ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3196/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea formulată la data de 8 iunie 2007, reclamanții I.T. și B.R.G. au chemat în judecată pe pârâții P.M. și P.L., pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren în suprafață de 11,70 ha situat în extravilanul comunei Periș, sat Periș, județ Ilfov, cu număr cadastral provizoriu înscris în C.F. localității Periș, conform încheierii din 18 mai 2007 a O.C.P.I. Ilfov, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 384 din 24 februarie 2012, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis această acțiune și, pe cale de consecință, a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului din litigiu, conform convenției încheiate între reclamanți, în calitate de cumpărători, cu pârâții, în calitate de vânzători, pentru prețul de 111.700 lei achitat integral, conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2006 la B.N.P. Asociați „N.” din București. Cererea reconvențională a fost respinsă ca neîntemeiată și s-a luat act, totodată, de faptul că reclamanții își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Pentru a statua astfel, prima instanță a avut în vedere următoarele argumente de fapt și de drept: Reclamanții au solicitat instanței să pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de act de vânzare - cumpărare în contradictoriu cu pârâții privind terenul în suprafață de 11,70 ha situat în extravilanul com. Periș, sat. Periș, nr. cadastral provizoriu înscris în C.F. a com. Periș în temeiul încheierii din 18 mai 2007 pronunțată de O.J.C.P.I. Ilfov și cheltuieli de judecată, susținând că au încheiat cu pârâții un antecontract de vânzare - cumpărare pentru terenul sus menționat, pârâții obligându-se, în calitate de vânzători ca până la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică să obțină titlul de proprietate.

Prețul vânzării a fost de 111.700 lei pe care vânzătorii l-au primit, termenul limită pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare fiind stabilit la 06 iunie 2007. Titlul de proprietate emis pe numele lui P.M.G. și P.M.R. poartă data de 24 aprilie 2007, iar în Registrul de Impozite și Taxe Locale al comunei Periș, terenul extravilan de 11,7 ha a fost înscris la 30 mai 2007. În cursul lunii iunie, reclamanții din prezenta cauză, în calitate de promitenți cumpărători, i-au notificat pe promitenții vânzători pentru ca la data de 06 iulie 2007 să se prezinte la B.N.P. Asociați D.D. și C.M.C.

pentru a încheia în formă autentică contractul, având asupra acestora Titlul de Proprietate din 24 aprilie 2007 eliberat de Comisia Județeană Ilfov de Aplicare a Legii nr. 18/1991; procesul verbal de punere în posesie din 21 februarie 2007 emis de Comisia Locală Periș de Aplicare a Legii nr. 18/1991; procura specială autentificată din 31 mai 2006 de B.N.P. P.A.; documentația cadastrală, încheierea de intabulare, extras de carte funciară și certificatul de atestare fiscală pentru teren, dar pârâții nu s-au prezentat în vederea încheierii actului. Prin întâmpinare și cerere reconvențională, pârâții reclamanți au susținut că valoarea terenului este cu mult mai mare decât cea stabilită în antecontract iar prețul este nesincer și neserios, că P.L.

nu avea certificat de moștenitor de pe urma defunctului P.M.R., pârâții reclamanți fiind de acord cu reanalizarea prețului pe cale amiabilă sau anularea antecontractului de vânzare - cumpărare din vina promitenților vânzători cu acordarea despăgubirii de 5 ori a prețului încasat. Pe cale de cerere reconvențională au solicitat obligarea reclamanților de a transmite în original procesul verbal de punere în posesie pentru terenul în discuție; documentația de cadastru și documentația de înscriere în cartea funciară, documente pe care le dețin în baza procurilor emise de către pârâții reclamanți, în prezent anulate și pe care refuză să le predea.

Cu privire la prețul stabilit în antecontractul de vânzare - cumpărare instanța de fond a avut în vedere faptul că la momentul încheierii antecontractului și anume 06 iunie 2006, fiind vorba de un teren agricol extravilan, reclamanții pârâți au fost cei care s-au ocupat de eliberarea actelor de proprietate și implicit de intabularea terenului în cartea funciară.

