ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3196/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3196/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea formulată la data de 8 iunie 2007,

reclamanții I.T. și B.R.G. au chemat în judecată pe pârâții P.M. și P.L.,

pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de

vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren în suprafață de 11,70 ha situat în extravilanul comunei Periș, sat Periș, județ Ilfov, cu număr cadastral provizoriu

înscris în C.F. localității Periș, conform încheierii din 18 mai 2007 a

O.C.P.I. Ilfov, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de

judecată.

Prin sentința civilă nr.

384 din 24 februarie 2012, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis

această acțiune și, pe cale de consecință, a constatat intervenită

vânzarea-cumpărarea imobilului din litigiu, conform convenției încheiate între

reclamanți, în calitate de cumpărători, cu pârâții, în calitate de vânzători,

pentru prețul de 111.700 lei achitat integral, conform antecontractului de

vânzare-cumpărare autentificat din 2006 la B.N.P. Asociați „N.” din București.

Cererea

reconvențională a fost respinsă ca neîntemeiată și s-a luat act, totodată, de

faptul că reclamanții își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată

pe cale separată.

Pentru a statua

astfel, prima instanță a avut în vedere următoarele argumente de fapt și de

drept:

Reclamanții au

solicitat instanței să pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de

act de vânzare - cumpărare în contradictoriu cu pârâții privind terenul în

suprafață de 11,70 ha situat în extravilanul com. Periș, sat. Periș, nr. cadastral

provizoriu înscris în C.F. a com. Periș în temeiul încheierii din 18 mai 2007

pronunțată de O.J.C.P.I. Ilfov și cheltuieli de judecată, susținând că au

încheiat cu pârâții un antecontract de vânzare - cumpărare pentru terenul sus

menționat, pârâții obligându-se, în calitate de vânzători ca până la data

încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică să obțină

titlul de proprietate.

Prețul vânzării a

fost de 111.700 lei pe care vânzătorii l-au primit, termenul limită pentru

încheierea în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare fiind stabilit

la 06 iunie 2007.

Titlul de proprietate

emis pe numele lui P.M.G. și P.M.R. poartă data de 24 aprilie 2007, iar în

Registrul de Impozite și Taxe Locale al comunei Periș, terenul extravilan de 11,7 ha a fost înscris la 30 mai 2007.

În cursul lunii iunie,

reclamanții din prezenta cauză, în calitate de promitenți cumpărători, i-au

notificat pe promitenții vânzători pentru ca la data de 06 iulie 2007 să se

prezinte la B.N.P. Asociați D.D. și C.M.C. pentru a încheia în formă autentică

contractul, având asupra acestora Titlul de Proprietate din 24 aprilie 2007

eliberat de Comisia Județeană Ilfov de Aplicare a Legii nr. 18/1991; procesul

verbal de punere în posesie din 21 februarie 2007 emis de Comisia Locală Periș

de Aplicare a Legii nr. 18/1991; procura specială autentificată din 31 mai 2006

de B.N.P. P.A.; documentația cadastrală, încheierea de intabulare, extras de

carte funciară și certificatul de atestare fiscală pentru teren, dar pârâții nu

s-au prezentat în vederea încheierii actului.

Prin întâmpinare și

cerere reconvențională, pârâții reclamanți au susținut că valoarea terenului

este cu mult mai mare decât cea stabilită în antecontract iar prețul este

nesincer și neserios, că P.L. nu avea certificat de moștenitor de pe urma

defunctului P.M.R., pârâții reclamanți fiind de acord cu reanalizarea prețului

pe cale amiabilă sau anularea antecontractului de vânzare - cumpărare din vina

promitenților vânzători cu acordarea despăgubirii de 5 ori a prețului încasat.

Pe cale de cerere

reconvențională au solicitat obligarea reclamanților de a transmite în original

procesul verbal de punere în posesie pentru terenul în discuție; documentația

de cadastru și documentația de înscriere în cartea funciară, documente pe care

le dețin în baza procurilor emise de către pârâții reclamanți, în prezent

anulate și pe care refuză să le predea.

