor lucrări de către organele abilitate, Tribunalul a apreciat că

intervenția pârâtei, direct sau indirect, la bunul închiriat, are chiar și o

conotație penală, întrucât art. 24 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1990

prevede că executarea, fără autorizație de construire sau de desființare, ori

cu nerespectarea prevederilor acesteia, a lucrărilor prevăzute la art. 3 lit.

b), cazul în speță, constituie infracțiune.

S-a mai reținut că,

și în absența unei stipulații exprese în contractul de locațiune, se

subînțelege că orice lucrări la cele două imobile prevăzute în art. 12 trebuiau

efectuate cu autorizație de construcție, întrucât, potrivit art. 970 alin. (2)

C. civ., convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres, dar la toate

urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa.

S-a concluzionat,

prin urmare, că pârâta sau/și intervenienta trebuiau să solicite reclamantei

obținerea autorizației de construire pentru efectuarea lucrărilor, iar în lipsa

acestui act - să se abține de la orice intervenție asupra imobilelor.

S-a considerat că în

cauză nu operează o compensație legală, întrucât creanța invocată de pârâtă nu

are caracter cert, odată ce unele situații de lucrări nu sunt semnate și

acceptate de părțile din dosar, nu a existat un diriginte de șantier care să

supravegheze lucrările și nu există documentația aferentă lucrărilor pe faze

intermediare de execuție sau pe fază terminală, ceea ce face aproape imposibilă

identificarea lor.

În ce privește

situațiile de plată emise de intervenientă, și care nu au fost semnate de

reclamantă, prima instanță a constatat că nu au o forță probantă, întrucât

provin doar de la una din părțile contractante, ele trebuind a fi acceptate de

partea adversă, condiție ce lipsește în speță și s-a apreciat că nu există din

punct de vedere juridic o mărirea a patrimoniului reclamantei pe seama

micșorării patrimoniului pârâtei, în condițiile în care nu se poate determina

cu exactitate care este valoarea pretinselor lucrări.

Referitor la

lucrările de edificare a „paraclisului" din curtea bisericii, Tribunalul a

arătat că pârâta a edificat de fapt un foișor, folosit în scopul organizării

unor serbări câmpenești care nu poate fi asimilat cultului, întrucât, așa cum

rezultă din Statutul B.O.R., publicat prin H.G. nr. 53/2008, paraclisul este o

formă a bisericii conform art. 177 din statut, adică un bun destinat cultului

divin, conform art. 170 alin. (3) din statut iar potrivit explicațiilor

Dicționarului Explicativ al Limbii Române, paraclisul reprezintă o capelă,

adică o biserică mică, sau o parte a bisericii care adăpostește altarul, unde

se poate oficia slujba religioasă. Această lucrare nu face obiectul

contractului încheiat de părți și, deci nu poate forma obiectul pretențiilor

din speța pendinte.

În consecință, prima

instanță a concluzionat că pârâta nu și-a respectat una din principalele

obligații prevăzute de art. 1429 C. civ., aceea de plată a chiriei, încălcând

astfel principiul forței obligatorie a contractului, reglementat.de art. 969 C.

civ: și a stabilit valoarea chiriei datorate în intervalul 01 ianuarie 2007 -

31 iulie 2009 la suma de 46.500 euro, la care a obligat pârâta prin

admiterea.acțiunii reclamantei.

În mod corelativ,

instanța a respins cererea de intervenție accesorie în favoarea pârâtei,

formulată de intervenienta SC G. SRL, iar, în temeiul art. 274 alin. (1) C.

proc. civ., a fost obligată pârâta la plata sumei de 5.62133 RON cu titlu de

cheltuieli de judecată, reprezentând taxe judiciare de timbru și timbru

judiciar.

Împotriva sentinței

menționate au declarat apel pârâta SC L.B.C. SRL și intervenienta SC G. SRL,

solicitând schimbarea în tot a acesteia, în sensul respingerii acțiunii

reclamantei, ca netemeinică și nelegală.

