ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 511/2016

Decizia nr. 511/2016 Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea, sub nr. x/94/2007, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâții C. și D., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul teren în suprafață de 11,70 ha, situat în extravilanul com. Periș, sat Periș, județ Ilfov, înscris în cartea funciară a localității Periș, conform încheierii din 18 mai 2007 a O.C.P.I. Ilfov, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată. Pârâții C. și D. au formulat cerere reconvențională, solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună: obligarea reclamanților pârâți să le remită procesul - verbal de punere în posesie, eliberat pentru terenul în litigiu, anexele acestui proces - verbal, documentația de cadastru și încheierea de intabulare.

De asemenea, au solicitat să se dispună anularea antecontractului de vânzare - cumpărare, arătând că, la data încheierii acestuia, terenul nu era determinat ca amplasament, nu avea titlu de proprietate, iar D. nu deținea certificat de moștenitor, precum și că prețul plătit a fost unul neserios, promitenții cumpărători urmărind să revândă acel teren, iar nu să-l alipească la terenul lor, astfel cum au pretins. Pârâții reclamanți au solicitat ca, potrivit antecontractului, să fie obligați să restituie de 5 ori prețul încasat, întrucât nu mai doresc să vândă terenul. Prin sentința civilă nr. 6788 din 27 decembrie 2010 a Judecătoriei Buftea, a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți C. și D. A fost admisă acțiunea principală formulată de reclamanții pârâți A. și B. S-a constatat intervenită vânzarea - cumpărarea terenului intravilan în suprafață de 11,70 ha, situat în com.

Periș, sat Periș, jud. Ilfov, convenție încheiată între reclamanți, în calitate de cumpărători, și pârâți, în calitate de vânzători, pentru prețul de 11.700 lei achitat integral. Au fost obligați pârâții la plata sumei de 1.700,3 lei cheltuieli de judecată către reclamanți. Împotriva acestei sentințe, au declarat apel reclamantul pârât B. și pârâții reclamanți C. și D., apeluri înregistrate la Tribunalul București, secția a IV-a civilă. Prin Decizia civilă nr. 1067 din 15 octombrie 2010 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, au fost admise apelurile, a fost admisă excepția de necompetență materială și s-a dispus anularea sentinței apelate, cu reținerea cauzei spre rejudecare. Litigiul a fost înregistrat pentru rejudecare sub un nou număr, respectiv x/3/2011.

Prin sentința civilă nr. 384 din 24 februarie 2012, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a fost admisă acțiunea și s-a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului din litigiu, conform convenției încheiate între reclamanți, în calitate de cumpărători, și pârâți, în calitate de vânzători, pentru prețul de 111.700 lei, achitat integral, conform antecontractului de vânzare-cumpărare, autentificat din 2006, la B.N.P., E. din București. Cererea reconvențională a fost respinsă ca neîntemeiată și s-a luat act de faptul că reclamanții își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată. Pentru a statua astfel, prima instanță a reținut, în esență, că: Reclamanții au încheiat cu pârâții un antecontract de vânzare - cumpărare pentru terenul în litigiu, pârâții obligându-se, în calitate de vânzători, ca, până la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, să obțină titlul de proprietate.

Prețul vânzării a fost de 111.700 lei, pe care vânzătorii l-au primit, termenul limită pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare fiind stabilit la 06 iunie 2007. Titlul de proprietate emis pe numele lui C. și F. poartă data de 24 aprilie 2007, iar în Registrul de Impozite și Taxe Locale al com. Periș, terenul extravilan de 11,7 ha a fost înscris la 30 mai 2007. În cursul lunii iunie, reclamanții i-au notificat pe promitenții vânzători lca, la data de 06 iulie 2007, să se prezinte la B.N.P. G., pentru a încheia în formă autentică contractul, având asupra acestora titlul de proprietate din 24 aprilie 2007, eliberat de Comisia Județeană Ilfov de Aplicare a Legii 18/1991; procesul verbal de punere în posesie din 21 februarie 2007, emis de Comisia Locală Periș de Aplicare a Legii 18/1991; procura specială autentificată din 31 mai 2006 de B.N.P.

E.; documentația cadastrală, încheierea de intabulare, extras de carte funciară și certificatul de atestare fiscală pentru teren, dar pârâții nu s-au prezentat în vederea încheierii actului. Tribunalul a constatat că apărările pârâților privind caracterul neserios și nesincer al prețului stabilit în antecontractul de vânzare - cumpărare nu sunt fondate; la momentul încheierii antecontractului, și anume 06 iunie 2006, fiind vorba de un teren agricol extravilan, iar reclamanții pârâți fiind cei care s-au ocupat de eliberarea actelor de proprietate și de intabularea terenului în cartea funciară.

Susținerea pârâților reclamanți că au acceptat vânzarea doar în considerarea calității cumpărătorilor, nu este un motiv de anulare a antecontractului de vânzare - cumpărare și nici împrejurarea că pârâții reclamanți ar fi fost dezinformați la momentul încheierii actului nu poate constitui un astfel de motiv, întrucât anularea unui act juridic pentru eroare, potrivit art. 1165 C. civ., nu poate fi invocată de către o persoană majoră, cu atât mai mult cu cât aceștia sunt persoane cu studii superioare și aveau posibilitatea să se informeze cu privire la prețul de vânzare al terenurilor în circumscripția respectivă. Tribunalul a constatat că antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat între părți nu cuprinde nici o clauză care să conducă la anularea acestuia sau la nelegalitatea sa, obligațiile părților fiind clar stabilite, terenul în cauză fiind determinat, și anume teren arabil extravilan, liber de construcții, în suprafață de 11,7 ha, situat în com.

