ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1137/2015

Deliberând, asupra cauzei civile de față, a reținut următoarele: 1. Hotărârea instanței de apel Prin decizia civilă nr. 525/ A din 02 decembrie 2014, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca nefundat, apelul declarat de apelanții – reclamanți C.C.L. și C.C. împotriva sentinței civile nr. 484 din 11 aprilie 2014 pronunțată de Tribunalul București, secția V-a civilă. Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că reclamanții au criticat sentința atacată sub aspectul greșitei interpretări și aplicări a C.E.D.O., în privința art. 1 din Primul Protocol Adițional la C.E.D.O., precum și sub aspectul încălcării principiului disponibilității, prin neexaminarea capătului doi de cerere.

În privința primului motiv de critică, Curtea a constatat că reclamanții susțin ignorarea jurisprudenței instanței europene, care a statuat în sensul că titlul de proprietate al subdobânditorului de bună credință, constituit în temeiul Legii nr. 112/1995, este protejat de dispozițiile art. 1 din Primul Protocol Adițional la C.E.D.O. Deși sunt juste statuările Curții Europene, instanța de apel a constatat că nu suntem în situația incidenței acestora în speța de față, deoarece protecția pe care jurisprudența C.E.D.O. o recunoaște contractelor de vânzare-cumpărare perfectate în temeiul Legii nr. 112/1995 pornește de la premisa unui drept de proprietate legal dobândit, potrivit legislației interne.

Or, examinând considerentele hotărârilor pronunțate în procesul de revendicare imobiliară, intentat de fostul proprietar reclamanților, Curtea a constatat că această premisă nu este îndeplinită. Pentru fundamentarea acestei concluzii, Curtea a reținut că prin sentința civilă nr. 5776/2008 a Judecătoriei Sectorului 4 București s-a admis acțiunea în revendicare, pârâții fiind obligați să lase în deplină proprietate și posesie imobilul fostului proprietar, respingându-se capătul de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare. Din motivarea primei instanțe, reiese că s-a examinat, prin prisma deciziei civile nr. 33/2008 a instanței supreme, capătul de cerere privind revendicarea imobilului, dar nu s-a examinat pe fond și capătul de cerere ce viza valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare al reclamanților, acesta fiind respins ca prescris.

În considerente, s-a reținut că admiterea revendicării nu se poate face dacă se aduce atingere principiului stabilității raporturilor juridice, ceea ce presupune ca imobilul să fi fost dobândit în asemenea condiții încât să fie exclusă reaua-credință. Judecătoria a mai reținut că reclamanții din prezenta cauză, în calitate de chiriași cumpărători, cu minime diligențe ar fi putut afla de formularea notificării în baza Legii nr. 112/1995, de către fostul proprietar, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, contract perfectat înainte de soluționarea cererii de retrocedare în natură a imobilului în litigiu. În egală măsură se reține de către prima instanță, că imobilul a trecut în proprietatea statului în temeiul Decretului nr. 223/1974, fără plata unei despăgubiri, modalitate de etatizare calificată de instanță drept preluare fără titlu valabil, fiind încălcate tratatele internaționale la care România este parte.

Împotriva acestei sentințe s-a declarat apel, care a fost admis, fiind respinsă acțiunea în revendicare a fostului proprietar, în motivare reținându-se că titlul de proprietate al reclamanților din prezenta cauză, constând în contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 este preferabil, în temeiul Legii nr. 10/2001, reținându-se în completare faptul că înstrăinarea imobilului s-a realizat în condiții de legalitate, având în vedere că nu s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului în termen de un an. Decizia din apel a fost recurată, calea de atac fiind soluționată prin decizia civilă nr. 1475/2010 de către Curtea de Apel București, în sensul admiterii recursului, cu consecința modificării deciziei atacate, în sensul respingerii apelurilor promovate de reclamanții din prezenta cauză.