În susținerea

apelului, pârâta și intervenienta au arătat că, mod greșit Tribunalul Timiș,

schimbând înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al actului dedus judecății,

respectiv al contractului de închiriere încheiat între SC L.B.C. SRL și reclamantă,

a apreciat că, în ceea ce privește prețul locațiunii, ar fi vorba de o

obligație alternativă, deoarece obiectul ei ar consta în două prestații

diferite, o sumă de bani și prestări servicii, și că la momentul pronunțării

hotărârii obligația de plată a chiriei datorată a devenit una simplă, în sensul

că pârâta datorează ca preț al locațiunii suma de bani lunară de 1.500 euro,

întrucât nu și-ar fi executat, din punct de vedere juridic, prestația

stabilită, pentru a stinge obligația de plată, aceea de prestări lucrări de

construcții.

În realitate, se

arată că, așa cum reiese din art. 12 al contractului de închiriere, obligația

societății L.B.C. a fost întotdeauna simplă, adică valoarea chiriei a fost

convenită la suma de 1.500 euro lunar, iar modalitatea de plată a fost

stabilită de părți în mod exclusiv sub forma executării unor lucrări de

construcții în valoare echivalentă cu prețul chiriei pe durata de executare a

contractului (15 ani), nefiind stipulată altă obligație corelativă.

Totodată, este apreciată

ca netemeinică argumentația primei instanțe, referitoare la „neexecutarea din

punct de vedere juridic" a obligației ce îi revenea SC L.B.C. SRL, ca

urmare a faptului că lucrările executate la imobilul obiect al contractului de

închiriere nu au fost efectuate nici în mod direct și nici indirect prin

intermediul SC G. SRL, ci ar fi fost executate de SC G. SRL, în baza

contractelor nr. x/2008 și/sau nr. y/2007, respectiv intervenienta SC G. SRL a

executat, în beneficiul pârâtei SC L.B.C. SRL, lucrări de construcții la

imobilul obiect al închirierii - spațiul P.M., situat în Timișoara, P.A.I.,

reprezentând prestația efectuată de SC L.B.C. SRL în temeiul contractului de

închiriere și au valoarea juridică a plății chiriei datorate intimatei cel

puțin pentru perioada 1 ianuarie 2007 - 31 iulie 2009.

În baza contractului

de colaborare nr. z/2006 și a actului adițional la acesta, intervenienta SC G.

SRL s-a obligat față de pârâta SC L.B.C. SRL să efectueze lucrări de

construcții, amenajare, consolidare și altele la P.O.R.M. Timișoara; că, în

acest scop a fost întocmit devizul ofertă, având ca obiect „Amenajări spațiu

P.M." (imobilul obiect al contractului de închiriere), în valoare totală

de 430.889 RON (aproximativ 105.000 euro, la un curs mediu de 4,2 RON/1 euro);

că, după cum rezultă din situația de lucrări „Amenajări spațiu P.M.",

aflată la dosar în dublu exemplar, la imobilul în litigiu SC G. SRL a efectuat

lucrări în valoare de 262.734 RON (aproximativ 62.555 euro, la un curs mediu de

4,2 RON/1 euro); că această situație de lucrări a fost acceptată expres de

către intimată - prin semnătura reprezentantului legal și prin aplicarea

ștampilei - ceea ce atestă executarea corespunzătoare a lucrărilor, devizul

fiind, totodată acceptat și de pârâta SC L.B.C. SRL, în temeiul art. 2 din

actul adițional la contractul de colaborare nr. z/2006.

Concluzionând,

apelantele au susținut că SC G. SRL a executat la imobilul închiriat lucrări în

valoare de 262.734 RON, pe seama pârâtei SC L.B.C. SRL - sumă ce constituie

valoarea chiriei achitată de pârâtă reclamantei P.O.R.M. Timișoara în

condițiile art. 12 din contractul de închiriere, în perioada 1 ianuarie 2007 -

31 iulie 2009.

În ce privește

lucrările executate de intervenientă, apelantele au arătat că nu corespunde

realității constatările primei instanțe, iar situațiile de lucrări și devizul

ofertă, avute în vedere în sentință, privesc lucrări de construcții și

reparații la biserica parohiei și nu la bunul închiriat.

S-a mai criticat

sentința Tribunalului cu privire la valoarea lucrărilor și intervenienta SC G.

SRL nu au solicitat reclamantei P.O.R.M. Timișoara achitarea acestor lucrări,

motiv pentru care în procesul-verbal din 4 septembrie 2009 s-a menționat că SC

L.B.C. SRL nu a emis factură pentru P.

