ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7686/2012

Magistratul asistent referă că procedura de citare este legal îndeplinită, recursul este declarat în termen, motivele de recurs au fost comunicate și că intimatul reclamant a depus la dosar note scrise prin care a invocat excepția inadmisibilitătii recursului pe motiv că C.N.A.D.N.R. SA, care a stat în proces, în reprezentarea Statului Român, a declarat recurs în nume propriu, aceasta neavând calitatea procesuală de a formula recurs. La solicitarea instanței, mandatarul intimatului reclamant precizează că nu are studii juridice pentru a pune concluzii orale. Înalta Curte acordă cuvântul părților asupra recursului, punându-le în vedere ca mai întâi să pună concluzii pe excepția inadmisibilitătii recursului, invocată de intimatul reclamant.

Reprezentanta recurentei pârâte solicită respingerea excepției, arătând că recursul a fost formulat de C.N.A.D.N.R. în calitate de reprezentată a Statului Român și nu în nume propriu. Precizează că, în Instanța de fond a arătat că expertiza tehnică judiciară a relevat, prin analiza prețurilor de vânzare ale comparabilelor, în conformitate cu standardele A.N.E.V.A.R., că valoarea de piață a terenului expropriat este de 2,762 euro/mp, respectiv o valoare totală de 24 . 655,323 RON. În ceea ce privește valoarea daunelor, s-a arătat că aceasta a fost corect calculată prin raportul de evaluare extrajudiciară și reflectată în hotărârea de stabilire a despăgubirilor, respectiv 270 RON. Împotriva acestei hotărâri a declarat apel, pârâta C.N.A.D.N.R.

SA. La termenul din 12 martie 2012, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a admis suplimentarea probatoriului administrat cu noi înscrisuri, a respins cererea de efectuare a unei noi expertize având ca obiectiv stabilirea valorii terenului expropriat prin raportare la dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât terenurile nu au fost identificate cadastral. apreciind că administrarea unei noi expertize, pe aceleași obiective ca și la fond apare ca irelevantă, câtă vreme ea este susținută de acte juridice translative de drepturi ce puteau fi depuse și în primă instanță și, prin decizia nr. 44/C pronunțată la aceeași dată, a respins ca nefondat apelul. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut, sub un prim aspect, că tribunalul s-a raportat în mod corect la dispozițiile legale care reglementează materia exproprierii.

Instanța de apel a constat că pentru fiecare din cele două componente - valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului prin expropriere - tribunalul a analizat datele care au reieșit din raportul de expertiză întocmit de cei trei experți și a stabilit în mod judicios că acesta reflectă justa despăgubire cuvenită.

Răspunzând criticii pârâtului referitoare la utilizarea de către experții judiciari, în cadrul metodei comparației relative, a datelor referitoare la terenuri din alte localități, cărora nu li se cunoaște amplasamentul real și categoria de folosință, instanța de apel a motivat că această critică este nefondată, întrucât atât experții numiți de instanță, cât și Societatea generală a experților T. SA desemnată de expropriator pentru întocmirea rapoartelor de evaluare a imobilelor supuse exproprierii, datate iunie 2010 au relevat faptul că valoarea prin metoda comparației relative se poate determina în acest caz doar apelându-se la comparabile din zone apreciate ca similare. Expertiza evaluatorului privat a apelat la comparabile ca: teren 5 ha din extravilanul localității V.T.-V.S., situat la cea.

7 km de terenul în litigiu; teren de 1,4 ha din extravilanul localității V.T., aflat la 7 km de terenul în litigiu; teren de 34 ha de pe raza administrativă a localității M. Explicația acestei raportări (indicată în prezentarea generală din preambulul raportului) a fost identică celei date de experții judiciari, anume că elementele de comparație nu se pot baza în acest caz pe tranzacții identificate pentru terenuri similare, ci doar pe cererea și oferta de pe piața imobiliară a terenurilor agricole, în condițiile în care piața terenurilor în zonă este practic inactivă, cu tranzacții sporadice, deși există o cerere în ușoară creștere.

Este real faptul că, atunci când există elemente certe ale tranzacțiilor imobiliare, datele astfel culese vor fi și cele care pot fundamenta evaluarea judiciară, însă în speță, astfel cum s-a arătat, nu au putut fi obținute asemenea informații, iar expertizele au fost unanime în a aprecia valoric terenurile în litigiu în raport de cele similare, din zone comparabile. În același mod au operat și experții judiciari, preluând în aceeași modalitate terenuri din mica publicitate și de pe site-urile de internet, prelucrând date referitoare la terenuri din localitatea B. (actual M.), din extravilan, în apropierea viitoarei autostrăzi, iar prin metoda comparației au stabilit în mod unanim că valoarea care se impune a fi acordată este de 2,762 euro/mp.

Prezentarea, în apel, a unor contracte de vânzare cumpărare autentificate, încheiate în iunie 2006, decembrie 2007, ianuarie - aprilie 2008 și respectiv decembrie 2009 nu prezintă relevanță în speță, în măsura în care ceea ce este de analizat în cauză nu este valoarea de circulație stabilită prin raportări la alte acte translative de drepturi, ci modul în care a fost făcută evaluarea luată în calcul la momentul emiterii hotărârii 24 din 12 iulie 2010. Instanța de apel a reținut că expertul desemnat de expropriator nu s-a raportat el însuși în analiză la aceste titluri, ci la metoda comparației relative, motiv pentru care nu se poate reanaliza expertiza judiciară pe aceste noi înscrisuri, neprezentate la fond și încheiate cu mult anterior evaluării preliminare, în procedura exproprierii.

