ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7686/2012

Magistratul asistent referă că

procedura de citare este legal îndeplinită, recursul este declarat în termen,

motivele de recurs au fost comunicate și că intimatul reclamant a depus la

dosar note scrise prin care a invocat excepția inadmisibilitătii recursului pe

motiv că C.N.A.D.N.R. SA, care a stat în proces, în reprezentarea Statului

Român, a declarat recurs în nume propriu, aceasta neavând calitatea procesuală

de a formula recurs.

La solicitarea instanței, mandatarul

intimatului reclamant precizează că nu are studii juridice pentru a pune

concluzii orale.

Înalta Curte acordă cuvântul părților

asupra recursului, punându-le în vedere ca mai întâi să pună concluzii pe

excepția inadmisibilitătii recursului, invocată de intimatul reclamant.

Reprezentanta recurentei pârâte

solicită respingerea excepției, arătând că recursul a fost formulat de C.N.A.D.N.R.

în calitate de reprezentată a Statului Român și nu în nume propriu. Precizează

că, în

Instanța de fond a

arătat că expertiza tehnică judiciară a relevat, prin analiza prețurilor de

vânzare ale comparabilelor, în conformitate cu standardele A.N.E.V.A.R., că valoarea

de piață a terenului expropriat este de 2,762 euro/mp, respectiv o valoare

totală de

24

.

655,323

RON. În ceea ce privește valoarea daunelor, s-a arătat că aceasta a fost corect

calculată prin raportul de evaluare extrajudiciară și reflectată în hotărârea

de stabilire a despăgubirilor, respectiv 270 RON.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel,

pârâta C.N.A.D.N.R. SA.

La termenul din 12 martie 2012, Curtea

de Apel Constanța, secția I civilă, a admis suplimentarea probatoriului administrat

cu noi înscrisuri, a respins cererea de efectuare a unei noi expertize având ca

obiectiv stabilirea valorii terenului expropriat prin raportare la dispozițiile

art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât terenurile nu au fost identificate cadastral.

apreciind că administrarea unei noi expertize, pe aceleași obiective ca și la fond

apare ca irelevantă, câtă vreme ea este susținută de acte juridice translative de

drepturi ce puteau fi depuse și în primă instanță și, prin decizia nr. 44/C pronunțată

la aceeași dată, a respins ca nefondat apelul.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de

apel a reținut, sub un prim aspect, că tribunalul s-a raportat în mod corect la

dispozițiile legale care reglementează materia exproprierii.

Instanța de apel a constat că pentru fiecare

din cele două componente - valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului

prin expropriere - tribunalul a analizat datele care au reieșit din raportul de

expertiză întocmit de cei trei experți și a stabilit în mod judicios că acesta reflectă

justa despăgubire cuvenită.

Răspunzând criticii pârâtului referitoare

la utilizarea de către experții judiciari, în cadrul metodei comparației relative,

a datelor referitoare la terenuri din alte localități, cărora nu li se cunoaște

amplasamentul real și categoria de folosință, instanța de apel a motivat că această

critică este nefondată, întrucât atât experții numiți de instanță, cât și Societatea

generală a experților T. SA desemnată de expropriator pentru întocmirea rapoartelor

de evaluare a imobilelor supuse exproprierii, datate iunie 2010 au relevat faptul

că valoarea prin metoda comparației relative se poate determina în acest caz doar

apelându-se la comparabile din zone apreciate ca similare.

Expertiza evaluatorului privat a apelat

la comparabile ca: teren 5 ha din extravilanul localității V.T.-V.S., situat la

cea. 7 km de terenul în litigiu; teren de 1,4 ha din extravilanul localității V.T.,

aflat la 7 km de terenul în litigiu; teren de 34 ha de pe raza administrativă a

localității M.

Explicația acestei raportări (indicată

în prezentarea generală din preambulul raportului) a fost identică celei date de

experții judiciari, anume că elementele de comparație nu se pot baza în acest caz

pe tranzacții identificate pentru terenuri similare, ci doar pe cererea și oferta

de pe piața imobiliară a terenurilor agricole, în condițiile în care piața terenurilor

în zonă este practic inactivă, cu tranzacții sporadice, deși există o cerere în

ușoară creștere.