Apelantele au

criticat sentința Tribunalului și sub aspectul soluționării cauzei privind

lipsa documentației prevăzută imperativ de dispozițiile legale în materie,

încălcate de părțile din litigiu, și, totuși prima instanță admite acțiunea

reclamantei, pe care le expune în fapt și îndrept prin motivele de apel.

Au mai precizat că

reclamanta s-a adresat autorităților publice numai după problemele apărute în

urma auditului financiar-contabil efectuat în evidențele sale de instituția

superioară și motivat de faptul că noul paroh, S.A., nu a mai dorit executarea

contractului de închiriere întrucât SC L.B.C. SRL nu a dat curs solicitării

sale de a-i remite o sumă de bani, necuvenită, în schimbul acordului său pentru

continuarea raporturilor contractuale. Au solicitat instanței de apel să

observe că toate înscrisurile emanând de la autorități - de care se prevalează

reclamanta - sunt ulterioare înregistrării cererii de chemare în judecată.

În ce privește

procesul-verbal din 8 octombrie 2009, au susținut că acesta nu este relevant,

având în vedere că mențiunile din cuprinsul lui nu au fost însușite de SC

L.B.C. SRL.

Sub aspectul

analizat, apelantele au invocat și procesul-verbal de control al

Inspectoratului de Stat în Construcții, prin care s-a stabilit că nu au fost

încălcate normele de siguranță în construcții, nefiind afectată structura de

rezistență a clădirii și s-a stabilit termen de intrare în legalitate;de

asemenea, că și concluziile expertizei tehnice sunt în sensul că lucrările au

fost executate și respectă prevederile prescripțiilor tehnice.

Față de

considerentele expuse, apelantele au solicitat schimbarea în tot a sentinței

atacate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, reținând fie că

pârâta SC L.B.C. SRL și-a respectat obligația de plată a chiriei prin executarea

de lucrări la imobilul închiriat, în valoare de 262.734 RON (62.555 euro, la un

curs mediu de 4,2 RON/1 euro), peste cuantumul solicitat de intimată, fie că în

speță a intervenit de drept compensația legală conform art. 1143 și urm. C.

civ., respectiv compensarea obligației pârâtei SC L.B.C. SRL de plată a chiriei

în cuantum de 46.500 euro (195.300 RON la un curs mediu de 4,2 RON/1 euro) cu

obligația intimatei P.O.R.M. Timișoara de a plăti contravaloarea lucrărilor de

construcții executate prin intermediul intervenientei SC G. SRL la imobilul în

litigiu, de 262.734 RON (62.555 euro, la un curs mediu de 4,2 RON/1 euro), până

la concurența sumei mai mici.

Reclamanta P.O.R.M.

Timișoara a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului și

menținerea hotărârii primei instanțe, ca fiind temeinică și legală.

Prin Decizia civilă

nr. 124 din 23 mai 2012 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția a II-a

civilă, s-a admis apelul pârâtei și în consecință:

A fost schimbată în

tot sentința tribunalului în sensul că a fost respinsă acțiunea reclamantei

împotriva pârâtei și a fost admisă cererea de intervenție în interesul pârâtei

formulată de intervenienta SC G. SRL.

A fost obligată

reclamanta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 10.278 RON, la fond și

în apel, către pârâtă și intervenientă.

S-a constatat că,

deși părțile au stabilit în bani cuantumul lunar al chiriei, tot acestea au

convenit (prin art. 12 al contractului de închiriere) ca în contul chiriei

pârâta să efectueze lucrări de întreținere și reparații a bisericii și a

clădirilor anexe parohiei, precum și lucrări de amenajare și construcții anexe

a bunului închiriat, conform devizelor și situațiilor de plată, caz în care

chiriașul putea solicita (prin compensare) servicii diverselor firme

prestatoare.

S-a observat că

lucrările la care s-a obligat pârâta au fost executate prin intermediul

intervenientei SC G. SRL potrivit contractelor de colaborare încheiate de cele

două societăți. Astfel, în același interval de timp intervenientă a executat

lucrări în favoarea reclamantei, atât în temeiul contractelor de colaborare

încheiate cu pârâta SC L.B.C. SRL, cât și în temeiul unor raporturi juridice

directe stabilite cu reclamanta P.O.R.M. Timișoara, așa încât se impunea a se

face distincție între cele două categorii de lucrări, din care primele au vizat

Casa parohială și spațiile anexe ale acesteia, iar cele din urmă, Biserica P.M.