Cu privire la prețul

stabilit în antecontractul de vânzare - cumpărare instanța de fond a avut în vedere

faptul că la momentul încheierii antecontractului și anume 06 iunie 2006, fiind

vorba de un teren agricol extravilan, reclamanții pârâți au fost cei care s-au

ocupat de eliberarea actelor de proprietate și implicit de intabularea

terenului în cartea funciară.

Astfel susținerea

pârâților reclamanți că au acceptat vânzarea,doar în considerarea calității

cumpărătorilor ca făcând parte din familia „N.” nu este un motiv de anulare a

antecontractului de vânzare - cumpărare și nici împrejurarea că pârâții

reclamanți ar fi fost dezinformați la momentul încheierii actului, întrucât

anularea unui act juridic pentru eroare, potrivit art. 1165 C. civ., nu poate

fi invocată de către o persoană majoră, cu atât mai mult cu cât aceștia sunt

peroane cu studii superioare și aveau posibilitatea să se informeze cu privire

la prețul de vânzare al terenurilor în circumscripția respectivă.

Tribunalul a

constatat că antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat între părți nu

cuprinde nici o clauză care să conducă la anularea acestuia sau la

nelegalitatea sa, obligațiile părților fiind clar stabilite, terenul în cauză

fiind determinat și anume teren arabil extravilan, liber de construcții, în

suprafață de 11,7 ha situat în com. Periș jud. Ilfov; prețul a fost achitat de

către cumpărători,iar aprecierea ca abuzivă a clauzei penale de restituire a

prețului de 5 ori, în condițiile în care promitenții vânzători sunt de acord să

restituie acest preț într-un termen de 40 zile de la investirea cu titlu

executoriu a hotărârii pentru plata prețului majorat de 5 ori, arată că în

realitate aceștia nu mai doresc vânzarea terenului, deci sunt în culpă

exclusivă.

Nici împrejurarea că

P.L., la momentul încheierii antecontractului nu ar fi avut calitatea de

proprietar al terenului nu este întemeiată, întrucât titlul de proprietate s-a

emis pe numele lui P.M.R. și P.M.G., iar conform certificatului de moștenitor din

13 noiembrie 2002 emis de B.N.P. P.A. din Suceava, P.L. este moștenitoarea

defunctului P.M.R., în calitate de soție supraviețuitoare cu o cotă de 1/1 din

moștenire.

Tribunalul a mai

reținut că potrivit dispozițiilor art. 1073, 1075 C. civ., creditorul

obligației are dreptul de a dobândi împlinirea exactă obligației și în caz

contrar are dreptul a dezdăunare, deci promitenții cumpărători sunt singurii

care au posibilitatea de a alege între pronunțarea unei hotărâri judecătorești

care să constate intervenită vânzarea - cumpărarea reținând și art. 5 pct. 2

din Titlul X al Legii nr. 247/2005 în sensul că „în situația în care după

încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una

dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit

obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre

care să țină loc de contract”.

În condițiile în care

promitenții cumpărători au achitat prețul terenului așa cum rezultă din

antecontractul de vânzare - cumpărare, și au înțeles să solicite pronunțarea

unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare -

cumpărare, aceștia având interesul în a dobândi întocmai îndeplinirea

obligației asumate prin antecontract de către promitenții vânzători, tribunalul

a constatat intervenită vânzarea - cumpărarea terenului, așa cum acesta a fost

identificat prin raportul de expertiză tehnică de către expert ing. S.S.

De asemenea, s-a

constatat că prețul convenit de către părți a fost integral achitat în valoare

de 111.700 lei conform antecontractului.

Astfel în temeiul art.

5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, art. 1073 C. civ., art. 111 C. proc. civ.,

Tribunalul a admis acțiunea reclamanților pârâți, așa cum a fost formulată, hotărârea

urmând să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.

Cu privire la cererea

reconvențională formulată de către pârâții reclamanți, aceasta a fost respinsă

ca nefondată, întrucât toate documentele ce privesc terenul în litigiu, ca

urmare a admiterii cererii principale și a pronunțării unei hotărâri care să

țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, rămân în posesia de drept a

proprietarilor terenului.