Cu privire la critica privind greșita validare de către tribunal a expertizei judiciare întocmită de cei trei experți, pe motiv că aceasta contravine indicațiilor GN1 pct. 5.10. din Standardele Internaționale de Evaluare referitoare la noțiunea de piață și la elementele care trebuie să o definească, instanța de apel a reținut că prin răspunsul la obiecțiuni, precum și prin datele alese pentru comparație, experții au arătat (și dovedit) că toate ofertele alese în acest sens se află pe raza teritorială a orașului M. (fost B.), aplicându-li-se corecțiile necesare în raport de localizarea diferită față de cel supus evaluării.

În fine, instanța de apel a reținut în ceea ce privește critica vizând necesitatea preluării, pentru evaluare, a rapoartelor orientative întocmite sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România - cerință instituită prin art. 11 alin. (9) din Legea nr. 255/2010, că această prevedere este inaplicabilă în măsura în care exproprierea s-a realizat sub imperiul Legii nr. 198/2004. Împotriva acestei din urma decizii, pârâta C.N.A.D.N.R. SA a declarat recurs, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În motivarea recursului pârâta susține că decizia recurată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, fiind astfel încălcate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 în sensul că instanța de apel în mod greșit a omologat raportul de expertiză efectuat la fond întrucât ofertele pe baza cărora a fost stabilită valoarea despăgubirilor au fost identificate în mica publicitate și pe internet pentru terenuri care nu sunt în aceeași unitate administrativ teritorială cu terenul expropriat, terenuri cărora nu li se cunoaște nici amplasamentul real și nici categoria de folosință. Recurenta pârâtă susține că experții nu puteau compara terenul din litigiu cu niște imobile alese aleatoriu, neidentificate cadastral, că pentru a putea face o comparație corectă instanța de apel trebuia să dispună refacerea raportului de expertiză și să ia drept comparabile tranzacții notariale din zonă, astfel cum au solicitat prin obiecțiunile la raportul de expertiză.

Examinând cu prioritate excepția inadmisibilității recursului, invocată de intimatul reclamant, Înalta Curte o va respinge ca nefondată, cu motivarea că prin recursul declarat, pârâta C.N.A.D.N.R. SA nu a precizat că exercită calea de atac în nume propriu și că instanța de apel a analizat cererea de apel în considerarea pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA, chiar dacă apelul împotriva sentinței tribunalului a fost declarat tot de C.N.A.D.N.R. SA în calitate de reprezentantă a Statului Român. În ceea ce privește recursul, Înalta Curte constată că acesta este fondat pentru următoarele considerente: Potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, acțiunea formulată de expropriat se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor.

Criteriile în raport de care se stabilește cuantumul despăgubirilor sunt prevăzute de Legea nr. 33/1994 care, în art. 26 prevede în mod expres că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și că, la calcularea cuantumului acestor despăgubiri, atât experții, cât și instanța vor ține seama de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare dovezile depuse de acestea.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele " are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet. În speță, instanța de apel a validat cuantumul despăgubirilor stabilit în primă instanță pe baza unui raport de expertiză din care nu rezultă că experții au ținut seama de prețul cu care se vindeau, în mod obișnuit, terenurile de același fel, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Astfel, expertiza însușită de instanța de apel este cea întocmită la 29 aprilie 2011 de către experții C.C., S.O.

și S.V. numiți de către Tribunalul București. Din cuprinsul acestei lucrări (completată cu răspunsul la obiecțiuni), rezultă că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparației pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă. Inactivitatea pieții imobiliare în zonă la data efectuării expertizei, la care experții fac referire, nu exclude existența unor tranzacții, așa încât ei aveau obligația de a face verificări în acest sens, la agenții imobiliare, notari, publicații de specialitate din zonă, urmând ca, pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.

Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experții puteau apela la alte comparabile decât prețul de vânzare în determinare a despăgubirilor aferente exproprierii. Expertiza însușită de instanțele anterioare nu este, însă, însoțită de niciun document care să ateste rezultatul negativ al unei asemenea verificări. Or, în absența acestei dovezi atașate raportului de expertiză nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare.

Față de această situație, Înalta Curte apreciază că s-au încălcat dispoziții imperative în materia exproprierii, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la modalitatea de calcul a despăgubirilor, care fac trimitere la „prețurile obișnuite de tranzacționare", operațiune pentru îndeplinirea căreia trebuie avute în vedere mai multe prețuri cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză. Această situație atrage incidența art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în ipoteza când hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Drept consecință, Înalta Curte apreciază că se impune efectuarea unei expertize tehnice de specialitate cu privire la imobilul - teren expropriat, cu respectarea strictă a cerințelor imperative ale art. 25 și 26 din Legea nr. 33/1994, în scopul de a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului și pronunțarea unei hotărâri legale și temeinice. Cum o asemenea probă nu se poate administra în recurs, în raport de dispozițiile art. 305 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul, va casa hotărârea atacată și va trimite cauza, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel, pentru ca, în baza efectului devolutiv al apelului, să stabilească pe deplin care este situația imobilului în litigiu, să se facă dovada prețurilor cu care se vând în mod real terenurile de același fel din unitatea administrativ teritorială unde este amplasat terenul în litigiu, față de care să se facă o corectă aplicare a legii speciale de reparație în materia exproprierii.

În consecință, Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (3) coroborat cu art. 314 C. proc. civ., va casa decizia atacată, și va trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge excepția inadmisibilității recursului invocată de intimatul reclamant A.S. Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei nr. 44/C din 12 martie 2012 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 14 decembrie 2012.