S-a constatat că

prima instanță nu a făcut distincția între cele două categorii de lucrări,

respectiv că lucrările prestate de intervenientă în baza raporturilor juridice

directe stabilite cu P.O.M. au avut ca obiect, exclusiv, Biserica parohiei, în

timp ce, așa cum s-a arătat, lucrările prestate în temeiul raporturilor

juridice stabilite cu pârâta au avut ca obiect Casa parohială și spațiile

anexe, aspecte ce au rezultat și din cuprinsul contractelor încheiate de SC G.

SRL cu P.M.

În consecință,

instanța de apel a constatat că lucrările efectuate la Casa parohială și anexe

- menționate în situațiile de lucrări acceptate de preotul paroh și

identificate de experții constructori cu ocazia deplasării la fața locului - nu

pot fi decât lucrările la care s-a angajat pârâta SC L.B.C. SRL în contul

chiriei datorată reclamantei P.O.R.M. Timișoara.

În ce privește

valoarea economică a respectivelor lucrări, experții constructori au

concluzionat că aceasta se ridică la suma de 234.960 RON.

S-a apreciat ca fiind

irelevantă împrejurarea că respectivele lucrări au fost executate fără a se fi

obținut, în prealabil autorizațiile administrative necesare, deoarece

reclamanta și-a asumat riscurile privind încălcarea dispozițiilor legale vizând

autorizația de construire mai ales că a acceptat executarea lucrărilor în

manieră convenită prin contract, la care semnase fostul preot paroh.

S-a constatat că, în

baza probelor administrate raportat la înscrisurile depuse la dosarul cauzei,

pe parcursul derulării contractului pârâtei nu i s-a cerut să înceteze

lucrările pe care le-a inițiat, dovedesc faptul că reclamanta a știut și a fost

de acord cu efectuarea lor.

Având în vedere că

aceste lucrări au determinat o majorare a patrimoniului reclamantei cu o

valoare de 234.960 RON (echivalent în euro - 52.696,97, la cursul B.N.R. de la

data pronunțării deciziei de față, de 1 euro = 4,4587 RON) și o diminuare

corelativă a patrimoniului pârâtei și intervenientei, instanța de apel a

considerat că valoarea aceasta se impune a fi imputată asupra chiriei datorată

de pârâtă.

Împotriva sentinței

pronunțate în apel, reclamanta a declarat recurs solicitând în principal,

casarea hotărârii în temeiul art. 312 alin. (1), (2), (3), (5) raportat la art.

304 pct. 7 C. proc. civ., iar în subsidiar modificarea hotărârii în temeiul

art. 304 pct. 8, 9 C. proc. civ., cu consecința menținerii sentinței

tribunalului ca temeinică și legală, în sensul admiterii acțiunii în pretenții

cu obligarea pârâtei la plata sumei de 46.500 euro, echivalentul în RON, cu

titlu de chirie aferentă perioadei 1 ianuarie 2007 - 31 iulie 2009, cu

cheltuieli de judecată.

formulate de recurentă circumscrise motivului de nelegalitate întemeiat pe

dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., se referă la faptul că hotărârea

cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii, în sensul că

obiectul litigiului îl constituie neîndeplinirea obligațiilor asumate de pârâtă

prin contractul de închiriere, nefăcând dovada realizării lucrărilor la care

s-a obligat, a căror valoare să acopere contravaloarea chiriei.

În același context,

recurenta mai arată, în esență, că instanța de apel a făcut referiri la

categoriile de lucrări, când în speță este în discuție modul în care lucrările

realizate se pot justifica și regăsi în documentele contabile emise de către

pârâtă, iar cu privire la pretinsa colaborare - contractul de colaborare din 25

iunie 2006 dintre pârâtă și SC G. SRL și actul adițional din 15 iulie 2006 -

imediat după încheierea contractului de închiriere este străină de natura

pricinii, întrucât nu s-a dovedit până în prezent că această colaborare are

„justețe", nefiind prezentate nciun fel de documente contabile emise între

cele două societăți, care să justifice efectuarea de lucrări la biserică și/sau

imobilul și anexele, obiect al închirierii.