Împotriva acestei

hotărâri au declarat apel pârâții P.M.G. și P.L., iar prin Decizia civilă nr. 428

din 26 noiembrie 2012 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și

pentru cauze cu minori și de familie,s-a respins apelul pârâților P.M.G.,

reținându-se următoarele considerente:

Taxa de timbru a fost

stabilită de prima instanță prin raportare la data primirii acțiunii, respectiv

8 iunie 2007, și în conformitate cu principiul disponibilității procesului

civil, reclamanții indicând valoarea obiectului material al litigiului ca fiind

suma de 111.700 lei, respectiv valoarea prețului achitat integral în avans la

data semnării antecontractului.

Prin urmare, astfel

evaluat obiectul material al litigiului, instanța a aplicat corect dispozițiile

art. 20 alin. (2) și (3) din Legea nr. 146/1997 și, în măsura în care valoarea

ar fi fost contestată, se putea ajunge la o majorare a taxei judiciare de

timbru în modalitatea pe care instanța de fond a stabilit-o, numai dacă prin

expertiză se reținea o altă valoare decât aceea indicată de reclamanți.

În condițiile

prevăzute de dispozițiile art. 108 C. proc. civ., cât timp neregularitatea

actelor de procedură nu a fost invocată la prima zi de înfățișare ce a urmat

după aceasta și înainte de a se pune concluzii în fond, nu se mai poate invoca

nulitatea actelor de procedură.

Acțiunea a fost

înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 04 martie 2011, iar

prin Hotărârea Plenului C:S.M. din 27 septembrie 2011, s-a dat avizul pentru

punerea în funcțiune a Tribunalului Ilfov, cu începere însă din data de 01

noiembrie 2011, astfel că, în acest context,instanța de apel a apreciat că în

mod corect Tribunalul București a soluționat cauza, ca și instanță de fond, a

cărei competență a fost stabilită prin Decizia civilă nr. 1067/ A din 15

octombrie 2010 de către Tribunalul București, secția a IV-a civilă.

Prin decizia civilă

menționată, Tribunalul București, ca și instanță de apel, a admis excepția

necompetenței materiale a Judecătoriei Buftea, a anulat sentința civilă apelată

și a reținut cauza spre rejudecare, în temeiul dispoziției art. 2 alin. (1) lit.

b) C. proc. civ., ca și instanță de fond, iar această hotărâre nu a fost

contestată de nici una din părți.

Pe de altă parte, s-a

constatat că nu există nici un al temei legal în virtutea căruia să se

aprecieze că Tribunalul București nu ar fi avut competența teritorială de a

soluționa cauza, întrucât, potrivit dispozițiilor art. 725 alin. (2) C. proc.

civ., procesele în curs de judecată la data schimbării competenței instanțelor

legal învestite vor continua să fie judecate de acele instanțe.

Dreptul la apărare al

părților a fost pe deplin asigurat în fața primei instanțe care, într-adevăr,

la termenul de judecată de la 17 februarie 2012 a respins cererea formulată de

pârâții reclamanți, prin care solicitau amânarea judecății din lipsă de

apărare, tribunalul arătând în mod corect, că pârâții au fost citați încă din

luna mai 2011 pentru termenul de judecată de la 17 februarie 2012, iar cererea

de amânare nu era temeinic justificată prin raportare la ipoteza art. 156 C.

proc. civ.

Potrivit dispoziției

normei menționate, acordarea unui termen pentru lipsă de apărare este

facultativă, însă, în orice caz, susținerea unei asemenea cereri trebuie să fie

temeinic motivată.

În plus, Tribunalul a

aplicat dispoziția alin. (2) al art. 156 C. proc. civ. și întrucât a refuzat

amânarea judecății pentru lipsa de apărare învederată, a amânat pronunțarea în

cauză în vederea depunerii de concluzii scrise.