Periș, jud. Ilfov; prețul a fost achitat de către cumpărători, iar aprecierea ca abuzivă a clauzei penale de restituire a prețului de 5 ori nu poate fi făcută, în condițiile în care promitenții vânzători sunt de acord să restituie acest preț, într-un termen de 40 zile de la investirea cu titlu executoriu a hotărârii, ceea ce demonstrează că aceștia nu mai doresc vânzarea terenului, deci sunt în culpă exclusivă. Nici împrejurarea că D., la momentul încheierii antecontractului, nu ar fi avut calitatea de proprietar al terenului nu este întemeiată, întrucât titlul de proprietate s-a emis pe numele lui F. și C., iar, conform certificatului de moștenitor din 13 noiembrie 2002, emis de B.N.P., E., D. este moștenitoarea defunctului F., în calitate de soție supraviețuitoare, cu o cotă de 1/1 din moștenire.

A mai constatat prima instanță că, potrivit dispozițiilor art. 1073, 1075 C. civ., creditorul obligației are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă obligației, și, în caz contrar, are dreptul la dezdăunare, deci promitenții cumpărători sunt singurii care au posibilitatea de a alege între pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să constate intervenită vânzarea - cumpărarea, reținând și art. 5 pct. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005. În condițiile în care promitenții cumpărători au achitat prețul terenului și au înțeles să solicite pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, aceștia având interesul în a dobândi întocmai îndeplinirea obligației asumate prin antecontract de către promitenții vânzători, se impune admiterea cererii principale.

Cererea reconvențională a fost respinsă ca nefondată, reținându-se că toate documentele ce privesc terenul în litigiu, ca urmare a admiterii cererii principale și a pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, rămân în posesia de drept a proprietarilor terenului. Împotriva acestei sentințe, au declarat apel pârâții reclamanți, apel care a fost înregistrat pe rolul secției a III-a civile a Curții de Apel București.

În motivarea apelului, s-a invocat excepția de netimbrare a cererii de chemare în judecată și excepția necompetenței teritoriale a Tribunalului București, arătându-se că instanța de fond, în mod arbitrar, i-a scutit pe reclamanți de plata taxei de timbru, încălcând în mod flagrant prevederile art. 35 al Ordinului nr. 790/C/1999, și că, la data de 2 noiembrie 2011, s-a înființat Tribunalul Ilfov, iar, dat fiind locul în care este amplasat terenul - județul Ilfov, instanța competentă să se pronunțe asupra acestei cauze era Tribunalul Ilfov. Soluția primei instanțe a fost criticată, susținându-se că a fost pronunțată cu încălcarea dreptului la apărare, întrucât instanța a refuzat pârâtului C. posibilitatea de a-și angaja un apărător.

Pe fondul cauzei, apelanții pârâți au criticat soluția primei instanțe, sub aspectul că aceasta a soluționat cauza la primul termen de judecată, numai în baza unor probe care au stat la baza unei sentințe dispusă de o instanță necompetentă material și care a refuzat să administreze și să interpreteze într-un mod imparțial probele aflate la dosar. Au susținut apelanții că instanța de fond a ignorat, într-o manieră vădit nelegală, toate motivele de nulitate susținute de aceștia. Or, din probe, reiese cert că încheierea antecontractului a stat sub imperiul art. 954 alin. (1) C. civ. - error în substantiam -, întrucât, la data perfectării acestuia, apelanții pârâți nu cunoșteau amplasamentul real al terenului, precum și structura acestuia și se presupunea că va fi retrocedat teren din Moșia Sticlăria, dar, la eliberarea titlului de proprietate, s-a constatat că acesta este amplasat în vecinătatea com.

Corbeanca, iar reclamanții au profitat de această situație, cu sprijinul unor funcționari din cadrul primăriei. S-a susținut că motivarea sentinței este contradictorie, iar probele administrate în cauză demonstrează în mod indubitabil că prețul este derizoriu, neserios și indus de către reclamanți. S-a mai invocat că acțiunea este neîntemeiată și prin prisma interpretării dispozițiilor art. 954 alin. (2) C. civ. - error în personam, întrucât, anterior încheierii antecontractului, reclamanții își declinaseră calitatea de descendenți ai unei familii de moșieri din Periș, ceea ce a condus la o eroare a pârâților asupra calității lor ca parte contractantă.

Dispoziția art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 are caracter dispozitiv, și nu imperativ, iar instanța este suverană în a aprecia condițiile de formă și fond în care s-a încheiat contractul, ceea ce implică și faptul că dispozițiile sale se aplică în situația unui antecontract valabil încheiat și care mai este în vigoare între părți. Stipularea unui termen pentru executarea obligației de către una dintre părți antrenează, în cazul depășirii sale, desființarea de drept a convenției, împrejurare ce determină inaplicabilitatea acestui text legal. Prin Decizia civilă nr. 4281 din 26 noiembrie 2012 a Curții de Apel București, a fost respins apelul, ca nefondat.