Astfel susținerea pârâților reclamanți că au acceptat vânzarea,doar în considerarea calității cumpărătorilor ca făcând parte din familia „N.” nu este un motiv de anulare a antecontractului de vânzare - cumpărare și nici împrejurarea că pârâții reclamanți ar fi fost dezinformați la momentul încheierii actului, întrucât anularea unui act juridic pentru eroare, potrivit art. 1165 C. civ., nu poate fi invocată de către o persoană majoră, cu atât mai mult cu cât aceștia sunt peroane cu studii superioare și aveau posibilitatea să se informeze cu privire la prețul de vânzare al terenurilor în circumscripția respectivă. Tribunalul a constatat că antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat între părți nu cuprinde nici o clauză care să conducă la anularea acestuia sau la nelegalitatea sa, obligațiile părților fiind clar stabilite, terenul în cauză fiind determinat și anume teren arabil extravilan, liber de construcții, în suprafață de 11,7 ha situat în com.

Periș jud. Ilfov; prețul a fost achitat de către cumpărători,iar aprecierea ca abuzivă a clauzei penale de restituire a prețului de 5 ori, în condițiile în care promitenții vânzători sunt de acord să restituie acest preț într-un termen de 40 zile de la investirea cu titlu executoriu a hotărârii pentru plata prețului majorat de 5 ori, arată că în realitate aceștia nu mai doresc vânzarea terenului, deci sunt în culpă exclusivă. Nici împrejurarea că P.L., la momentul încheierii antecontractului nu ar fi avut calitatea de proprietar al terenului nu este întemeiată, întrucât titlul de proprietate s-a emis pe numele lui P.M.R. și P.M.G., iar conform certificatului de moștenitor din 13 noiembrie 2002 emis de B.N.P.

P.A. din Suceava, P.L. este moștenitoarea defunctului P.M.R., în calitate de soție supraviețuitoare cu o cotă de 1/1 din moștenire. Tribunalul a mai reținut că potrivit dispozițiilor art. 1073, 1075 C. civ., creditorul obligației are dreptul de a dobândi împlinirea exactă obligației și în caz contrar are dreptul a dezdăunare, deci promitenții cumpărători sunt singurii care au posibilitatea de a alege între pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să constate intervenită vânzarea - cumpărarea reținând și art. 5 pct. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 în sensul că „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.

În condițiile în care promitenții cumpărători au achitat prețul terenului așa cum rezultă din antecontractul de vânzare - cumpărare, și au înțeles să solicite pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, aceștia având interesul în a dobândi întocmai îndeplinirea obligației asumate prin antecontract de către promitenții vânzători, tribunalul a constatat intervenită vânzarea - cumpărarea terenului, așa cum acesta a fost identificat prin raportul de expertiză tehnică de către expert ing. S.S. De asemenea, s-a constatat că prețul convenit de către părți a fost integral achitat în valoare de 111.700 lei conform antecontractului. Astfel în temeiul art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, art. 1073 C. civ., art. 111 C. proc.

civ., Tribunalul a admis acțiunea reclamanților pârâți, așa cum a fost formulată, hotărârea urmând să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare. Cu privire la cererea reconvențională formulată de către pârâții reclamanți, aceasta a fost respinsă ca nefondată, întrucât toate documentele ce privesc terenul în litigiu, ca urmare a admiterii cererii principale și a pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, rămân în posesia de drept a proprietarilor terenului. Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâții P.M.G.

și P.L., iar prin Decizia civilă nr. 428 din 26 noiembrie 2012 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie,s-a respins apelul pârâților P.M.G., reținându-se următoarele considerente: Taxa de timbru a fost stabilită de prima instanță prin raportare la data primirii acțiunii, respectiv 8 iunie 2007, și în conformitate cu principiul disponibilității procesului civil, reclamanții indicând valoarea obiectului material al litigiului ca fiind suma de 111.700 lei, respectiv valoarea prețului achitat integral în avans la data semnării antecontractului.

Prin urmare, astfel evaluat obiectul material al litigiului, instanța a aplicat corect dispozițiile art. 20 alin. (2) și (3) din Legea nr. 146/1997 și, în măsura în care valoarea ar fi fost contestată, se putea ajunge la o majorare a taxei judiciare de timbru în modalitatea pe care instanța de fond a stabilit-o, numai dacă prin expertiză se reținea o altă valoare decât aceea indicată de reclamanți. În condițiile prevăzute de dispozițiile art. 108 C. proc. civ., cât timp neregularitatea actelor de procedură nu a fost invocată la prima zi de înfățișare ce a urmat după aceasta și înainte de a se pune concluzii în fond, nu se mai poate invoca nulitatea actelor de procedură. Acțiunea a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 04 martie 2011, iar prin Hotărârea Plenului C:S.M.