De asemenea,

recurenta critică, în cadrul aceluiași motiv de nelegalitate, motivarea

instanței de apel în sensul că lucrările efectuate la casa parohială și anexele

- menționate în situațiile de lucrări acceptate de preotul paroh și

identificate de experții constructori cu ocazia deplasării la fața locului - nu

pot fi decât lucrările la care s-a angajat pârâta în contul chiriei datorate de

reclamantă; în opinia recurentei această concluzie a instanței de apel este

contradictorie și lipsită de temei juridic, iar valoarea lucrărilor constatate

prin contraexpertiză este străină de natura pricinii, în condițiile în care nu

se putea stabili dacă aceste lucrări au fost anunțate în prealabil, ofertate,

acceptate și facturate, mai ales că pârâta a recunoscut că nu au fost introduse

în contabilitatea societății.

Conchide recurenta,

sub acest aspect, că instanța de apel nu a dat eficiență înscrisurilor

doveditoare existente la dosar și, totodată, susține că pârâta nu și-a

respectat obligația de a utiliza bunul ca un bun proprietar, desfășurând

activități neautorizate, fapt ce a condus la amendarea pârâtei de către Primăria

Municipiului Timișoara care a și dispus suspendarea activității. Recurenta face

referire, printre altele și la procesul-verbal din 4 septembrie 2009 potrivit

căruia pârâta era obligată să prezinte parohiei, în termen de două zile de la

semnarea acestui proces-verbal, documentele justificative pentru materiale și

manoperă, pe care nu le-a prezentat, precum și la greșita reținere a instanței

de apel cu privire la contractul de colaborare încheiat.

motiv de nelegalitate invocat de recurentă este întemeiat pe art. 304 pct. 8 C.

proc. civ.

În motivarea acestui

motiv de recurs, recurenta susține, în esență, că hotărârea este dată cu

interpretarea greșită a actului dedus judecății, schimbarea valorii ori

înțelesul lămurit și vădit îndoielnic al acestuia, în sensul că judecătorul

atunci când a pronunțat o hotărârea a denaturat înțelesul lămurit și vădit

îndoielnic al contractului de închiriere, cu nesocotirea principiului înscris

în art. 969 C. civ., astfel a trecut peste termenii conveniți în contract,

stabilind drepturi și obligații, interpretând greșit actul de voință al

părților, atribuindu-i un alt înțeles decât cel consfințit de părți. În același

sens, recurenta mai arată că instanța de apel a trecut peste voința clară

exprimată a părților, prin înserarea unei obligații alternative, care a

transformat-o în obligație simplă - de plată -prin lipsa prestării cu temei de

lucrări, în temeiul art. 1029 C. civ.

Recurenta mai critică

decizia atacată sub aspectul că obligația de plată a chiriei putea să se facă

fie în monedă, fie prin prestare de lucrări la biserica P.M. și anexele

acesteia sau la bunul închiriat de pârâtă, cu precizarea contractuală că aceste

lucrări trebuiau să fie anunțate în scris reclamantei și să fie acceptate pe

baza unei oferte de lucrări, însoțite de devize pe fiecare lucrare în parte și

facturi fiscale.

Or, instanța de apel

s-a rezumat la sensul literal al textului contractual, nedând eficiență

termenilor prevăzuți în contract, în sensul că „conform devizelor și situațiilor

de plată" se referă la: oferta de lucrări, devize de lucrări, acceptarea

acestora de către beneficiar și în final facturarea lor, astfel încât să poată

opera compensația de drept. În cauză, nu sunt îndeplinite condițiile pentru ca

să opereze o eventuală compensație convențională, în opinia recurentei

compensarea nu se produce de drept, iar acest mod de stingere a obligațiilor nu

mai poate fi invocat strict pe baza unor apărări, ci numai prin formularea unei

cereri reconvenționale, pe care pârâta nu a formulat-o. În susținerea acestor

critici, recurenta opinează pentru compensația judiciară, care în cauză nu

poate fi solicitată de pârâtă, decât pe calea unei acțiuni separate având în

vedere pretențiile invocate față de recurentă, atunci când datoriile nu sunt

lichide sau au ca obiect bunuri nefungibile.

privește cel de-al treilea motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304

pct. 9 C. proc. civ., recurenta arată că prima instanță a dat o hotărâre legală

și temeinică cu privire la situațiile de lucrări asupra ambelor imobile,

stabilind corect prestațiile și obligațiile părților din proces, pe care le

invocă conform considerentelor sentinței tribunalului.