Pentru a dispune astfel, instanța de apel a reținut, în esență, că: Taxa de timbru a fost stabilită de prima instanță prin raportare la data primirii acțiunii, respectiv 8 iunie 2007, și în conformitate cu principiul disponibilității procesului civil, reclamanții indicând valoarea obiectului material al litigiului ca fiind suma de 111.700 lei, respectiv valoarea prețului achitat integral în avans, la data semnării antecontractului. Prin urmare, astfel evaluat obiectul material al litigiului, instanța a aplicat corect dispozițiile art. 20 alin. (2) și 3 din Legea nr. 146/1997 și, în măsura în care valoarea ar fi fost contestată, se putea ajunge la o majorare a taxei judiciare de timbru, în modalitatea pe care instanța de fond a stabilit-o, numai dacă, prin expertiză, se reținea o altă valoare decât aceea indicată de reclamanți.

În condițiile prevăzute de dispozițiile art. 108 C. proc. civ., cât timp neregularitatea actelor de procedură nu a fost invocată la prima zi de înfățișare, ce a urmat după aceasta, și înainte de a se pune concluzii în fond, nu se mai poate invoca nulitatea actelor de procedură. Acțiunea a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 04 martie 2011, iar, prin Hotărârea Plenului Consiliului Suprem al Magistraturii nr. 676 din 27 septembrie 2011, s-a dat avizul pentru punerea în funcțiune a Tribunalului Ilfov, cu începere însă din data de 01 noiembrie 2011, astfel că, în acest context, Curtea a constatat că, în mod corect, Tribunalul București a soluționat cauza ca instanță de fond, a cărei competență a fost stabilită prin Decizia civilă nr. 1067/A din 15 octombrie 2010 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, necontestată de părți; fiind incidente și dispozițiile art. 725 alin. (2) C. proc.

civ. Dreptul la apărare al părților a fost pe deplin asigurat în fața primei instanțe care, într-adevăr, la termenul de judecată din 17 februarie 2012, a respins cererea formulată de pârâții reclamanți, prin care solicitau amânarea judecății din lipsă de apărare, tribunalul arătând, în mod corect, că pârâții au fost citați încă din luna mai 2011, pentru termenul de judecată menționat, iar cererea de amânare nu era temeinic justificată, prin raportare la ipoteza art. 156 C. proc. civ. În plus, tribunalul a aplicat dispoziția alin. (2) a art. 156 C. proc. civ. și a amânat pronunțarea, în vederea depunerii de concluzii scrise. În limitele principiului disponibilității procesului civil, care a fost în mod corect aplicat de prima instanță, avându-se în vedere cererile concrete formulate de părți, în condițiile art. 82 C. proc.

civ., s-a limitat analiza în cauză doar la nesinceritatea prețului, întrucât acesta era singurul motiv de nulitate al convenției părților, pe care pârâții l-au invocat cu respectarea cerințelor formale; lipsa consimțământului datorat erorii asupra persoanei și asupra obiectului material al acestei convenții fiind afirmată doar pe calea unui răspuns la notificare, pe care promitentul vânzător l-a adresat reclamantului la data de 04 iunie 2007. Or, formularea unor argumente noi care să fundamenteze cererile apelanților pârâți de constatare a nulității antecontractului de vânzare-cumpărare sunt inadmisibile, potrivit dispozițiilor art. 294 C. proc. civ. S-a mai reținut că, în mod corect, prima instanță a interpretat ansamblul probator administrat în cauză.

Astfel, în condițiile în care probele administrate în fața primei instanțe au fost câștigate cauzei, prin hotărârea tribunalului care s-a pronunțat asupra competenței judecătoriei în soluționarea pe fond a litigiului și nu a făcut nici o mențiune cu privire la actele de procedură îndeplinite până la acel moment, în mod corect, tribunalul a coroborat acele probe și a stabilit situația de fapt. S-a reținut că, în cauză, nu sunt aplicabile cerințele art. 954 alin. (1) C. civ., fiind evident că, atât timp cât obiectul convenției îl constituia suprafața de 11,70 ha, apelanții pârâți nu s-au aflat în eroare cu privire la substanța obiectului antecontractului de vânzare-cumpărare. Tocmai acesta a fost raționamentul care, la data de 06 iunie 2006, a constituit fundamentul antecontractului de vânzare-cumpărare, urmând ca, după obținerea titlului de proprietate, părțile să încheie în forma autentică actul de vânzare-cumpărare.

Prin raportare la dispozițiile art. 1303 C. civ., tribunalul a reținut în mod corect că prețul este sincer, fiind prețul real convenit de părți. S-a mai reținut că, în mod corect, prima instanță a aplicat dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, și, câtă vreme a reținut că s-a probat dreptul de proprietate al promitenților vânzători asupra terenului din litigiu, faptul că intimații reclamanți și-au executat obligația asumată, precum și refuzul promitenților vânzători de a încheia convenția de vânzare, a suplinit consimțământul vânzătorilor și a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului teren extravilan arabil în suprafață de 11,70 ha, astfel cum acesta a fost individualizat prin raportul de expertiză efectuat în cauză.

Împotriva acestei hotărâri, au declarat recurs pârâții C. și D. Prin Decizia civilă nr. 3196 din 10 iunie 2013, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I-a civilă, a fost admis recursul astfel exercitat, dispunându-se casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel. Pentru a dispune astfel, instanța de recurs a reținut, în esență, următoarele: Criticile vizând situația de fapt și probele administrate nu se circumscriu motivelor de nelegalitate reglementate de dispozițiile art. 304 C. proc. civ., fiind critici de netemeinicie, situație în care nu pot face obiect de analiză în recurs.