În considerentele acestei decizii, instanța de recurs reține că instanța de apel a interpretat greșit principiul stabilității circuitului juridic civil, în condițiile în care fostul proprietar a formulat notificare în temeiul Legii nr. 112/1995, cerând restituirea în natură, iar faptul că actul de vânzare-cumpărare al reclamanților din prezenta cauză nu a fost desființat, nu înseamnă că aceștia au un drept de proprietate legal dobândit, deoarece asupra unui bun nu pot coexista doi proprietari exclusivi, ci doar pot exista două titluri de proprietate. Se mai arată că, pornind de la distincția între titlu ca act juridic și dreptul propriu-zis, nu există contradicție între situația menținerii titlului foștilor chiriași, cumpărători în baza Legii nr. 112/1995 și constatarea că aceștia nu au un drept de proprietate asupra imobilului, deși actul juridic nu a fost desființat.

Vânzarea imobilului către chiriași reprezintă o privare de bun, constituind o ingerință în dreptul de proprietate al fostului proprietar, iar prin preluarea imobilului în temeiul Decretului nr. 223/1974 statul nu avea un titlu, astfel că ingerința în dreptul fostului proprietar este lipsită de baza legală. Din examinarea considerentelor deciziei instanței de recurs, Curtea a constatat că s-a tranșat în mod irevocabil chestiunea dobândirii în mod legal a dreptului de proprietate imobiliară de către reclamanți, în calitate de chiriași cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, statuându-se cu putere de lucru judecat că reclamanții din prezenta cauză nu sunt titularii legali ai dreptului de proprietate asupra apartamentului în litigiu, astfel că nu se pot prevala de protecția conferită de dispozițiile art. 1 din Primul Protocol Adițional la C.E.D.O.

și, pe cale de consecință, nici nu pot pretinde valoarea reală de circulație a imobilului, a cărui posesie au pierdut-o în urma admiterii, în mod irevocabil, a revendicării formulate de fostul proprietar. Potrivit prevederilor art. 50 1 din legea specială, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, urmând ca valoarea acestor despăgubiri să se stabilească prin expertiză.

Din interpretarea acestor dispoziții legale, se desprind două cerințe ce trebuie să fie cumulativ îndeplinite pentru a se putea acorda prețul de piață al imobilului: încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către foștii chiriași cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și desființarea acestuia prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Deși textul de lege folosește noțiunea de desființare a contractului, ceea ce conduce la ideea de nulitate, Curtea a apreciat că, de fapt, intenția legiuitorului a fost aceea de a da posibilitatea celor care au respectat cerințele de validitate impuse de Legea nr. 112/1995 de a obține valoarea de circulație a imobilului în toate situațiile în care s-a constatat, pe cale judiciară, lipsa de eficacitate juridică a actului de înstrăinare, prin aceasta înțelegând atât situațiile de anulare a contractului de vânzare-cumpărare, cât și cele în care s-a admis acțiunea în revendicare formulată de fostul proprietar.

În privința primei condiții, relative la respectarea cerințelor de valabilitate impuse de Legea nr. 112/1995, Curtea a arătat că, întrucât singurul criteriu impus de legiuitor pentru a delimita situațiile în care există îndreptățirea foștilor chiriași cumpărători ai imobilelor în baza Legii nr. 112/1995 de a primi prețul de piață, de situațiile în care aceștia sunt îndreptățiți să primească doar prețul reactualizat, este reprezentat de încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea, respectiv cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, ceea ce recompensează legiuitorul prin acordarea prețului de piață este legala dobândire a imobilului.

În speța de față, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare a fost în mod irevocabil respinsă ca prescrisă, astfel că, fără a repune în discuție această chestiune, reținerea făcută de instanța de recurs în procesul de revendicare al fostului proprietar, în sensul că dobândirea dreptului de proprietate de către reclamanții din prezenta cauză nu s-a făcut în mod legal, face ca această cerință să nu fie îndeplinită din perspectiva dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, cu consecința că reclamanții nu sunt îndreptățiți să primească prețul de piață al imobilului, cumpărat în baza Legii nr. 112/1995. În ceea ce privește cea de-a doua critică, relativă la nepronunțarea asupra capătului al doilea de cerere, Curtea a apreciat-o, ca nefondată, în condițiile în care instanța de fond a examinat aceste pretenții, argumentând pe larg soluția de respingere a acestora.