Recurenta critică

interpretarea instanței de apel privind obținerea autorizațiilor de construire

și avizelor prealabile de la autoritățile competente de către societatea

recurentă, în sensul că a fost aplicată greșit legea în materie, astfel că

executarea lucrărilor nu s-a făcut în contul chiriei, aspecte pe care prima

instanță le-a apreciat și soluționat conform voinței părților. Astfel, a reține

că pârâta a executat obligația contractuală de plată a chiriei în modalitatea

prestări servicii, ar însemna că pretinsele lucrări au fost efectuate cu

respectarea dispozițiilor legale în materie, concluzie care nu-și are un

fundament juridic.

Recurenta susține

modul cum s-au derulat contractele încheiate de părți, în sensul lucrărilor

efectuate la cele două imobile, care nu trebuie confundate cu lucrări în contul

chiriei. În același context, opinează recurenta, că este inacceptabil ca o

instanță de judecată să stabilească că pârâta ar fi efectuat lucrări direct sau

indirect, în contul chiriei.

De asemenea,

recurenta critică hotărârea atacată sub aspectul greșitei rețineri a

îmbogățirii fără justă cauză a societății reclamante, în contextul unui litigiu

având ca obiect pretenții „promovate pe temei contractual". Sub acest

aspect, recurenta susține că hotărârea a fost pronunțată cu aplicarea greșită a

legii, respectiv a îmbogățirii fără justă cauză, care în speță nu este

aplicabil, ci este vorba doar de o apărare formulată de părțile potrivnice, pe

care instanța de apel a apreciat-o în mod eronat și cu încălcarea principiului

disponibilității, având în vedere că o acțiune bazată pe contract exclude acțiunea

pentru îmbogățire fără just temei.

În consecință, pentru

toate motivele invocate, recurente solicită admiterea recursului astfel cum a

fost formulat.

Recursul este

nefondat conform considerentelor ce se vor expune în continuare:

motiv de recurs, Înalta Curte urmează să îl respingă ca nefondat, întrucât în

mod corect instanța de apel a determinat prestațiile efectuate de pârâtă în

perioada de referință și valoarea acestora conform art. 12 din contractul de

închiriere, din conținutul căruia rezultă fără echivoc că deși părțile au

stabilit în bani valoarea chiriei, au convenit totuși, ca în contul chiriei

pârâta să efectueze lucrări de întreținere și reparații a bisericii și a

clădirilor anexe parohiei, precum și lucrări de amenajare și construcții anexe

a bunului închiriat, conform devizelor și situațiilor de plată, caz în care

chiriașul poate solicita (prin compensare) servicii diverselor firme

prestatoare.

Prin urmare, nu

există nicio contrarietate între motivele de fapt și de drept care au format

convingerea instanței de apel să rețină că lucrările efectuate la imobilul

închiriat au fost realizate în contul chiriei datorate, așa cum s-a arătat la

alin. anterior. De altfel, deși criticile sunt subsumate motivului de

nelegalitate prevăzut de pct. 7 al art. 304 C. proc. civ., acestea tind, în

realitate, la o reapreciere a situației de fapt în raport de probele

administrate. Așa cum se poate observa, recurenta readuce în discuție „problema

obligației de plată a chiriei în raport de atitudinea pârâtei în executarea

lucrărilor și, nu numai, dar critică motivarea instanței de apel vizând

categoriile de lucrări, când în speță este vorba de modul în care aceste

lucrări se pot justifica și regăsi în documentele contabile emise de pârâtă, în

condițiile în care aceasta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate", toate

aceste susțineri sunt aspecte de netemeinicie, ce nu pot forma obiectul

controlului judiciar în limitele prevăzute de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ.

Mai mult, în ce privește pretinsa neexecutare a obligației de plată a chiriei

aflată în sarcina pârâtei, Înalta Curte urmează să o înlăture ca neîntemeiată,

întrucât aceasta și-a executat obligațiile asumate prin contract.

