ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1137/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1137/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Deliberând, asupra

cauzei civile de față, a reținut următoarele:

instanței de apel

Prin decizia civilă nr.

525/ A din 02 decembrie 2014, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă

și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca nefundat, apelul

declarat de apelanții

– reclamanți

C.C.L.

și C.C. împotriva

sentinței civile nr. 484 din 11 aprilie 2014 pronunțată de Tribunalul

București, secția V-a civilă.

Pentru a decide

astfel, instanța de apel a reținut că reclamanții au criticat sentința atacată

sub aspectul greșitei interpretări și aplicări a C.E.D.O., în privința art. 1

din Primul Protocol Adițional la C.E.D.O., precum și sub aspectul încălcării

principiului disponibilității, prin neexaminarea capătului doi de cerere.

În privința primului

motiv de critică, Curtea a constatat că reclamanții susțin ignorarea

jurisprudenței instanței europene, care a statuat în sensul că titlul de

proprietate al subdobânditorului de bună credință, constituit în temeiul Legii nr.

112/1995, este protejat de dispozițiile art. 1 din Primul Protocol Adițional la

C.E.D.O.

Deși sunt juste

statuările Curții Europene, instanța de apel a constatat că nu suntem în

situația incidenței acestora în speța de față, deoarece protecția pe care

jurisprudența C.E.D.O. o recunoaște contractelor de vânzare-cumpărare

perfectate în temeiul Legii nr. 112/1995 pornește de la premisa unui drept de

proprietate legal dobândit, potrivit legislației interne. Or, examinând

considerentele hotărârilor pronunțate în procesul de revendicare imobiliară,

intentat de fostul proprietar reclamanților, Curtea a constatat că această

premisă nu este îndeplinită. Pentru fundamentarea acestei concluzii, Curtea a

reținut că prin sentința civilă nr. 5776/2008 a Judecătoriei Sectorului 4

București s-a admis acțiunea în revendicare, pârâții fiind obligați să lase în

deplină proprietate și posesie imobilul fostului proprietar, respingându-se

capătul de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului

de vânzare cumpărare.

Din motivarea primei

instanțe, reiese că s-a examinat, prin prisma deciziei civile nr. 33/2008 a

instanței supreme, capătul de cerere privind revendicarea imobilului, dar nu

s-a examinat pe fond și capătul de cerere ce viza valabilitatea contractului de

vânzare-cumpărare al reclamanților, acesta fiind respins ca prescris. În

considerente, s-a reținut că admiterea revendicării nu se poate face dacă se

aduce atingere principiului stabilității raporturilor juridice, ceea ce

presupune ca imobilul să fi fost dobândit în asemenea condiții încât să fie

exclusă reaua-credință. Judecătoria a mai reținut că reclamanții din prezenta

cauză, în calitate de chiriași cumpărători, cu minime diligențe ar fi putut

afla de formularea notificării în baza Legii nr. 112/1995, de către fostul

proprietar, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, contract

perfectat înainte de soluționarea cererii de retrocedare în natură a imobilului

în litigiu. În egală măsură se reține de către prima instanță, că imobilul a

trecut în proprietatea statului în temeiul Decretului nr. 223/1974, fără plata

unei despăgubiri, modalitate de etatizare calificată de instanță drept preluare

fără titlu valabil, fiind încălcate tratatele internaționale la care România

este parte.

Împotriva acestei

sentințe s-a declarat apel, care a fost admis, fiind respinsă acțiunea în

revendicare a fostului proprietar, în motivare reținându-se că titlul de

proprietate al reclamanților din prezenta cauză, constând în contractul de

vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 este preferabil, în

temeiul Legii nr. 10/2001, reținându-se în completare faptul că înstrăinarea

imobilului s-a realizat în condiții de legalitate, având în vedere că nu s-a

solicitat constatarea nulității absolute a contractului în termen de un an.

Decizia din apel a

fost recurată, calea de atac fiind soluționată prin decizia civilă nr. 1475/2010

de către Curtea de Apel București, în sensul admiterii recursului, cu

consecința modificării deciziei atacate, în sensul respingerii apelurilor

promovate de reclamanții din prezenta cauză. În considerentele acestei decizii,

instanța de recurs reține că instanța de apel a interpretat greșit principiul

stabilității circuitului juridic civil, în condițiile în care fostul proprietar

a formulat notificare în temeiul Legii nr. 112/1995, cerând restituirea în

natură, iar faptul că actul de vânzare-cumpărare al reclamanților din prezenta

cauză nu a fost desființat, nu înseamnă că aceștia au un drept de proprietate

legal dobândit, deoarece asupra unui bun nu pot coexista doi proprietari

exclusivi, ci doar pot exista două titluri de proprietate. Se mai arată că, pornind

de la distincția între titlu ca act juridic și dreptul propriu-zis, nu există

contradicție între situația menținerii titlului foștilor chiriași, cumpărători

în baza Legii nr. 112/1995 și constatarea că aceștia nu au un drept de

proprietate asupra imobilului, deși actul juridic nu a fost desființat.