În ce privește critica privind stabilirea taxei de timbru și sancțiunea aplicabilă, s-au reținut următoarele aspecte: Potrivit art. 34 teza a II-a din Ordinul Ministrului Justiției nr. 760 din 22 aprilie 1999 privind aprobarea Normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997, încadrarea în tariful taxelor judiciare de timbru nu constituie obiect al activității de judecată. Ca atare, față de aceste dispoziții legale, criticile legate de stabilirea taxei de timbru nu puteau fi valorificate în căile de atac, instanța de control judiciar neputându-le analiza, partea interesată având deschisă doar calea reexaminării, în condițiile art. 18 din Legea nr. 146/1997. Instanța supremă a constatat că nu poate fi primită nici critica legată de greșita aplicare a dispozițiilor art. 294 alin. (1) C. proc.

civ., întrucât, într-adevăr, eroarea asupra persoanei cocontractanților și asupra obiectului material al convenției a fost invocată direct în apel, ca motiv de nulitate a antecontractului de vânzare-cumpărare, și nu prin cererea reconvențională. Au fost găsite însă fondate criticile legate de nepronunțarea instanței de apel asupra motivului de apel ce vizează prețul neserios. Prin cererea reconvențională, pârâții reclamanți au solicitat anularea antecontractului de vânzare - cumpărare, motivat de faptul că, la data perfectării acestuia, imobilul teren de 117.000 mp, promis a fi înstrăinat, nu era determinat și nu avea la bază un titlu de proprietate, că exista doar un certificat de calitate de moștenitor, că terenul obiect al antecontractului nu a fost individualizat și determinat sub aspectul vecinătăților, că prețul a fost unul derizoriu, nesincer și neserios și că acest act a intervenit numai ca urmare a inducerii lor în eroare privind prețul terenului.

Față de limitele învestirii instanței prin cererea reconvențională, se impunea analizarea raporturilor juridice dintre părți, prin prisma aspectelor învederate, cu referire la prețul de vânzare - cumpărare, despre care pârâții au susținut că este neserios și nesincer; aceste critici nefiind examinate de instanța de apel, fiind analizat doar aspectul legat de nesinceritatea prețului, impunându-se, în acest sens, administrarea unor probe pentru aflarea adevărului obiectiv. Prin preț serios, se înțelege acea caracteristică a prețului, în virtutea căreia, cuantumul menționat în contract trebuie să corespundă realității, să fie stabilit cu intenția reală de a fi cerut și plătit, iar nu doar fictiv.

Prețul trebuie să fie, de regulă, proporțional cu valoarea lucrului vândut. Prin noțiunea de preț serios, în sensul art. 1303 C. civ., se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea prețului depinde de existența unei proporții între cuantumul prețului fixat de părțile contractante și valoarea reală a bunului vândut; aceasta înseamnă că el nu trebuie să fie derizoriu, adică atât de mic, raportat la valoarea bunului, încât să nu poată constitui o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite proprietatea asupra bunului. Din această perspectivă, este de reținut că echivalența valoare - preț este relativă, în sensul că, în aprecierea acestei condiții de validitate a prețului, instanța trebuie să țină seama și de factori de natură subiectivă care pot determina părțile să fixeze un preț mai mic decât valoarea bunului.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, la data de 16 aprilie 2014, sub nr. x/3/2011. În etapa rejudecării apelului, a fost administrată proba cu expertiză pentru evaluarea terenului în litigiu. Prin Decizia nr. 430 din 29 septembrie 2015, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins apelul formulat de apelanții-pârâți C. și D. împotriva sentinței civile nr. 384 din 24 februarie 2012, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2011, în contradictoriu cu intimații-reclamanți A. și B. și a luat act că intimații și-au rezervat dreptul la cheltuieli de judecată pe cale separată.

Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea de apel a avut în vedere următoarele considerente: Evaluarea care se impune a fi realizată în contextul rejudecării pendinte este limitată la chestiunea prețului neserios, care a fost invocată de apelanții pârâți reclamanți drept cauză de anulare a antecontractului de vânzare - cumpărare, dat fiind faptul că celelalte chestiuni susținute în cadrul criticilor prin care apelul este susținut au fost analizate cu ocazia judecății acestei căi de atac, în primul ciclu procesual, iar instanța de casare nu a constatat vreun viciu al judecății realizate relativ la acestea. Pe de altă parte, în analiza seriozității prețului stabilit prin antecontractul a cărui anulare se solicită, este necesar a fi avute în vedere reperele de interpretare a prevederilor art. 1303 C. civ.

ce sunt evidențiate în decizia de casare, aceste repere având natura unor dezlegări al căror regim obligatoriu pentru instanța de rejudecare este stabilit prin art. 315 alin. (1) din C. proc. civ. În considerarea acestor coordonate ale rejudecării apelului, Curtea a reținut că prima instanță a apreciat că este neîntemeiată teza prezentată de pârâții reclamanți privind neseriozitatea prețului, față de situația imobilului asupra căruia s-a convenit, și anume aceea de teren agricol situat în extravilanul localității, precum și față de împrejurarea că reclamanții pârâți au fost cei care s-au ocupat de eliberarea titlului de proprietate și de intabularea terenului. Această apreciere a instanței de fond este justă prin raportare la situația pe care o avea în concret bunul asupra căruia s-a încheiat convenția (antecontract), la data acordului de voință.