din 27 septembrie 2011, s-a dat avizul pentru punerea în funcțiune a Tribunalului Ilfov, cu începere însă din data de 01 noiembrie 2011, astfel că, în acest context,instanța de apel a apreciat că în mod corect Tribunalul București a soluționat cauza, ca și instanță de fond, a cărei competență a fost stabilită prin Decizia civilă nr. 1067/ A din 15 octombrie 2010 de către Tribunalul București, secția a IV-a civilă. Prin decizia civilă menționată, Tribunalul București, ca și instanță de apel, a admis excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Buftea, a anulat sentința civilă apelată și a reținut cauza spre rejudecare, în temeiul dispoziției art. 2 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., ca și instanță de fond, iar această hotărâre nu a fost contestată de nici una din părți.

Pe de altă parte, s-a constatat că nu există nici un al temei legal în virtutea căruia să se aprecieze că Tribunalul București nu ar fi avut competența teritorială de a soluționa cauza, întrucât, potrivit dispozițiilor art. 725 alin. (2) C. proc. civ., procesele în curs de judecată la data schimbării competenței instanțelor legal învestite vor continua să fie judecate de acele instanțe. Dreptul la apărare al părților a fost pe deplin asigurat în fața primei instanțe care, într-adevăr, la termenul de judecată de la 17 februarie 2012 a respins cererea formulată de pârâții reclamanți, prin care solicitau amânarea judecății din lipsă de apărare, tribunalul arătând în mod corect, că pârâții au fost citați încă din luna mai 2011 pentru termenul de judecată de la 17 februarie 2012, iar cererea de amânare nu era temeinic justificată prin raportare la ipoteza art. 156 C. proc.

civ. Potrivit dispoziției normei menționate, acordarea unui termen pentru lipsă de apărare este facultativă, însă, în orice caz, susținerea unei asemenea cereri trebuie să fie temeinic motivată. În plus, Tribunalul a aplicat dispoziția alin. (2) al art. 156 C. proc. civ. și întrucât a refuzat amânarea judecății pentru lipsa de apărare învederată, a amânat pronunțarea în cauză în vederea depunerii de concluzii scrise. Prin cererea reconvențională pe care au formulat-o la data de 29 iunie 2007, pârâții reclamanți au solicitat obligarea reclamanților pârâți de a le remite procesul-verbal de punere în posesie cu privire la teren, cu anexele sale, documentația de cadastru și încheierea de intabulare în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra terenului; au solicitat anularea antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece la data încheierii acestuia terenul nu era determinat ca amplasament, nu avea titlu de proprietate, iar P.L.

nu deținea un certificat de moștenitor, ci doar un certificat de calitate succesorală, că prețul plătit a fost unul neserios, promitenți cumpărători urmând să revândă acel teren și nu să-l alipească pe terenul lor, cum au pretins inițial, și în acord cu prevederile antecontractului, întrucât nu mai doresc să vândă, să fie obligați să restituie de 5 ori prețul încasat. În limitele principiului disponibilității procesului civil, care a fost în mod corect aplicat de prima instanță, avându-se în vedere cererile concrete formulate de părți, în condițiile art. 82 C. proc.

civ., s-a limitat analiza în cauză doar la nesinceritatea prețului, întrucât acesta era singurul motiv de nulitate al convenției părților, pe care pârâții l-au invocat cu respectarea cerințelor formale; lipsa consimțământului datorat erorii asupra persoanei și asupra obiectului material al acestei convenții a fost afirmată doar pe calea unui răspuns la notificare, pe care promitentul vânzător l-a adresat reclamantului la data de 04 iunie 2007. Or, formularea unor argumente noi care fundamentează cererile apelanților pârâți de constatare a nulității antecontractului de vânzare-cumpărare sunt inadmisibile, potrivit dispoziției art. 294 C. proc. civ. Potrivit acestei dispoziții, în apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot face alte cereri noi, această ipoteză fiind întemeiată pe principiul tantum devolutum quantum judicatum.

Cauza nouă invocată în apel este reprezentată de susținerile care fac trimitere la aplicarea dispozițiilor art. 954 alin. (2) C. civ., respectiv solicitarea de constatare a nulității antecontractului, întrucât pârâții au fost în eroare cu privire la persoana intimaților. Instanța de apel a constatat că, în mod corect, prima instanță a interpretat ansamblul probator administrat în cauză. Potrivit cu dispozițiile art. 129 C. proc. civ., părțile au îndatorirea să urmărească desfășurarea și finalizarea procesului și au obligația să îndeplinească actele de procedură în condițiile, ordinea și termenele stabilite de lege sau de judecător, precum și să-și probeze pretențiile și apărările.