Prin cererea

reconvențională pe care au formulat-o la data de 29 iunie 2007, pârâții

reclamanți au solicitat obligarea reclamanților pârâți de a le remite

procesul-verbal de punere în posesie cu privire la teren, cu anexele sale,

documentația de cadastru și încheierea de intabulare în cartea funciară a

dreptului de proprietate asupra terenului; au solicitat anularea antecontractului

de vânzare-cumpărare, deoarece la data încheierii acestuia terenul nu era

determinat ca amplasament, nu avea titlu de proprietate, iar P.L. nu deținea un

certificat de moștenitor, ci doar un certificat de calitate succesorală, că

prețul plătit a fost unul neserios, promitenți cumpărători urmând să revândă

acel teren și nu să-l alipească pe terenul lor, cum au pretins inițial, și în

acord cu prevederile antecontractului, întrucât nu mai doresc să vândă, să fie

obligați să restituie de 5 ori prețul încasat.

În limitele

principiului disponibilității procesului civil, care a fost în mod corect

aplicat de prima instanță, avându-se în vedere cererile concrete formulate de

părți, în condițiile art. 82 C. proc. civ., s-a limitat analiza în cauză doar

la nesinceritatea prețului, întrucât acesta era singurul motiv de nulitate al

convenției părților, pe care pârâții l-au invocat cu respectarea cerințelor

formale; lipsa consimțământului datorat erorii asupra persoanei și asupra

obiectului material al acestei convenții a fost afirmată doar pe calea unui

răspuns la notificare, pe care promitentul vânzător l-a adresat reclamantului

la data de 04 iunie 2007.

Or, formularea unor

argumente noi care fundamentează cererile apelanților pârâți de constatare a

nulității antecontractului de vânzare-cumpărare sunt inadmisibile, potrivit

dispoziției art. 294 C. proc. civ. Potrivit acestei dispoziții, în apel nu se

poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în

judecată și nici nu se pot face alte cereri noi, această ipoteză fiind

întemeiată pe principiul tantum devolutum quantum judicatum. Cauza nouă

invocată în apel este reprezentată de susținerile care fac trimitere la

aplicarea dispozițiilor art. 954 alin. (2) C. civ., respectiv solicitarea de

constatare a nulității antecontractului, întrucât pârâții au fost în eroare cu

privire la persoana intimaților.

Instanța de apel a constatat

că, în mod corect, prima instanță a interpretat ansamblul probator administrat

în cauză. Potrivit cu dispozițiile art. 129 C. proc. civ., părțile au

îndatorirea să urmărească desfășurarea și finalizarea procesului și au

obligația să îndeplinească actele de procedură în condițiile, ordinea și

termenele stabilite de lege sau de judecător, precum și să-și probeze

pretențiile și apărările.

Întrucât la termenul

de judecată de la 17 februarie 2012, tribunalul a constatat că părțile nu

formulează alte cereri de probatorii și față de data înregistrării acțiunii,

respectiv 08 iunie 2007, a apreciat că se impune respectarea cerinței ca procedura

judiciară să beneficieze de un termen rezonabil și a procedat în mod corect la

soluționarea cauzei pe fondul acesteia. În condițiile în care, probele administrate

în fața primei instanțe au fost câștigate cauzei prin hotărârea tribunalului,

care s-a pronunțat asupra competenței judecătoriei în soluționarea pe fond a

litigiului și nu a făcut nici o mențiune cu privire la actele de procedură

îndeplinite până la acel moment, în mod corect tribunalul a coroborat acele

probe și a stabilit astfel situația de fapt.

Având în vedere, în

egală măsură, înscrisurile administrate în cauză, declarațiile martorilor și

interogatoriile părților, în mod corect, prima instanță a interpretat convenția

intitulată „antecontract de vânzare-cumpărare”, a stabilit obligațiile care

incumbă părților și efectele pe care acest act juridic le produce.