Este real faptul că, atunci când există

elemente certe ale tranzacțiilor imobiliare, datele astfel culese vor fi și cele

care pot fundamenta evaluarea judiciară, însă în speță, astfel cum s-a arătat, nu

au putut fi obținute asemenea informații, iar expertizele au fost unanime în a aprecia

valoric terenurile în litigiu în raport de cele similare, din zone comparabile.

În același mod au operat și experții judiciari,

preluând în aceeași modalitate terenuri din mica publicitate și de pe site-urile

de internet, prelucrând date referitoare la terenuri din localitatea B. (actual

M.), din extravilan, în apropierea viitoarei autostrăzi, iar prin metoda comparației

au stabilit în mod unanim că valoarea care se impune a fi acordată este de 2,762

euro/mp.

Prezentarea, în apel, a unor contracte

de vânzare cumpărare autentificate, încheiate în iunie 2006, decembrie 2007, ianuarie

- aprilie 2008 și respectiv decembrie 2009 nu prezintă relevanță în speță, în măsura

în care ceea ce este de analizat în cauză nu este valoarea de circulație stabilită

prin raportări la alte acte translative de drepturi, ci modul în care a fost făcută

evaluarea luată în calcul la momentul emiterii hotărârii 24 din 12 iulie 2010.

Instanța de apel a reținut că expertul

desemnat de expropriator nu s-a raportat el însuși în analiză la aceste titluri,

ci la metoda comparației relative, motiv pentru care nu se poate reanaliza expertiza

judiciară pe aceste noi înscrisuri, neprezentate la fond și încheiate cu mult anterior

evaluării preliminare, în procedura exproprierii.

Cu privire la critica privind greșita validare

de către tribunal a expertizei judiciare întocmită de cei trei experți, pe motiv

că aceasta

contravine indicațiilor

GN1 pct. 5.10. din Standardele Internaționale de Evaluare referitoare la noțiunea

de piață și la elementele care trebuie să o definească, instanța de apel a reținut

că prin răspunsul la obiecțiuni, precum și prin datele alese pentru comparație,

experții au arătat (și dovedit) că toate ofertele alese în acest sens se află pe

raza teritorială a orașului M. (fost B.), aplicându-li-se corecțiile necesare în

raport de localizarea diferită față de cel supus evaluării.

În

fine, instanța de apel a reținut în ceea ce privește critica

vizând necesitatea preluării, pentru evaluare, a rapoartelor orientative întocmite

sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România - cerință instituită

prin art. 11 alin. (9) din Legea nr. 255/2010, că această prevedere este inaplicabilă

în măsura în care exproprierea s-a realizat sub imperiul Legii nr. 198/2004.

Împotriva acestei din urma decizii, pârâta

C.N.A.D.N.R. SA a declarat recurs, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În

motivarea recursului pârâta susține că decizia recurată a

fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, fiind astfel încălcate dispozițiile

art. 26 din Legea nr. 33/1994 în sensul că instanța de apel în mod greșit a omologat

raportul de expertiză efectuat la fond întrucât ofertele pe baza cărora a fost stabilită

valoarea despăgubirilor au fost identificate în mica publicitate și pe internet

pentru terenuri care nu sunt în aceeași unitate administrativ teritorială cu terenul

expropriat, terenuri cărora nu li se cunoaște nici amplasamentul real și nici categoria

de folosință. Recurenta pârâtă susține că experții nu puteau compara terenul din

litigiu cu niște imobile alese aleatoriu, neidentificate cadastral, că pentru a

putea face o comparație corectă instanța de apel trebuia să dispună refacerea raportului

de expertiză și să ia drept comparabile tranzacții notariale din zonă, astfel cum

au solicitat prin obiecțiunile la raportul de expertiză.

Examinând cu prioritate excepția inadmisibilității

recursului, invocată de intimatul reclamant, Înalta Curte o va respinge ca nefondată,

cu motivarea că prin recursul declarat, pârâta C.N.A.D.N.R. SA nu a precizat că

exercită calea de atac în nume propriu și că instanța de apel a analizat cererea

de apel în considerarea pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, chiar dacă

apelul împotriva sentinței tribunalului a fost declarat tot de C.N.A.D.N.R. SA în

calitate de reprezentantă a Statului Român.