Vânzarea imobilului către chiriași reprezintă o privare de bun, constituind o

ingerință în dreptul de proprietate al fostului proprietar, iar prin preluarea

imobilului în temeiul Decretului nr. 223/1974 statul nu avea un titlu, astfel

că ingerința în dreptul fostului proprietar este lipsită de baza legală.

Din examinarea

considerentelor deciziei instanței de recurs, Curtea a constatat că s-a tranșat

în mod irevocabil chestiunea dobândirii în mod legal a dreptului de proprietate

imobiliară de către reclamanți, în calitate de chiriași cumpărători în temeiul

Legii nr. 112/1995, statuându-se cu putere de lucru judecat că reclamanții din

prezenta cauză nu sunt titularii legali ai dreptului de proprietate asupra apartamentului

în litigiu, astfel că nu se pot prevala de protecția conferită de dispozițiile art.

1 din Primul Protocol Adițional la C.E.D.O. și, pe cale de consecință, nici nu

pot pretinde valoarea reală de circulație a imobilului, a cărui posesie au

pierdut-o în urma admiterii, în mod irevocabil, a revendicării formulate de

fostul proprietar.

Potrivit prevederilor

art. 50

1

din legea specială, proprietarii ale căror contracte de

vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al

imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, urmând ca

valoarea acestor despăgubiri să se stabilească prin expertiză.

Din interpretarea

acestor dispoziții legale, se desprind două cerințe ce trebuie să fie cumulativ

îndeplinite pentru a se putea acorda prețul de piață al imobilului: încheierea

contractului de vânzare-cumpărare de către foștii chiriași cu respectarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și desființarea acestuia prin hotărâre

judecătorească definitivă și irevocabilă. Deși textul de lege folosește

noțiunea de desființare a contractului, ceea ce conduce la ideea de nulitate,

Curtea a apreciat că, de fapt, intenția legiuitorului a fost aceea de a da

posibilitatea celor care au respectat cerințele de validitate impuse de Legea nr.

112/1995 de a obține valoarea de circulație a imobilului în toate situațiile în

care s-a constatat, pe cale judiciară, lipsa de eficacitate juridică a actului

de înstrăinare, prin aceasta înțelegând atât situațiile de anulare a

contractului de vânzare-cumpărare, cât și cele în care s-a admis acțiunea în

revendicare formulată de fostul proprietar.

În privința primei

condiții, relative la respectarea cerințelor de valabilitate impuse de Legea nr.

112/1995, Curtea a arătat că, întrucât singurul criteriu impus de legiuitor

pentru a delimita situațiile în care există îndreptățirea foștilor chiriași

cumpărători ai imobilelor în baza Legii nr. 112/1995 de a primi prețul de

piață, de situațiile în care aceștia sunt îndreptățiți să primească doar prețul

reactualizat, este reprezentat de încheierea contractului de vânzare-cumpărare

cu respectarea, respectiv cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, ceea

ce recompensează legiuitorul prin acordarea prețului de piață este legala

dobândire a imobilului. În speța de față, constatarea nulității absolute a

contractului de vânzare-cumpărare a fost în mod irevocabil respinsă ca

prescrisă, astfel că, fără a repune în discuție această chestiune, reținerea

făcută de instanța de recurs în procesul de revendicare al fostului proprietar,

în sensul că dobândirea dreptului de proprietate de către reclamanții din

prezenta cauză nu s-a făcut în mod legal, face ca această cerință să nu fie

îndeplinită din perspectiva dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001,

cu consecința că reclamanții nu sunt îndreptățiți să primească prețul de piață

al imobilului, cumpărat în baza Legii nr. 112/1995.

În ceea ce privește

cea de-a doua critică, relativă la nepronunțarea asupra capătului al doilea de

cerere, Curtea a apreciat-o, ca nefondată, în condițiile în care instanța de

fond a examinat aceste pretenții, argumentând pe larg soluția de respingere a

acestora.