Prin antecontractul

de vânzare-cumpărare în discuție, apelanții pârâți s-au obligat să înstrăineze

reclamanților 11,70 ha teren arabil, situat în extravilanul comunei Periș,

județul Prahova, fiind stabilit și prețul de 111.700 lei pentru perfectarea

vânzării, ce a fost achitat integral de către reclamanții cumpărători o dată cu

semnarea actului.Întrucât promitenții vânzători nu se aflau în posesia titlului

de proprietate, promisiunea de vânzare s-a încheiat în considerarea adresei din

2005 (fila 43 dosar fond) emisă de Primăria Periș, prin care se atesta faptul

că cei doi apelanți au fost validați cu suprafața de 11,70 ha teren, fără a se indica amplasamentul acestei suprafețe. În egală măsură, amplasamentul

suprafeței de teren din litigiu nu a fost cunoscută nici de către intimații

reclamanți, amplasamentul terenului urmând a fi stabilit în funcție de

terenurile disponibile la momentul emiterii titlului de proprietate.

Sub acest aspect,

instanța de apel a reținut că în cauză nu sunt aplicabile cerințele art. 954 alin.

(1) C. civ., fiind evident că, atâta timp cât obiectul convenției îl constituia

suprafața de 11,70 ha, apelanții pârâți nu s-au aflat în eroare cu privire la

substanța obiectului antecontractului de vânzare-cumpărare.

Tocmai acesta a fost

raționamentul care la data de 06 iunie 2006 a constituit fundamentul

antecontractului de vânzare-cumpărare, urmând ca după obținerea titlului de

proprietate, părțile să încheie în forma autentică actul de vânzare-cumpărare.

Prin raportare la

dispozițiile art. 1303 C. civ., tribunalul a reținut în mod corect că prețul

este sincer, fiind prețul real convenit de părți (răspunsurile la întrebările nr.

6 și 7 ale interogatoriului apelanților).

S-a mai reținut că în

mod corect prima instanță a aplicat dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X

al Legii nr. 247/2005 și, câtă vreme a reținut că s-a probat dreptul de

proprietate al promitenților vânzători asupra terenului din litigiu, faptul că

intimații reclamanți și-au executat obligația asumată, precum și refuzul

promitenților vânzători de a încheia convenția de vânzare, a suplinit

consimțământul vânzătorilor și a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea

imobilului teren extravilan arabil în suprafață de 11,70 ha, astfel cum acesta a fost individualizat prin raportul de expertiză efectuat în cauză.

Împotriva acestei

hotărâri au declarat recurs pârâții P.M.G. și P.L., criticând hotărârea

instanței de apel sub următoarele aspecte prin prisma dispozițiilor art. 304 pct.

9 C. proc. civ.

Astfel, se susține că

instanța de apel a făcut o greșită interpretare și aplicare a legii, în ce

privește valoarea obiectului dedus jucdecății.

Ca atare se susține că

față de valoarea rezultată din raportul de expertiză care este mult mai mare

decât prețul din antecontract, se impunea obligarea reclamanților la plata

taxei de timbru la valoarea stabilită prin raportul de expertiză.

Ca atare, se învederează

că în mod greșit instanța a reținut că nu a fost contestată suma de 111.700 lei,

câtă vreme întreaga apărare gravitează în jurul acestei sume și a caracterului

de preț neserios și nesincer al acestei sume .În acest sens recurenții invocă dispozițiile

art. 2 alin. (3) și art. 5 din Ordinul nr. 760/ C din 22 aprilie 1999 privind

aprobarea Normelor Metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997 privind

taxele judiciare de timbru.

Recurenții mai învederează

că aspectele legate de stabilirea taxei de timbru datorată atrag incidența dispozițiilor

art. 108 alin. (3) C. proc. civ., privind nulitatea hotărârii.

O altă critică vizează

faptul că instanța nu s-a pronunțat asupra cererilor formulate în sensul

emiterii unei adrese către M.A.I. și respectiv Primăria Periș și nici asupra

cererii de refacere și completare a probatoriului, în sensul efectuării unei

expertize tehnice privind identificarea imobilului și respectiv evaluarea lui

la momentul semnării antecontractului de vânzare - cumpărare, 6 mai 2006.

Se mai învederează faptul

că instanța nu s-a pronunțat asupra cererii de anulare a antecontractului de

vânzare - cumpărare pe preț neserios, în condițiile în care prin raportul de

expertiză efectuat în cauză, s-a evidențiat că acest imobil are o valoare mai

mare, chiar disproporționată față de cea trecută ca preț al vânzării.