În

ceea ce privește recursul, Înalta Curte constată că acesta

este fondat pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004,

acțiunea formulată de expropriat se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea

nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor.

Criteriile în raport de care se stabilește

cuantumul despăgubirilor sunt prevăzute de Legea nr. 33/1994 care, în art. 26 prevede

în mod expres că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din

prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și că, la calcularea

cuantumului acestor despăgubiri, atât experții, cât și instanța vor ține seama de

prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea

administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și

de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând

în considerare dovezile depuse de acestea.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele " are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul

de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare,

el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor

de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.

În

speță, instanța de apel a validat cuantumul despăgubirilor

stabilit în primă instanță pe baza unui raport de expertiză din care nu rezultă

că experții au ținut seama de prețul cu care se vindeau, în mod obișnuit, terenurile

de același fel, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză.

Astfel, expertiza însușită de instanța

de apel este cea întocmită la 29 aprilie 2011 de către experții C.C., S.O. și S.V.

numiți de către Tribunalul București.

Din cuprinsul acestei lucrări (completată

cu răspunsul la obiecțiuni), rezultă că metoda de evaluare folosită a fost aceea

a comparației pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate

și de pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă.

Inactivitatea pieții imobiliare în zonă

la data efectuării expertizei, la care experții fac referire, nu exclude existența

unor tranzacții, așa încât ei aveau obligația de a face verificări în acest sens,

la agenții imobiliare, notari, publicații de specialitate din zonă, urmând ca, pe

baza

informațiilor primite privind tranzacțiile

încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din

aceste tranzacții.

Numai în măsura în care informațiile culese

în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare

cu privire la terenurile din zonă, experții puteau apela la alte comparabile decât

prețul de vânzare în determinare a despăgubirilor aferente exproprierii.

Expertiza însușită de instanțele anterioare

nu este, însă, însoțită de niciun document care să ateste rezultatul negativ al

unei asemenea verificări. Or, în absența acestei dovezi atașate raportului de expertiză

nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare.

Față de această situație, Înalta Curte

apreciază că s-au încălcat dispoziții imperative în materia exproprierii, respectiv

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la modalitatea de calcul a despăgubirilor,

care fac trimitere la „prețurile obișnuite de tranzacționare", operațiune pentru

îndeplinirea căreia trebuie avute în vedere mai multe prețuri cu care se vând în

mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială la

data întocmirii raportului de expertiză.

Această situație atrage incidența art.

304 pct. 9 C. proc. civ. în ipoteza când hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea

sau aplicarea greșită a legii.

Drept consecință, Înalta Curte apreciază

că se impune efectuarea unei expertize tehnice de specialitate cu privire la imobilul

- teren expropriat, cu respectarea strictă a cerințelor imperative ale art. 25 și

26 din Legea nr. 33/1994, în scopul de a preveni orice greșeală privind aflarea

adevărului și pronunțarea unei hotărâri legale și temeinice.

Cum o asemenea probă nu se poate administra

în recurs, în raport de dispozițiile art. 305 C. proc. civ., Înalta Curte va admite

recursul, va casa hotărârea atacată și va trimite cauza, spre rejudecare, la aceeași

instanță de apel, pentru ca, în baza efectului devolutiv al apelului, să stabilească

pe deplin care este situația imobilului în litigiu, să se facă dovada prețurilor

cu care se vând în mod real terenurile de același fel din unitatea administrativ

teritorială unde este amplasat terenul în litigiu, față de care să se facă o corectă

aplicare a legii speciale de reparație în materia exproprierii.

În

consecință, Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 312

alin. (3) coroborat cu art. 314 C. proc. civ., va casa decizia atacată, și va trimite

cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția inadmisibilității recursului

invocată de intimatul reclamant A.S.

Admite recursul declarat de pârâtul Statul

Român, prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 44/C din 12 martie 2012 a Curții

de Apel Constanța, secția I civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza

spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 14

decembrie 2012.