Astfel, tribunalul a

reținut, în esență, faptul că nu operează evicțiunea de drept comun,

reglementată de prevederile art. 1337 – art. 1344 C. civ, deoarece, în materia

imobilelor preluate abuziv s-a adoptat o lege specială, care derogă de la

normele dreptului comun și nu se completează cu acestea. În mod corect a

reținut instanța de fond că dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001

constituie o aplicație a instituției răspunderii vânzătorului pentru evicțiune

în ipoteza în care fostul chiriaș pierde imobilul în urma admiterii acțiunii în

revendicare, deoarece evicțiunea presupune un contract de vânzare-cumpărare

valabil încheiat, iar în situația în care se constată nulitatea absolută a

contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, devin

aplicabile principiile ce guvernează efectele nulității.

S-a mai reținut că

restituirea prestațiilor, expresie a principiului restitutio in integrum, care

se subsumează efectelor nulității actului juridic civil, potrivit dreptului

comun, operează între părțile contractante însă, în materia imobilelor preluate

abuziv, legea specială derogă de la această regulă instituind, prin

dispozițiile art. 50, o subrogație legală a persoanei debitorului (vânzătorul

obligat la restituirea prețului).

2.1. Motive

Reclamanții au

declarat recurs, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care au

formulat următoarele critici:

Contrar celor

reținute de instanța de apel, în cauză sunt îndeplinite ambele condiții impuse

de art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 pentru restituirea prețului de

piață al imobilului.

Astfel, considerentul

din sentința pronunțată în acțiunea în revendicare, privitor la reaua-credință

la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a fost înlăturat de instanța

de recurs care a reținut că buna-credință nu prezintă relevanță în cadrul

operațiunii de comparare a titlurilor opuse de părți.

În contextul neanalizării,

prin hotărârea irevocabilă dată în procesul de revendicare, a poziției

subiective a chiriașilor-cumpărători la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare, înseamnă că reclamanții au fost de bună-credință la

contractare, în cauză urmând a se face aplicarea art. 50

1

din Legea nr.

10/2001.

Interpretarea

sistematică a art. 20 alin. (2

1

) din Legea nr. 10/2001 impune

concluzia că termenul de „desființare” a contractelor de vânzare-cumpărare,

folosit în cuprinsul art. 50

1

, are în vedere lipsirea de efecte

juridice a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995,

nu doar urmare a unei acțiuni în anulare, ci și a unei acțiuni în revendicare.

Se impune admiterea

recursului și obligarea pârâtelor la plata prețului de circulație a

apartamentului și a îmbunătăților aduse acestuia, inclusiv cheltuielile

suportate de reclamanți în procesul în care au fost evinși, precum și a

cheltuielilor de judecată efectuate în prezentul dosar.

Instanțele de fond au

interpretat eronat prevederile art. 1 din Primul Protocol adițional la C.E.D.O.

cu privire la faptul că reclamanții nu au un „bun”.

În mai multe cauze, C.E.D.O.

a reținut că în sfera de protecție a art. 1 din Primul Protocol adițional la C.E.D.O.

intră și un interes patrimonial de rangul creanței, atunci când acesta dispune

de o bază suficientă în dreptul intern, cum ar fi, de exemplu, o jurisprudență

clară și concordantă a instanțelor naționale.

Invocarea de către

reclamanți, în mod expres, ca temei de drept, prevederile art. 1 din Primul

Protocol adițional la C.E.D.O., învestea instanța să verifice corespondentul în

legea națională și să facă aplicarea acestuia.

Instanțele trebuiau

să soluționeze cererea și pentru al doilea petit, subsidiar, și să oblige

pârâtele la plata prețului reactualizat și a îmbunătățirilor aduse imobilului.

În mod greșit s-a

arătat că reclamanții trebuiau să parcurgă o altă procedură judiciară,

prevăzută de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Această cerere nu mai

poate fi formulată întrucât s-a împlinit termenul de prescripție a acțiunii.

2.2. Analiza

recursului

Recursul este

întemeiat, în sensul următoarelor considerente:

Conform art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001,

proprietarii ale căror contracte de

vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al

imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

La rândul său, art. 50

alin. (2) din aceeași lege, prevede că

cererile sau acțiunile în justiție privind

restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de

vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au

fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt

scutite de taxe de timbru.

Interpretarea

sistematică a acestor texte conduce la concluzia că nu în toate cazurile în

care chiriașii-cumpărători au fost evinși (deposedați), în sens

larg, se impune acordarea valorii de piață a imobilelor ce au format

obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995.