Recurenții mai susțin

că în mod greșit s-a reținut că s-ar fi formulat cereri noi în apel, câtă vreme

s-a invocat lipsa consimțământului datorită erorii asupra persoanei și asupra

obiectului material al convenției, în raport de obiectul cererii reconvenționale

ce vizează anularea antecontractului de vânzare - cumpărare. În această idee se

învederează că în cauză există un caz de eroare - viciu de consimțământ dublat

de nerespectarea condiției de seriozitate a prețului, condiție de valabilitate

a convenției.

Se arată astfel că,

dovada manoperelor dolosive folosite de reclamanți, prin influența exercitată

asupra funcționarilor administrației publice ale comunei Periș, este

evidențiată și prin modalitatea de soluționare a cererii de reconstituire a

dreptului de proprietate.

Recurenții mai susțin

că prețul nu a fost achitat în întregime, situație în care, nerespectându-și

obligația asumată, nu se poate cere satisfacerea obligației corelative. S-a mai

arătat că reclamanții aveau la îndemână art. 5 din antecontractul de vânzare -

cumpărare ce vizează o clauză penală pe care o puteau invoca.

Din perspectiva

motivelor de recurs invocate recurenții solicită în principal modificarea deciziei

atacate în sensul admiterii apelului și pe cale de consecință respingerea

acțiunii reclamanților și admiterea cererii reconvenționale, în sensul anulării

antecontractului de vânzare cumpărare autentificat din 2006, iar în subsidiar solicită

casarea hotărârii cu trimiterea cauzei spre rejudecare pentru refacerea

raportului de expertiză și completarea probatoriului.

Examinând hotărârea

instanței de apel prin prisma motivelor de recurs invocate și a dispozițiilor art.

304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reține următoarele:

În ce privește

criticile

vizând

situația de fapt și probele administrate, este de reținut că aceste critici nu

se circumscriu motivelor de nelegalitate reglementate de dispozițiile art. 304 C.

proc. civ. fiind critici de netemeinicie, situație în care nu pot face obiect

de analiză în recurs.

De asemenea în ce

privește critica privind stabilirea taxei de timbru și sancțiunea aplicabilă,sunt

de reținut următoarele aspecte:

Potrivit art. 34 teza

a II-a din Ordinul Ministrului Justiției nr. 760 din 22 aprilie 1999 privind

aprobarea Normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997 privind

taxele judiciare de timbru, încadrarea în tariful taxelor judiciare de timbru nu

constituie obiect al activității de judecată.

Ca atare, față de

dispozițiile legale sus-evocate, criticile legate de stabilirea taxei de timbru

nu puteau fi valorificate în căile de atac, instanța de control judiciar

neputându-le astfel analiza.

Sub acest aspect,

trebuie avut în vedere și faptul că, pentru contestarea cuantumului taxei de

timbru, partea interesată avea deschisă calea reexaminării în condițiile art. 18

din Legea taxei de timbru nr. 146/1997.

În ce privește

greșita aplicare a art. 108 alin. (3) C. proc. civ., este de reținut că recurenții

susțin de fapt nulitatea hotărârii prin prisma acelorași aspecte legate tot de încadrarea

în tariful taxelor de timbru, motiv pentru care nici această critică nu poate

fi primită în condițiile în care așa cum s-a arătat mai sus, potrivit art. 34 teza

a II-a din Ordinul Ministrului Justiției nr. 760 din 22 aprilie 1999 privind aprobarea

Normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997 privind taxele judiciare

de timbru, încadrarea în tariful taxelor judiciare de timbru nu constituie obiect

al activității de judecată.

Nu poate fi primită

nici critica legată de greșita aplicare a dispozițiilor art. 294 alin. 1 C.

proc. civ., întrucât într-adevăr eroarea asupra persoanei cocontractanților și

obiectului material al convenției, au fost invocate direct în apel ca motive de

nulitate a antecontractului de vânzare-cumpărare și nu prin acțiunea

reconvențională.