Dreptul de proprietate al pârâților reclamanți nu numai că nu era definitivat prin deținerea de către aceștia a unui titlu de proprietate care să le configureze, fără niciun echivoc, dreptul pe care s-au obligat să îl transmită, dar nici amplasamentul concret al terenului nu era cunoscut, fiind cunoscute părților contractante numai localitatea în care acesta era situat și categoria de folosință – arabil extravilan. Nulitatea unui act juridic este sancțiunea de drept civil care lipsește actul respectiv de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă. Cauza de nulitate este guvernată de regula „tempus regit actum", adică ea trebuie să se regăsească în legea în vigoare la momentul încheierii actului.

Din regula enunțată derivă și constatarea potrivit căreia cauzele de nulitate trebuie să fie anterioare sau concomitente actului juridic. Ca atare, regularitatea antecontractului de vânzare - cumpărare, a cărui anulare a fost solicitată de pârâții reclamanți în speță, se impune a fi analizată în considerarea circumstanțelor existente la data perfectării lui. Din această perspectivă, Curtea a reținut că aprecierea relativă la seriozitatea prețului trebuie să se realizeze prin raportare la contextul faptic și juridic de la data realizării acordului de voință consemnat în antecontract, și nu prin raportare la circumstanțe ulterioare respectivei date.

Situația terenului în privința căruia a fost încheiat antecontractul, asupra căruia nu exista vreo certitudine relativă la amplasamentul lui concret, dar și împrejurarea că efortul antrenat de obținerea titlului de proprietate - ca act care marchează definitivarea procedurii speciale reglementate prin legislația fondului funciar și consolidarea calității de proprietar a beneficiarilor reconstituirii unui astfel de drept - a fost transferat promitenților cumpărători, constituie elemente care diferențiază imobilul asupra căruia s-a tranzacționat de unul care ar fi fost gata de vânzare și care, în consecință, ar fi implicat cu necesitate un preț similar prețurilor la care s-ar fi vândut în mod obișnuit terenuri similare.

Prețul, ca element al unei convenții de vânzare - cumpărare, reprezintă contraprestația cumpărătorului pentru dreptul de proprietate pe care îl dobândește ca efect al perfectării unei astfel de tranzacții, rolul lui fiind acela de a înlocui în patrimoniul vânzătorului bunul/dreptul transmis. Astfel, prețul plătit de cumpărător pentru un bun reprezintă costul acestuia. Pe de altă parte, valoarea reprezintă un concept economic abstract, care se referă la prețul probabil convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun, respectiv la optica pieței asupra beneficiilor celui care deține bunurile, la data evaluării.

Făcând aplicarea acestor repere teoretice la situația de fapt descrisă în precedent, Curtea a apreciat că stabilirea unui preț pentru care părțile au convenit că ar urma să se realizeze vânzarea, preț care nu este similar valorii (echivalente prețului probabil) unui teren gata de vânzare, ce ar avea un amplasament comparabil celui pentru care pârâților reclamanți li s-a reconstituit dreptul de proprietate, nu are valențele unui preț neserios. Sub același aspect, Curtea a reținut că, în lumina principiului liberului acord de voință care guvernează materia contractuală, prețul stabilit printr-o convenție nu poate fi calificat ca neserios, doar în considerarea faptului că acesta este inferior prețului care a fost plătit în cadrul altor tranzacții de vânzare-cumpărare.

Atâta vreme cât prețul constituie cauza juridică a obligației asumate de vânzător, el poate fi calificat ca neserios, numai în măsura în care este infim sau atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât să nu existe preț.

Or, în condițiile în care prețul stabilit prin convenția analizată a fost corelativ promisiunii de vânzare a unui bun care era afectat de elementele de incertitudine descrise anterior; promitentul vânzător C. (care a încheiat convenția atât în nume propriu, cât și în calitate de mandatar al promitentei D.) era o persoană cu studii economice superioare, care avea astfel un nivel de instruire suficient pentru a conștientiza consecințele încheierii unui contract, și, în acest context, de a acționa cu prudență și diligență, prin identificarea unor surse de informare pertinente, în vederea unei evaluări adecvate a bunului în privința căruia și-a exprimat consimțământul de vânzare viitoare, precum și împrejurarea că suma stabilită cu titlu de preț a fost primită integral de promitenții vânzători, încă de la momentul perfectării acestei convenții, Curtea a apreciat că prețul convenit a reprezentat tocmai cauza juridică ce a corespuns voinței reale a părților pentru a-și asuma obligația de vânzare-cumpărare (însăși apelanta D. precizând, prin răspunsul la întrebarea nr. 7 din interogatoriu, că prețul din antecontract era un „preț bun” în anul 2006), neconstituind deci un preț neserios.

Pe de altă parte, Curtea a notat că expertiza efectuată în etapa rejudecării apelului a reliefat faptul că terenuri similare celui la care se referă antecontractul analizat (situate în extravilanul comunei Periș) au fost vândute efectiv cu prețuri cuprinse între 0,28 și 2,77 lei. Reținând că pentru terenul în litigiu, având situația descrisă mai sus, în suprafață de 11,7 ha, a fost convenit un preț de 111.700 lei, care corespunde unui preț unitar de 0,954 lei/m.p., Curtea a apreciat că acesta se circumscrie marjei de preț care a fost achitată pentru tranzacții translative de proprietate certe, astfel că nu există temei spre a se reține că prețul analizat este neserios.