În ipoteza în care,

menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în

temeiul Legii nr. 112/1995, chiriașii-cumpărători au fost învinși prin

efectul admiterii acțiunii în revendicare, urmare a comparării titlurilor,

ei au dreptul la restituirea prețului de piață cu condiția ca,

în cadrul argumentelor care au stat la baza admiterii acțiunii în

revendicare, instanța să nu fi reținut nerespectarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare sau reaua-credință a cumpărătorului.

Or, în speță, nu

se poate reține că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (condiție prevăzută de art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 pentru acordarea

prețului de piață).

Astfel, în

considerentele deciziei pronunțate în recurs, în cadrul acțiunii în

revendicare, s-a reținut că imobilul în litigiu a „trecut în proprietatea

statului în mod abuziv, în baza Decretului nr. 223/1974”; „faptul că actul de

vânzare-cumpărare al pârâților nu a fost desființat, nu semnifică faptul că

pârâții au un drept de proprietate legal dobândit asupra apartamentului”; „prin

preluarea imobilului în baza Decretului nr. 223/1974, statul nu avea un titlu”.

Împrejurarea că, în

cadrul prezentului proces nu s-ar mai putea face verificarea condițiilor de

valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de către reclamanți,

operațiune circumscrisă acțiunii în constatarea nulității care, în speță, nu a

fost formulată, și, în plus, o asemenea acțiune nici nu ar mai putea fi

promovată, față de art. 45 din Legea nr. 10/2001, termenul prescripției fiind

împlinit, nu înseamnă că cele statuate prin decizia civilă nr. 1475/ R din 22

noiembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, nu exprimă cât

se poate de clar faptul că imobilul în litigiu nu era susceptibil de vânzare în

sistemul Legii nr. 112/1995.

Drept urmare,

instanțele de fond au făcut interpretarea corectă a prevederilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, reținând că reclamanții nu pot beneficia de restituirea

prețului de piață al imobilului.

Faptul că, așa cum au

susținut prin motivele de recurs, reclamanții nu mai pot exercita o acțiune

conform art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, pentru că dreptul la acțiune

s-a prescris, nu le este imputabil decât lor, urmare a modului în care au

înțeles să-și construiască strategia procesuală. Or, la data de 15 februarie

2012, reclamanții au depus o cerere precizatoare prin care,

practic, au limitat obiectul procesului numai la pretenții întemeiate pe art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

În

fine, faptul că reclamanții și-au întemeiat în drept acțiunea și pe prevederile

art. 1

din

Primul Protocol adițional la C.E.D.O., nu însemna că instanțele trebuiau să

facă aplicarea, „în subsidiar”, a prevederilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001,

principiul disponibilității limitându-le la analiza aspectelor pretinse de

părți. Pe de altă parte, instanțele au arătat de ce reclamanții nu au, nici

potrivit jurisprudenței C.E.D.O., un „bun” în sensul Convenției, de natură să

justifice admiterea acțiunii.

Față de cele ce

preced, Înalta Curte apreciază că instanțele de fond au făcut interpretarea

corectă a cerințelor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, motiv pentru

care criticile formulate, sub acest aspect, nu întrunesc cerințele art. 304 pct.

9 C. proc. civ.

Însă, instanțele nu

au observat, probabil și în lipsa unei cereri explicite în acest sens, care să

fi fost întemeiată în drept, deși, inclusiv în etapa apelului, reclamanții au

beneficiat de asistență juridică din partea unui avocat, că prin cererea

precizatoare s-a solicitat, „în cadrul” prețului de circulație al

apartamentului, să fie avute în vedere și îmbunătățirile aduse de reclamanți

apartamentului. Or, acest aspect nu a mai fost analizat, în condițiile statuate

prin art. 48 din Legea nr. 10/2001, în pofida faptului că singura critică din

apel constă în aceea că „cu privire la capătul II de cerere instanța de fond nu

l-a analizat în nici un fel încălcând astfel principiul disponibilității”.

Ca atare, în temeiul art.

312 alin. (3) C. proc. civ., se impune admiterea recursului, casarea deciziei

și trimiterea cauzei spre rejudecare în limitele art. 48 din Legea nr. 10/2001.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

D I S P U N E

Admite recursul

declarat de reclamanții C.C.L. și C.C. împotriva deciziei civile nr. 525/ A din

02 decembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă

și pentru cauze cu minori și de familie și în consecință:

Casează decizia și

trimite cauza spre rejudecarea apelului la aceeași instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 29 aprilie 2015.