Referitor la

criticile recurentei privind motivarea instanței de apel a aprecierii

contractului de colaborare și a actului adițional sunt străine pricinii, Înalta

Curte nu le poate avea în vedere, deoarece acestea vizează aspecte de

reapreciere a situației de fapt, instanța de apel stabilind în mod corect

contractele încheiate de părți și de intervenientă, cu respectarea întocmai a

clauzelor contractuale consfințite de părțile din prezentul litigiu, precum și

distincția între cele două categorii de lucrări, în scopul analizării

raporturilor juridice născute între părți cu privire la executarea lucrărilor

convenite, la care reclamanta însăși a achiesat.

De asemenea, în mod

legal și în virtutea rolului său activ, instanța de apel a apreciat că din

punct de vedere al executării obligației de plată a chiriei este irelevantă

împrejurarea că respectivele lucrări au fost executate fără a se obține, în

prealabil, autorizațiile necesare conform legislației în materie, deoarece în

calitate de proprietar îi revenea această obligație și cum și-a dat acceptul de

efectuare a lucrărilor în această manieră, este evident că și-a asumat riscul

ce derivă din încălcarea dispozițiilor legale privind obținerea avizelor

necesare executării lucrărilor stabilite.

Prin urmare,

aspectele invocate de recurentă prin acest motiv de nelegalitate sunt nefondate,

considerentele deciziei atacate fiind clare și logice.

motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte

urmează să îl respingă ca nefondat, întrucât din examinarea considerentelor

deciziei recurate, rezultă că în mod corect instanța de apel a interpretat

clauzele contractuale în lumina principiului consfințit în art. 969 C. civ.,

respectiv a art. 12 din contractul de închiriere și a contractului de

colaborare încheiat de pârâtă cu intervenienta. Așa încât susținerile

recurentei cu privire la procedura prealabilă a ofertei, acceptare, etc. nu pot

fi reținute atâta timp cât părțile au convenit clar și fără clauze obscure sau

cu înțeles contradictoriu, la încheierea, fără obiecțiuni, a contractului de închiriere;

de reamintit că părțile au stipulat expres și clar faptul că în contul chiriei

pârâta poate să efectueze lucrări de întreținere și reparații a bisericii și a

clădirilor anexe parohiei. Sintagma „conform devizelor și situațiilor de

plată" vizează obținerea avizelor necesare obținerii autorizației de

construire, iar situațiile de plată se refereau la efectuarea lucrărilor

asumate în contul chiriei. O altă interpretare nu poate fi, deoarece examinarea

conținutului art. 12 din contractul de închiriere s-a făcut în sensul voinței

părților din perspectiva art. 969 C. civ.

Or, recurenta

atribuie o interpretare proprie, inedită, scoțând din evocatul articol „conform

devizelor și situațiilor de plată", ceea ce conduce la o altă

semnificație, sens al înțelegerii - voinței - părților din perspectiva

principiului înserat în art. 969 C. civ.

Nici criticile

recurentei referitoare la compensație nu sunt fondate, întrucât instanța de

apel a soluționat pricina în limitele învestirii sale, fără a se pronunța în

sensul menționat de recurentă.

Față de cele anterior

arătate, Înalta Curte urmează să respingă și celelalte critici cu privire la

compensație, precum și criticile recurentei cu referire la apărările pârâtei și

opiniile recurentei în această privință; în legătură cu acest din urmă aspect,

apărările pârâtei s-au referit strict la executarea obligațiilor asumate prin

contract, iar după efectuarea contraexpertizei în construcții, instanța de apel

a stabilit că valoarea economică a lucrărilor executate trebuie imputată asupra

chiriei în raport de dispozițiile art. 12 din contractul de închiriere.

de-al treilea motiv de recurs, Înalta Curte urmează să îl respingă ca nefondat,

întrucât în mod corect instanța de apel a statuat că reclamanta era obligată să

obțină avizele și autorizația de construire, în calitate de proprietar al

imobilului și beneficiar direct al lucrărilor, și cum nu s-a opus executării

lucrărilor, în lipsa documentației necesare efectuării lucrărilor, aceasta și-a

asumat riscurile ce derivă din încălcarea dispozițiilor legale în materie. În

altă ordine de idei, recurenta și-a asumat riscul executării lucrărilor fără

autorizațiile și avizele ce se impuneau, ceea ce nu înseamnă că instanța de

apel a aplicat greșit dispozițiile legale, știut fiind că proprietarul unui

imobil care nu respectă dispozițiile legale cu privire la obținerea

autorizației și devizele necesare își asumă riscurile prin încălcarea

dispozițiilor legale, fie civile, administrative sau penale. Pentru aceleași

considerente anterior expuse, Înalta Curte urmează să respingă și criticile

vizând neînregistrarea în contabilitate a lucrărilor efectuate.