În ce privește solicitarea apelanților pârâți reclamanți, dar și recomandarea expertului, de a fi avută în vedere evaluarea făcută terenului, prin raportare la ofertele de vânzare, Curtea a apreciat că nu poate fi primită, în condițiile în care au fost administrate probe legate de tranzacții efectuate în realitate, iar acestea din urmă se bucură de o prezumție relativă de regularitate, atâta vreme cât sunt constatate prin acte instrumentate de un notar public, și astfel ele conferă certitudine cu privire la comportamentul în piața imobiliară al persoanelor hotărâte să vândă și, respectiv, să cumpere, spre deosebire de ofertele de vânzare care exprimă numai probabilitatea ca proprietarul ofertant să găsească în termen scurt un cumpărător și să și încaseze prețul solicitat prin ofertă.

Având în vedere considerentele expuse și dispozițiile legale menționate, Curtea a constat că este nefondată critica prin care apelanții susțin greșita apreciere a primei instanțe relativ la teza neseriozității prețului, teză evocată ca motiv de nulitate a contractului de vânzare - cumpărare, autentificat din 2006. Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâții C. și D., solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei instanței de apel și, pe fond, admiterea cererii prin care au solicitat anularea antecontractului de vânzare - cumpărare, încheiat la data de 06 iunie 2006, întrucât prețul achitat de către intimați a fost un preț neserios, ce nu reflectă valoarea reală a imobilului în litigiu; în mod nelegal, instanța de apel respingând calea de atac formulată și pronunțând o decizie care nu respectă decizia de casare a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

În argumentarea motivului de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenții au susținut că instanța de apel a reținut, ca o cauză de respingere a apelului, motive contradictorii față de probele existente în dosarul cauzei. În acest sens, au arătat că instanța a motivat următoarele: „Curtea notează că expertiza efectuată în etapa rejudecării apelului reliefează faptul că terenuri similare celui la care se referă antecontractul analizat, situate în extravilanul com. Periș, au fost vândute efectiv cu prețuri cuprinse între 0,28 și 2,77 lei”.

În realitate, expertiza efectuată în etapa rejudecării apelului a reliefat faptul că terenurile pentru care s-au prezentat acte de vânzare-cumpărare nu sunt comparabile cu terenul în litigiu, expertul propunând, conform art. 39 din Ghidul Metodologic de Evaluare, valoarea stabilită prin compararea ofertelor de vânzare, stabilind pentru teren, în anul 2006, prețul de 24 lei/mp Față de această motivare, recurenții au apreciat că instanța de apel a încuviințat pur formal suplimentarea probatoriilor, deși, în virtutea rolului său activ, avea posibilitatea să cenzureze valoarea probatorie a acestora, având în vedere decizia de casare pronunțată și că motivele ce stau la baza unei hotărâri judecătorești nu se limitează strict la aprecierile și interpretările date de instanța de judecată anumitor prevederi legale, ci acestea se coroborează cu probele administrate.

Probatoriul existent în dosar, cu precădere rapoartele de expertiză administrate, sunt concludente și stabilesc în mod cert valoarea derizorie a prețului terenului ce a făcut obiectul antecontractului, aceste probe fiind administrate numai ca urmare a faptului că instanța le-a apreciat ca pertinente și concludente în soluționarea cauzei.

Analizând cu obiectivitate probele de specialitate administrate în faza de rejudecare, potrivit îndrumărilor deciziei de casare, rezultă cert următoarele: expertiza judiciară efectuată de doamna expert H. a stabilit prețul terenului în litigiu, în anul 2006, anul semnării antecontractului, la valoarea de 24 lei/mp; față de această evaluare, prețul din antecontract reprezintă 3,87%; punctul de vedere al domnului consilier Î. stabilește prețul terenului în litigiu, în anul 2006, la valoarea de 32.75 lei/mp; față de această evaluare, prețul din antecontract reprezintă 2,90%; expertiza extrajudiciară efectuată de I. stabilește prețul terenului, în anul 2006, la valoarea de 21,1 lei/mp; față de această evaluare, prețul din antecontract reprezintă 4,51 %; valoarea de impozitare a terenului, consemnată pe planul de amplasare (planșa de cadastru) depus în dosar, este de 15 lei/mp; față de aceasta evaluare, prețul din antecontract reprezintă 6,35 %; prețul prezentat în expertiza doamnei H., pentru varianta prin comparația contractelor de vânzare-cumpărare, este de 2,78 lei/mp; față de această evaluare, prețul din antecontract reprezintă 40 %; prețul prezentat de domnul I., raportat la același an 2006, este de 2,21 lei/mp; față de această evaluare, prețul din antecontract reprezintă 42,98%.

În aceste condiții, în care nu se pune problema unor aprecieri subiective ale părților, ci a unor documente și evaluări efectuate de specialiști în baza unor studii de piață, a unor normative și metode de specialitate, cantonarea instanței în a se raporta la o metodă neagreată de expert, dar care și aceasta reliefează un preț de 2,32 mai mic decât valoarea reală a imobilului înstrăinat, nu poate sprijini motivarea instanței. În continuare, recurenții au susținut că doamna expert a confirmat încadrarea legală a terenului în litigiu în prevederile art. 39 din Ghidul Metodologic de Evaluare 630, fapt neluat în considerare de către instanța de apel, deși, prin obiectivele stabilite, chiar instanța de apel a stabilit că sunt aplicabile prevederile acestui ghid.