Sunt însă fondate criticile

legate de nepronunțarea instanței de apel asupra motivului de apel ce vizează prețul

neserios, aspect cu privire la care sunt de reținut următoarele aspecte:

Prin acțiunea

reconvențională pârâții P.M.G. și P.L., filele 27- 31 Dosar nr. 3868/94/2007 al

Judecătoriei Buftea au solicitat anularea antecontractului de vânzare -

cumpărare motivat de faptul că la data perfectării acestuia, imobilul teren de

117.000 mp promis pentru a fi înstrăinat, nu era determinat și nu avea la bază

un titlu de proprietate, că exista doar un certificat de calitate de

moștenitor, că terenul obiect al antecontractului nu a fost individualizat și

determinat sub aspectul vecinătăților, că prețul a fost unul derizoriu,

nesincer și neserios și că acest act a intervenit numai ca urmare a inducerii

lor în eroare privind prețul terenului.

Or, față de limitele

investirii instanței prin acțiunea reconvențională, se impunea analizarea

raporturilor juridice dintre părți prin prisma aspectelor învederate, cu

referire la prețul de vânzare cumpărare, cu privire la care pârâții au susținut

că este neserios și nesincer, impunându-se în acest sens administrarea unor probe

pentru aflarea adevărului obiectiv.

Astfel, deși prin

cererea reconvențională s-a invocat neseriozitatea prețului drept motiv de

anulare a antecontractului de vânzare-cumpărare, aspect ce a fost invocat și în

calea de atac a apelului, este de observat că aceste critici nu au fost

examinate de instanța de apel, fiind analizat doar aspectul legat de nesinceritatea

prețului.

Astfel, cu privire la

preț, este de reținut că el reprezintă principalul obiect al contraprestației

cumpărătorului, iar pentru validitatea unui contract de vânzare - cumpărare se

cere ca prețul să îndeplinească printre alte condiții și pe aceea ca el să fie sincer

și serios.

Prin „preț serios” se

înțelege acea caracteristică a prețului, în virtutea căreia cuantumul menționat

în contract trebuie să corespundă realității, să fie stabilit cu intenția reală

de a fi cerut și plătit, iar nu doar fictiv.

Prețul trebuie să fie, de

regulă, proporțional cu valoarea lucrului vândut.

Prin

noțiunea de preț serios, în sensul art. 1303 C. civ., se înțelege prețul care

constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite

dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.

Seriozitatea prețului depinde de existența unei proporții între cuantumul

prețului fixat de părțile contractante și valoarea reală a bunului vândut.

Cum din

dispozițiile art. 1303

C. civ. rezultă că prețul trebuie să fie serios, aceasta înseamnă că el nu

trebuie să fie derizoriu, adică atât de mic, raportat la valoarea bunului,

încât să nu poată constitui o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător

de a transmite proprietatea asupra bunului.

Din această

perspectivă este de reținut că echivalența valoare - preț este relativă, în

sensul că în aprecierea acestei condiții de validitate a prețului, instanța trebuie

să țină seama și de factori de natură subiectivă care pot determina părțile să

fixeze un preț mai mic decât valoarea bunului.

Astfel, raportând

cele expuse la aspectele învederate prin acțiunea reconvențională, este de

reținut că instanțele nu au examinat antecontractul de vânzare - cumpărare prin

prisma dispozițiilor art. 1303 C. civ. în ce privește existența sau inexistența

prețului neserios al antecontractului de vânzare - cumpărare.

În concluzie,

reținând caracterul fondat al criticilor vizând nepronunțarea instanței de apel

asupra motivului de apel referitor la neseriozitatea prețului, Înalta Curte urmează

a admite recursul pârâților în temeiul art. 312 alin (1) - (5) raportat la art.

304 pct. 7 C. proc. civ. și să dispună casarea cu trimiterea cauzei la aceeași

curte de apel pentru analizarea aspectului sus-menționat, ocazie cu care se va

aprecia asupra necesității administrării de probe în acest sens.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâții P.M.G. și P.L. împotriva Deciziei civile nr. 428/ A din 26

noiembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III a civilă și

pentru cauze cu minori și de familie.

Casează decizia

recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 10 iunie 2013.