Astfel, tribunalul a reținut, în esență, faptul că nu operează evicțiunea de drept comun, reglementată de prevederile art. 1337 – art. 1344 C. civ, deoarece, în materia imobilelor preluate abuziv s-a adoptat o lege specială, care derogă de la normele dreptului comun și nu se completează cu acestea. În mod corect a reținut instanța de fond că dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 constituie o aplicație a instituției răspunderii vânzătorului pentru evicțiune în ipoteza în care fostul chiriaș pierde imobilul în urma admiterii acțiunii în revendicare, deoarece evicțiunea presupune un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, iar în situația în care se constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, devin aplicabile principiile ce guvernează efectele nulității.

S-a mai reținut că restituirea prestațiilor, expresie a principiului restitutio in integrum, care se subsumează efectelor nulității actului juridic civil, potrivit dreptului comun, operează între părțile contractante însă, în materia imobilelor preluate abuziv, legea specială derogă de la această regulă instituind, prin dispozițiile art. 50, o subrogație legală a persoanei debitorului (vânzătorul obligat la restituirea prețului). 2. Recursul 2.1. Motive Reclamanții au declarat recurs, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care au formulat următoarele critici: Contrar celor reținute de instanța de apel, în cauză sunt îndeplinite ambele condiții impuse de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 pentru restituirea prețului de piață al imobilului.

Astfel, considerentul din sentința pronunțată în acțiunea în revendicare, privitor la reaua-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a fost înlăturat de instanța de recurs care a reținut că buna-credință nu prezintă relevanță în cadrul operațiunii de comparare a titlurilor opuse de părți. În contextul neanalizării, prin hotărârea irevocabilă dată în procesul de revendicare, a poziției subiective a chiriașilor-cumpărători la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, înseamnă că reclamanții au fost de bună-credință la contractare, în cauză urmând a se face aplicarea art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Interpretarea sistematică a art. 20 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001 impune concluzia că termenul de „desființare” a contractelor de vânzare-cumpărare, folosit în cuprinsul art. 50 1 , are în vedere lipsirea de efecte juridice a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, nu doar urmare a unei acțiuni în anulare, ci și a unei acțiuni în revendicare. Se impune admiterea recursului și obligarea pârâtelor la plata prețului de circulație a apartamentului și a îmbunătăților aduse acestuia, inclusiv cheltuielile suportate de reclamanți în procesul în care au fost evinși, precum și a cheltuielilor de judecată efectuate în prezentul dosar. Instanțele de fond au interpretat eronat prevederile art. 1 din Primul Protocol adițional la C.E.D.O.

cu privire la faptul că reclamanții nu au un „bun”. În mai multe cauze, C.E.D.O. a reținut că în sfera de protecție a art. 1 din Primul Protocol adițional la C.E.D.O. intră și un interes patrimonial de rangul creanței, atunci când acesta dispune de o bază suficientă în dreptul intern, cum ar fi, de exemplu, o jurisprudență clară și concordantă a instanțelor naționale. Invocarea de către reclamanți, în mod expres, ca temei de drept, prevederile art. 1 din Primul Protocol adițional la C.E.D.O., învestea instanța să verifice corespondentul în legea națională și să facă aplicarea acestuia. Instanțele trebuiau să soluționeze cererea și pentru al doilea petit, subsidiar, și să oblige pârâtele la plata prețului reactualizat și a îmbunătățirilor aduse imobilului.

În mod greșit s-a arătat că reclamanții trebuiau să parcurgă o altă procedură judiciară, prevăzută de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Această cerere nu mai poate fi formulată întrucât s-a împlinit termenul de prescripție a acțiunii. 2.2. Analiza recursului Recursul este întemeiat, în sensul următoarelor considerente: Conform art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

La rândul său, art. 50 alin. (2) din aceeași lege, prevede că cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxe de timbru. Interpretarea sistematică a acestor texte conduce la concluzia că nu în toate cazurile în care chiriașii-cumpărători au fost evinși (deposedați), în sens larg, se impune acordarea valorii de piață a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995.

În ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, chiriașii-cumpărători au fost învinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, urmare a comparării titlurilor, ei au dreptul la restituirea prețului de piață cu condiția ca, în cadrul argumentelor care au stat la baza admiterii acțiunii în revendicare, instanța să nu fi reținut nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau reaua-credință a cumpărătorului. Or, în speță, nu se poate reține că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (condiție prevăzută de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 pentru acordarea prețului de piață).

Astfel, în considerentele deciziei pronunțate în recurs, în cadrul acțiunii în revendicare, s-a reținut că imobilul în litigiu a „trecut în proprietatea statului în mod abuziv, în baza Decretului nr. 223/1974”; „faptul că actul de vânzare-cumpărare al pârâților nu a fost desființat, nu semnifică faptul că pârâții au un drept de proprietate legal dobândit asupra apartamentului”; „prin preluarea imobilului în baza Decretului nr. 223/1974, statul nu avea un titlu”.

Împrejurarea că, în cadrul prezentului proces nu s-ar mai putea face verificarea condițiilor de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de către reclamanți, operațiune circumscrisă acțiunii în constatarea nulității care, în speță, nu a fost formulată, și, în plus, o asemenea acțiune nici nu ar mai putea fi promovată, față de art. 45 din Legea nr. 10/2001, termenul prescripției fiind împlinit, nu înseamnă că cele statuate prin decizia civilă nr. 1475/ R din 22 noiembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, nu exprimă cât se poate de clar faptul că imobilul în litigiu nu era susceptibil de vânzare în sistemul Legii nr. 112/1995. Drept urmare, instanțele de fond au făcut interpretarea corectă a prevederilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, reținând că reclamanții nu pot beneficia de restituirea prețului de piață al imobilului.

Faptul că, așa cum au susținut prin motivele de recurs, reclamanții nu mai pot exercita o acțiune conform art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, pentru că dreptul la acțiune s-a prescris, nu le este imputabil decât lor, urmare a modului în care au înțeles să-și construiască strategia procesuală. Or, la data de 15 februarie 2012, reclamanții au depus o cerere precizatoare prin care, practic, au limitat obiectul procesului numai la pretenții întemeiate pe art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. În fine, faptul că reclamanții și-au întemeiat în drept acțiunea și pe prevederile art. 1 din Primul Protocol adițional la C.E.D.O., nu însemna că instanțele trebuiau să facă aplicarea, „în subsidiar”, a prevederilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, principiul disponibilității limitându-le la analiza aspectelor pretinse de părți.

Pe de altă parte, instanțele au arătat de ce reclamanții nu au, nici potrivit jurisprudenței C.E.D.O., un „bun” în sensul Convenției, de natură să justifice admiterea acțiunii. Față de cele ce preced, Înalta Curte apreciază că instanțele de fond au făcut interpretarea corectă a cerințelor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, motiv pentru care criticile formulate, sub acest aspect, nu întrunesc cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Însă, instanțele nu au observat, probabil și în lipsa unei cereri explicite în acest sens, care să fi fost întemeiată în drept, deși, inclusiv în etapa apelului, reclamanții au beneficiat de asistență juridică din partea unui avocat, că prin cererea precizatoare s-a solicitat, „în cadrul” prețului de circulație al apartamentului, să fie avute în vedere și îmbunătățirile aduse de reclamanți apartamentului.

Or, acest aspect nu a mai fost analizat, în condițiile statuate prin art. 48 din Legea nr. 10/2001, în pofida faptului că singura critică din apel constă în aceea că „cu privire la capătul II de cerere instanța de fond nu l-a analizat în nici un fel încălcând astfel principiul disponibilității”. Ca atare, în temeiul art. 312 alin. (3) C. proc. civ., se impune admiterea recursului, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare în limitele art. 48 din Legea nr. 10/2001. PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII, D I S P U N E Admite recursul declarat de reclamanții C.C.L. și C.C. împotriva deciziei civile nr. 525/ A din 02 decembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie și în consecință: Casează decizia și trimite cauza spre rejudecarea apelului la aceeași instanță.

Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 aprilie 2015.