Atât analiza contractelor de vânzare-cumpărare, efectuată în cadrul expertizei, cât și completările din răspunsul doamnei expert H. arată cu claritate că terenurile în discuție, din satul Cocioc, nu sunt terenuri similare celui la care se referă antecontractul în litigiu, așa cum, netemeinic și nelegal, a reținut instanța de apel, în contradicție cu probatoriul din dosar. Așa cum instanța a valorificat răspunsurile la interogatoriul administrat de o instanță necompetentă (Judecătoria Buftea), instanța de apel trebuia să rețină că expertiza I. a stabilit, prin metoda comparației contractelor de vânzare-cumpărare, prețul de 2,21 lei/mp, iar expertiza H. prețul de 2,37 lei/mp Cu toate acestea, instanța de apel, neținând cont de probatoriul administrat, a procedat la o apreciere globală a contractelor de vânzare-cumpărare prezentate, încălcând standardele de evaluare pe care le-a stabilit ca aplicabile prin obiectivele fixate.

Raționamentul instanței, în aprecierea prețului neserios, nu a ținut cont de proba cu expertiză administrată, instanța de apel a preluat din hotărârile instanțelor din primul ciclu procesual, hotărâri casate, și are la baza considerații rezultate prin denaturarea interpretării probelor din dosarul de rejudecare și valorificarea unor probe din Dosarul nr. x/94/2007 al Judecătoriei Buftea. Astfel, instanța a reținut cu precădere afirmația din interogatoriu a doamnei D. - „preț bun în anul 2006” - ca probând faptul că, în anul 2006, prețul nu ar fi fost neserios, în condițiile în care, din probele administrate, rezultă cert faptul că pârâții nu cunoșteau amplasamentul real al terenului la data interogatoriului, deoarece documentația de cadastru le-a fost transmisă prin instanță, la o dată ulterioară, fapt consemnat prin încheiere de ședință.

Instanța a reținut, în mod nelegal, că disproporția de preț nu ar fi existat la momentul semnării antecontractului, ci ar fi survenit prin creșterea ulterioară a prețului real. Această susținere reprezintă o denaturare a probatoriului administrat, având în vedere că obiectivele expertizelor administrate în cauză au analizat situația valorii terenurilor din anul 2006, anul semnării antecontractului, nicidecum la o dată ulterioară. Instanța nu a ținut cont nici de conjunctura în care a operat semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu și, în acest sens, recurenții au precizat că adresa din 08 august 2005, emisă de Primăria com. Periș, pe baza căreia s-a semnat antecontractul, arăta faptul că validarea propunerii de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenului s-a făcut prin Hotărârea nr. 524 din 17 iulie 2002, iar Primăria com.

Periș avea obligația, conform Legii nr. 18/1991, să transmită metoda de stabilire a prețului imobilului. Intimații-reclamanți B. și A. au formulat întâmpinare, obligatorie în condițiile art. 308 alin. (2) C. proc. civ., prin care au solicitat respingerea, ca inadmisibil, a recursului, iar, în subsidiar, respingerea acestuia, ca nefondat. În susținerea inadmisibilității recursului, intimații au argumentat că, deși recurenții au invocat prevederile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., în realitate, aceștia s-au rezumat la a invoca motive de netemeinicie privind aprecierea probelor, și nu de nelegalitate ale deciziei recurate. Referitor la pretinsa încălcare a prevederilor art. 304 pct. 7 C. proc.

civ., intimații au susținut că instanța de apel a expus pe larg motivele pentru care a apreciat că prețul stabilit de părți prin antecontractul autentificat din 30 iunie 2006 a fost unul serios, iar toate argumentele reținute de aceasta sunt pertinente, având deplină relevanță în soluționarea litigiului. Referitor la pretinsa încălcare a prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., intimații au susținut că, în mod legal, Curtea de Apel București a hotărât că valoarea terenului este cea stabilită în raport de vânzările efectiv realizate, și nu cea stabilită în raport de ofertele de vânzare, iar diferența dintre valoarea de piață a terenului, stabilită prin răspunsul la obiecțiuni, depus la dosar la termenul de judecată din 29 septembrie 2015, și cea efectiv plătită este justificată de: situația terenului (promitenții vânzători nu aveau actele necesare vânzării); faptul că prețul a fost plătit odată cu semnarea contractului, în timp ce transferul dreptului de proprietate urma să fie efectuat peste un an; faptul că promitenții-cumpărători s-au ocupat de obținerea actelor; faptul că singurele oferte pe care apelanții le-au primit pentru teren au fost prea mici (8.000 lei/ha) față de pretențiile lor (10.000 lei/ha).

În etapa procesuală a recursului, nu a fost administrată proba cu înscrisuri noi, în sensul art. 305 C. proc. civ. Recursul este nefondat, pentru considerentele ce vor succede: Motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. - când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii - este nefondat, în considerarea principiilor care se degajă din interpretarea dispozițiilor art. 261 pct. 5 C. proc.

civ., care reglementează conținutul hotărârii judecătorești, și a art. 6 al Convenției Europene a Drepturilor Omului, care instituie și protejează dreptul la un proces echitabil, cu garanția sa procesuală esențială, motivarea unei hotărâri judecătorești (a se vedea în acest sens cauza Albina contra României, hotărârea din 28 aprilie 2005) . Astfel, garanția procesuală a motivării hotărârii judecătorești este consacrată expres în dispozițiile de drept intern, respectiv art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., care statuează cu valoare de principiu că hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă „motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților”, art. 304 pct. 7 C. proc.

civ. sancționând ca fiind nelegală o hotărâre ce nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau pe cea care cuprinde motive contradictorii sau străine de natura pricinii. Motivarea hotărârii judecătorești, care trebuie realizată într-o manieră clară și coerentă, este indispensabilă pentru controlul exercitat de jurisdicția ierarhic superioară și constituie, printre altele, o garanție împotriva arbitrarului pentru părțile litigante, întrucât le furnizează dovada că cererile și mijloacele lor de apărare au fost serios examinate de judecător. În același sens, jurisprudența instanței de contencios european a drepturilor omului stabilește că problema motivării unei hotărâri judecătorești nu este o problemă de întindere, de amploare, ci de conținut, de substanță, instanțele având sarcina de a răspunde argumentelor esențiale ale părților care determină deznodământul judiciar într-o cauză dedusă judecății.