Întrucât la termenul de judecată de la 17 februarie 2012, tribunalul a constatat că părțile nu formulează alte cereri de probatorii și față de data înregistrării acțiunii, respectiv 08 iunie 2007, a apreciat că se impune respectarea cerinței ca procedura judiciară să beneficieze de un termen rezonabil și a procedat în mod corect la soluționarea cauzei pe fondul acesteia. În condițiile în care, probele administrate în fața primei instanțe au fost câștigate cauzei prin hotărârea tribunalului, care s-a pronunțat asupra competenței judecătoriei în soluționarea pe fond a litigiului și nu a făcut nici o mențiune cu privire la actele de procedură îndeplinite până la acel moment, în mod corect tribunalul a coroborat acele probe și a stabilit astfel situația de fapt.

Având în vedere, în egală măsură, înscrisurile administrate în cauză, declarațiile martorilor și interogatoriile părților, în mod corect, prima instanță a interpretat convenția intitulată „antecontract de vânzare-cumpărare”, a stabilit obligațiile care incumbă părților și efectele pe care acest act juridic le produce.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare în discuție, apelanții pârâți s-au obligat să înstrăineze reclamanților 11,70 ha teren arabil, situat în extravilanul comunei Periș, județul Prahova, fiind stabilit și prețul de 111.700 lei pentru perfectarea vânzării, ce a fost achitat integral de către reclamanții cumpărători o dată cu semnarea actului.Întrucât promitenții vânzători nu se aflau în posesia titlului de proprietate, promisiunea de vânzare s-a încheiat în considerarea adresei din 2005 (fila 43 dosar fond) emisă de Primăria Periș, prin care se atesta faptul că cei doi apelanți au fost validați cu suprafața de 11,70 ha teren, fără a se indica amplasamentul acestei suprafețe. În egală măsură, amplasamentul suprafeței de teren din litigiu nu a fost cunoscută nici de către intimații reclamanți, amplasamentul terenului urmând a fi stabilit în funcție de terenurile disponibile la momentul emiterii titlului de proprietate.

Sub acest aspect, instanța de apel a reținut că în cauză nu sunt aplicabile cerințele art. 954 alin. (1) C. civ., fiind evident că, atâta timp cât obiectul convenției îl constituia suprafața de 11,70 ha, apelanții pârâți nu s-au aflat în eroare cu privire la substanța obiectului antecontractului de vânzare-cumpărare. Tocmai acesta a fost raționamentul care la data de 06 iunie 2006 a constituit fundamentul antecontractului de vânzare-cumpărare, urmând ca după obținerea titlului de proprietate, părțile să încheie în forma autentică actul de vânzare-cumpărare. Prin raportare la dispozițiile art. 1303 C. civ., tribunalul a reținut în mod corect că prețul este sincer, fiind prețul real convenit de părți (răspunsurile la întrebările nr. 6 și 7 ale interogatoriului apelanților).

S-a mai reținut că în mod corect prima instanță a aplicat dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 și, câtă vreme a reținut că s-a probat dreptul de proprietate al promitenților vânzători asupra terenului din litigiu, faptul că intimații reclamanți și-au executat obligația asumată, precum și refuzul promitenților vânzători de a încheia convenția de vânzare, a suplinit consimțământul vânzătorilor și a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului teren extravilan arabil în suprafață de 11,70 ha, astfel cum acesta a fost individualizat prin raportul de expertiză efectuat în cauză. Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții P.M.G. și P.L., criticând hotărârea instanței de apel sub următoarele aspecte prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Astfel, se susține că instanța de apel a făcut o greșită interpretare și aplicare a legii, în ce privește valoarea obiectului dedus jucdecății. Ca atare se susține că față de valoarea rezultată din raportul de expertiză care este mult mai mare decât prețul din antecontract, se impunea obligarea reclamanților la plata taxei de timbru la valoarea stabilită prin raportul de expertiză. Ca atare, se învederează că în mod greșit instanța a reținut că nu a fost contestată suma de 111.700 lei, câtă vreme întreaga apărare gravitează în jurul acestei sume și a caracterului de preț neserios și nesincer al acestei sume .În acest sens recurenții invocă dispozițiile art. 2 alin. (3) și art. 5 din Ordinul nr. 760/ C din 22 aprilie 1999 privind aprobarea Normelor Metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru.