Prin urmare,

recurenta prin încheierea contractului de închiriere prin care s-a prevăzut că

plata chiriei să fie realizată sub forma lucrărilor de construcții la imobilul

proprietatea recurentei - obiect al locațiunii - și-a asumat obligația de a

obține autorizația de construire și avizele necesare.

Încălcarea art. 970

C. civ., invocat de recurentă, de asemenea, este nefondat, atâta timp cât

aceasta avea cunoștință de lucrări, iar situațiile de lucrări au fost

confirmate de recurentă prin ștampila și semnătura fostului preot paroh, așa

cum corect a reținut instanța de apel. Mai mult, în mod corect a reținut

instanța de apel că pe parcursul derulării contractului, pârâtei nu i s-a cerut

niciodată să înceteze lucrările pe care le-a inițiat, dovedesc că recurenta a

știut și a fost de acord cu efectuarea lor.

Referitor la

susținerile recurentei vizând modul în care s-au derulat contractele încheiate

de părți, în sensul că lucrările efectuate la cele două imobile, care nu

trebuie confundate cu lucrări în contul chiriei, urmează să fie respinse ca

nefondate, deoarece în art. 12 din contratul de închiriere, părțile au convenit

cu privire la executarea lucrărilor în contul chiriei. Pe de altă parte, din

examinarea criticilor recurentei sub acest aspect, se poate observa că

recurenta tinde spre o reapreciere a probelor administrate în cauză, precum și

a situației de fapt, deși acestea aparent se referă că prin acest mod de

rezolvare a pricinii s-a interpretat greșit actul dedus judecății și s-a

schimbat înțelesul lămurit și vădit îndoielnic al contractului de închiriere.

De altfel, recurenta este nemulțumită de soluția pronunțată de instanța de

apel, sub aspectele evocate.

Înalta Curte urmează

să înlăture ca nefondate, susținerile recurentei cu privire la apărările

pârâtei prin invocarea îmbogățirii fără justă cauză, această instituție

neputând fi incidență în cauză, decât pe calea unei acțiuni separate, întrucât

soluția instanței de apel nu a fost întemeiată pe acest principiu, ci doar a

reținut că aceste lucrări au determinat o majorare a patrimoniului reclamantei

cu o valoare de 234.960 RON și o diminuare corelativă a patrimoniului celorlalte

două părți - pârâta și intervenienta din prezenta cauză -, valoare ce trebuie

imputată asupra chiriei datorate de pârâtă, o altfel de soluție înfrângând

principiul îmbogățirii fără just temei.

Faptul că pârâta a

invocat îmbogățirea fără justă cauză, în apărările făcute, aceasta nu a făcut

decât să arate că și-a executat obligațiile contractuale, ceea ce înseamnă o

îmbogățire fără justă cauză din partea reclamantei, argumente formulate în

apărare, și nu invocarea acestei instituții. Prin urmare, argumentele

recurentei privind îmbogățirea justă cauză, nu mai prezintă interes, în

contextul arătat, pricina fiind soluționată în limitele învestirii sale în

lumina dispozițiilor legale incidente în cauză, cu referire, la respectarea

principiului înserat de art. 969 C. civ.

Față de dispozițiile

art. 274 C. proc. civ., Înalta Curte urmează să oblige recurenta la plata

cheltuielilor de judecată, în sumă de 807,15 RON cheltuieli de judecată către

pârâtă.

În consecință, Înalta

Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează să respingă ca

nefondat recursul declarat de reclamantă împotriva deciziei pronunțate în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat

recursul declarat de reclamanta P.O.R.M. Timișoara împotriva Deciziei civile

nr. 124 din 23 mai 2012, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția a II-a

civilă.

Obligă recurenta să

plătească intimatei-pârâte SC L.B.C. SRL Timișoara suma de 807,15 RON

reprezentând cheltuieli de judecată

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 30 mai 2013.

Procesat de GGC - AS