Aplicând aceste principii la prezentul litigiu, Înalta Curte constată că instanța de apel, cu respectarea limitelor rejudecării, fixate prin decizia de casare - Decizia civilă nr. 3196 din 10 iunie 2013, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I-a civilă, raportate strict la analiza caracterului serios al prețului impus prin antecontractul de vânzare-cumpărare, autentificat din 2006, a expus în mod coerent și sistematic argumentele substanțiale ce au întemeiat raționamentul judiciar ce a condus la soluția pronunțată în cauză, raportându-se atât la dispozițiile normative ale art. 1303 C. civ. și ale Ghidului metodologic de evaluare emis de X , cât și la contextul faptic și juridic de la data realizării acordului de voință consemnat în antecontractul menționat.

Tot astfel, a existat o adecvare a acestor argumente juridice la situația de fapt stabilită în cauză pe baza probelor administrate, atât în fața primei instanțe, cât și în fața instanței de apel, situație de fapt ce nu mai poate fi modificată în recurs, în considerarea naturii acestei căi de atac, și nici într-o eventuală rejudecare, în absența unor motive fundamentale care să determine casarea deciziei recurate pentru reconsiderarea acestei situații, pe deplin stabilite, în sensul art. 314 C. proc.

civ., ce a conturat circumstanțele particulare în care s-a convenit încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv faptul că nu exista o certitudine relativă la amplasamentul concret al imobilului, că efortul obținerii titlului de proprietate asupra terenului în litigiu a fost transferat cumpărătorilor, că prețul cerut s-a plătit odată cu încheierea convenției bilaterale, iar transmiterea dreptului de proprietate urma să fie efectuată peste un an, elemente ce, în ansamblul lor, diferențiază imobilul asupra căruia s-a tranzacționat de unul care ar fi fost gata de vânzare. În plus, instanța a expus argumentele pentru care a înlăturat concluziile raportului de expertiză întocmit în rejudecarea apelului privind evaluarea terenului prin raportare la ofertele de vânzare, considerând că se impune evaluarea terenului prin raportare la tranzacțiile efectiv efectuate având ca obiect terenuri cu caracteristici similare.

În consecință, împrejurarea că recurenții sunt nemulțumiți de aceste argumente și de soluția pronunțată în cauză nu determină per se incidența niciuneia dintre tezele reglementate de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. - absența motivării, contradicția argumentelor sau invocarea unor motive străine de natura pricinii. Din perspectiva art. 304 pct. 5 coroborat cu art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

, nu există nicio vătămare procesuală prin faptul că instanța de apel s-a sprijinit pe probele administrate de prima instanță, a cărei hotărâre a fost casată, câtă vreme aceste probe nu au fost infirmate de instanța de casare, iar, în principiu, în sistemul procedural național, este permis ca a doua instanță, cercetând cauza și constatând că toate chestiunile de fapt și toate problemele de drept care i-au fost supuse sunt aceleași ca și cele discutate în primă instanță, să se refere la argumentele acesteia din urmă, adoptându-le în mod explicit, atunci când acestea sunt valide și nu sunt contrazise de probele administrate în etapa devolutivă a apelului. Asupra motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. - când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, instanța de recurs reține că acesta nu este operant în cauză, întrucât, d in analiza argumentelor expuse de recurenții pârâți C. și D., Înalta Curte observă că acestea se constituie într-o reiterare a situației de fapt și se referă exclusiv la analiza și aprecierea probelor de către instanța de apel, în special a expertizelor administrate în cauză, recurenții criticând situația de fapt reținută de către această instanță, consecutivă aprecierii pretins eronate a probelor. Astfel, eroarea gravă de fapt, subsecventă greșitei aprecieri a probelor, pe care o invocă, în realitate, recurenții, a constituit motiv de recurs, numai până în anul 2000, când pct. 11 al art. 304 C. proc.

civ., care se referea la această neregularitate, a fost abrogat prin O.U.G. nr. 138/2000, aprobată prin Legea nr. 219/2005. Având în vedere că, în actuala reglementare a articolului 304 C. proc. civ., recursul apare ca o cale de atac ce poate fi exercitată exclusiv pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie, iar criticile de fapt, ce nu pot fi structurate în critici de nelegalitate, exced cadrului articolului 304 C. proc. civ., vizând doar netemeinicia hotărârii atacate, acest motiv de recurs apare ca nefondat. Pentru considerentele expuse, constatând că motivele de recurs tind, în esență, spre o reanalizare a situației de fapt și a probelor administrate în cauză, incompatibilă cu structura recursului, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții C. și D. împotriva Deciziei nr. 430 din 29 septembrie 2015 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții C. și D. împotriva Deciziei nr. 430 din 29 septembrie 2015 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 09 martie 2016.