Recurenții mai învederează că aspectele legate de stabilirea taxei de timbru datorată atrag incidența dispozițiilor art. 108 alin. (3) C. proc. civ., privind nulitatea hotărârii. O altă critică vizează faptul că instanța nu s-a pronunțat asupra cererilor formulate în sensul emiterii unei adrese către M.A.I. și respectiv Primăria Periș și nici asupra cererii de refacere și completare a probatoriului, în sensul efectuării unei expertize tehnice privind identificarea imobilului și respectiv evaluarea lui la momentul semnării antecontractului de vânzare - cumpărare, 6 mai 2006. Se mai învederează faptul că instanța nu s-a pronunțat asupra cererii de anulare a antecontractului de vânzare - cumpărare pe preț neserios, în condițiile în care prin raportul de expertiză efectuat în cauză, s-a evidențiat că acest imobil are o valoare mai mare, chiar disproporționată față de cea trecută ca preț al vânzării.

Recurenții mai susțin că în mod greșit s-a reținut că s-ar fi formulat cereri noi în apel, câtă vreme s-a invocat lipsa consimțământului datorită erorii asupra persoanei și asupra obiectului material al convenției, în raport de obiectul cererii reconvenționale ce vizează anularea antecontractului de vânzare - cumpărare. În această idee se învederează că în cauză există un caz de eroare - viciu de consimțământ dublat de nerespectarea condiției de seriozitate a prețului, condiție de valabilitate a convenției. Se arată astfel că, dovada manoperelor dolosive folosite de reclamanți, prin influența exercitată asupra funcționarilor administrației publice ale comunei Periș, este evidențiată și prin modalitatea de soluționare a cererii de reconstituire a dreptului de proprietate.

Recurenții mai susțin că prețul nu a fost achitat în întregime, situație în care, nerespectându-și obligația asumată, nu se poate cere satisfacerea obligației corelative. S-a mai arătat că reclamanții aveau la îndemână art. 5 din antecontractul de vânzare - cumpărare ce vizează o clauză penală pe care o puteau invoca. Din perspectiva motivelor de recurs invocate recurenții solicită în principal modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului și pe cale de consecință respingerea acțiunii reclamanților și admiterea cererii reconvenționale, în sensul anulării antecontractului de vânzare cumpărare autentificat din 2006, iar în subsidiar solicită casarea hotărârii cu trimiterea cauzei spre rejudecare pentru refacerea raportului de expertiză și completarea probatoriului.

Examinând hotărârea instanței de apel prin prisma motivelor de recurs invocate și a dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reține următoarele: În ce privește criticile vizând situația de fapt și probele administrate, este de reținut că aceste critici nu se circumscriu motivelor de nelegalitate reglementate de dispozițiile art. 304 C. proc. civ. fiind critici de netemeinicie, situație în care nu pot face obiect de analiză în recurs. De asemenea în ce privește critica privind stabilirea taxei de timbru și sancțiunea aplicabilă,sunt de reținut următoarele aspecte: Potrivit art. 34 teza a II-a din Ordinul Ministrului Justiției nr. 760 din 22 aprilie 1999 privind aprobarea Normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, încadrarea în tariful taxelor judiciare de timbru nu constituie obiect al activității de judecată.

Ca atare, față de dispozițiile legale sus-evocate, criticile legate de stabilirea taxei de timbru nu puteau fi valorificate în căile de atac, instanța de control judiciar neputându-le astfel analiza. Sub acest aspect, trebuie avut în vedere și faptul că, pentru contestarea cuantumului taxei de timbru, partea interesată avea deschisă calea reexaminării în condițiile art. 18 din Legea taxei de timbru nr. 146/1997. În ce privește greșita aplicare a art. 108 alin. (3) C. proc.

civ., este de reținut că recurenții susțin de fapt nulitatea hotărârii prin prisma acelorași aspecte legate tot de încadrarea în tariful taxelor de timbru, motiv pentru care nici această critică nu poate fi primită în condițiile în care așa cum s-a arătat mai sus, potrivit art. 34 teza a II-a din Ordinul Ministrului Justiției nr. 760 din 22 aprilie 1999 privind aprobarea Normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, încadrarea în tariful taxelor judiciare de timbru nu constituie obiect al activității de judecată. Nu poate fi primită nici critica legată de greșita aplicare a dispozițiilor art. 294 alin. 1 C. proc. civ., întrucât într-adevăr eroarea asupra persoanei cocontractanților și obiectului material al convenției, au fost invocate direct în apel ca motive de nulitate a antecontractului de vânzare-cumpărare și nu prin acțiunea reconvențională.

Sunt însă fondate criticile legate de nepronunțarea instanței de apel asupra motivului de apel ce vizează prețul neserios, aspect cu privire la care sunt de reținut următoarele aspecte: Prin acțiunea reconvențională pârâții P.M.G. și P.L., filele 27- 31 Dosar nr. 3868/94/2007 al Judecătoriei Buftea au solicitat anularea antecontractului de vânzare - cumpărare motivat de faptul că la data perfectării acestuia, imobilul teren de 117.000 mp promis pentru a fi înstrăinat, nu era determinat și nu avea la bază un titlu de proprietate, că exista doar un certificat de calitate de moștenitor, că terenul obiect al antecontractului nu a fost individualizat și determinat sub aspectul vecinătăților, că prețul a fost unul derizoriu, nesincer și neserios și că acest act a intervenit numai ca urmare a inducerii lor în eroare privind prețul terenului.

Or, față de limitele investirii instanței prin acțiunea reconvențională, se impunea analizarea raporturilor juridice dintre părți prin prisma aspectelor învederate, cu referire la prețul de vânzare cumpărare, cu privire la care pârâții au susținut că este neserios și nesincer, impunându-se în acest sens administrarea unor probe pentru aflarea adevărului obiectiv. Astfel, deși prin cererea reconvențională s-a invocat neseriozitatea prețului drept motiv de anulare a antecontractului de vânzare-cumpărare, aspect ce a fost invocat și în calea de atac a apelului, este de observat că aceste critici nu au fost examinate de instanța de apel, fiind analizat doar aspectul legat de nesinceritatea prețului.

Astfel, cu privire la preț, este de reținut că el reprezintă principalul obiect al contraprestației cumpărătorului, iar pentru validitatea unui contract de vânzare - cumpărare se cere ca prețul să îndeplinească printre alte condiții și pe aceea ca el să fie sincer și serios. Prin „preț serios” se înțelege acea caracteristică a prețului, în virtutea căreia cuantumul menționat în contract trebuie să corespundă realității, să fie stabilit cu intenția reală de a fi cerut și plătit, iar nu doar fictiv. Prețul trebuie să fie, de regulă, proporțional cu valoarea lucrului vândut. Prin noțiunea de preț serios, în sensul art. 1303 C. civ., se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.

Seriozitatea prețului depinde de existența unei proporții între cuantumul prețului fixat de părțile contractante și valoarea reală a bunului vândut. Cum din dispozițiile art. 1303 C. civ. rezultă că prețul trebuie să fie serios, aceasta înseamnă că el nu trebuie să fie derizoriu, adică atât de mic, raportat la valoarea bunului, încât să nu poată constitui o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite proprietatea asupra bunului. Din această perspectivă este de reținut că echivalența valoare - preț este relativă, în sensul că în aprecierea acestei condiții de validitate a prețului, instanța trebuie să țină seama și de factori de natură subiectivă care pot determina părțile să fixeze un preț mai mic decât valoarea bunului.

Astfel, raportând cele expuse la aspectele învederate prin acțiunea reconvențională, este de reținut că instanțele nu au examinat antecontractul de vânzare - cumpărare prin prisma dispozițiilor art. 1303 C. civ. în ce privește existența sau inexistența prețului neserios al antecontractului de vânzare - cumpărare. În concluzie, reținând caracterul fondat al criticilor vizând nepronunțarea instanței de apel asupra motivului de apel referitor la neseriozitatea prețului, Înalta Curte urmează a admite recursul pârâților în temeiul art. 312 alin (1) - (5) raportat la art. 304 pct. 7 C. proc. civ. și să dispună casarea cu trimiterea cauzei la aceeași curte de apel pentru analizarea aspectului sus-menționat, ocazie cu care se va aprecia asupra necesității administrării de probe în acest sens.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâții P.M.G. și P.L. împotriva Deciziei civile nr. 428/ A din 26 noiembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 iunie 2013.